黑龙江林兴路项目前期提案 115页

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1、开发商：提 案：盛世联合房地产营销策划公司日 期：2011年3月15日林兴路项目前期建议林兴路项目前期建议酉团道体红惊泻蔡迷枪钻庸恩峪豁曙兜姬宣羡罢傀租嚷丙浊谓郸俏傅玛了黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页目录目录 ContentsPART 1PART 1分析分析 Analyse Analyse1.1、宏观市场 Item Survey1.2、微观市场 Brand Vision1.3、项目分析 Object Client1.4、市场竞争 Brand VisionPART 2PART 2策略策略 Strategies Strategies2.1、

2、目标客群 Object Client2.2、 项目定位 OrientationPART 4PART 4战术战术 Tactics Tactics4.1、推广计划 Strategies Plan 4.2、攻势风暴 Offensive 4.3、产品建议 Medium BudgetPART 3PART 3创意创意 Idea3.1、案名 Name3.2、案名释义 Explain3.3、 广告语Design篇吞际以苛仿刻溢略劣询萝别掠坠骡取窖卞慧舵讲普谨咒惠下亚色廖掷片黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页PART 1 分析篇分析篇1.11.1、宏观市场、

3、宏观市场 Item Survey Item Survey1.21.2、微观市场、微观市场 Brand Vision Brand Vision1.31.3、项目分析、项目分析 Object Client Object Client1.41.4、市场竞争、市场竞争 Brand Vision Brand Vision兑肇筑视嘻喝瘤荷家永械瞅彻每椭兜爹阉小骏妓熟变柔鸽曾营渗璃你目铣黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页1.11.1、宏观市场、宏观市场 20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾一、宏观经济一、宏观经济2010年上半年，规模以上工业

4、增加值同比增长17.6%，比1-5月份回落0.9个百分点；城镇固定资产投资98047亿元，同比增长25.5%，比1-5月份回落0.4个百分点。二、房地产开发完成情况二、房地产开发完成情况上半年，全国房地产开发投资，全国房地产开发投资1974719747亿元，同比增长亿元，同比增长38.1%38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。 全国房地产开发企业房屋施工面积全国房地产开发企业房屋施工面积30.8430.84亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长28.7%2

5、8.7%；房屋新开工面积8.058.05亿平方米，同比增长67.967.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。隶甫羹秘张哟炯萄整胖掀设蚀谎颤析赋伎到顺窄歧佩腻懒瞄歹嗓浪竣他狞黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页三、商品房销售情况三、商品房销售情况上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品

6、住宅销售面积增长商品住宅销售面积增长12.7%12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。四、房地产开发企业资金来源情况四、房地产开发企业资金来源情况上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及

7、预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。捧若团溶浸吝绑漂丸搏菌褐差反暂撵责堂廉妆疤肺疗笔线懂嗣甲嗓痒菲蹄黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页从前八周的比较情况来看，随着政府对房地产市场调控手段与力度的不断加强，北京房地产市场一手房成交量大幅回落，一手房成交量大幅回落，1010月底已降到这八周的最低点；成交均价也不断下跌，月底已降到这八周的最低点；成交均价也不断下跌，从九月底新政推出后，成交均价大都在两万以下。从九月底新政推出后，成交均价大都在两万以下。可见，一系列的调控措施，一方面影响了部分购房者对市场的

8、预期，采取观望态度，致使成交量下降；另一方面又造成未来市场充满诸多不确定性，致使成交均价下滑。1 1、北京均价走势、北京均价走势20102010年房地产市场动态年房地产市场动态炒呵宦为跑十锌滇觅腰噬怔耿买埃热颇巷炼滩搞巢羽掩蜂焚膝擂嚎逗吁承黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页2 2、深圳市场动态、深圳市场动态深圳楼市本月四周一手房市场成交量呈下滑态势，成交均价在月底再度回复到2万/平米以上，环比上涨12.4%，但总体仍呈现继续波动的态势。二手房成交量呈大幅波动态势，9.29二次调控后，首周成交量锐减，几近触底，上周有所回升，环比大幅度增加了7

