《无锡酒店式公寓项目定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡酒店式公寓项目定位报告（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【市 场 篇】无锡小户型发展历程第一阶段：第一阶段：最早出现于1998/1999年，产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。 其中以生活大师为代表项目 。第二阶段：第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，此类产品分布于 中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而 建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目。 第三阶段：第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不 多。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目。 第四阶段：第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充 容积率或是简单的烂尾楼改
2、造为目的。以禾嘉国际酒店式公寓和凯宾斯 基为例，项目走酒店式公寓酒店式公寓物业路线，由专业的酒店物管公司管理。 酒店式的服务，公寓式的管理酒店式的服务，公寓式的管理 酒店式公寓定义无锡酒店式公寓现状无锡酒店式公寓现状无锡酒店式公寓现状无锡酒店式公寓现状项目名称项目名称区域区域上市时间上市时间价格价格装修标准装修标准禾嘉国际禾嘉国际市中心市中心售罄售罄95009500（二手房）（二手房）12001200凯宾斯基凯宾斯基太湖广场太湖广场基本售罄基本售罄170001700030003000润华国际润华国际滨湖区滨湖区在售在售140001400030003000红豆国际红豆国际市中心市中心2008.5
3、2008.52000020000以上以上20002000恒隆中心恒隆中心市中心市中心未上市未上市苏宁地块苏宁地块市中心市中心未上市未上市保利达地块保利达地块市中心市中心未上市未上市 无锡酒店式公寓尚处于起步阶段无锡酒店式公寓尚处于起步阶段无锡酒店式公寓尚处于起步阶段无锡酒店式公寓尚处于起步阶段, ,目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包
4、租的营销手段，实越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实现了产品较好的销售。现了产品较好的销售。现了产品较好的销售。现了产品较好的销售。重点个案凯燕环球中心凯燕环球中心区位概念：南长永和路18号（太湖广场旁）建筑指标：总建13.4万平方米 公开日期：2006.1产品类型：酒店式公寓、办公 成交价格：酒店式公寓17500元/平方米（装 修标准3000元/平方米），办公 13500元/平方米 主力产品：64-72平方米 主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公 86-97万元销 售 率：
5、酒店式公寓82%，办公90 楼层楼层物业物业1F1F德国普拉那啤酒餐厅德国普拉那啤酒餐厅2F2F豪景国宴馆豪景国宴馆3F3F国宾级千人大礼堂国宾级千人大礼堂世界美食自助餐厅世界美食自助餐厅4F4F波普艺术酒吧波普艺术酒吧5F5F健康养生中心健康养生中心（包括泳池、影视健身房、温泉（包括泳池、影视健身房、温泉概念概念SPASPA馆和油压推拿室）馆和油压推拿室）6F-22F为五星级酒店，由凯宾斯基入驻 23-29层为办公，30-48层酒店式公寓，49-52层包租酒店式公寓。 凯燕环球中心凯燕环球中心楼层布局楼层布局大堂梯厅大堂梯厅6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层 扇形
6、共享会客厅扇形共享会客厅凯燕环球中心凯燕环球中心单层布局单层布局成功要素成功要素产品品质产品品质酒店管理酒店管理包包 租租企划推广企划推广高标准的装修高标准的装修(3000元元/平米平米)凯宾斯基大酒店统一管理凯宾斯基大酒店统一管理投资客户信心增加投资客户信心增加强调地段、成功开盘后的持续推广强调地段、成功开盘后的持续推广重点个案润华国际大厦润华国际大厦区位概念：滨湖区太湖大道与青祁路交界处建筑指标：总建15万平方米 公开日期：2007.7产品类型：酒店式公寓、办公、五星级酒店、商业 成交价格：酒店式公寓14000元/平方米，办公 11000元/平方米 主力产品：酒店式公寓80-99平米、办公
