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1、土地估价技术报告写作要点土地估价技术报告写作要点 中国土地勘测规划院中国土地勘测规划院 邹晓云邹晓云 010-66562981基本内容：基本内容：说说明明估估价价行行为为什什么么而而作作，包包括括为为谁谁而而作作、为为什什么么经经济济行行为为而而作作、发挥什么具体作用，其中：发挥什么具体作用，其中：谁谁，经经济济行行为为主主体体，如如，被被授授权权经经营营的的国国有有企企业业、抵抵押押中中的的银银行行等等（不不能能简简单单认认为为是是委委托托方方，很很多多时时候候并并不不与与委委托托方方一一致）致）经经济济行行为为，如如：出出让让、转转让让、抵抵押押、作作价价入入股股、清清算算、征征收收补偿
2、、课税等补偿、课税等具具体体作作用用，具具体体指指估估值值在在经经济济活活动动中中的的效效力力，如如，价价值值参参考考、价值依据、价值鉴证等。价值依据、价值鉴证等。 另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。 估价目的估价目的容易出现的错误：容易出现的错误：估估价价标标的的不不符符合合土土地地处处分分的的有有关关规规定定，例例如如不不能能交交易易、抵抵押押、转转让让或或者者不不能能被被征征收收征征用用的的土土地地，不不能能出出现现相相对对应应的的评评估估目目的；的；出现两个估价目的；出现两个估价目的；表述不清、混乱表述不清、混乱。 估价
3、目的估价目的基本内容：基本内容：说说明明估估价价行行为为的的依依据据，包包括括，法法律律政政策策依依据据、技技术术依依据据、估估价价对象鉴别依据、现场调查资料等对象鉴别依据、现场调查资料等容易出现的错误：容易出现的错误：头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少少项、不全少项、不全涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期法律及政策调整后没有更新法律及政策调整后没有更新缺乏针对性缺乏针对性 估价依据估价依据基本内容：基本内容：估估价价基基准准日日说说明明所所估估价价值值的的时时间间点点；估估价价日日
4、期期说说明明估估价价行行为为的的时间期限。时间期限。容易出现的错误：容易出现的错误：擅自确定估价基准日擅自确定估价基准日估估价价基基准准日日与与估估价价目目的的不不符符合合，如如抵抵押押评评估估基基准准日日设设置置超超前前估价日期估价日期 基准日与估价日期不分基准日与估价日期不分 基准日和估价日期基准日和估价日期基本内容：基本内容： 对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程度、年期、权利类型、价值类型等。度、年期、权利类型、价值类型等。 地价定义地价定义容易出现的错误：容易出现的错误：将将地地价价定定义义理理解解为为是是可可以以随
5、随意意设设定定的的，导导致致与与实实际际情情况况不不一一致致，如如，现现状状为为工工业业用用地地，委委托托方方要要求求测测算算改改变变为为商商业业服服务务业业用用地地后后的的地地价价，而而该该区区域域规规划划为为单单纯纯的的工工业业园园区区，所所以以是是错误的，不可凭空设定。错误的，不可凭空设定。地地价价定定义义与与后后面面的的估估价价没没有有衔衔接接（误误认认为为设设定定相相同同价价值值就就相相同）同）地类设定不合规定（依据新的规程）地类设定不合规定（依据新的规程）多宗地时没有分情况设定（应该分类处理）多宗地时没有分情况设定（应该分类处理）层次不清层次不清少项少项地价定义地价定义基本内容：基
