10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告

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2、代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879序序n前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。n n 菲利普菲利普菲利普菲利普科特勒科特勒科特勒科特勒怒巍端拐殉砸二愉输照贤皱趾胯灾园纶席膛痔骗肪蕾贫并奸休摩钉滨餐使2010年10月16日临沂市莒南县天桥路

3、商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879前言前言莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇（16镇2乡），937个行政村，99万人口；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。本项目位于莒南县

4、东区，地处天桥路与民主路交接处，项目总建筑面积约4万平方米，东邻阜丰国际高端住宅区，南依老食品公司，西靠市区老商业街路，北为万和玫瑰园新住宅小区，地理位置相当优越，总基地面积约一万平方米，通过对用地的重新规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休闲娱乐中心，主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、娱乐城等，此项目亦将成为莒南县城最大的商业综合中心。昂吨热琳钨豆杰氯僧缘惨撞唁翱臼陷此骗些爵歉理刁袍鸵光仅幌稽腕阔防2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致

5、力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879报报 告告 目目 录录1、市场调研、市场调研2、项目定位、项目定位3、业态规划、业态规划4、建筑规划、建筑规划5、营运策略、营运策略荤仓告盎瓮综晦悸贪唆寒筋充总涧廓闽边琵翱挨奥黍涡歪肤伍爱蓝梦瘟这2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房

6、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879= =莒南宏观及零售市场分析莒南宏观及零售市场分析= =莒南商业物业市场研究莒南商业物业市场研究= =本案周边条件特征调查及商圈确定本案周边条件特征调查及商圈确定= =本案竞争对手分析本案竞争对手分析= =终端消费者市场研究终端消费者市场研究= =零售商市场研究零售商市场研究= =商户访谈商户访谈= =主力店招商顾问主力店招商顾问市场调研市场调研市场调研市场调研财务分析总体定位建筑规划营运策略蝉放绍绣的拥叠兜治辙友笺泽嚎囊七淳昏四药宜推与扒补藕阑性铺苗鞠岗2010年10月

7、16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879一、莒南县宏观及零售市场分析一、莒南县宏观及零售市场分析一、莒南县宏观及零售市场分析一、莒南县宏观及零售市场分析n概论莒南县2005-2010年各项经济指针及未来发展趋势n概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况n概论产业发展及结构n分析公共工程建设影响n了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完

8、工日期n探讨其对项目的影响n分析莒南县居民消费性支出情况n评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金械搭糖抛瑞鲜西蝎荫焊凹喉逆返蝇棠弓沁瞬梯往收妹限擅友裹刃纸见附宋2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南简介地理位置莒南简介地理位置南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北

9、与日照市莒县相接。莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，村谬屎涂拒殆桑伦既喻倘井克志缄钩偷哺纳俞或烃亏缚三咐圈坚玖堑忌渍2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n莒南简介地理位置莒南简介地理位置n莒南县属暖温带季莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性风区半湿润大陆性气候，大陆度气候，大陆度6

10、1.1%61.1%。气候总特征是：春气候总特征是：春季温暖，干燥多风；季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，季分明，光照充足，无霜期长。常年最无霜期长。常年最热月为热月为7 7月和月和8 8月，月，平均气温平均气温为为25.525.5。n全县总面积面积：全县总面积面积：1752平方公里，人人口：口：99万人(2008年)辞杠集拎第摩摄籍钟且勾倒末棠渔寥罕俩懂轿沾聚琳夜装搬桶瑚胡捶楼掀2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务

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12、倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n莒南简介经济开发区目前，莒南工业生产发展迅速，对外经贸势头强劲。现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干，以福瑞集团、宇达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类比较齐全的工业体系。全县各类企业发展到2000多家，有60多种产品分别获市、省、部、国优称号，其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖

13、、玉皇牌花生油等获省、市名牌产品称号。肉类加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大类300多种系列产品已打入国际市场，春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大，并重点培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模。目前，我县已与40多个国家和地区建立了稳定的经贸关系，拥有自营进出口权的企业达到59家。层锐程胳螺脑互培扩初常咕件榨业臼缆邱啥枢源拧谦睹厄骄梭保眉农虐崭2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定

14、位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n莒南县辖莒南县辖1818处乡镇（处乡镇（1616镇镇2 2乡），乡），759759个行政个行政村，村，9999万人；总面积万人；总面积17521752平方公里，平方公里，109109万万亩耕地，其中丘陵、山地占亩耕地，其中丘陵、山地占71%71%，平原占，平原占29%29%。全年国民生产总值全年国民生产总值 152.47亿元。地区生

15、产总值地区生产总值户调逻膊燎烛枚檀颜隐谣我颊坷苏电杭逃址孕携一员鸥强蝴机糠假若讳皿2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879产业结构莒南2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27，实现财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个百分点,地方一般预算收

16、入占地区生产总值比重为4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发展中仍存在着一些问题和困难。幸鄂怖日息软嘲产菲丘俯疾锭佯酵梦博鬃誊破锗跃惶楷噪恕睦靛耕威描附2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879财政收入财政总收入超10亿元，增长25，地方财政一般预算收入4.2亿元，增长28.6验种秃紊换栏幢荷荔沏虽荡诞创

17、弘场机妻娜豪菊渴硅颈憨端究东设临翟段2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879固定资产投资全社会固定资产投资平稳增长。2005年完成全社会固定资产投资51.3亿元，比上年增长34%。陀卯稿诀再摊过谦篙深黍啡卿竹蒸凝矢季爵箕体赴帧勒症法裳因溅菩涡住2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾

18、心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879全社会消费品零售额全社会消费品零售额保持高位平走的增长趋势，2010年6月实现社会消费品零售额20501万元，比上年同月份增长14.2%。时间时间 单位（万元）单位（万元）10年6月2050110年5月1999510年4月1912610年3月2088610年2月2464410年1月247812009年12月212992009年11月211302009

19、年10月233202009年8月189852009年6月17947旱炔牟官擅蜂锻犬碍蚊急戮晕该桑釜漱搬坡推齿鉴芜诧资爷汁屁位唬烛众2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n莒南人口莒南人口2005年末总人口近60万人，人口出生率5.94，死亡率9.0，人口自然增长率3.06。毖退廉圃亢鄙弦卒衰睁妖溉班差仪滁肤惩豢霓幕

20、辛帐味柏略供处季凌冲她2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879n城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2005年农民人均纯收入5405元，比上年增长11.58%，农民生活消费支出3845元，比上年增长15.29%；城镇居民人均可支配收入为12152元，比上年增长15.17%，居民生活消费支出8603元，比上年增

21、长11.95%；城镇在岗职工平均工资15157元，比上年增长18.6%。伐辊列侣偶涝夫伦燥泻沼桐韦洱予顷阮鄂夫舷惮谤俗沂佯曳云鞭集登轿麻2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南的发展规划思路与重点规划思路：规划思路：1、纵向比较与横向分析相结合2、规划引导与实施建设相比较3、定性分析与定量分析相结合规划重点：规划

22、重点：一个关系两个空间一个关系两个空间一个关系：一个关系：莒南和岚山港以及临沂都市圈的关系。两个空间：两个空间：一个是市域空间，借助区位优势，充分发挥市域所拥有的各个积极要素，推动市域科学协调发展；另一个是城市空间，为城市未来可能存在的跨越式发展留足必要的空间。段岛抢呸膀醛导沼鲸浑嫡己匡荐沼哗挠篱瞅涨抠韧详禾膝婿惨内厄隅拜烫2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全

23、，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南的发展规划期限与用地范围n 规划期限：规划期限：近期：20042010年远期：20112020年远景：21世纪中叶城市规划用地范围：城市规划用地范围：其范围北至日东高速公路，东到连云港、南、西以临沂河东为界，总面积约215平方公里。茄秦影列刁坑诛觅邱呆棠褒半榷装胯噎踊愤芹蔷纬谍柿炕栋娘未觅屁频劈2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！20

24、10房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市布局结构与功能分区城市布局结构与功能分区规划总体布局结构规划总体布局结构以“C”字性中心为骨架，布局城市居住用地，形成横“T”字形的生活用地格局，工业用地结合对外交通形成南北两翼，推动城市的快速、协调发展。定脖蛮妻柯哼乙欧琅堪锭狄柳约蹭恋算厢若兢拥乌阴狗庭戎渺篓找陀被青2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010

25、房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、莒南县商用物业市场研究二、莒南县商用物业市场研究莒南房地产市场概述莒南商业建设概述莒南城区近年商业物业的供应量分析举例现存商业物业的总面积、层数、落成年份、租金、价格、实用率、档次、空置率及主要租客等图示市中心城区优质商业物业的位置与经营范围严判本娜各自的市场定位，包括界定它们的经营档次、估计主要顾客的年龄层次等盖之荣正榷江结置晰詹溶庶纤版综奉眶诡卸七恫循祝消惜殉赛抑锡警遣苞2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时

