《物业管理接管验收工作指引.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理接管验收工作指引.ppt（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理接管验收工作指引物业管理接管验收工作指引培训提纲培训提纲u新建物业新建物业接管验收的概念接管验收的概念u新建物业移交流程新建物业移交流程u新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求u新建物业新建物业水电表移交工作指引水电表移交工作指引u新建物业移交异议情况处理办法新建物业移交异议情况处理办法u从使用看设计与施工从使用看设计与施工 为尽快发挥投资效益，地产公司按接管验收应具为尽快发挥投资效益，地产公司按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以房合同约定入伙日期之前两个月左右以接
2、管验收邀请接管验收邀请函函形式通知物业公司进行接管验收；形式通知物业公司进行接管验收； 依据新建房屋依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于510个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录以审核并记录新建房屋具备接管验收条件审核单新建房屋具备接管验收条件审核单、编制编制新建物业接管验收工作安排新建物业接管验收工作安排，并回复是否同意，并回复是否同意接管验收；接管验收； 如同意接管验收，即物业公司与地产公司签定如同意接管验收，即物业公司与地产公司签定新建房屋交接责任书新建房屋交接
3、责任书，约定时间验收；，约定时间验收；新建物业新建物业接管验收的概念接管验收的概念 新建物业新建物业接管验收的概念接管验收的概念 物业公司按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档物业公司按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，案，对不合格项目向地产提出整改要求对不合格项目向地产提出整改要求；地产公司配合物；地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。交。 物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。使用功能为主的验收。接管的接管的内容包括：资料、
4、房屋本体、内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。新建物业移交流程新建物业移交流程 工作要点及流程：工作要点及流程：1、在项目具备移交条件后，项目管理部编制、在项目具备移交条件后，项目管理部编制新建物业资料移交清单新建物业资料移交清单和和新建新建物业实体移交清单物业实体移交清单; 与物业服务中心协调移交时间。与物业服务中心协调移交时间。2、物业服务中心核对竣工资料及验收：按、物业服务中心核对竣工资料及验收：按新建物业资料移交清单新建物业资料移交清单核对资料，核对资料，并签署。移交资料包括：产权资料复印件、施工技术资料、竣工图、机电类
5、设并签署。移交资料包括：产权资料复印件、施工技术资料、竣工图、机电类设备保修卡施工说明及随机资料。备保修卡施工说明及随机资料。3、新建物业实体移交要求：住宅及商铺、新建物业实体移交要求：住宅及商铺,集中交付前集中交付前5天完成移交，填写天完成移交，填写钥匙移钥匙移交清单交清单；具备独立使用功能的专项工程；具备独立使用功能的专项工程(电梯、变配电、水泵等电梯、变配电、水泵等)：在完成专：在完成专项验收后，提前办理移交；配套设施：按土地合同约定的时间移交公共部位、项验收后，提前办理移交；配套设施：按土地合同约定的时间移交公共部位、室外园建工程室外园建工程(包括道路、车库、绿化、室外照明等包括道路、
6、车库、绿化、室外照明等)：最晚在集中交付前：最晚在集中交付前5天天移交完毕；移交完毕；4、机电设备类：高低压变配电系统、消防系统、智能化系统、各种设备机房（包、机电设备类：高低压变配电系统、消防系统、智能化系统、各种设备机房（包括水泵房、风机房、电梯机房、发电机房等）最晚于交付前括水泵房、风机房、电梯机房、发电机房等）最晚于交付前15天完成移交；因天完成移交；因项目分期开发，部分设施设备房、系统工程不能移交的另外特例处理。项目分期开发，部分设施设备房、系统工程不能移交的另外特例处理。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求入户门入户门 ：门扇开启灵活，不碰擦
7、，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求内墙面内墙面 表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密
