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1、房地产开发与经营房地产开发与经营房地产产权制度房地产产权制度 建筑之家建筑之家八八 房地产产权制度房地产产权制度 n产权基本概念产权基本概念n土地制度土地制度n住房制度住房制度8.2 8.2 土地制度土地制度n土地所有制土地所有制n土地使用制土地使用制n土地管理制度土地管理制度土地所有制土地所有制n概念：概念：是关于土地所有权形成、土地所有权转移等过是关于土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所产生的人与人之间关系的制度性规定。程中所产生的人与人之间关系的制度性规定。n土地所有权土地所有权n土地占有权、土地使用权、土地处分权、土地收益权土地占有权、土地使用权、土地处分权、土地收益权n土地所有权
2、的取得和转移土地所有权的取得和转移n依取得的方式：原始取得和继受取得依取得的方式：原始取得和继受取得n依经济实现：无偿取得和有偿取得依经济实现：无偿取得和有偿取得n我国土地所有制的建立我国土地所有制的建立我国土地所有制的建立我国土地所有制的建立城市土地所有制的建立城市土地所有制的建立解放初期解放初期公公有有土土地地（国国家家、地地方方政政府府所有）所有）、私有土地、私有土地无偿接管、没收无偿接管、没收赎买赎买公公私私合合营营、国国家家经租经租建设征用建设征用国有土地国有土地解放初期解放初期地地主主土土地地所所有有 ， 富富 农农 、农农民民小小土土地地所所有有，国国家家土地所有土地所有农农 民
3、民 土土地私有地私有劳劳动动群群众众集体所有集体所有区别对待区别对待分阶段处置分阶段处置农业合作化农业合作化农村集体土地所有制的建立农村集体土地所有制的建立土地使用制土地使用制n概念概念:是人们在使用土地时所形成的经济关系是人们在使用土地时所形成的经济关系,由对土地使用的程序、条件和形式由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。的规定等组成。n土地使用权土地使用权n国有土地使用权：国有土地使用权：划拨、出让、出租、入股等国有土地使用权划拨、出让、出租、入股等国有土地使用权n集体土地使用权集体土地使用权n权能权能n所有人的使用权所有人的使用权n非所有人的使用权非所有人的使用权n占有权能占有权能
4、n使用权能使用权能n收益权能收益权能n部分处分权能部分处分权能n我国土地使用制度的建立我国土地使用制度的建立我国土地使用制度的建立我国土地使用制度的建立市市 场场 机机制使用制使用买买卖卖、出出租租、入入股股、典典当当、赠赠与与、征征收收地地产产税税和和房房产税产税土土地地行行政政划划拨拨使用使用无无偿偿无无限限期期使使用用禁禁止止土土地地使使用用者转让者转让以以出出让让、转转让让 、 出出 租租 、抵抵押押为为主主要要内内容容的的新新城城市市土土地地使使用用制度制度城市土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立个人所有个人所有自己经营自己经营集体所有集体所有集体经营集体经营集体所有集体所有家庭
5、联产承包责任家庭联产承包责任制经营制经营农村集体土地使用制度的建立农村集体土地使用制度的建立我国的土地管理制度我国的土地管理制度n国家实行土地登记制度国家实行土地登记制度n国有土地使用证国有土地使用证、集体土地所有证集体土地所有证、集体土地使集体土地使用证用证n国家实行土地有偿有限期使用制度国家实行土地有偿有限期使用制度n国家实行土地用途管制制度国家实行土地用途管制制度n国家实行保护耕地的制度国家实行保护耕地的制度 n征用集体土地的管理征用集体土地的管理 n国有土地使用权出让国有土地使用权出让n国有土地使用权转让国有土地使用权转让 n国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨征用集体土地的管理征用集
6、体土地的管理n征地政策规定n征用土地的范围：经有批准权的人民政府批准后可以征用，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。n征地批准权限的规定n征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；n征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续n征用基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批n其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。n建设单位申请征地不得化整为零n对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 n临时用地必须办理报批手续 n全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地n征用集体土地补偿范围和标准
7、征用集体土地补偿范围和标准征用集体土地补偿范围和标准n土地补偿费和标准 n征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。n征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定 n安置补助费 n需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量n每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均每亩年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。n人均耕地特别少的地区，按前述标准支付尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地
