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1、房地产房地产房地产房地产行业行业行业行业 市场跟踪市场跟踪市场跟踪市场跟踪报告报告报告报告2008200820082008 年年年年 0 0 0 08 8 8 8 月月月月 11111111 日日日日楼市“低调”迎奥运楼市“低调”迎奥运楼市“低调”迎奥运楼市“低调”迎奥运 房地产双周刊（08.7.21-08.8.3） 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREAGREAGREAGREATWALL SECURITIES CO.TWALL SECURITIES CO.TWALL S

2、ECURITIES CO.TWALL SECURITIES CO.LTDLTDLTDLTD 投资评级：中性中性中性中性（维持）（维持）（维持）（维持） 重点公司盈利预测及评级重点公司盈利预测及评级重点公司盈利预测及评级重点公司盈利预测及评级 股票简称股票简称股票简称股票简称 08EPS 08PE 投资评级投资评级投资评级投资评级 招商地产 0.957 13 谨慎推荐 万科 A 0.610 11.6 谨慎推荐 保利地产 1.057 12.6 推荐推荐推荐推荐 金地集团 0.868 8.5 谨慎推荐 行业表现行业表现行业表现行业表现 -70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.

3、00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%07-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-07050001000015000200002500030000成交金额房地产(申万)上证综合指数 相关报告相关报告相关报告相关报告 是降价销售，还是“凉爽”依旧-房地产双周刊 7.7-7.20 2008 年 7 月 押宝政策松绑未必当前最优选择房地产双周刊 6.23-7.6 2008 年 7 月 这 个 六 月 有 点 凉 房 地 产 行 业 双 周 刊6.9-6.22 2008 年 6

4、 月 楼市延续弱势反弹房地产行业双周刊5.26-6.8 2008 年 6 月 楼市调整仍存隐忧，继续关注确定性个股房地产行业双周刊 5.12-5.25 2008 年 5 月 五月弱势反弹，楼市调整步入下半年房地产双周刊 4.28-5.11 2008 年 5 月 五月反弹可能低于预期，市场调整将延长房地产双周刊 08.4.14 -08.4.27， 2008 年 4 月 四月成交回落，回暖有待确认房地产双周刊08.3.31 -08.4.13， 2008 年 4 月 要点：要点：要点：要点： ? 楼市以销量继续处在“低”位、价格继续“调”整的“低调”姿态迎来了万众瞩目的奥运。从我们重点跟踪大中城市

5、7 月楼市的情况看，整体成交量较 6 月出现了下降，上海、天津等此前表现较好的城市销量同比萎缩也变得非常明显；成交价格方面，除深圳因豪宅成交比例较高出现反弹外，其它城市都呈现走低的调整态势。总体上来看，房价普遍调整的迹象已经开始出现。 ? 我们认为行业整体调整的时间和空间都还不够，房地产整体性的投资机会仍需等待，当然不排除相对大盘超跌所带来的阶段性投资机会。 ? 在上半年我们就指出，虽然从当时来看，地产股的估值已经非常具有吸引力，有不少机构也以此作为推荐地产股的主要理由，但业绩在下半年存在下调的风险。从目前中报公布后的情况来看，研究员已开始纷纷下调业绩预测，这是一个不好的迹象，也说明所谓的估值

6、优势是建立在前期乐观预测的基础上，存在较大的不确定性。我们并非盯着楼市炒股票，但认为脱离实体市场谈股票的估值优势没有意义。 ? 从公司选择方面来看，我们前期建议投资者重点关注行业龙头，以及现金充裕、在行业调整时期能够灵活制定应对策略、保持销售通畅、并积极扩张的企业。但从近期万科、金地等龙头企业的中报情况来看，龙头企业受行业调整影响的程度超出了我们的预期，因此，我们的选股思路出现了一定的调整。 ? 我们认为：大公司规模较大，资金腾挪的空间也相对要大，但由于大公司近几年的扩张速度普遍较快，尤其是 06、07 年大规模拿地的公司，目前资金情况确实比较紧张，好在其可以根据销售情况调整开、竣工计划，从而

7、度过难关。短期内业绩增速放缓已不可避免，但生存问题不大，在行业调整过后将面临更大的发展空间，因而短期予以谨慎推荐，长期予以推荐评级。二线企业中，对于近年扩张较为激进的公司，资金紧张状况也非常突出，同时由于地价较高，未来两到三年的业绩增长存在较大的不确定性，应该予以回避；对于近年经营较为稳健，同时项目较为优质、业绩相对确定的公司予以推荐评级，这也是我们目前建议的一个选股思路。而对于三线公司，由于规模较小，抵抗风险的能力有限，同时经营管理等各方面不确定性的因素较多，仍然持回避态度。 ? 从上述思路出发，万科、招商、金地下调至“短期谨慎推荐” 、 “长期推荐”的评级，招商地产虽然 NAV 折价幅度大

8、，但业绩能否释放尚存在一定的不确定性。保利因业绩相对较为确定，维持“推荐”评级。 独立声明独立声明独立声明独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 分析师分析师分析师分析师 黄清林黄清林黄清林黄清林: : : : ?(86-755) 83515512 ? 刘刘刘刘 昆：昆：昆：昆： ?(86-755) 83516214 ? 万万万万 知：知：知：知： ?(86-10) 88366060 - 8780 ? 2 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限

9、责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3） 内内内内 容容容容 目目目目 录录录录 一、长城视点一、长城视点一、长城视点一、长城视点 .4 4 4 4 1.1 楼市“低调”迎奥运 . 4 1.2 关注业绩确定的房地产公司 . 4 二、政策及热点评述二、政策及热点评述二、政策及热点评述二、政策及热点评述 .5 5 5 5 2.1 关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知 . 5 2.2 “宏调政策微调”与“房地产救市” . 5 2.3 上海

10、市住房建设规划（2008-2012 年） 公布 . 6 三、近两周楼市成交情况回顾三、近两周楼市成交情况回顾三、近两周楼市成交情况回顾三、近两周楼市成交情况回顾 .7 7 7 7 3.1 北京：供应量持续放大，成交量回落 . 7 3.2 上海：价格保持平稳，销量持续低迷 . 8 3.3 深圳：成交价格回落，成交量有所放大 . 9 3.4 广州：新增供应回落，成交量有所上升 . 11 3.5 天津：7 月份住宅价量齐跌. 11 3.6 杭州：价格略有下降，成交量依然低迷 . 12 3.7 武汉：成交量基本稳定，成交价格回落. 13 3.8 重庆：销量大幅上升，价格低位反弹. 14 3.9 成都：

