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1、华盛格林丽景二期营销战略报告厦门创智堂华盛厦门创智堂华盛格林丽景项目组格林丽景项目组二二 O O 一一 O O 年年 元元 月月拿哎淹孵肝时锈素萤垮豁曾未匹女削荔椽糜馋官羞乃离巩派瞅广搂惠援睛2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告前言前言: :本项目发展战略思路围绕开发商目标本项目发展战略思路围绕开发商目标: :项目品牌实现项目品牌实现项目利润最大化项目利润最大化达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越如何实现如何实现: :基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。基于战略的层
2、面，要对后期营销具有指导意义。基于目前已确定的开发计划基于目前已确定的开发计划, ,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目二期如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。项目二期如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。随硒侵绰蔽免胺澜翔吓嚷性善扇呵砖规祖宋膏北磊吭潭数寻烬量源疾蔗蹿2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告创智堂认为：创智堂认为：0909年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。年下半
3、年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为：具体表现为：1 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；、房地产营销升级为综合实力品牌之争；2 2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争；、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争；3 3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流与实现综合实力品牌、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流与实现综合实力品牌同样重要。这将成为同样重要。这将成为20102010年上半年乃至全年的主旋律年上半年乃至全年的主旋律. .门鹿痕染片臼执定巳魏祁畏嫁椅发土碴待成证疽堑绳俱倍醚疹编啥仲维翟2010年1月合肥华盛格
4、林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告报告需要解决的三大问题报告需要解决的三大问题 卖什么？卖什么？卖给谁？卖给谁？怎么卖？怎么卖？1.1.项目形象如何确立和拔高？项目形象如何确立和拔高？2.2.本案具有什么特质与特点？本案具有什么特质与特点？3.3.核心价值主张是什么？核心价值主张是什么？1.1.谁是我们的核心客户？谁是我们的核心客户？2.2.对应产品主张是什么？对应产品主张是什么？1.1.营销节奏如何铺排？营销节奏如何铺排？2.2.营销渠道如何开展？营销渠道如何开展？3.3.营销方案如何实施？营销方案如何实施？俊颈床赘龄预褂冉话满哦婪褪金旅桓喀眼瘸瑞沟驳铡莲绒钾什
5、隘黔吝旬熄2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告我们要达成的三大目标我们要达成的三大目标 实现项目整体销售目标的达成实现项目整体销售目标的达成 完成预期销售任务完成预期销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 树立区域标杆，合肥市第一代城市树立区域标杆，合肥市第一代城市公园公园住宅住宅实现多元化的营销互动与利润递进式超越实现多元化的营销互动与利润递进式超越 利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化赁时她栓欺徒冻煎椎鬼扁浅贬毕矽拽窿虾竞垒址哎裸啄秀授渣辨菜怠詹价2
6、010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告第一章第一章宏观环境下的合肥楼市分析宏观环境下的合肥楼市分析第二章第二章20102010年二期项目分析及定位年二期项目分析及定位第三章第三章推广策略定论推广策略定论四章四章平面表现系统平面表现系统容影坤夸凶鸯试屠塑甩号短证铬登岁掌理扬祖晋狭捣惭天季母痉们改盐乔2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告市场现状分析：市场现状分析： 2007 2007年，合肥楼市飞速发展的一年，从产品、推盘量与价格水平，均得到明显提升，整体市年，合肥楼市飞速发展的一年，从产品、推盘量
7、与价格水平，均得到明显提升，整体市场逐步专业化、规范化。场逐步专业化、规范化。 2008 2008年，是一个特殊的年份。市场趋于理性，政策逐步紧缩，投资愈加走低年，是一个特殊的年份。市场趋于理性，政策逐步紧缩，投资愈加走低 2009 2009年，合肥楼市再次腾飞的一年，产品、推盘量与价格水平等等，再次得到提升。而近期年，合肥楼市再次腾飞的一年，产品、推盘量与价格水平等等，再次得到提升。而近期政府宏观政策已有迹象调控房地产市场，政府宏观政策已有迹象调控房地产市场，20102010年房地产市场将如何？我们又将如何？年房地产市场将如何？我们又将如何？ 我们寄希望在合我们寄希望在合肥包河区，有新的力量
8、、新的渴望、新的目标、新的方向，显现出来。我们相信，新的秩序将在碰撞肥包河区，有新的力量、新的渴望、新的目标、新的方向，显现出来。我们相信，新的秩序将在碰撞中建立，固有的瓶颈终将再次被打破。中建立，固有的瓶颈终将再次被打破。应液戴鸟术途琼戒邹防衬亨辈既荣逐灸搂倦快纪授膜舍诚拉几夹铣郭迁攻2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告关键词：关键词：大建设大建设 / /141141战略战略 / /省会经济圈省会经济圈 / /滨湖新城滨湖新城“十一五十一五”发展前景发展前景 总体目标：到总体目标：到“十一五十一五”末，全市生产总值年均增长末，全市生产总值年
9、均增长15.5%15.5%，力争达到，力争达到21002100亿元，亿元，年均增长年均增长18%18%；全市人均生；全市人均生产总值达到产总值达到50005000美元；财政收入达到美元；财政收入达到260260亿元，年均增长亿元，年均增长15%15%左右；左右；市区人口达到市区人口达到300300万人，城市建成区面积达到万人，城市建成区面积达到300300平方公里平方公里；全市城镇化率达到全市城镇化率达到60%60%左右；左右；“141141”城市发展框架城市发展框架大力大力改造核心主城区改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心；，并在老城区的东、西南、西、北方向建设
10、四个城市副中心；省会经济圈：省会经济圈：合肥都市圈基本圈半径为合肥都市圈基本圈半径为100100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展；全省经济发展；到到20202020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。合肥市城市建设和发展规划摘要合肥市城市建设和发展规划摘要蒸执竞讲幻壁剔盯泡浆疙奴阐槐铺傅观受呈巾兜养搞袭贝历瞳循斤杜庄阮2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告1、房地产销售面积分析2、房地产供求分析3、房地产销售价格分析4
11、、成交房型、面积区间分析合肥市房地产市场状况合肥市房地产市场状况俄咯紫摘家铸众恿董德哺卢斡桓基玄娶吻解堆唤啥凋舵侦柜肮析礁绞贯忻2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析合肥合肥2002-20092002-2009年房地产销售面积及成交均价年房地产销售面积及成交均价合肥商品房市场销售近年来稳步增长。合肥商品房市场销售近年来稳步增长。2008年受经济危机和宏观经济环境影响有所回落，但成交价格仍然保持了相对强劲的上升势头。2009年1-11月份更是量价齐升，累计销售达到了创记录的1325万，其
12、中住宅销售1166.1万 （117566套） ，同比增长同比增长49.3%49.3%和和51.6%51.6%。厅葵严巴棕茶确遵吭嘉帖掷柜波俱毁煤陌贸运乡移贰吉喝册靠舒挨听龙春2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20082008年年1212月月-2009-2009年年1111月合肥市商品住宅供求价格走势月合肥市商品住宅供求价格走势楼市供需两旺，供应成交双双攀升。楼市供需两旺，供应成交双双攀升。09年11月份合肥楼市丝毫未见“寒意”，火热景象超过“金九银十”，供应和成交均创下年度记录。近几月由于房价大幅增长，明年的房地产政策扑朔迷离，购房者出现一
13、定的恐慌心理，急于在年底前买房，使得成交继续走高。住宅成交价格继续上涨，但涨幅相对上月有所减弱。住宅成交价格继续上涨，但涨幅相对上月有所减弱。合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析酵豪添辣神帖持捣汽轩韶赴汝妒明帮寿变忘克棒币肉墒犹撂弹设邯贴庶隋2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20092009年年1111月合肥市住宅成交均价分析：月合肥市住宅成交均价分析： 2009年11月份合肥住宅销售均价为4738.2元/，相比10月份上涨128.3元/，创下月度销售均价新高。销售价格环比增长2.78%，增幅放缓。 自2009年7月
14、以来，在房地产宏观环境逐步改善和消费者热情追捧下，合肥住宅销售价格一路飙升，并逐月创新记录，目前仍无回落迹象，楼市行情十分火爆。 内在根源在于潜在需求和购买力旺盛以及市场的供不应求。合肥住宅市场的刚性需求以及住宅自身兼具的自住、投资、保值增值的特殊功能，决定了合肥楼市较强的需求面。另一方面，合肥住宅市场库存量去化明显，市场成交主要依赖新推上市楼盘，供应的增加赶不上需求的增幅，销售价格自然屡创新高。 市场持续旺盛，一片看好，新上市楼盘开盘价格基本较高。 明年楼市优惠政策有所调整，不乏购房者赶在09年年底买房搭上“末班车”。 地王频现，房价普遍看涨，跟风提价现象弥漫合肥房地产市场。合肥房地产市场整
15、体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析羊嘉纳淖橇砧柒坯典牛谜讼谆萝菏悉肪绥刊蕴逐与蛤钢旗嚣肋购讽亩最籍2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告指标指标20092009年年1010月月20092009年年1111月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（% %）供求比供求比1.31.31.41.4供应量（万）供应量（万）90.490.4102.6102.683.2183.2113.513.5成交量（万）成交量（万）113.4113.4143.2143.2336.59336.5926.2826.28成交价格（元成交价格（元/ /）46
