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1、从几个典型案例谈物业安全保障义务及风险防范一、典型案例回一、典型案例回顾顾二、物二、物业业安全保障安全保障义务分析分析三、三、物物业公司公司违反安全保障反安全保障义务的法律的法律责任分析任分析四、物四、物业公司安全保障公司安全保障义务法律法律风险的防范的防范讲座内容座内容【案例案例1】广广场喷场喷泉致小孩溺亡泉致小孩溺亡 建建设单位和位和物物业业担担责责30%一天傍晚一天傍晚, ,胡女士胡女士带带着两着两岁岁的女儿小文在某的女儿小文在某超市超市购购物物过过程中程中，女儿走失。后在距超市不到女儿走失。后在距超市不到1010米的米的喷喷泉池内泉池内发现发现了溺水的小文了溺水的小文, ,经抢经抢救无
2、效救无效小文死亡。胡女士小文死亡。胡女士认为认为，导导致女儿溺水的致女儿溺水的喷喷泉泉池是房池是房产产开开发发商和物商和物业业公司所有和管理。公司所有和管理。喷喷泉泉池内的水位略低于人行道池内的水位略低于人行道，且与人行道之且与人行道之间间未未作任何防作任何防护护措施措施, ,开开发发商和物商和物业业公司作公司作为为社区管社区管理者理者, ,应应全面考全面考虑虑景景观设观设施的安全施的安全问题问题, ,由于由于其其疏忽才疏忽才导导致了悲致了悲剧发剧发生。生。为为此此，小文的父母将小文的父母将开开发发商和物商和物业业公司公司诉诉至法院。至法院。法院法院审理理结果果法院法院经审经审理理认为认为,
3、,胡女士没有尽到胡女士没有尽到监护责监护责任任，应对应对小文的死承担主要小文的死承担主要责责任。被告作任。被告作为喷为喷泉池的建泉池的建设设者和管理者者和管理者，在安全在安全问题问题上未尽到上未尽到足足够够的防范的防范义务义务。据此据此，法院一法院一审审判决二被告判决二被告共同共同赔偿赔偿原告医原告医疗费疗费、丧丧葬葬费费、死亡、死亡赔偿赔偿金等金等费费用的用的30%30%，共共计计2.62.6万余元万余元，同同时时共同共同赔偿赔偿原原告精神告精神抚抚慰金两万元。慰金两万元。【案例【案例2】醉酒】醉酒坠楼，物楼，物业受受牵连广州玲霄花园的建广州玲霄花园的建设单设单位位为为广州市玲霄房地广州市玲
4、霄房地产产开开发发有限公司（以下有限公司（以下简简称玲霄公司），玲霄公司称玲霄公司），玲霄公司委托广州市全意物委托广州市全意物业业服服务务公司（以下公司（以下简简称全意公司）称全意公司）提供前期物提供前期物业业服服务务。20102010年年8 8月月3 3日，家住玲霄花园日，家住玲霄花园2121栋栋704704房的房的业业主主罗罗力于凌晨力于凌晨1 1点乘坐点乘坐电电梯到达七楼，梯到达七楼，因因处处于醉酒状于醉酒状态态，不慎从七楼的楼梯，不慎从七楼的楼梯过过道窗口道窗口处坠处坠落到底落到底层层，当，当场场死亡。死亡。20102010年年8 8月月4 4日早上日早上6 6点点3030分左分左右被
5、人右被人发现发现。经过经过法医的初步尸法医的初步尸检检，根据死者的，根据死者的伤伤情判断其情判断其应为应为高高坠坠死亡，通死亡，通过现过现有情况分析排除刑有情况分析排除刑事案件可能。事案件可能。罗罗力可能存在力可能存在踩踩踏窗台、攀附窗框的踏窗台、攀附窗框的行行为为。七楼外窗窗台距楼面的高度。七楼外窗窗台距楼面的高度为为0.850.85米，无任米，无任何防何防护护措施。措施。法院法院审理理结果果罗罗力的妻子黄春香多次向建力的妻子黄春香多次向建设单设单位玲霄公位玲霄公司和全意公司索要司和全意公司索要赔偿赔偿未果后，向法院提未果后，向法院提起起诉讼诉讼，要求被告玲霄公司和全意公司，要求被告玲霄公司