7、85-108平米 主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公86-97万元项目占地面积为1.51万平方米，建设集酒店式公寓、商务写字楼、超五星级酒店、商业等为一体的超高层建筑，高258米。竖向分隔为办公和酒店式办公、五星级酒店。A座58层、B座48层，1-6F为商业中心。A座7-30F，31-55F为酒店式公寓，56层为西餐厅，57层为中餐厅，58层为观光接待层；B座8-48F为办公用房。润华国际大厦润华国际大厦项目规划项目规划A座座B座座润华国际大厦润华国际大厦单层布局单层布局A座座酒店式公寓酒店式公寓B座座办公用房办公用房重点个案红豆国际大厦红豆国际大厦区位概念：中山路建筑指标：总建15
8、万平方米 公开日期：预计2008.5产品类型：酒店式公寓、办公、商业 成交价格：酒店式公寓20000元/平方米以上主力产品：酒店式公寓65平米和110平米主力总价：酒店式公寓130万元和220万元目标客群构成海内外机构企业高层、海内外机构企业高层、投资客户投资客户主力客源主力客源私营、个体老板私营、个体老板竞争客源竞争客源小企业和小企业和SOHO族族潜力客源潜力客源居家自住居家自住机会客源机会客源无锡酒店式公寓竞争市场未来体量预测未来酒店式公寓面临太湖广场和解放路环线区域的竞争压力，预计竞争体量将达到44万平方米，未来市场同样存在相当激烈的竞争。案名案名开开盘时间盘时间总总建建规规模模（万（万
9、M2M2）当期面当期面积积（万（万M2M2）已推剩余面已推剩余面积积 （万（万M2M2）未来待推面未来待推面积积 （万（万M2M2） 预测预测市市场场存存量量 （万（万M2M2）凯凯燕燕环环球中心球中心06.106.14.74.74.74.70.860.86/ /0.860.86尚城二期尚城二期06.606.62.262.261.891.890.010.010.370.370.380.38润华润华国国际际大厦大厦07.707.73.53.51 11 12.52.53.53.5无无锡锡茂茂业业城城07.1207.1214147 75 57 71212小小计计/ /24.4624.4614.591
10、4.596.876.879.879.8716.7416.74红红豆国豆国际际未开未开3 3/ / /3 33 3无无锡锡九九龙仓龙仓未开未开1111/ / /11111111无无锡锡世世贸贸中心中心未开未开13.613.6/ / /13.613.613.613.6合合计计/ /52.0652.0614.5914.596.876.8737.4737.4744.3444.34现市场上最好的两个酒店式公寓，总价都在110万元以上。目前在售酒店式公寓都采用精装修销售，售价达到14000-17500元/平方米左右（装修标准3000元/平方米）。无锡酒店式公寓市场分析主要在售酒店式公寓项目规模基本在5万平
11、方米以内。公开公开日期日期案名案名产品类型产品类型规模规模( (万万MM2 2) )均价均价（元（元/ /MM2 2）主力面积主力面积( (MM2 2) )主力总价主力总价( (万元万元) )销售率销售率备注备注06.106.1凯燕环球凯燕环球中心中心酒店式公酒店式公寓寓4.74.71750017500（装修标（装修标准准30003000）64-7264-72112-126112-12682%82%/ /06.606.6尚城二期尚城二期酒店式公酒店式公寓寓2.32.37500750050-6450-6437-4837-4899%99%最后最后8080套房源于套房源于0707年年1010月推出，
12、月推出，采用精装修，价采用精装修，价格在格在1000010000以上以上07.707.7润华国际润华国际大厦大厦酒店式公酒店式公寓寓3.53.51400014000（装（装修标准修标准30003000）80-9980-99112-139112-139/ /销售情况不好，销售情况不好，户型不好，开间户型不好，开间小，进深长小，进深长公寓面积集中在60-70平方米之间。从目前的销售情况来看，酒店式公寓销售情况良好，年销售量在2.5万平方米。酒店式公寓市场总结 酒店式公寓产品目前市场供应量有限，从销售情况分析，需求量在 现阶段看还是比较充足。 产品差异化比较严重，导致售价差距很大，产品力强的项目售价
13、可 以达到17500元/平方米，还能保持较好的销售，无锡消费者购买能 力不容小视，另外可以说明只要产品力做强，无锡酒店式公寓的价 格还有较大的上升空间。 未来解放路环线和太湖广场周边将是酒店式公寓最集中的供应区 域，体量将达到44万平方米左右，未来竞争形势同样严峻。项目运作的2个关键点项目分析 项目酒店式公寓体量过大（项目酒店式公寓体量过大（12001200多套），多套），参考无锡目前酒店式公寓的市场消化速度（参考无锡目前酒店式公寓的市场消化速度（4040套套/ /月月左右），本项目从入市起的消化周期在左右），本项目从入市起的消化周期在2.52.5年左右。年左右。关键点一参考个案去化情况分析参
