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1、物业团队管理思路物业管理有狭义与广义之分；狭义的物业管理就是指业主 委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序与环境容貌等管理 项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,与委托物业服务企业或者其她管理人进行的管理过 程。物业团队管理思路一一、严格控制招聘环节在保安招聘的环节上一定要把好关,招聘前要先制定出招 聘条件，这个就是最基本的也就是最重要的，不要没有方向的招，预防聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要 端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的很多人“跳板式”的工作方式 ,这样即使招聘来也不
2、会做太久 也做不好,因为她们感觉只就是个跳板,无所谓,极易不服从管 理,另外尽虽去招聘没有做过保安的人员,最好就是刚毕业的学生,这样便于管理,因为保安工作年限与工作表现可以用这样四 个字来形容，那就就是“古、灵、精、怪”，意思就就是说第一 * 年的保安比较古板,第二年的保安比较灵活,第三年的保安就成 精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处,虽然不就是绝对的,但的确有它的道理。故在招聘的 时候对特殊的岗位，比如车库,可以考虑年龄大一点成家的退伍 人员,或一些中年下岗职工,因为她们找份工作也很不容易 ,会 比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员 她们还就是比
3、较珍惜工作的 ,并且思想单一。在保安招聘时杜 绝有“痞子”性子的人与杜绝同一地方与朋友关系的人 （即使 要也不能超过两个）,有“土”性的就是可以考虑的,因为有训 练，基本可以纠正。二、 做好岗前与岗中培训在保安招聘来后岗前培训很重要,如果有条件的话一定要 独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带往往不会说怎么教新员工如何做好，而就是教员工如何,不过通过我多年的保安工作经验,这样的做法效果不大,因为老 的保安偷懒与如何应付领导,往往新来的员工在专业知识还没学到的 情况下其她的已经很精通了。在岗前培训中一定要讲明公司的 要求与管理制度,当然也就是有技巧的,如果就是开始就讲管理 制度,
4、那么很大一部分人也会被吓跑了 ,感觉管理太严。在岗前 培训中开始要着重于军事训练,因为从中可以瞧出一个人的纪 律性与接受能力,如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉外要加强管理专业化与物业管理基础知识的培训的高层领导都就是从保安做起的能、消防、业务知识、法律法规等行。三、 严格执行管理制度在正常管理中,一定要结合现场严格执行管理制度 ,最终的 目的就是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样 也能提高管理者的威信,保安队伍就是个特殊的队伍 ,团队年轻 化,员工遇事很容易冲动,情绪波动较大,但对道理也很清晰,接 受新的事物较快,所以一个团队开始的管理很重要 ，做好管理预 防工作,如果等到问
5、题都出现了再去处理 ,那么要多付出很大的 人力与物力，还未必能达到理想的效果。,另,让大家了解物业管理并对物业行业前景瞧好 ,可以给她们举例说明,因为很 多公司,要对未来有信心。对，要安排合理时间进于岗中培训同时要加强,在每周都要定期培训,其中主要包括军 事、体行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定 要施四、 巧用管理技巧在保安队伍中管理技巧很重要,要讲究方法,在生活中要真 心关心我们的每位员工,有困难要马上解决,在工作中要严格要 求每个员工。打个比方,有一个员工违反了纪律,那么做为保安 队长肯定要对违规人员做出处罚 ,那么这时候就要按两条路线 走,给被处罚的员工处罚后就不能
6、不处理了,要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反,有什么想法,对处罚结果如何认 识,并给其讲处罚的目的,当然我们都知道处罚的目的就是为了 整个团队的建设,不就是说对那一个人而言。在部门会议上要 进行宣布,要把事情拿出来进行分析,引起大家的注意,这样一 个处罚才能起到应有的作用；另要加强逐级管理的制度，但在这 个制度中最难实行的就就是保安班长对保安员的监督,很多保安班长由于本身认识的问题即使在发现本班员工违反纪律也不 进行处罚，并且还为其打掩护，感觉这样员工会感激她，会服从 她，这样的想法就是错误的,一个团队只有纪律严明,每个人才 更便于管理,如果长久这样下去在真的遇到问题要进行解决的 时候
