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1、通路通向成功之路湯城廣場經營及管理之心得分享 董明遜 宏財股份有限公司總經理通路汤城广场经营及管理心得分享1.從三通談起2.廣場目標定位及營運策略分析3.廣場招商租賃策略分析4.廣場經營管理策略分析5.成功取決於卓越的執行力通路汤城广场经营及管理心得分享通路革命 通路零售這個下游角色， 反過來成了最具主導性的地位， 它可以決定商品價格可以決定需求， 甚至在一定程度可以決定文化通路汤城广场经营及管理心得分享通路霸業攔路虎v超商易開罐碳酸飲料全面漲價v統一超商在菲律賓成功反擊可口可樂通路汤城广场经营及管理心得分享通路整合量販店量販店合資夥伴合資夥伴目前目前店數店數去年營收去年營收未來發展方向未來發
2、展方向家樂福家樂福法國家樂福持股超過法國家樂福持股超過60%.統一集團持股約統一集團持股約30%31逾逾500億元億元看好傳統市場商機，每看好傳統市場商機，每年以一至二家的速度展年以一至二家的速度展店店大潤發大潤發法國歐尚集團持股三法國歐尚集團持股三分之二，潤泰集團持分之二，潤泰集團持股三分之一股三分之一22375億元億元開發新店型，將介於量開發新店型，將介於量販店與便利商店之間，販店與便利商店之間，且不同於超市的新模式且不同於超市的新模式愛買愛買法國法國Casino集團與遠集團與遠百各持股百各持股50%13154億元億元預計展店至預計展店至20個據點時，個據點時，可望穩固市場地位，明可望穩固
3、市場地位，明年將轉虧為盈年將轉虧為盈通路汤城广场经营及管理心得分享近年消費者物價指數漲跌走勢Cpi年增率年增率房租漲幅房租漲幅耐久消費耐久消費商品價格漲幅商品價格漲幅年年 0.17 0.60-2.20年年 1.26 0.15-1.42年年-0.01-0.10-2.32年年-0.20-0.94-2.10年年-0.28-1.00-3.34資料來源資料來源/行政主計處行政主計處通路汤城广场经营及管理心得分享通縮雙通效應產業傾斜通路汤城广场经营及管理心得分享消費者與消費行為在比較同質化齊一化的時代,簡單的人口結構指標，往往便足以讓廠商有效的瞄準市場對象進行目標行銷.在倍數時代用以上指標解釋市場,往往是
4、自殺行為通路汤城广场经营及管理心得分享基因改造食品（英法）杯葛抗議60歲的男人，可能在第次婚姻中當爸爸通路汤城广场经营及管理心得分享消費行為個屬性通路經驗價格產品服務通路汤城广场经营及管理心得分享主流市場情緒市場社群市場通路汤城广场经营及管理心得分享 *流通業屬於知識經濟應用程度高的產業型態, 屬於知識創造品牌價值與競爭優勢的產業 因此必需持續創新與變革.開發 才能符合市場需求的產品與服務 創造更大的附加價值通路汤城广场经营及管理心得分享二.廣場目標定位 及營運策略分析審計重舉明畫深圖通路汤城广场经营及管理心得分享一. 目標.定位1.為豐富園區生活機能2.提高未出售物業價值3.充份利用目前之閒
5、置產業4.三期開發基地期待利益舖陳5.內地大陸市場零售通路複製實驗通路汤城广场经营及管理心得分享複製經驗進軍大陸市場挫敗案進軍大陸市場挫敗案聯強積極進軍大陸市場聯強積極進軍大陸市場通路汤城广场经营及管理心得分享*商場.廣場.百貨概念探討新商業業態美.日.台各型購物中心台灣與日本零售發展驅勢比較購物中心及百貨公司差異通路汤城广场经营及管理心得分享探討新商業業態通路汤城广场经营及管理心得分享探討新商業業態(續)通路汤城广场经营及管理心得分享類型類型鄰里購物中心鄰里購物中心社區購物中心社區購物中心區域購物中心區域購物中心購物休閒中心購物休閒中心租賃租賃面積面積（坪）（坪）美國美國1500400060