6、和全意公司连连带赔偿罗带赔偿罗力死亡力死亡赔偿赔偿金、金、丧丧葬葬费费、交通、交通费费，合合计计人民人民币币28,362028,3620元。元。两被告在建筑物建两被告在建筑物建设、管理中存在的安全、管理中存在的安全隐患患和无防和无防护措施的原因系次要原因和措施的原因系次要原因和间接原因，接原因，双方双方应根据根据过失的大小和原因力比例各自承担失的大小和原因力比例各自承担相相应的民事的民事责任。任。 【案例【案例3】：】：业主主驱赶小区流浪狗摔残赶小区流浪狗摔残 物管物管赔2万元万元20122012年年6 6月月2121日，一只流浪狗日，一只流浪狗进进入鼓楼洞街的入鼓楼洞街的“鼓楼世家鼓楼世家”
7、小区游小区游荡荡，数次追赶，数次追赶业业主。其主。其间间，恰逢尹女士接儿子小亮放学回家，突然，恰逢尹女士接儿子小亮放学回家，突然，这这只只流浪狗流浪狗蹿蹿到小亮身后，到小亮身后，紧紧追不舍。追不舍。见见儿子有危儿子有危险险，尹女士冲上前，尹女士冲上前驱驱赶流浪狗，在赶流浪狗，在驱驱赶赶过过程中，程中，尹女士在小区公共通道的凹陷尹女士在小区公共通道的凹陷处处跌倒受跌倒受伤伤。事。事后被后被鉴鉴定定为为十十级伤级伤残。尹女士残。尹女士认为认为，物管公司，物管公司负负有不可推卸的有不可推卸的赔偿责赔偿责任，遂将物管公司告上任，遂将物管公司告上法庭，要求其法庭，要求其赔偿赔偿各各项损项损失共失共计计1
8、313万余元。万余元。法院法院审审理理认为认为，作，作为为小区的物小区的物业业管理公司，管理公司，维维持小持小区公共秩序是其区公共秩序是其职责职责。小区出。小区出现现的犬只，如系的犬只，如系业业主主的，物管公司的，物管公司应应当及当及时时通知通知业业主主进进行管理；行管理；对对于无于无法确法确认认所有人而所有人而进进入到小区的流浪狗，物管公司入到小区的流浪狗，物管公司应应当采取有效措施防止意外当采取有效措施防止意外发发生。生。经调经调看看监监控控录录像得像得知，小狗在小区里多次追赶知，小狗在小区里多次追赶业业主，而物管公司都未主，而物管公司都未制止。因此，物管公司在小区的管理中存在一定制止。因
9、此，物管公司在小区的管理中存在一定过过错错，且尹女士受，且尹女士受伤伤也与物管公司工作疏忽有一定也与物管公司工作疏忽有一定联联系，故法院酌定由物管公司承担系，故法院酌定由物管公司承担损损失的失的30%30%。法院。法院认认定尹女士的各定尹女士的各项损项损失共失共计计7 7万余元，物管公司万余元，物管公司应赔偿应赔偿尹女士尹女士2 2万余元。万余元。法院法院审理理结果果【案例案例4】物物业设施施设备致人致人损害的案例害的案例居住在某小区的李先生早晨起来，打算开居住在某小区的李先生早晨起来，打算开车出出门。上上车刚打着火，就听打着火，就听车顶传来一声巨响。前来一声巨响。前挡风玻玻璃被从七楼璃被从七
10、楼顶层滑落下来的外滑落下来的外墙砖砸得面目全非，得面目全非，自己的手部也被玻璃划自己的手部也被玻璃划伤，车顶也被也被砸凹了凹了进去。去。李先生就此事向物李先生就此事向物业进行交涉，他行交涉，他认为，车是在是在小区内出的事，物小区内出的事，物业应该承担承担赔偿责任。但物任。但物业表表示只示只负责对小区内公共小区内公共设施施进行行维修和养修和养护。同。同时，物物业已已经尽了相尽了相应的告知的告知义务。物。物业为避免避免发生生类似事件，已似事件，已经提前在每提前在每栋楼的山楼的山墙上上张贴告示，以告示，以提醒住提醒住户不要把不要把车停到停到墙根附近，所以，物根附近，所以，物业公司公司对此此类事件不事
11、件不应承担承担责任。任。【案例【案例5】深圳玻璃】深圳玻璃夺命案：物命案：物业公司公司赔30%年月年月日深圳小学生日深圳小学生钟小雨小雨经过一幢高一幢高层居民楼居民楼时，被楼上掉下的一，被楼上掉下的一块方形玻璃方形玻璃砸死。其死。其父母将父母将该楼二楼二层以上以上7373家住家住户及物及物业公司公司告上法庭，索告上法庭，索赔7070多多万元。万元。法院法院审理理结果果一一审法院法院认为，没有，没有证据据证明明7373家居民有家居民有过错行行为，不构成共同侵，不构成共同侵权，也不属于共，也不属于共同危同危险行行为，不能因，不能因为找不到具体侵找不到具体侵权人人就要求共同承担就要求共同承担责任。但
