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1、土地供应差别化，低效用地再开发土地供应差别化，低效用地再开发 政策解读政策解读一、增量选优、土地供应一、增量选优、土地供应“差别化差别化”海宁市土地供应差别化管理实施意见（试行）海宁市土地供应差别化管理实施意见（试行）二、存量提质、低效用地二、存量提质、低效用地“再开发再开发”海宁市推进低效利用土地市场化再开发实施意见（试行）海宁市推进低效利用土地市场化再开发实施意见（试行） 主要内容主要内容一、增量选优，土地供应一、增量选优，土地供应“差别化差别化”差别化供地政策差别化供地政策: 保障科技创新创业等重大项目的保障科技创新创业等重大项目的用地，禁止对用地，禁止对“三高两低三高两低”项目、落后产
2、能项目等供地项目、落后产能项目等供地差别化供地方式：差别化供地方式：公开出让、协议出让、划拨供地、公开出让、协议出让、划拨供地、集体使用、租赁、作价入股等集体使用、租赁、作价入股等差别化土地供应：差别化土地供应：弹性出让年限制度、弹性出让年限制度、“3+5+X”管理模式等管理模式等差别化地价标准：差别化地价标准：经营性用地出让实行市场定价、公益经营性用地出让实行市场定价、公益事业用地出让实行成本定价、产业项目用地出让实行修正定价事业用地出让实行成本定价、产业项目用地出让实行修正定价差别化用地管理：差别化用地管理：准入管理、准入管理、“出让合同出让合同+补充协补充协议议”、收回机制等、收回机制等
3、 差别化供地政策主要解决的是土地资源要素差别化供地政策主要解决的是土地资源要素市场化分配问题及产业差别化供地导向。市场化分配问题及产业差别化供地导向。 1、实行差别化土地资源配置。、实行差别化土地资源配置。（1 1）优先满足民生项目和重点基础设施建设项目优先满足民生项目和重点基础设施建设项目的用地需求的用地需求 。（2 2）每年不少于每年不少于10%用于新农村建设用于新农村建设 。（3 3）产业等项目涉及用地指标根据项目质量优劣产业等项目涉及用地指标根据项目质量优劣进行市场化配置进行市场化配置 。（一）差别化供地政策（一）差别化供地政策 同时对批而未供土地农转用盘活指标、城乡同时对批而未供土地
4、农转用盘活指标、城乡建设用地增减挂钩指标分配导向进行了明确。建设用地增减挂钩指标分配导向进行了明确。 、批而未供土地符合盘活条件应予以盘活，盘活土、批而未供土地符合盘活条件应予以盘活，盘活土地指标实行全市统一建帐管理、统筹调配使用；地指标实行全市统一建帐管理、统筹调配使用； 、增减挂钩指标优先保证搬迁农户新居建设等安置、增减挂钩指标优先保证搬迁农户新居建设等安置用地，鼓励建造多层和小高层公寓房；用地，鼓励建造多层和小高层公寓房； 、确有节余的实行市场化配置和有偿调剂，可用于、确有节余的实行市场化配置和有偿调剂，可用于城镇建设的商住用地、工业用地等。城镇建设的商住用地、工业用地等。 （一）差别化
5、供地政策（一）差别化供地政策 2、差别化供地政策对供地导向进行了明确、差别化供地政策对供地导向进行了明确规定，保障科技创新创业、战略性新兴产业、现规定，保障科技创新创业、战略性新兴产业、现代服务业等重大项目的用地。代服务业等重大项目的用地。 对重大项目建设用地面积超过对重大项目建设用地面积超过150亩的，实亩的，实行一次规划、分期供地。首期供地规模根据项目行一次规划、分期供地。首期供地规模根据项目实施需要确定，原则上不超过实施需要确定，原则上不超过100亩。亩。 （一）差别化供地政策（一）差别化供地政策 在原有的公开出让、协议出让、划拨、在原有的公开出让、协议出让、划拨、集体使用等传统方式的基