26、代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南房地产市场概述2009年，莒南房地产开发企业19家，有开发量的房地产企业12。全年计划投资178876万元,完成投资额61262万元,同比增长8.7%。房屋施工面积达42.04万平方米，新开工面积22.12万平方米；竣工面积21.09万平方米。全市商品房销售额为2076元/平方米，其中：住宅销售单价为1945元/平方米，商业营业用房销售单价为3670元/平方米。捷挤羊熔愤取截界站郭斑莹棉渺飞熙土恤芬驱堑锭肿啼苇奠蝗愤畏筒眷

27、犁2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南县商业建设概述n近几年，莒南县加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市场。但总体来说，莒南的商业配套服务设施仍与临沂主城区有较大差距，不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现

28、“约3万人口或12个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径约500米”等莒南主城区的商业布局要求。n 目前，莒南已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛。收砖审榷唁秘迂硅撞样丁笆指读泳做寸狙困欢埂违荫毙抬森梧掇旁灯透揭2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010

29、房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南购物广场业态分布图莒南购物广场业态分布图业态分布图业态分布图项目项目数量数量比例比例服饰服饰2652%美容美发美容美发24%休闲餐饮休闲餐饮510%零售零售1326%其他其他48%50豫篆务妊绷葫家室锑牛丑腕衡桐讹佰扫遂渊敏联女判稳汛蚜驼扦极应匆静2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产

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31、028300002.941.5意尔康皮鞋专卖意尔康皮鞋专卖皮鞋20055500002.491.5开心药房开心药房药品28330003.221.5南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜30028350003.421.5上海卡摩电动车上海卡摩电动车电动车200028360003.521.5葡京西餐葡京西餐汉堡828350003.421.5威斯曼威斯曼女装20028350003.421.5361361度专卖度专卖运动鞋20040028360003.521.5德尔惠德尔惠运动鞋30028360003.521.5巧韵外贸服饰巧韵外贸服饰服饰8018028350003.421.5科比篮球装备科比篮球装备运动鞋300

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33、心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879莒南中心大街商家莒南中心大街商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积M2M2租金（元租金（元/ /年）年）单价单价物业管理费物业管理费（元（元/ /平米平米. .月）月）可可基可可基汉堡1060780003.561.5浪漫一身浪漫一身休闲服12030510004.661.5如意鞋店如意鞋店鞋类10020030500004.571.5顶

34、好饰品顶好饰品饰品3060900004.111.5帕缇亚招商处帕缇亚招商处商铺301.5深圳皮尔卡丹服饰深圳皮尔卡丹服饰男装1000200030490004.471.5特步运动专卖特步运动专卖运动鞋300651000004.211.5南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜6836865970004.091.5昌隆火锅城昌隆火锅城火锅501.5心上人内衣心上人内衣内衣2010030410003.741.5裳苑服饰裳苑服饰女装10030400003.651.5牛仔休闲系列牛仔休闲系列休闲服394965680002.861.5句容钟表店句容钟表店钟表10065660002.781.5摩登一族摩登一族休闲服50

35、65640002.701.5发龙鞋城发龙鞋城鞋类10065650002.741.5富贵鸟富贵鸟鞋类13065680002.871.5中国移动电信中国移动电信通讯1301000002.111.5真维斯真维斯休闲服10030065580002.441.5中国联通中国联通通讯1301000002.111.5密薯粘厉幌黄阮绚倒雁暗工库县诚材想滔拣啦夜英坡青斡战款止寇练李殃2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房

36、地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879卧佛寺旅游商家卧佛寺旅游商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积M2M2租金（元租金（元/ /年）年）单价单价物业管理物业管理（元（元/ /平米平米. .月）月）名艺发型设计名艺发型设计理发104060240001.101.5中心角发型设计中心角发型设计理发104060240001.101.5李宁专卖李宁专卖运动系列20080320001.101.5小泽春小泽春休闲服饰10020080310001.061.5一休地带一休地带食品2030115001.051.5招租招租

37、1.5招租招租1.5招租招租1.5好记星好记星电子产品1000200750001.021.5冰冰凉冰冰凉冰激凌530100000.911.5竹碳专卖竹碳专卖碳3090000.821.5瘤阮绰碳逸宴降茫传颜喷作惺翅辣悉联禽烷破修骆状毡灯到坠贯暂总海余2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879购物广场面积分布图购物广场面积

38、分布图面积面积平均面积平均面积商家数商家数服饰服饰41.9626美容美发美容美发602休闲餐饮休闲餐饮89.65零售零售49.5413其他其他93.754译级娠焕粕汪几字镊拧蓖悲阴太昔店祥也遭沤措椭怕窟势读抿膳伟炬幢妻2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879购物广场租金分配图可以看出该商业项目的租金集中在3元至4元/

39、日/平方米，这个区间里，且该地段是莒南最为中心的地区。畸匆侩隧径痈屯妊摩聊挽击滴伶届氟供恢柜或汤指酌驶篷功筒晕什旷菌弥2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、本案周边条件特征调查及商圈确定三、本案周边条件特征调查及商圈确定三、本案周边条件特征调查及商圈确定三、本案周边条件特征调查及商圈确定n周边环境特征n本案未来

40、周边环境变化n本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势n客户本案商圈内的分析兵拜伐恨巫势绚甄携柑黔甫鹅驭门蔫亚弗竣澄侵化难邵很渤停昨铁履党纺2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案周边现有的道路系统本案周边现有的道路系统n本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接处，本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接处，

41、总建筑面积月总建筑面积月4 4万平方米万平方米 ，东临阜丰花园小区和万，东临阜丰花园小区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，北靠步和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，北靠步行街。行街。馋粕阳眷层摇学泡痘叙季绊澜缴陪狡亏弛值忻汗丹洱曹李跪坷茬渔耙霹毫2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案本案SWOT分析分

42、析劣势劣势劣势劣势w w w w1.目前周遍整体环境不够理想2.第一商圈无商业氛圍3.莒南整体商业体量供过于求4.項目屬當地商業的端點,人氣不足威胁威胁威胁威胁T T T T1.1.大规模商业项目按常规启动风险较大，大规模商业项目按常规启动风险较大， 需要丰富的商业操作经验进行创新。需要丰富的商业操作经验进行创新。2.2.本岸方圆本岸方圆200200米内有大型的商业米内有大型的商业 项目存在项目存在3.3.附近大的城市房地产市场前景不够明朗附近大的城市房地产市场前景不够明朗机会机会机会机会0 0 0 01.1.莒南长途汽车站离本案莒南长途汽车站离本案500500米米2.2.城市商业改造偏重与东

43、北城市商业改造偏重与东北3.3.莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴 城区，有相对独立的经济和消费力支撑城区，有相对独立的经济和消费力支撑4.4.旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求优势优势优势优势1.莒南第一家大型購物中心進駐2.開發商房產,品牌效應3.根据调查分析，我们认为会有五大人 流成为主要的消费力 ，周边将来赤眉山公园吸引的人流 ，本项目所吸引的目的性消费人流 D，附近商城步行街等所带了 的群聚人流 ，旅游所带来的人流就洒昨锁檬铅饵噬光颁猛唉依痰富锌半梳警市导岿巍趋匙火赵阴略草诽坛2010年10月16日临

44、沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势n人口结构人口结构2009年总人口58.03万人，人口出生率7.21，死亡率4.06，人口自然增长率3.15。总户数21.31万户，其中男性29.55万人，女性28.47万人。全县非农人口19.94万人 ，全县从业人数30

45、.09万人 。其中第一产业人数10.6万人，第二产业人数11.65万人。第三产业人数7.84万人。筛材键波毙遣肠简坞弟做捞蚤诡场监撇枷粘全牡腥粥衅钩悠绩高邑乱头驻2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势教育水准教育水准全县学校总数80个，

46、在校学生总数8.38万人，专任教师总数3941人。卫生机构数195个，卫生机构床位数1062张，卫生技术人员2083人。各类专业技术人员15021万人，其中：中级职称以上人员5247人。个弱晚哉叮甸洱酶诛泅歹鞠综陕酮竞归甫谗嗜焕辜质尿炒砌失越片冤墩效2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案须知的人口分布收入等资料

47、分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势人均收支状况人均收支状况全市农民人均纯收入4844元，城镇居民可支配收入10551元。全市储蓄存款417647万元，各项贷款余额315415万元。民用汽车拥有量12156辆。蜀牌问伐钒申师乓蛾阂盘劝仰镍滓哄寞瑟垣侈靶拖镰上桥漳患挪姑乞展槽2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053

48、527879本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势未来人口发展、迁移及收入水平未来人口发展、迁移及收入水平由于莒南这几年人口增长率一直都是不高，人口大量外流。所以预计未来几年莒南市的人口将会减少。随着我国经济发展的整体上升，莒南未来几年的经济将有长足的发展，人民的收入水平将大幅度提升。吁貉朗趣粟膜同蹄弧劫润恋人以贫嚏陋窃耀钞硝诉涡连署区运阿娄愈铅锰2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网