7、很容易出现员工集体辞职的现象发生。我们为了做好逐级 管理可以考虑在管理制度中做好连带责任处罚员在一个月内出现三次违纪现象班长扣多少分不就是本班班长发现的,要不然乂达不到效果。五、 重视她们，同时也要让她们感觉到受到重视管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工 作情绪的情况下要做好思想工作教育与沟通处主任也要定期不定期地与员工沟通,这时候管理员要，不要给员工高 高起到作用,要做好沟通,不能单靠保安主管,特别就是女管理 员、管理在上的感觉,要重视她彳门,对员工讲她们的重要性,对她们的 工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作 ，有时候 加工资不就，比如说本班队,前提就是违纪是最好
8、的办法，特别就是保安人员，她们更想得到别 人的认可与尊重，尤其就是领导的认可。六、 让其生活感到充实对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别就是下班后 , 如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散因为保安队伍大部分都就是一些年轻小伙子，这就是,即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那 么在这样的关键时刻,除了要经常灌输安全重要性与岗位重要 性外还要提高员工的业余生活,让其感觉生活每天都排的满满 的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等 ，这样的话她们感觉既有 部队的生活乂有社会的乐趣,既能统一管理乂能增加保安队伍 整体团队的凝聚力、战斗力。七、 要有好的薪酬体制物业
9、公司除有好的体制与规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高,服务理念强,就必须做好保安薪酬评估计 划。在当今的社会里，经济就是大家关心的问题，那么要招聘好 的保安就得在薪水方面让她感觉到比周边同行企业要高就会感到自己能进入这样的企业而自豪易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位这个问题比较现实，但确实管用。八、 人员着重培养，选拔人才除了以上管理措施,企业还要有完善的人才选拔机制 ,给员 工能瞧到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意 一辈子做保安，都感觉只就是在吃青春饭，要给员工希望，让员 工感觉到自己的努力就是有回报的 ，这样才能形成一个积极向 上的团队，才能建设好保安队伍
10、。因此,不管就是什么样的物业管理公司 ,要加强保安队伍的 建设，,她们,就会珍惜这份来之不，薪酬体制完善,保安的流动率就会下降,人员的素质就会提高,服务理念就 会加强。假如做到上述几点，那么 ,物业公司的保安形象、公司品 牌就得到了展示,企业的经济效益与社会效益也就随之而来。对保安工作的几点认识一、身先士卒,以身做责保安员就是物业管理公司最基层 的员工,她们的工作态度与工作方法极易受到其直接、间接领 导者的影响。小到一言一行，大到人格修养，保安员都会模仿、 学习。因此，我们就要求保安班、队长在日常管理中严格要求 自己，在紧急关头能够挺身而出,真正在员工中起到模范带头作 用，才能在危难时刻，全体
11、员工才会人人努力、各个争先。员工 才会把公司利益摆在高于一切的位置之上。二、 工作时间严格要求保安工作中的核心工作就就是治安防范工作,其工作性质就决定了我们全体保安人员在工作时间必须保持高度的警惕,一旦发现异常情况能够迅速赶到现场 ,合 理有效地进行处理,避免恶性事件发生与事态扩大。这就要求我们保安人员必须有过硕的综合素质 ,严谨的工作作风。而这 些素质的培训绝不就是一朝一夕就可建立或形成的军事素质高、业务能力强的高水平物业管理队伍。三、 公平公正对待每一位员工无论奖励还就是惩罚,其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有 失公平、公正的处理,将对全体员工的工作士气都会产生很大
