《商业地产前期策划分析课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产前期策划分析课件（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、世博花园酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报昆明世博新区开发建设有限公司u2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。u2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。u2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目开发方向有了更多的选择性。u为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司，昆明风之铃市场调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责
2、针对房地产市场需求做一份客观的市场调研报告。u成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。前言Contants01昆明房地产市场现状02昆明市房地产区域市场分析03项目宗地分析04项目开发方向建议05单一业态开发经济测算与比较分析06开发强度弹性分析07满容开发业态配备建议08满容开发现金平衡分析09方案优选第一部分昆明房地产市场现状2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场供应洪峰体现在2012-2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市场供应压力昆明一级市场表现注：数据来源于昆明市国土资源局昆明市土地成交以
3、住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况，由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力昆明一级市场表现注：数据来源于昆明市国土资源局高库存时期，市场供求关系严重失衡自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代昆明二级市场分析注：数据来源于昆明市房产信息中心p自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与成交量仍节节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了商品房静态存量也达到了2200万万的惊人数字，
4、是昆明两年的去化量总和！昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明市场表现仍显疲软昆明二级市场分析注：数据来源于昆明市房产信息中心昆明二级市场分析近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期年终促销将拉动成交量；而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活指向性商业昆明商圈分布现状p市中心：三市街主力商圈，为昆明传统商圈，曾是昆明唯一集中商业区，吸引全市及绝大部分来昆外地人。p北市区：片区发展较早，现已形成北辰财富中心、霖雨路及白云路等区域商圈，随重点项目推进，片区商业将有质
5、的飞跃。p南市区：南亚风情第一城代表了区域级商业中心的崛起，未来西山万达广场建成将再次完善片区商业配套。p西市区：西市区尚无区域级商业中心，人民路壹号广场、保利六合、经典双城等大体量商业项目建成，方能使西市区商业大有改观。p东市区：人口密集区处于二环周边，出二环后地势多起伏，人口分布不均，以车市及餐饮等指向性商业为主。p东南片区：现有商业多为专业市场，经商人群众多，商业较有活力，生活商业中心集中于世纪城商圈。 昆明现有商圈分布图商圈专业市场万达广万达广场红星国星国际白云路商圈白云路商圈世博园板块自身商业匮乏世博园板块自身商业匮乏依赖主城及北市区商圈依赖主城及北市区商圈昆明商业发展趋势昆明商业格
6、局高新区商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世纪城商圈南市区商圈巫家坝城市副中心市中心商圈东市区商圈市中心外扩商圈北京路沿线是昆明发展最密集的商业商务圈。本案处于世博板块核心区域，片区植被覆盖较多，整体偏静，且地势起伏，交通条件一般，从主城范围来看属于边缘，不利于人流聚合及大型商业体存活。南市区是目前昆明新兴商业最为集中的区域，代表了昆明城市的发展方向。近两年运营商业中心概况本案同德昆明南屏街商圈南亚风情商圈云路中心万达广场爱琴海银海尚御融城金阶公园1903七彩metown欣都龙城欣都龙城开业时间：2013年12月18日商业体量：8万项目特色：地铁商业、北市区较成熟商圈昆明广场开业时间：2014年