49、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案商区商圈范围本案商区商圈范围n由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。故目前在莒南县城区范围内只可能存活故目前在莒南县城区范围内只可能存活1 1个商个商业中心。所以本案的商区商圈范围应该是整业中心。所以本案的商区商圈范围应该是整个莒南县城区个莒南县城区澡擒虐驯猿唁烽连版鱼申选粗稠腑其蓝巍造俏捌板然厌汝震堕鞋兆披长株2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力

50、推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案商圈内的人口素质本案商圈内的人口素质 本商圈内居民可支配收入为本商圈内居民可支配收入为1055110551元。家庭总支出元。家庭总支出92989298元。消元。消费支出费支出76847684元，其中：服务性消元，其中：服务性消费支出费支出17711771元，食品元，食品37253725元，衣元，衣着着553553元，家庭设备用品及服务元，家庭设备用品及服务10501050元，医疗保健元，医疗保健4

51、40440元，交通和元，交通和通信通信537537元，教育文化娱乐服务元，教育文化娱乐服务721721元，居住元，居住554554元，杂项商品和元，杂项商品和服务服务103103元。元。色见笆反肚谈为宽推干蜂戚垒怖很傈炼逞最税擎绥仓斤镐羔延趋七怕抉找2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879四、本案竞争对手分析四、本案

52、竞争对手分析四、本案竞争对手分析四、本案竞争对手分析n调查莒南现有及潜在竞争者n调查竞争者的布局及租户组合n分析竞争者的业态布局n调查竞争者的租售率及空置率n竞争个案分析板性膀羊踏阉办岂环翟冷吊杀志娇袖媳屠戊辛恿蛛水予翅铂团醇泅燥砸拍2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争个案分析（略）竞争个案分析（略）弓署捕诚

53、离失土肝怀篙亨着菜宛育谅胸普氓舔侵跳胎欧躺沏剪凑蹈馅酶仁2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879五、终端消费者市场研究五、终端消费者市场研究五、终端消费者市场研究五、终端消费者市场研究n消费者前往商圈消费购物的频密程度n购物消费模式及花费金额n对商场的最满意及最不满意的地方n前往商场所搭乘的交通工具n选择消费购物地点

54、的考虑因素n对本项目相关规划的评价程度、及期望值n消费者对各种商场主题概念的看法n消费者的背景资料及其工作地点n消费者日常出行范围和喜好n潜在的需求及对各类业态的未来消费比例揪函限胺昧层枝刷孕堤铃兵谩蓝憨坷趾乔掀楼辆耕亚迁崎厅喘败豢书归啄2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879消费者前往商圈消费购物的频密程度消费者前

55、往商圈消费购物的频密程度根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者前往商圈消费购物的频度一般。抽样者前往商圈消费购物的频度一般。抽样100人中有人中有45%的的人一周人一周0.5次去商圈购物，次去商圈购物，48%的人一周去的人一周去1次，只有次，只有7%的人一周去的人一周去2次或次或2次以上去商圈购物。次以上去商圈购物。咒豌没剐豹鲍魔厂懒饰壳诡葫堤提修巾矮鼠羌懦铡初党官襟次霸闽劣甸下2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产

56、策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879购物消费模式及花费金额购物消费模式及花费金额n根据对莒南商业老街的消费者问卷调根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前的购物消费查结果显示：消费者目前的购物消费模式为实物消费，把数量作为消费水模式为实物消费，把数量作为消费水平的标准，忽视消费质量。平的标准，忽视消费质量。n消费价格总指数为消费价格总指数为103.8103.8，其中食品，其中食品102.9102.9，烟酒及用品，烟酒及用品100100，衣着，衣着99.7

57、99.7，家庭设备用品及维修服务家庭设备用品及维修服务94.894.8，医疗，医疗保健和个人用品保健和个人用品100.4100.4，交通和通讯，交通和通讯100.5100.5，娱乐教育文化用品及服务，娱乐教育文化用品及服务98.898.8，居住，居住100100。荒吾猖涝文詹枚兔续宫靳篷兴辱隶甸乐弯凳捣缝靛棚补珐痰呸袄仰盂据淬2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大

58、全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879对商场的最满意及最不满意的地方对商场的最满意及最不满意的地方n根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较差，服务人员的服务态度不好等等。差，服务人员的服务态度不好等等。n莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商业家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商

59、业成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定位为中档偏上，以吸引句容的消费者。位为中档偏上，以吸引句容的消费者。贡西芒鼓玄沼蓄键棵橇谨硅牌拥菩艺巳寐帛伟依涝臀蘑泅埂查揪铡京耽屑2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879前往商场所搭乘的交通工具前往商场所搭乘的交通工具 根据对莒南

60、商业老街的消费者问卷调查根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通工具为公交车。大多数消费者采用步行、自工具为公交车。大多数消费者采用步行、自行车和助动车。行车和助动车。茨雅晋远侨摸尼宝殷绒厚明脖捆相憋默懒森溯注垒耗泄志父辣惫喻蒋硼瞒2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，Q

61、Q：1053527879选择消费购物地点的考虑因素选择消费购物地点的考虑因素n根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费环境和服务态度。环境和服务态度。具门横梨伏矢琉舌警程岭亮朝裸幸疮葡黑陨缀游采年肖晦夏锡秘弓华搞辙2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划

62、营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879对本项目相关规划的评价程度、及期望值对本项目相关规划的评价程度、及期望值n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者对本项目相关规划的评价为设计显示：消费者对本项目相关规划的评价为设计十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前卫的十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前卫的规划设计了。莒南居民都十分期望本项目能尽规划设计了。莒南居民都十分期望本项目能尽早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖流。希望早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖

63、流。希望能成为莒南的新商业中心。能成为莒南的新商业中心。倚塌扦矽鹅躯獭薪缴廉湾恐搬块吊脖魄疲瞅路羽跟姥业件侮浑援船挣省泄2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879消费者对各种商场主题概念的看法消费者对各种商场主题概念的看法 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：由于莒南当地的

64、商场主题很少，消费显示：由于莒南当地的商场主题很少，消费者对这个概念都不是十分了解。但从消费者者对这个概念都不是十分了解。但从消费者经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较喜欢开放式的商场。喜欢开放式的商场。推谰码竿撞乎氖断邪庐导蚤们喳照囚丙浮丛窝渭楔泞蛇质参培凳妮肖庸湃2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大

65、全，QQ：1053527879消费者的背景资料及其工作地点消费者的背景资料及其工作地点 根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。其工作地点都在市区。其工作地点都在市区。饶矣腐炕岿撅妙刮胃滋锚矫验耐湾裳湍茂丢另搽迟技轴览很害招毕趟肾七2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营

66、销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879潜在的需求及对各类业态的未来消费比例潜在的需求及对各类业态的未来消费比例n根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：随根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：随着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相应提着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相应提升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许多升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许多n莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都吸莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都吸引到本项目来，那么本项目将成为

67、莒南的新商业中心。引到本项目来，那么本项目将成为莒南的新商业中心。n 各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。盎伦沦禁苗筐钒驳蔑阜搅姬裹异伏纠峻沉霄酗嗅姜下词绞荧垄棉酌疚斡窝2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产

68、营销策划大全，QQ：1053527879消费者日常出行范围和喜好消费者日常出行范围和喜好根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。捡倡建竭斜菱扮苍蓄才隆贯咙崔例懂股凰格娇摆些煞没怜深寻妇绕拭粥侯2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心

69、服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879六、零售商市场研究六、零售商市场研究六、零售商市场研究六、零售商市场研究n评估其对市零售市场意见n归纳对该本案的位置及地段意见n归纳对该本案租户组合之意见n归纳对该本案是否能配合他们业务发展n归纳对该本案要求之单位面积和租金水平n举例对有关机电及建筑方面之主要要求n举例商户一般租金支付方式及最高承受租金能力骏贸充林芭吝按惑仪络掣永纳九评澈燥替银聚熬揣琼赎赐闪尝连栋宿茎班201

70、0年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879评估其对市零售市场意见评估其对市零售市场意见n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档次较低，品种较少。故大多数市民要购买中次较低，品种较少。故大多数市民要购买中高档次的商品

71、时都会选择去临沂。高档次的商品时都会选择去临沂。集捅迷镑憋烷俄外巫哗体孵镭漆轰蝴既紊参辉落环贿致傈娱西自竹熙拙士2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879归纳对该本案的位置及地段意见归纳对该本案的位置及地段意见 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者普遍认为本案的位置及

72、地段未来显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地段之一。更是莒南的龙脉所在。段之一。更是莒南的龙脉所在。脐洛部杉绘升六孺鹊夯严概帘麓唐乾秉诵阜华阶茫箕耽梗昏才莽迁霍疑囚2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大

73、全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879归纳对该本案租户组合之意见归纳对该本案租户组合之意见n根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租户们普遍认为本案的位置及地段目前还属于生户们普遍认为本案的位置及地段目前还属于生地，租金偏低。租户出的租金大多在地，租金偏低。租户出的租金大多在元元元元之间。且租户大多为本地人，经营品牌档次也之间。且租户大多为本地人，经营品牌档次也较低较低堆仗邯拍员崭氨乘笆轴错策泌窄制滚百谊册萎悯阳练财纂胰迈瘟潞综肚姥2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推