11、新增供应与成交面积均大幅上升. 15 四、四、上市公司动态四、四、上市公司动态四、四、上市公司动态四、四、上市公司动态 .16161616 4.1 保利地产 7 月销售数据点评. 16 4.2 万科中报点评. 17 4.3 金地集团 7 月份销售数据点评. 18 3 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3） 图图图图 表表表表 目目目目 录录录录 图 1、北京近两周住宅供应量稳步

12、上升.8 图 2、北京近两周住宅成交面积较前期明显下降.8 图 3、成交价格总体上小幅下降.8 图 4、北京 7 月住宅销量同比下降 60%.8 图 5、上海近两周住宅供应量继续上升.9 图 6、上海近两周住宅成交量继续下滑.9 图 7、内环价格微跌、总体价格稳定 .9 图 8、销量继续萎缩，7 月同比下降 55%.9 图 9、深圳近两周住宅新增供应量大幅增加.10 图 10、深圳近两周住宅成交量有所放大.10 图 11、深圳近两周成交价格出现回落 .10 图 12、成交量继续萎缩，7 月整体价格上涨.10 图 13、广州近两周新增供应量出现回落.11 图 14、广州近两周住宅成交量有所上升.

13、11 图 15、天津近两周住宅成交量继续回落.11 图 16、天津近两周住宅价格有所回升 .11 图 17、天津 7 月住宅价量齐跌.12 图 18、杭州最近两周住宅销量维持在低位.12 图 19、杭州近期住宅价格较为平稳.12 图 20、杭州 1-7 月住宅销售面积及价格情况 .13 图 21、武汉近两周商品房新增供应大幅减少 .14 图 22、武汉近两周商品房成交面积基本稳定 .14 图 23、武汉商品房成交价格回落.14 图 24、武汉 1-7 月商品房价格及销量同比增长情况.14 图 25、重庆商品房新增供应面积有所上升.15 图 26、重庆商品房成交面积大幅上升 .15 图 27、重

14、庆商品房成交价格出现反弹 .15 图 28、重庆 1-7 月商品房销售情况.15 图 29、成都商品房新增供应面积大幅上升.16 图 30、成都商品房成交面积大幅增加 .16 表 1：重点公司盈利预测及投资评级 .18 4 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）一、一、一、一、长城视点长城视点长城视点长城视点 1.1 楼市楼市楼市楼市“低调低调低调低调”迎奥运迎奥运迎奥运迎奥运

15、 楼市以销量继续处在“低”位、价格继续“调”整的“低调”姿态迎来了万众瞩目的奥运。从我们重点跟踪的大中城市 7 月楼市情况看，整体成交量较 6 月出现了下降，上海、天津等此前表现较好的城市销量同比萎缩也变得非常明显；成交价格方面，除深圳因豪宅成交比例较高出现反弹外，其它城市都呈现走低的调整态势。供应方面，虽然各周的新增供应量受推盘节奏的影响而波动较大，但近期新增供应量一直大于销售量，市场可售量在不断增加。此外，由于上半年成交萎缩情况较为严重，许多开发商选择了推迟开盘，因此下半年整体供应量将大于上半年，开发商也将面临更大的销售压力。 具体来看，成交量方面，北京、天津、上海、南京、深圳等城市 7

16、月份的销量较6 月份进一步下降，广州、杭州、武汉、重庆成交量有所增加，但同比萎缩情况加剧。成交价格方面，除深圳外，其它城市 7 月份的成交均价较 6 月份出现了一定幅度的调整，而深圳价格的反弹是由于成交结构发生变化的原因，从总体上来看，房价普遍调整的迹象已经开始出现。 1.2 关注业绩确定的房地产公司关注业绩确定的房地产公司关注业绩确定的房地产公司关注业绩确定的房地产公司 从行业的整体情况来看，我们认为行业调整的时间和空间都还不够，房地产整体性的投资机会仍然还需要等待，当然不排除相对大盘超跌所带来的阶段性投资机会。 在今年上半年我们就指出，虽然从当时来看，地产股的估值已经非常具有吸引力，有不少

17、机构也以此作为推荐地产股的主要理由，但业绩在下半年存在下调的风险。从房地产市场来看，当时只有深圳、广州的房价出现了较大幅度的调整，其它城市的房价仍在快速上涨，而此次房地产调整是一个全面、系统的调整，国内的一、二线城市都将或多或少的受到一定的影响，因而下半年可能存在其它城市房价出现调整的利空影响，房地产上市公司的业绩也将不可避免的受到影响。从目前的情况来看，这个观点已经得到了验敃，北京、上海等强势城市出现了调整迹象。从上市公司的情况来看，虽然不少公司的中报业绩仍然比较亮丽，但基于对下半年及 09 年的悲观预期，行业研究员已开始纷纷下调业绩预测，这是一个不好的迹象，也说明所谓的估值优势是建立在前期

18、乐观预测的基础上，存在较大的不确定性。我们并非盯着楼市炒股票，但认为脱离实体市场谈股票的估值优势没有意义。 从公司选择方面来看，我们前期建议投资者重点关注行业龙头，以及现金充裕、在行业调整时期能够灵活制定应对策略、保持销售通畅、并积极扩张的企业。但从近期万科、金地等龙头企业的中报情况来看，龙头企业受行业调整影响的程度超出了我 5 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）们的预期，

19、因此，我们的选股思路出现了一定的调整。 我们认为：大公司规模较大，其资金腾挪的空间相对要大，但由于大公司近几年的扩张速度较快，尤其是 06、07 年大规模拿地的公司，目前资金情况确实比较紧张，但其可以根据销售情况调整开、竣工计划，从而度过难关，短期内业绩增速放缓已不可避免，但生存问题不大，在行业调整过后将面临更大的发展空间，因而短期予以谨慎推荐，长期予以推荐评级。二线企业中，对于近年扩张较为激进的公司，资金紧张状况将非常突出，同时由于地价较高，未来两到三年的业绩增长也存在较大的不确定性，应该予以回避；对于近年经营较为稳健，同时项目较为优质、业绩相对较为确定的公司予以推荐评级，这也是我们在短期内

20、建议的一个选股思路。而对于三线公司，由于规模较小，抵抗风险的能力有限，同时经营管理等各方面不确定性的因素较多，仍然持回避态度。 从上述思路出发，万科、招商、金地下调至“短期谨慎推荐” 、 “长期推荐”的评级，招商地产虽然 NAV 折价幅度大，但业绩能否释放存在一定的不确定性。保利因其业绩相对较为确定，维持“推荐”评级。 二、政策及热点评述二、政策及热点评述二、政策及热点评述二、政策及热点评述 2.1 关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知 主要内容及点评：主