7、12月12日商业体量：9万项目特色：二环物业、北京路、地标建筑七彩metown开业时间：2013年5月25日商业体量：5.6万项目特色：一环物业、俊发品牌、人口基数大云路中心开业时间：2015年3月29日商业体量：3.5万平方米项目特色：一环物业、品相高端万达广场开业时间：2013年10月31日商业体量：12万平方米项目特色：全国知名、全业态覆盖、地标建筑银海尚御开业时间：未开业商业体量：4.5万平方米项目特色：邻里商业、街铺与地下商业结合融城金阶开业时间：2015年2月5日部分开业商业体量：5万平方米项目特色：城市综合体、城投品牌爱琴海开业时间：2014年12月20日商业体量：16万平方米项
8、目特色：双MALL形式、业态丰富、红星品牌公园1903开业时间：2015年1月23日商业体量：22万平方米项目特色：金格奥特莱斯、环境优秀、外立面独特昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万左右，属于区域型商业中心，5万以内的小型MALL目前经营状况不佳昆明市房地产市场环境总结昆明房地产市场预判p2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到1100万、1700万、1800万，而当期市场去化量仅达到700-1100万左右，进而产生了巨量库存；p2014年土地市场成交已明显下降，根据住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构
9、促进房地产市场平稳健康发展的通知要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。p目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由于市场新增供应减少，后市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。p昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激烈、商业物业供应严重过剩，此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。昆明商业发展趋势p 昆明总体商业主线呈
10、北南东南方向延伸，局部地点有区域级服务中心；p新兴购物中心、商业街区大量入市，商业投资、运营风险加大。良好的商业定位、规划设计及招商运营水平等能提高项目价值，拉升项目售价，降低开发风险。p目前商业过剩情况较为明朗，写字楼整体租金、出租率下降明显，投资客愈发稀少。第二部分昆明市房地产区域市场分析昆明市板块划分及属性新贵区域、中高端物业为主传统富人区，低密物业为主区域级商业中心分布密集区域竞争激烈市中心核心地带区域相对封闭，发展相对落后区域逐步成熟，人口涌入较多板块位置较偏，客户认可度不高区域竞争激烈，主要面向刚需市场环境佳，心理距离远，竞争较为激烈昆明发展较活跃区域，客群基数大昆明高端住区之一，
11、已有多年无新高端项目供应空港服务性物业新兴区域，区位及环境有一定优势，中低密项目为主区域发展较慢，内生客群市场主要依赖内生客群市场，区域相对独立区域竞争激烈，外来客群涌入较多大学城及昆明行政中心拉动，投资客为主昆明未来商业区主要集中于主城、南市区及东南片区，西市区及北市区也将逐渐形成规模昆明各区域商业供应量昆明写字楼公寓供求情况写字楼公寓产品供应逐年递增，而去化率则大幅下降，单纯依靠市场去化压力巨大注：数据来源于昆明市房产信息中心昆明商业供求情况商铺产品整体去化率较低，2014年去化率有所回升，年均去化介于30-40万之间注：数据来源于昆明市房产信息中心项目名称物业类型预售证时间供应（万）去化
12、（万）面积去化率去化周期（月）月均去化（）均价（元/）霖霖岚国国际写字楼2013.10.258.156.4779.38%223000前期预售0.8万0.9-1.3万中企万派中企万派中心中心写字楼2014.6.131.80.8346%155501-1.4万云路中心云路中心写字楼2013.11.151.66 1.51 90.65%188401.4-2万人民路壹人民路壹号广号广场写字楼2013.9.180.87 0.72 82.09%203601.1-1.5万保利六合保利六合写字楼2014.2.274.17 0.4310.3%173201.8-2.4万昆明广昆明广场写字楼2013.12.279.29
13、 6.5 70%1836001-2.5万南悦城南悦城写字楼2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3万红星国星国际写字楼2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2万广福城广福城写字楼2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1万合合计58.7832.0254.47%昆明主要在售写字楼项目供求分析写字楼市场去化月均400-1000，需要大幅调低售价引入大客户资源提升去化量项目名称物业类型预售证时间供应（万）去化（万）面积去化率去化周期（月）月均去化（）均价（元/）保利六合保利六合精装公寓2013.8.27.30 3.