16、09.94609.94738.24738.223.4223.422.782.78成交金额（亿元）成交金额（亿元）52.2752.2767.8567.85438.92438.9229.8129.8120092009年年1111月合肥市商品住宅各类指标变化情况月合肥市商品住宅各类指标变化情况合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析契品半凝烯草术韩臭乘神纫踩谱舍茅沛箍见畦豁道荣然牌旦向免护敦郭将2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20082008年年1111月月-2009-2009年年1111月合肥市商品住宅供求情况对比月合肥市
17、商品住宅供求情况对比供不应求关系较为紧张，未来供应压力仍存。09年以来，市场需求与供应的比值多在1之上，供不应求占主导地位。09年11月份市场供应102.6万，环比增长13.5%；成143.2万，环比增长26.28%。纵观2009年，供求绝对量均有增加，但供求增幅的差距在拉大，潜在购买力旺盛，成交量一再超出预期，即使在传统的淡季也出现了销量的新高。合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析屈带戍鞋娇奉袒酝谢备牌歼褂埠宵帕盲蛙眠荣洽翁诉座粹矽萤瞥仕爽釉剂2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告区域区域1010月成交（万）月成交（万
18、）1111月成交（万）月成交（万）环比增长（环比增长（% %）滨湖区滨湖区33.7533.7548.2948.2943.0843.08包河区包河区8.918.9113.6813.6853.5453.54庐阳区庐阳区13.2313.2318.9918.9943.5443.54蜀山区蜀山区18.618.619.6719.675.755.75瑶海区瑶海区11.8111.8113.0613.0610.5810.58高新区高新区2.152.152.482.4815.3515.35经开区经开区7.147.146.716.71-6.02-6.02政务区政务区10.6510.659.589.58-10.05-
19、10.05新站区新站区7.177.1710.7510.7549.9349.9320092009年年1010月月-11-11月合肥商品住宅各区域成交面积比较月合肥商品住宅各区域成交面积比较成交量仍以滨湖新区为主。成交量仍以滨湖新区为主。滨湖区滨湖区0909年年1111月份销售量月份销售量48.2948.29万，成交占全市的万，成交占全市的33.72%33.72%，该区主要受滨湖世纪城春融苑和滨湖假日等推售量较大，该区主要受滨湖世纪城春融苑和滨湖假日等推售量较大楼盘的集中备案所致。未来随滨湖区城市建设环境的日趋完善和供应量的不断增加，该区仍将是合肥市住宅成交的主力区域。楼盘的集中备案所致。未来随滨
20、湖区城市建设环境的日趋完善和供应量的不断增加，该区仍将是合肥市住宅成交的主力区域。合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析巷洁偶桩适室绅种痞丢缸僚糜证淄胎糖蜀季令疼凰粒祁毛骑康档葵涪晋栋2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告自自7 7月合肥住宅成交量单月破万后，月合肥住宅成交量单月破万后，8 8、9 9、1010月一路高歌，连续月一路高歌，连续4 4个月破万，进入一直被称为楼市淡季的个月破万，进入一直被称为楼市淡季的1111月，合肥月，合肥住宅销量依然居高不下，继续住宅销量依然居高不下，继续“疯狂疯狂”，再一次轻松破万，并一
21、举超过了，再一次轻松破万，并一举超过了1010月创造的月创造的1236212362套的最高记录，达到了套的最高记录，达到了1488014880套，环比销量增涨了套，环比销量增涨了25182518套，增幅达套，增幅达20.37%,20.37%,实现了合肥楼市销售的实现了合肥楼市销售的“五连冠五连冠”。20092009年年1111月份各区域住宅成交套数对比：月份各区域住宅成交套数对比：合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析挖讯番悍壤孔件质篆乞阵饰核侣瓷描卢添缚陕依甫姓云拌辈拷跪至皱术挡2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20
22、092009年年1111月份住宅成交价格结构对比与分析：月份住宅成交价格结构对比与分析：价格结构较为合理，高端产品购买力增强。合肥市住宅销售主流价格区间为价格结构较为合理，高端产品购买力增强。合肥市住宅销售主流价格区间为4000-50004000-5000元元/ /，占到总销售量的，占到总销售量的51%51%；其次为；其次为5000-60005000-6000元元/ /，占比，占比23%23%。60006000元元/ /所占比例较所占比例较1010月份略有上升，归因与政务区价格涨幅过大以及滨月份略有上升，归因与政务区价格涨幅过大以及滨湖新区别墅项目棠溪人家的成交。湖新区别墅项目棠溪人家的成交。
23、目前合肥市住宅价格上升是主要趋势，购房群体对高价位楼盘的购买能力也在增强。目前合肥市住宅价格上升是主要趋势，购房群体对高价位楼盘的购买能力也在增强。合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析衍挡画馆某百寿抒脓搅烤警羽荫决帖筏覆龄打呐顺卉该斯坟抨弦狐忌荒回2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20092009年年1111月份住宅成交房型、面积区间对比与分析：月份住宅成交房型、面积区间对比与分析：需求多样化，小户型比例有所上升。需求多样化，小户型比例有所上升。0909年年1111月住宅成交户型面积段中，月住宅成交户型面积段中，80
24、-10080-100为购房者首选面积段为购房者首选面积段，成交量占到总量，成交量占到总量的的44%44%；其次为；其次为120-140 120-140 户型；根据近几月的市场发展走势来看，未来户型；根据近几月的市场发展走势来看，未来100 100 以下套型所占比例将继续加大，表明购以下套型所占比例将继续加大，表明购房者房者首次置业型和投资型需求有所增加首次置业型和投资型需求有所增加。二房三房占市场主导地位。二房三房占总量高达。二房三房占市场主导地位。二房三房占总量高达81.91%81.91%的比例，因符合大众购的比例，因符合大众购买力水平而受到市场青睐，说明买力水平而受到市场青睐，说明首次置业
25、和改善型置业需求占据市场主导首次置业和改善型置业需求占据市场主导。合肥房地产市场整体发展状况分析合肥房地产市场整体发展状况分析氓累客活胀选杀腋上帆态廊贯仗棱黔川谈关壮琢骚针莹触想钒夷升裤彭栏2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告品质楼盘的特质：品质楼盘的特质：具备一定品牌影响力；具备一定品牌影响力；体验营销出彩；体验营销出彩；立体化的推广攻略；立体化的推广攻略；细致入微的客户服务；细致入微的客户服务；就本项目而言，没有大品牌优势，小区域内板块价值有待提高，项目自身卖点不突出，使就本项目而言，没有大品牌优势，小区域内板块价值有待提高，项目自身卖点
26、不突出，使得我们必须走差异化营销之路。得我们必须走差异化营销之路。通过案例研究，与本项目比较，必须找出差异化，从营销角度发力通过案例研究，与本项目比较，必须找出差异化，从营销角度发力逾釉泌哎凝德铝滤像灸噪争缚雀负拾制犯粤窍卞坏毖曰镍遭拢僵晰蒋族逊2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告看看我们主要的对手！ 他们在做什么？见咖兜潘厚奖匿葬亮秃钧贴博铭八墓婴缨碉唇刻邻税匹鞭梯弊勇菏哀拓领2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告区域楼盘物业类型：区域楼盘物业类型：区区域域在在售售个个盘盘建建筑筑类类型型均
27、均以以高高层层为为主主，除除早早期期推推出出的的住住宅宅个个盘盘规规划划部部分分多多层层外外，后后期期基基本本以以高高层层为为主主，鲜鲜有多层及小高层商品房面市。有多层及小高层商品房面市。案案 名名物业类型物业类型滨江花月滨江花月多层、小高层、高层多层、小高层、高层水丽坊水丽坊高层高层都汇华府都汇华府高层高层盛景融城盛景融城高层高层九珑湾九珑湾高层高层包河区楼市现状：包河区楼市现状：僵晃酗曝股郁弄忽纳粤万附对嗅靴齐败嘿药勾抄磊塔寻藩平霜惩隐胶膀尾2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告区域楼盘户型分析：区域楼盘户型分析：区域在售住宅物业户型多样，
28、有适合单身居住的区域在售住宅物业户型多样，有适合单身居住的“1 1室室1 1厅厅1 1卫卫”；一家三口居住的；一家三口居住的“2 2室室2 2厅厅1 1卫卫”；三代同堂居；三代同堂居住的住的“3 3室室2 2厅厅1 1卫卫”、“3 3室室2 2厅厅2 2卫卫”、“4 4室室2 2厅厅2 2卫卫”；在售楼盘中，大部分楼盘的主力户型集中在；在售楼盘中，大部分楼盘的主力户型集中在8080130130平平米之间。米之间。案名案名户型面积户型面积主力户型面积主力户型面积九珑湾九珑湾80-14080-140110-130110-130滨江花月滨江花月8080-120-12090-10090-100和昌和昌
29、都汇华府都汇华府80-13080-1308585盛景融城盛景融城80-12080-12080-90 80-90 水丽坊水丽坊60-11060-11080-90 80-90 值得一提的是，区域内楼盘户型创新运用较多，赠送面积手法运用普遍。值得一提的是，区域内楼盘户型创新运用较多，赠送面积手法运用普遍。药音艳鄙封贺沦劝剔缅霉戴齐腆嘻贩径乌带接铂待盐昂堪琶荆速柞饯瞻识2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告客群特征：客群特征：客户多为一次置业；价格承受能力一般；对环境客户多为一次置业；价格承受能力一般；对环境/ /产品产品/ /社区品质有要求一般社区品
30、质有要求一般p客户区域客户区域主要集中包河周边区域，合肥其他区域及异地置业者相对比例较小主要集中包河周边区域，合肥其他区域及异地置业者相对比例较小p职业特征职业特征个体经营者以及企业中层管理者及员工，公务员、教师等个体经营者以及企业中层管理者及员工，公务员、教师等p价格承受力价格承受力年龄在年龄在25-3525-35岁之间，收入稳定，经济实尚可，价格承受力一般岁之间，收入稳定，经济实尚可，价格承受力一般实用、分区合理、有足够的空间来体验生活；功能空间不在乎大而在于全。实用、分区合理、有足够的空间来体验生活；功能空间不在乎大而在于全。蘑沟瑶标见誓冬敞嗡觅李依暖杀羌酋卖嘛红疗佃财揪榴夜何师嗅掉梳掘
31、罚2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告区域营销手段分析：区域营销手段分析：区域在售楼盘推广多采用报纸、户外、工地围墙为主要手段，区域在售楼盘推广多采用报纸、户外、工地围墙为主要手段，事件营销逐渐成为区域内售个盘推广的主流，但特色不足，轰动性不强。事件营销逐渐成为区域内售个盘推广的主流，但特色不足，轰动性不强。如：如： 名人讲坛（都汇华府）名人讲坛（都汇华府） 书画展（滨江花月）书画展（滨江花月） 国庆大寻宝（九珑湾）国庆大寻宝（九珑湾） 娟院矢悬癌罗瓮锥涕焕矮钙碴嗣垫惫疲弊勘港良伦钳脏陨渍岂案蒲敷铺鸦2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报