21、要内容及点评：主要内容及点评：主要内容及点评： 日前，住房和城乡建设部联合监察部下发了关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知(以下简称“通知”)，要求各地建设部门和监察机关积极开展对住房保障政策执行情况、房地产市场秩序整顿情况、城市建设中违法违规拆迁行为进行检查。重点是检查各地落实房地产调控政策的情况，检查各地落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知 、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等房地产调控政策文件的情况。廉租房、经济适用房的建设情况被纳入重点检查对象。此外，城市房屋拆迁中违法审批、压低补偿标准、野蛮拆迁、安置不落实等损害群众利

22、益的问题，也被列为这次督查的重点问题。 从中央部委的行动来看，目前仍然处在落实宏观调控的阶段，宏观调控政策在实施上还没有放松迹象。将城市拆迁列为重点督察问题，主要是近年来各地拆迁上访案例很多，需维护社会和谐与稳定。另外，在房地产市场趋冷的时候，也有地方政府希望通过拆迁造成城市被动住房需求，以此“救市” 。 2.2 “宏调宏调宏调宏调政策微调”与“房地产救市”政策微调”与“房地产救市”政策微调”与“房地产救市”政策微调”与“房地产救市” 主要内容及点评：主要内容及点评：主要内容及点评：主要内容及点评： 6 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券

23、 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）7 月 25 日，中共中央政治局召开会议，将下半年宏观调控的主要目标更新为“继续保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨，把抑制通货膨胀放在突出位置” 。胡锦涛总书记也发表重要讲话，要求“稳定房地产市场，合理引导住宅消费预期” 。 “宏调政策微调”已经得到了初步体现，日前，央行决定对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增，对地方性商业银行调增，但是新增贷款定向投放于“三农” 、小企业和地震灾后重建。此前，中央领导赴各地密集调研以及

24、调控政策的调整给“房地产救市论”带来了很大的希望，但目前来看，希望已然成空。事实上，此次宏观调控的目标并不是针对房地产行业，而是针对整个过热的宏观经济，现在出现微调，也是为了整个宏观经济的稳定、快速发展，而不是拯救楼市。 我们不妨假设一下，政府现在开始救市，那么可能采取的措施主要有： （1）对房地产行业采取宽松银根政策：放宽对房地产企业的融资限制、扩大房地产行业的信贷规模，降低个人按揭贷款的首付要求，降低利率，降低二套房贷的首付标准及利率；（2）降低外资进入门槛，取消“限外令” ，让境外资金进入国内楼市； （3）放松土地调控政策，允许开发商延长开发周期，放松“闲置土地清理”工作； （4）漠视“

25、囤房” 、“囤地” ， 放松交易秩序的管理， 让开发商和炒楼者重新主宰微观市场的交易秩序； （5）放开对地方政府大规模基础设施及城市规划建设的管制等。 在“控制通货膨胀仍摆在突出位置”的前提下，政府显然是不会采取宽松的货币政策或者对房地产行业进行倾斜的。银监会近期提到的“有保有压”也是指着力优化信贷结构，扶植中小企业，仍然要求商业银行严格执行房地产信贷政策，政府不会让银行在这个时候去主动承担行业调整的风险。外资方面，在人民币尚处于升值通道中，中央目前正千方百计的加大对热钱流入的管理力度， 所以指望外资进入也是不现实的。土地政策方面，严格的土地政策是一项长期国策，不太可能放宽土地调控政策。其它方

26、面，整顿交易秩序以规范房地产市场一直是行业调控的重点内容；目前的投资增速仍然过快过热，政府难以放开对地方政府大规模基础设施建设的管制。 退一步说，若政府现在开始救市并产生了实际效果，那么这将使此前的宏调成果化为泡影，而且房价可能在目前的高位继续上涨，这将产生更大的泡沫，相信政府不会采取这种饮鸩止渴的愚蠢做法。当然，受制于土地财政，地方政府确实有救市的冲动，但短期内难以改变行业将继续调整的局面。 那么， “房地产救市”到底会不会有呢？我们认为，只有行业的调整确实威胁到宏观经济的健康、稳定发展，或者经济萎靡到需要房地产拉动，政府才会采取救市措施，而目前的行业调整是有利于经济及行业的长远发展的， 所

27、以目前救市的基础尚不存在。 2.3 上海市住房建设规划（上海市住房建设规划（上海市住房建设规划（上海市住房建设规划（2008-2012 年） 年） 年） 年） 公布公布公布公布 主要内容及点评：主要内容及点评：主要内容及点评：主要内容及点评： 7 月 18 日，上海公布上海市住房建设规划（2008-2012 年） （征求意见稿，以下简称规划 ） ，明确未来 5 年上海将竣工住房面积约 1 亿平方米，其中经济适用房、 7 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL S

28、ECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）廉租住房等具有保障性质的住房共计 3500 万平方米，90 平方米以下的住房总面积占新审批、新开工的住房总面积的 70%以上。7 月 22 日，政府公布首批 160 万平方米经济适用房将在今年三季度全面开工，年内还将开工 240 万平米的经济适用房。 2003-2004 年，上海房价一路猛涨，政府在 2005 年 3 月公布了“两个一千万”工程（一千万重大工程配套商品房，一千万中低价商品房） ，然而随着房价得到控制以及市场趋冷，政府再也没有提及“两个一千万”的工程。这也是不少人怀疑目前各地公布的住房建设计划在房价

29、得到控制后能否得到执行的一个重要依据，这种情况，国外也有，香港在 1997 年的地产危机后就取消了 “十万建屋计划”并转而救市。我们认为，各地公布的住房建设计划能否得到严格执行确实存在一定的不确定性，但政府执行计划的决心不容置疑。因为这次与以往不同，不是为了调整短期内的房价，而是我国的住房建设制度发生了变化， 由单纯依靠商品房转向商品房与保障性住房的双轨制，目的是维持行业的长期稳定发展。 我们认为，上海的经济适用房与廉租计划若能严格实施，应该能平抑其过高的房价。上海的居民结构中，中低收入的普通白领占比较高，目前的房价已对其构成了巨大的压力，其对中低价房的期盼也非常高。此外，对于这部分居民，保障

30、性住房的价格会成为区域内房价的一个标杆，从而稳定房价上涨的预期。从目前的情况来看，上海房价已经出现了一定的松动，有迹象表明，这个中国房地产市场最后堡垒的基石并不像想象中的那样牢固。 三三三三、近两周楼市成交情况回顾、近两周楼市成交情况回顾、近两周楼市成交情况回顾、近两周楼市成交情况回顾 3.1 北京：北京：北京：北京：供应量持续放大供应量持续放大供应量持续放大供应量持续放大，成交量，成交量，成交量，成交量回落回落回落回落 供应情况：供应情况：供应情况：供应情况：近两周北京住宅（期房）可售面积分别为 1209、1197 万平米,与 4 月初相比，可售面积增加了约 200 万平米，这说明了 4 月