14、45 47.25%25138012000-13000大宥城大宥城公寓2014.9.90.97 0.66 67.82%12550前期16000现12000协信学府天协信学府天地地公寓2014.5.161.32 0.91 68.64%146507500-8500绿地大城地大城天地天地公寓2014.12.122.88 0.50 17.36%77008500-9500南悦城南悦城精装公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300简装7000H公寓公寓精装复式2014.5.202.21.2355.9%1488016000万科金域万科金域国国际公寓2013.7.293.272.09
15、63.9%25830毛坯5500装修6200中天城理中天城理想中心想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合合计28.7711.6339%昆明主要在售公寓项目供求分析2014年后上市公寓项目月均去化约700，多数项目比前期售价下调30%左右项目名称物业类型预售证时间供应（万）去化（万）面积去化率去化周期（月）月均去化（）均价（元/）润城第一城第一大道大道商铺2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5万南悦城南悦城商铺2014.11.243.140.5918.8%415005-6万（无公摊）红星国际红星国际商铺2014.3.282.030
16、.9245.3%185101.8-7万广福城广福城商铺2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5万保利六合保利六合商铺2013.8.22.13 0.74 34.70%213502-12万昆明广昆明广场商铺2013.12.278.04 1.46 18.22%178601.6-5万协信学府信学府天地天地商铺2013.12.90.98 0.83 84.78%174901.2-5.5万大宥城大宥城商铺2014.9.96.19 1.05 17.03%715002-10万霖霖岚国国际广广场商铺2013.10.250.840.223.8%191001-7万中企万派中企万派中心中心商
17、铺2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5万合合计29.877.3924.7%昆明主要在售商铺产品供求分析商铺售卖情况普遍较差，月均去化500左右，去化周期较长高标写字楼租售价格项目名称每平米月租金（元）均价（元/）云路中心云路中心90-14016000东方首座方首座140-16025000-29000万达双塔万达双塔18000保利六合保利六合20000同德昆明广同德昆明广场15025000欣都欣都龙城城120-15017000-23000金平果商金平果商务中心中心10015000-17000俊俊发中心中心140顺城城100-13024000-30000蓝光昆光昆仑中心
18、中心90-140目前昆明主要高标写字楼平均租金120元/月，市面均价17000-22000元/，大客户及内部成交仅为市场价50-70%，部分项目由于市场去化不佳，推行“以租代售”政策万科白沙万科白沙润园园洋房：精装均价洋房：精装均价11000元元/别墅墅22000元元/俊俊发盛唐城盛唐城高高层：均价：均价7500元元/云云润天阳天阳高高层：7000元元/洋房：洋房：12000元元/ 清水佳湖雅居清水佳湖雅居小高小高层：6600元元/世博首岸世博首岸大平大平层：均价：均价14000元元/银海白沙郡海白沙郡洋房：均价洋房：均价7800-9000元元/商商铺2-3万万/紫紫东苑苑小高小高层：均价：均
19、价5800-6500元元/朝九晚五朝九晚五高高层：均价：均价7500元元/世博里世博里地下商地下商铺：均价：均价13000元元/（带12年返租）年返租）写字楼价格待定写字楼价格待定本案本案本案地缘竞争关系区域参考平台价：区域参考平台价：联排别墅：联排别墅：20000-22000元元/洋房：洋房：9000-12000元元/高层住宅：高层住宅：7500元元/写字楼写字楼:5A16000元元/公寓：暂无（参考金尚俊园公寓：暂无（参考金尚俊园8500；参；参考花之城（精装高返租考花之城（精装高返租13000）p本案处于世博核心区，受用地规划限制，地理区位及片区特性影响较大，与其他周边项目可比度极低；p