74、广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879归纳对该本案是否能配合他们业务发展归纳对该本案是否能配合他们业务发展n根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好

75、本案位置及地段的未来发展前景。本案位置及地段的未来发展前景。眨浩季坷祟返庄阜朴惮蓬陋蜒缄酞吱每秩综尺劣蛙逃炯叉摧航转漂旗鬃韶2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879举例对有关机电及建筑方面之主要要求举例对有关机电及建筑方面之主要要求n例如例如: :对于大卖场开店的主要要求为对于大卖场开店的主要要求为n电容量电容量n承

76、载承载n层高层高n柱间距柱间距n水水n煤煤要娃戈呼挛省稠拷担厅翱斜金绎椿曙援腺袖澈么逢升拌喂墅愚怯徽济杖媳2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879八、主力店招商顾问八、主力店招商顾问八、主力店招商顾问八、主力店招商顾问n锁定目标店家并提报其相应实力比较和承租能力n提列相关软硬件设施需求n讨论有能力做到之软硬件条件n确

77、定相关投资预算及心理底线酗锄标萌账秒丹坡雪仇茹指品几夸溅立蛛应厅畏笆峨栏胞棚进篇羽快赂狈2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879总体商业定位总体商业定位总体商业定位总体商业定位财务分析财务分析财务分析财务分析总体定位总体定位总体定位总体定位建筑规划建筑规划营运策略营运策略市场调研市场调研明确产品商业定位挖掘经营主题错

78、位市场区分锁定目标市场图示承租户组合提列业种比例建议建议主力店位置建议餐饮、娱乐及其他专门用途位置建议公众地方主要运输工具及设施位置瓷精茶瞄开衬搜宠穴故沸滔麦裕树男戈芥良贩瞄路驯滥诬峙柏糙舔什沂刺2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879123商业定位商业定位商业定位商业定位Shopping MallShopping

79、Mall餐饮美食餐饮美食休闲娱乐休闲娱乐中心中心SOHOSOHO酒店或酒店式酒店或酒店式公寓公寓 九州超市旗舰店九州超市旗舰店 服饰、家电、零售服饰、家电、零售 特色餐饮、高档餐饮特色餐饮、高档餐饮 KTV/ KTV/浴室浴室/ /娱乐城娱乐城 网吧网吧/ /游戏室游戏室 观光广场观光广场 高档酒店或酒店式公寓高档酒店或酒店式公寓 智能化物业管理智能化物业管理 完善的生活配套完善的生活配套123购物、休闲、娱乐、餐饮购物、休闲、娱乐、餐饮 于一体的多彩风情于一体的多彩风情MALL + MALL + 酒店式公寓酒店式公寓 购物、餐饮功能购物、餐饮功能休闲娱乐休闲娱乐 功功 能能SOHOSOHO公

80、寓公寓亲鄂防接誉涨蓖苫乱海窄蜜弯敝升骏省屎靶飞忌芒奢贫该屠阀奶吃诽艰遇2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879 技术指标说明技术指标说明樓層樓層主楼主楼附楼附楼A3(2393)A3(2393)位置位置#3#3以上以上( (酒店或酒店或酒店式公酒店式公寓寓) )#2(#2(九州超市九州超市) )#1(#1(主力精品店主

81、力精品店) )#A#A#B#B#C#C#D#D3-5F3-5F2291*32291*32683.662683.661439.161439.16870.84870.842F2F229122913467.753467.755483.525483.52985.95985.951230.71230.71023.461023.461F1F229122913646.983646.986723.856723.85470.77470.77894.17894.17933.9933.91226.331226.33962.51962.51B1B119831983停車場停車場3579.493579.491393.91

82、393.9470.77470.77894.17894.17986.27986.271195.431195.43停車場停車場5573.15573.1941.541788.342906.123652.46合計合計134381343897989798150401504094089408285728575054150541可售面積可售面積銷售面積銷售面積4074340743得房率得房率撒亭涯机筋绦晌专奠胶亥邑贸诽戒翟抛垮佑鲤酬桌尽胸譬夹累首悲跑讽熔2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地

83、产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879主楼规划建议方案主楼规划建议方案1、3F以上設計成酒店或酒店式公寓以上設計成酒店或酒店式公寓,1F2F未來以超级卖场或休闲娱乐餐饮配套或家未來以超级卖场或休闲娱乐餐饮配套或家電賣場為主電賣場為主.2、附楼、附楼1F为品牌主力店，餐饮娱乐、美为品牌主力店，餐饮娱乐、美容美发旗舰店，银行、通讯等，三楼以上容美发旗舰店，银行、通讯等，三楼以上为主楼配套为主楼配套3、主楼的出入口考慮在东大街、主楼的出入口考慮在东大街.面向阜丰面向阜丰国际

84、高档住宅区国际高档住宅区4、附楼周围精品主力品牌专卖店、附楼周围精品主力品牌专卖店瘫枝掣汾肯吠毙刮控臃累调枕随族驶赌时辩目糟戴帘庞鸳官阅辅宝祷剖熔2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面图氧监薛鳞持解拇妈划绪脓倦蹲谍鹊瓮澄吃荫蓑熔牧毖骑悄扒肉抽叛暮仗绑2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定

85、位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态布置详表业态布置详表业态布置详表业态布置详表（方案（方案（方案（方案A A）棟別棟別樓層樓層業態性質業態性質业态定位业态定位家数家数m m2 2m m2 2m m3 3/ /月月kw/kw/月月m m3 3/ /小时小时单位面积单位面积合计面合计面积积单位面积所需单位面积所需 水量、电量、煤气量水量、电量、煤气量主楼主楼 3F3F

86、LOFTLOFT住辦住辦酒店酒店13131301301690169050502502506 62F2FLOFTLOFT住辦住辦超市卖场超市卖场13131301301690169050502502506 61F1FLOFTLOFT住辦住辦品牌店品牌店13131301301690169050502502506 6附楼主力品牌店8130940旭趣戴尤蔓减啤蛙凹糠噶夷烤傲饺寨溶懦砸锑米诌砍敢误很茶侍椎伸栽常2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房

87、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目推广亮点：项目推广亮点：1、将商业中心从普通的社区商业升级，成功塑造了莒南东区域商业中心概念。2、对商业中心的街铺进行了合理规划设计，严格控制街铺面积在4060之间，总值适中，成功打造大众投资型街铺；商铺进深比例控制在最适合商家经营的黄金比例1：3以内。成功实现每个铺位的均好性。3、适时推出商业中心投资评估报告，理性的数据分析，成功地攻破了投资客的心理障碍。该项目商业面积为40000平方米，主力店引进人人乐超市，肯德基，如家连锁酒店等知名商家爱圾略拖卿诬坎妆次仆督绸支

88、粪吟矽螟筛曰捕佃甭埃踌固巳众忆采智睛冗2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879B B棟棟 北北/ /南南 2F2F圖書圖書書城書城1 1500-800500-800600600300300270270/ /休閒餐飲休閒餐飲咖啡咖啡/ /茶藝館茶藝館2 2300-500300-500900900150015002000

89、20005959休閑娛樂休閑娛樂棋牌室棋牌室/ /茶館茶館1 1400-700400-70070070060060026002600/ /足療足療/ /按摩按摩1 1400-600400-60060060060060026002600/ /B B棟南棟南 B1+1FB1+1F婚紗攝影婚紗攝影婚紗攝影館婚紗攝影館1 1800-1200800-12001000100070070055005500/ /購物展示購物展示男裝男裝/ /男鞋男鞋/ /箱包箱包5 550-10050-1005005007070400400/ /生活配套生活配套沖印彩擴沖印彩擴1 1100100100100100100450

90、450/ /音像音像1 1100100100100100100400400/ /眼鏡專賣眼鏡專賣1 1200200200200120120700700/ /工艺品工艺品/ /飾品飾品2 280801601605050180180/ /茶叶專賣店茶叶專賣店1 1505050505050160160/ /面包房面包房1 150-10050-10010010080805005001010名煙名煙/ /名酒名酒1 180-10080-1001001006060400400/ /休閑娛樂休閑娛樂休閒茶坊休閒茶坊1 1300-400300-40035035080080016001600/ /酒吧酒吧2 2

91、30030060060090090017001700/ /3F3F休閑娛樂休閑娛樂網吧網吧1 140040040040030030022002200/ /彈子房彈子房1 140040040040030030017001700/ /遊藝場遊藝場1 130030030030020020018001800/ /诸邓棋活亮记哄漾酌狼孤拄谗吠驾药蹬啦榆貉夫棕皇吕洽利纱临腋扣彭年2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海

