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1、 户 型 -置业顾问培训1户型讲析-置业顾问培训户型设计的合理性人居习惯你在购房时考虑居室各部分的优先顺序？2户型讲析-置业顾问培训市场上对于户型的一般关注点n客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）n主卧室：合理（面积、采光）、私密性n餐厅：相对独立、通风采光n厨房：宽敞实用、有服务阳台n卫生间：便利性、隐蔽性、通风n次卧室：做书房、客房适宜n阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。户型设计的合理性人居习惯3户型讲析-置业顾问培训户型设计的合理性人居习惯户型方正异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。风水不佳，影响住
2、户情绪。4户型讲析-置业顾问培训户型设计的合理性人居习惯通风采光通风良好通风一般间接通风间接通风户型进深过长，严重影响采光阳台一般进深1.51.81.51.8米，超过2 2米，影响采光5户型讲析-置业顾问培训功能布局合理n动静分区活动区和休息区分开n动区客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置n静区卧室位置比较深入n动区与静区之间卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷户型设计的合理性人居习惯6户型讲析-置业顾问培训功能布局合理户型设计的合理性人居习惯n动静分区客房的布局影响到动静分区动静布局分离端厅布局影响到动静分区7户型讲析-置业顾问培训功能布局合理n动静分区华润二十四城动区静区中海翠屏湾动区静区户型
3、设计的合理性人居习惯8户型讲析-置业顾问培训户型设计的合理性功能布局合理人居习惯洗衣机位生活阳台晒衣空间阳台形状杂物放置独立的储藏间、储藏分类卫生间同步使用干湿分离n功能设置人性化上海金地未未来54平方米三分离卫生间9户型讲析-置业顾问培训一、基于户型的价值判断案例分析一、基于户型的价值判断案例分析1. 1.户型空间尺度合理户型空间尺度合理合理的尺度空间将会赋予居住功能舒适性。但往往在设计中忽略了空间的重要性，结果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能满足用户需求。案例：空间比例失当案例：空间比例失当进深太大进深太大户型点评户型点评客厅进深太长，空间比例失当，形成面积浪费客厅进深太长，空间比例
4、失当，形成面积浪费10户型讲析-置业顾问培训2. 2.面积比例适宜面积比例适宜住房必须以有限的空间满足基本的生活需求，如厨房、卫生间等，所以户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量提高用户的使用率。如何经济、有效的安排各功能房的面积、比例关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一。在权衡适宜的面积比例需要考虑如下因素：各房室应具有与户型面积相匹配的比例；大户型不应该出现小房间；主卧应明显大于次卧；三房户型客厅与卧室比例应控制在1.5：1以内。案例：面积比例失当案例：面积比例失当户型点评：户型点评：厨房面积过大，比次卧厨房面积过大，比次卧室大得多，甚至大于主室大得多，甚至大于主卧室。卧室
5、。11户型讲析-置业顾问培训3. 3.户型与定位一致户型与定位一致博文花园博文花园三房：三房：6868二房：二房：5555狮城名居狮城名居三房：三房：115115二房：二房：8484丽岛花园丽岛花园三房：三房：240240二房：二房：220220户型点评：户型点评：同样是一梯4户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能布置也不会相同。小户型注重基本生活功能区的满足，主要注重有几室；而大户型注重舒适，因此厅、室面积比较大，多阳台、多卫生间搭配。12户型讲析-置业顾问培训4. 4.通风采光良好通风采光良好在房子的居住功能中，通风和采光的要求是一个重要的参考指标，具体
6、说来，通风采光至少要达到“室内四明”“公共空间通风采光”的要求。“室内四明”：明厅、明房、明厨、明卫四大功能区保证采光的充足；“公共空间通风采光”：电梯厅、楼梯（消防楼梯）、公共走道通风采光良好。箭头代表通风采光户型点评户型点评: :一梯两户的小高层设计，室内通风采光非常畅通。案例：通风采光良好案例：通风采光良好13户型讲析-置业顾问培训户型点评：户型点评：一梯十八户都能做到通风采光的经典作品，充分反映了建筑师选用“蛙式平面”的苦心。14户型讲析-置业顾问培训5. 5.各房屋合理性要求各房屋合理性要求（1 1）客厅）客厅第一:空间独立。客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙；第二:方正开阔。方正完
7、整是使用的布局。开间不应小于3.6米，但也不应大于5米；第三:长宽比不应失调。进深开间比不应大于2：1；第四:入口设玄关。入口门厅的住宅对外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保证用户的私密性。客厅开口户型点评：户型点评：客厅开口过多，有四处开口，使客厅很多面积成为公共面积，不好布置家居。案例：客厅开口太多15户型讲析-置业顾问培训（2 2）餐厅）餐厅相对独立餐厅与客厅空间易相对独立；餐厅与客厅即有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。与厨房即有关联又独立成区西式厨房与餐厅可以实现一体化；中式餐厅经过独特的设计也能实现厨房餐厅一体化。户型点评：户型点评：上图中餐厅与客厅分区不明显，餐厅成为过