20、地缘圈外主要为城中村项目，产品以高层住宅及大体量综合商业为主；p地缘圈内东白沙河区域与本案区域条件相仿，以洋房、别墅物业为主；地地缘竞争度争度较高高核心核心竞争圈争圈云山村云山村项目目白白龙寺寺项目目世博生世博生态城低碳中心城低碳中心5A写字楼：写字楼：16000元元/本案区位及用地条件与区域外本案区位及用地条件与区域外项目相目相似度极低，似度极低，竞争关系争关系较弱弱状态项目名称项目类型占地（亩） 建面（万）容积率与本案竞争关系待售世博里商业、写字楼459.51.25在售世博生态城低碳中心写字楼4614.392.99在售云润天阳高层、洋房、公寓、商住9223.272.5在售清水佳湖雅居小高层
21、172.513.131.41在售盛唐城住宅、商业、写字楼、公寓727.992254.9在售世博首岸住宅409.272.5在售白沙郡洋房、别墅150181.19在售白沙润园洋房、别墅300301.2在售紫东苑住宅160171.19在售朝九晚五住宅10520.61.99潜在云山村项目住宅、商业、写字楼、公寓289874潜在白龙寺项目住宅、商业、写字楼、公寓154544.5本案地缘竞争关系区域项目主要在售住宅类产品，但各类型商业、商务产品规划均有，本案需找市场差异化切入点片区二手房市场情况项目名称类型面积（） 单价（元/） 总价（万元）世博生态城别墅27419000520世博生态城独栋4852060
22、01000博园邻里叠加26417500460世博生态城飞行的树海洋房9111500105项目名称类型面积（）月租（元） 月租金/（元）世博生态城依山邻里联排别墅2571200047世博生态城双拼3001600053世博生态城独栋5003000060片区别墅二手房单价约2万元/，独栋售价相对偏低主要受总价影响，每平米月租金约50-60元注：可供本案参考的公寓、写字楼租售样本缺乏第三部分项目宗地分析周边配套盘龙区人民医院西南林业大学云波小学世博园金殿青云小学金实小学联盟小学解放军533医院家乐福麦德龙超市欣都龙城北辰财富中心明通小学北辰校区北市区医院中汇商业广场天详小学理工大学延安医院北区分院云南
23、妇女儿童医院家乐福园博花鸟世博车市p项目隶属于世博板块，但该板块的最大劣势就为配套极度匮乏。p商业购物消费需求基本在半径三公里外，商业非常稀缺。p医疗资源基本能保证就医需求但并不丰富p较于资源较为匮乏，小学教学质量较低，中学几乎没有。p较近的商业类型物业基本都为专业市场，如园博花鸟市场、世博车市等。p本项目周边基本为高档别墅住宅小区，交通基本靠自驾车，所以对附近资源需求也较低，可接受较远配套。地块现状及指标容积率：1.2建筑密度：40%限高：40M用地面积：56.7亩p地块形状不规则，破差12米，地质稳定，增加后期规划设计和施工建造的难度。但为低容产品的摆放提供高差条件，利用坡差可打造较为错落
24、的建筑调性。p地块内现有建筑物，较为老旧。后期项目启动需协调拆迁、安置等后续工作增加项目开发周期及难度；p项目毗邻世博园，优资自然资源能很好拉动腹地物业价值；p四周均有道路，施工车辆进出，施工废料处理较为容易。建筑建筑中心绿地建筑建筑210180230280p容积率1.2代表本项目可以出现的产品类型较为丰富，别墅、商街、公寓、小高层等均有条件p限高40M，因容积率小于1.2的限制，实际造成的影响较小p56.7亩用地面积，项目为较小地块，开发体量较小，资金压力较小，比较灵活指向性商业风情化产品中高端方向基地属性用地性质用地性质商业商务商业商务世博园核心区世博园核心区 知名度高知名度高自然环境自然
25、环境绿色氧吧绿色氧吧规划控制规划控制低密物业低密物业基地属性梳理地块规模地块规模精品小盘精品小盘区域认知区域认知富人区富人区交通人流交通人流不利普通商业不利普通商业世博园核心资源p品牌知名度p大环境配套p游客资源p片区发展潜力基地小结基地小结板块价值本案位于昆明东北板块的中心，属于世博园板块，传统别墅板块区，板块资源优势较大，资源占有价值较高；周边配套变化项目周边医疗配套、教育配套，商业配套、休闲配套较为稀缺；区域内自然人口稀薄，商业氛围不够浓郁，商业业态多为高档餐饮，私密娱乐等具有较强指向性；道路及交通优势项目周边道路通达，公共交通便捷，距离地铁站较近，交通优势明显；地块板块内大盘相继开发，