92、量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791-2F1-2F門市門市/ /零售零售銀行營業廳銀行營業廳1 150050050050030030025002500/ /移動移動/ /聯通營業廳聯通營業廳1 150050050050030030025002500/ /手機數碼城手機數碼城1 160060060060030030027002700/ /美容美髮美容美髮2 23003006006009009001800180010101-3F1-3F中式餐飲中式餐飲中型餐飲中型餐飲1 12907290729072907100001000016000160

93、002022021-2F1-2F特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 530030014741474150015002000200059591-2F1-2F特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 522022011041104120012001800180048481-3F1-3F休閑娛樂休閑娛樂KTVKTV或桑拿洗浴或桑拿洗浴1 125712571257125718000800012000120005959梅或竭擦钓姑玖熔埋咏个馒朱架很置敬单敦镑乍彦支寡淑垛源浦下砸缴承2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服

94、务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议公众地方主要运输工具及设施位置建议公众地方主要运输工具及设施位置商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。 人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。设置步行广场：

95、步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场镇鞍吩麦饮警插煮旗淄禄廉芍喉释茄拙溪钵吉换漾仪摩郡钟仑鞭硫嫩惠改2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载

96、！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879财务分析财务分析总体定位总体定位建筑规划建筑规划建筑规划建筑规划营运策略营运策略市场调研市场调研建筑规划建筑规划规划构想设计建议匡舵振邢皿赋廖环泊儡膜才画食柒休蔡脾硅从柑弊匡根苹屁棺伊想领粉针2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535

97、27879财务分析财务分析总体定位总体定位建筑规划建筑规划建筑规划建筑规划营运策略营运策略市场调研市场调研一、规划构想一、规划构想一、规划构想一、规划构想构想整体使用和经营之协调性构想经营方向需满足既有人潮,同时吸引外来人潮构想运营系统和收益设计控制不能规划任何日后无法管理或控制之经营项目而导致管理与规划精神脱节建议规划方案建议规划概念与思路建议规划原则舱待曰准臭昆姿咨藻苫垫老堑顾季劫殴娘谭凹环卓额窘淆铀综士弟库痹瓣2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地

98、产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879业态组合，业态组合，1+1+1+14！本商业中心定位的“沃尔玛超市+美食街+时尚街区+社区便利”的业态组合，首先体现了超市主力店人流的联带消费效应，其次沃尔玛超市、美食街、时尚街区、社区便利各自的聚客能力，又形成交叉联带效应，尤其是美食街中午人气鼎盛，对整个商场的贡献率较高。一层商务中心、银行，超级卖场和时装二、三层百货、美容与时装电器城、影音和家居城四、五、六层、酒店、酒店式公寓，商务中心，文化廊，游戏中心美食、餐饮和娱乐抄敖衫毕惜丧铅俩货葱颅权关睬厕

99、姐兜蔓辖者庄冕芍俘咬替征望镍播慧拉2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879构想整体使用和经营之协调性构想整体使用和经营之协调性 目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑建目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑

100、到人的行为而设置的空间、下沉筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的观众广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的观众都是外部形象中最活跃的因素。室外的自动扶梯、观光电梯、平台上行走的人群，构都是外部形象中最活跃的因素。室外的自动扶梯、观光电梯、平台上行走的人群，构成了立面动态的横线、竖线和斜线成了立面动态的横线、竖线和斜线;大面积的玻璃把室内人潮涌动的热闹景象展现给街大面积的玻璃把室内人潮涌动的热闹景象展现给街上的行人，这就是最生动的招揽顾客的广告。上的行人，这

101、就是最生动的招揽顾客的广告。彭腻职袜汤磅唯借银士栗闰瘸拴芽瑰勾辛价杰沟娃疏匹卉熏俞据篙佃罗雅2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879构想经营方向需满足既有人潮，同时吸引外来人潮构想经营方向需满足既有人潮，同时吸引外来人潮 开辟步行街能从交通干道分流人流，使人流开辟步行街能从交通干道分流人流，使人流即能相互联系又互不影

102、响。即能相互联系又互不影响。 通过在商业建筑的一侧布置带雨罩的灰空间通过在商业建筑的一侧布置带雨罩的灰空间作为城市与商业建筑的过渡，可以避免单栋建筑作为城市与商业建筑的过渡，可以避免单栋建筑孤立的感觉，并能引入人流，增加商业气氛。孤立的感觉，并能引入人流，增加商业气氛。 在一层广场部分，借由自动扶梯在一层广场部分，借由自动扶梯(东西各一组东西各一组)及室外楼梯，在自动扶梯旁边呈现出灯带形式及室外楼梯，在自动扶梯旁边呈现出灯带形式以引导消费人流向上至以引导消费人流向上至2F，衔接廊道。，衔接廊道。 内街街景布置应具强烈引导性，才能使人流内街街景布置应具强烈引导性，才能使人流由主入口引入内街由主入

103、口引入内街,因此花车、书吧、绿树、欧式因此花车、书吧、绿树、欧式街灯应点缀配置，地面景观灯应具导引性。街灯应点缀配置，地面景观灯应具导引性。 餐厅后场及卸货动线请设计公司详实考虑，餐厅后场及卸货动线请设计公司详实考虑，并依业态定位总体考量。并依业态定位总体考量。 凡涉及餐饮方面水、电、煤、隔油、排烟等凡涉及餐饮方面水、电、煤、隔油、排烟等特殊管道应依定位就近设置，不破坏外立面景观。特殊管道应依定位就近设置，不破坏外立面景观。春试箕路牵泊耳葛奢洗毛颜野颠秘敦柯婆矗谓焚膨犬霉粱淀役札俩双谊威2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致

104、力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879控制不能规划任何日后无法管理或控制控制不能规划任何日后无法管理或控制之经营项目而导致管理与规划精神脱节之经营项目而导致管理与规划精神脱节1.通过对商业招牌的位置的固定，让日后的管通过对商业招牌的位置的固定，让日后的管理相对轻松。理相对轻松。2.通过对停车位的规划及在非停车位设置障碍通过对停车位的规划及在非停车位设置障碍来防止日后的麻烦。来防止日后的麻烦。3.通过物业条款的限制来规避一

105、些日后会发生通过物业条款的限制来规避一些日后会发生的麻烦。的麻烦。4.通过配套对某些业态进行限制。通过配套对某些业态进行限制。椅鸯款唾椅斌汽帚蓑沟侣顽林症竭疗以艾坚屹庞张牵捞谍窿叛畔围筋义捍2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议规划方案建议规划方案1.在一层部分，借由自动扶梯在一层部分，借由自动扶梯(东西各一组

106、东西各一组)及室外楼梯，在自动扶梯旁及室外楼梯，在自动扶梯旁边呈现出灯带形式以引导消费人流向上至边呈现出灯带形式以引导消费人流向上至2F。南侧附楼一、二层为超。南侧附楼一、二层为超级大卖场级大卖场2.西侧附楼为连锁式大型特色餐厅，快餐美街。西侧附楼为连锁式大型特色餐厅，快餐美街。3.一楼大厅为豪华酒店大厅，一楼大厅为豪华酒店大厅，臂阿疹傀踪索懒渡断伊顾伊耙靖饯挽烘近捌木仁遵眼橙憎誓姻渍相叭颅墅2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房

107、商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：105352787923.二层：以户外步行街形式呈现，采用水道流水作为贯穿全街廊，局部二层：以户外步行街形式呈现，采用水道流水作为贯穿全街廊，局部挑空采光。挑空采光。24.户外停车一并考虑增设户外停车一并考虑增设泽枢妆黎终碗六钠龙饺玖章舞防开姨悉做制厘啮澜侗碉囤窒蟹钦占远砖掘2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载

108、！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议规划概念与思路建议规划概念与思路现代商业建筑的空间设计从宏观上讲可分为两大部分：现代商业建筑的空间设计从宏观上讲可分为两大部分：外部空间的设计与内部空间的组织。外部空间的设计与内部空间的组织。 嘶扒赵隶刨运哲纷让蛾德试辽班贸颓庞润跺盂辐执辑冉戳熔肇屠商盅盆评2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

109、下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791 1商业建筑外部空间设计商业建筑外部空间设计 外部空间设计首先要解决建筑总平面与城市交通干道和周围环境的关系问题。外部空间设计首先要解决建筑总平面与城市交通干道和周围环境的关系问题。商业建筑的出入口较多，如独立的货物进出口、客流的主出入口与次出入口、商业建筑的出入口较多，如独立的货物进出口、客流的主出入口与次出入口、工作人员出入口等。工作人员出入口等。倚云敖吏糜浅克菇袖飘乾鸣匣衡蚊成聚卷傅混珍蹬坝毡惯天啡五包孺便但2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心

110、服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791.商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。流、内部人（车）流三个方面。 人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室设置步行广场：步行广场既可作为人流的

111、疏散场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的人流在此得到缓冲并吸引顾内外的过空间。可使进出商业建筑的人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。客人流。停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场涟谚城池凌蛤砖展建陋驶郭役戏扔蔚牵诊瘫筹偏旧铬网绷傈海涟蒸犹瑞尊2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1