6、本内容：表达所估价值大小，包括价值量、单位、币种等。表达所估价值大小，包括价值量、单位、币种等。容易出现的错误：容易出现的错误：表达不规范、错误表达不规范、错误缺乏估价结果一览表缺乏估价结果一览表罗嗦罗嗦估价结果估价结果基本内容：基本内容：（1 1）对对于于估估价价结结果果说说明明的的关关键键点点，主主要要是是估估价价的的前前提提条条件件和和假假设设条件（不属于估价师判断能力之内的），包括：条件（不属于估价师判断能力之内的），包括：估价对象所在市场为正常市场（估价对象所在市场为正常市场（公正、公开、公平、均衡）公正、公开、公平、均衡）估价对象能够得到合法估价对象能够得到合法估价对象是持续利用的
7、估价对象是持续利用的现现行行关关于于估估价价的的有有关关规规定定法法律律能能够够有有利利于于客客观观估估价价（如如基基准准地地价的修正体系的科学性、地价指数的客观性等）价的修正体系的科学性、地价指数的客观性等） 估价报告和估价结果的使用估价报告和估价结果的使用（2 2）对对于于估估价价报报告告使使用用说说明明的的关关键键点点，主主要要是是一一些些限限制制性性条条件件，包包括括：使使用用者者、使使用用目目的的、估估价价对对象象市市场场环环境境变变化化、估估价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告及估值等。价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告及估值等。（3 3）对于资料来源的说明，包括途径、确
8、认过程、真实性、）对于资料来源的说明，包括途径、确认过程、真实性、取得时间、形式等取得时间、形式等 （4 4）其其它它一一些些特特殊殊情情况况的的说说明明（估估价价师师打打破破常常规规的的一一些些处处理）。理）。 估价报告和估价结果的使用估价报告和估价结果的使用问题：问题：有有一一些些无无关关的的内内容容（主主要要原原因因是是不不清清楚楚特特殊殊说说明明的的作作用用和和重重要性）要性）不合理说明不合理说明模板化，与估价过程中的情况不一致模板化，与估价过程中的情况不一致 估价报告和估价结果的使用估价报告和估价结果的使用基本内容：基本内容：土地登记状况土地登记状况说说明明是是否否登登记记，登登记记
9、时时间间，登登记记机机关关，以以及及对对查查证证行行为为描描述述（需需要要到到登登记记机机关关查查证证，没没有有登登记记的的要要对对估估价价对对象象的的来来源源及及有有关原因进行说明）关原因进行说明）记记录录土土地地登登记记有有关关信信息息，包包括括地地籍籍图图号号、宗宗地地号号、登登记记证证书书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；记记录录的的权权属属人人及及权权属属性性质质、他他项项权权利利等等，并并对对登登记记机机关关记记载载的与土地有关的历史情况进行说明。的与土地有关的历史情况进行说明。 估价对象描述估价对象描述
10、土地权利状况土地权利状况权权利利的的来来源源，包包括括时时间间、方方式式、过过程程描描述述、目目的的、有有关关批批准准等等、费费用用及及支支付付情情况况，是是否否有有违违规规或或者者违违法法的的情情况况，是是否否仅仅仅仅适用于地方规定；适用于地方规定；权权利利的的状状况况，包包括括类类型型、年年期期、他他项项权权利利及及限限制制因因素素、相相关关的附加约定等；的附加约定等；对土地取得过程和历史权利状况进行简述；对土地取得过程和历史权利状况进行简述；说明实际情况与证载状况是否有冲突。说明实际情况与证载状况是否有冲突。 二、如何认识划拨土地使用权价格二、如何认识划拨土地使用权价格土地利用状况土地利
11、用状况说说明明土土地地规规划划条条件件，特特别别是是待待开开发发土土地地，应应详详细细说说明明规规划划设设计指标（许可的和限制的）；计指标（许可的和限制的）；说说明明土土地地实实际际利利用用情情况况，包包括括用用地地布布局局、容容积积率率、土土地地利利用用率等（是否满足规划，或者是否突破规划），率等（是否满足规划，或者是否突破规划），说说明明建建构构筑筑物物详详细细情情况况等等（建建筑筑物物的的用用途途、合合法法性性及及建建设设时时间、修建过程以及目前状态等）；间、修建过程以及目前状态等）；说说明明土土地地及及建建筑筑物物的的经经营营管管理理状状况况，如如土土地地的的闲闲置置时时间间，建建筑物
