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1、 第五章 反担保项目评估l反担保：担保人为债务人向债权人提供担保时，担反担保：担保人为债务人向债权人提供担保时，担保人为了分散、化解风险而要求债务人向其提供的保人为了分散、化解风险而要求债务人向其提供的担保措施。担保措施。l反担保的本质是债务人向担保人承诺反担保的本质是债务人向担保人承诺l适用：中华人民共和国担保法适用：中华人民共和国担保法l方式：债务人提供的抵押、质押方式：债务人提供的抵押、质押 第三人提供的保证、抵押、质押第三人提供的保证、抵押、质押l措施：物的反担保措施：物的反担保 权利的反担保权利的反担保 信用的反担保信用的反担保广东金融学院广东金融学院 贬蛤褒疆瓜砾带漆鱼堪抗援轿愈增
2、坐葫剩猖此裁晴揣奠奖凝丰谊围乓衬箍五章反担保项目评估五章反担保项目评估反担保评估的要点要确定评估基准日的价值要确定未来代偿时的价值及变现难度、税费等要根据项目风险和反担保措施的种类分别设定折扣率由于反担保评估专业性强、涉及面广，因此要慎重选择评估中介机构怎暖霖扭打嗅卤缸人求斟铅忿瞅软娩枚焊洒瞩丢廊罪矾署示枪毡晃株倪良五章反担保项目评估五章反担保项目评估反担保措施的审核 广东金融学院广东金融学院 u反担保措施的审核反担保措施的审核在进行反担保价值评估前，要审核反担保在进行反担保价值评估前，要审核反担保措施、反担保人的合法性和担保标的的权属，为未来工作奠定法措施、反担保人的合法性和担保标的的权属，
3、为未来工作奠定法律基础。律基础。合法性审核：见担保法、担保法司法解释合法性审核：见担保法、担保法司法解释 （1 1）关于保证人的规定关于保证人的规定 （2 2）关于是否可以抵押的财产的规定）关于是否可以抵押的财产的规定 （3 3）关于可以质押的票据及权利的规定）关于可以质押的票据及权利的规定 反担保物和权利的权属审核：有关权属凭证的真正所有人反担保物和权利的权属审核：有关权属凭证的真正所有人 几方共有时，确定是否经过共有人同意几方共有时，确定是否经过共有人同意 是否存在权利瑕疵是否存在权利瑕疵 氖石阂审区础时惫僵孺俊献臭湖伦踞岛灌傀祈跑抗邱醋被服挝昭施趁很立五章反担保项目评估五章反担保项目评估
4、反担保措施的生效保证反担保措施的生效；保证反担保措施的生效；抵押反担保措施的生效；抵押反担保措施的生效；质押反担保措施的生效；质押反担保措施的生效；其它反担保措施的生效。其它反担保措施的生效。开付拯纵冕田急簿瞒歌栋档花肢植啃虱濒墅贯尹氧偏椰垒甲逻刀帧震膀图五章反担保项目评估五章反担保项目评估 反担保措施评估的原则 广东金融学院广东金融学院 客观性客观性 科学性科学性 替代性替代性 公开市场公开市场 稳健性稳健性 变现性变现性迫遗樟伊抨疯扔暗吾瞻棵赃戒本圆砌该税租赦榴慢话蝇绸戎斯沙么钡荚谅五章反担保项目评估五章反担保项目评估反担保措施评估的标的物特点反担保措施评估的标的物特点 无暇性无暇性 可变
5、现性、易变现性可变现性、易变现性 未来性未来性 完整性完整性 变现的税费变现的税费室渺闪句铱萤袄宛搽蚊笑育预柄脱斡拈绎落葫不晒经伍堰筒记内上淤既桌五章反担保项目评估五章反担保项目评估反担保措施评估的方法 广东金融学院广东金融学院 n市场价格比较法：在市场上寻求相似的参照物，得出被评估表的市场价格比较法：在市场上寻求相似的参照物，得出被评估表的的评估值。的评估值。n重置成本法：重新购置的成本减相应的贬值的计算方法。重置成本法：重新购置的成本减相应的贬值的计算方法。 反担保标的评估值重置成本实体性贬值经济性贬值反担保标的评估值重置成本实体性贬值经济性贬值 功能性贬值功能性贬值 反担保标的的评估值重
6、置成本反担保标的的评估值重置成本成新率（现行价值与重置价值的比重）成新率（现行价值与重置价值的比重）n收益现值法：按照未来预期收益折为现值的方法收益现值法：按照未来预期收益折为现值的方法。 n n F Ft t P= P= - t=1 (1+r)tn清算价格法：以清算价格为标准进行评估的方法。清算价格法：以清算价格为标准进行评估的方法。 适用范围：企业破产、资产抵押、停业清理适用范围：企业破产、资产抵押、停业清理 评估方法：现行市价折扣法、模拟拍卖法评估方法：现行市价折扣法、模拟拍卖法够聘佯梗备鸵曾颈婿功驱根拖赎松倔廓巍绒悍芍攀墨恢羊咳侥畏糙穆肥节五章反担保项目评估五章反担保项目评估 广东金融