6、础上，创新了租集体使用等传统方式的基础上，创新了租赁、作价入股等新型国有土地有偿使用方赁、作价入股等新型国有土地有偿使用方式。式。 （二）差别化供地方式（二）差别化供地方式 结合结合“三改一拆三改一拆”行动，在马桥街道开展的行动，在马桥街道开展的废旧物品收集点整治活动中，经编产业园区新选废旧物品收集点整治活动中，经编产业园区新选址设立废旧物品临时回收站，占地面积约址设立废旧物品临时回收站，占地面积约36亩。亩。市政府将该地块以国有土地租赁的方式供给经编市政府将该地块以国有土地租赁的方式供给经编园万中选一物业服务有限公司，租期为园万中选一物业服务有限公司，租期为5年；再年；再由其进行开发建设使用
7、。这种方式具有较强的灵由其进行开发建设使用。这种方式具有较强的灵活性，既能节约用地成本，又能方便土地退出，活性，既能节约用地成本，又能方便土地退出，兼顾整体规划。兼顾整体规划。 先行先试租赁案例：先行先试租赁案例： 实行弹性出让年限制度、实行弹性出让年限制度、“3+5+X”管理模式等管理模式等 对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别化管理，综合运用用地预申请、弹性年期、转让限制化管理，综合运用用地预申请、弹性年期、转让限制等调节工具，丰富供应方式，增强供给弹性，满足产等调节工具，丰富供应方式，增强供给弹性，满足产业发展差异化、多样化的用地需求。业发
8、展差异化、多样化的用地需求。（三）差别化土地供应（三）差别化土地供应 1、用地预申请制度、用地预申请制度 对列入土地出让计划的建设用地，要及时将对列入土地出让计划的建设用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件等信息向社会发布，接受用年限、土地使用条件等信息向社会发布，接受用地预申请。用地预申请。 （三）差别化土地供应（三）差别化土地供应 2、弹性出让年限制度、弹性出让年限制度 除了房地产等经营性用地外，根据产业、行除了房地产等经营性用地外，根据产业、行业和企业的特点，分别设定了业和企业的特点，分别设定了10年、年、2
9、0年、年、30年、年、40年、年、50年不等的弹性出让年限。年不等的弹性出让年限。 期限届满时，企业若达到入区承诺和届时规期限届满时，企业若达到入区承诺和届时规定的投入产出、税收等经济指标，仍然正常生产定的投入产出、税收等经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请续期。并保持增长态势，可以申请续期。 （三）差别化土地供应（三）差别化土地供应 3、“3+5+X”管理模式管理模式 对于科技创新创业、战略性新兴产业、现代对于科技创新创业、战略性新兴产业、现代服务业和我市鼓励发展产业，则实行一次性出让、服务业和我市鼓励发展产业，则实行一次性出让、“3+5+X”分阶段评估管理模式，即一般给予企业分阶
10、段评估管理模式，即一般给予企业2-3年的建设期，年的建设期，3-5年的投产初始运行期，对建年的投产初始运行期，对建设情况和投产初始运行情况进行分阶段验收考核，设情况和投产初始运行情况进行分阶段验收考核，并相应实施信贷等弹性管理和限制倒逼措施。并相应实施信贷等弹性管理和限制倒逼措施。（三）差别化土地供应（三）差别化土地供应 4 4、完善出让土地转让机制、完善出让土地转让机制 根据产业类型和项目建设情况，在出让合同根据产业类型和项目建设情况，在出让合同中约定自用或出售比例（自用部分中约定自用或出售比例（自用部分1010年内不得转年内不得转让，出售部分让，出售部分5 5年内不得再转让），约定政府优先