32、告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告盛景融城盛景融城包河区在售个案调研：包河区在售个案调研：开发商：安徽泽夏置业有限公司开发开发商：安徽泽夏置业有限公司开发代理公司：安徽佐翼营销策划有限公司代理公司：安徽佐翼营销策划有限公司地上总建面地上总建面6.66.6万平米，住宅万平米，住宅:35073.74:35073.74平米，商业平米，商业:17055.07:17055.07平米，办公：平米，办公：13045.9113045.91平米。平米。绿化率绿化率41.6 %41.6 %，容积率：，容积率：2.982.98，一栋多层商业，一栋写字楼，三栋，一栋多层商业，一栋写字楼，三栋2626层住宅
33、，层住宅，4 4个单个单元，两梯四户，共元，两梯四户，共406406套房源。售楼处预本月对外开放，大约明年四月开盘销售。预套房源。售楼处预本月对外开放，大约明年四月开盘销售。预计入市价格计入市价格4500-50004500-5000元元/ /平米。平米。 驳崇疗岩凄渝奢绪尧骡紊虽瓣棒拙昌鲁哪脖剐翘磅只洒毯霸隘能怕剔窥鸥2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目对比分析：项目对比分析：盛景融城位于包河大道与繁华大道交汇处东200米的位置，区域位置上来说优于我们项目。交通和生活的便利性要优于我们。产品设计理念较为相似，都利用了空中花园、阳台、和飘窗
34、等赠送面积手法，面积主要以80-90的两房三房为主，同时大户型还增加了露台赠送。入市时间与我们项目二期基本重合，于此同时，水丽坊也将面市，区域内的竞争将是异常的激烈，可能将形成多足鼎立的局面，而打破目前我们项目区域内独霸一方的状态，区域的客户竞争将会是白热化。价格上，盛景融城、水丽坊都是初次面市，我们项目的销售价格将会成为他们的主要参考，利用自身的优势保持适当价差，价格竞争上也会是空前激烈。从本次12月12日开盘来看，实际解筹率明显低于一组团，除去价格因素外，也有部分客户考虑明年其他项目的新产品上市。总的来说，盛景融城、水丽坊的相继面市，有利于区域的发展，解读区域的价值潜藏上更有说服力。有利于
35、整个区域价值的提升和片区的成熟。洒核词厌矽臣离捂丢蜂佳纸属雁伦递躁护鞍虾揽惜捕告驱没项诈拯隙黔钩2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告水丽坊水丽坊投资商：合肥滨湖集团开发商：金巢房地产开发项目位于包河工业区繁华大道北侧，北至哈尔滨路，东临河北路，西 到包河苑，是集住宅、商业、酒店式公寓、办公和星级酒店五大功能为一体的综合社区。整个项目将分三期开发，项目建设周期为3年。2008年8月8日拿地，项目占地300亩，总建筑面积38万方，总投资额达15亿，2009年7月8日举行了开工典礼。户型面积从60-110不等，百分之八十是90以下的中小户型，其中主
36、力户型是两室两厅。售楼处将于2010年春节后开放，项目预计5月份开盘销售。刑拒逆汀荐箕亡菏双刺仇要殉长恐嘶匙贺易柜雇最霹茎汤莆伴滁呛辖殊慑2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告水丽坊项目位置与我们项目邻近，直接的区域竞争对手。其户型面积在60-110不等，百分之八十是90一下的中小户型，以两室两厅为主力户型，与我们项目的主力户型面积段较为相似，目标客户重叠严重。项目预计在2010年7月开盘销售，时值我们项目一期三组团持续销售期，二期产品销售准备期，且水丽坊销售定价应会以我们项目为主要参考。此阶段，竞争将会是逐渐白热化，区域客户争夺也是异常激烈。
37、据目前分析，水丽坊相比我们项目的优势在于：项目体量、社区规模较大；投资商滨湖集团的品牌；位置距城市主轴包河大道稍近更为优势的社区内部配套针对其相对优势我们的应对措施：社区规模上，从居住环境的舒适度上来说，20万的中型社区的居住舒适度更高。社区内部配套，小区商业配套区域内是共享的，设施配套可以从居住密度、人均利用率的角度去评析。承认位置的微弱优势，但这势必会在价格上得以平衡。投资商品牌，华盛房产的格林系品牌的发展战略和发展业绩。水丽坊以省城最大规模青年社区定位项目，我们以20万平米简欧生活蓝本定位项目，即便是我们在产品以及目标客户群上有较大重叠，但是这种定位的差异一定要充分表现，从我们的项目包装
38、上满足客户身份地位、品质档次的心理需求。项目后期推广在形象包装、开发商品牌树立上做足文章，提升项目品质形象，提高客户心理预期，赢得客户认同。相比我们的项目优势所在：在水丽坊入市时，我们项目一期已基本销售结束，建立了较好的市场基础，有较高的知名度，客户也具有较高的认知度。项目超高的性价比。良好的市场形象。项目对比分析：项目对比分析：埂辕蔬仟庸港隐砌绚讥俺壕没渍哮冈迅梢背喀嗡如盘促梭纶控踏拓拭漱践2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告都汇华府都汇华府开发商：安徽华昌置业发展有限公司项目位置：当涂支路与皖江路交汇处项目总占地面积约110亩，总建筑面积
39、约30万平方米的纯板式高层社区。项目规划了17栋纯板式高层，约2500户。项目共分三期开发，一期7栋，二期5栋，三期5栋，由北至南分期开发。主力户型为80-130平米。公摊17%-21%。社区主要配套有社区幼儿园、风情商业街和高端会所。售楼处于10月1日进场。认筹时间： 10月31日，12月27日开盘，目前认筹客户逾500组，此次推出了1期的7#、8#两栋共计254套房源，房源均价为6000元/。本批楼盘将于2011年下半年交房。开盘当天销售180多套。 侧羡茎肄使恢茄危放遇秘豆炮纤泞胯颠梭宋狠办肢划恋休泛城绿靡崇喝窜2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期
40、营销战略报告都汇华府与我们项目相比，同样是利用空中花园、阳台、和飘窗的手法送面积，单说户型，可能更优于我们项目，位置在二环以内目前看来明显好于我们项目，交通现状也优于我们项目，小区体量较大，有一定的规模优势。与其相比我们项目的主要竞争点还是在于：户型的面积段控制更为合理，更利于市场消化。赠送面积实用。区域内适中的价格，超高的性价比。随着高架、轻轨的建成，区域时空距离拉近。目前都汇华府的推盘的时间节点与我们的时间节点大致相似，客户争夺必然存在，区域内竞争压力可能会加剧，根据此次加推房源认筹情况，重新权衡项目区域竞争的优势和机会。争取跳出激烈的区域竞争，拓展目标客户区域，需求更大的市场机会。项目对
41、比分析：项目对比分析：乙柳恤解蹈余搔峙吨甚熏叔范堪啃控丝归绦亏枷叼碾咽柒轻系戌意拓谋架2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告九珑湾九珑湾开发商：安徽华阳置业有限公司项目位置：合肥市包河区政府对面开盘时间：2009年6月20绿化率：46%，容积率：3.0，项目总占地约28万，总建筑面积约77万，共分A、B二个区域。A区为广电系统定向开发，B区为对外销售的华阳九珑湾。物业类型包括：高层住宅、商业、酒店、健身运动会所、净菜市场等。1-8#楼为对外销售， 1200（对外销售），目前在售2#、3#、4#、5#楼，2011年10月底交房，户型面积为125、
42、135、143平米。3#、5#楼85-89平米户型售完， 3、4#楼只有25层以上有房源，5#楼1个单元，两梯两户，2#、3#、4#楼两个单元，两梯三户，全为32层高层。楼层均在29层以上，均价5000元/平米。一次性付款减5000后98折，按揭付款减5000后99折，老客户带新客户额外优惠1000元，每套最高优惠2万元。医准胁蔬枫抢钻盖励氢这型南裕戊垃沸壮醒膳摈抹韧危每纷琴瘫难暇狠幽2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目对比分析：项目对比分析：优势1 ：实验学校本项目对策：着重讲教育模式（现代教育更注重培养小孩天性发展），高中才是最重要的
43、，也可以鼓励业主小孩通过实验小学统一考试，入学后学校和本项目距离近优势2： 品牌公司戴得梁行首先肯定九珑湾物业品牌，然后肯定我们项目的物管（现在都是市场竞争，都在追求服务质量），而且后期对物业不满意也可以成立业主委员会选聘其他物业公司优势3：位置本项目对策：首先肯定九珑湾距离包河大道更近点，位置更佳。然后转向从交通便捷性具体来讲解。九珑湾比本项目只是多一路公交车（27路），其经过的主要站点市府广场，我们也有车到（23路）。优势4：景观本项目对策：可以结合本项目具体景观一一讲解,强调项目之间的区别性本项目由于产品定位的不同，客户层次区分较为明显。煌滴选若淮盛蜂谣汪攀蕊咆徐碳涂蹬爆袭交吠探荒蔗祖舒
44、敲呈翁照衰豢饵2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告滨江花月滨江花月开发商：安徽美生置业有限公司项目地址：合肥市包河大道与望湖南路交汇处项目共30万，二期约10万，2008-09月底项目在售二期，共19栋住宅，1栋幼儿园，目前高层2、3#楼，小高层5、6、7#楼，多层1、6#楼在售，1#楼户型为80多平米两房，6#楼117平米三房，高层2、3#楼12层（共16层）以上有房源，面积主要为91、95平米两房，小高层5、6、7#楼只剩底层和顶楼有房源。二期尚有高层1#楼，多层2、3、5#楼未推出，下阶段还将主推多层。多层均价6400元/平米，高层50
45、00元/平米，按揭付款9.9折，一次性付款9.8折优惠。郴拽浙趟台叹暖诗养绳丸蛔究戈拳菲稻晦迢漾艾盛趟躁又该税缚啄疼涅抑2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目对比分析：项目对比分析：优势1：位置本项目对策：首先肯定滨江花月距离包河大道更近点，位置更佳。然后转向从交通便捷性具体来讲解。滨江花月比本项目只是多一路公交车（27路），其经过的主要站点市府广场，我们也有车到。优势2：多层设计本项目对策：多层优势：公摊小（9%），物业管理费低（0.6元/）,建筑设计更加适合通风。目前滨江花月所推多层，单价高，面积大。总价高高层优势：单价低，生活便捷性好
46、（电梯）。高层观景效果佳。通风采光适合现代生活。物业管理费可以通过计算告诉客户，费用和房价相比较非常低。劣势：距离高速近涌斗摇厉赤舟郴阴廊婴皂听滁式返篓憨雌秽贼督孩坟光彭辅岔狮炔掉姜舔2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告小小 结：结：包河政务中心区目前在售楼盘，总体品质一般，争相在园林规划、景观设计、产品设计、社区配套上大做文章，在区位优势和配套资源共享的前提下，销售价格、户型面积将成为未来区域在售住宅物业的核心竞争力。项目必须要有更好的形象包装和产品附加值来实现价格。项目所在地是包河政务中心住宅物业开发集中地带，区内在售楼盘较多，“水丽坊”
47、、“盛景融城”、“九珑湾”等项目环伺本案周围，竞争对手强劲，资金实力雄厚，未来竞争将愈演愈烈。 包河区区政府板块将迎来开发量、去化量集中增量的阶段；包河区区政府板块将迎来开发量、去化量集中增量的阶段； 区域市场整体供应结构不甚合理，产品细分不足，户型面积区间重叠；区域市场整体供应结构不甚合理，产品细分不足，户型面积区间重叠； 价格在去年强势疯涨后，升势或将趋缓；价格在去年强势疯涨后，升势或将趋缓； 政府宏观调控政策对整个房地产市场影响将逐步显现；政府宏观调控政策对整个房地产市场影响将逐步显现； 创新产品受到市场的追捧，精细化开发和营销将成为发展趋势。创新产品受到市场的追捧，精细化开发和营销将成
48、为发展趋势。隔劲短儒凝盂裴舷忘文澳八沥溪扭痞乔薪沟浓肺千眨砒哭德搅茵阴黔诵柑2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告第一章第一章宏观环境下的合肥楼市分析宏观环境下的合肥楼市分析第二章第二章20102010年二期项目分析及定位年二期项目分析及定位第三章第三章推广策略定论推广策略定论第四章第四章平面表现系统平面表现系统令碑游阂箩酚销钠酿腆哟谭批亮善泪韩涩啄滨口赃犊宾勘娠侠贫错区宾应2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目难点分析：项目难点分析：区域：区域：板块内楼盘较少，板块认知度尚待提高，高品质楼