7、学院广东金融学院 目的目的 提高企业违约成本，防范道德风险提高企业违约成本，防范道德风险l企业固定资产抵押（国土房管局办理登记手续）企业固定资产抵押（国土房管局办理登记手续）l股权质押（工商局办理登记手续）股权质押（工商局办理登记手续）l股东个人连带责任股东个人连带责任l其他反担保措施：设备抵押（发票、工商登记）其他反担保措施：设备抵押（发票、工商登记）、地上建筑物、按揭房、集体土地、宅基地、地上建筑物、按揭房、集体土地、宅基地、动产质押、知识产权、收费权、存货质押、账动产质押、知识产权、收费权、存货质押、账户监管、名义持股、应收款、票据质押等增加户监管、名义持股、应收款、票据质押等增加违约成
8、本的措施。违约成本的措施。域错访票升立玛鳞釜枕柄钮叫铡调膊棍戚资客级侠甄匣孵胆靡区鸡眠林变五章反担保项目评估五章反担保项目评估 反担保评估的类型反担保评估的类型机器设备的评估机器设备的评估( (海关监管、租赁设备不可抵押）海关监管、租赁设备不可抵押）房地产的评估房地产的评估土地使用权的评估土地使用权的评估在建工程的评估在建工程的评估未来收益权的评估未来收益权的评估无形资产的评估无形资产的评估债券的评估债券的评估股权质押与企业价值评估股权质押与企业价值评估广东金融学院广东金融学院 崭嫌龟如涛撵洞醋剔卸吸蒜桔践咒辨阀棱指才黄劲伴潍嘱臻晚怔譬汾箩晓五章反担保项目评估五章反担保项目评估 设计反担保措施
9、设计反担保措施机器设备的评估机器设备的评估 权属审核权属审核 评估方法选择（市场价格评估方法选择（市场价格比较法和重置成本法为主，比较法和重置成本法为主，一般不采用收益现值法）一般不采用收益现值法） 预测变现价值，确定抵押预测变现价值，确定抵押率。抵押率不高于率。抵押率不高于60607070房地产的评估房地产的评估 房地产的房地产的3 3种形态种形态地产地产( (指土地或者土地使用权指土地或者土地使用权) )建筑物建筑物( (指不含土地的地上建筑物指不含土地的地上建筑物) )房地合一房地合一( (指土地与建筑结合在一指土地与建筑结合在一起的状态起的状态) )标的合法性和权属审核标的合法性和权属
10、审核对共有财产的审核对共有财产的审核变现费用的预测变现费用的预测广东金融学院广东金融学院 陵泉掀忍壬漳揉酥掖枝魏琢此凋彩召饶品掇颊嘉毒抑爵累胃啼贡细卓烘蜡五章反担保项目评估五章反担保项目评估 土地使用权的评估土地使用权的评估 按用途分类：商业娱乐用地按用途分类：商业娱乐用地 工业用地工业用地 住宅用地住宅用地 交通用地交通用地 公共事业用地公共事业用地 按开发程度分类：生地、毛地、熟地按开发程度分类：生地、毛地、熟地 按地理位置分类：城市中心区、一般市区按地理位置分类：城市中心区、一般市区 市区边沿区、郊区市区边沿区、郊区广东金融学院广东金融学院 寐味词莱尤位赤恼掣律肃吁灯迈庶徽尝醒协消刚炯柱
11、倡紊埂稽庙埋斥孜镊五章反担保项目评估五章反担保项目评估 在建工程的评估在建工程的评估“在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的贷款以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资金以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿的投入资金以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。还贷款履行担保的行为。”p在建工程作为担保措施的抵押贷款，需用于在建工程的继续在建工程作为担保措施的抵押贷款，需用于在建工程的继续建设；建设；p在建工程进行抵押时，其合法取得的土地使用权必须同时抵在建工程进行抵押时，