8、实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求地面地面 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，无大小头，表面无麻面，斜面一条线。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收标准和要
9、求接管验收标准和要求阳台阳台: 除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求卫生间、厨房间卫生间、厨房间: 墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。厨房、卫生间地漏高出地坪0.51cm，卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给
10、水进户阀门开启灵活，排水管每户洁具留口位置准确，地漏口位置正确，清扫方便；排水管安装完毕后；应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净；所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求塑钢门窗塑钢门窗 门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。业主房屋户内业主房屋户内新建物业新建物业接管验收
11、标准和要求接管验收标准和要求配电箱配电箱 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。开关、插座开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网） 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。业主房屋业主房屋新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求空调、雨落管空调、雨落管 按
12、规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不大于2m。立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。所有管道不堵不漏，排水通畅。雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。业主房屋业主房屋新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求避雷带避雷带 避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆钢焊接搭接倍数为的6倍双面焊。全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。房屋土建类房屋土建类新建物业
13、新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求物业管理用房：物业管理用房： 天花抹灰、压光，墙身抹灰、压光；地面为结构板。仓库、值班室：仓库、值班室： 天花刮内墙腻子，刷白色涂料(若在地下室，做法同地下车库)墙身刮内墙腻子，地面抹平、压光，不起砂。监控中心：监控中心：天花刮内墙腻子，刷白色涂料；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面浅色地转300*300，踢脚线100高，安装防静电地板排气配备和房间面积相匹配的空调。水泵房：水泵房：天花刮外墙腻子，刷外墙白色涂料，安装能承重2T的挂钩；墙身刮外墙腻子，刷外墙白色涂料；水箱有水位显示装置及水箱水位报警装置；排水沟要有匹配的排水沟并安装超高水位报警装置；地
14、面浅色地转300*300，踢脚线300高，设备四周贴黄色警示作用的条形瓷砖；排气配备和房间面积相匹配有定时功能的排气扇房屋土建类房屋土建类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求配电房：配电房：天花刮内墙腻子，刷白色涂料，配电室上方不得设置排水管、排污管、伸缩缝；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面浅色地转300*300，踢脚线100高，铺贴绝缘垫，如配电房旁边是水泵房应彻600MM高水泥墩；排气配备和房间面积相匹配有定时功能的排气扇。电梯机房：电梯机房：天花刮内墙腻子，刷白色涂料，安装能承重2T的挂钩；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；排气配备和房间面积相匹配有定时功能的排气扇；地面浅色地
15、转300*300，踢脚线100高，电梯转动部件四周贴黄色警示作用的条形瓷砖。发电机房：发电机房：天花按环保要求做隔音板；墙身按环保要求做隔音板；烟道排烟道的噪音不影响业主，排烟不影响小区环境；地面浅色地转300*300。水表、电表房：水表、电表房：墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面抹平、压光，不起砂，各水表井内需设置地漏，强弱电井需有50MM以上的门槛。风机房风机房：天花刮内墙腻子，刷白色涂料；墙身刮内墙腻子，刷白色涂料；地面抹平、压光，不起砂。房屋土建类房屋土建类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求架空车库：架空车库：天花刮外墙腻子，刷涂料(颜色按设计要求做)；墙身按设计要求做