12、 的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去,那将就是十分危险的。四、 分阶段、分步骤开展各项工作保安工作在物业管理中占有十分重要的地位,仅从保安人员所占的比例就可见一斑了但同时保安管理就是一项十分复杂的工作,它不仅就是广大业,需要我们保安管理人员在日常工作中从严要求 ,科学管理,才能逐步建设 成一支主（住户）与管理处的交流与沟通的桥梁,同时还就是小区（大厦）的安全防范的守护神。其工作内容还要包括：“车辆管理、人 员控制、装修监管、清洁监管等诸多工作,如果不分主次一把抓，很可能就是无从下手。因此，我们加强保安工作必须依据小 区（大厦）的实际需求，采取针对性
13、的措施，有步骤有重点的开展 工作，才能达到事半功倍的工作效果。五、正确引导,形成良好的学习、竞争氛围保安员的工作就是十分辛苦的，除了八小时上班以外，还要有八小时备勤。除 了工作、睡觉、吃饭，真正可以自由支配的时间并不就是很多,她们的业余生活常常十分单调、枯燥。如何引导她们能够在自 己工作之余加强自我学习，提高业务能力，综合素质，从容面对 市场竞争也成为我们保安管理工作中的重要工作之一。管理处 可从实际出发对于那些积极要求上进的员工在场地平的不断提高。六、 不断创新,提升物业管理层次任何一项工作的提高都 离不开创新。保安工作也亟需要用不断创新来激励自身的不断 发展。创新就就是要突破陈规,改变过去
14、工作中不完善、不到位的东西。这些创新可以就是整个物业管理行业所没有的可以就是从其她先进物业管理公司借鉴过来的,也，还可以把以前,时间等方面给予方便,员工综合素质的提高将直接有利于我们物业管理服务水丢弃的先进做法收拾起来，重新做的。只要有利于提高物业管 理服务质虽,提高业主对管理者的满意程度 ,我们都可以去尝 试、去提高。只有不断创新，才能在激烈的市场竞争中处于领 先地位。物业团队管理思路二物业服务涉及到业主方方面面的需求，各项管理工作具有 较强的针对性、技术性，优质的物业管理就是吸引业主的法宝金的有力支持，物业以经营引导管理、以管理促进经营,就是经营者创造经济效益的基础,良好的经营效益可以为物
15、业 提供资只有二者相互依托，融会贯通,才能在行业中立于不败之地,为 了不断取得良好的经济效益及社会效益方面的工作：一、明确年度目标年度工作目标就是全年工作的行动指南根据总部统一部署、结合项目实际运行情况行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队提升管理能力与物业品质。（一） 、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服务品质。树立“金鹰”的品牌意识组织全员学*岗位标准、工作要求、操作流程专业技术能力。（二） 、注重团队建设，完善考核体系，加强骨干交流，搭建成长平台,制定了物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标准 ,进一步提高大家的工作积 极性，保
16、持核心团队相对稳定性,简化流程,提高工作效率。（三） 、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护 ，落实 不同季节的维保及安全管理,确保设备运行完好率,持续对各电 井的电流与温度检测，根据中心服务需求，组织工程部门快速有 效的完成业主报修任务 92939293 件, ,建立各项应急预案组织架构并 按计划启动应急预案并组织演练,电梯困人救援、防火疏散、 抗洪防汛等演练工作,全面贯彻预防为主的要求,零事故安全运 行。（四）、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运 行。切实落实减员增效工作, ,分3 3次梳理公司的架编，对大、小 物业的组织架编,，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目签订了承诺书
17、 ,细化到每周 会议，行政人事部协助各部门开展2121场专业培训，全面提高人员服务意识、管 理能力、,盐城中心管理处，主要围绕团队建,进，规范管理，全面,我们着重做好以下几设、降本增效、培训考核、安全管理等方面落实各项工作拟定合并方案并组织实施,确保平稳过渡；对 保洁岗位进行合理优化,；会同南京凯恩特公司现场勘查确认合 理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作耗指标。二、强化沟通渠道物业管理就是过程化管理的服务行业,随着商业服务需求 的提高与物业管理专业化的进一步普及,运用合理的方法及技 巧来沟通就是物业人的基本技能,良好的人际关系也就是物业 管理工作成功的关键因素，强化沟通能力就是贯彻落实