14、考个案去化情况分析参考个案去化情况分析参考个案去化情况分析禾嘉国际去化量价图禾嘉国际去化量价图禾嘉国际去化量价图禾嘉国际去化量价图凯宾斯基去化量价图凯宾斯基去化量价图凯宾斯基去化量价图凯宾斯基去化量价图以上数据来源产监处备案系统，截止时间以上数据来源产监处备案系统，截止时间以上数据来源产监处备案系统，截止时间以上数据来源产监处备案系统，截止时间20072007年年年年6 6月月月月两个项目是无锡酒店式公寓运作较为成功的案例两个项目是无锡酒店式公寓运作较为成功的案例两个项目是无锡酒店式公寓运作较为成功的案例两个项目是无锡酒店式公寓运作较为成功的案例, ,月均去化量在月均去化量在月均去化量在月均去
15、化量在4040套套套套/ /月月月月左右左右左右左右. .建议:1.总价控制2.提高办公比例3.营销手段(售后回租)关键点二关键点二项目品质的提升建议:1. 专业物业公司统一经营管理2. 装修标准3. 商业配套4. 会所定位酒店公寓的管理、服务酒店公寓的管理、服务建议与国际品牌物业管理公司国际品牌物业管理公司合作，如第一太平、仲量行、高力第一太平、仲量行、高力等。服务内容包括： 日常服务日常服务1、闻讯服务和留言服务2、信件报刊发收、分拣、递送至信箱服务3、出租车预约服务4、日间提供代订机票、火车票服务5、日间代订餐位、文化体育节目票务6、业主唤醒服务7、代请家居专业公司服务8、外围保安巡逻服
16、务9、消防知识培训、讲座服务特约服务（有偿项目）特约服务（有偿项目）1、花卉代沟、递送及养护服务2、洗衣、送衣服务3、儿童托管服务4、代联系物业出租、出售服务5、物业内部的各项功能设施安装及维修服务6、户内专业保洁装修建议装修建议装修建议装修建议电梯：电梯：电梯：电梯： 三菱、日立、迅达、三菱、日立、迅达、OTIS OTIS 地面：地面：地面：地面： 厅卧主材为复合地板或玻化砖；厅卧主材为复合地板或玻化砖；厨卫：厨卫：厨卫：厨卫： 主材为冠军、泛亚等品牌地砖主材为冠军、泛亚等品牌地砖 墙面墙面墙面墙面 ：厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；门窗门窗门窗门窗 ：静电粉末喷
17、涂铝合金窗、防火防盗门静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门 厨房厨房厨房厨房 ：过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、 意大利等品牌橱柜和厨房电器意大利等品牌橱柜和厨房电器 卫生间：卫生间：卫生间：卫生间：TOTOTOTO、科勒、科勒 空调：空调：空调：空调： 美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调，美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调，其他：其他：其他：其他： 高档小户型物业配全套家具家电高档小户型物业配全套家具家电 酒店公寓的特色客房酒店公寓的特色客房多种菜单式装修风格：多种菜单式装修风格：中式古典风格象征豪华富裕，适合台湾人以及热爱中国
18、古典文化的人群； 精致风格象征高贵庄重，适合事业成功、拥有较高社会地位的人群； 日式风格迎合工业区外籍客户的需求。现代简约风格象征随意、自由，适合喜爱市中心夜生活的年轻人； 中式古典风格中式古典风格酒店公寓的特色客房酒店公寓的特色客房风格：风格：风格：风格：古典风格在设计上继承了唐代、明清时期家居理念的精华，将其中的经典古典风格在设计上继承了唐代、明清时期家居理念的精华，将其中的经典 元素提炼并加以丰富，同时改变原有空间布局中等级、元素提炼并加以丰富，同时改变原有空间布局中等级、 尊卑等封建思想，尊卑等封建思想， 给传统家居文化注入了新的气息。给传统家居文化注入了新的气息。“形散神聚形散神聚”
19、是新古典风格的主要特点。是新古典风格的主要特点。特色：特色：特色：特色：在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，古典风格具在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，古典风格具 备了古典与现代的双重审美效果，美的结合也让人们在享受物质文明的同备了古典与现代的双重审美效果，美的结合也让人们在享受物质文明的同 时得到了精神上的慰藉。时得到了精神上的慰藉。风格：风格：这是一种在简约主义影响下衍生出来的一种带有“小资”味道的室内设 计风格。尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种小资风格大量地出 现在各式的公寓装修之中。特色：特色： 接受这种风格的客户，多为城市新贵，喜欢单身的生活