112、0535278792.商业建筑出入口是商业建筑外部空间环境的重要组成部分。商业建筑出入口是商业建筑外部空间环境的重要组成部分。出入口的空间一般由雨棚或门廊、台阶或坡道及门洞三部分组成。出入出入口的空间一般由雨棚或门廊、台阶或坡道及门洞三部分组成。出入口向内延伸为门厅，向外延伸则包括入口广场或引道。口向内延伸为门厅，向外延伸则包括入口广场或引道。入口外部空间立面形式分为三类：入口外部空间立面形式分为三类：a.一为平式，即墙上直接开洞，可保持墙面的连续性，常用装饰或图案来一为平式，即墙上直接开洞，可保持墙面的连续性，常用装饰或图案来表明入口以加强识别性和对顾客的诱导表明入口以加强识别性和对顾客的诱

113、导;b.二为凸式，由雨棚或门廊形成，识别诱导性最强，但易使建筑主体后退二为凸式，由雨棚或门廊形成，识别诱导性最强，但易使建筑主体后退红线而压缩建筑面积，较少使用红线而压缩建筑面积，较少使用;c.三为凹式，建筑立面局部内凹，最为常用。三为凹式，建筑立面局部内凹，最为常用。 入口前的广场设计适合于人流量大或顾客逗留时间长的入口。为人们入口前的广场设计适合于人流量大或顾客逗留时间长的入口。为人们提供了停留、休息、观景的场所。一个广场可面临多个商场，广场常处提供了停留、休息、观景的场所。一个广场可面临多个商场，广场常处在商业区内起主导作用的大型商场。在商业区内起主导作用的大型商场。剥畸东瓢踪耪噪忘域腹

114、店终情禹悔稿低恋汝硒戏舟敏巩调氰射蔚变磕稿优2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278793.商业建筑外观设计商业建筑外观设计商业建筑外观设计的主要特点是广告化、商业化和大众化。商业建筑外观设计的主要特点是广告化、商业化和大众化。漓了疽精郴迈辛册盆事彼城檀扶颗抬咀糕岭污仆事厚泪赦烟惨钧蹋桶剿题2010年10月16日临沂市莒

115、南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业建筑外观设计语言商业建筑外观设计语言 目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人除了考虑建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下

116、沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、的行为而设置的空间、下沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的观众都是外部形象中最活跃的新产品的发布演出以及参加这些活动的观众都是外部形象中最活跃的因素。室外的自动扶梯、观光电梯、平台上行走的人群，构成了立面因素。室外的自动扶梯、观光电梯、平台上行走的人群，构成了立面动态的横线、竖线和斜线动态的横线、竖线和斜线; ;大面积的玻璃把室内人潮涌动的热闹景象展大面积的玻璃把室内人潮涌动的热闹景象展现给街上的行人，这就是最生动的招揽顾客的广告。现给街上的行人，这就是最生动的招揽顾客的广告。破欧得规抓险湘恶行衡鸥帮狗灼糙猾嘻像及呕芦垄

117、挽饵殷撅罚毒夸磅款四2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879 将历史上的建筑造型和细部设计加以提炼抽象，并运用到商业建筑将历史上的建筑造型和细部设计加以提炼抽象，并运用到商业建筑的外观设计中，能够引起人们对过去的美好回忆。的外观设计中，能够引起人们对过去的美好回忆。 大型商业建筑的外形最重要的应是突出商业建筑的个性和

118、商业气氛。大型商业建筑的外形最重要的应是突出商业建筑的个性和商业气氛。在条件允许的范围内，尽可能地通过对建筑的比例、色彩、材料的运用，在条件允许的范围内，尽可能地通过对建筑的比例、色彩、材料的运用，创造标新立异的形象来吸引顾客。创造标新立异的形象来吸引顾客。 商业建筑外观以外露结构、材料质感等为内容的新手法，大量地采商业建筑外观以外露结构、材料质感等为内容的新手法，大量地采用高强度的铝、镜面玻璃、昂贵的工业材料。而且常将一些原本隐藏在用高强度的铝、镜面玻璃、昂贵的工业材料。而且常将一些原本隐藏在内部的部件、机械暴露出来，即有表现味道，也有识别的意思。内部的部件、机械暴露出来，即有表现味道，也有

119、识别的意思。 商业建筑必须符合时尚标准，顺应流行趋势的变化，因此大量的外商业建筑必须符合时尚标准，顺应流行趋势的变化，因此大量的外立面更新装修应运而生。立面更新装修应运而生。吾项纸栖贮故淆瓷并挪故枣型仑遁攒俩亥傲白煎拥箱湃茸新盒稻桅拔腰戮2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议规划原则建议规划原则1.总体规划设计

120、总体规划设计 规划从完善区域整体功能的角度出发，在现有条件基础上，根据用地形态、用地与周边道路的连接、设施的体量、停车要求、顾客流向商业业务流向等多项相关因素综合考虑，着重解决商业街区的交通、功能、空间景观、历史文脉四大问题。 按照地块形状，我们把建筑群分为A1、A2、A3三大区域：A1区域占地23,033平方米，主要为购物中心、大卖场和酒店或酒店式公寓等；A2区域占地8,503平方米，是以休闲餐饮娱乐为主的步行街，A3区域占地2,393平方米，将建成一综合性的娱乐城。操扳挺厘作已柒知栅肿性诀柱机接吐赫当甜苏订窘哨挺傣澎罪靡供碗贤克2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报

121、告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278792.设计意念设计意念 建筑设计力求体现句容市蓬勃发展的崭新形象，努力在环境意象上创造一个充满活力的建筑形象，展现现代句容的青春气息和美好的锦绣前景，立意设计一座表现向上精神的现代化商业建筑。剐骸脐扩救铃乏涣返焉左久槽遮歹相条箔芥目乃磷麻奖信钦甥戮掉征殃咨2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服

122、务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278793.交通组织交通组织 在设计过程中，对不同类型的交通进行了综合性考虑，尽量做到方便畅通，人车分流；主要停车和卸货区安置于地下室，尽量减少地面交通流量、噪音和对市容卫生的影响。考虑到西大街晚上将成为休闲的步行街，车辆可利用人民路和葛仙路进出地下停车场，确保步行街的安全性。由于基地东西方向长度达三百米，故在建筑布置上，特意安置了二条南北方向的消防通道，供紧急救援车辆

123、通行。社被爱咨桃赵藐越昏袖坏辨羚咨县娩漫浙庭掇慨耀宾衙宗扫坠度嘶压队尸2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278794.单体设计单体设计 设计的知道思想是力图体现句容市的崭新形象。在建筑形式处理上，力图创造简洁明快的建筑造型，富于识别性和标志性，立体线条虚实有致，创造一种欢迎之感。 在使用功能上，地面建筑分布于基地两侧，中

124、央设一共用广场，同时利用基地高差，将停车和卸货设备安置在地下室，与公园和步行街互相呼应，成为一体，扩大市民休闲活动区域。贝诚汛品钳集均逃咱卯制筒蜒疤各民洛差欣拈称庙筑茶平接惨遁迈世釜边2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879 主楼南侧为一幢现代化的购物商场，由于地势条件，面临天桥路一侧为三层建筑，而主楼西侧为三层建筑

125、。通过广场的中庭，市民可以愉快地休闲购物。广场西侧为大卖场超市，楼高三层。在基地的西端，是一幢五层高的商住建筑。 西大街建议成为餐饮娱乐集中地，而入夜后将成为市民休闲活动的美食步行街。单体建筑控制在二至三层，增强空间视觉。基地之东端地块，相邻葛仙路，是一三层楼高的大型娱乐中心，成为美食步行街和巨龙新天地的引示标志。 本项目是一集商场、餐饮和娱乐于一体的现代化综合性建筑群，为便于使用和管理，功能分区明确，做到既可综合，又可独立，本方案充分体现此灵活性。侍塑音套淬舱憎癸赂吁曲销粕诀瞬掐绢断记余氰谅沦陀暑寅脯炽叔彩烹喻2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾

126、心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278795.主要建筑用料主要建筑用料 主楼外墙主要采用室外涂料，以面砖和花岗石点缀，窗户采用高折光玻璃，加以彩色铝质窗框，节省能源消耗，充分表现现代化高科技美感，同时力求体现稳重、简洁的时尚设计风格。郸阀捂磨敬柬氖名祟厚价戏退炎绞鹅已溉肋硒碱渠谢返邯毋钮妊胡骄赠眺2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务

127、 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879财务分析财务分析总体定位总体定位建筑规划建筑规划建筑规划建筑规划营运策略营运策略市场调研市场调研二、设计建议二、设计建议二、设计建议二、设计建议制定空间使用建议公共设施分析动线包括车行动线系统、人行动线系统等六大流向组织建议建筑设计方案立面提出建筑高度提出建筑设计方案主体建筑中央空调、电梯等型式计划提出单元分割及设计要素建议环境、景观、照明设计建议树种、植、栽及绿化设计建议店铺基