16、；地面按设计要求做；设施私家车位牌、划线、道闸、车位锁、车挡、行车标识、警示标识。天面、天台：天面、天台：天面平整，排水畅通；每单元天台设置一个承重量500kg的钢制挂钩。外立面、围墙：外立面、围墙：外立面平整、清洁，同类涂料或装饰砖色彩一致，无流坠；各类护栏安装牢固，刷漆按工艺要求做防锈处理，无脱漆、锈蚀现象；管道安装垂直，各种构件安装牢固。公共设施类公共设施类 新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求沟渠池井：沟渠池井：沟、渠、井水泥收口平整规范，畅通无堵塞；沟、渠、井盖平稳无松动，盖板无破损，无脱漆、锈蚀现象，盖板有项目logo，并标识功能；雨水收集口靠路边，收口完好；雨水蓖
17、子完好无锈蚀井内四壁水泥收口完好，底部水泥抹平收口，井内排水管口切割整齐，与四壁水泥面平齐。道路：道路：路面平整，砖石无破损、无松动，洗石米路面无水泥污染、无开裂，接口完整，人行路面砖应为防滑砖。路面排水畅通，不积水、无淤塞。划线、行车标识、警示标识齐全。清洁设施：清洁设施：垃圾桶、果皮箱合理配置，符合设计要求垃圾中转站（垃圾房）内有清洗水源、排水功能和通风设施，异味不影响住户清洁取水口为下沉式（可以设计在雨水井内），并安装独立水表，收口平整规范，周边硬化，排水通畅。绿化设施绿化设施:下沉式绿化取水口，排水通畅，收口平整规范，周边硬化，绿化用水安装独立计量表花槽、花坛保证排水通畅，有防堵措施，
18、不影响美观排水坡恰当，无积水；无建筑垃圾；草皮土壤厚度不低于10CM乔、冠木姿态、长势良好，草皮杂草少于5%，植物无病虫害有绿化苗木清单，植物的品种、规格、数量符合合同要求。公共设施类公共设施类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求照明设施：照明设施：各类灯具、开关完好，无电线裸露；有灯具分布清单，并与实际相符室外公共照明采用定时开关控制，楼梯间照明应采用节能感应开关控制。游泳池：游泳池：泳池形状应便于救生员监控，避免遮挡视线强制喷淋装置应与浸脚池分开水泵前须配毛发过滤器、软接、异径管等泳池循环管道上的各阀门施工规范，便于维修更换阀门，且排水系统应能排尽泳池的水，还应有补水阀门游
19、泳池吸尘口、排水口设有安全防护网泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，数量合理泳池周边应设置救生圈，照明应足够。机电设备类机电设备类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求供配电系统：供配电系统：电器回路：电器回路：导线间和导线对地间的绝缘电阻值须大于0.5兆欧；漏电开关短路保护、 过载保护动作可靠。配电柜：配电柜：所装电器元件齐全完好，安装位置正确、牢固；所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；柜及电缆管道安装完后，作好封堵；操作及联动试验正确。电缆：电缆：电缆规格符合规定，排列整齐无机械损坏；标志牌应装设正确、清晰；进入配电房电缆与墙面及地面接口处应做好防水处
20、理。发电机：发电机：试运行30分钟情况正常，市电发电装置切换正常发电机油箱的进油口应设置在地面且方便通车、加油的位置发电机组应配备两组蓄电池且能够自由转换，并有防止短路的接头套。发电机消声器应符合国家规定，排放烟管高度及出口应按国家符合国家规范要求。机电设备类机电设备类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求给排水系统：给排水系统： 1、给排水管道走向整齐有序，管码符合规范要求。 2、各类泵运行无异常声音进户水压应保证家用热水器能正常点火。 3、水管接头联接牢固、密封，经打压试验无渗漏。 4、给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。滚动轴承最高温度不得超过70，滑
21、动轴承不能超过60。机电设备类机电设备类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求消防系统：消防系统：1、消防、喷淋泵能正常投入使用，消防管网无渗漏。2、报警装置、联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、消防对讲、紧急广播、送风排烟设施等功能正常。3、所有消防主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，所有消防阀门、开关应标明控制区域。4、防火门能正常使用，闭门器完好无损。测试疏散指示灯，停电时能够显示。5、防主机/消防联动柜备用电池组正常, 消防主机接地良好；查询主机面板上故障显示，没有任何故障，各风阀处于正常位置；能在主机上启动/停止消防泵，测试烟感、温感正常；消防主机及联动柜的