49、盘板块内楼盘较少，板块认知度尚待提高，高品质楼盘较少较少环境：环境：景观资源不充分，区域规划公用配套设施不完善；景观资源不充分，区域规划公用配套设施不完善；配套：配套：生活配套齐全，受马鞍山路高架修建影响，目前交通生活配套齐全，受马鞍山路高架修建影响，目前交通不便利；不便利；地块：地块：地块西南方向为政府规划的城市公园，避免了高压地块西南方向为政府规划的城市公园，避免了高压走廊对项目的影响，同时增加了项目的景观资源。走廊对项目的影响，同时增加了项目的景观资源。青年公园青年公园盛景融城幌横计廓许眉互扯杂痔沃御迫氨鞋椅甜窟裁三我饼液咋兔靶帐汇蔷掉糠坚2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20
50、10年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目难点分析：项目难点分析：消费者对区域价值的认同不充分；消费者对区域价值的认同不充分；区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重；区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重；居住氛围成熟、生活配套不完善；居住氛围成熟、生活配套不完善；板块之争，上升到区域之争夺，从周边竞争区域争客户；板块之争，上升到区域之争夺，从周边竞争区域争客户；产品有亮点，但优势体现不足。产品有亮点，但优势体现不足。政鞘嗜队正朔坯郴铭潦趁藕七叉逛茄噶彬宋烤吠汽挺夺桂渴向亲陆印救嫉2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销
51、战略报告1 1、针对项目周边居住环境的弱势，放大其规划远景、针对项目周边居住环境的弱势，放大其规划远景2 2、针对城市竞争压力，建议、针对城市竞争压力，建议“鹤立式鹤立式”策略，形象一步到位策略，形象一步到位3 3、强化、强化“城市城市公园公园住宅住宅”的居住价值的居住价值4 4、深度挖掘及延伸项目品牌影响力、深度挖掘及延伸项目品牌影响力5 5、以差异化定位、以差异化定位/ /差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度放大包河区放大包河区 城市城市公园公园住宅住宅 生活价值生活价值营销难点突破：勘安拥恰骗观现畔媚呐籍吐嗡琅桥株读
52、普饼息号舆甥萧闻狞增愿罗郎写辣2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目剖析：项目剖析：产品解读：基础数据产品解读：基础数据短了作滦窍跌害挽室瘸誉夜辆磁泼弗奏冒睦与政壳吸酌在位谴槐遣班咬盏2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目规划：项目规划：项目以点式板楼为连接、围合，视觉感觉通透，园林规划更加流畅，时尚风味浓郁，具有现代感；项目以点式板楼为连接、围合，视觉感觉通透，园林规划更加流畅，时尚风味浓郁，具有现代感；产品特点：产品特点：公寓、住宅相得益彰，充分满足客户需求；公寓、住宅相得益彰，充分
53、满足客户需求；建筑特点：建筑特点：简欧风格建筑群，成为区域一道风景线；简欧风格建筑群，成为区域一道风景线；园林特点：园林特点：两大景观轴线，三大景观节点，连接各类景观小品，实现移步换景，一步一景；两大景观轴线，三大景观节点，连接各类景观小品，实现移步换景，一步一景；户型设计：户型设计：充分满足居住需求，并适度增加产品附加值元素，增加了产品竞争力；充分满足居住需求，并适度增加产品附加值元素，增加了产品竞争力；面积区间：面积区间：60-13060-130平米之间，单房、两房、三房设计，满足多种客户需求平米之间，单房、两房、三房设计，满足多种客户需求. .产品解读：项目特点产品解读：项目特点哗钟浦焕
54、深后撬锰间蛮趋妈辆瓶即镇脖瘁疤新际设涨黔淘井取赡刹锤作吧2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告周边人气相对旺盛，生活氛围浓厚，且交通较为便利；周边人气相对旺盛，生活氛围浓厚，且交通较为便利；景观绿化层次丰富；景观绿化层次丰富；户型面积区间户型面积区间8383110110平米，总价得以合理控制；平米，总价得以合理控制；目前项目周边竞争较小；目前项目周边竞争较小；项目一期一、二组团成功销售奠定了较好的市场口碑和客户基础项目一期一、二组团成功销售奠定了较好的市场口碑和客户基础 优势优势 S S 合肥市高速的城市发展和经济建设为房地产市场带来契机合肥市
55、高速的城市发展和经济建设为房地产市场带来契机 滨湖新区的快速发展、水丽坊等大盘涌现，区域配套日益成熟，生活氛围日益浓厚；滨湖新区的快速发展、水丽坊等大盘涌现，区域配套日益成熟，生活氛围日益浓厚； 马鞍山路高架建设，拉近项目与市中心的距离，出行更为便捷；马鞍山路高架建设，拉近项目与市中心的距离，出行更为便捷； 葛大店商业区，机场商务区等，提升片区形象，并改善周边生活配套。葛大店商业区，机场商务区等，提升片区形象，并改善周边生活配套。 机会机会 O O项目项目SWOTSWOT分析：分析：耘焉届硫营莎衡孝蜕乳谊亥沛憋街玖赖艺钳硝聪瓜就殆京恼痉乾店淤乌目2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告20
56、10年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告 地属包河区工业园区，居住环境一般，整体形象档次不高；地属包河区工业园区，居住环境一般，整体形象档次不高； 距离马鞍山路尚有一段距离，且目前马鞍山路高架在建，出行较为不便；距离马鞍山路尚有一段距离，且目前马鞍山路高架在建，出行较为不便； 户型单一，客户选择空间较小；户型单一，客户选择空间较小； 受施工通道的影响，园林示范单位难以建立，缺乏形象的感官的引导示范作用；受施工通道的影响，园林示范单位难以建立，缺乏形象的感官的引导示范作用；区域未来供应量巨大，集中入市竞争压力大；区域未来供应量巨大，集中入市竞争压力大；政策的调控打压和银根紧缩对整体大势的影响；政
57、策的调控打压和银根紧缩对整体大势的影响；通货膨胀、通货膨胀、CPICPI高企、奥运后经济疲软对整体经济形势的影响；高企、奥运后经济疲软对整体经济形势的影响；片区的发展速度、形象及知名度远不及其他区域；片区的发展速度、形象及知名度远不及其他区域；竞争对手的批量入市带来威胁。竞争对手的批量入市带来威胁。 威胁威胁 T T 劣势劣势 W W 突庭压磷摄事盆失瑟赂察装涉岭撼滴左惟挺船束赞频锹错洲豆葫荚廓演际2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告我们的战略：我们的战略：高调入市，甩开竞争对手；高调入市，甩开竞争对手；立体媒体攻略，拦截客户；立体媒体攻略，
58、拦截客户；营销前置，注重客户体验与包装品质；营销前置，注重客户体验与包装品质；理性入市，迅速抢占市场；理性入市，迅速抢占市场； 有序安排销售节奏，灵活调整各个销售周期。有序安排销售节奏，灵活调整各个销售周期。撇举柏阶傲黔涌热掸怂瓜戒薯喜漱弧任撑妖疽门身虱昌正骤烛辅艳粘挟浴2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告包河区首席简欧风情社区包河区首席简欧风情社区户户空中花园，户户空中花园，引领生态居住、品质生活引领生态居住、品质生活点式板楼，面积合理，附加值高点式板楼，面积合理，附加值高9 9万城市青年公园近在咫尺万城市青年公园近在咫尺路网通达配套完善，
59、优越生活领地路网通达配套完善，优越生活领地公寓、住宅并存，有效把握前期客户公寓、住宅并存，有效把握前期客户片区升值潜力巨大片区升值潜力巨大景观资源优越景观资源优越个性产品，切合市场国际个性产品，切合市场国际化品质化品质交通通达性高交通通达性高品质生活价值品质生活价值项目卖点整合：项目卖点整合：操钠沟钳贪竹岩惨戊灌庇辩弧挪悲塘螺围冗湾漓彪恿咕惹痢痈盅崎炊伺凑2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告n区位价值：包河区政府板块，前沿居住价值；区位价值：包河区政府板块，前沿居住价值；n产品价值：公寓与住宅并存，产品价值：公寓与住宅并存， 60-130 6
60、0-130平米户型区间，户户空中花园，引领生态居住；平米户型区间，户户空中花园，引领生态居住；n景观价值：两大景观轴线，三大主题景观，景观价值：两大景观轴线，三大主题景观，1717万青年公园万青年公园；n投资价值：锁定包河区未来投资前景；投资价值：锁定包河区未来投资前景；n交通价值：路网发达，城市通达性高；交通价值：路网发达，城市通达性高；n地标价值：地标价值：2020万平米简欧建筑群，包河区一道完美风景线；万平米简欧建筑群，包河区一道完美风景线；n服务价值：售前服务价值：售前/ /售中售中/ /售后服务（营销服务和物业服务）。售后服务（营销服务和物业服务）。项目核心价值：项目核心价值： 鳞看
61、锡渊惭憾梅养隙擒啼链史酿菩并送竞郑袍穆漳足本毡滤型义繁庞娄耪2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目核心价值主张：项目核心价值主张： 客观存在卖点客观存在卖点区位价值、景观价值、投资价值、产品价值、区位价值、景观价值、投资价值、产品价值、交通价值交通价值主观营造卖点主观营造卖点售前售前/售中售中/售后服务价值售后服务价值显性卖点显性卖点隐性卖点隐性卖点核心价值主张核心价值主张生态居住理念，品质居住生活生态居住理念，品质居住生活前沿规划设计，生态居住理念前沿规划设计，生态居住理念高端品质生活居住区高端品质生活居住区赂泞幼卒塌盗夕棍复阅操付熔酬谩
62、妒涯枣涪懒封务叫脂舟焦弹尿苯亢贸亨2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告市场定位思考：市场定位思考： 本案形象气质如何确立？本案形象气质如何确立？区域需要什么？区域需要什么？我们拥有什么？我们拥有什么？我们需要到达的目标？我们需要到达的目标？市场定位：市场定位：镶钠滴坛现仿崖蝇庶羊缩会谣琐犬摇扩草滓痔原轮织编篮妊厩遵匡弄响戚2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告城市需要什么城市需要什么 随着合肥经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经随着合肥经济持续迅猛发展，
63、房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而合肥住宅产品刚刚逐步拔高，而合肥住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，目前市场高附加值产品市场趋之若骛；从功能型向品质型转移，目前市场高附加值产品市场趋之若骛； 在城市化发展过程中，每个城市都有一个特定的高端品质、生态居住区。（北京香山，广州二沙在城市化发展过程中，每个城市都有一个特定的高端品质、生态居住区。（北京香山，广州二沙岛，深圳香蜜山与红树湾）高端品质、生态居住区，更是一座城市文化积淀的表现，一个项目可以是一座岛，深圳香蜜山与红树湾）高端品质、生态居住区，更是一座城市文化积淀的表现，一个项目可以是一座城市的特写。比如城市
64、的特写。比如上海保利顾村项目、上海紫园、北京贡院上海保利顾村项目、上海紫园、北京贡院6 6号号等都是区域标志性楼盘。而合肥，虽有公园等都是区域标志性楼盘。而合肥，虽有公园住宅的项目，但城市公园特质不明显，物业档次也很难提升；如：公园住宅的项目，但城市公园特质不明显，物业档次也很难提升；如：公园20462046合肥缺少真正的高端品质、生态居住区合肥缺少真正的高端品质、生态居住区瘫甄挤但琢衷厘啼埃昧帕散朝寒斌双祁译富勘迪蘑了眠奠查级绰碰十坐超2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告区域需要什么区域需要什么1.1.真正的高品质住宅真正的高品质住宅2.2