9、1.2%，与调控前单周成交水平相差不远。3 3、上海市场动态、上海市场动态据搜房网的数据显示：上周（10月18- 24日）上海市商品房成交成交37783778套，环比套，环比下降下降4.9%4.9%；成交面积；成交面积41.8341.83万平方米，环比下降万平方米，环比下降6.7%6.7%；成交均价为；成交均价为2308623086元元/ /平平方米，环比前周上涨方米，环比前周上涨3%3%，连续第五周维持在2万元以上，主要受部分高端住宅成交集中放量的拉动。狈粕偶垢虞晰界财否式瑶纫脂片彩季韶掇浩初螟摊凰佳洪常归剩去氯太肥黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 201

10、1-115页210 年上半年房地产市场预期回落，量跌价滞量跌价滞。居民对未来房价上涨预期弱化，观望情绪浓厚，购房意愿下降。中行调查结果显示，未来3个月有意购房的居民占比降至15.5%，连续2个季度回落，累计降幅近3个百分点。心里预期直接作用于市场销量。土地市场热度下降，部分城市供地量上升。房市变动初步向下游土地市场传导，对土地市场的抑制效应显现。一方面，部分城市土地供应明显放量，市场需求依旧旺盛，仅新政出台后的5 月第一周，北京等20 个重点城市共推出土地1085万平方米，环比增加127%。另一方面，房地产开发企业购地热情下降，高价抢地的状况有所缓解，市场竞争激烈度高价抢地的状况有所缓解，市场

11、竞争激烈度降低降低，抑制了地价的攀升。总体上看，在信贷投放收缩和居民对未来收入与就业预期谨慎的情况下，市场流动性过剩略有缓解，房地产市场、土地市场持续上扬的势头得到初步遏制，土地价格总体水平进一步趋稳。4 4、土地及房地产市场情况、土地及房地产市场情况绞界乔惦祥婿惶寡笑壹净绸宅倍者纺秃叙粗择山禾昼桶喧绒滚肠就型旷耀黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页5 5、20102010年不同区域土地成交面积情况年不同区域土地成交面积情况从不同类别城市来看，一类城市住宅用地成交面积同比出现下滑，露面价格增长幅度也小于二三类城市。商业办公用地方面，二三类城市

12、成交面积大幅增加，表明城市商圈已逐步进入快速扩张期；一类城市商业办公用地也保持一定幅度的增长，但其露面价格同比增长67%，从侧面反映出市场旺盛的需求和土地市场竞争的激烈程度。燕焙厢缚歇洼摸舱撑檬铰错呈渐停啪呆肇征鸵骸艰拆烦搔扫方何贫防蒋请黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页6 6、各类城市成交面积价格统计、各类城市成交面积价格统计政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰”新国十条“出台后，两个月内成交量下跌46.7%，随着市场逐步回暖，待”国五条“出台后，市场整体成交量仅下跌3.8%，从不同

13、类型城市看，一类城市成家面积深度下跌，二、三类城市跌幅最小。粕刨蔡券墅犊甭胃寒泪刻奠忍般颓帆烈港甲蛋廖恋爹链馒渤汪括绘渍瘤栏黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页纵观全国房地产市场，由于各地房地产市场发展现状不一样，在调控中的表现也不一样。多数城市商品房成交面积在新政调控的影响下都有所下降，但一类、二类、三类城市商品房成交面积受影响依次递减。具体来说京、沪、穗、深、杭等房地产发展较快的城市受调控影响较大，市场成交下降明显；而西安、沈阳、长沙等房地产市场发展落后的城市则受影响较小，它们延续了2009年的良好发展势头，市场成交再创新高。市场在调控中

14、不断出现分化，也使得宏观调控的难度不断加强。7 7、1-121-12月各地区商品房销售面积月各地区商品房销售面积升鞍酌据焕蛇阳锅苏村命暇藕遭赃名茸丛吐廷嘴藐糊费柑江异眠羔蠕逻挖黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页20102010年房地产市场总结年房地产市场总结2010年，中国房地产市场上经历了史上最严厉的调控，国十一条、国十条和国五条相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策涵盖土地、信贷、税收、保障房等与房地产相关的方方面面。最后，政策还拿出“限购令”的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说明政府对房地产市场的调控到了无所

15、不用的地步。可以说，2010年房地产行业是名副其实的调控年。缨峰唾臼至哑式吉牧邮誉抱医毅紫噪焚晨洒课胚社韭决非托等阵豹胰洼滤黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页20102010年房地产政策汇总年房地产政策汇总 月日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得低于，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款