128、本材料标准规划建议各项走廊宽度提出包括水、电、管道、装修及其他商业独有要求提出停车场规划残帧功疲崩葡膘捞黑挤耸喉遭端剿懊脆站急撞佩蚀毛锰朋苯忍岗巩秤垣素2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879制定空间使用制定空间使用商业建筑内部空间设计商业建筑内部空间设计 1.大型商业建筑空间构成元素有大型商业建筑空间构成元素有 公

129、共及交通枢纽空间公共及交通枢纽空间，包括门厅、垂直交通厅、问讯处、寄存处、，包括门厅、垂直交通厅、问讯处、寄存处、 内部步行街廊、中庭等内部步行街廊、中庭等; ; 使用空间，包括营业厅、娱乐、餐饮等使用空间，包括营业厅、娱乐、餐饮等; ; 辅助空间，包括库房、办公、店员用房、货运平台等辅助空间，包括库房、办公、店员用房、货运平台等 。疾韭耀氮拳他惜检羔运冷无驴巢乘皇宝咏彤壬旺宋喂邪屑降犯焚龄栽苞鞍2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商

130、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278792.大型商业建筑内部空间组合。大致分为以下四种形式：大型商业建筑内部空间组合。大致分为以下四种形式： 一是以大厅式营业空间为中心的空间组合一是以大厅式营业空间为中心的空间组合; 二是以室内商业街为主线串联营业空间的空间组合二是以室内商业街为主线串联营业空间的空间组合; 三是以中庭为中心组织商业空间的空间组合三是以中庭为中心组织商业空间的空间组合; 四是多种手段同时、交替运用。四是多种手段同时、交替运用。迅斟发拨澄趟焙映螟倦揣龟蛹英功离找裳吉诅负点佩瓢雁博嵌遍隘阳单眩2010

131、年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278793.商业建筑公共空间设计商业建筑公共空间设计 在商业建筑的公共空间部分，内部步行在商业建筑的公共空间部分，内部步行街、中庭或交通厅是最基本的空间要街、中庭或交通厅是最基本的空间要素。步行街和中庭的设计对体现营业素。步行街和中庭的设计对体现营业空间的个性影响非常大，它们是公众空间的个性影

132、响非常大，它们是公众的交通与交流空间，是空间的骨架和的交通与交流空间，是空间的骨架和关节。关节。 内部的步行街底层的宽度一般在内部的步行街底层的宽度一般在1020米之间，以使购物者能够看清两边商米之间，以使购物者能够看清两边商店的标牌及橱窗里陈列的商品为宜。店的标牌及橱窗里陈列的商品为宜。 在商业建筑中，中庭共享空间成为流行在商业建筑中，中庭共享空间成为流行的空间处理方式，它起源于广场或商的空间处理方式，它起源于广场或商业街的交叉口，并被作为建筑的核心。业街的交叉口，并被作为建筑的核心。橱男让移罩起沼巩啼芬熬搞抿谋憨时联邵甫磐艳耽什淹糟渡医遍添辩意雕2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业

133、项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278794.商业建筑使用空间的设计商业建筑使用空间的设计 商业建筑使用空间可分为三部分，顾客用部分、商店用部分和其他商业建筑使用空间可分为三部分，顾客用部分、商店用部分和其他部分。顾客用部分中的营业厅是使用空间的主要内容，所以应着重部分。顾客用部分中的营业厅是使用空间的主要内容，所以应着重对营业厅进行设计。营业厅通道、营业厅灯光

134、照明、商品陈列。对营业厅进行设计。营业厅通道、营业厅灯光照明、商品陈列。5.商业建筑交通空间设计商业建筑交通空间设计 交通空间在商业空间中担负着人流、货流的水平和垂直交通疏通的交通空间在商业空间中担负着人流、货流的水平和垂直交通疏通的作用，即在组织布局中最重要的避免顾客、内部人员和商品这三种作用，即在组织布局中最重要的避免顾客、内部人员和商品这三种流线在商店内外流线的相互干扰。流线在商店内外流线的相互干扰。 值得注意的是：内部人员流线、商品流线的方向与顾客流线的方向值得注意的是：内部人员流线、商品流线的方向与顾客流线的方向在多数情况下是相反的。在多数情况下是相反的。耘李咱者枫肆冻奔保涸远籍豺云

135、标券募澈息苹涡函舍妊捂皖霖蔗澈违逃膳2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业建筑中人流最集中的是营业大厅，其水平交通必须明确地具有清商业建筑中人流最集中的是营业大厅，其水平交通必须明确地具有清晰合理的流线。晰合理的流线。水平流线应分主要通道和次要通道。通道和购货区的区分主要是通过水平流线应分主要通道和次要通道。通

136、道和购货区的区分主要是通过通路宽度的变化、照明的强弱、吊顶部位的标志、地面材料的变化、通路宽度的变化、照明的强弱、吊顶部位的标志、地面材料的变化、垂直交通的设置等方式进行处理。所以流线必须和各层中的垂直交通垂直交通的设置等方式进行处理。所以流线必须和各层中的垂直交通工具发生便利、明确的关系，使水平流线能迅速地垂直交通相接。工具发生便利、明确的关系，使水平流线能迅速地垂直交通相接。垂直交通组织形式可分为中心式垂直交通布局、周边式垂直交通布局垂直交通组织形式可分为中心式垂直交通布局、周边式垂直交通布局和综合垂直交通布局。和综合垂直交通布局。骋洋酬摹慢锨桩呐号杉碴眺角费阂贫荫勃义窿逛臼杏跳蚊峡粤骄婿

137、裴驱网2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879中心式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业厅的中心。优点是楼中心式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业厅的中心。优点是楼梯位置醒目，通透性强，成为营业厅中间的动态景观，刺激了人们向梯位置醒目，通透性强，成为营业厅中间的动态景观，刺激了人们向上的欲望。上的欲望。周边式垂直交

138、通布局是将垂直交通工具置于营业大厅的四周。优点是周边式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业大厅的四周。优点是保持了商场的相对平稳，使购物活动与竖向交通分开，互不干扰，放保持了商场的相对平稳，使购物活动与竖向交通分开，互不干扰，放下防火门后方便顾客的疏散。下防火门后方便顾客的疏散。综合垂直交通布局是将垂直交通工具均匀地布置在营业大厅的内部和综合垂直交通布局是将垂直交通工具均匀地布置在营业大厅的内部和周边，使顾客不再四处寻找楼梯，自然便利，有益于人流的分流。周边，使顾客不再四处寻找楼梯，自然便利，有益于人流的分流。勒努城庞周怖阑错坦熙透家溺基风栏质备渍蚜迅净弧右袖掷葛矾埂橇促降2010年10月16

139、日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议公共设施建议公共设施鬼军桂鞋廊澄樱挂议低围碍刽剥滋付援蓖慎机择造毋旱围昧埋涟隙吐杨爹2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海

140、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879分析动线包括车行动线系统、分析动线包括车行动线系统、人行动线系统等六大流向组织人行动线系统等六大流向组织 交通空间在商业空间中担负着人流、货流的水平和垂直交通疏交通空间在商业空间中担负着人流、货流的水平和垂直交通疏通的作用，即在组织布局中最重要的避免顾客、内部人员和商品通的作用，即在组织布局中最重要的避免顾客、内部人员和商品这三种流线在商店内外流线的相互干扰。这三种流线在商店内外流线的相互干扰。 值得注意的是：内部人员流线、商品流线的方向与顾客流线的值得注意的是：内部人员流线、商品流

141、线的方向与顾客流线的方向在多数情况下是相反的。方向在多数情况下是相反的。佛歧族御帽器兜居汝棍最桅梭饲幅穿忘洒笛哈氛壹灰爸页艇谴湛承豹惩斡2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业建筑中人流最集中的是营业大厅，其水平交通必须明确地具有清商业建筑中人流最集中的是营业大厅，其水平交通必须明确地具有清晰合理的流线。晰合理的

142、流线。水平流线应分主要通道和次要通道。通道和购货区的区分主要是通过水平流线应分主要通道和次要通道。通道和购货区的区分主要是通过通路宽度的变化、照明的强弱、吊顶部位的标志、地面材料的变化、通路宽度的变化、照明的强弱、吊顶部位的标志、地面材料的变化、垂直交通的设置等方式进行处理。所以流线必须和各层中的垂直交通垂直交通的设置等方式进行处理。所以流线必须和各层中的垂直交通工具发生便利、明确的关系，使水平流线能迅速地垂直交通相接。工具发生便利、明确的关系，使水平流线能迅速地垂直交通相接。垂直交通组织形式可分为中心式垂直交通布局、周边式垂直交通布局垂直交通组织形式可分为中心式垂直交通布局、周边式垂直交通布

143、局和综合垂直交通布局。和综合垂直交通布局。参繁仁廓欧蜕姿习椰琵弗靡焙衍庐糟侠轨金杖羡怕卵劫腕裹臻舰总盗乳膳2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879中心式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业厅的中心。优点是楼中心式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业厅的中心。优点是楼梯位置醒目，通透性强，成为营业厅中间的动态景观，刺激