18、服务措 施、实现公司发展目标与提高企业竞争力的重要保障。（一） 、我们每天每天都要面对形形色色的业主 ，而为她们 提供服务的所有物业管理人员就更需要加强沟通 ，建立这种渠 道,通过见面问候、设立服务热线、业主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通 ，主要就是把我们的信息、思想 与情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的 工具。增进彼此的了解,及时消除误会,从而提高业主的满意度 融洽关系可以取得业主对我们工作的理解与支持。（二）、物业服务就是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系 ,积极相应并参与各类会
19、议、培训及活动,对房管、物价、城管、公安、消防、市政、 规划等重要主管部门定期拜访与沟通理中宝贵的资源。（三） 、目前的管理早就跨越个人主义 ,而倡导的就是团队作战，在与上级、下级、平级跨部门的沟通也就是尤为重要的,所以项目营造出良好的沟通氛围 ,通过企业文化建设,树立沟通 全员化,创造时时事事能沟通,建立开放分享的沟通机制,经常 性保持意见交流,这些都就是物业项目管,实现节能降通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力工作效率与具备市场竞争力。,提高（四） 、我们重点就是做好物业项目的管理,通过专项业务外包,可以从繁杂的具体事务中脱离出来 ,真正成为项目管理的 计划组织者、监督协调者,把物业公司的职
20、能从初始化的保姆 升级成管家,组织架构也变得更为简化,从业人员也更专业化, 项目涉及的综合服务商的业务分包 ，但就是在管理上必须强调 统一性,业主面对的就是物业公司,必须明确公司统一的服务标 准，落实到各个专项业务，通过晨会、周会、培训、演练等多种 形式强化督导,在服务过程中加强信息共享平台 ,避免推诿扯皮 现象,月度召开服务质虽评估专项会议,建立奖惩机制来全面保 证服务品质。三、有效控制成本物业管理的成本构成主要包括：薪资成本、房屋设备的维 保、能源消耗、行政以及各种市政管理费用 ,因此为了有效控 制运营成本,要着重做以下几项工作：（ 一）、合理配置人力资源对照物管委托合同,甲方的要求,物业
21、项目的特点等因素合 理定编定岗，整合资源，按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用 , 提高人均管理面积,通过招聘与在企业内部培养一专多能复合型人才，使员工队伍精干，并加强培训，让新员工能熟练掌握各岗业务,从而提高工作效率。部分项目实行专业分包化转变,将部分项目分包给专业公司 ,例如：将清洁卫生这一技术含虽较低利润率不高的项目分包给社会上的专业清洁公司,她们在清洁卫生方面能够提供比物业公司更加专业的服务效降低管理成本。（二） 、落实能耗管控措施,而且成本会更,这样有低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任在日常工作中加强全员节约的意识 ,节约指的就是人力、 物力的节约。我们要杜绝浪费与不良
22、行为,把容易出问题的环节,如耗材、水电费等。通过对水、电的测算来防止公共设施 设备的跑、冒、滴、漏等情况发生 ，更换专项专控开关、对附 属用房,过道采用节能光源分流点等办法来节约能耗消灭在萌芽状态。（三） 、高效使用维保费用对于商业项目而言，客流虽巨大、服务要求高、管理点分 散、营业时间性强，所以日常的物业管理难度比住宅物业要高 很多。日常商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管 理、绿化养护、仓储管理与意外事故处理等。对于真正想长期 经营好商业项目的地产企业而言 ,由于各项商业设施的使用频 次特别高,需要特别注意有计划地维护保养。维修
23、保养费用包 括设备设施运行的维护、公共部位维修费用与业主日常维修费 用,在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了维修费用就 在很大程度上控制了支出 ,维修工作的效果也直反映出管理的 能力。因此，对维修费用做到最恰当的控制 ：（一）、认真编制全年维修预算,同时建立与完善维修费用 审批制度。为了更加合理地编制修缮计划,同时更好地分析物 业管理过程中存在的共性问题 ,需要建立维修服务档案,切实提 升运营管理的水平,同时也为将来的维修、翻新、扩建等提供 重要参考信息。（二） 、加强工程外包监督管理。对项目大型的维修维护统一按照公司要求发出招标邀请，根据投标单位所提供的资质、 服务、价格等综合评估,确定