16、。月日：中国人民银行宣布，自日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。鞘贰膳慷怠丧臂硬框例币搭疯幂嗡络镰有奇娜颇姆氦卞禽逞皿播悸畜早绵黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 月日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住

17、房有效供给。月日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。月日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。犹到峡滨妙鉴翱邯襟茂栽山乎记苟第晦皂幌沧捣职导巢钟特熏狭佯搀佰矢黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 月日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的

18、非本地居民暂停发放购买住房贷款。月日：国土资源部公布年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。月日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于。月日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。算陕朗叙婿班俏尔协菱挠委抑灼脸菩卿律涉我舔哮传瘟拴搀氟童瘴蔑缕蕾黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115

19、页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 月日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。月日：国资委要求，家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在个工作日内制订有序退出的方案。月日：国土资源部称，将于今年月至月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。窖绸板姬觉综

20、勿茬休土滇架准陌郭晨虏亲蚌禁稀偶支扩伶表师幂柑鱼腐星黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 月日：国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“月内付清地价”等条土地调控政策。月日：国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于。月日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行首付

21、；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。堰分雇王奸片叮述匀托怨势铁空避蛙番戮语漾艾聂昧帽宣响谰弥诅壹嘲亦黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页1 1、政策的影响、政策的影响调控政策调控政策“W”走势走势总体看来，从2010年的3次调控的力度及市场调控效果分析，呈现了标准的“W”型走势。密伟冻特误初详颠乡拦媚从沫推鸡棕瓮绊审嘿照眷蝗像园邓咨釜亩嗓驴讳黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页20112011年房地产展

22、望年房地产展望2011年，中国房地产市场将是一个”不好“也不坏的市场。政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博奕中保持平衡发展。而开发商最大的压力依然是受政策的调控，无法继续获得大量的运营资金，市场需求被抑制，无法通过产品销售获得更多的预售资金。2011年，中国房地产市场上企业兼并，收购或将导致市场的重新洗牌。盛世联合认为：盛世联合认为：20112011年，房价涨势趋缓，区域市场分化。年，房价涨势趋缓，区域市场分化。桅友董蔗锥辊摈蔬绊诡烬居船街钦桃巢璃谗擦酌感裳泵簿栖素噪寺溃夏成黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页图片来源：哈

23、尔滨市规划局哈尔滨整体规划哈尔滨整体规划规规划划范范围围：哈尔滨大都市圈是指包括哈尔滨市区、双城市等共22个市县，总面积84430平方公里；规划发展规模：规划发展规模： 2010年人口总数 目前，哈尔滨市户籍总人口为991.6万人，占全省总人口的四分之一 ，截至去年9月末，哈尔滨市人口自然增长率为3.49。 ；1.21.2、微观市场、微观市场 匿旭觅泉昔漾像迂颤没砖严晦锯模刨奸左滩犹送译旺帮骂猪与寥铱穷棍清黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页群力开发群力开发热点版块热点版块沿江棚户改造沿江棚户改造 南拓南拓 棚户改造区棚户改造区哈西新区哈西新

24、区北跃城市北跃城市首要目标首要目标北跃、南拓北跃、南拓中兴、强县中兴、强县北北南南东东西西项目建设提速年继2009年在全市开展“项目建设年”活动，大力推进六大方面各100个项目建设后，今年又开展了“项目建设提速年”活动，明确提出实现“三个提速度”：一是土地供应提速。二是资金保障提速。三是审批服务提速。在“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略下，努力把哈尔滨建设成现代大都市，从而推动房地产市场的健康有序发展。 蕉散欲芋长且功涂梢光插绦秸才颧龟迎裂件治乍宛各奉枪躲属授漠司韵孩黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页哈尔滨市财政收入稳步增长哈尔滨市财政收

25、入稳步增长 民生支出逐年增加民生支出逐年增加哈尔滨市全口径财政收入于2001年实现了历史性跨越，首次突破首次突破100100亿元大关，达到亿元大关，达到103.1103.1亿元。亿元。经过6年努力，2007年哈尔滨市全口径财政收入再上新台阶，突破200亿元大关，达到224亿元。2009年，在全球金融危机的大背景下，哈尔滨市财政收入依然保持稳步增长的势头，前11个月全口径财政收入就突破了300亿元，两年时间再次实现历史跨越。 2010年是哈尔滨市实施惠民行动项目的第四个年头，哈尔滨市计划开展十大方面、100项惠民行动项目，计划投资110亿元。随着哈尔滨市财政收入逐年向好，不但城市财力日益雄厚，人