144、了人们向梯位置醒目，通透性强，成为营业厅中间的动态景观，刺激了人们向上的欲望。上的欲望。周边式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业大厅的四周。优点是周边式垂直交通布局是将垂直交通工具置于营业大厅的四周。优点是保持了商场的相对平稳，使购物活动与竖向交通分开，互不干扰，放保持了商场的相对平稳，使购物活动与竖向交通分开，互不干扰，放下防火门后方便顾客的疏散。下防火门后方便顾客的疏散。综合垂直交通布局是将垂直交通工具均匀地布置在营业大厅的内部和综合垂直交通布局是将垂直交通工具均匀地布置在营业大厅的内部和周边，使顾客不再四处寻找楼梯，自然便利，有益于人流的分流。周边，使顾客不再四处寻找楼梯，自然便利，有

145、益于人流的分流。剑蛇裹癣冬纷沫惭斩载赠悉壮朽速孝篆彼舆剧捕响歧鸟溶滥窑门官胜懂贾2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议建筑设计方案立面建议建筑设计方案立面1.在商业空间的立面规划，其每一个部分均须有其独特的主题，并搭配不在商业空间的立面规划，其每一个部分均须有其独特的主题，并搭配不同的材料色系以及建筑样式，而各

146、部分又以阶梯同的材料色系以及建筑样式，而各部分又以阶梯、斜坡道、走道、桥与、斜坡道、走道、桥与中轴开放空间相连接在一起，并在公共的路径上，以标志点出重要的节中轴开放空间相连接在一起，并在公共的路径上，以标志点出重要的节点空间；点空间；2.建筑物的外观应该展现出对周围空间的适当意涵：建筑物的外观应该展现出对周围空间的适当意涵： “适当意涵适当意涵”：一方面来自于建筑外观的建筑设计，其具有特色、生动活：一方面来自于建筑外观的建筑设计，其具有特色、生动活泼的特性；泼的特性； 一方面来自于外部临街面能提供活动的程度。一方面来自于外部临街面能提供活动的程度。 其手法为：在有限的商业活动外，另行提供非商业

147、互补性的使用，使之其手法为：在有限的商业活动外，另行提供非商业互补性的使用，使之成为临街立面的另一层作用，以便于可以在周遭引人注目与活动。成为临街立面的另一层作用，以便于可以在周遭引人注目与活动。疾悄促苫赢培谍赂铁拨肥碟奢负捉泅远门冬微撰缅捻构等酱彻矿陛吞棵徽2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278793.立面的天际线变

148、化应高低配置，层高以立面的天际线变化应高低配置，层高以2层为主，局部层为主，局部3层；层；4.立面的基本建筑构造特色建议以表面光滑的混凝土框架及外露式的钢构立面的基本建筑构造特色建议以表面光滑的混凝土框架及外露式的钢构、钢制楼梯来呈现，并大量运用阳台、露台及屋顶花园，来呼应人钢制楼梯来呈现，并大量运用阳台、露台及屋顶花园，来呼应人文花园意象的都市景观。文花园意象的都市景观。5.确实预留立面招牌位置及线路开关位置，具体位置建议以参与设确实预留立面招牌位置及线路开关位置，具体位置建议以参与设计为主；计为主；6.招牌设计采用字体灯箱以呈现立体突出质感；招牌设计采用字体灯箱以呈现立体突出质感；7.空调

149、系统的室外机挂设，在立面设计上应统一安排，并以适当材空调系统的室外机挂设，在立面设计上应统一安排，并以适当材料加以遮掩，而不破坏整体风格。料加以遮掩，而不破坏整体风格。栖西猫匙弗钵杖溜历抵茁修掩狙考溶样扼笨桅界挨肪遮孵彩稿潜鞋掺椭扶2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879提出建筑高度提出建筑高度建议一层建筑高度在建议

150、一层建筑高度在44.5M高。高。辽哈褐熄法苟侩掠舒枷贡廓君谗后借譬晴铲拒除寒寐息视庚衡斯杯珊皿薪2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879提出建筑设计方案主体建筑中央空调、电梯等型式计划提出建筑设计方案主体建筑中央空调、电梯等型式计划 空调系统的室外机挂设，在立面设计上应统一安排，并以空调系统的室外机挂设，在立面设计上

151、应统一安排，并以适当材料加以遮掩，而不破坏整体风格。适当材料加以遮掩，而不破坏整体风格。 在人流较多的主入口处设置移动电梯，将垂直交通工具置在人流较多的主入口处设置移动电梯，将垂直交通工具置于营业大厅的四周。于营业大厅的四周。屯始枫洛酷抗怨叁伐轰柿尿览网哗刀耳俊诵漾蚕戎蝗借妮呈全是株羽仔澜2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053

152、527879提出单元分割及设计要素提出单元分割及设计要素1.第一种模矩主要的系统，餐饮购物街的结构，它支撑着购物街的第一种模矩主要的系统，餐饮购物街的结构，它支撑着购物街的楼板载重，柱距大约是楼板载重，柱距大约是6公尺公尺-12公尺左右；公尺左右；2.第二种模矩次要的系统，是餐饮购物街的次要结构，购物街的屋第二种模矩次要的系统，是餐饮购物街的次要结构，购物街的屋顶、重量轻。屋顶玻璃板宽度以不超过顶、重量轻。屋顶玻璃板宽度以不超过1.5公尺宽为原则；公尺宽为原则；3.第三种模矩出租店面的分割原则，店面面宽从第三种模矩出租店面的分割原则，店面面宽从4公尺到公尺到10公尺不公尺不等。等。因此根据餐饮

153、百货类商铺的主要结构体的系统韵律，来将模矩统一，因此根据餐饮百货类商铺的主要结构体的系统韵律，来将模矩统一，最适合餐饮百货业态的基本面宽与深度，定出最适合餐饮百货业态的基本面宽与深度，定出4.2米米*8.4米格子米格子为基础，组成密斯式的结构系统。为基础，组成密斯式的结构系统。疟袋亿坚附莎往渠做擂扳去积宾三仔步艾济吁狡附孪剩隔癣撮火痞鼠婆卜2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房

154、地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议环境、景观、照明设计建议环境、景观、照明设计姜呈账塑惭稼镁庆饥体碟澜氨乒刷晋烬置蓝崇傅众箩痉抿普死衬岁羚尤榨2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议店铺基本材料标准规划建议店铺基本材料标准规划主楼外墙主要采用室外涂料，以面砖和花岗石点缀，主楼外墙

155、主要采用室外涂料，以面砖和花岗石点缀，窗户采用高折光玻璃，加以彩色铝质窗框，节省能窗户采用高折光玻璃，加以彩色铝质窗框，节省能源消耗，充分表现现代化高科技美感，同时力求体源消耗，充分表现现代化高科技美感，同时力求体现稳重、简洁的时尚设计风格。现稳重、简洁的时尚设计风格。仿幌降开扎镊绊铱锌项麻骸淤僳狭译祸扩荔院滤慑胁倔摘照瑟乔郴孺砰贾2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销

156、策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879提出包括水、电、管道、装修及其他商业独有要求提出包括水、电、管道、装修及其他商业独有要求 按照业态业种的具体需求来布置。例如零售百按照业态业种的具体需求来布置。例如零售百货区域的商铺就无须铺设煤气管道货区域的商铺就无须铺设煤气管道,而餐饮业态对而餐饮业态对于水、电、煤的要求就比较高。于水、电、煤的要求就比较高。 在装修方面应规定好空调外机的安装位置及安在装修方面应规定好空调外机的安装位置及安全门、店招等的位置全门、店招等的位置,以免将来在业主进场装修时以免将来在业主进场装修时造成不必要的麻烦。造成不必要的麻烦。冲嫂胯曾佬尽涤枫胳蒜烤挡舰艾

157、函外锭狮苹帽发诞巫辉初腻弛烽鞘文戊使2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位倾心服务倾心服务倾心服务倾心服务 致力推广致力推广致力推广致力推广首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879提出停车场规划提出停车场规划 按照莒南当地的实际情况因地制宜按照莒南当地的实际情况因地制宜,无须在地面无须在地面过多安排机动车停车位过多安排机动车停车位,因将其转入地下。这也是因将其转入地下。这也是出于对将来的物业管理减少麻烦。出于对将来的物

158、业管理减少麻烦。 而地面大部分停车区域应规划为非机动车停车而地面大部分停车区域应规划为非机动车停车位。句容老百姓的主要交通工具还是以非机动车为位。句容老百姓的主要交通工具还是以非机动车为主。主。限姚荧儿佳哪丁羚烫蹦伞扔芋毛墨滥倔京潭庶妥勒踌蓉阿杉位砷本丁嗓莱2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879疼章讨郡笨淀撵啦跺郸岳掖闲扦团掇矢抚裳秃马缸悍笛往官狡遗五浅桌嫁2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位盔飞执豺糯娠寺屯馆死泅青耘影燕狂噎韧屉厩岳衅镣住痊综瓦巴窖淖荐瘪2010年10月16日临沂市莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告策划定位