31、份以来市场供过于求，虽然上半年的竣工面积也同比下降了 32%。 销量情况：销量情况：销量情况：销量情况：最近两周的住宅期房销售面积分别为 10.48、12.9 万平米，目前销量较 6月平均销售水平明显下降。 8 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）图图图图 1 1 1 1、北京北京北京北京近两周近两周近两周近两周住宅住宅住宅住宅供应量供应量供应量供应量稳步上升稳步上升稳步上升

32、稳步上升 图图图图 2 2 2 2、北京近两周住宅成交面积北京近两周住宅成交面积北京近两周住宅成交面积北京近两周住宅成交面积较前期明显下降较前期明显下降较前期明显下降较前期明显下降 1120114011601180120012205.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.38400086000880009000092000可售面积（万平米）可售套数（套） 510152025305.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.6

33、7.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.35007501000125015001750200022502500销售面积（万平米）销售套数（套） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 成交价格：成交价格：成交价格：成交价格：总体上来看，北京房价仍处于高位振荡的状态，但整体房价近两周出现了小幅下降的现象。其中内城区住宅价格分别为 26376 元/平米、19226 元/平米，冲高回落；外城区价格分别为 15130 元/平米、15533 元/平米，较前两周小幅下跌；近郊近两周价格分别为 12375 元/平米、11960 元/平米，总体基本稳定；远郊价

34、格分别为 5909 元/平米、5706 元/平米，则出现了较大幅度的下跌。 图图图图 3 3 3 3、成交价格总体上小幅下降成交价格总体上小幅下降成交价格总体上小幅下降成交价格总体上小幅下降 图图图图 4 4 4 4、北京北京北京北京 7 7 7 7 月月月月住宅住宅住宅住宅销量销量销量销量同比下降同比下降同比下降同比下降 6 6 6 60%0%0%0% 050001000015000200002500030000350006.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3(元/平米)内城外城近郊远郊 020

35、4060801001201401601801月2月3月4月5月6月7月(万平米)-100-500501001502002008年销量2007年销量同比（%）环比（%） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：总体上，北京房价处在高位徘徊，但涨幅回落并呈振荡态势。与此同时，销量萎缩严重，上半年同比下降约 50%，初步统计，7 月份的销量同比下降 60%，接下来的 8 月是奥运会期间，人们出行都受到了限制，那么外出看楼呢？根据亚豪机构统计数据显示，预计 8 月份京城约有 20 个房地产项目开盘入市，与 6、7 月份相比项目开盘的个数下

36、降了一半多。关键的是，北京市场已经出现了浓厚的观望情绪，有不少人认为奥运会后房价会下跌，不管到时候房价会不会跌，至少有很多人会等到那一刻再说。这个 8 月，让我们期待北京的奥运会，而不是北京的楼市。 3.2 上海：上海：上海：上海：价价价价格格格格保持保持保持保持平稳平稳平稳平稳，销量，销量，销量，销量持续低迷持续低迷持续低迷持续低迷 供应情况：供应情况：供应情况：供应情况：最近两周住宅可售量分别为 650.6、661.3 万平米，市场可售面积已经连续 7 周上升，短期内市场明显供大于求。 9 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限

37、责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）销量情况：销量情况：销量情况：销量情况：最近两周的成交量仍然较为低迷，分别为 28.5 和 24.9 万平米。 图图图图 5 5 5 5、上海上海上海上海近近近近两两两两周住宅供应量周住宅供应量周住宅供应量周住宅供应量继续继续继续继续上升上升上升上升 图图图图 6 6 6 6、上海近两周上海近两周上海近两周上海近两周住宅成交量住宅成交量住宅成交量住宅成交量继续继续继续继续下下下下滑滑滑滑 5005205405605806006206406

38、606805.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.33600038000400004200044000460004800050000可售面积(万平米）可售套数（套） 010203040505.19-5.255.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3010002000300040005000成交面积（万平米）成交套数（套） 数据来源：中指研究院、长城敃

39、券 数据来源：中指研究院、长城敃券 成交价格：成交价格：成交价格：成交价格：最近两周全市的成交均价分别为 9491、9322 元/平米，价格总体上较为稳定。近两周内环以内房价略有松动，均价分别为 32664、32569 元/平米，与前两周相比下跌了约 500 元/平米； 内外环间的价格分别为 14687、 14710 元/平米， 基本稳定；外环以外的价格分别为 6863、6873 元/平米，略有上涨。 图图图图 7 7 7 7、内环价格微跌、总体价格稳定内环价格微跌、总体价格稳定内环价格微跌、总体价格稳定内环价格微跌、总体价格稳定 图图图图 8 8 8 8、销量继续萎缩，销量继续萎缩，销量继续

40、萎缩，销量继续萎缩，7 7 7 7 月同比下降月同比下降月同比下降月同比下降 55%55%55%55% 4000900014000190002400029000340005.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3(元/平米)内环以内内外环间外环以外全市均价 20701201702202703201月2月3月4月5月6月7月(万平米)600065007000750080008500900095001000010500110002008年销量2007年销量2008年售价200

41、7年售价 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：2008 年初以来，几个一线城市中，上海楼市的数据最为乐观，房价不断上涨，而销量却同比下降不多。以至于不少人认为，此次楼市调整与上海无关，而坊间不少关于外资抄底上海楼市的传言更是坚定了这一看法，上海房价依然具备投资价值。年初以来，我们就一直对上海楼市持谨慎态度，现在更是认为上海房价松动的风险进一步加大了。08 年来，上海住宅销量同比萎缩的情况逐步加剧，1-4 月同比下降15%，1-7 月同比下降 32.6%，其中 4-7 月份别同比下降 21.5%、32.6%、49%、55.8%。

42、 3.3 深圳：深圳：深圳：深圳：成交价格成交价格成交价格成交价格回落回落回落回落，成交量有所放大成交量有所放大成交量有所放大成交量有所放大 供应情况：供应情况：供应情况：供应情况：深圳近两周的新增供应较略前两周大幅增加，分别为 1611 套/15.82 万平米和 1977 套/18.08 万平米，预计下半年的供应量将开始放大，尤其是 9、10 月份将 10 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.2

43、1- 08.8.3）达到高峰。 成交情况：成交情况：成交情况：成交情况：近两周的成交情况分别为 649 套/5.81 万平米、818 套/7.3 万平米，较前两周有所放大。 图图图图 9 9 9 9、深圳近深圳近深圳近深圳近两两两两周周周周住宅住宅住宅住宅新增供应量新增供应量新增供应量新增供应量大幅增加大幅增加大幅增加大幅增加 图图图图 10101010、深圳深圳深圳深圳近两周近两周近两周近两周住宅成交量住宅成交量住宅成交量住宅成交量有所放大有所放大有所放大有所放大 051015202530355.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67