12、的经营产业及收入状况等。筑物的经营产业及收入状况等。说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。最佳利用分析。最佳利用分析。 估价对象描述估价对象描述问题：问题：太简单太简单没有查询和调查没有查询和调查多宗地时表格化（要逐宗地描述，或者是归类描述）多宗地时表格化（要逐宗地描述，或者是归类描述） 估价对象描述估价对象描述 基本内容：基本内容：一般因素一般因素（一般以城市为对象描述）（一般以城市为对象描述）介介绍绍城城市市区区位位及及综综合合影影响响力力指指标标（地地理理位位置置、行行政政级级别别、定定位、人口、土地面积，及发展限制因素等）位、人口、土地面积，及
13、发展限制因素等）城市产业政策及对房地产产业的影响城市产业政策及对房地产产业的影响土土地地资资源源状状况况、城城市市规规划划，以以及及城城市市土土地地政政策策对对房房地地产产产产业业的影响的影响房房地地产产市市场场环环境境、市市场场走走向向及及市市场场潜潜力力，以以及及所所处处周周期期与与历历史阶段等。史阶段等。 地价影响因素分析地价影响因素分析区区域域因因素素（一一般般以以土土地地所所在在区区域域为为描描述述对对象象，行行政政区区域域或或者社会经济区域，或者是一个商区、居住社区等）者社会经济区域，或者是一个商区、居住社区等）区区域域位位置置以以及及在在城城市市中中的的影影响响力力，包包括括人人
14、口口、社社会会经经济济状状况况、规规划划条条件件、产产业业集集聚聚度度、优优势势资资源源与与环环境境条条件件等等对对房房地地产产需需求求的影响的影响区域交通设施与估价对象的关系及对其价格的影响，区域交通设施与估价对象的关系及对其价格的影响， 基础设施与估价对象的关系及对其价格的影响基础设施与估价对象的关系及对其价格的影响公共设施与估价对象的关系及对其价格的影响公共设施与估价对象的关系及对其价格的影响 地价影响因素分析地价影响因素分析个别因素个别因素（以宗地位对象描述）（以宗地位对象描述）宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响宗宗地地的的具具体体用用
15、途途、面面积积规规模模和和使使用用限限制制情情况况及及其其对对价价格格的的影影响响宗地的形状、宽度、深度等状况及其对价格的影响宗地的形状、宽度、深度等状况及其对价格的影响宗地的地质、地下水、土壤等状况及其对价格的影响宗地的地质、地下水、土壤等状况及其对价格的影响宗地的环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响宗地的环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响宗地的临街状况及其对价格的影响宗地的临街状况及其对价格的影响宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响宗地的建筑物状况及其对价格的影响宗地的建筑物状况及其对价格的影响 地价影响因素分析地价影响因素分析问题
16、：问题：泛泛而谈，没有针对性（模式化）泛泛而谈，没有针对性（模式化）不谈对价格的影响程度不谈对价格的影响程度头重脚轻（一般因素多，个别因素少）头重脚轻（一般因素多，个别因素少）与估价过程中矛盾与估价过程中矛盾 地价影响因素分析地价影响因素分析基本内容：基本内容：体现与估价对象相关的原则体现与估价对象相关的原则体现与估价目的相关的原则体现与估价目的相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则问题：问题：选择不得当，与估价目的及估价方法相协调选择不得当，与估价目的及估价方法相协调模板化，缺乏针对性模板化，缺乏针对性 估价原则估价原则基本内容：基本内容：要对估价对象进行一般