11、年内不得再转让），约定政府优先收购权。收购权。 经批准同意转让除外。产业用地转让的，受经批准同意转让除外。产业用地转让的，受经批准同意转让除外。产业用地转让的，受经批准同意转让除外。产业用地转让的，受让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业准入条件。准入条件。准入条件。准入条件。 （三）差别化土地供应（三）差别化土地供应1、经营性用地出让实行市场定价、经营性用地出让实行市场定价2、公益事业用地出让实行成本定价、公益事业用地出让实行成本定价3、产业项目用地出让实行修正定
12、价、产业项目用地出让实行修正定价（四）差别化地价标准（四）差别化地价标准 一一是是对对先先进进装装备备制制造造业业、现现代代服服务务业业、战战略略性性新新兴兴产产业业和和科科技技创创新新创创业业项项目目，参参照照国国家家土土地地利利用用分分类类要要求求，区区别别不不同同行行业业和和特特点点，建建立立产产业业发展导向地价修正体系。发展导向地价修正体系。 二二是是对对其其他他符符合合产产业业结结构构和和转转型型升升级级的的工工业业用地，按照土地评估价格设定出让起始价。用地，按照土地评估价格设定出让起始价。 三三是是对对不不符符合合我我市市产产业业转转型型升升级级但但国国家家仍仍允允许许投投资资的的
13、产产业业用用地地，按按照照土土地地评评估估价价格格上上浮浮不不低低于于20%设定出让起始价。设定出让起始价。（四）差别化地价标准（四）差别化地价标准1、严格项目用地准入管理严格项目用地准入管理 2、强化土地出让合同管理强化土地出让合同管理 3、健全出让土地收回机制健全出让土地收回机制（五）差别化用地管理（五）差别化用地管理1、严格项目用地准入管理、严格项目用地准入管理 、制制定定产产业业转转型型升升级级重重点点项项目目目目录录和和投投资资强强度度、注注册册资资金金、单单位位面面积积产产出出、容容积积率率、单单位位面面积积税税收收、环环保保能能耗耗、出出让让年年限限上上限限等等产产业业准准入入标
14、准，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。标准，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。 、进一步提高土地投入产出标准，新增工业项目用地原则上亩均投资、进一步提高土地投入产出标准，新增工业项目用地原则上亩均投资强度达到强度达到300万元以上，外资企业和内资企业注册资本分别不少于投万元以上，外资企业和内资企业注册资本分别不少于投资总额的资总额的1/3和和40% 、总投资总投资总投资总投资50005000万以下、亩均税收万以下、亩均税收万以下、亩均税收万以下、亩均税收1818万元以下、用地面积万元以下、用地面积万元以下、用地面积万元以下、用地面积2020亩以下（拆
15、亩以下（拆亩以下（拆亩以下（拆迁安置除外），原则上不再供地。迁安置除外），原则上不再供地。迁安置除外），原则上不再供地。迁安置除外），原则上不再供地。 （五）差别化用地管理（五）差别化用地管理2、强化土地出让合同管理。、强化土地出让合同管理。 、除除了了严严格格做做好好项项目目用用地地准准入入管管理理，我我市市在在全全省省首首家家实实行行了了“土土地地出出让让合合同同+补补充充协协议议”的的管管理理方方式式，在在出出让让公公告告和和补补充充协议中明确了建设要求和罚则。协议中明确了建设要求和罚则。 、在出让合同和补充协议中，对项目投资强度、注册资金、半、在出让合同和补充协议中，对项目投资强度、注
16、册资金、半年度投资强度、达产后亩均销售和亩均税收等进行了约定。年度投资强度、达产后亩均销售和亩均税收等进行了约定。 、同时，明确了出让人可收取土地低效利用违约金的、同时，明确了出让人可收取土地低效利用违约金的4种情形。种情形。 、规范了出让人有权收回土地使用权的、规范了出让人有权收回土地使用权的4种情形。种情形。 （五）差别化用地管理（五）差别化用地管理 3、健全出让土地收回机制。、健全出让土地收回机制。 、不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类、不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类 。 、违反环保能耗约定且超越政策允许范围、违反环保能耗约定且超越政策允许范围 。 、