44、.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.30500100015002000250030003500新增供应(万平米）新增套数（套） 44.555.566.577.585.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3300400500600700800900成交面积（万平米）成交套数（套） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 价格情况：价格情况：价格情况：价格情况：7.21-7.27 日， 成交均价 13879 元/平方米， 环

45、比大幅下跌 20.73%； 7.28-8.3日，成交均价为 14142 元/平方米，环比小幅上涨 1.9%。除罗湖价格基本稳定外，各区的价格都出现了一定的回落，尤其是盐田区价格大幅回落（成交结构变化） 。 图图图图 11111111、深圳近两周深圳近两周深圳近两周深圳近两周成交价格成交价格成交价格成交价格出现回落出现回落出现回落出现回落 图图图图 12121212、成交量继续萎缩，成交量继续萎缩，成交量继续萎缩，成交量继续萎缩，7 7 7 7 月整体价格上涨月整体价格上涨月整体价格上涨月整体价格上涨 50001500025000350004500055000650006.9-6.15 6.16

46、-6.22 6.23-6.29 6.30-7.67.7-7.13 7.14-7.20 7.21-7.27 7.28-8.3全市成交均价(元/平米)宝安福田龙岗罗湖南山盐田 01530456075901月2月3月4月5月6月7月(万平米)80001000012000140001600018000(元/平米)08年销量07年销量07年售价08年售价 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：从价格上来看，5、6 月份的价格低于去年同期的水平，但近两个月呈上升趋势，主要原因是豪宅成交情况较好，拉高了成交均价，从实际价格来看，近期总体上基本

47、稳定。销量上，深圳楼市表现依然低迷，由于去年的销量在 7 月份后随着房价开始飙升而迅速萎缩，至 10 月份房价高峰期时成交量仅 15 万平米，因此，今年 9、10 月份的销量有望超越去年，但这样是否就意味着市场发生反转了呢？我们认为要看届时的实际成交量是否能有效放大，楼盘的去化速度是否出现转变迹象，如果仅仅是由于去年的基数小以及今年的推盘量大而造成的，则不能做出楼市反转的判断。 11 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD

48、房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）3.4 广州广州广州广州：新增供应新增供应新增供应新增供应回落回落回落回落，成交量有所上升成交量有所上升成交量有所上升成交量有所上升 供应情况：供应情况：供应情况：供应情况：近两周的新增供应量出现回落， 分别为 3424 套/ 44 万平米、 2264 套/25.88万平米。 成交情况：成交情况：成交情况：成交情况：近两周的成交情况分别为 558 套/ 5.57 万平米、627 套/6.36 万平米，成交面积较前两周有所上升。 图图图图 13131313、广州广州广州广州近近近近两两两两周新增供应量周新增供应量周新增供应量周新增供应量出现回落出现回

49、落出现回落出现回落 图图图图 14141414、广州广州广州广州近两周近两周近两周近两周住宅成交量住宅成交量住宅成交量住宅成交量有所上升有所上升有所上升有所上升 01020304050605.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.30100020003000400050006000新增供应(万平米）新增套数（套） 3.04.56.07.59.06.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8

50、.3200400600800成交面积（万平米）成交套数（套）数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：从广州的楼市数据以及我们近期实地调研的情况来看，广州楼市仍处于调整之中，各楼盘客户较少，楼盘去化速度慢，限价房及低价房的销售情况不错，房价过高仍是销售放慢的主要原因。 3.5 天津：天津：天津：天津：7 月份住宅价量齐跌月份住宅价量齐跌月份住宅价量齐跌月份住宅价量齐跌 销量情况：销量情况：销量情况：销量情况：7.21-7.27 日，商品住宅成交 772 套/8.2 万平米; 7.28-8.3 日,成交 715套/7.8 万平米，销量

51、下降到今年二月底三月初的水平。 价格情况：价格情况：价格情况：价格情况：7.21-7.27 日，成交价格为 6567 元/平方米，环比下降 0.44%；7.28-8.3日，商品住宅成交价格为 7410 元/平米，环比上涨 12.84%，出现一定回升。 图图图图 1 1 1 15 5 5 5、天津天津天津天津近两周近两周近两周近两周住宅成交量住宅成交量住宅成交量住宅成交量继续继续继续继续回落回落回落回落 图图图图 1 1 1 16 6 6 6、天津天津天津天津近两周近两周近两周近两周住宅价格住宅价格住宅价格住宅价格有所回升有所回升有所回升有所回升 024681012145.26-6.16.2-6

52、.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.30200400600800100012001400成交面积（万平米）成交套数（套） 50005500600065007000750080005.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3-25-15-5515全市成交均价(元/平米)环比增加（%） 12 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证

53、 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 图图图图 1 1 1 17 7 7 7、天津天津天津天津 7 7 7 7 月住宅价量齐跌月住宅价量齐跌月住宅价量齐跌月住宅价量齐跌 0204060801001201月2月3月4月5月6月7月450050005500600065007000750008年销量07年销量07年售价08年售价 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：天津住宅成交量在 7 月份持续回落，

54、价格虽有反复，但总体呈下跌趋势。08 年初以来，天津楼市在二线城市中表现较好，价格一直运行平稳，成交量同比下降幅度不大，但现在来看，也不可避免的受到了楼市调整的影响，初步统计，7 月份销量同比下降 58%，下降幅度明显放大。 3.6 杭州：杭州：杭州：杭州：价格略有下降价格略有下降价格略有下降价格略有下降，成交量，成交量，成交量，成交量依然依然依然依然低迷低迷低迷低迷 销量情况：销量情况：销量情况：销量情况：7.21-7.27日， 杭州市八大城区商品住宅成交394套/4.15万平米； 7.28-8.3日，成交量为 491 套/5.6 万平方米，成交量有所放大但仍处低迷状态。 销售价格：销售价格

55、：销售价格：销售价格：7.21-7.27 日， 商品住宅均价为 12705 元/平方米， 环比下降 9.5%； 7.28-8.3日，商品住宅成交均价为 13906 元/平方米，环比上升 9.45%。 图图图图 1 1 1 18 8 8 8、杭州杭州杭州杭州最最最最近近近近两两两两周周周周住宅销量住宅销量住宅销量住宅销量维持在低位维持在低位维持在低位维持在低位 图图图图 1 1 1 19 9 9 9、杭州杭州杭州杭州近近近近期期期期住宅住宅住宅住宅价格价格价格价格较为平稳较为平稳较为平稳较为平稳 0.01.53.04.56.07.59.05.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6