17、方法适应性分析，要对估价对象进行一般方法适应性分析，对所能获得的资料进行分析对所能获得的资料进行分析对适用但又不能够选择的方法进行排除说明对适用但又不能够选择的方法进行排除说明确定估价思路及选择方法确定估价思路及选择方法对所选择的方法进行基本的介绍对所选择的方法进行基本的介绍估价方法选择估价方法选择问题：问题：方方法法选选择择不不得得当当（与与估估价价目目的的或或估估价价对对象象情情况况不不符符、不不采采用用最适当方法、采用过期的基准地价等）最适当方法、采用过期的基准地价等）选择依据阐述不充分选择依据阐述不充分看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）
18、只用一种方法只用一种方法模板化模板化 估价方法选择估价方法选择比较案例选择比较案例选择说说明明案案例例选选择择的的原原则则与与思思路路（说说明明案案例例分分布布范范围围、案案例例总总数数、最后选择案例数量、选择的理由等）最后选择案例数量、选择的理由等）对案例进行介绍（具体位置、对案例进行介绍（具体位置、对对案案例例本本身身进进行行简简要要分分析析（重重点点是是交交易易情情况况及及勘勘察察中中获获得得的的信息）信息）案例分布图及照片（附后）案例分布图及照片（附后） 选用市场比较法估价选用市场比较法估价问题：问题：看不到选择的过程和理由看不到选择的过程和理由案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假案例
19、描述不详细，经不起推敲，甚至作假案例个数不够、时间过早案例个数不够、时间过早多宗地用相同的案例多宗地用相同的案例案例的交易类型、区位相差较大，但没有说明理由案例的交易类型、区位相差较大，但没有说明理由 选用市场比较法估价选用市场比较法估价可比因素选择。可比因素选择。基本内容：基本内容：列出选择的因素并简单说明理由列出选择的因素并简单说明理由对对每每一一因因素素进进行行内内涵涵说说明明（比比如如，商商业业繁繁华华度度用用商商业业用用地地选选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）问题：问题：没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）
20、没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）漏漏掉掉重重要要因因素素（注注意意必必选选的的内内容容：交交易易时时间间、交交易易情情况况、交交易方式、土地使用年限）易方式、土地使用年限）内涵不清内涵不清 选用市场比较法估价选用市场比较法估价因素条件说明及说明表编制因素条件说明及说明表编制基本内容：基本内容：因素条件整理分析说明（概括）因素条件整理分析说明（概括）列表列表问题：问题：具体、量化程度不够具体、量化程度不够判断与前后文不对应，甚至矛盾判断与前后文不对应，甚至矛盾地价指数依据不够地价指数依据不够交易情况一般设定为交易情况一般设定为“正常正常”，但找不到真正的正常证据，但找不到真正的正常
21、证据普遍没有文字说明普遍没有文字说明 选用市场比较法估价选用市场比较法估价因素修正系数因素修正系数基本内容：基本内容：系系数数确确定定的的说说明明（比比较较标标的的、系系数数类类型型、系系数数衰衰减减方方式式、总总系数的计算方法等）系数的计算方法等）列表列表问题：问题：系数确定随意系数确定随意区域因素和个别因素修正系数没有考虑总系数的计算方法区域因素和个别因素修正系数没有考虑总系数的计算方法没有文字说明没有文字说明土土地地形形状状、面面积积规规模模、坡坡度度等等因因素素的的系系数数编编制制概概念念化化，不不考考虑当地特点和具体用途的特点。虑当地特点和具体用途的特点。 选用市场比较法估价选用市场