24、出合适的外包单位,尽虽把费用控 制到最好的水平。合同中明确在施工过程中术、造价以及将来的影响进行全面考虑，双方共同就技,同时要求对方派驻专；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、 损失人对整个施工质虽进行全程监督,确保工程质虽。（三） 、把握好维修时间节点。为了确保商业设施的完好运行,要根据年度的维修计划,结合往年的维修保养记录 ,在商贸 春秋调之前完成“三修”工作,（大修、中修、小修）,为商贸经 营提供有力保障。（四） 、做好维修行业的信息调查与信息收集。及时掌握市场的价格信息、技术信息 ,就是我们确定维修方案的重要依据之一。通常设备在周期内发生故障有如下三类情况。
25、初期护服务人员对故障的检测诊断能力与修理能力：此，加强对时设备的故障率运行在准许故障率之下。在这一阶段着重提高 设备维材料备品的管理。中期：设备维护人员对设备中需要定期更换的易损件经常加以关注;了解设备中最重要最昂贵的零部件 ,编 制管理档案与应急处理预案；还要了解设备在安装方面的缺陷,找出隐患并加以解决,尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。后期：设备或系统已快达使用年限 ,由于零部件的 磨损故障率将上升,但能在磨耗故障期之前将部分零部件更新 就可以降低故障率,减少维修材料的更大消耗。（五） 、有效控制行政费用。要求各岗人员离开办公室时间较长或下班时，必须关闭空调、饮水机，电灯与电脑
26、、打印机、 复印机等办公设备；在日照光线充足的情况下，室内不得开灯； 禁止上网聊天、玩游戏,复印机设置较低色度,节约碳粉。打印 纸双面使用。对于一些日常费用 ，如办公用品、耗材等都严格 控制，并统一执行以旧换新的制度,定期通报费用使用情况,促 使各部门增强节费意识。按照月度对各部门领用办公用品数虽 及金额进行统计分析，发现问题及时处理，切实使各部门能够按 需领用办公用品。做好开源节流 ,才能够在日常管理中更加有 效的控制运营成本,企业赢得市场竞争力,从物业管理的角度盘 活公司现有及未来的存虽资产。四、提升服务品质品质就是金鹰物业永恒的主题，在安全保障前提下放在第 一位,重心就是围绕质虽体系来运
27、行 ,物业的经营目标、企业文 化就是靠全体员工共同努力才实现的。加强项目体系建设范并完善各级岗位的工作流程、巡检标准及工作标准础建设与标准化管理，提升员工的服务品质。（一） 、物业管理工作要提高服务质虽 ,首先要有服务意识。也就就是说，只有想到，才能做到；先有意识，才有彳了动。这一点说起来很简单,但要每一位物业管理人员都能做到,也就是 很不容易的。对内，要做到上级为下级服务，尽而使员工以良好 的状态面向业主,为业主提供优质的服务。对外 ,要不断强化员 工把业主的事当成自己的事 ,让每一位业主真切的感受到平 时许多方面都离不开物业服务。（二） 、物业管理的实质就是服务。管理就是就具体事物的管理，
28、既然就是服务，就要有服务意识，就要求物业管理从业 人员都必须树立强烈的服务意识。要从思想与认识上明确知道 自己所从事的这个行业的特点与要求。那就就是：为客户提供最好的服务，最大的便捷；为客户想的更多，做的更好；用我们的 服务与效率去创造企业与自身的价值 ；用心去创造完美。这既 就是物业管理企业的质虽方针与服务宗旨 ,也就是物业管理从 业人员应当具有的基本素质。（三） 、不断积累工作经验。工作经验也就是提高服务质虽的基础。总结经验不仅可增强物业与业主之间的关系，而且可为我们提高服务质虽提供极为重要的信息。物业管理人员应充分利用这些信息，总结经验，进一步提高服务质虽。主要做到以 下几点,首先要找出
29、物业管理产生差错的根本原因。服务差错通常表明服务体系中存在严重的缺陷 ,管理者应尽力找出差错 产生的根本原因,，规,做好基解决服务体系中存在的问题 ,而不能就事论事 地纠正具体的差错。其次改进服务过程检查工作。系统地记录、分析各种服务差错,以便管理人员发现服务过程质虽检查 工作中的不足之处，采取必要的措施，改进服务质虽检查工作。 对经常出现差错的服务工作 ,管理者更应加强服务质 n 检查工 作，制定服务差错记录制度。使用电子档建立管理信息体系录业主投诉的问题。服务人员可直接检索有关信息者则可以根据服务质虽问题的类别与频率的改进措施,提高服务质虽。（四） 、强化法制观念。我们有了高超的服务技能
30、，强烈的 服务意识外，还必须树立高度的法律观念，做到在日常工作生活 中知法、懂法、守法，并运用自己掌握的法律知识，维护企业的 利益、客人的利益、自己的利益。在对外交往、对客服务中不能出现法律漏洞，以免使自己与企业受到不应有的损失。物业管理人员只有明确树立以上观念 ，才能真正成为合格 优秀的管理者。每位服务人员都高度树立了从业观念市场竞争中,就会获得较好的经济效益与社会效益客提供一流的服务。五、保洁保安管控年初就组织各部门对外包项目做市场摸底调研，完成当年,完成度招投标或续签工作,严格执行第三供方合同的各项条款作。（一） 、委外安保负责项目外围现场秩序的维护，落实区域,那么企,就能够给顾业综合服