22、各接线端子紧固。6、检查打印机能正常打印，打印结果是否清晰；测试设备房消防对讲电话, 通话音质良好；测试广播、麦克风，功放功能正常。7、在控制中心联动柜上启动/停止风机，正常；测试手动破玻璃报警、水流指示器报警正常；在联动柜上升/降防火卷帘门正常。机电设备类机电设备类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求电梯：电梯：1、有电梯准用证、检验合格证及相关配件等。2、电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。3、导轨、门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好，无锈蚀
23、.4、钢丝绳与槽底的间隙大于1mm，钢丝绳无断丝；门关闭机构良好，层门外面不允许能用手把门钹开；滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙应均匀。 5、应具备五方通话功能（监控中心、轿顶、低坑、轿箱、电梯机房），监控中心电梯对讲电话应具备声光显示功能机电设备类机电设备类新建物业新建物业接管验收标准和要求接管验收标准和要求智能化设备：1、智能化系统工程包括有：出入口控制系统、闭路电视监控系统、内线电话通信系统、背景音乐系统、楼宇对讲联网、可视对讲系统、紧急对讲系统、停车场管理系统、电梯三方通话系统、红外报警系统组成。 2、系统布线规范，标识明确；音频视频线路接线牢固，指示灯无缺损。3、各种监控镜
24、头工作正常，闭路监控系统显示器画面清晰，无干扰、无明显遮挡；画面能随时切换；录像效果良好。4、弱电系统布线规范，标识明确；音频视频线路接线牢固，示灯无缺损，系统运行良好。5、门禁系统灵敏可靠，苑门、单元门、带电子锁的防火门系统闭合正常；6、居家报警对讲系统、背景音乐、紧急广播运行正常；可视对讲系统画面清晰、声音清楚；紧急呼叫系统正常。7、门禁卡、车场卡的授权、发行、挂失操作系统正常；停车场管理、收费系统运行正常。8、外围红外线周界防越系统报警功能完好。 新建物业水电表移交工作指引新建物业水电表移交工作指引 合理确定地产公司与物业公司公共区域水电表交付环节各工作责权，理顺地产公司与物业公司之间的
25、水电交付和费用分摊方面的相互关系，建立清晰的水电表交付业务流程，防范交付风险。新建物业水电表移交工作指引新建物业水电表移交工作指引 物业接管准备工作： 1、物业服务中心与项目对接住宅区水电适用情况，水电更名工作由地产项目管理部负责，物业服务中心负责接受委托进行具体的经办业务，项目部负责协助变更过程中需要提供的资料 ，所有水电表在地产公司交付业主时全部办理变更手续。 2、物业服务中心与地产项目管理部对接非住宅区配套设施（如小学，幼儿园)水电使用情况，商业用水用电的使用性质，跟进非住宅区的水电更名情况。新建物业水电表移交工作指引新建物业水电表移交工作指引 物业水电表接管交付满足如下条件，物业公司方
26、可对水电表进行接收管理：1、用电、用水性质符合正常的使用规则：即住户使用为住宅用电、用水性质；商户使用为商业用电、用水性质等；2、水电表走线清晰、服务区域不存在交叉，相关的授权主体均有独立的水电计量装置；如果一个总表下即有居民用表，又有施工用表，则此总表不具备交付条件；3、各区域的水压、电力负荷等均符合使用要求、报装程序符合水电管理要求。新建物业水电表移交工作指引新建物业水电表移交工作指引 物业服务中心在新建物业接管后，由工程部会同地产项目部人员，核查接管区域公共水电表的使用性质无误后填写公共区域水电表分摊清单，对已接管物业区域内的公共水电表抄底表用量，填写物业交付水电表底数抄表，双方人员签字
27、确认，完成水电表的移交。 物业服务中心财务人员根据物业交付水电表底数抄表及时与地产公司办理已移交公共水电表费用的结算。 新建物业水电表移交工作指引新建物业水电表移交工作指引公共区域水电费分摊： 1、原则上水电表的交付时间应与相应业主的入伙时间同步；交付前水电费由地产公司承担，交付后水电费由物业公司承担，不允许存在水电表交叉使用，水电费交叉分摊的情形。 2、若出现水电表推前或延后交付，地产公司与物业公司共用水电表的情形，则共用区域的水电费，按如下原则进行分摊： 2.1、滚动式开发项目出现的共用部位的“水电费分摊”问题，按照“谁使用，谁承担”的原则进行处理；如果出现因地产前期水电报装未完成或者报装
28、手续不规范、不完善等原因导致过渡期内用水用电损耗，比如入伙赠送、入伙返修用水用电等，相应费用由地产公司承担；因用电、用水性质未变更产生的罚款风险，亦由地产公司承担；新建物业水电表移交工作指引新建物业水电表移交工作指引2.2、公共区域水电表正式交付更名之前产生的水电费用分摊采用倒挤计算方式，即物业公司将向业主收取的所有款项归还地产公司、水电价差及相关损耗由地产公司承担；水电表正式交付更名之后，采用正算分摊方式，即按服务区域，地产公司将水电总表费用在所有用户之间分摊，相应损耗由所有用户承担。无论正算倒算，所有分表数据之和应与总表数据保证一致。2.3、在交付过程中发生的水电表户名变更、由于设计缺陷发