12、其合法取得的土地使用权必须同时抵押。（在建工程作为反担保措施时，应同样遵循）押。（在建工程作为反担保措施时，应同样遵循） p审核时应该着重审核项目是否符合抵押登记条件审核时应该着重审核项目是否符合抵押登记条件广东金融学院广东金融学院 闯辅引望孪脯钾沾剂捣图华拧产波肘笔堕威洪撕抨温抿泽哭净凤元篷侦耘五章反担保项目评估五章反担保项目评估未来收益权的评估未来收益权的评估 1 1、汇票、汇票 、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单；、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单； 2 2、依法可转让的股份、股票；、依法可转让的股份、股票； 3 3、依法可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产、依法可转让的商
13、标专用权、专利权、著作权中的财产权；权； 4 4、依法可以质押的其它权利。、依法可以质押的其它权利。 以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的的粪汞折逛织锨藻昂脖淬颊矫歪姚迁呼议蝗停卜盂疮诞城免狄豁栖襟拦伟刁五章反担保项目评估五章反担保项目评估 无形资产的评估无形资产的评估特征：特征：u 不具有物质实体，但却又要依托于一定的物质实体；不具有物质实体，但却又要依托于一定的物质实体；u 具有某种权利或信誉，且是由其自身发展形成的；具有某种权利或信誉，且是由其自身发展形成的；u 能够为生产经营持续带来经济效益，并由其主体排他能够为生产经营
14、持续带来经济效益，并由其主体排他 性地控制；性地控制；u 为其主体带来的经济利益具有一定的不确定性。为其主体带来的经济利益具有一定的不确定性。分类：分类：u 自创无形资产，外购无形资产自创无形资产，外购无形资产u 专利权、商标权、非专利技术、商誉专利权、商标权、非专利技术、商誉获利能力低并难以转让的无形资产不宜作为质押标的。获利能力低并难以转让的无形资产不宜作为质押标的。广东金融学院广东金融学院 乓丑腊驴衬铺拖静谋辈叹借毫臆缕阳警憾黑络昆掐弯橙兔界五舜房颧硷逾五章反担保项目评估五章反担保项目评估 债券的评估债券的评估特点：特点：偿还性偿还性 安全性安全性 流动性流动性 收益性收益性影响因素：影
15、响因素： 内部：债券期限长短内部：债券期限长短 债券票面利率高低债券票面利率高低 税收待遇税收待遇 债券的流动性债券的流动性 发行主体的信用发行主体的信用 外部：基础利率外部：基础利率 市场利率市场利率 债券市场供求关系债券市场供求关系 其它影响因素其它影响因素广东金融学院广东金融学院 胚池宫怎秃无卫庇荷萤波窜氓柄茁磷恶娄任粉滤毕症硫哗恤蛛商仆闯雏粤五章反担保项目评估五章反担保项目评估股权质押与企业价值评估股权质押与企业价值评估1 1、股权质押股权质押n股份股份n股份的表现形式股份的表现形式n股权质押股权质押 n股东的权利和义务股东的权利和义务 权利：权利：经营管理权经营管理权 财产权财产权
16、监督权监督权 义务义务：足额认缴出资：足额认缴出资 连带补缴出资差额连带补缴出资差额 不得擅自抽回出资不得擅自抽回出资 以出资额为限对公司债务承担责任以出资额为限对公司债务承担责任广东金融学院广东金融学院 殉悯欲蚤构少槽侍前述圃饶羹寞君南裴疏旁拙钉舍顶励限腮件匣篇唆妈拦五章反担保项目评估五章反担保项目评估2 2、企业的价值企业的价值 表现形式：表现形式：企业各类资产的价值总和企业各类资产的价值总和 企业投入资本的价值企业投入资本的价值 股东权益价值股东权益价值 基本方法：基本方法：加和法加和法 收益现值法收益现值法 权益法权益法 市盈乘数法市盈乘数法相关问题：相关问题： 担保机构设定股权质押的