26、未来商业建成开业、小区入住率提高将共同炒热片区，本案在区域影响力也将得以提升。开发判研基地内部现存建筑增加开发周期和难度，坡差增加产品多样性，项目自然资源的利用对地块腹地产品价值拉动较大；基地小结充分利用项目自然优势和板块优势开发板块稀缺物业-创造有一定风情感、高体验式的叫嚣产品 1、依托世博园核心区优势2、打造片区“稀缺精品楼盘”3、提高项目调性，在产品宣传和服务上做文章4、借助展示和服务实现品牌落地和价值传递减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会依依托托区区域域资资源源环环境境优优势势
27、，结结合合项项目目特特点点和和产产品品优优势势，打打造造片片区区精精品品项项目目，树树立立片区标杆！片区标杆！S优势优势1、开发商品牌及世博园知名度、开发商品牌及世博园知名度2、区域自然环境优异，毗邻世博园、区域自然环境优异，毗邻世博园3、地块体量不大，适于做精品、地块体量不大，适于做精品4、区域公共交通体系发达，片区未来发展、区域公共交通体系发达，片区未来发展潜力巨大潜力巨大W劣势劣势1、周边传统商业氛围较弱，核心地缘客、周边传统商业氛围较弱，核心地缘客户稀薄户稀薄2、地块道路通达性不佳；、地块道路通达性不佳；3、商业用地性质与区域接受度匹配度较、商业用地性质与区域接受度匹配度较低；低；O机
28、会机会T威胁威胁1、昆明商业、商务市场库存巨量；、昆明商业、商务市场库存巨量；2、市场投资、自用客群已大幅减少；、市场投资、自用客群已大幅减少；3、片区在售及潜在项目有大量商业待售。、片区在售及潜在项目有大量商业待售。SWOT分析1、世博园核心区探索转型升级；、世博园核心区探索转型升级；2、项目容积率有一定空间往低密方向开发、项目容积率有一定空间往低密方向开发，规避市场竞争红海；，规避市场竞争红海；3、国家政策对房地产行业积极扶持，政策、国家政策对房地产行业积极扶持，政策利好不断利好不断利利用用世世博博园园核核心心区区规规划划，充充分分展展示示好好片片区区未未来来规规划划发发展展，突突出出项项
29、目稀缺感与投资价值。目稀缺感与投资价值。结结合合世世博博园园景景区区资资源源打打造造项项目目特特有有产产品品，借借势势周周边边项项目目配配套套资资源源，以以及及项项目目独独特特性性，削削弱弱劣劣势势，打打动客户。动客户。充充分分利利用用区区位位优优势势及及设设计计资资源源，进进行行产产品品及及区区位位差差异异化化竞竞争争，主主打打区区域域“稀缺别墅稀缺别墅”，区别其他项目。，区别其他项目。项目SWOT分析第四部分项目开发方向建议【商务公寓商务公寓&办公办公】【主题商业及商墅主题商业及商墅】【投资投资&居住公寓居住公寓】购物中心购物中心居居 住住商商 务务商商 业业标准写字楼标准写字楼服务公寓服
30、务公寓LOFT主题商业主题商业邻里中心邻里中心别墅别墅高端办公高端办公商业会所商业会所投资投资&居住公寓居住公寓项目定位方向建议符合条件的物业类型方向一：旅游购物风情商街优势项目用地属性为商业用地，经济指标条件与开发物业匹配度较高；商业产品开发强度较低且溢价空间较大，可实现高利润产出；商街形式多样且具有较强吸纳能力，结合旅游资源效果好；劣势以昆明近期一级土地供应市场来看，供地均为商业用地属性，现昆明市场商业配比及存量远超服务人群需求，商业不仅从存量、投资市场均存在严重客群面问题；商业产品虽溢价空间较大，但可售性较差，固有资产仅为账面产值，难以实现现金利润转化；风情商街多需充足固定人口作为支撑，
31、且对开发商要求较高，需长期运管方能实现；项目定位方向建议需游客资源支撑项目定位方向建议方向二：总部基地商务园区优势相比常规高密商务而言项目1.2容积率、建筑40米限高，可规划出较为高端的低密商务办公产品；项目所处板块及区域规划与低密园林式办公匹配度较高，物业可与酒店、公寓等同类物业进行转换；劣势纵观昆明商务市场由于现有存量远盛于需求量，已沦为普遍低价无市的尴尬局面；区域没有传统办公氛围，且交通、通达性与办公客群诉求相违背；物业市场客群稀薄且面临同区域类似项目直面竞争，项目若以商务定性将陷入僵局；商务市场过饱和项目定位方向建议方向三：商务商业别墅区优势项目所处板块及区域规划较为支持该类物业，通过