22、比较法估价总收益确定总收益确定基本内容：基本内容：说说明明土土地地收收益益的的类类型型（土土地地，房房地地一一体体？）、方方式式（出出租租，还是经营？）还是经营？）说明土地实际经营收益状况（高低？是否稳定？）说明土地实际经营收益状况（高低？是否稳定？）说明土地周边平均收益情况及确定方法（案例？标准？）说明土地周边平均收益情况及确定方法（案例？标准？）说说明明土土地地收收益益确确定定方方法法（案案例例？标标准准？）及及相相关关参参数数（比比如如利用率、出租率等）利用率、出租率等）说明计算并确定总收益（具体过程）说明计算并确定总收益（具体过程） 选用收益还原法估价选用收益还原法估价问题：问题：数据
23、来源依据不充分数据来源依据不充分不采用客观收益不采用客观收益收收益益来来源源方方式式不不恰恰当当（比比如如，百百货货商商场场、酒酒店店、工工业业企企业业等等，是通过自营产生收益，采用出租方式计算收益就是不恰当）是通过自营产生收益，采用出租方式计算收益就是不恰当）客客观观收收益益确确定定方方法法过过于于简简单单（如如客客观观收收益益的的测测算算过过程程没没有有采采用用市场比较法求证过程）市场比较法求证过程）忽忽略略合合理理的的衍衍生生收收益益，或或考考虑虑不不合合理理的的收收益益（如如租租赁赁过过程程中中承承租租方方所所支支付付押押金金的的利利息息收收益益、企企业业经经营营生生产产过过程程中中的
24、的副副产产品品销销售售收益）收益）简单使用合同租金数据简单使用合同租金数据 选用收益还原法估价选用收益还原法估价费用及参数确定费用及参数确定基本内容：基本内容：根据土地收益的类型，说明费用的类型根据土地收益的类型，说明费用的类型说明土地实际经营费用状况说明土地实际经营费用状况说明土地周边平均费用情况及确定方法（案例？标准？）说明土地周边平均费用情况及确定方法（案例？标准？）说明计算并确定总费用（具体过程）说明计算并确定总费用（具体过程）问题：问题：费用与收益方式不对应，或不合理费用与收益方式不对应，或不合理不采用客观费用不采用客观费用费用确定没有依据费用确定没有依据费用的确定过程没有清晰的说明
25、费用的确定过程没有清晰的说明 选用收益还原法估价选用收益还原法估价说明：说明：1 1、几种用地方式下对应的土地费用为：、几种用地方式下对应的土地费用为：（1 1）土土地地租租赁赁中中主主要要考考虑虑：土土地地使使用用税税（因因使使用用和和租租赁赁而而缴缴纳纳的的有有关关税税费费）、管管理理费费（指指管管理理人人员员的的薪薪水水及及其其他他费费用用）、土土地地维维护护费费及及其其他他费费用（例如给排水及道路的修缮费等）。用（例如给排水及道路的修缮费等）。（2 2）房房地地出出租租中中主主要要考考虑虑：经经营营管管理理费费、维维修修费费、保保险险费费、税税金金、房房屋屋折折旧旧费费等等。对对房房屋
26、屋折折旧旧费费的的扣扣除除往往往往存存在在争争议议，扣扣除除此此项项后后土土地地还还原原利利率率取取值值要要对对应应降降低低；另另因因为为收收益益是是客客观观收收益益，所所以以计计算算折折旧旧时时应应采采用用代代表此种类型的房屋的平均重置成本价。表此种类型的房屋的平均重置成本价。（3 3）经经营营性性企企业业主主要要考考虑虑剥剥离离销销售售成成本本、销销售售费费用用、经经营营管管理理费费用用、销销售税金及附加、财务费用及经营利润。售税金及附加、财务费用及经营利润。（4 4）生生产产性性企企业业主主要要考考虑虑剥剥离离生生产产成成本本、销销售售费费用用、管管理理费费用用、销销售售税税金及附加、财
27、务费用及企业利润。金及附加、财务费用及企业利润。 选用收益还原法估价选用收益还原法估价土地还原率确定土地还原率确定基本内容：基本内容：说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域说明土地还原率的影响因素说明土地还原率的影响因素说明土地还原利率的确定方法说明土地还原利率的确定方法说明土地还原利率确定方法选择有关参数说明土地还原利率确定方法选择有关参数计算土地还原利率计算土地还原利率问题：问题：过于简单，没有依据过于简单，没有依据缺乏背景分析缺乏背景分析没有推算过程没有推算过程 选用收益还原法估价选用收益还原法估价说明：说明：（1 1）在在使使用用土土地地租租金