8、道几乎无法使用；客厅的形状不利于家具的摆放，从厨房位置使客厅显得更加局促；下图经过修改后既有玄关又使餐厅相对独立。案例：餐厅不独立16户型讲析-置业顾问培训餐厅开口餐厅开口餐厅开口案例：餐厅不占角户型点评：户型点评：餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（边角边）；周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用17户型讲析-置业顾问培训案例：餐厅占角户型点评：户型点评：餐厅占角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用。18户型讲析-置业顾问培训案例：餐厅独立户型点评：户型点评：餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明。19户型讲析-置业顾问培训案例：西式厨房改善餐厅户型点评：户型点评：上图中采用中式厨
9、房，餐厅采光较差；下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现一体化，改善了餐厅空间和采光条件。20户型讲析-置业顾问培训（3 3）厨房）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理排布有一定长度的橱柜摆放电器，煤气灶、洗菜盆等设备厨厕最好不要紧邻21户型讲析-置业顾问培训22户型讲析-置业顾问培训（4 4）主卧室）主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以设当增加；最好有好的朝向（南向），比客厅的朝向要求更甚；大户型的主卧应带一个专用卫生间；进入式衣帽间（walk-in-closet）的出现使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势；(5)(5)次卧室次卧室次卧室面
10、积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些23户型讲析-置业顾问培训厕浴分离卫生间（6 6）卫生间、储藏室、阳台）卫生间、储藏室、阳台卫生间应有明窗通风采光公共卫生间为厕浴分离，干湿分离，以利于清洁卫生和便利使用。仅有一个卫生间应与卧室靠近,避免不必要的穿堂越室。面积较大的户型应设储藏室全封闭独立式空间，面积不小于3。阳台保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台而在卧室设阳台，则凉衣、休闲都将经过主卧室，会干扰主人。24户型讲析-置业顾问培训二、二、3 3种常见户型分析种常见户型分析1.复式是受跃层式启发而创造的一种经济型住宅复式住宅在建造上仍每户占用上下两层，实际是在层高较高的一层
11、楼中增建一米多高的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，（复式一般为3.3米，而跃层式为5.6米）。复式的下层供起居、烹饪、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和储存用。户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即是上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子孙三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人相对独立的空间需求，又达到了相互照应的目的。优点是：优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高
12、和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差 。25户型讲析-置业顾问培训26户型讲析-置业顾问培训27户型讲析-置业顾问培训2.2.跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通风好、采光面大风好、采光面大跃层式住宅在东南沿海、福建等一些开放城
13、市建设较多。这类住宅的特点是住宅占上下两层，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可分层布置，上下层的交通不通过公共楼梯而采用户内私用小楼梯连接。优点：优点：是每户都有较大的采光面，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。不足之处不足之处: :但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。 这类住宅的室内空间设计借鉴了欧美小二楼独院的住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台同胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多
14、，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。28户型讲析-置业顾问培训29户型讲析-置业顾问培训3.3.错层有错层有“压缩了的复式压缩了的复式”之称，之称，通过错层平面让功能区形成整体通过错层平面让功能区形成整体的差别层次的差别层次错层式室内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不等的平面上。错层和复式有一个共同区别于平面式房屋的特征。平面式标示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于一个平面上，而错层和复式内的各个房间处于不同的层面。错层式和复式房屋的区别在尽管两种房屋都处于不同层面，但是复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层高度低于一人高，人站在第一层面能平视或俯视第二层面