32、物业营销推广可有效对整盘形象气质进一步提升；通过官邸类商墅兼顾商务与私家别墅双重属性，从而拓宽市场满足高端客群需求；劣势物业体量产出较少，综合考虑地价及成本费用还需进行经济论证物业经济可行性；物业规划设计要求较高，接受该类物业人群属窄众客群，由于总价原因导致购买门槛较高；物业除产品本身外还需公共产品及大环境、软性服务等对物业作为强支撑；容积率无法做满第五部分单一业态开发经济测算与比较分析单一业态经济测算业态利润率比选业态利润率比选从上表可看出除公寓/写字楼外，商业及别墅物业利润率相近，因此项目以经济角度出发应以低密物业为导向；为确保账面经济效益有效转化，项目重点在于产品货系分配的合理性；备注：
33、此轮测算将土地成本按零计算，不代表实际利润产出，仅用于业态排序甄选。因而利润率偏高，若加入土地成本因素考虑，利润率需20%才可保证项目开发安全。双拼双拼 独栋独栋 商业商业 联排联排 公寓公寓/写字楼写字楼（单亩/零地价）业态优选对比物业类型物业类型容积率容积率总建面（）总建面（）售价预估售价预估（万元（万元/）总销售额总销售额（万元）（万元）建安成本建安成本（元（元/）其它开发成本其它开发成本（元（元/）成本合计成本合计（万元）（万元）单亩利润额单亩利润额（万元）（万元）利润率利润率独栋0.3200 2.8560 35007083 212 348 62.20%双拼0.45300 2.4720
34、 35005268 263 457 63.47%联排0.75500 21000 35004288 389 611 61.06%商业0.8533 1.8960 30003942 370 590 61.44%公寓办公2.21467 0.851247 30002070 744 503 40.35%联排联排 商业商业 公寓办公公寓办公 双拼双拼 独栋独栋业态利润额比选业态利润额比选业态优势比选通过以上折线图进行分析独栋、双拼别墅均属单亩建筑面积少，利润率高的物业；商业及联排别墅单亩面积产出与利润产出大致相同；酒店公寓为单亩建筑体量大、经济效益相对较差物业，由经济性出发因尽量少配；项目用地性质为商业用地
35、，故而可考虑比选物业受到局限，仅能从别墅、商务、商业角度进行考虑；随产品方案容积率增加，利润上升状况并不明显！相反，利润率下降严重产品业态建议业态利润客群面市场稀缺度商业独栋双拼联排公寓/写字楼业态各项权重分析业态各项权重分析商业体量需根据项目需求程度切实规划，综合考虑其市场需求及自持可能；公寓/写字楼产品根据甲方诉求具体考虑，随容积率升高，在零地价条件下，项目利润率明显下降，产品去化风险也将增高。综合项目自身条件、市场、经济预算多重因素考虑，产品业态建议以低密类别墅为主或优先选择！为提高项目经济效益，应考虑容积率突破手法设计，在相同的业态标准下，尽量提升容积率。第六部分开发强度弹性分析项目开
36、发风险提示综合分析：通过不同容积率模拟规划经济效益对比发现，若以全别墅产品进行规划，项目开发利润较为乐观；相比以满容积率1.2为目标配置公寓写字楼产品，项目开发强度增加，虽利润额增加，但利润率大幅度缩减；说明项目风险加大。建议若以经济、可售等角度进行综合考虑必须降低容积率才能有效确保项目开发合理性，若满容开发，在目前投资客缺乏的市场条件下，高容产品销售难以保证。在不同容积率比选下，计入1.06亿地价成本，在R=0.75时利润率最优容积率0.30.450.7511.2总成本2245325331324083471737600账面产值3136040320560005367056341利润率28%37
37、%42%35%33%第七部分满容开发业态配备建议产品配比建议满容配比建容配比建议满容规划建议：项目若考虑满足规划，公寓、写字楼为填充容积率产品，由于综合效益较低，应按照最低配比进行规划；低密物业注重产品的价值感建立；分布物业类型建筑面积（）销售面积（）预估单价(元/)账面产值（万元）自持率（%）可售产值（万元）地上商业15001500.001800027000%2700独栋商墅10301030.002800028840%2884双拼商墅20602060.002400049440%4944联排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/写字楼2966229662.0085