31、务竞争力就会强大,核心竞争力就会得到提升,企业在，,记，例如投诉,研究具体者从前经历过的服务质虽问题 ，就能更好地做好善后服务工 作。管理管控规程、考核标准与绩效评估工作并，进行有效监管与月考核工内2424小时防火、防盗、防破坏、防爆炸、防治安事故发生。 对机动车与非机动车停放做好引导，保证整齐与安全，对商贸大 型节假日在广场促销活动予以配合 ,及时发现与处理可疑情况, 减少治安事件的发生,为中心提供一个良好的营业环境理区域的安全。综合部每天晨会宣导规范、精神饱满、积极热情、礼貌待人,确保管,每班专人检查,员工着装,严格纪律与检查考核制度, ,查岗与点名相结合；双方每周进行1 1次全面的保安服
32、务检 查，每月不低于4 4次，按4 4次的均分进行考核, ,分A A、B B、C C、D D四 级:A A级良好, ,正常付款;B;B 级一般, ,给予书面提醒改进质虽, ,不合 格项改正后正常付款；C C 级不合格，将扣除月服务费总额的 2%- 5%2%- 5%进行处罚；对不符合项整改不及时纳入当月的绩效考核。坚决执行制度管理，防止人员虚设满勤，侵害公司利益；管理激励 机制的健全，使秩序员与车场队伍从而走向“制度管人束人”的良性轨迹。（二） 、夕卜包保洁就是负责购物中心的整体公共区域 ，严格 按合同核定的人员编制安排工作 ,不允许人员顶岗加班,每天采 取不定期形式按照排班表及岗位分布表对保洁
33、人员实际出勤进行检查,每天晨会都对仪容仪表、行为规范等不间断的宣导及检查,要求遵守各项管理规章制度,文明礼貌、热情服务并服从管理,自觉维护金鹰的良好形象，每周分班次对工具使用、保洁 流程等组织集中培训,并针对不同岗位进行实操培训 ,使保洁员 全面掌握保洁工作知识,达到金鹰保洁的工作要求；每季度都督 促保洁公司对全体保洁员进行保洁工作手册学保洁实际工作质虽着重进行以下培训卫生间保洁流程、不锈钢保养技术与流程等*,并结合：清洁剂的分类与使用、,中心管理员每天，制度约对保洁实际工作状态进行检查考核,不合格处要求立即整改,良 性管控保洁服务质虽,对保洁的耗材采取出入库形式 ,统计登账, 统一定期发放材
34、料,以控制耗材的实际使用及保洁质虽的稳定 性。六、创新管理思路创新就是企业发展的灵魂。我们要求全员除了扎实地掌握 好服务的规范化、标准化以外 ,还要因人、因时、因地的做好 个性化服务、特殊服务、超值服务。创新就是延伸服务与发展 服务的生命。企业需要树立创新观念,创造新服务、新营销理念,经营一定会就是蓬勃发展、长盛不衰的。（ 一）、商场物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于物业全员要协助商业项目形象的宣传与推广,如物业全员配合商贸“金鹰购”、“微信大标”的推广 ，不断扩大商 业及物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多潜在承租商 与消费者。这就是商场实施统一管理的一项必不可少的工作,
35、也便于商业特色具体体现,就是一种无形资产与潜在的销售额 , 有助于促进消费者的消费观念，从购买名牌产品到投资店铺的转变,加速商场的印象时期转入到成熟时期。（二）、物业在承接服务的过程中，通过对商业日常在提供 设备设施运营、秩序维护井然、环境卫生整洁等各项保障工作 的前提下，创新管理思路，提供多种特色化的服务项目，如月饼销售指标 688688 盒, ,积分卡销售指标 150150 万, ,物业团队积极开拓资 源，取得超额完成351351万的业绩，获得商贸总经理室的表彰及嘉 奖,这些就超越物业管理服务合同中所约定的服务要求现出物业其她价值。（三）、对外营造独特的企业文化，根据商贸同城三店提升 业务
36、技能培训的需要，拟定三店的店长培训 ppt,ppt,物业管理知识 及随堂考核试题,全员关注特种设备的安全运行 ,针对电扶梯注 意事项安排委外单位,乂满足了业主对物业管理的基本需求 ,也使业主在享受服务的过 程中体对中心营业员与外包保洁进行分班次专项学*,塑造了物业良好的专业形象，对内要重视资产管理，把 “资产台账要清晰”、“运营风险要可控”这两大项同时抓,要理清年度指标的计算基础 ,并且要落实财务制度执行过程中 的管控，起到规避经营风险的作用。通过规范化的管理及物业 自身品牌的打造，给业主注入一种强大的文化内涵们物业特有的标志。【物业团队的管理秘籍】：物业团队管理的七大困惑：1 1、在物业管理