56、.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.30100200300400500600700800成交面积（万平米）成交套数（套） 100001100012000130001400015000160005.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3-15-10-5051015202530全市成交均价(元/平米) 环比增加（%） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 13 长 城 证 券 有

57、限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）图图图图 20202020、杭州杭州杭州杭州 1 1 1 1- - - -7 7 7 7 月住宅销售面积及价格情况月住宅销售面积及价格情况月住宅销售面积及价格情况月住宅销售面积及价格情况 010203040506070801月2月3月4月5月6月7月(万平米)800010000120001400016000(元/平米)08年销量07年销量07年售价08年售价

58、综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：1-6 月，杭州住宅成交量同比下降约 47%，下降幅度呈不断上升趋势，6月份销量同比下降约 70%。由于去年销量在 6 月份达到顶峰后逐步下降，导致今年 7 月销量同比下降幅度下降至 53%，但实际销量并没有有效放大，楼市仍处于调整之中，江浙地区投资客雄厚的经济实力和买房置地的投资习惯或许是杭州楼市一直高价低量运行的重要原因。 根据合创行销机构统计，即使从现在开始 3 年之内不再出让宅地，未来同一时间段内杭州市主城区（不包括余杭、萧山）的新增潜在供应量，就达到了 891 万平方米。 而根据透明售房网显示，目前在售存量房源共 19455 套，可售面积 26

59、6 万平方米，即使不算已有销售记录、但还没有消化完毕的未售余量房源，两者相加，接下来楼市总体可预计住宅供应面积也有近 1200 万平方米，以平均每套 120 平方米计算，可预计住宅供应套数约为 10 万套。 同样根据合创行销机构的数据，今年上半年，杭州住宅房源总供应量为 18998 套（总建筑面积约 238.6 万平方米） ；而上半年总成交量为 9599 套，总成交量只占总供应量的 50.5%。 基于上述数据，我们仍然看淡杭州楼市。 3.7 武汉：成交量基本稳定，成交价格回落武汉：成交量基本稳定，成交价格回落武汉：成交量基本稳定，成交价格回落武汉：成交量基本稳定，成交价格回落 供应情况：供应情

60、况：供应情况：供应情况：7.21-7.27 日，武汉商品房新增供应 168 套/2.48 万平米；7.28-8.3 日，没有楼盘入市，与前两周相比，新增供应量大幅下降。 销量情况：销量情况：销量情况：销量情况：7.21-7.27 日，武汉商品房累计成交 1261 套/13.8 万平米；7.28-8.3 日，成交 1053 套/11.7 万平米，基本稳定。 14 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.

61、21- 08.8.3）图图图图 21212121、武汉近两周商品房新增供应大幅减少武汉近两周商品房新增供应大幅减少武汉近两周商品房新增供应大幅减少武汉近两周商品房新增供应大幅减少 图图图图 22222222、武汉近两周商品房成交面积基本稳定武汉近两周商品房成交面积基本稳定武汉近两周商品房成交面积基本稳定武汉近两周商品房成交面积基本稳定 05101520255.19-5.255.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.30600120018002400新增供应(万平米）新增套数

62、（套） 4681012141618205.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3400800120016002000成交面积（万平米）成交套数（套） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 成交价格：成交价格：成交价格：成交价格：7.21-7.27日， 商品房成交均价5065元/平方米， 环比下跌13.6； 7.28-8.3日，商品房成交均价为 5223 元/平方米，环比增长 3.12%。 图图图图 2 2 2 23 3 3 3、武汉商品房成交价格

63、回落武汉商品房成交价格回落武汉商品房成交价格回落武汉商品房成交价格回落 图图图图 2 2 2 24 4 4 4、武汉武汉武汉武汉 1 1 1 1- - - -7 7 7 7 月商品房价格及销量同比增长情况月商品房价格及销量同比增长情况月商品房价格及销量同比增长情况月商品房价格及销量同比增长情况 4000450050005500600065005.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3-20-1001020全市成交均价(元/平米)环比增加（%） 20406080100120

64、1401月2月3月4月5月6月7月3000350040004500500055006000650008年销量07年销量07年售价08年售价数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：7.14-7.20 日，由于大户型、高价位产品的销售提升了交易价格，导致商品房成交价格出现大幅反弹，而在最近两周，价格出现了明显回落。成交量方面，与前两周相比基本稳定，但今年 3-7 月，楼市成交量同比萎缩依然严重，楼市仍处于调整之中。 3.8 重庆：销量大幅上升，价格低位反弹重庆：销量大幅上升，价格低位反弹重庆：销量大幅上升，价格低位反弹重庆：销量大幅上

65、升，价格低位反弹 供应情况：供应情况：供应情况：供应情况：7.21-7.27 日，重庆商品房新增供应面积为 39.7 万平米；7.28-8.3 日，新增供应面积为 27 万平米，较前两周有所上升。 销量情况：销量情况：销量情况：销量情况：7.21-7.27 日，重庆商品房成交量为 2654 套/26.75 万平米；7.28-8.3 日，成交 4661 套/42.2 万平米，较前期大幅上升。 15 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO

66、.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）图图图图 25252525、重庆商品房、重庆商品房、重庆商品房、重庆商品房新增供应面积有所上升新增供应面积有所上升新增供应面积有所上升新增供应面积有所上升 图图图图 26262626、重庆商品房、重庆商品房、重庆商品房、重庆商品房成交面积大幅上升成交面积大幅上升成交面积大幅上升成交面积大幅上升 01020304050606.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3新增供应(万平米） 10203040505.26-6.16.2-6.86.9-6.1

67、56.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.310002000300040005000成交面积（万平米）成交套数（套） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 价格情况：价格情况：价格情况：价格情况：7.21-7.27日， 商品房成交均价3612元/平方米， 环比下降3.42； 7.28-8.3日，商品房成交均价为 4249 元/平方米，环比上涨 17.64%，出现大幅回升。 图图图图 2 2 2 27 7 7 7、重庆商品房成交、重庆商品房成交、重庆商品房成交、重庆商品房成交价格出现反弹价格出

68、现反弹价格出现反弹价格出现反弹 图图图图 2 2 2 28 8 8 8、重庆、重庆、重庆、重庆 1 1 1 1- - - -7 7 7 7 月月月月商品房商品房商品房商品房销售情况销售情况销售情况销售情况 30003500400045005.26-6.16.2-6.86.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3-30-20-1001020全市成交均价(元/平米)环比增加（%） 30801301802301月2月3月4月5月6月7月20002500300035004000450008年销量07年销量07年