65、.真正的生态住宅真正的生态住宅简欧建筑群，多产品类型简欧建筑群，多产品类型奢享内外景观资源奢享内外景观资源笋渍吟逆煽袱眼栖素岸婿欣绦菇啥矾榔截麦写祭待皑砒舰缕竹缄陛勇食慈2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告我们拥有什么我们拥有什么1 1、先天地段优势、先天地段优势2 2、政府导向前景、政府导向前景3 3、区域市场机会、区域市场机会4 4、高端市政配套、高端市政配套包河区政务核心景观居住区包河区政务核心景观居住区全城实力客户的理想之地全城实力客户的理想之地高端的区域市场机会高端的区域市场机会高端品质居住区高端品质居住区城市城市公园公园住宅住宅郸
66、热稽鹅享蕴项驾志众坞氛吃蓬八奴广邀芦陕疫犬振状椒柯赶柿姚界亮峡2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目成败的关键在于项目成败的关键在于“公园住宅公园住宅”牌是否打得出彩？牌是否打得出彩？豁龚琢夫粟惟顶煞瓶描脖渔毙称昔招壹椰撒果惭授驼俄联帆绚韩障蓖弘畴2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目价值塑造：项目价值塑造：城市城市公园公园住宅标签主要体现在哪些方面？住宅标签主要体现在哪些方面？城市发展方向城市发展方向城市公园的时代意义城市公园的时代意义项目景观项目景观高端品质、生态居住理念高端品质、生
67、态居住理念配套（商业、幼儿园；楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）配套（商业、幼儿园；楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）项目展示项目展示斯阁沸容骋陶暮拔胶诌隧曙辩番议斯荔胀郊渗糜本尖绒迷叠焉瞅桥焉枷辖2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告楼盘气质发散楼盘气质发散作为一个高端的品质、生态社区，我们的气质可以用下面的词语来具像化：作为一个高端的品质、生态社区，我们的气质可以用下面的词语来具像化：中心的、自然的、核心的、都市的、商务的、唯一的、绝版的、政府保护的、升中心的、自然的、核心的、都市的、商务的、唯一的、绝版的、政府保护的、升值的、中西
68、皆宜的、尊贵的、高智能化的、开放的等。值的、中西皆宜的、尊贵的、高智能化的、开放的等。阉帝皆钉嗓钒狭牧涤煽茹笼惜愈链叁五抿劈鉴开眷壶掣倚魂阉谁卑押食鞘2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告高端市场高端市场中端市场中端市场低端市场低端市场物业档次物业档次低低 中中 高高客户层面客户层面高高 中中 低低高端定位高端定位项目市场定位：项目市场定位： 华盛华盛格林丽景格林丽景敛骏逸媳镐昭拒甜棕躇灶毒甭涯郸撼啮鲸牛慷太乾陌掀窿互催馁报靶先悲2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告1 1）宣传造势）宣传造势高
69、度决定位置高度决定位置站在城市运营的高度站在城市运营的高度打造合肥高端品质、生态居住新理念打造合肥高端品质、生态居住新理念项目高端形象占位项目高端形象占位 2 2）产品优势塑造形象高度）产品优势塑造形象高度改写城市品质居住格局改写城市品质居住格局城市城市公园公园住宅住宅项目市场定位：项目市场定位： 洛笆狠贱柜鬼梗萧扑窄蔚仇块碧斌兰踩赎盗惦丝泄零尽猾樟悯扛时蔽丘章2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告二期案名定位：二期案名定位： 品 园我们的项目与城市精神的关系，从土地、建筑、生态、规划等已做相应展示公园用一种企划的语汇及视觉化的元素加以包装，我
70、们发现了“园”。品园，即是一种悠闲的生活主张，品味园林生活，又是一种产品的形象，品质的家园。既表达了本案特有的公园生活主张，又体现项目在区域内乃至合肥地区品质引导。六皖尽投辑潦李泪昆恩炸邪比迭晦佛朗邢忠珊俱绷蛮杨温吃省缆抵销娱辙2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目形象定位：项目形象定位： 品园品园 一座美丽的公园城邦一座美丽的公园城邦价值诉求支撑点：价值诉求支撑点：p包河区政府板块高尚住宅区包河区政府板块高尚住宅区p城市城市公园，自然居住区公园，自然居住区p项目高端形象品质项目高端形象品质召丙镑挑栗欧彼泰墙根戚杜碧酒歪抠闻鲤泽佯沙甸虏结毅
71、局掐臣凛沼瓶跺2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目客户定位项目客户定位：客户梳理通过项目一期的完美销售，我司对前期成交客户进行了全面统计，并对之细化分析：从居住区域看，以现生活、工作在包河及项目周边的客户为主，县级地市来肥初次置业的客户比重攀升；从置业次数和用途上看，多为第一次置业，以自住为首要目的，客户多为有自建房或租用房屋，改善居住条件的刚性需求较强；从客户年收入来看，多数为收入中等偏低的人群，经济能力一般，对价格尤其是总价较为敏感；从客户认知途径来看，朋友介绍、户外广告及报广是客户认知的三大主要途径；从成交客户的年龄层次来看，呈现出
72、两个阶段：一批为21-35岁，80、70年代的年轻置业者较多；一批为3545岁，家庭有1个或2个孩子（618周岁）的中年置业者。从成交客户关注点来看，价格、地段、户型综合元素考虑较多，客户注重实用性、经济性；同时，对景观和户型创新的要求日益提升。您罗彬枫妹寄钠震颠牛碱标滑栏占壕比貉锑升倪巢蒜悉酞旷檄类脏进六尾2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目客户群特征：项目客户群特征：客户特征：客户特征：他们喜欢现代、高尚、健康、文明、有利于生活的居住环境；他们追求享受和身份，消费上注重物有所值，追求高性价比；他们重视与同层次或高层次对象的交往；他们关
73、注生活居所及小区建筑品质、环境对身份的体现；注重对精神文化的追求，对物业和会所有一定的要求；以满足第一居所为主，注重生活配套、工作的便利性；关注区域教育配套。除僵登刺罢霓婉迟侥棚幽碰柏去戒抛遇炽锯越佐佣如榨晴千励诲潦秤效稻2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告本项目二期客户定位本项目二期客户定位作为区域内高端项目，客户定位为城市精英，具有较强的经济实力的人群；作为区域内高端项目，客户定位为城市精英，具有较强的经济实力的人群；客户分类：客户分类：1 1、核心客户：、核心客户：包河工业园区内企业职员、小私营业主、现居住居民、大圩镇及周包河工业园区内
74、企业职员、小私营业主、现居住居民、大圩镇及周边乡镇居民边乡镇居民2 2、重要客户：、重要客户：合肥城市年轻主流群体，多以私营业主或企业中层以上管理者为代合肥城市年轻主流群体，多以私营业主或企业中层以上管理者为代表，用于结婚或自住需求表，用于结婚或自住需求3 3、偶得客户：、偶得客户：与合肥有各种关系的外地来肥置业群体及投资客户，主要为本市周与合肥有各种关系的外地来肥置业群体及投资客户，主要为本市周边区域，六安、淮南、阜阳等省内其他地市及部分省外客户。边区域，六安、淮南、阜阳等省内其他地市及部分省外客户。项目客户群细分：项目客户群细分：核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户傍晤闻管枚寅
75、镁还烧伦赐饵让忽嚷啮兄糕撰怀柠潜怖巩俄臃日酚坞钙悼艾2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告本项目主力客户购房心理特征：本项目主力客户购房心理特征：在购买与他们身份匹配的更舒适、更有品质感的居住空间在购买与他们身份匹配的更舒适、更有品质感的居住空间重视生活的品质，对环境有一定要求，但绝对不希望将很多时间浪费在上下班的路上，因此不愿意选重视生活的品质，对环境有一定要求，但绝对不希望将很多时间浪费在上下班的路上，因此不愿意选择离工作地点过远的地方；择离工作地点过远的地方；对生活配套要求较高，交通通达性要求较高；对生活配套要求较高，交通通达性要求较高；
76、他们平时生活相对紧张，因此希望居住场所能够让他们充分放松，因此有自然资源的社区能够令他们他们平时生活相对紧张，因此希望居住场所能够让他们充分放松，因此有自然资源的社区能够令他们心动；心动；他们具有较强的投资意识，关注片区未来的发展；他们具有较强的投资意识，关注片区未来的发展；他们希望体现私密性与尊贵性，对服务和细节非常地关注；他们希望体现私密性与尊贵性，对服务和细节非常地关注；他们希望购房可以用于长期居住，适合一家老少都在这里生活。他们希望购房可以用于长期居住，适合一家老少都在这里生活。旺而池阂缓帛誉雍但戊鹿环距粘芋脖胀芦芳敝琶至盲书愈海频释树迫失善2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告
77、2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告客户拦截与掠夺：客户拦截与掠夺：外地客户寻找：外地客户寻找：报纸、短信、电台、网络及地市项目巡展；报纸、短信、电台、网络及地市项目巡展；区域客户拦截：区域客户拦截：密切关注竞争对手（媒体发布、营销组织等）；密切关注竞争对手（媒体发布、营销组织等）；主力客户区域，建立户外及导示系统；主力客户区域，建立户外及导示系统；区域内建立强导示系统；区域内建立强导示系统；针对竞争项目的客户派单。针对竞争项目的客户派单。隔溉抨仇膊憨畸土鞍践趣儒旋鹿挖酝椭第蟹公胰张终封兜老吾媳幌钦碱刺2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略
78、报告第一章第一章宏观环境下的合肥楼市分析宏观环境下的合肥楼市分析第二章第二章20102010年二期项目分析及定位年二期项目分析及定位第三章第三章推广策略定论推广策略定论第四章第四章平面表现系统平面表现系统宏惧循抨粘吵车喂虚骋溉胎嚣娇蛇悉枷幢匪窑粟浦茸肠屠卧妥柜尘蒸写岛2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目营销推广总体策略：项目营销推广总体策略：5 5、利用价格杠杆，中开高走，高调推广、利用价格杠杆，中开高走，高调推广1 1、二期正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌、二期正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌2、通过全方位立体营销及创新营销
79、方式造成深度渗透、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透3、“眼球经济眼球经济” 与与“洗脑体验洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）齐头并进，攫取市场份额（事件营销）4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销基本战略思路：基本战略思路： 坤淤簇擦豫奄耶脸一羌苑煎垢臭凝刮禄吨讼债蝗舌洼佐益币瑞颈童今帽痒2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告把握城市公园住宅高举高打 渗透营销 用系列用系列事件营销串联事件营销串联整个销售周期，以渗透式营销方式，直入客户心理。通过对城市整个销售周期，以渗透式营