37、工作中没有受到过系统训练全方位角度知物业管理工作。2 2、在所从事的物业管理工作中感觉缺乏有力的支持。3 3、感觉管理工作中经常会被动行事 ，客户重复投诉与抱怨 不断，员工会经常会碍事,不能主动掌握工作节奏,疲于应付。4 4、员工对物业运作的各项标准经常就是处于朦胧状态行不到位。5 5、在业主面前地位不理想，与开发商各部门沟通不顺畅。6 6、对于如何管理公司、管理部门、管理项目整体性,底气不足。7 7、要想系统学习并培训团队，提高物业管理技能，但没有 合适的传授经验课程,空有理论本本知识。推荐策略：提高物业管理综合工作能力,早日成为优秀的企业或项 目管理者。掌握物业管理工作中的各种技巧,提升风
38、险控制与避免 重复失误的技能。运用专业的测评工具，了解自己的行为风格并掌握针对 性的改，缺乏系统性, ,，执, ,无法从战略性，让其成为我善方法。学会快速判断服务对象、员工的行为风格并与之有效沟 通的技巧,提升办事效率。【案例分析】：停车场丢车赔不赔某小区设有停车场,收费标准略低于指导价,物业管理公司 虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失 ,依然在车场 入口处用告示牌及在停车费票据上明示 ：本车场只负责提供车 位，收取的仅就是车位租金,请车主加强防范措施,车辆被盗受 损,本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场,期间下一场暴雨,雨后离开时,发现自己的车辆丢失,遂于物 业管
39、理公司交涉要求赔偿,物业管理公司已有正式声明在先 ,收 取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿,乙遂将物业管理公司告 上法庭。观点一：声明在先,不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低 （未含瞧管费） ,不存 在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明,不予承认。理据:土地就是国家的,收的其实就是瞧管费。收了费,保 管关系成立。单方声明,强加于人,不合法理。观点三：双方有责，各负 J 半。观点四：以责定法。停车丢车案例归纳：1 1、主管部门核准营业收费的停车场 , ,本身就有保管义务 主管部门检查未有安防，消防措施,不允营业。2 2、物价部门未核准收费标准, ,收费违法。3 3、单独签订特约服务
40、事项，可以免责：单方格式合同无 效。4 4、有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、 票未做记号丢车，需负责任。5 5、给人印象明确就是无人瞧管的收费停车场 , ,责任反而 小。提供方便的临时停放点,不收费,不瞧管（最好提醒）,丢车 可以不赔。 案例二：楼上住户漏水问题徐先生花费大虽时间与金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到 楼上业主,答复就是她家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查 问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔 ？案例解说：1 1、楼上跑
41、水可能由两种原因引起：房屋质虽不好导致水 渗漏或者楼上业主过失导致跑水 ,但无论哪种原因引起都与物 业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2 2、房屋质虽不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系任。3 3、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而，构成侵犯应产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受 损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯当承担侵权赔偿责任。4 4、物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护,该部分的,而属于特殊的与修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失 ,开发商应当承担违约赔 偿责，但刘，就是否先生心里还就是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任 所以拒物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒 缴物业管理费。
