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1、 观城会所策划方观城会所策划方案案二O一三年八月观城会所简介观城会所简介 观城会所观城会所观城项目位于成华区双庆路51号，由成都城投地产开发，物业类别为塔楼，高层，多层。建筑面积255483平方米，占地面积：51673平方米，属于城东高档住宅小区。入驻人群均为高收入、高层次。观城会所经营特色1、业主独享制会所，服务面向项目高端业主。2、为会员提供高档课外教育培训、小型商务洽谈、高档私人奢侈品拍卖；为会员设立珠宝展示厅、书画艺术品拍卖厅、中西式特色茶文化包厢、迷你酒吧、雪茄吧等商务休闲场所。观城会所运营分析观城会所运营分析项目项目S SW WOTOT分析分析1 1、区位特点、区位特点-优点：点：
2、该区域位于华润万象城、24城居住区域，小区为城投开发序列中的高档楼盘。成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体。总建筑面积约32万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米，2012年初开业。是本小区重要商业配套。成都地铁已经在本小区出口处设立站台入口，为业主立体出行建立了良好的配套。2、区位特点、区位特点-缺点缺点:万象城涵盖了小区所有配套商业，对本小区会所营业收入会产生影响。地铁入口施工阶段，会所门口成为临时工地货运通道。
3、会严重影响会所营业。会所基本参数会所基本参数序号类别面积（）1游泳池5002一层15003二层13004三层600商务定位、功能定位商务定位、功能定位商务定位、功能定位商务定位、功能定位会所定位为高档业主私家会所。客户群体只限于“业主”的人群，我们为业主提供五星级私人服务，会所面向项目业主、业主朋友。功能定位商务定位会所定位为配套型“文化主题”商务休闲、社区服务会所。一层：多功能厅一层：多功能厅小型PARTY演出区，承接小型业主活动、聚会咖啡、红酒卡座，承接业主休闲小息主题舞台提供主题演出、世界杯看台夏日浓情游泳池、提供夏季纳凉与水中嬉戏 一层规划以主题式的表演、游泳健身、红酒吧为主的休闲式一
4、层规划以主题式的表演、游泳健身、红酒吧为主的休闲式布局，主要体现会所的档次、功能和多样性。布局，主要体现会所的档次、功能和多样性。观城会所一层多功能厅规划建议观城会所一层多功能厅规划建议二层：茶文化专区二层：茶文化专区u陆羽茶庄，联手“兴中茶道”打造会员存茶专区。会员独享专属存茶、茶具服务u茶艺服务，为会员提供专业茶艺师服务，三江水相似、四季茶不同u棋牌包间，联络成都棋牌协会，打造会员博弈休闲体验观城会所二层茶文化专区规划建议观城会所二层茶文化专区规划建议三层：主题教育区三层：主题教育区p主题教育区：幼教类英语、作文、音乐。为中年会员提供美容咨询、膳食培训。为老年会员提供健康咨询、心理辅导p主
5、题商务区：旅游服务、邮政服务、迷你诊所服务观城会所三层儿童教育主题区规划建议观城会所三层儿童教育主题区规划建议入会资格入会资格 主卡：观城业主，购房时配送并储值主卡：观城业主，购房时配送并储值30003000元元 副卡：观城业主朋友，储值副卡：观城业主朋友，储值10001000元起购元起购 俱乐部会籍俱乐部会籍俱乐部会籍俱乐部会籍初步经济分析初步经济分析会所基本会所基本月度月度费用测算费用测算人员费用类别人员月均工资合计会所经理1人7000元7000元服务员12人2000元24000元保安员3人2400元7200元保洁员4人1600元6400元合计合计3760037600元元能耗费用类别月度耗
6、电量电费单价合计夏季13975.2度3元/度41925.6冬季12624度3元/度37872平均平均13299.613299.6度度3 3元元/ /度度39898.839898.8经营成本分类月度经营成本费用合计月度经营费用合计类别费用合计人员费用37600元能耗费用39898.8元其他费用（税费及其他）7750元月度成本费用合计月度成本费用合计85248.885248.8元元p会所毛利率按照会所毛利率按照总收入收入50%50%计=45000=45000元元p成本成本费用用营业收入收入4500045000元元-85248.8-85248.8元元=-40248.8p按照以上按照以上经济收益分析月
7、度收益分析月度经营利利润将将亏损会所会所预计月度收入预计月度收入月度收入预计月度收入预计日均上座率平均消费额日均合计月度合计有效客座50位平均消费60元3000元90000元月度经营利润分析月度经营利润分析结结 论论 由于本由于本项目功能目功能设计为业主提供物主提供物业配套，根据物配套，根据物业特点和特点和地段特性，本地段特性，本项目前期无法正常盈利目前期无法正常盈利，因此，因此只能作只能作为业主的物主的物业配配套套，通，通过时间的磨合，随着小区功能的逐的磨合，随着小区功能的逐渐完善和完善和项目区位价目区位价值的的提升，本会所提升，本会所为本小区本小区赢得口碑得口碑的同的同时，创造一定的造一定的经济和社会效和社会效益益。前期。前期由于地段不成熟、小区住由于地段不成熟、小区住户入入驻较少所少所带来的人气和商气来的人气和商气的不足，将直接的不足，将直接导致会所致会所经营出出现亏损。基于此，建基于此，建议开开发商作商作为对会所前期会所前期经营的扶持，在前三年的扶持，在前三年对基本基本费用用采取采取补贴的方式的方式，后，后期根据期根据经营情况情况再确定再确定收取会所租金。收取会所租金。谢谢 谢谢