6、0015000日本日本100030003000500050001000010000以上以上土地土地面面 積積(坪坪)美國美國10000400006000070000日本日本200050001000010000以上以上主力主力業種業種美國美國大大型型超級市場、樂品雜貨超級市場、樂品雜貨店、家庭工具中心店、家庭工具中心百貨公司、折扣商店、百貨公司、折扣商店、量販店、超級市場量販店、超級市場量販店、百貨公司、折量販店、百貨公司、折扣商店扣商店量販店、百貨公司、量販店、百貨公司、折扣商店折扣商店中中型型郵購中心、咖啡店郵購中心、咖啡店郵購中心、速食店郵購中心、速食店超級市場、速食店超級市場、速食店超級
7、市場、速食店超級市場、速食店日本日本超級市場、郵購超級市場、郵購中心、雜貨店中心、雜貨店折扣商店、家庭工具折扣商店、家庭工具中心、百貨公司、超中心、百貨公司、超級市場、雜貨店級市場、雜貨店折扣商店、百貨公司、折扣商店、百貨公司、超級市場超級市場折扣商店、量販店、折扣商店、量販店、超級市場超級市場專櫃店數專櫃店數1030204040130100以上以上停車場容量停車場容量5010010040040040002000以上以上到達商圈時間到達商圈時間10分以內分以內15分以內分以內20分以內分以內25分以內分以內商圈商圈人口人口美國美國5000人以內人以內30000人以內人以內50000人以內人以內
8、100000人以內人以內日本日本20000人以內人以內50000人以內人以內100000人以內人以內200000人以內人以內美日兩國各型購物中心比較表通路汤城广场经营及管理心得分享日本日本零售業發展驅勢零售業發展驅勢台灣台灣年年超級市場超級市場年年年年便利商店便利商店年年年年量販店量販店年年年年購物中心購物中心年年資料來源：日本購物中心協會資料來源：日本購物中心協會台灣與日本零售業發展驅勢比較 通路汤城广场经营及管理心得分享項目項目湯城廣場湯城廣場SOGO百貨百貨區位區位市郊區域市郊區域市中心區為主市中心區為主規模大小規模大小規模大，停車位足規模大，停車位足規模中型規模中型空間設計空間設計步道
9、空間寬廣步道空間寬廣街廓店面式街廓店面式空間集約空間集約櫃位走道式櫃位走道式活動空間活動空間休憩處多休憩處多開放空間足開放空間足休憩處精緻化休憩處精緻化開放空間有限開放空間有限業種規劃業種規劃多元化商品，多元化商品，結合購物、娛樂、休閒、餐飲全功能複合型結合購物、娛樂、休閒、餐飲全功能複合型多元化商品零售販為賣休多元化商品零售販為賣休閒文教、餐飲為輔，閒文教、餐飲為輔，大部份以為流行服飾大部份以為流行服飾經營型態經營型態綜合百貨及專門店綜合百貨及專門店專櫃式專櫃式消費型態消費型態計劃式、停留時間長計劃式、停留時間長即興式及衝動型消費即興式及衝動型消費購物中心與百貨公司差異表 通路汤城广场经营及
10、管理心得分享百貨公司.購物中心店數普查名稱名稱營業項目營業項目總店數總店數平均坪數平均坪數太平洋太平洋SOGO百貨百貨811600廣三廣三SOGO百貨百貨212000新光三越新光三越百貨百貨1019000遠東遠東百貨百貨1015000微風廣場微風廣場購物中心購物中心123000京華城京華城購物中心購物中心161900101 Mall購物中心購物中心122600湯城廣場湯城廣場購物中心購物中心120000通路汤城广场经营及管理心得分享開發地區基礎資料分析競爭者及商圈分析立地交通環境及空間規劃分析通路汤城广场经营及管理心得分享開發地區基礎資料分析開發單位園區概況 商圈設立通路汤城广场经营及管理心得
11、分享通路汤城广场经营及管理心得分享通路汤城广场经营及管理心得分享三.廣場招商.租賃策略分析知彼知己因勢利導通路汤城广场经营及管理心得分享在租管互信基礎上共同達成零售的良好雙邊關係v1.企劃招商管理規劃分析v2.租賃條件的執行策略分析通路汤城广场经营及管理心得分享競爭者及商圈分析立地交通環境及空間規劃分析通路汤城广场经营及管理心得分享1.企劃招商管理規劃分析第一階段市場分析第二階段商圈的規劃 各行業之獲利率與租金負擔的承受度 各行業之經營特性評估 各分店據點的分佈狀況 各行業對店鋪的面積和店型的需求 決定設點和裝潢的時效通路汤城广场经营及管理心得分享2.租賃條件的執行策略分析 租金架構分析:業種