26、民生活也将越来越好。 1 1、20102010年财政收入年财政收入二、城市数据二、城市数据许嫂榷稗畦牺绑磺痉新右逮吗鞍驾鞘秀逼猾噶挂调颠溶押粥琐椿梯辱格谨黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页2008年34.5% ；2009年 34.2% ；2010年截止到5月份33.9%。结合哈尔滨市近年恩格尔系数和居民消费水平增长来看，城市居结合哈尔滨市近年恩格尔系数和居民消费水平增长来看，城市居民购买力增强，消费增多。民购买力增强，消费增多。2、恩格尔系数、恩格尔系数房芳仰蹈疤茨坎翼姑激缩汪氰塑盟的返晚戮轩点识湘右响硼偶够平苔赶沃黑龙江林兴路项目前期提案

27、 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页哈尔滨市统计部门获悉,一季度,全市实现地区生产总值572.3572.3亿元亿元,比上年同期增长13.7%,13.7%,分别高于全国、黑龙江省1.81.8个个和0.90.9个个百分点。全市城镇就业人数比上年同期增长2.1%2.1%。据统计显示,哈尔滨市第一产业实现增加值24.924.9亿元,增长4.1%;4.1%;第二产业实现增加值159.5亿元,增长14.4%;第三产业实现增加值387.9387.9亿元,增长14.1%14.1%。同时,全市累计完成固定资产投资87.4亿元,比上年同期增长1.5倍,投资额和增幅创同期历史新高。一季度

28、,消费市场呈现乡村消费增速高于城镇现象,乡村市场社会消费品零售额增速高于城镇市场1.3个百分点。3 3、GDPGDP生产总值生产总值芥钒隶谨颇札寡仇野裔栈阳咨拱如梯诈豫棋冲沦化糠宝格乏扫丧约洱斜柬黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页4 4、城市规划信息、城市规划信息 哈西将成哈尔滨市首个无线新区 哈市三年打造21个特色小镇 北跃战略新进展，17项目入驻松北科技创新城道里区顾乡商圈崛起 新商业广场年内建成投用十二所院校将入驻哈南新城教育园区开建在即 松北区优化交通环境 六条公交线路将延伸进入随着上半年哈市许多城建项目的规划建设，下半年哈尔滨的随

29、着上半年哈市许多城建项目的规划建设，下半年哈尔滨的房地产房地产市市场逐步升温，尤其以哈西、群力、呼兰等新区最为活跃。场逐步升温，尤其以哈西、群力、呼兰等新区最为活跃。矢碑去划抄缚纵描辣骤七膀埋倒譬约煌铆肤涟匹中揖捕锨栖刚湖贡髓预掐黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页1 1、 2010 2010年年1 11010月成交量解读月成交量解读二、房地产市场解读二、房地产市场解读各毖访埔完沸诵碍削炉幕叉感樱封阂命基辉鄙靴邮捐肩墩铸乔螟鸭秽掠饯黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页2 2、 2008 20

30、08、20092009年、年、20102010年年1010月成交量对比解读月成交量对比解读倪颁甫曳遥纪扣刻樊逸突支妹楚好纸恬这拓弄体丛储诺燥每酸级铁革竹淄黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页3 3、 2010 2010年年1 19 9月份成交均价走势解读月份成交均价走势解读病鸵肃腾如铡镀治羊成榆趣赔祖锯叼挖锚孩欧大贴徒簿租蔼险热裤座所滚黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页分析：由于哈埠楼市三季度的销售形势一片大好，开发商回笼了不少资金，资金方面还是比较充裕，从整体成交数据显示，二次新政后的1

31、0月份哈尔滨成交量继续呈现稳步发展势头，成交均价一直坚挺且稳中有升。短期内开发企业压力不大，故短期房价松动的可能性较小，市场受影响较小。展望后市，差别化的信贷政策、限购令等调控政策的出台，可能会再次令整个市场的预期开始转向，整体观望的氛围或会再次形成。醛涸则疙斤肌葬环蛇宪摔膊拽陶币虐身歼毖阔某矽观拟梨兢第缸皑骑哆享黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页三、行业资讯三、行业资讯1 1、松浦大桥带热江北楼市、松浦大桥带热江北楼市 哈市民提前关注江桥房哈市民提前关注江桥房对于松浦大桥通车后，两岸房地产市场未来的发展趋势，有关专家分析认为，房地产市场的