69、售价08年售价数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：7 月份，重庆商品房销售价格较 6 月份下跌了约 6.2%，销量大幅上升了40%，但由于去年 7 月份的销量同样大幅上升，因此，7 月份销量同比降幅反而从 6 月份的 40%下降至 45%。从微观层面来看，不少区域的房价回到了 2006 年底的水平，总体而言，重庆楼市也还处在调整之中。 3.9 成都：新增供应与成交面积均大幅上升成都：新增供应与成交面积均大幅上升成都：新增供应与成交面积均大幅上升成都：新增供应与成交面积均大幅上升 供应情况：供应情况：供应情况：供应情况：7.21

70、-7.27 日， 成都商品房新增供应量为 21.56 万平方米， 环比增加 42.6%；7.28-8.3 日，成交 20.33 万平米，总体上较前两周大幅上升。 销售情况销售情况销售情况销售情况：7.21-7.27 日， 商品房成交面积为 11.55 万平方米， 环比上升 48%； 7.28-8.3日，成交面积为 11.1 万平米，较前两周大幅上升。 16 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21

71、- 08.8.3）图图图图 2 2 2 29 9 9 9、成都商品房新增供应面积大幅上升成都商品房新增供应面积大幅上升成都商品房新增供应面积大幅上升成都商品房新增供应面积大幅上升 图图图图 30303030、成都商品房成交面积大幅增加成都商品房成交面积大幅增加成都商品房成交面积大幅增加成都商品房成交面积大幅增加 01020306.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14-7.207.21-7.277.28-8.3新增供应面积(万平米） 68101214166.9-6.156.16-6.226.23-6.296.30-7.67.7-7.137.14

72、-7.207.21-7.277.28-8.3700900110013001500成交面积（万平米）成交套数（套） 数据来源：中指研究院、长城敃券 数据来源：中指研究院、长城敃券 综合点评：综合点评：综合点评：综合点评：5 月份，受地震影响，成都商品房销量同比下降 35%，但从 6 月份的数据来看，楼市似乎正在快速恢复，6 月销量同比下降约 14%。对于后市发展趋势，我们认为还有待观察。 四、上市公司动态四、上市公司动态四、上市公司动态四、上市公司动态 4.1 保利地产保利地产保利地产保利地产 7 月销月销月销月销售数据点评售数据点评售数据点评售数据点评业绩最确定的蓝筹地产业绩最确定的蓝筹地产业

73、绩最确定的蓝筹地产业绩最确定的蓝筹地产 增速开始下滑， 后市仍需观察。增速开始下滑， 后市仍需观察。增速开始下滑， 后市仍需观察。增速开始下滑， 后市仍需观察。 2008 年 1-7 月公司实现销售面积 146.62 万平方米，同比增长 38.14%；实现销售认购金额 118.09 亿元，同比增长 30.5%。从数字上看增速依然较快，但 7 月份的销售数据实际上是拖了 1-7 月份的后腿，2008 年 7 月份，保利实现销售面积 15.18 万平方米，实现销售认购金额 11.08 亿元；同比增速分别为 20%与 10%左右，在去年同期基数并不高的情况下，下滑比较明显，但一个月的下滑并不能代表趋

74、势，后续销售是否继续走弱仍待观察。 完成全年计划无大碍，完成全年计划无大碍，完成全年计划无大碍，完成全年计划无大碍，但存在不确定因素。但存在不确定因素。但存在不确定因素。但存在不确定因素。公司全年计划完成 240 亿的销售额，1-7 月份共完成 118.09 亿，为全年计划的 49%，虽然公司在下半年推盘量将有所增加，基于我们对楼市调整周期的判断，下半年楼市持续低迷可能性较大，我们对公司完成全年计划保持谨慎。 高增长高增长高增长高增长+ + + +估值安全估值安全估值安全估值安全+ + + +业绩最确定的蓝筹。业绩最确定的蓝筹。业绩最确定的蓝筹。业绩最确定的蓝筹。公司在依靠现有项目情况下，未来

75、三年保持 60以上复合增长将无悬念，公司目前 PEG 为 0.5,我们认为这是比较合适的比例。 我们预计正常情况下公司 08、09、10 年 EPS 分别为 1.06、1.7、2.6，对应 8 月11 日收盘价 PE 分别为 13、8、5 倍，不仅估值偏低，保利在 08 年良好的销售表现使得上述盈利预测已被高度锁定，08 年基本锁定，09 年业绩锁定比例达 50%以上，是蓝筹股中为数不多的 09 年增速较快，同时确定性较强的品种。 17 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GR

76、EATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）NAV 方面，公司重估净资产值为 15.76 元，目前处于 nav 折价状态，折价比例为17%，具有较好的安全边际。 投资建议。投资建议。投资建议。投资建议。公司上半年销售数据受 6 月份支撑较多，7 月销售则已现下滑，可见随着楼市调整的深入，公司项目所处区域并无回暖迹象。虽然作为行业龙头所受影响相对要小，但并非毫无影响，后续销售能否在冷市中热销仍有待观察。目前市场行情偏弱，龙头代表除保利地产外，金地、招商、万科股价都已创出新低，加上对下半年调整将持续的判断，我们对行业龙头企业整体持谨慎态度，但

77、考虑到公司业绩相对较为确定，暂时维持“推荐”评级， 。 4.2 万科万科万科万科 08 年年年年中报点评中报点评中报点评中报点评调整步调、以退为进调整步调、以退为进调整步调、以退为进调整步调、以退为进 业绩略低于预期。业绩略低于预期。业绩略低于预期。业绩略低于预期。公司 08 年上半年实现营业收入 172.6 亿元，净利润 20.6 亿元，较上年同期分别增长 56%和 24%；每股收益 0.19 元，业绩略低于预期。报告期内，公司毛利率的较低、以及营销费用和少数股东权益占比的提升，导致净利润增速小于营业收入增长。 上半年经营情况。上半年经营情况。上半年经营情况。上半年经营情况。公司上半年共销售

78、商品房 265.8 万平米，销售金额 241.3 亿元，同比分别增长 15%和 38%。上半年结算面积 208 万平米，同比增长 70%，目前尚有 320 万平米已售未结资源，金额约 286 亿元，相当于上半年结算收入的 165%。上半年完成开工面积 333 万平米， 竣工面积 157 万平米， 分别占公司调整后开竣工计划的 49%和 27%。目前公司财务状况良好，预计下半年仍将保留 100 亿左右的现金盈余，充裕的流动性为公司财务的稳定性和未来发展提供了重要保障。 积极把握调整带来的机会积极把握调整带来的机会积极把握调整带来的机会积极把握调整带来的机会。尽管公司销售业绩不可避免地受到了全国楼