28、金推推算算土土地地价价格格时时，土土地地还还原原利利率率可可直直接接采采用用土土地地租租售售比比：土土地地租租金金（扣扣除除相相关关税税费费）与与土土地地价价格格（扣扣除除相相关关税税费费）之之间的比率。间的比率。（2 2）安安全全利利率率加加风风险险调调整整值值法法：即即：还还原原利利率率安安全全利利率率+ +风风险险调调整整值值。安安全全利利率率可可选选用用同同一一时时期期的的一一年年期期国国债债年年利利率率或或银银行行一一年年期期定定期期存存款款年年利利率率；风风险险调调整整值值应应根根据据估估价价对对象象所所处处地地区区的的社社会会经经济济发发展展和和土地市场、土地用途等状况对其影响程
29、度而确定，一般取土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定，一般取3535。（3 3）投投资资风风险险与与投投资资收收益益率率综综合合排排序序插插入入法法：将将社社会会上上各各种种相相关关类类型型投投资资，按按它它们们的的收收益益率率与与风风险险大大小小排排序序，然然后后分分析析判判断断估估价价对对象象所所对对应的范围，确定其还原利率。应的范围，确定其还原利率。选用收益还原法估价选用收益还原法估价不动产总价估算不动产总价估算基本内容：基本内容：说明不动产状态（土地，房地一体？）说明不动产状态（土地，房地一体？）说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析说明不动产规划条件和实际利用状况
30、，并进行最佳利用分析说明不动产实际价格状况（出售？还是出租？，是否稳定？）说明不动产实际价格状况（出售？还是出租？，是否稳定？）说明不动产周边平均价格水平说明不动产周边平均价格水平说说明明不不动动产产价价格格确确定定方方法法（案案例例？标标准准？）及及相相关关参参数数（比比如利用率、出租率等）如利用率、出租率等）说明计算并确定不动产价格具体过程说明计算并确定不动产价格具体过程 采用剩余法估价采用剩余法估价问题：问题：不对不动产最佳利用状态进行分析不对不动产最佳利用状态进行分析土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求不对市场进行分析（应该是一个平稳的市场）
31、不对市场进行分析（应该是一个平稳的市场）不不动动产产价价格格确确定定方方法法过过于于简简单单（如如没没有有采采用用市市场场比比较较法法求求证证过程）过程）直接使用不动产自身的销售价格直接使用不动产自身的销售价格直接使用现在的市场价格直接使用现在的市场价格使用单价进行剩余使用单价进行剩余 采用剩余法估价采用剩余法估价开发成本估算开发成本估算基本内容：基本内容：说明成本的构成说明成本的构成说明土地实际开发成本状况说明土地实际开发成本状况说明土地周边平均成本状况及确定方法（案例？标准？）说明土地周边平均成本状况及确定方法（案例？标准？）说明计算并确定总成本具体过程说明计算并确定总成本具体过程问题：问
32、题：费用少项费用少项不采用客观成本不采用客观成本成本确定没有依据成本确定没有依据成本的确定过程没有清晰的说明成本的确定过程没有清晰的说明采用剩余法估价采用剩余法估价利息计算利息计算基本内容：基本内容：说明开发周期的确定过程说明开发周期的确定过程说明利率的确定过程（注意基准日利率的稳定性）说明利率的确定过程（注意基准日利率的稳定性）说明利率的计算方式（单利？复利？）说明利率的计算方式（单利？复利？）说明计算利率具体过程说明计算利率具体过程问题：问题：利率确定过程简单利率确定过程简单地价不计算利息地价不计算利息 采用剩余法估价采用剩余法估价利润计算利润计算基本内容：基本内容：说明所在区域市场开发利