32、发展受多种因素影响，比如说周边的环境因素或者小区的配套设施是否完善等，这些客观因素都会影响到房地产的销售，但松浦大桥的建设对两岸房地产市场的推动作用无疑是积极的。去年，在“大环境”的带动下，我市房地产市场保持平稳发展，市民购房刚性需求不断释放，尤其是近几年，江北地区的房价稳中有升。目前，我市主城区商品房均价已达到了每平方米七八千元，中心地带的房价近万元，而江北房价较低，松浦大桥通车后，使得交通更加便利，城市中心不断向外延伸，市民生活圈子也将不断扩大。所以，在江北购房也就顺理成章。预计，未来几年，江北肯定会成为市民购房的一个热点区域。无论是业内人士、开发商，还是普通市民都一致认同一个观点：松浦大

33、桥通车后，江北的房价还会有一个更大的飞跃化惊聚番横聪滑漳脾导缎埃擎甥种竹砾扫呵诫鸥咸腻减挡寒畔孰道嫩椎夺黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页2 2、哈、哈1-91-9月新建住宅价格涨月新建住宅价格涨6.9% 6.9% 二手房涨幅放缓二手房涨幅放缓 1-9月份，我市新建住宅价格高位运行，同比上涨6.9%，自4月份起连续6个月同比涨幅超过7.0%。非住宅价格同比上涨3.5%，涨幅呈波浪式回落，其中三季度各月涨幅分别为3.5%、2.3%和1.9%。 二手房价格受调控政策影响明显。1-9月份，二手房价格上涨7.7%，自6月份起同比涨幅逐月回落，新政效

34、果逐步显现，特别是进入三季度房价涨势逐月回落，7至9月份二手房价格同比分别上涨7.7%、6.8%和6.5%。 谈忱抿疮死析椭膨伶验碱谨获主凿薪畅透甥拦铂鲁顽仓熊贩颗旷瞻槽源蝴黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页3 3、冰城楼市今年销量首现跌势、冰城楼市今年销量首现跌势 9 9月份同比降三成月份同比降三成 今年年初以来，哈市住宅与房地产开发建设一直保持着稳定增长的良好势头，1-9月份，哈市市区房地产开发建设总规模为2151万平方米，同比增长42.99%，竣工75.4万平方米。其中，商品房建设规模2077万平方米，同比增长46.15%。预计哈市全

35、年开发建设规模将达到历史新高。与哈市房地产建设规模不断快速增长相反的是，新建商品住宅销量出现了增幅回落，9月当月住宅销量更是同比下降三成多，首次显现跌势。 数据显示，从商品住房销售涨幅变化情况看，哈市市场需求增速从年初以来逐月放慢，7、8两个月虽有走稳趋势，但进入9月份需求增速再次下滑。当月销售商品住房50.1万平方米，同比下降31.18%，环比下降17.12%。相关专家预测，进入四季度，房地产市场将进入“收官”阶段，按目前发展趋势判断，全年总体销售态势预计不会乐观。 乃衍鸦肝贾滩经酚吓春抛葬田嘉造金椅始陨鸵棱灶顺烹盅岩待龙怒轧宙茄黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前

36、期提案 2011-115页4 4、首贷三成现退房现象、首贷三成现退房现象 购房者二次进入观望购房者二次进入观望此前，哈尔滨部分楼盘内部认购可以首贷2成，9.29新政出台后，很多购房者因为经济压力增大，无力承担只好退房。楼市政策出台一次，购房者就观望一次，原本在三季度“中国购房者信心指数调查”哈尔滨地区购房者信心指数有明显回升，多数购房者选择近期出手购房， 9.29新政出台后，原本对降房价不太抱希望的准购房者再一次燃起了希望，进入了观望的状态，多位位购房者表示，出于投资原因近期打算出手买房，但是政策再次出台，对于未来的形势不确定，房价有下降的可能，所以等等再看。跪俭迈让勺茵狮把挥呐组汪蹭完溺凄雌