17、亩均投入产出（投资强度、销售收入）不足协议约定的、亩均投入产出（投资强度、销售收入）不足协议约定的50% 。 、年应缴税收连续三年低于行业平均的、年应缴税收连续三年低于行业平均的50%的的 。 以上以上4种情况终止土地出让合同，种情况终止土地出让合同，建设用地使建设用地使用权按原出让价由政府收购用权按原出让价由政府收购。（五）差别化用地管理（五）差别化用地管理二、存量提质，低效用地二、存量提质，低效用地“再开发再开发”一、总体目标一、总体目标二、主要内容二、主要内容三、倒逼措施三、倒逼措施 为为提提高高低低效效存存量量土土地地的的使使用用效效益益，我我市市出出台台了了海海宁宁市市推推进进低低效
18、效利利用用土土地地市市场场化化再再开开发发实实施施意意见见（试试行行）政政策策，健健全全建建设设用用地地内内涵涵挖挖潜潜、存存量量盘盘活活、市市场场调调节节机机制制，确确保保低低效效利利用用土土地地市市场场化化再再开开发发每每年年不少于不少于30003000亩亩。 一、总体目标一、总体目标 低低效效利利用用土土地地是是指指未未及及时时充充分分高高效效利利用用的的建建设设用用地地，包包括括批批而而未未供供土土地地、供供而而未未用用土土地地、已已供供在在建建未未竣竣工工土土地地、闲闲置置土土地地，列列入入“三三改改一一拆拆”的的土土地地，建建设设用用地地竣竣工工验验收收后后6个个月月未未投投产产、
19、投投产产三三年年后后亩亩均均税税收收低低于于行行业业平平均均或或协协议议承承诺诺50%的的工工业业用用地地，以以及及亩亩产效益综合评价产效益综合评价C类工业企业用地。类工业企业用地。 二、主要内容二、主要内容 （一）、对批而未供土地。（一）、对批而未供土地。 （二）、对供而未用土地。（二）、对供而未用土地。 （三）、对已供在建未竣工土地。（三）、对已供在建未竣工土地。 （四）、对闲置土地。（四）、对闲置土地。 （五）、对已竣工未投产等用而未尽土地。（五）、对已竣工未投产等用而未尽土地。 （六）、对零散存量土地置换盘活。（六）、对零散存量土地置换盘活。 （七）、对（七）、对“三改一拆三改一拆”土
20、地再开发。土地再开发。 二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地）建设用地竣工验收后6个月未投产、投产三年后亩均税收低于行业平均或协议承诺50%的工业用地供而未用土地已供在建未竣工土地批而未供土地闲置土地列入“三改一拆”的土地亩产效益综合评价C类工业企业用地 （一）、对批而未供土地。（一）、对批而未供土地。 除除已已落落实实建建设设项项目目即即将将供供地地和和因因实实施施城城镇镇规规划划近期拟供地外，其用地指标予以盘活后置换使用。近期拟供地外，其用地指标予以盘活后置换使用。 二、主要内容（分类处置低效用地）二
21、、主要内容（分类处置低效用地） （二）、对供而未用土地。（二）、对供而未用土地。 1. 2013年以来新供地的工业用地，提前开工建设并提前年以来新供地的工业用地，提前开工建设并提前3个月通过竣工验收的，每提前竣工个月通过竣工验收的，每提前竣工1个月可给予土地使用权人个月可给予土地使用权人每亩每亩1500元的奖励，最高不超过每亩元的奖励，最高不超过每亩1万元，待投产万元，待投产3个月后个月后兑现。兑现。 2.对超过合同约定开工期限未动工建设满对超过合同约定开工期限未动工建设满6个月的，如产个月的，如产业用地土地使用权人自愿退地并同意政府按原出让价格收回业用地土地使用权人自愿退地并同意政府按原出让