8、补偿和安置补助费之和不得超过土被征用前3年平均年产值的30倍。 n地上附着物和青苗补偿费等 n临时用地补偿国有土地使用权出让国有土地使用权出让n国有土地使用权出让的概念国有土地使用权出让的概念n土地使用权出让方式土地使用权出让方式 n拍卖拍卖、招标、招标、挂牌挂牌 n土地使用权的出让年限土地使用权的出让年限n居住用地居住用地7070年年n工业用地工业用地5050年年n教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地5050年年n商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年n综合或其他用地综合或其他用地5050年年n土地使用权的收回土地使用权的收回n期限届满收回期限届满收回
9、n提前收回提前收回: :按使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予按使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿适当补偿 n没收没收n土地使用权终止土地使用权终止 n土地使用权续期土地使用权续期 国有土地使用权转让国有土地使用权转让n国有土地使用权转让的概念国有土地使用权转让的概念n土地使用权转让的法律条件土地使用权转让的法律条件n转让条件转让条件n不得变更原出让合同条件不得变更原出让合同条件n出让方已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书出让方已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书n完成开发投资总额的完成开发投资总额的25%以上以上n不许转让情况
10、不许转让情况n转让形式：出售、交换、赠与及其他形式转让形式：出售、交换、赠与及其他形式n转让程序转让程序n与出让的区别（见书与出让的区别（见书P87） 不许转让情况不许转让情况n不符合上述转让条件规定的不符合上述转让条件规定的n司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的式限制房地产权利的n依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的n共有房地产未经其他共有人书面同意的共有房地产未经其他共有人书面同意的n权属有争议的权属有争议的n未经法登记领取权属证书的未经法登记领取权属证书的n法律、行政法规规定禁止转让的其他情形法律、行政法规规定
11、禁止转让的其他情形 转让程序转让程序n转让申请转让申请n签订转让合同签订转让合同n转让合同公证转让合同公证n缴纳土地出让金我土地增值税缴纳土地出让金我土地增值税n转让人转让人7日内到税务部门缴纳土地增值税日内到税务部门缴纳土地增值税n土地使用权变更登记土地使用权变更登记n提交证件：登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合提交证件：登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨n划拨土地使用权的范围划拨土地使用权的范围 n国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；n城市
12、基础设施和公用事业用地；城市基础设施和公用事业用地；n国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地n法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地 n划拨土地的管理划拨土地的管理 n划拨土地可以转让划拨土地可以转让 n划拨土地使用权可以出租划拨土地使用权可以出租 n划拨土地使用权可以抵押：划拨土地使用权可以抵押：抵押的金额不应包括土地价格抵押的金额不应包括土地价格 n国有企业改革中的划拨土地国有企业改革中的划拨土地 8.3 8.3 住房制度住房制度n概念概念n住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发
13、生的各种经济关系的制度性规定。中所发生的各种经济关系的制度性规定。 n我国住房制度的演变我国住房制度的演变n我国住房制度改革中的产权关系我国住房制度改革中的产权关系n我国住房制度改革中利益的调整我国住房制度改革中利益的调整n构建新的住房制度构建新的住房制度我国住房制度的演变我国住房制度的演变n售房试验阶段售房试验阶段(19791985)(19791985)n新建住房成本价出售新建住房成本价出售n补贴出售补贴出售n提租补贴试点阶段提租补贴试点阶段(19861988)(19861988)n优惠售房阶段优惠售房阶段(1988(1988年底年底19891989年初年初) )n多种措施并举阶段多种措施并
14、举阶段(1989(1989年底年底1993)1993)n房改深化阶段房改深化阶段(1994(1994年至今年至今) )我国房改中的主要售价方式体现的产权关系我国房改中的主要售价方式体现的产权关系公公有有住住房房售售价价方方式式标准价标准价成本价成本价市场价市场价负担价负担价抵交价抵交价划拨土地使用权划拨土地使用权与国家单位共有的房屋所有权与国家单位共有的房屋所有权1.征地及拆迁补偿安置费征地及拆迁补偿安置费2.勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费3.建安工程费建安工程费4.小区内基础设施费小区内基础设施费5.管理费管理费6.利息利息7.税金税金成本价成本价利润利润地价地价出让土地使用权出让
15、土地使用权房屋所有权房屋所有权划拨土地使用权划拨土地使用权房屋所有权房屋所有权住住宅宅产产权权住房制度改革中利益的调整住房制度改革中利益的调整n住房利益调整的指导思想住房利益调整的指导思想n公平公平n效率效率n保障保障n住房利益协调的原则住房利益协调的原则n保障人们的基本住房权利保障人们的基本住房权利n适当调整既得利益适当调整既得利益, ,合理分配新增利益合理分配新增利益n从长远利益着眼从长远利益着眼, ,兼顾暂时利益兼顾暂时利益n保证全局利益保证全局利益, ,兼顾局部利益兼顾局部利益n住房利益协调策略住房利益协调策略n企业制度改革企业制度改革, ,建立现代企业制度建立现代企业制度n工资制度改革工资制度改革n劳动用工制度改革劳动用工制度改革n金融体制改革金融体制改革n发展住宅市场发展住宅市场构建新的住房制度构建新的住房制度n理顺住房产权关系理顺住房产权关系n停止住房福利实物分配制度停止住房福利实物分配制度, ,实行住房分实行住房分配货币化配货币化n实行公房入市的申报、登记、建档和跟实行公房入市的申报、登记、建档和跟踪管理制度踪管理制度