12、物任。但物业公司有管理公司有管理疏忽行疏忽行为，因此判决物，因此判决物业公司承担公司承担30%30%的的赔偿责任，任，7373户业主不承担主不承担责任。任。 2008 2008年年1111月月2424日，重日，重庆袁正敏在渝洲新城袁正敏在渝洲新城2 2号楼楼下号楼楼下摆摊经营时被一根从楼上掉下的晾被一根从楼上掉下的晾衣棍衣棍砸在在头上，金属叉上，金属叉头插插进头颅，后，后经鉴定定为轻度智力缺度智力缺损7 7级伤残、左残、左侧肢体不全肢体不全瘫7 7级伤残、残、颅骨缺骨缺损1010级伤残。残。【案例【案例6】重】重庆天降叉衣棍：可天降叉衣棍：可能加害的能加害的业主都主都赔，物，物业未被未被起起诉
13、法院法院审理理结果果重重庆第五中第五中级人民法院二人民法院二审基本基本维持一持一审判决判决结果果九九龙坡区法院一坡区法院一审宣判：宣判：对原告袁正敏的医原告袁正敏的医疗费、住院伙食住院伙食补助助费、护理理费、误工工费、残疾、残疾赔偿金、金、被扶养人生活被扶养人生活费、续医医费、鉴定定检查费、交通、交通费合合计259580.57259580.57元，除被告王艾堂不承担元，除被告王艾堂不承担赔偿责任外，任外，其余其余4848户各各赔偿原告原告43264326元；其余元；其余费用由原告自行用由原告自行承担；承担；驳回原告袁正敏其他回原告袁正敏其他诉讼请求。求。本案中受害者丈夫未起本案中受害者丈夫未起
14、诉小区物管小区物管重重庆东航物管公司。航物管公司。原因是事原因是事发后物管后物管领导多次去医院看望受害者，多次去医院看望受害者，还垫付付了了1 1万元医万元医药费。同。同时，物管公司，物管公司还在每在每栋楼的楼的电梯口梯口贴有警示有警示标志：志：严禁高空抛物。禁高空抛物。【案例【案例7】：抓到小】：抓到小偷追不回追不回车，业主告主告物物业公司，判决物公司，判决物业公司照价公司照价赔偿 20112011年年1 1月，惠城区江北江畔花园月，惠城区江北江畔花园业业主主苏苏先生，先生，发现发现停放在江畔花园内的小停放在江畔花园内的小车车不不见见了，立即了，立即报报案。警方抓案。警方抓获获犯罪嫌疑人，但
15、犯罪嫌疑人，但车辆车辆已无法已无法追回，犯罪嫌疑人更无能力追回，犯罪嫌疑人更无能力赔偿赔偿。经资产评经资产评估事估事务务所所评评估，估，苏苏先生的小先生的小车车被盗被盗时时价价值值2626万多元。万多元。法院法院审理理结果果惠城区法院一惠城区法院一审认审认定定苏苏某某给给物物业业公司公司缴纳缴纳的的150150元元/ /月停月停车费车费，构成保管合同关系，构成保管合同关系，判决物判决物业业公司照价公司照价赔偿赔偿2626万多。万多。物物业公司不服，向惠州市中公司不服，向惠州市中级法院上法院上诉，要求由保要求由保险公司公司赔偿苏先生的先生的损失。失。二二审维持一持一审的判决的判决结果。果。【案例
16、案例8】小区停小区停车场车辆被盗，物被盗，物业公公司作司作为安全保障人承担安全保障人承担20的的损失失20072007年年6 6月，刘某向小区物月，刘某向小区物业公司交公司交纳了了32003200元停元停车费，物，物业公司出具的公司出具的发票票载明：明：“2006“2006年年4 4月至月至20082008年年4 4月的停月的停车管理服管理服务费”。20082008年年1 1月月2121日，刘某将日，刘某将车停放于小区物停放于小区物业公司公司经营管理的牛街西里一区管理的牛街西里一区112112号号车位，后位，后该车被被盗盗丢失。刘某失。刘某认为物物业公司收取停公司收取停车服服务费，对于于车辆丢
17、失失应承担承担责任，遂向法院起任，遂向法院起诉，要，要求物求物业公司公司赔偿车辆损失失费1919万元，万元，车辆购置置税税损失失1.61.6万元。（万元。（资料来源：料来源：人民法院人民法院报2009-12-022009-12-02）法院法院审理理结果果法院法院终审认定双方系服定双方系服务合同关系，物合同关系，物业公司公司应认真履行停真履行停车管理管理义务和和职责，并，并妥善看管刘某的妥善看管刘某的车辆，保障刘某的，保障刘某的车辆安安全不受全不受损害。刘某将害。刘某将车停放在物停放在物业公司公司经营的停的停车场内接受停内接受停车服服务期期间，该车辆丢失，物失，物业公司未能公司未能证明明车辆丢失