38、00252130%25213小计地上总建面44552445525634156341住宅下车位地下停车位14257 358140000/个50120%5012小计地下总建面14257 50125012合计总建筑面积58809 6135361353项目开发总成本45510 整盘现金销售总额61353开发周期现金收益15843 开发周期现金利润率25.8%第八部分满容开发现金平衡分析项目现金平衡建议现金平衡建议现金平衡建议：项目低密物业全部销售，可快速回流大量开发资金；同期销售部分公寓及写字楼，当销售面积达到58%时，项目总投入与销售收入基本持平，实现现金平衡。分布物业类型建筑面积（）销售面积（）预
39、估单价(元/)账面产值（万元）销售率（%）售卖产值（万元）地上商业15001500.00180002700100%2700独栋商墅10301030.00280002884100%2884双拼商墅20602060.00240004944100%4944联排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/写字楼2966229662.0085002521358%14623小计地上总建面44552445525634145751住宅下车位地下停车位14257 358140000/个50120%0小计地下总建面14257 50120合计总建筑面积58809 6135345751项目
40、开目开发总成本成本45510 现金金销售售总额45751自持部分自持部分酒店公寓酒店公寓/写字楼自持面写字楼自持面积（）（）12458车位（个）位（个）358现金平衡金平衡注：按现金平衡要求，项目将自持注：按现金平衡要求，项目将自持1.25万酒店公寓万酒店公寓/写字楼。车位可写字楼。车位可完全自持完全自持。第九部分方案优选方案优选p在测算不同业态项目收益率的基础上，必须从市场销售的角度综合考虑产品开发方向。p由于市场对世博片区“富人居住区”的认知一直未变（在该片区长期未推出房地产项目的同时，滇池度假片区高品质楼盘层出不穷，导致世博片区认知的唯一性被打破）。p我们认为方向三这样“低强度，高品质，
41、多种使用功能的结合”的商务商业别墅最能凸显宗地价值，同时也能与“世博里”商业项目形成互补。p由于产品的数量不多，造成一定的稀缺性，销售风险也最小。项目定位方向建议方向一：旅游购物风情商街方向二：总部基地商务园区方向三：商务商业别墅区优点：优点：p项目定位主题方向明确，账面利润高缺点：缺点：p需要甲方强大资源配合，长期运管p市场售卖难度大优点：优点：p资源环境与定位较为匹配，适合中高端办公缺点：缺点：p昆明写字楼市场过饱和，售卖周期长p产品形式单一优点：优点：p资源环境与定位较为匹配，产品形式丰富，账面利润高p弥补区域市场空白，跳出同质化竞争圈，可售性强缺点：缺点：p容积率无法做满，主题定位不明
42、晰从市场售卖角度及项目安全性方向出发市场可进入时期建议整体市场库存压力，特别是商业商务物业，在未来2-3年内均不乐观，如本案以商墅物业为主，则可避免同质化竞争，应速推售卖抢占市场客户商业市场竞品供应入市入市时机建机建议2016年年进入开入开发，年底至，年底至2017年初售年初售卖2016-2017新增商业供应减少2012-2013商业用地成交7352亩2014-2015商业用地成交2415亩同比下降67%2016-2017周边城中村改造项目，预计将有公寓、写字楼供应常规商业、商务产品同质化竞争加剧以差异化产品入市，可极大降低市场风险该报告仅仅是利用排除的方法来规避了一些产品风险，但是市场定位和
43、产品定位的大量工作还需要进一步深入研究。为了保证项目开发的成功，公司除了继续与昆明金石保持接触外，也同时邀请了世博兴云房地产有限公司的专家一起对金石公司的报告作出研判，兴云地产专家也对“商墅”这个业态开发方向表示了认同，但是对具体产品定位及开发强度选择方面有较大差异。昆明金石与世博兴云都分别表示非常愿意参与项目工作甚至是与新区公司合作开发该项目。两个公司的高层均与新区公司领导通过会议的形式做了深入交流，分别开始就合作模式，合作深度拟定方案并于近期报新区公司参考。后续工作谢谢1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊
44、喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓
45、，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开