79、市调整的影响。但在调整当中，公司把握住了当前市场以中小户型的刚性需求为主流的特点，积极应对，市场份额从 2007 年的 2.07%提升到上半年的 2.7%。另一方面，行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。上半年公司 76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约 2155 元/平米，较去年平均下降 40%。 下半年坚持现金为王，销售加码。下半年坚持现金为王，销售加码。下半年坚持现金为王，销售加码。下半年坚持现金为王，销售加码。公司在下半年仍将秉持现金为王的经营思路，同时加大销售力度，加大中小户型的供应。另一方面，为避免因市场原因造成新产品库存，公司计划削减下半年的开工和竣工计划至

80、 683 万平米和 586 万平米，以更好地匹配当前市场的销售节奏，保有更多的现金，把握未来机会。由于目前难以准确判断 市场调整的时间和幅度，公司未来一段时间将审慎进行项目发展，选择在合时时机补充项目资源 下调盈利预测和短期投资评级至谨慎推荐。下调盈利预测和短期投资评级至谨慎推荐。下调盈利预测和短期投资评级至谨慎推荐。下调盈利预测和短期投资评级至谨慎推荐。基于我们对行业下半年仍将持续调整的判断， 以及万科最新披露的信息， 我们下调公司08和09 年盈利预测至0.61 元和0.73 元（分别下调了 20%和 30%） ，对应的动态市盈率为 13 倍和 11 倍。尽管我们看好行业和公司的长期发展趋

81、势，但鉴于对下半年房地产市场及公司 09 年业绩不确定性的担忧，我们下调万科短期投资评级至“谨慎推荐” 18 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.21- 08.8.3）4.3 金地集团金地集团金地集团金地集团 7 月份销售数据点评月份销售数据点评月份销售数据点评月份销售数据点评 2008 年 7 月公司共实现销售面积 7.54 万平方米，较上月下降 31.83%；销售金额9.63 亿元，较上月下降

82、 25.81%。2008 年 1 月至 7 月，公司共实现销售面积 55.14 万平方米，较上年同期销售面积下降 15.65%；销售金额 59.35 亿元，较上年同期增长2.27%。 从上述数据来看，作为市场价拿地、快速开发、快速销售型公司代表的金地集团，受市场低迷影响的程度还是较大的，从目前的情况来看，要完成我们的业绩预测情况，接下来的销售压力确实较大。我们在中报给出的业绩预测是：2008、2009 年的净利润分别为 14.57 亿元、20.09 亿元，每股收益分别为 0.87 元、1.20 元。对于这个预测能否达到，我们将继续密切观察接下来的销售数据，鉴于行业基本面及下半年销售情况存在一定

83、的不确定性，短期下调为“谨慎推荐”评级，长期给予“推荐”评级。 表表表表 1 1 1 1：重点公司盈利预测及投资评级：重点公司盈利预测及投资评级：重点公司盈利预测及投资评级：重点公司盈利预测及投资评级 8 月月月月 11 日日日日 EPS(元元元元) PE(倍倍倍倍) 公司简称公司简称公司简称公司简称 收盘价收盘价收盘价收盘价 2007 2008 2009 2007 2008 2009 投资评级投资评级投资评级投资评级 万科 A 7.11 0.441 0.610 0.728 16 12 10 谨慎推荐 保利地产 13.27 0.607 1.057 1.706 22 13 8 推荐推荐推荐推荐

84、金地集团 7.15 0.575 0.868 1.197 12 8 6 谨慎推荐 招商地产 12.65 0.674 0.957 1.465 19 13 9 谨慎推荐 华发股份 10.79 0.444 0.812 1.179 24 13 9 谨慎推荐 冠城大通 7.19 0.338 1.019 1.549 21 7 5 谨慎推荐 栖霞建设 6.77 0.654 0.687 0.956 10 10 7 谨慎推荐 滨江集团 18.63 0.877 1.238 1.914 21 15 10 谨慎推荐 深振业 A 6.57 0.508 0.635 0.765 13 10 9 谨慎推荐 中航地产 8.38

85、0.676 0.902 1.236 12 9 7 谨慎推荐 福星股份 6 0.599 0.531 0.837 10 11 7 谨慎推荐 数据来源：长城敃券（注：招商地产、冠城大通、福星股份每股盈利预测均考虑了增发摊薄因素） 19 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 房地产双周刊（08.7.27- 08.8.3）研究员介绍：研究员介绍：研究员介绍：研究员介绍： 黄清林黄清林黄清林黄清林： 管理学硕士， 注册会计师， 中级经

86、济师，管理学硕士， 注册会计师， 中级经济师，管理学硕士， 注册会计师， 中级经济师，管理学硕士， 注册会计师， 中级经济师， 2005200520052005 年至年至年至年至 2007200720072007 年年年年 12121212 月于招商地产发展部任发展经理，月于招商地产发展部任发展经理，月于招商地产发展部任发展经理，月于招商地产发展部任发展经理， 2008200820082008年年年年 1 1 1 1 月加入长城敃券，任房地产行业分析师。月加入长城敃券，任房地产行业分析师。月加入长城敃券，任房地产行业分析师。月加入长城敃券，任房地产行业分析师。 刘刘刘刘 昆：昆：昆：昆：管理学

87、硕士，拥有四年敃券研究工作经验，具备敃券投资咨询资格、期货从业资格；管理学硕士，拥有四年敃券研究工作经验，具备敃券投资咨询资格、期货从业资格；管理学硕士，拥有四年敃券研究工作经验，具备敃券投资咨询资格、期货从业资格；管理学硕士，拥有四年敃券研究工作经验，具备敃券投资咨询资格、期货从业资格；2007200720072007 年加入长年加入长年加入长年加入长城敃券，任房地产行业研究员。城敃券，任房地产行业研究员。城敃券，任房地产行业研究员。城敃券，任房地产行业研究员。 万万万万 知知知知：经济学硕士，一年地产战略研究经验，出版敃券投资专著一本；经济学硕士，一年地产战略研究经验，出版敃券投资专著一本

88、；经济学硕士，一年地产战略研究经验，出版敃券投资专著一本；经济学硕士，一年地产战略研究经验，出版敃券投资专著一本；2008200820082008 年加入长城敃券，任房地产行年加入长城敃券，任房地产行年加入长城敃券，任房地产行年加入长城敃券，任房地产行业研究员。业研究员。业研究员。业研究员。 免责声明免责声明免责声明免责声明 本报告由长城敃券有限责任公司（以下简称长城敃券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城敃券。未经长城敃券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的敃明或依据，不得

89、用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城敃券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保敃信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买敃券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城敃券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的敃券或进行敃券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务

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