29、生的工程改造、以及补装水电表等事项，可由物业服务中心负责配合具体的作业实施，而由地产公司负责解决、所有费用由地产公司承担。2.4、所有交付手续完备之后发生的任何水电表的问题由物业服务中心自行承担 新建物业接管验收注意事项新建物业接管验收注意事项注意事项注意事项1、物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。2、物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将
30、问题解决在接管验收之前。当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将接管验收不合格问题编制报告，向地产领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报集团工程管理部、物业管理部备案。3、为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。新建物业移交异议情况处理办法新建物业移交异议情况处理办法1、未按施工合同完成工程：由项目管理部负责跟进完成。重新组织验收。2、已完工不影响使用
31、功能，但有质量瑕疵：交接三方填写验收表，列明整改事项、方案及时限、责任人，项目管理部跟进整改，物业先行接管。整改完成后组织复验。3、为提高客户满意度、适应物业管理需要进行的改进事项 ：物业在接管阶段，可提出改进建议。4、由项目管理部、设计、成本、物业四方沟通整改方案并测算费用，形成改进方案。5、在交付例会或其他公司级会议中专项汇报决策，经公司决策人同意后实施改进方案。【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 1 1、设计阶段、设计阶段 2 2、施工过程、施工过程 3 3、工程验收、工程验收三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工工程验收水压试验工程验收水压试验
32、 各类承压管道系统和设备必须做水压试验水压试验包括强度试验、严密性试验。以生活给水管为例（P为工作压力）管道种类试验种类试验压力持续时间允许压降生活给水金属管及复合管强度试验1.5P，0.6MPa10min0.02MPa严密性试验P0塑料管强度试验1.5P，0.6MPa60min0.05MPa严密性试验1.15P120min0.03MPa【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 1 1、设计阶段、设计阶段 2 2、施工过程、施工过程 3 3、工程验收、工程验收三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工工程验收灌水试验（一）工程验收灌水试验（一） 灌水试验排水管道
33、灌水试验是管道隐蔽前的重要试验，也是检查管道接口质量的主要方法。1、隐蔽或埋地的排水管道2、安装在室内的雨水管道3、室外排水管道【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 1 1、设计阶段、设计阶段 2 2、施工过程、施工过程 3 3、工程验收、工程验收三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工工程验收灌水试验（二）工程验收灌水试验（二） 【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 1 1、设计阶段、设计阶段 2 2、施工过程、施工过程 3 3、工程验收、工程验收三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工工程验收工程验收- -通球试验
34、通球试验 通球试验排水立管及水平干管管道还有一个呢？还有一个呢？【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 1 1、设计阶段、设计阶段 2 2、施工过程、施工过程 3 3、工程验收、工程验收三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工工程验收通水试验工程验收通水试验 排水管道系统通水试验是检查排水管道通水能力的试验，也是排水管道系统通水试验是检查排水管道通水能力的试验，也是排水管道系统最后一道检验工序，应足够重视。排水管道系统最后一道检验工序，应足够重视。立管管件裂立管管件裂缝缝管井内检查口漏水管井内检查口漏水【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二
35、、工程质量控制 1 1、设计阶段、设计阶段 2 2、施工过程、施工过程 3 3、工程验收、工程验收三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工工程验收工程验收- -潜水泵运行模拟试验潜水泵运行模拟试验 ABCA 超高水位工况：超高水位工况：两台水泵运行，高两台水泵运行，高水位报警水位报警B 高水位工况：高水位工况： 两台水泵运行两台水泵运行C 停泵水位工况：停泵水位工况：两台水泵停止运行两台水泵停止运行停泵浮球不能正常工作其中一台潜水泵于停泵水位不能自动停泵。 细节决定成败细节决定成败【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工