12、別:*.咖啡店 *.量販店*.速食業 *.電器業*.大型書店 *.生活雜貨*.電信通訊 *.服飾業*.電腦資訊房地产房地产E网网通路汤城广场经营及管理心得分享租金架構分析(1)咖啡店量販店速食業電器業大型書局標準面積50-80坪,租金承受度為營業額之15%-18%,主力客層20-40歲以上,代表店:丹堤.is coffee.星巴克租金標準每坪300-1,500元為租金承受度,毛利率10%-15%,賣場面積至少3,000坪以上標準面積30-150坪,租金承受度為營業額之8%-15%,主力客層12-35歲以麥當勞最低,肯德基最高,代表店:麥當勞,肯德基,mos burger標準面積300坪以上,租
13、金承受度為營業額之6%以內,租期10年以上,平均毛利率15%,客單價4,000-5,000元,代表店:泰一,上新,全國,豐澤標準面積80坪以上,租金承受度為營業額之10%以內,平均客單價250-300元,代表店:金石堂.新學友.何嘉仁通路汤城广场经营及管理心得分享租金架構分析(2)生活雜貨電信通訊 服飾業電腦資訊標準面積60-150坪,租金承受度為營業額之15%-18%,代表店:屈臣氏.康是美.生活工場標準面積15-35坪,租金承受度為營業額之6%,代表店:全虹.震旦標準面積50-150坪,租金承受度為營業額之15%-20%,代表店:Hang-ten . Giordano . Espritne
14、t標準面積1500坪以上,租金承受度每坪約為800012000代表店:NOVA通路汤城广场经营及管理心得分享通路汤城广场经营及管理心得分享通路汤城广场经营及管理心得分享通路汤城广场经营及管理心得分享通路汤城广场经营及管理心得分享四.廣場經營管理策略分析軟硬兼施循循善誘通路汤城广场经营及管理心得分享三.廣場經營管理策略分析1.定位規劃定位規劃2.業種分析業種分析3.租賃安排租賃安排4.管理規範管理規範通路汤城广场经营及管理心得分享1.定位規劃a.精神與物質需求的平衡性精神與物質需求的平衡性b.軟體與硬體的搭配性軟體與硬體的搭配性c.塑造地域性地標形象塑造地域性地標形象d.優質優質mall空間感的
15、舒適性空間感的舒適性 通路汤城广场经营及管理心得分享2.業種分析a.如何結合大型賣場合作聯盟如何結合大型賣場合作聯盟b.如何結合零售個體戶的業態整合如何結合零售個體戶的業態整合c.如何結合傳統本土與異國餐飲的視覺融如何結合傳統本土與異國餐飲的視覺融合合d.如何結合主題性娛樂休閒與文教氣息如何結合主題性娛樂休閒與文教氣息通路汤城广场经营及管理心得分享3.租賃安排a.訂定及尋找主要承租戶訂定及尋找主要承租戶b.訂定及尋找次要承租戶訂定及尋找次要承租戶c.制定租賃及抽成條件制定租賃及抽成條件d.制定及洽談租賃合約制定及洽談租賃合約通路汤城广场经营及管理心得分享4.管理規範a.嚴謹的管理嚴謹的管理b.
16、親切的服務親切的服務c.專業的輔導專業的輔導d.審慎的策略審慎的策略通路汤城广场经营及管理心得分享策略與執行力策略策略在正確的時間選對的事做，做對的事在正確的時間選對的事做，做對的事( DO right things )執行力執行力全力以赴把事情做對，做好全力以赴把事情做對，做好( DO things right)高效率的執行才是本事通路汤城广场经营及管理心得分享職場之三綱五常通路汤城广场经营及管理心得分享三綱成為職場中雙車（）（）n（Braud） 品牌品牌 自我定位自我定位 知己知己n（Market） 市場市場 目標選擇目標選擇 知彼知彼n（Weapou）武器武器 執行力執行力 百戰不怠百戰不怠通路汤城广场经营及管理心得分享五常成為職場西門慶n潘潘喜喜有型有型笑甜彎笑甜彎適得其所適得其所得體的儀表得體的儀表n驢驢怒怒有知有知四力全四力全適得其位適得其位堅實的能力堅實的能力n鄧鄧爽爽無悔無悔愛之深愛之深適得其心適得其心滿腔的熱情滿腔的熱情n小小哀哀無私無私謙受益謙受益適得其份適得其份謙虛的態度謙虛的態度n閒閒樂樂無我無我變形蟲變形蟲適得其人適得其人全面的投入全面的投入通路汤城广场经营及管理心得分享感謝您的參與支持與鼓勵敬請批評指教通路汤城广场经营及管理心得分享