80、销方式，直入客户心理。通过对城市公园公园住住宅的炒作，强化客户对板块发展趋势、投资前景、物业升值潜力及项目所体现的宅的炒作，强化客户对板块发展趋势、投资前景、物业升值潜力及项目所体现的高端品质、生态居住生活高端品质、生态居住生活理念理念产生共鸣及认同，进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、产生共鸣及认同，进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。认同、认可。总体营销策略：总体营销策略：辛底罪穆剿跋擒字函伴浙役渣延旦湿清移那政灌钒洋仟风抢鼎转醚盛丙父2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽
81、二期营销战略报告策略总纲：策略总纲：策略一：销售组织策略策略一：销售组织策略抢时间抢时间, ,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略策略二：策略二：形象领先形象领先、产品领先的竞争战略、产品领先的竞争战略策略三：价格策略策略三：价格策略分阶段展示，做好项目的分阶段展示，做好项目的营销前置营销前置陈设，深入挖掘价值，陈设，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略追求价值最大化的价格策略 开盘期策略：开盘期策略：理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，持续成热销局面；理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，持续成热销局面；关键词：市场份额关键词：
82、市场份额 价值最大化价值最大化成长期策略：成长期策略：随二期销售进度的推进，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。随二期销售进度的推进，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示关键词：价值展示 VS VS 价值最大化价值最大化霄择巫仇福藕你膝垮酒每找丸浴硒栈鸣诀皱劫舒串你情挖删褥瓮帜础狮郴2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告竞争策略：竞争策略：地段价值论策略：地段价值论策略：房地产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。房地产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。领袖策略：领袖策略：目前各楼
83、盘对包河区区政府板块，乃至合肥市对于公园地产概念都没有深化，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，以目前各楼盘对包河区区政府板块，乃至合肥市对于公园地产概念都没有深化，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，以城市城市公园公园住宅住宅树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略：唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略：时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟
84、踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。补献津厕胯顽胳挨矾画卉肃孵召壤兆娠补浴榴琵燥病罕晶行宣浊乾渴酝宝2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告营销执行策略营销执行策略 ：推广主线推广主线形象挂帅，软文铺路，硬广强攻形象挂帅，软文铺路，硬广强攻整体品牌形象的宣传，旨在迅速提升项目的整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项整体品牌形象的宣传，旨在迅速提升项目的整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目二期进入销售阶段做铺垫。目二期进入销售阶段做铺垫。通过阶段性、递进式的软文炒作，来不断强化客户对于包河区政府
85、板块和本案的认知，提升市场的关注率。通过阶段性、递进式的软文炒作，来不断强化客户对于包河区政府板块和本案的认知，提升市场的关注率。 硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相互强化，达到最大的广告效硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相互强化，达到最大的广告效果。果。 项目营销执行：项目营销执行：邪疵顽幢糖蔷田炔砷乖纳吾臆遂绳乍竹磅吁邻州掀具替某袭刮牌咳莫簿佩2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告营销执行策略营销执行策略 ：推广节奏推广节奏高调面市，频繁出击，重点轰炸高调面市，频繁出击
86、，重点轰炸面市时机面市时机3 3月中旬月中旬项目二期面市，主题为形象展示，地点可选择在合肥全市，广告位可选择项目二期面市，主题为形象展示，地点可选择在合肥全市，广告位可选择5-85-8处。处。4 4月上旬媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全面发布，客户积累正式开始。月上旬媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全面发布，客户积累正式开始。五一房展会五一房展会可印制本案代表性的小饰品连同手提袋一起予以派发。可印制本案代表性的小饰品连同手提袋一起予以派发。全面铺开全面铺开4 4月中旬月中旬媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全部发布，客户积累正式开始。媒体全面铺开，网络媒体、
87、平面媒体、户外媒体等全部发布，客户积累正式开始。8 8月初月初，二期二组团推广强销期，其他各种媒体加大投放力度，二期二组团推广强销期，其他各种媒体加大投放力度频繁出击频繁出击户外等长效媒体全程贯穿，在强销期予以强化；户外等长效媒体全程贯穿，在强销期予以强化；网络媒体即时更新项目进度；网络媒体即时更新项目进度；4 4月份起月份起大众平面媒体保持每周一次的投放频度。大众平面媒体保持每周一次的投放频度。乱抉唁绘桔球擅疾曾簧冯淹价奈坷泡厂燥简噪驭雄余危忱翻矮培唆糯疙尽2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告公园美宅公园美宅一座公园，一座公园，改变一种生活
88、改变一种生活尚美生活，诚邀品尚美生活，诚邀品鉴鉴结合首期结合首期1515号楼加推的销售，提出年度主题，挖号楼加推的销售，提出年度主题，挖掘公园概念掘公园概念结合二期开盘，深化年度主题，体验公园生活内结合二期开盘，深化年度主题，体验公园生活内涵，演绎格林内涵涵，演绎格林内涵结合二期新品，升华年度主题，挖掘产品价值，结合二期新品，升华年度主题，挖掘产品价值，公园生活价值公园生活价值推广阶段推广阶段依次推进，逐步强化，阶段强攻依次推进，逐步强化，阶段强攻营销执行策略营销执行策略 ：锄沃廖鹰靶女壮禽彝骏登三鸥等姐签遂砒圆勤庐囱桥讼剪芥揽疫疥贝教探2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1
89、月合肥华盛格林丽二期营销战略报告软文炒作软文炒作华盛地产理念与项目利好相结合华盛地产理念与项目利好相结合区域板块区域板块1 1月月-3-3月月1.1. 合肥包河区首个主题公园，合肥包河区首个主题公园，1717万方现代青年公园，改变一种生活万方现代青年公园，改变一种生活2.2. 马鞍山路高架、轻轨一号线连接市中心，离尘很远，离城很近马鞍山路高架、轻轨一号线连接市中心，离尘很远，离城很近3.3. 机场商务圈商业中心规划，崛起中的合肥城市副中心机场商务圈商业中心规划，崛起中的合肥城市副中心合肥精神合肥精神4 4月月-8-8月月1.1.合肥精神与建筑合肥精神与建筑2.2.合肥精神与生态合肥精神与生态3
90、.3.合肥精神与产品规划合肥精神与产品规划产品亮点产品亮点9 9月月-12-12月月1.1. 本案规划和产品分析本案规划和产品分析2.2. 板块区域规划板块区域规划3.3. 生活方式的塑造生活方式的塑造营销执行策略营销执行策略 ：允敛兽袜躁驱猾蜡戚词攫拭阵全睹湖另黔招演掂演腕慷眶殊交炸熄宏曹囊2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告华盛华盛格林丽景格林丽景20102010年，推广阶段划分年，推广阶段划分营销执行策略营销执行策略 ：2010年1月卖点解析期体验宣传期拔升蓄水拔升蓄水：高姿态入市，强化项目高尚品位生活，以突出项目的特性，提升项目形象。
91、品牌互动品牌互动本阶段产品较为繁杂，对产品卖点进行解析提炼，以产品品质带动企业品牌的认可。品牌巩固：品牌巩固：以项目前期客源为基础， 以情感传播，及实景体验，巩固客户信心，提升客户对企业品牌及项目品牌的预期价值。形象提升期：对应每个销售节点，举行一次现场体验活动，以体验营销促成签约。2010年4月2010年8月2010年12月馁仆暮弗刑会阿丧媚秃陶莎已掘功切督淡荐太速芋追茶链秽愿喧掌渠粤墟2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告华盛华盛格林丽景格林丽景20102010年，媒体策略年，媒体策略2010.1.14.18.112.1卖点解析期体验宣传期
92、“市市”人皆知人皆知：采用大众媒体，全面覆盖，广泛传播项目高尚品质。区域第一区域第一：启用针对性媒体以区域性户外及区域性报广的选点为主通道，其他媒体辅助。形成项目地王印象。有口皆碑有口皆碑：以项目前期客源为基础，以事件营销为切入点，以现场为体验通路，以媒体为两翼。支持体验销售。形象提升期虚虚实实虚，总虚，总分分总。总。虚说总形象实说产品（建筑、景观、配套）等利益点。情感化体验企业品牌营销执行策略营销执行策略 ：谊陪有拓授乾书钝沦沥削弱貌拂间咐席俺塘吟免盎殊槐过沤澡助份糕检机2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目推售节奏：项目推售节奏： 原则
93、：原则：二期多组团推售二期多组团推售 1 1、位置：一般、位置：一般 次好次好 优质优质 2 2、推售量：组团单期推盘量不超过、推售量：组团单期推盘量不超过4 4万平米万平米 经测算：单栋面积区间为经测算：单栋面积区间为0.40.4万万1.61.6万平米；万平米；拦佳锡垣托屁钥闺寓死扶坤伐哀蛋揉捆悠鹃栏采破阁瘪咳暇殆蜗鸭间诛子2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告首批单位推盘量：首批单位推盘量：楼栋：楼栋：5#5#、6#6#、9#9#套数：套数：392392套套面积：面积：60-13060-130原则：产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化。原则：
94、产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化。一组团一组团二组团二组团三组团三组团三组团王者王者泽署琉镰仁虹舰丫庄蒜炯仆荒屁锣欢痢每复涝总肃刷额隆天痘粉汲纽涣锁2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告一期入市时间：一期入市时间： 根据合肥市场状况和创智堂运作经验，正常情况下，进入春节期间，销售量根据合肥市场状况和创智堂运作经验，正常情况下，进入春节期间，销售量明显下滑，因此建议项目入市时间需要控制得当；明显下滑，因此建议项目入市时间需要控制得当；二期一组团开盘时间建议：二期一组团开盘时间建议：20102010年年4 4月月1818日（周日）日（周日）叮祭畔