17、目的担保机构设定股权质押的目的 评估方法的选择评估方法的选择 转让、变现的条件和难度转让、变现的条件和难度广东金融学院广东金融学院 彤材嘱榨房鸵曾拱侵句控吩阅飞要仪赡症祝罪驼牺焊拒友霍酷盈盅伦拖法五章反担保项目评估五章反担保项目评估反担保设计：存货质押 XX公司，主要是经营钢材生意的，现阶段，钢材价钱较低，价格波动幅度大，该公司大量囤货，现钢材存货价值约万，需要大量的现金，故向担保公司申请融资授信担保，申请额度为500万元。抵押物：房子40万元，车子110万元.(原价）是否可将现库存的钢材做为质押？在反担保措施中应注意哪些问题？量佑状分峭钻谐晦霸屏旋苞渺餐破斗踞霹绢蔬藉击胎介鬼票震禾鉴辈朵俺五
18、章反担保项目评估五章反担保项目评估存货特点钢材经营户担保。钢材经营户属于典型的流通企业，不仅具有流通企业固定资产少、抗风险能力弱等本质特点外，而且具有其行业的特点，如价格变动频繁、预付帐款和存货较大、经营户之间钢材调拨频繁. 肩颅世徊郁皑拴核录规妖灰括缮贤嫩酞鳃浅呆拍互巡未素腆禄纠馒套笋咳五章反担保项目评估五章反担保项目评估分析这种操作情况属于存货（机动车）质押，在质押之前，最好调查清楚是否已办理了抵押登记，在确认不存在抵押登记的情况下，再予以质押登记（部分地区尚不能提供质押登记），这样在法律上就不存在瑕疵了，之后就是仓库管理问题。1、签订动产抵押合同，并到工商管理局办理抵押登记，以对抗第三人
19、。2、找到合适的仓储方，签订三方协议。协议要求仓储方负监管义务，未有担保公司书面发货指令，钢材不得出库。3、担保公司与XX公司设立共管帐户，签订帐户共管协议，要求出库钢材卖的的货款，直接进入该帐户。可以分批出库，上批钢材款入帐户，再发下批。、针对钢材价格变动频繁的情况，如果为钢铁公司的协议户，钢铁公司每月底按当月的平均价进行结算，质押率不要太高。颗矩媒一堵柑烁朔忌统污渡凸霓掠愤醉仕斜棠蜕太蝉纱刮汉闯疏郭讯洗熊五章反担保项目评估五章反担保项目评估采矿权抵押登记政府有条件限制，而不是任何单位都可以。有的地区的国土有的地区的国土资源局不给担保公司办理采矿权质押登记。但可以和银行协商，将采矿权质资源局
20、不给担保公司办理采矿权质押登记。但可以和银行协商，将采矿权质押在银行的名下，若出现代偿，请银行配合对此反担保资产的变现手续。押在银行的名下，若出现代偿，请银行配合对此反担保资产的变现手续。采矿权存在一个年检的问题。现在我国的采矿证年检比较严格，基本1年年检一次，如在一年经营期内出现任何重大事故，基本就停止采矿资格了，这样采矿证虽然年限可以申请30年或者更长时间的采矿权利，但是由于年检不合格，也会导致采矿证被国土资源管理局收回、注销。如用此证办理抵押贷款，风险较大。有些采矿行业目前在我国确实是一个暴利行业，其中的企业经营状况确实良好，如不排除其中的不确定因素（如：人际关系，一般能开矿的都不是老百
21、姓，那个开矿的老板不认识个当官的？），有些采矿企业担保贷款可以做。某矿产公司反担保措施设计采矿权能否质押队嘛欠拉堂驴栅抉冉俐瑚脐肤阁轿且骚钟漓取箔奇土汛渠认享痉邹摄痹卸五章反担保项目评估五章反担保项目评估 1、首先用该采矿企业的现有矿产库存货作为抵押，联系监管公司就地监管。2、用该采矿企业的大型挖掘设备作为抵押。3、用该企业50%的股份质押押。同时追加企业法人作为反担保人。4、追加两个下游企业作为反担保企业，连带共同还款责任。、POS机收款帐户共管、托管或动态监管；、采矿权质押。某矿产公司反担保措施设计嚣笋愁另似窄卷柴病豢萤添蹄棋饿孜嚼蛛数佃齐衅佣野呻剩和结阁睹衡孰五章反担保项目评估五章反担保
22、项目评估药品生产许可证和药品经营许可证能否用于质押药品生产许可证和药品经营许可证能否用于质押药品生产许可证和药品经营许可证能否用于质押药品生产许可证和药品经营许可证能否用于质押? ?根据物权法的规定只有法律规定可以质押的财产和权利才能质押应该不能质押。生产许可证和经营许可证只是该企业的特许生产和经营的资质证明，不能转让和买卖，所以，不能质押。这东西是资质证明，非属可以质押、抵押的财产或权利。它们不属物权法质押中的列举的权利或动产，且其他法律法规也未允许质押，相反，药品监督管理法规禁止它们的转让、借用等。如果这些东西可以控制企业的经营行为的话，可以作为辅助性的非担保措施，让企业出具托管声明，由担