46、了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌
47、倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更
48、多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持
49、的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是
50、阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去
51、。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，
52、想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己想要的东西，要么奋力直追，要
53、么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、只要有坚强的意志力，就自然而然地会有能耐、机灵和知识。2、你们应该培养对自己，对自己的力量的信心，百这种信心是靠克服障碍，培养意志和锻炼意志而获得的。3、坚强的信念能赢得强者的心，并使他们变得更坚强。4
54、、天行健，君子以自强不息。5、有百折不挠的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是无敌的物质力量有更强大的威力。6、永远没有人力可以击退一个坚决强毅的希望。7、意大利有一句谚语：对一个歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子我现在按照这一公式拙劣地摹仿为：对一个要成为不负于高尔基所声称的那种“人”的要求，首先是意志、意志和意志。8、执着追求并从中得到最大快乐的人，才是成功者。9、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。10、发现者，尤其是一个初出茅庐的年轻发现者，需要勇气才能无视他人的冷漠和怀疑，才能坚持自己发现的意志，并把研究继续下去。11、我的本质不是我的意志的结果，相反，我的意志是我的本质的结果，因为我先有
55、存在，后有意志，存在可以没有意志，但是没有存在就没有意志。12、公共的利益，人类的福利，可以使可憎的工作变为可贵，只有开明人士才能知道克服困难所需要的热忱。13、立志用功如种树然，方其根芽，犹未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后叶，叶而后花。14、意志的出现不是对愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一个更高的意识水平上。15、无论是美女的歌声，还是鬓狗的狂吠，无论是鳄鱼的眼泪，还是恶狼的嚎叫，都不会使我动摇。16、即使遇到了不幸的灾难，已经开始了的事情决不放弃。17、最可怕的敌人，就是没有坚强的信念。18、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。19、意志若是屈从，不论
56、程度如何，它都帮助了暴力。20、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。21、意志坚强，就会战胜恶运。22、只有刚强的人，才有神圣的意志，凡是战斗的人，才能取得胜利。23、卓越的人的一大优点是：在不利和艰难的遭遇里百折不挠。24、疼痛的强度，同自然赋于人类的意志和刚度成正比。25、能够岿然不动，坚持正见，度过难关的人是不多的。26、钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的，所以才能坚硬和什么也不怕。我们的一代也是这样的在斗争中和可怕的考验中锻炼出来的，学习了不在生活面前屈服。27、只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。28、立志不坚，终不济事。29、功崇惟志，业广惟勤。30、一个崇高的目标，只要不渝地追求，就会居为壮举；在它纯洁的目光里，一切美德必将胜利。
