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1、招商部招商部 福建福安天泽广场招商方案福建福安天泽广场招商方案n n项目定位分析（内部调研）项目定位分析（内部调研）项目定位分析（内部调研）项目定位分析（内部调研）n n整体规划方向整体规划方向整体规划方向整体规划方向n n各楼层规划分析各楼层规划分析各楼层规划分析各楼层规划分析目录目录福安市简介福安市位于福建省东北部沿海，海岸线长145公里。辖2个省级经济开发区、18个乡镇、3个街道，户籍人口65万人；常住人口56.36万（城镇人口32.6万，乡村人口23.76万）。通行闽东方言福安话。福安是全国畲族人口最为集中的县级市，也是全国科技工作先进市、体育先进市。福安市经济综合总量在闽东地区各县市
2、中排名第一,工业以电机电器、船舶修造为支柱，食品加工、建筑建材、冶金铸造、医药化工、水电工业和包装印刷等为重点的门类较为齐全的地方工业体系。福安现有各类电机电器企业700多家，年产值58亿元，各类船舶修造企业80多家，年产值15.8亿元。开放型经济得到较大发展，现有外资企业100多家、自营出口企业200多家，被列入全省外贸出口十个重点县(市)。农业以粮食、茶叶、绿竹、水果、水产、畜禽、蔬菜、食用菌等主导产业，被授予“中国茶叶之乡”、“全国无公害茶叶生产典型示范市”、“中国南方葡萄之乡”和全省“科技兴林先进市”称号；有20多种农副产品产量居全省前列，外向型农业已成为福安市经济发展的重要组成部分。
3、 营运团队通过开发商的人力资源整合，组织形成了以海外运营理念为主导，以成熟的国内顶尖商业为标榜，并配有专业的招商团队进行业态组合，调配万达.大洋百货成熟的运营管理团队。进行整体商业的经营管理。采用科学实用的商业管理模式，推行“集中管理，分散经营”；在商业管理上实行“五个统一”，即“统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务”。先进的商业管理模式、超前的发展思路、完善的规划体系，共同打造长久兴旺的区域商业中心。福安市2013国民经济指标 20132013年福安市国民经济主要指标单位2013年2012年增长年末在岗职工人数人327542685222生产总值（GDP）亿元307.03268.6
4、812.9 #第一产业亿元38.3934.45.7 第二产业亿元190.37160.4316.7 第三产业亿元78.2773.847.4农业总产值亿元63.2156.765.8规上工业总产值亿元800.42648.0522粮食总产量万吨9.669.87-2全社会固定资产投资亿元167.2103.7261.2#固定资产投资（不含农户）亿元163.41100.462.8全社会用电量亿千瓦时38.1730.5724.9社会消费品零售总额亿元66.7763.3712.3出口总值万美元947687507926.2实际利用外商直接投资(验资口径）万美元1400105233.1财政总收入亿元31.8326.
5、5120.1#公共财政收入亿元20.6515.8330.4公共财政支出亿元33.2425.5430.1期末金融机构本外币存款余额亿元208.151928.4 #城乡居民储蓄存款亿元103.9889.0316.8期末金融机构本外币贷款余额亿元259.41233.6511在岗职工工资总额亿元15331812209525.6在岗职工年平均工资元46840452773.5农民人均纯收入元10796945814.1城镇居民人均可支配收入元248332257510居民消费价格总指数上年=100102.2102.8-0.6全市户籍人口人6628906510261.8 #市镇人口人1956231934751.