22、价格收回的，待按原用途重新出让后，各镇（街道）和平台可给予原的，待按原用途重新出让后，各镇（街道）和平台可给予原土地使用权人再次出让后增值净收益的土地使用权人再次出让后增值净收益的50%或每亩不少于或每亩不少于2万万元的奖励。元的奖励。二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地） （三）、对已供在建未竣工土地。（三）、对已供在建未竣工土地。 1.对对工工业业用用地地提提前前3个个月月以以上上竣竣工工并并通通过过复复核核验验收收，每每提提前前1个个月月可可给给予予土土地地使使用用权权人人每每亩亩1000元元的的奖奖励励，最最高高不不超超过过每每亩亩1万万元元，待待投投产产3个
23、个月月后兑现。后兑现。 2.对对已已开开工工建建设设后后企企业业因因项项目目、资资金金、市市场场预预期期效效益益等等原原因因停停止止开开发发建设不满一年的，严格延期审批，严格违约责任追究。建设不满一年的，严格延期审批，严格违约责任追究。 3.对对符符合合转转让让条条件件的的已已供供在在建建项项目目，鼓鼓励励土土地地使使用用权权人人整整宗宗或或分分割割后后转让，政府可行使优先收购权。转让，政府可行使优先收购权。 二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地） （四）、对闲置土地。（四）、对闲置土地。 1.对对超超过过约约定定开开工工期期限限仍仍未未动动工工建建设设（或或开开工工
24、后后停停止止施施工工）满满一一年年，属属土土地地使使用用权权人人自自身身原原因因构构成成闲闲置置的的，应应严严格格按按出出让让合合同同约约定定征征缴缴出出让让金金总总额额20%的的闲闲置置费费，签签订订出出让让合合同同补补充协议，限期开工建设。充协议，限期开工建设。 2.对对超超过过约约定定开开工工期期限限仍仍未未动动工工建建设设（或或开开工工后后停停止止施施工工）满满二二年年，属属土土地地使使用用权权人人自自身身原原因因构构成成闲闲置置的的，出出让让人人有权直接单方解除合同，依法收回国有建设用地使用权。有权直接单方解除合同，依法收回国有建设用地使用权。 二、主要内容（分类处置低效用地）二、主
25、要内容（分类处置低效用地） （五）、对已竣工未投产等用而未尽土地。（五）、对已竣工未投产等用而未尽土地。 1.对已竣工建成但未实际投产形成闲置厂房的，各镇（街道）和各平对已竣工建成但未实际投产形成闲置厂房的，各镇（街道）和各平台主体应督促业主按照招商投资协议等相关规定加快设备投入，限台主体应督促业主按照招商投资协议等相关规定加快设备投入，限6个月个月内投产。内投产。 2.对拒不投产或逾期仍未投产，以及虽投产但仍达不到规定的，综合对拒不投产或逾期仍未投产，以及虽投产但仍达不到规定的，综合采取城镇土地使用税差别化征收、不享受财政奖励补助和税收减免优惠政采取城镇土地使用税差别化征收、不享受财政奖励补
26、助和税收减免优惠政策、差别化信贷等各种倒逼措施，促使企业加快投产、招租、转让或退地。策、差别化信贷等各种倒逼措施，促使企业加快投产、招租、转让或退地。 3.对已竣工建成并投产使用，但土地仍存在空闲等未完全高效利用的，对已竣工建成并投产使用，但土地仍存在空闲等未完全高效利用的，鼓励业主在规划许可的前提下提高建筑密度和容积率，保持工业用地用途鼓励业主在规划许可的前提下提高建筑密度和容积率，保持工业用地用途不变的，不增收地价款。不变的，不增收地价款。 4.鼓励土地使用权人整宗（或分割）退地或纳入市级统一交易平台进鼓励土地使用权人整宗（或分割）退地或纳入市级统一交易平台进行招商。对纳入市级统一交易平台