36、与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置常见给排水使用问题常见给排水使用问题常见问题主要分类A 设计缺陷问题B 材料设备选择与使用问题C 施工及成品保护问题【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置泵房、地下室常见使用问题（一）泵房、地下室常见使用问题（一） 水泵房未设排水措施（或排水能力过小），水泵控制柜设于泵房内，且柜体基础较低等缺陷，存在着管网
37、的软接头破裂、水池溢水时水淹设备房的风险设计缺陷【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置泵房、地下室常见使用问题（二）泵房、地下室常见使用问题（二） 地下生活、消防水池未设顶盖，水池内未安装水位报警器，地下水池的进水阀门、控制浮球安装在水池顶部，池内有水时无法检查及维修设计缺陷【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常
38、见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置泵房、地下室常见使用问题（三）泵房、地下室常见使用问题（三） 不锈钢水箱内部毛刺较多（工艺较差），透气孔较少，生活不锈钢水箱的透气孔弧度不够，未作防虫网，昆虫甚至小动物容易进行水箱内，导致水质污染材料、施工缺陷【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置泵房、地下室常见使用问题（四）泵房、地下室常见使用问题（四） 生活（消防）水池裂缝渗水、水池
39、防水套管与池壁之间渗水，一直以来都是最头疼的问题施工缺陷【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置泵房、地下室常见使用问题（五）泵房、地下室常见使用问题（五） 1、部分砼水池（箱）内无地砖、面砖，安装的铁制管道和支架易锈蚀，存在污染水质问题设计缺陷2、生活水池上方设排水管，可能造成水质污染设计缺陷3、水泵出水管道没有设计防止水锤措施设计缺陷4、屋顶稳压泵房没有设置在房间内，在大雾天和梅雨天气时，空气湿度很高，对变频控制
40、柜和水泵等设备有安全隐患设计缺陷5、水池内、泵房管网时间不长生锈严重，造成水质污染 材料缺陷材料缺陷6、水泵房安装时供电桥架在水泵正上方，况且空间小，给日后维修带来很大麻烦材料缺陷 7、地下室积水坑无盖或设置固定盖板，潜水泵不能自控施工缺陷【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置常见公共配套、园建使用问题常见公共配套、园建使用问题1、检查井盖选型及施工不合理，出现车行道上井盖变形破损，过车时产生噪音。设计、材料、施工
41、缺陷2、室外取水点过少，浇洒道路及绿化浇水时临时软管过长，使用极不方便。设计缺陷3、前期设置餐饮商铺时，未设计隔油池，管网经常堵塞。设计缺陷 4、泳池回水口太小，开泵工作时吸力大，游泳者太危险。设计缺陷【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置常见室内给排水问题（一）常见室内给排水问题（一） 进水管为DN32（DN25），但住户水表和闸阀都是DN15, 当户内多个水龙头同时使用时水压很小，引起业主投诉设计缺陷【目录目录
42、】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置常见室内给排水问题（二）常见室内给排水问题（二） 1、减压阀、分户管、各分支立管等位置未设控制阀，检修时需大面积停水，经常造成业主投诉。设计缺陷2、阳台排水与屋面雨水混合设置，导致暴雨时阳台返水，引起投诉。设计缺陷3、雨污水混排，特别是对于TH，暴雨时导致雨水倒灌入室内，引起业主强烈不满，并引发索赔。施工缺陷4、地漏等位置返臭气，引起投诉。施工缺陷5、室内暗埋给水管道渗漏，业主装修后问题
43、才暴露出来，引起投诉和索赔。施工缺陷6、室内给水采用镀锌钢管，使用几年后钢管锈蚀穿孔漏水，引起业主索赔（较早前工程）。材料选择【目录目录】一、一、基础知识基础知识 二、工程质量控制二、工程质量控制 三、从使用看设计三、从使用看设计与施工与施工 1 1、常见使用问题、常见使用问题 2 2、处理及预防、处理及预防 3 3、物业参与前置、物业参与前置问题处理及预防问题处理及预防 出现问题就得处理，可有些问题根本就无法处理或者是处理的成本太高（例如水池无顶盖、水池内无地砖或面砖等），只能采取措施弥补以降低风险。 出现问题再处理的方式，一方面将加大运营成本，另外这种方式本身只是一种事后弥补的工作方法，因此，解决问题的根本之道还是预防预防。 预防是成本最低的控制手段，要求是深切预防是成本最低的控制手段，要求是深切了解建设项目整个工作程序，找出每个错误发了解建设项目整个工作程序，找出每个错误发生的机会，提前采取措施予以防范。生的机会，提前采取措施予以防范。结束结束谢谢谢谢