6、1全市常住人口万人56.8556.85- #城镇人口万人34.5634.111.3项目位置项目位置一、项目定位分析内部调研情况分析调研者年龄商圈最缺乏什么业态吸引购物因素希望有的设施与功能25.3%21.3%30.3%34.6%28.8%22.5%28.6%16.8%一、项目定位分析内部调研情况分析购物消费的主要方面外出就餐注重哪些因素购物陪同习惯什么样的品牌吸引您购买24.2%25.3%28.4%23.6%32.6%20.5%26.4%28.2%二、周边住宅情况御景财富中心位于瑞景名仕城后面。彼邻穿山路商业街，目前建成2座(其中写字楼1座可容纳192个单位公司入驻,目前已签约80%,住宅约2
7、99户住宅)。目前均价住宅:8500/平方。二、周边住宅情况瑞景名仕城瑞景名仕城位于福安市城东福新路原农校试验田，紧邻规划中的福安新行政附属中心区，步行10分钟即到繁华穿山路步行街。项目建成后，与凯兴小区、教师新村、邮政宿舍等连成一片，成为福安市新的生活区，是居家生活的首选。，17座(住宅约728户住宅)。目前均价住宅:8500/平方。二、周边住宅情况凯兴小区彼邻穿山路商业街，作为福安较早较成熟的社区，其入驻率尽100%，并带有夜市，目前有18座(住宅约560户住宅)二、周边住宅情况韩阳煌都韩阳煌都位于福安县城东部秦溪洋过溪坂地区，是规划建设中的秦溪洋城市综合体片区的首个商住楼盘，所处位置背临
8、天马山，面朝规划中的东湖，景观绝佳。项目占地120亩，总建筑面积31万平方米，其中地下室6.3万平方，由2幢18F层，3幢28F以及5幢33F组成。目标消费群：中端消费收入群体，侧重家庭消费与女性、儿童消费,提供一站式消费.辐射范围：核心客层集中在3公里范围内，次级商圈在5公里范围内。调整方向：完善商业配套业态，提升周边居民生活品质。完善一站式购物配比，成为区域主题生活。三、整体规划方向1#1三、各楼层规划分析1#1F规划：计划引入女鞋为主受众面较广的品牌作为主体，配以市场接受度较高的品牌，辅以珠宝、化妆品、钟表、体验店等功能性较好、服务性较高、良好店铺形象的零售配套。同时将根据后期市场调研对
9、零售品牌进行优化组合。现计划引入目标：女鞋,珠宝.化妆品等品牌。零售类：占比在22.5%，具体比例根据后期项目内部改造图最终进行确认，主要位于1#1F、2F、3F、4F。三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析1#2三、各楼层规划分析1#2F规划：彰显个性生活新主张，计划规划潮流服饰区。同时保留周边原有客层，将少女装及淑女装搭配于本层，形成全客层匹配。将生活配套完美升级。现计划引入目标：少女装,淑女装等潮流时尚服饰类品牌三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析1#3三、各楼层规划分析1#3F规划：彰显个性生活新主张，计划规划潮流服饰。少女装.淑女装搭配于本层，形成全客层匹配。将儿童乐园配套本楼层。现计
10、划引入目标：少女装,淑女装等潮流时尚服饰类品牌.并引入儿童乐园三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析1#41#4F规划：彰显个性生活新主张，计划规划儿童时尚服饰、儿童摄影,婴童用品综合馆等。将童装及儿童玩具搭配于本层，形成全客层匹配。将生活配套完美升级。现计划引入目标：福安当地连锁婴童用品品牌,时尚童装品牌做结合三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析1#5.61#5F-6F规划：以酒楼餐饮或量贩式KTV品牌为龙头，带动餐饮整体档次的提升，吸引周边高端商务人群。又以家庭宴请及商务宴请为主线，吸引周边商务客群，追求品质兼具人气的餐饮品牌搭配。或者引入量贩式KTV品牌
11、，优化整体业态。现计划引入目标：连锁KTV品牌。三、各楼层规划分析酒楼/KTV类：占比在16.8%，具体比例根据后期项目内部改造图最终进行确认，主要位于2#5F.6F。三、各楼层规划分析2#1三、各楼层规划分析2#1F规划：计划引入银行,电信类营业厅等受众面较广的品牌作为主体，配以市场接受度较高的服饰品牌，辅以休闲食品,微型超市,3C体验店等功能性较好、服务性较高、良好店铺形象的配套。现计划引入目标：生活配套，如：干洗店、小超市、通讯营业厅、银行网点、手机专营店等服务类：占比在7.8%，具体比例根据后期项目内部改造图最终进行确认，主要位于2#1F。三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析三、各楼层
12、规划分析2#2三、各楼层规划分析2#32#2F-3F规划：以突出本地最热门时尚的餐饮品牌。融合能代表各的风味，各菜精华的餐饮品牌，吸引各类消费群体，丰富餐饮品类，在聚集人气的同时，满足多样顾客的需求。重点吸引年轻客群!现计划引入目标：混合餐厅，日本料理,自助餐厅,台湾菜等餐饮品牌。三、各楼层规划分析餐饮类：占比在16.8%，具体比例根据后期项目内部改造图最终进行确认，主要位于2#2F、3F。三、各楼层规划分析三、各楼层规划分析2#4-62#4F-6F规划：以福安商务.探亲客流为主。结合世界地质公园白云山.廉村等旅游资源，吸引住宿客群的同时,并提供方便快捷的购物,餐饮,休闲环境.现计划引入目标：品牌知名度高酒店品牌。三、各楼层规划分析酒店类：占比在38.6%，具体比例根据后期项目内部改造图最终进行确认，主要位于2#4、5、6。三、各楼层规划分析谢谢谢谢谢谢谢谢聆聆聆聆听听听听期期期期待待待待精精精精彩彩彩彩