33、润总体情况说明所在区域市场开发利润总体情况说明利润计算方法及计算基数说明利润计算方法及计算基数说明利润率影响因素，并确定利润率说明利润率影响因素，并确定利润率说明计算利率具体过程说明计算利率具体过程问题：问题：利润率确定过程简单利润率确定过程简单利润率与计算基数不匹配利润率与计算基数不匹配缺乏市场情况分析缺乏市场情况分析 采用剩余法估价采用剩余法估价说明：说明：开开发发利利润润通通常常按按照照一一定定基基数数乘乘以以相相应应的的利利润润率率来来估估算算。开开发发利利润的计算基数和相应的利润率主要有以下润的计算基数和相应的利润率主要有以下4 4种：种：(1)(1)计计算算基基数数土土地地取取得得
34、成成本本+ +开开发发成成本本，相相应应的的利利润润率率可可称称为为直接成本利润率，即：直接成本利润率，即：直接成本利润率开发利润直接成本利润率开发利润/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本）开发成本）(2)(2)计计算算基基数数= =土土地地取取得得成成本本+ +开开发发成成本本+ +管管理理费费用用+ +销销售售费费用用，相相应应的的利利润润率率可可称称为为投投资资利利润润率率，即即：投投资资利利润润率率开开发发利利润润/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用）销售费用）采用剩余法估价采用剩余法估价(3) (3) 计计算算基基数
35、数土土地地取取得得成成本本+ +开开发发成成本本+ +管管理理费费用用+ +销销售售费费用用+ +投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：成成本本利利润润率率= =开开发发利利润润/ /（土土地地取取得得成成本本+ +开开发发成成本本+ +管管理理费费用用+ +销售费用销售费用+ +投资利息）投资利息）(4)(4)计计算算基基数数开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值( (售售价价) )，相相应应的的利利润润率可称为销售利润率，即：率可称为销售利润率，即：销售利润率销售利润率= =开发利润开发利润/ /开发完成后的房地产价值开发完成后的房地
36、产价值实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。采用剩余法估价采用剩余法估价土地取得费估算土地取得费估算基本内容：基本内容：说明土地取得历史说明土地取得历史说说明明估估价价对对象象所所在在区区域域土土地地取取得得的的主主要要模模式式（征征用用农农地地？拆拆迁迁？购买？），并确定估价对象选择的土地取得模式？购买？），并确定估价对象选择的土地取得模式说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成说说明明估估价价对对象象所所在在区区域域取取得得费费用用平平均均水水平平及及确确定定依依据据（案案例例？标准？）标准？）说明估价对
37、象自身实际发生的费用说明估价对象自身实际发生的费用说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程 采用成本逼近法估价采用成本逼近法估价问题：问题：土地取得模式选择不恰当土地取得模式选择不恰当不使用客观费用不使用客观费用土土地地取取得得费费用用包包含含有有其其它它非非土土地地费费用用（如如大大型型建建筑物）或不恰当的费用筑物）或不恰当的费用依据不足依据不足只计算，不解释只计算，不解释采用成本逼近法估价采用成本逼近法估价土地开发费估算土地开发费估算基本内容：基本内容：说明土地实际开发程度、土地取得时开发程度及开发历史说明土地实际开发程度、土地取得时开发程度