15、。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一层、夹层露面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层两个（或三个）露面并非垂直相叠，而是互相不以等高形式错开。户型分析：户型分析：根据箭头所指，通过室内的小楼梯，让居住区和休息区形成了立体的层次差别案例：错层式住宅提示：提示：错层式住宅不利于抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合层数少，面积大的高档住宅。30户型讲析-置业顾问培训31户型讲析-置业顾问培训户型实际占用空间空间联系方式功能分布跃层式占两个楼层上下两层之间完全被楼板分隔，只通过楼梯联系一般在一层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一个卧室，二楼安排卧室、书房、卫生间。复式
16、一层，但层高较普通的住宅高（普通住宅2.7米以上）内部楼梯联系上下层局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容错层式一层，但层面高度不一致错开之处由楼梯联系可以利用错层式住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。跃层式、复式和错层的区别跃层式、复式和错层的区别32户型讲析-置业顾问培训三、户型鉴别的具体标准三、户型鉴别的具体标准1.1.好户型的好户型的4 4大标准大标准四大标准四大标准实用安全灵活经济面积恰当尺度合理健康空间有效分离33户型讲析-置业顾问培训（1 1）使用安全，灵活经济）使用安全，灵活经济好的户型应该具备6个特性，分别是：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济型
17、和艺术性。6 6大特性大特性实用性可变性安全性灵活性艺术性经济性实用性：实用性：实用性是指住宅大小适宜、功能合理、间隔方正、少点“金角银边”，谨防成为多边的”钻石房”。安全新：安全新：安全性是指住宅要具备防盗、防火、抗震和抗拒自然灾害的能力，还要具有一定的私密性，因此社交空间，私人空间应有效分隔。除此之外，住宅还要具有经济性，既面积要紧凑，使用率要高。当然住宅也应该美观大方，有一定的艺术性、个性、特色和文化品位。34户型讲析-置业顾问培训（2 2）空间有效分隔）空间有效分隔一般一个好的户型应该有6个分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居：生理分居：指8岁以上
18、子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应该分室居住；功能分区：功能分区：指不同的生活功能有不同的活动空间，会客要有客厅、烹饪要有厨房、存物要有储物室、厕浴要有卫生间；动静分开：动静分开：指活动空间和休息空间要严格区分，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置，而卧室需要更大程度的安静，应比较深入。公私分开：公私分开：指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客进门后将业主的家庭生活一览无余；主次分开：主次分开：指主人房要与其他房间有所区别；干湿分开：干湿分开：指厨房、卫生间带水、带脏的房间应与精心装修怕水、怕脏的卧室分开。好户型设计的好户型设计的6 6种分离种分离干
19、湿分开动静分开生理分居公私分开主次分开功能分区35户型讲析-置业顾问培训(3)(3)面积恰当，尺度适宜面积恰当，尺度适宜人们较理想的卧室面积为12-15平米之间，较理想的客厅面积为21-30平米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则将影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储物室4-5平米，阳台5-6平米较为适宜。此外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口设置，避免买菜后穿过客厅的不方便，卫生间应靠近卧室以方便晚间使用，厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生有不雅观。生活阳台应该与厨房或卫生间相连，不应与卧室相连，因为生活阳台是开放性空间，晒衣时穿过卧室会影响卧室的
20、私密性。36户型讲析-置业顾问培训（4 4）健康因素的合理利用）健康因素的合理利用呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来讲，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。 每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般位南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外
21、墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。提示：提示：按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 卫生间应设有通风窗，无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。 还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调器的墙洞，阳台应有晒衣设施等。37户型讲析-置业顾问培训功能区缺陷厅采光口小或采光口凹槽深，使起居室较暗视野差形状不好或尺度不合理面宽太小客厅是大过道室内入户无过渡空间户内交通线长各功能空间面积比例不当跃层户型室内楼梯的位置不当功能分区不合理餐厅面积过大或过小，边角边原则室外布局无流线程考虑，厨房水龙头与切菜案台不在同一侧，没有关联厨房宽度不够主卧室宽度小于3米或面积过小面积稍大的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏间卧室距离邻居的窗户太近卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室卫生间居中，不利于浊气散发宽度不过户型常见的19个缺陷38户型讲析-置业顾问培训