27、并成功引进业主受让或承租的，转让涉行招商。对纳入市级统一交易平台并成功引进业主受让或承租的，转让涉及的营业税、土地增值税等税费中的市级留成部分，以先征后奖的形式给及的营业税、土地增值税等税费中的市级留成部分，以先征后奖的形式给予全额奖励，并给予承受人（市内关联企业除外）该宗地上上缴税收的地予全额奖励，并给予承受人（市内关联企业除外）该宗地上上缴税收的地方留成部分前方留成部分前3年年100%、后、后2年年50%的政策扶持。的政策扶持。 二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地） （六）、对零散存量土地置换盘活。（六）、对零散存量土地置换盘活。 1.对土地利用总体规划确定的有
28、条件建设区内的零散存量对土地利用总体规划确定的有条件建设区内的零散存量土地，先实施复垦再通过土地整治项目增减挂钩进行置换。土地，先实施复垦再通过土地整治项目增减挂钩进行置换。鼓励原土地使用权人放弃置换后土地使用权，给予不少于每鼓励原土地使用权人放弃置换后土地使用权，给予不少于每亩亩20万元的奖励。万元的奖励。 2.为满足旧住宅区、旧厂区、城中村连片改造（简称为满足旧住宅区、旧厂区、城中村连片改造（简称“三三改改”）需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规）需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有零散存划的前提下，通过土地位置调换等方式调
29、整使用原有零散存量建设用地，国有土地原产权人可通过协议出让方式、集体量建设用地，国有土地原产权人可通过协议出让方式、集体土地原产权人可通过集体建设用地使用方式取得土地使用权，土地原产权人可通过集体建设用地使用方式取得土地使用权，按照市场化运作成片合作开发（商品住房除外）。按照市场化运作成片合作开发（商品住房除外）。二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地） （七）、对（七）、对“三改一拆三改一拆”土地再开发。土地再开发。 对对“三改一拆三改一拆”土地再开发中需要协议办土地再开发中需要协议办理供地手续、涉及历史遗留问题处理的地块以理供地手续、涉及历史遗留问题处理的地块以及以
30、改为主、改拆结合的城镇规划改造地块根及以改为主、改拆结合的城镇规划改造地块根据据浙政办发浙政办发2013105号号文件精神处置。文件精神处置。二、主要内容（分类处置低效用地）二、主要内容（分类处置低效用地） （一）严格政策扶持。（一）严格政策扶持。 （二）加强税收调节。（二）加强税收调节。 （三）实行差别信贷。（三）实行差别信贷。 （四）实施差别电价水价。（四）实施差别电价水价。 （五）削减用能排污总量。（五）削减用能排污总量。 （六）暂缓通过工商年检。（六）暂缓通过工商年检。 三、倒逼措施三、倒逼措施 如如，针针对对C类类工工业业企企业业，严严格格执执行行差差别别化化价价格格政政策策，不不得
31、得享享受受各各项项奖奖励励和和优优惠惠政政策策；实实施施税税收收调调节节，从从高高征征收收城城镇镇土土地地使使用用税税，不不得得享享受受房房产产税税减减免免等等税税收收优优惠惠政政策策；实实行行差差别别信信贷贷。控控制制贷贷款款展展期期和和新新增增授授信信，可可实实行行差差别别化化信信贷贷利利率率政政策策；实实施施差差别别电电价价水水价价，进进一一步步提提高高用用电电、用用水水价价格格标标准准，同同时时在在错错避避峰峰轮轮休休时时执执行行最最严严格格的的控控电电限限电电措措施施；削削减减用用能能排排污污总总量量，差差别别化化削削减减企企业业用用能能和和污污染染排排放放总总量量指指标标、暂暂缓缓通通过过工工商商年年检检。通通过过这这些些措措施施，倒倒逼逼C类类工工业业企企业业用用地地退退出出和和再开发。再开发。