20、的同时，又非常 注重生活的品质。因此在装修中不必考虑众多的功能问题。他们往往强 调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再 堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。现代简约风格现代简约风格酒店公寓的特色客房酒店公寓的特色客房精致风格精致风格 风格：风格：风格：风格： 融合了欧式古典的浪漫，简约的干练，整体设计风格典雅、温馨，设计融合了欧式古典的浪漫，简约的干练，整体设计风格典雅、温馨，设计 中，非常注重细节的刻画与描述。中，非常注重细节的刻画与描述。 特色：特色：特色：特色：雅致主义是近几年刚刚兴起又被消费者所迅速接受的一种设计方式，雅致主义是近几年
21、刚刚兴起又被消费者所迅速接受的一种设计方式， 空空 间布局接近现代风格，而在具体的界面形式、配线方法上则接近新间布局接近现代风格，而在具体的界面形式、配线方法上则接近新古典风古典风 格。在选材方面应该注意颜色的和谐性。格。在选材方面应该注意颜色的和谐性。酒店公寓的特色客房酒店公寓的特色客房日式风格日式风格和室有一种独特的魅力，它可以表现出平和的意境。与欧美的装饰风格不同，极和室有一种独特的魅力，它可以表现出平和的意境。与欧美的装饰风格不同，极少用金属，从顶到地都是最天然最朴实的材料，多为原木、席、竹等，同时尽量少用金属，从顶到地都是最天然最朴实的材料，多为原木、席、竹等，同时尽量保持原色不加修
22、饰。保持原色不加修饰。 榻榻米是和室的象征。一般的和室都是采用将木地板架高作为榻榻米，看起来榻榻米是和室的象征。一般的和室都是采用将木地板架高作为榻榻米，看起来明亮舒适。如果把和室作为工作室，还可以用来隐藏电源线路，让整个和室看起明亮舒适。如果把和室作为工作室，还可以用来隐藏电源线路，让整个和室看起来接近完美。室内多用木料、织物、石材等天然材料。显示材料的纹理，创造自来接近完美。室内多用木料、织物、石材等天然材料。显示材料的纹理，创造自然、简朴、高雅的氛围。然、简朴、高雅的氛围。 酒店公寓的特色客房酒店公寓的特色客房风格：风格：特点：特点：商业建议商业建议商业建议商业建议A A楼底商配套楼底商
23、配套一、二层一、二层银行银行会议室会议室商务中心商务中心咖啡厅咖啡厅高档高档餐厅餐厅超豪华超豪华专属餐专属餐厅厅员工餐厅、员工餐厅、邮局（地邮局（地下）下）服务对象服务对象写字楼客写字楼客户为主，户为主，兼顾、公兼顾、公寓和对外寓和对外写字楼客写字楼客户户写字楼客写字楼客户、会务户、会务客人客人写字楼客写字楼客人人写字楼客写字楼客户、公寓户、公寓客户，兼客户，兼顾对外顾对外南城绿南城绿洲俱乐洲俱乐部客户部客户写字楼客写字楼客户户公寓、底商配套公寓、底商配套一层一层美容、美容、美体保美体保健中心健中心花店花店药店、药店、西餐厅西餐厅面包房面包房休息厅休息厅高档超市高档超市 休闲咖啡休闲咖啡服务对
24、服务对象象除服务公寓客户外，还为整个项目提供服务，兼顾对外除服务公寓客户外，还为整个项目提供服务，兼顾对外二层二层（会所）（会所）桑拿、桑拿、淋浴淋浴健身房健身房体操房体操房儿童活动室儿童活动室球类运动室球类运动室 雪茄长廊雪茄长廊服务对服务对象象以公寓客人为主，俱乐部会员以公寓客人为主，俱乐部会员会所建议会所建议会所定位：会所定位：采用会员制的经营方式，显示会员尊贵的身份，为会员及其家人提供专属的高档商务、会议、交流、休闲、健身、娱乐、餐饮等富有特色的空间和高品质的服务。 会所目标客户特征：会所目标客户特征：会所目标客户特征：会所目标客户特征：具备一定实力的公司的决策层人士，不仅具有具备一定
25、实力的公司的决策层人士，不仅具有较强的消费能力，而且具有选择公司发展区域的较强的消费能力，而且具有选择公司发展区域的决定权力由于经济实力强大，他们对于消费环境决定权力由于经济实力强大，他们对于消费环境具有相当高品质的要求，以彰显其社会地位和实具有相当高品质的要求，以彰显其社会地位和实力、品位，但又不希望过于引人注目；消费能力力、品位，但又不希望过于引人注目；消费能力极强，对于形象、品质、舒适度和个性化的需求极强，对于形象、品质、舒适度和个性化的需求大于对价格的关注。大于对价格的关注。他们理性地追求享乐，追求他们理性地追求享乐，追求他们理性地追求享乐，追求他们理性地追求享乐，追求个性化的享受。个
26、性化的享受。个性化的享受。个性化的享受。 经营方式：经营方式：经营方式：经营方式：实行会员邀请方式，分为创始会籍、高级会籍、实行会员邀请方式，分为创始会籍、高级会籍、普通会籍，并定期举行俱乐部活动，聘请专门普通会籍，并定期举行俱乐部活动，聘请专门的国际级俱乐部管理公司进行管理。的国际级俱乐部管理公司进行管理。俱乐部的会员人数应控制一定数量，以保证其俱乐部的会员人数应控制一定数量，以保证其尊贵性和高品质服务，并享受会员级的较大的尊贵性和高品质服务，并享受会员级的较大的优惠。优惠。俱乐部可定期为会员举行丰富多彩的俱乐部活俱乐部可定期为会员举行丰富多彩的俱乐部活动，为其创造商业机会。动，为其创造商业机会。