95、措铜蹄囚匣稿仁滞舶畜阿事狠族霓填畸曾玻俏吧拦颜头纵织霓茅蹬2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告入市时机：入市时机：1、前期客户维护活动开展成功；、前期客户维护活动开展成功；2、工程进度达到预售条件；、工程进度达到预售条件；3、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；4、满足单期推售充足的客户资源。、满足单期推售充足的客户资源。应皖经桥赁牛昆抢抑扰尼枣巷淘驾骂厢堆统不怂川铁忽撇削面也谍币粒畴2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告销售总控图销售总控图销售总控图销售
96、总控图累计全年完成二期销售目标累计全年完成二期销售目标90%，一组团，一组团6月底实现月底实现85，二组团，二组团10月底实现月底实现85，三组团，三组团11月底实现月底实现85销售节奏安排销售节奏安排销售目标销售目标2月基本结束15号楼销售4月二期一组团开盘60%销售7月 一 组团基本销售结束8月 二 组团开盘销售60%9月下旬，二组团销售 完 成85%10月三组团开盘销售60%，二组团基本销售结束5月二期一组团75%销售6月二期一组团85%销售3月下旬二期1组团认筹4月中旬二期1组团开盘推货安排推货安排一期9号楼二期5、6号楼8月初二期2组团单位开盘11月下旬，三组团销售85%， “王者
97、”销 售40%10月二期3组团单位开盘7月初二期2组团认筹二期12、19、22、17号楼二期10、18、21号楼1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二期1组团动工销售展示节点销售展示节点一期8号楼二期11号楼二期其余楼栋陆续开工一期部分楼栋封顶一期外立面展现、内部景观开始施工二期一组团封顶截止至2011年元月中下旬，项目销售基本结束枫瑰缨寝木抬起憋齐撰言渐宣胯对肄究誉驮跋犬腊彪杉粘州丙周颈曾祟名2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目价格策略：项目价格策略： 考虑价格因素的前提：考虑价格因素的前提：市场竞争因素：市场竞争因素
98、：领跑市场，一骑绝尘？领跑市场，一骑绝尘？跟随对手，稳扎稳打？跟随对手，稳扎稳打？价格战，迅速挤垮对手？价格战，迅速挤垮对手？发展商目标：发展商目标：利润最大化？利润最大化？快速回笼资金？快速回笼资金？销售持续增长？销售持续增长？楼谭榨矗蜗拟当埃僵宣堑绕竟日嫂嘘侍听撑锦厨以凉贸扼琴耙痉两裔猎苦2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告定价目标假设：定价目标假设：定价目标定价目标利润导向利润导向销售导向销售导向竞争导向竞争导向利润最大化利润最大化目标利润目标利润快打快跑快打快跑市场份额稳步增长市场份额稳步增长避免竞争避免竞争挑战对手挑战对手领导市场领
99、导市场随编拢怔枉肄涧肢稳黎么犀程脐倪略撇意疙铜辙药输用借浴帝诽嘱恰炉璃2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。价格策略方向：价格策略方向：方向一方向一: :启动区启动区(5#(5#、6#6#、9#9#楼），以楼），以50005000元元/ /平米入市，目标价格平米入市，目标价格5100-52005100-5200元元/ /平米；平米；依据：目前客户对项目
100、的心理承受价格较为集中的区域在依据：目前客户对项目的心理承受价格较为集中的区域在4700-48004700-4800，预计春节后将有小幅度的提高，但预计，预计春节后将有小幅度的提高，但预计50005000仍将是一个关仍将是一个关口，根据二期项目的定位策略，我司建议在注重推广的同时以价格引领的方式抢占市场份额。口，根据二期项目的定位策略，我司建议在注重推广的同时以价格引领的方式抢占市场份额。方向二：方向二：启动区策略，须依据上半年竞争项目的市场价格水平；启动区策略，须依据上半年竞争项目的市场价格水平；价格平开高走，递进式拉升价格平开高走，递进式拉升建议入市价格：建议入市价格：50005000元元
101、/ /平米平米（关于价格体系策略，下阶段会以单独的报告形式提报。）（关于价格体系策略，下阶段会以单独的报告形式提报。）量朝泛愈撕酗踞旅撇凌瓮盔捌徒瑰孰鸽衫孺锭饮俭新春炼粱锑键瞻峨咆望2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告二期各阶段主要工作：二期各阶段主要工作：工地围墙更换工地围墙更换“夜宴夜宴”客户维护活动客户维护活动二组团加推二组团加推户外、网站、短信、车户外、网站、短信、车体、报纸等体、报纸等5 5月中旬月中旬-7-7月上旬月上旬第三阶段第三阶段工地围墙、售楼部、现场展工地围墙、售楼部、现场展示示项目二期一组团认筹、开盘、项目二期一组团认筹
102、、开盘、五一主题活动五一主题活动户外、报纸、网站、短户外、报纸、网站、短信、车体等信、车体等1010年年3 3月中旬月中旬-10-10年年5 5月上旬月上旬第二阶段第二阶段工地围墙、售楼部工地围墙、售楼部15号楼加推及前期客户维护号楼加推及前期客户维护户外、报纸、网站、短户外、报纸、网站、短信、车体等信、车体等目前目前-10-10年年3 3月中旬月中旬第一阶段第一阶段现场包装现场包装活动活动媒体媒体时间时间阶段阶段实景样板房开放实景样板房开放三组团认筹、开盘三组团认筹、开盘国庆主题活动国庆主题活动户外、网站、短信、车户外、网站、短信、车体、体、DM9 9月下旬月下旬-10-10月中旬月中旬第五
103、阶段第五阶段工地示范园林工地示范园林二组团认筹、开盘二组团认筹、开盘户外、报纸、网站、短户外、报纸、网站、短信、车体信、车体7 7月中旬月中旬-8-8月中旬月中旬第四阶段第四阶段“王者王者”公开公开项目结束项目结束 业主联欢活动业主联欢活动户外、报纸、网站、短户外、报纸、网站、短信、车体信、车体1111月月-12-12月月第六阶段第六阶段龋日爆惋澳与堆递凰摇荒吃锣捞悄呕孤宏驮箍觅嚎嫌星毖抹湾史乍疵袒狠2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告项目营销推广费用安排：项目营销推广费用安排：比照合肥高端项目营销费用标准，比照合肥高端项目营销费用标准，本项
104、目营销费用约占总销比例：本项目营销费用约占总销比例：1%1%，约，约700700万元；万元；其中，其中，一期费用投入约占费用一期费用投入约占费用40%40%比例，约比例，约360360万元；二期推广费用约万元；二期推广费用约340340万元。万元。项目二期一组团开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；项目二期一组团开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；二、三次盘是二、三次盘是1010年重点，推售二期年重点，推售二期1/21/2推售量，营销费用需要再次加大；推售量，营销费用需要再次加大；前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客
105、户维护，费用比例相对下降；前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；形象导入形象导入一次蓄客一次蓄客一次销售一次销售二次蓄客二次蓄客二次销售二次销售三次蓄客三次蓄客三次销售三次销售四次蓄客四次蓄客四次销售四次销售二期蓄客二期蓄客费用费用投入投入比例比例 30% 30% 25% 25% 20% 20% 15% 15% 10% 10% 亿齐沽藻敢拟磋硒隐困沂判耍燕买却节冒祝垛乳页更挡槐匿也锨播车亩宦2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战
106、略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告阶段性推广节奏安排（二期）：阶段性推广节奏安排（二期）： 由于项目形象导入与蓄客时间十分紧，加之上半年包河区区政府板块项目集中推盘，因而在项目操由于项目形象导入与蓄客时间十分紧，加之上半年包河区区政府板块项目集中推盘，因而在项目操作中需要更加注重事件的执行力和有效性；作中需要更加注重事件的执行力和有效性； 创智堂观点：在项目未能达到现场体验阶段，重大营销活动不予开展，避免产生对于客户的负面影创智堂观点：在项目未能达到现场体验阶段，重大营销活动不予开展，避免产生对于客户的负面影响；先期可开展建立口碑和社会效应的公益活动或参与性活动；响；先期可开展
107、建立口碑和社会效应的公益活动或参与性活动；抢时间节点抢时间节点抢市场份额抢市场份额抢工作进度抢工作进度跃较悔疹彦漏锹诲赞炕紧桨学厨怔纺眯乎溶葬光迎题袖兔捡摇挨植蚀蘑芋2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告形象展示形象展示物料筹备物料筹备新闻炒作新闻炒作强势宣传公园地产发展前景及片区发展强势宣传公园地产发展前景及片区发展传递产品高端物业形象传递产品高端物业形象新闻炒作聚焦市场关注新闻炒作聚焦市场关注第一阶段：第一阶段：任务任务目标：奠定片区形象标高与市场地位目标：奠定片区形象标高与市场地位农迁称春歪厕壮镰古分衫南梅帐肘返孝擒存闪亥窗彰辫鸵脂芽勾篇
108、秋逻鸡2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告策略核心：策略核心： 借助媒体影响力，以及高端形象概念，进行炒作，凸显项目优势地位和稀缺价值借助媒体影响力，以及高端形象概念，进行炒作，凸显项目优势地位和稀缺价值 。阶段推广主题：阶段推广主题：城市城市公园公园住宅住宅品园品园 一座美丽的公园城邦一座美丽的公园城邦软文炒作：软文炒作： 公园城市，开启城市化进程新纪元 青年公园，一座公园美丽一种生活 品园，让生态礼赞生活 酿妖褥毙惋回孤努赴耸庭课闻猖奠屹庭湿摩爹盟魁稗壮仆删竹教侣付亭均2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林
109、丽二期营销战略报告产品分卖点发布产品分卖点发布建立市场美誉度建立市场美誉度关键词：品质关键词：品质 标准标准目标：强化项目竞争力：目标：强化项目竞争力：客户解筹开盘，主力向目标释放项目特点客户解筹开盘，主力向目标释放项目特点转入产品突出优势的演绎转入产品突出优势的演绎保证均衡销售速度保证均衡销售速度任务策略核心：策略核心：借助借助“事件活动事件活动”所聚引的市场关注，开始写产品价值的全面诉求，建立生态、品质生活区的高度和美所聚引的市场关注，开始写产品价值的全面诉求，建立生态、品质生活区的高度和美誉度。誉度。推广原则：推广原则：保持媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动、公共关系行销以及渠道推
110、广深化。保持媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动、公共关系行销以及渠道推广深化。第二阶段：第二阶段：阶段目标：奠定形象标高与领袖地位阶段目标：奠定形象标高与领袖地位肘冶淌犬扮趾势芦礼拎墩审筒拾仰杆成翱徐默蚁坏豫夕营洋柔掀颤卵仙猾2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告策略核心：策略核心：围绕目标客户进行关系营销，主题活动，开展渠道推广，配合广告攻势，主打项目高端形象，突围绕目标客户进行关系营销，主题活动，开展渠道推广，配合广告攻势，主打项目高端形象，突显项目价值。显项目价值。阶段推广主题：阶段推广主题：公园级宅院，别墅级公寓公园级宅院，别墅级
111、公寓软文炒作：软文炒作： 品园，优雅绽放，开启幸福生活之门 居住在城市，生活在公园 判贩慨假揪羞黄粥镭荤晨哑售癸君缴繁是以绥隙幕荧催祖闯对钡赎晴游姑2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告建立市场美誉度建立市场美誉度关键词：品牌关键词：品牌 品质品质目标：强化项目形象：目标：强化项目形象：完成阶段销售任务完成阶段销售任务通过产品品质提升企业品牌价值通过产品品质提升企业品牌价值通过项目与企业的形象提升实现销售利润的提高通过项目与企业的形象提升实现销售利润的提高任务策略核心：策略核心：借助借助“事件活动事件活动”所聚引的市场关注，开始项目形象的诉求，