18、系刘某失系刘某自身原因造成的，故物自身原因造成的，故物业公司作公司作为安全保安全保障人，障人，应承担承担损害害赔偿责任，任，赔偿刘某刘某4 4万万余元。（全部余元。（全部损失的失的2020）【案例案例9】业主在小区空置房被主在小区空置房被杀害害20012001年明某年明某购买了位于某小区了位于某小区3 3栋303303号住宅并搬人号住宅并搬人该房房屋居住。屋居住。20032003年某夜，两名歹徒从小区后年某夜，两名歹徒从小区后门潜人潜人3 3栋104104房内，房内，观察楼内住察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明出入情况，伺机作案。四日后，明某在某在3 3栋104104房内被房内被该两名歹
19、徒两名歹徒杀害，劫去害，劫去财物若干。破物若干。破案后，两名歹徒被人民法院以故意案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、人罪、抢劫罪，判劫罪，判处死刑。案死刑。案发时3 3栋104104房已售出，房已售出，业主未主未办理入住手理入住手续，钥匙由物匙由物业管理公司保管。物管理公司保管。物业管理公司的管理公司的电工工陈某曾某曾看看见罪犯之一在罪犯之一在3 3栋104104房内出房内出现，但未上前，但未上前进行行检查，亦未告知他人。亦未告知他人。20042004年年4 4月，被害人家属以物月，被害人家属以物业管理公管理公司未尽到物司未尽到物业服服务合同的合同的义务，构成合同，构成合同违约为由，向由，向
20、法院提起法院提起诉讼。法院法院审理理结果果一一审法院依法判决如下：法院依法判决如下：(1)(1)被告物被告物业管理公司管理公司应自自本判决生效之日起本判决生效之日起1010日内支付原告日内支付原告违约赔偿金人民金人民币1010万元。万元。(2)(2)原告的其他原告的其他诉讼请求本院不予支持。求本院不予支持。案件受理案件受理费由原告承担由原告承担78507850元，被告元，被告负担担40004000元。元。二二审法院法院审理理认为，上，上诉人（物人（物业公司）公司）对小区的全小区的全体体业主及物主及物业使用人的人身、使用人的人身、财产安全不安全不负有法定有法定义务、合同、合同约定的定的义务，亦不
21、，亦不负有附随有附随义务，对犯罪行犯罪行为造成本案的危害造成本案的危害结果，根据罪果，根据罪责自自负的原的原则，应由由犯罪分子承担刑事和民事的法律犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上任。上诉人在本案人在本案中已中已认真履行了真履行了物物业管理合同管理合同所确定的所确定的义务，不，不应承担民事承担民事赔偿责任。上任。上诉人主人主张不承担不承担违约损害害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。任的理由成立，本院予以支持。【案例案例10】300多万多万别墅被墅被烧毁 业主向主向物物业公司索公司索赔去年去年1 1月月1111日一日一场大火，在虎大火，在虎门经商的李先生家一商的李先生家一栋300300多万元多
22、万元别墅被火墅被火烧毁。李先生。李先生对面面邻居家的居家的视频监控控显示，他家的示，他家的别墅在当天墅在当天1818时1010分便有大火从室内往外分便有大火从室内往外蹿。1818时1414分，物分，物业公司一保安公司一保安带着一个手提式着一个手提式灭火器赶来，火器赶来，但由于火但由于火势太大，无法展开扑救。太大，无法展开扑救。1818时1818分，物分，物业公司公司的工作人的工作人员把一些消防水把一些消防水带铺到了他家的大到了他家的大门口，但是口，但是直到直到1818时2525分，均不分，均不见有水送有水送过来。另据多位来。另据多位该小区的小区的业主介主介绍称，着火后，物称，着火后，物业公司的