38、及开发历史说说明明所所在在区区域域土土地地开开发发的的费费用用构构成成，并并确确定定估估价价对对象象的的开开发发费用过程费用过程说明所在区域开发费用平均水平及确定依据（案例？标准？）说明所在区域开发费用平均水平及确定依据（案例？标准？）说明估价对象自身实际发生的开发费用水平说明估价对象自身实际发生的开发费用水平说明各项开发费用客观水平计算过程及总开发费用计算过程说明各项开发费用客观水平计算过程及总开发费用计算过程说明开发期限说明开发期限采用成本逼近法估价采用成本逼近法估价问题：问题：土地开发费用与开发程度不匹配土地开发费用与开发程度不匹配开发程度与地价内涵不匹配开发程度与地价内涵不匹配不使用客
39、观开发费用不使用客观开发费用土地开发费用包含有其它非开发费用土地开发费用包含有其它非开发费用依据不足依据不足采用成本逼近法估价采用成本逼近法估价土地增值估算土地增值估算基本内容：基本内容：说明所在区域市场土地开发增值的总体情况说明所在区域市场土地开发增值的总体情况说明影响估价对象增值的主要因素，并确定土地增值率说明影响估价对象增值的主要因素，并确定土地增值率说明土地增值计算方法及公式说明土地增值计算方法及公式说明计算土地增值的具体过程说明计算土地增值的具体过程问题：问题：土地增值率确定过程简单土地增值率确定过程简单土地增值理解错误土地增值理解错误缺乏市场情况分析缺乏市场情况分析 采用成本逼近法
40、估价采用成本逼近法估价成本逼近法中的区位因素和个别因素修正成本逼近法中的区位因素和个别因素修正基本内容：基本内容：说明介绍估价对象在测算区域的相对位置说明介绍估价对象在测算区域的相对位置说明影响估价对象价格的主要区位因素和个别因素说明影响估价对象价格的主要区位因素和个别因素说明修正方法及公式说明修正方法及公式说明各因素修正系数的确定过程及依据说明各因素修正系数的确定过程及依据说明修正的具体过程说明修正的具体过程问题：问题：不修正不修正依据不充分依据不充分 采用成本逼近法估价采用成本逼近法估价基准地价简介基准地价简介基本内容：基本内容：说明估价使用的基准地价的制定时间、发布者及可使用性说明估价使
41、用的基准地价的制定时间、发布者及可使用性说明基准地价基准日、内涵说明基准地价基准日、内涵说明通过基准地价计算地价的方法、公式及有关事项说明通过基准地价计算地价的方法、公式及有关事项问题：问题：不介绍不介绍介绍过多，没有针对性介绍过多，没有针对性不对可使用性进行分析不对可使用性进行分析 采用基准地价系数修正法估价采用基准地价系数修正法估价估价对象基准地价的确定估价对象基准地价的确定基本内容：基本内容：说说明明估估价价对对象象的的用用途途，并并说说明明对对应应的的基基准准地地价价所所覆覆盖盖的的范范围围，以及分级（或区段）和基准地价情况以及分级（或区段）和基准地价情况说说明明估估价价对对象象的的位
42、位置置，并并说说明明所所对对应应的的级级别别（或或区区段段）及及其其基准地价基准地价确定估价对象的基准地价水平确定估价对象的基准地价水平问题：问题：超范围使用超范围使用不说明不说明 采用基准地价系数修正法估价采用基准地价系数修正法估价估价对象修正体系确定估价对象修正体系确定基本内容：基本内容：说明并列出基准地价公布的修正体系表说明并列出基准地价公布的修正体系表说说明明估估价价对对象象情情况况并并与与基基准准地地价价比比较较，并并编编制制估估价价对对象象因因素素系数说明表系数说明表确定开发程度、交易期日、容积率等修正系数确定开发程度、交易期日、容积率等修正系数列出详细计算过程列出详细计算过程问题：问题：修正系数与其它估价方法中不一致修正系数与其它估价方法中不一致 采用基准地价系数修正法估价采用基准地价系数修正法估价基本内容：基本内容：列出各种方法估价的结果，并分别进行评价列出各种方法估价的结果，并分别进行评价说明计算平均价格的方法和权重说明计算平均价格的方法和权重计算平均地价并列出结果计算平均地价并列出结果说明对结果进行可靠性、方法逻辑性和现实性的分析情况说明对结果进行可靠性、方法逻辑性和现实性的分析情况说明最后确定的评估结果说明最后确定的评估结果问题：问题：权重不合理权重不合理缺乏结果分析缺乏结果分析结果表达不规范结果表达不规范 地价确定地价确定谢 谢