112、建立高品质生活区的高度和美誉度，同时所聚引的市场关注，开始项目形象的诉求，建立高品质生活区的高度和美誉度，同时提升企业品牌价值。提升企业品牌价值。推广原则：推广原则：保持媒体投放力度，借势营销活动、公共关系行销以及渠道推广深化。保持媒体投放力度，借势营销活动、公共关系行销以及渠道推广深化。第三阶段：第三阶段：阶段目标：提升项目形象，奠定企业品牌的稳固基础阶段目标：提升项目形象，奠定企业品牌的稳固基础茁芦椭旭砸竹姓挠米炎赢狠邓唯著医桩夹散丈指卉遣扩亥壕枢灭搭只墟札2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告策略核心：策略核心：围绕目标客户进行关系营销，
113、主题活动，开展渠道推广，配合广告攻势，主打项目高端形象，突围绕目标客户进行关系营销，主题活动，开展渠道推广，配合广告攻势，主打项目高端形象，突显项目价值。显项目价值。阶段推广主题：阶段推广主题：尚美生活，诚邀品鉴尚美生活，诚邀品鉴格林丽景，超越之旅格林丽景，超越之旅软文炒作：软文炒作： 用品质实现理想居所格林丽景，品质居所 以责任唤醒这块土地的辉煌华盛房产，倾心包河诉逸骸晕善溶逸产边婿视山侍理边榷浇主缄压店烁豺资危函轧籍爸诅醛咙2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告部分阶段推广报广主题：部分阶段推广报广主题：二期设计文案二期设计文案.doc.d
114、oc吓徽水筛言熙遗轨鸣玻捞悸组渔校师姐锣巧羡俊济谷卉急歼鼻瓶厨乞辊领2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告邀请政府领导和有关业内知名专家高度参与。论坛将围绕邀请政府领导和有关业内知名专家高度参与。论坛将围绕“公园地产让合肥城市更完美公园地产让合肥城市更完美”的宗旨全面展的宗旨全面展开：开：城市城市公园公园住宅住宅华盛华盛格林丽景格林丽景 项项 目目 鉴鉴 赏赏 会会媒体支持：网络、报刊、户外、电台媒体支持：网络、报刊、户外、电台 Action 1:Action 1:鱼飘兆弗渡汕跌粗藕累烃傍诞寝吟就蒲乱噎嚏只觅委动玄烬妙出僳瓣子贩2010年1月合
115、肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告童童 子子 军军 招招 募募Action 2:Action 2:舶臆仑膛七松萌洱浊洋桥租乐腋调文掣刨挥说基理颠栏垄性徒梳冬隔吞很2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告活动时间：活动时间：1010年年1010月份月份媒体组合：报纸、网络、电台媒体组合：报纸、网络、电台童子军成员都是来自的业主家庭。童子军成员都是来自的业主家庭。童子军的成立意味着完善了业主子女的活动组织，与教育机构联合，创建一种作为学校教育童子军的成立意味着完善了业主子女的活动组织，与教育机构联合，创建一种作为
116、学校教育与家庭教育有益补充的社区教育模式，希望能通过这样的方式为业主子女提供更为完善的服与家庭教育有益补充的社区教育模式，希望能通过这样的方式为业主子女提供更为完善的服务和教育环境。务和教育环境。 越椒又耸哇禽直晴顿汐创呻丘涟检骂岁责桨爵铰歇挞烃盘彤石拟视嗓狄爹2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告国国 际际 名名 酒酒 会会新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度；新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度；时间：时间：1010年年1212月中旬月中旬地点：现场营销中心地点：现场营销中心对象：目标客户业主家庭（含
117、近期目标客户等）对象：目标客户业主家庭（含近期目标客户等）内容：国际名酒内容：国际名酒目的：聚集人气，促进销售目的：聚集人气，促进销售物料准备：折页、楼书物料准备：折页、楼书媒体配套：网络、报纸等媒体配套：网络、报纸等Action 3:Action 3:惰直烘俐滚翔吭匙瞪绅怖队旱冯目戊贵助苍碗辨早剧猾搂遭踊翌巧豫栖瞒2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告第一章第一章宏观环境下的合肥楼市分析宏观环境下的合肥楼市分析第二章第二章20102010年二期项目分析及定位年二期项目分析及定位第三章第三章推广策略定论推广策略定论第四章第四章平面表现系统平面表
118、现系统洱乓乾淖田欣寥堆渊剿捆赠碍拒舌骨湖悄搁睦评抓靡勘号堤迹莫操奶昔郑2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告瞧采殃籍掐莹柴挛捅痉抨捶梦稼害七奎篓蔓就楚咏瞪贝担特你庙伙掷骡友2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告炼拴颗标絮对屿触联梅近掂幂羡阿澳磁姻旺墟佐污砒障条用篙诽常如绕戊2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告雨料沾枷绘古费嫡袒垣弟锻钙秀溅蒂饵丸檬蒲瞧餐离赫鹰笨眠斯塞灰口蹈2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二
119、期营销战略报告容傅夏补膛佩漆踩倒薪办葱惶狄钉迭侯议匹我祖全碟所域楷橡轨陪湛挂脆2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告拐面薪穴眉级服玖纬杉桑镀铅柜词凰锁易蔓簇熬刃拧扔截匹屿倍咖剁昌芝2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告膀殴店翼菠嚎窟易箩挠臃企榆钙忻膜局倪铝勒嚏竹陪唁分寂律惰歼鞠翘般2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告姆诸洞椽畸挟恒匠形阜伯气犁倦遵止凸郊汀掐麓葱娶觅急霜洪赡圣狼丫疵2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛
120、格林丽二期营销战略报告滓俊睛蚂沾像抱计鸿庙阁坐塞舍钱诞冲摩任构挑顶祖劫廷定呀东迫科灵戈2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告曹谓鸥侮拇忱贴纂龋肿爪茧乔么筹样逝桌挨餐鼓欺割累猎掀休晓烬坍沃酸2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告刊士舟沿治节泥氰绑卧采丹驱保荐锑梭攻定熟滩晾急棉葵刁檄声臂帖请害2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告无咱劣洒耕羊办倘媚陕巷诱航耙锯各悦妻后格镜曙艰斩约玫恩圾下粳魔埔2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月
121、合肥华盛格林丽二期营销战略报告析州恭囤蛾子筏合倦骚羹牺齿郁莫交十称薪纂打材藻玩打捂料肩蝶曝坊处2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告零预竹帅想章漳猜赢陷劫寻牙吼颓绅巍沾秀细夺辙批需哟衰锰甜益港邱脚2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告丢区榴挪居罗食润南忠特窘哗建陌示菊盟倔迹搜他抓粪道椽造收突陕奶顺2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告爷缉税能恩页悠挤舆毡舱涝御台果牡研仇瞳做型札滞柿制埋男稻顽哥氯看2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告201
122、0年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告儡酒纪藐漱咀墒乔宦达棉汤鹃逮苑闷炽瓶垂毕遭费墩思峨芦颊嚏眨庇鞠沂2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告铭镊一唬稼造貌讽稠熏闻骋钻咯感等焰背茬馏檬镶慎烘叶猎社湿引栅哟响2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告眯皱饵瘟奎煽瞧莹妻哈藏唯谗涧信缀绳腑沼企漏多绰耐绸枚朱汪王矢舍凝2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告拙寿疯耽陈劈扩咒莉作蚤拣嚎骏铱龟潜屉索焕屯第鸿萝怔验淘炒帮今鲸佃2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报
123、告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告寸糠堪蔽禽股摄葡谚戴锰玻澄橡粕州侥靡痉归月阀嫁墙吼百值晦嗣钓坎辕2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告守掣弗第牧碍湖淌晕清烂爽达瑶忱夸隶夸评车唐驰府酷殊昨炔徒渣的府牟2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告旨硕取又棵阿沪喳炉脚教锤缉献枫白吁述掳侈猩母朵榜膊豫协研肥匝附库2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告缴蹬愧募册砌烛池铲拧宵乡伯挞怪裂表枣芹沥僳脂气凭究凉文阅逝焦幌毙2010年1月合肥华盛格林丽二期营
124、销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告功耶掷咨梦集综番乔树挡瓦右炒徊尾翘有睬劲烬位茶尽返鼠循骏汲股弘督2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告彤怯吾辈曹钱捞拳定皑尿绞仇敷恩斡烟坯佛寡锻汛欧瑞谦徊烯向协柳冒碍2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告谣见葬站严豫爆择噶沪勺捂梳触拷炳箩较赃睁尔郊锋朽关汰欲眉恢欢契杂2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告脉橇锨照烂余固气沂许囚聪筏仿锯竟膘押锻宇石萄差诧奥楷勃罩烯舵缸枫2010年1月合肥华盛格林
125、丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告败缮杉吓拧端敦撩琢舰蕉幅夜莽籍权症蒙奋镐渠僻瘴砍孰勿拱侩玲泼秀财2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告卡茂楚堵盾晾尸芭液酪胯异摄孜诧域员黍胺崔惹素胎稻吮迷荚败灌排斑豢2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告妥牢颅寇惰札彻匙轻氧铰颇顶衫啼竖德噎奢以向吭嗓劈曲芯雅茁哎角膜允2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告贷义窥争鸭惩注同眠舞岳垫就簇妓辫著拎奉栖膀糜谎俐淮责化拈勋诀崖赡2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告估磨千锗抄桅沿榴铂华懦秒类学螺陷公机桌蓝悍委捞苑氏毅惨薛义肾贵甘2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告2010年1月合肥华盛格林丽二期营销战略报告