23、工作人公司的工作人员来到着火来到着火别墅墅约5050米的地方，找到了一消火栓。物米的地方，找到了一消火栓。物业公司的人公司的人员竟竟然不知如何打开消火栓，直到在其他然不知如何打开消火栓，直到在其他业主指主指导下，才把下，才把消火栓打开。可是，打开消火栓后，消火栓打开。可是，打开消火栓后，发现水水压低，根本低，根本没有水可没有水可输出。出。【案例案例10】300多万多万别墅被墅被烧毁 业主向主向物物业公司索公司索赔李先生表示，每月向物李先生表示，每月向物业公司支付公司支付682.4682.4元元的管理的管理费，物，物业公司工作人公司工作人员在在处置他家置他家别墅的大火墅的大火时，存在，存在诸多多
24、处置不当之置不当之处，遂向物遂向物业公司提出索公司提出索赔。物。物业公司表示李公司表示李先生家的先生家的别墅着火是他家自己的空墅着火是他家自己的空调造成造成的，物的，物业公司没有公司没有责任，物任，物业公司已公司已为李李先生家提供了先生家提供了临时住所，另外住所，另外还承承诺给予予补偿2 2年物管年物管费。二、物二、物业公司安全保障公司安全保障义务分析分析（一）安全保障义务的概念是指行是指行为人如果能人如果能够合理合理预见他人的人身他人的人身或或财产正在或者将要遭受自己或者与自己正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人有特殊关系的他人实施的侵施的侵权行行为或者犯或者犯罪行罪行为的侵害，要
25、承担的侵害，要承担合理的注意合理的注意义务和和采取合理的措施采取合理的措施，预防此种侵防此种侵权行行为或者或者犯罪行犯罪行为的的发生，避免他人遭受人身或生，避免他人遭受人身或财产损害。害。（二）物（二）物业公司安全保障公司安全保障义务1. 法定义务最低限度的安全保障义务，是一项强制性义务2. 合同义务合同明确约定的安全保障义务3.合同的附随义务条例条例第第47 47 条条“物物业管理企管理企业应当当协助助做好物做好物业管理区域内的管理区域内的安全防范工作安全防范工作。发生安全事故生安全事故时，物，物业管理企管理企业在在采取采取应急措施急措施的同的同时，应当及当及时向有向有关行政管理部关行政管理
26、部门报告，告，协助做好救助工作助做好救助工作。物。物业管管理企理企业雇雇请保安人保安人员的，的，应当遵循国家有关当遵循国家有关规定。定。保安人保安人员在在维护物物业管理区域内的公共秩序管理区域内的公共秩序时，应当履行当履行职责，不得侵害公民的合法，不得侵害公民的合法权益。益。”物物业管理条例管理条例第第4646条条“ “ 对物物业管理区域内管理区域内违反反有关治安、有关治安、环保、物保、物业装装饰装修和使用等方面法律、装修和使用等方面法律、法法规规定的行定的行为, , 物物业服服务企企业应当制止，并及当制止，并及时向有关行政管理部向有关行政管理部门报告。有关行政管理部告。有关行政管理部门在接在
27、接到物到物业服服务企企业的的报告后，告后，应当依法当依法对违法行法行为予予以制止或者依法以制止或者依法处理。理。”条例条例第第5656条条“物物业存在安全存在安全隐患患，危及公，危及公共利益及他人合法共利益及他人合法权益益时，责任人任人应当当及及时维修养修养护，有关，有关业主主应当当给予配合。予配合。”中中华人民共和国侵人民共和国侵权责任法任法（20092009年年1212月月2626日通日通过，20102010年年7 7月月1 1日起施行）第日起施行）第37 37 条条“宾馆、商、商场、银行、行、车站、站、娱乐场所等公共所等公共场所的所的管理人或者群众性活管理人或者群众性活动的的组织者，未尽