23、保公司保管之担保责任解除之日。 廊肖夜抚佑惟豢瘴哑衬胡厚坠脐谚抿耽咨里寄亲靛谈旷锗膨然盘儿弊巳宫五章反担保项目评估五章反担保项目评估商品房预售许可证能否质押？预售许可证仅仅是允许开发商熟房的许可预售许可证仅仅是允许开发商熟房的许可证书，不能带来任何现金流。证书，不能带来任何现金流。根据物权法的规定，预售许可证不能质押。根据物权法的规定，预售许可证不能质押。 滨只轿猖充相幸垫余询管厚醚晃襄税剑隧猾扑纫硝抿瘦芯刷签忧瑟酗缸嘎五章反担保项目评估五章反担保项目评估设置反担保措施应注意的几个问题设置反担保措施应注意的几个问题1 1）在保前调查时，应充分了解反担保物的状态和特）在保前调查时，应充分了解反担
24、保物的状态和特性，这是反担保设计的基础性，这是反担保设计的基础2 2）确定公司核心资产，落实第一和第二还款来源）确定公司核心资产，落实第一和第二还款来源3 3）注意区分标准抵押物（对抗第三人，优先受偿权）注意区分标准抵押物（对抗第三人，优先受偿权）和非标准抵押物（不能对抗第三人，没有优先受偿权）和非标准抵押物（不能对抗第三人，没有优先受偿权），担保公司应尽可能争取标准抵押物，担保公司应尽可能争取标准抵押物4 4）要在安全性和可操作性方面适度权衡，充分考虑）要在安全性和可操作性方面适度权衡，充分考虑第三方的配合程度及实施成本第三方的配合程度及实施成本5 5）重点关注动产是否重复质押）重点关注动产
25、是否重复质押6 6）核实质押物的权属）核实质押物的权属7 7）以共有财产抵质押的，一定要有共有人同意的书）以共有财产抵质押的，一定要有共有人同意的书面证明。归公司所有的要提供股东会决议面证明。归公司所有的要提供股东会决议佰疥芽灵灯赔颐沮臆宋编歉岛烦间工既因朋型吟硬懦坪统子渝剂暴手捣虑五章反担保项目评估五章反担保项目评估 非标准抵押物案例非标准抵押物案例汽车合格证质汽车合格证质押融资押融资主要针对汽车经销商主要针对汽车经销商主要针对汽车经销商主要针对汽车经销商 操作程序操作程序操作程序操作程序: :汽车经销商汽车经销商汽车经销商汽车经销商银行银行银行银行汽车厂商汽车厂商汽车厂商汽车厂商支付支付支
26、付支付10-30%10-30%的车款的车款的车款的车款支付支付支付支付70-90%70-90%的车款的车款的车款的车款担保担保担保担保汽车合格证汽车合格证汽车合格证汽车合格证每辆汽车都有一个相对应的合格证每辆汽车都有一个相对应的合格证每辆汽车都有一个相对应的合格证每辆汽车都有一个相对应的合格证, ,具备汽车合格证才能出售具备汽车合格证才能出售具备汽车合格证才能出售具备汽车合格证才能出售, ,经销商每销售一辆车，经销商每销售一辆车，经销商每销售一辆车，经销商每销售一辆车，把相应额度的贷款还给银行换取合格证。把相应额度的贷款还给银行换取合格证。把相应额度的贷款还给银行换取合格证。把相应额度的贷款还
27、给银行换取合格证。汽车合格证是汽车出厂时汽车合格证是汽车出厂时, 厂家出具的一个合格证件厂家出具的一个合格证件, 有此证的车有此证的车才可以出售才可以出售, 出售后方可办理上牌手续出售后方可办理上牌手续(上牌时合格证车管所会收上牌时合格证车管所会收回回) 。敌旧孟滁汛痊吓跳迢芦歪蒂匆惺付杰峦饱协戏础歪闯妻夸叶温颂鹃近瘦钨五章反担保项目评估五章反担保项目评估 注意注意: 汽车合格证不属于法定的汽车合格证不属于法定的抵押或者质押的形式抵押或者质押的形式, ,质质押不能对抗第三人押不能对抗第三人, ,不能不能够从法律效力上阻却汽车够从法律效力上阻却汽车销售商对于汽车的转让销售商对于汽车的转让, ,融资贷款商在汽车财产和融资贷款商在汽车财产和汽车的价款问题上也依法汽车的价款问题上也依法不享有优先受偿的权利不享有优先受偿的权利, ,也无法根据破产法的也无法根据破产法的规定用汽车财产或汽车的规定用汽车财产或汽车的处分得款实现债权处分得款实现债权. .尹示巨醋刀揍账悯直蚕惊药现衰许仆巩协鸥诲然秤菌孽簧靶枪归醋年支峡五章反担保项目评估五章反担保项目评估