28、到安全保者，未尽到安全保障障义务，造成他人，造成他人损害的，害的，应当承担侵当承担侵权责任。任。因第三人的行因第三人的行为造成他人造成他人损害的，由第三人承担害的，由第三人承担侵侵权责任；管理人或者任；管理人或者组织者未尽到安全保障者未尽到安全保障义务的，承担相的，承担相应的的补充充责任。任。”最高人民法院最高人民法院关于关于审理人身理人身损害害赔偿案件适用法案件适用法律若干律若干问题的解的解释(2003(2003年年1212月月4 4日最高人民法院日最高人民法院审判委判委员会第会第12991299次会次会议通通过，20042004年年5 5月月1 1日起施日起施行行) )第六条第六条“从事住
29、宿、餐从事住宿、餐饮、娱乐等等经营活活动或者或者其他社会活其他社会活动的自然人、法人、其他的自然人、法人、其他组织, , 未尽合未尽合理限度范理限度范围内的安全保障内的安全保障义务致使他人遭受人身致使他人遭受人身伤害害, , 赔偿权利人利人请求其承担相求其承担相应赔偿责任的任的, , 人民人民法院法院应予以支持予以支持 。因第三人侵。因第三人侵权导致致损害害结果果发生生的的, , 由由实施侵施侵权行行为的第三人承担的第三人承担赔偿责任。安全任。安全保障保障义务人有人有过错的的, , 应当在其能当在其能够防止或者制止防止或者制止损害的范害的范围内承担相内承担相应的的补充充赔偿责任。安全保障任。安
30、全保障义务人承担人承担责任后任后, , 可以向第三人追可以向第三人追偿。赔偿权利利人起人起诉安全保障安全保障义务人的人的, , 应当将第三人作当将第三人作为共同共同被告被告, , 但第三人不能确定的除外。但第三人不能确定的除外。”重重庆市物市物业管理条例管理条例第五十一条第五十一条 “ “物物业服服务企企业应当建立健全公共秩序当建立健全公共秩序维护制度，制度，协助做好物助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能管理区域内的安全防范工作。未能履行物履行物业服服务合同的合同的约定，定，导致致业主人身、主人身、财产安全受到安全受到损害的，害的，应当依法承担相当依法承担相应的法律的法律责任。任。业主主对
31、人身、人身、财产安全有特殊保安全有特殊保护要求要求的，由的，由业主与物主与物业服服务企企业另行另行约定。定。”2. 合同合同义务合同法合同法第六十条第六十条规定定: : 当事人当事人应当按照当按照约定定全面履行自己的全面履行自己的义务。第一百二十二条。第一百二十二条规定定: : 因因当事人一方的当事人一方的违约行行为, , 侵害侵害对方人身、方人身、财产权益的益的, , 受受损害方有害方有权选择依照本法要求其承担依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。任。“本公司本公司对人身人身伤害、害、财产丢失失概不概不负责”无效3.合同的附随合同的附随义
32、务合同法合同法第第6060条条规定定: :当事人当事人应当遵当遵循循诚实信用原信用原则, , 根据合同的性根据合同的性质、目的和交易目的和交易习惯履行通知、履行通知、协助、保助、保密等密等义务。附随义务（三）物（三）物业公司安全保障公司安全保障义务的内容的内容1.在建筑物、设施、设备方面的安全保障义务2.在管理制度建设方面的安全保障义务3. 在防范、制止违法行为方面的安全保障义务三、物三、物业公司公司违反安全保障反安全保障义务的法律的法律责任分析任分析（一）物业公司违反安全保障义务的直接责任（案例1、2、3、4）（二）因第三人实施不法侵害，物业公司违反安全保障义务的补充责任（案例5、7、8、9、10）（三）物业公司违反安全保障义务侵权责任的过失相抵问题（案例1、2、3、4、10）案例6物业公司没有违反安全保障义务，无责任四、物四、物业公司法律公司法律风险的防范的防范（一）完善物业服务委托合同及其他相关资料（二）完善内部管理1.建立完善的制度2.做好物业接管验收3.制定规范的工作流程（三）加强物业服务人员安全意识、法律意识和职业能力的培训，对物业服务过程留下证据（四）加强业主及使用人的安全意识宣传（五）加强与公安、环境卫生、规划、建设等行政部门的合作与联系（六）购买物业管理责任险