37、琼舆绩蕴友簇凰灯松钩徘瓷墟碉阴黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页5 5、冰城中小户型仍是楼市成交主力、冰城中小户型仍是楼市成交主力 群力成楼市火爆板块群力成楼市火爆板块随着“金九银十”的到来，商品房成交量较前几个月有所增长，成交主力总价区间在40万元至60万元的中小户型，这说明，在经历了一段时间的观望之后，我市住房的刚性需求开始不断释放，但从整个房地产市场来看，还有一部分人在观望，其中改善型需求的购房者并不急于购房，他们选择暂时等待。群力新区年初开始重点打造丁香公园、城市湿地公园、体育主题公园、金河公园二期、音乐主题公园等特色景观，与此同时

38、，群力兆麟小学等一流教育配套设施已开始招生，哈尔滨音乐厅等娱乐设施也已确定落户群力，以及公交线路开通、公交首末站投用等利好消息不断，吸引了不少购房者的目光。安谈貌绍干醚斩瓮良湿杯柳也趟易乍三镍窑著围鸽蹋皿柿捡风殷碗拷帽宪黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页众合佳弘众合佳弘观点：观点：哈市将跟随全国大势，在哈市将跟随全国大势，在1010年四季度到年四季度到1111年一季年一季度触底，但度触底，但0909年那么大程度的反弹将不可能出现。年那么大程度的反弹将不可能出现。四、总结四、总结受二次调控的影响，尤其是严厉的银行贷款政策，使得改善性客户望而却

39、步，投资客户也转向观望，致使许多相对高端的项目，在上门、进线及成交量上均受到不同程度的影响；目前哈埠市场主要靠刚需客群推动，中小户型仍是成交的主力，新政出台后短时间内对这批刚需客户影响较小。那扎皖绕间近赞革填涎骇玉帝阀蛇仑回唤匆讹亡盘荔吱钦冗抗臼磨血捎无黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页项目地址：林兴路与延兴路交汇处东临：万米林场东临：师范大学1.31.3、项目分析、项目分析 烘死决瘫竖下派粮诗茅搽福葛惜苔赋扼粪粉踢焉浊芒冤茸裂策峭呸匆缔纶黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页项目环境分析项

40、目环境分析北北北北北面：紧靠一多层小区，视野开阔，有绿地。南面：紧邻高层住宅区，存在挡光现象。紧邻高层住宅区，存在挡光现象。西面：紧邻学兴路东面：紧靠延兴路，存在噪音污染。距离林大林场较近。生态环境较好。p北面正对林兴路，紧邻部分高层、视野一般。北面正对林兴路，紧邻部分高层、视野一般。p西面紧邻学兴路，有部分棚户区，不存在挡光现象。西面紧邻学兴路，有部分棚户区，不存在挡光现象。项目处于三条道路围合之处，噪音污染较严重。项目处于三条道路围合之处，噪音污染较严重。拓忿归播理很虚糯蔗卢舍迪讳涤牟疟帜缩懈绎呐捶历髓歹鞘妨爪裸疽纫诺黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2

41、011-115页本项目所在位置距哈西、新香坊、均较近。商业配套完备。乐松商圈乐松商圈和兴商圈和兴商圈服装城哈西商圈哈西商圈花巳齿库衍确契忱迸磊醛鬃扣芦永羹阴掷汗宋聂仍顽脑趣梅戴炔肠碧芳行黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页区域交通组织示意图区域交通组织示意图和兴路和兴路林兴路林兴路文文兴兴街街延兴路延兴路项目周边交通成熟累窟甄碴跳翠檬虞歹灭腰御婚勾勾坏搏但撅闰帚疟絮誊纺郊悬仕褪堪酿畔黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页地块小结地块小结 项目距离和兴商圈与乐松商圈中心位置，距离两边商圈驱车项目

42、距离和兴商圈与乐松商圈中心位置，距离两边商圈驱车1010钟均可抵达。钟均可抵达。位置较好，生活配套齐全，板块发展潜力较大。位置较好，生活配套齐全，板块发展潜力较大。区域形象项目距离和兴商圈与乐松商圈之间，生活氛围较好完善配套 生活配套齐全，居住氛围浓郁环境印象周边社区氛围成熟，毗邻林大林场、但三向道路环绕、噪音较大。交通印象 多维交通，较迅捷便利。甚拭奸换悔噎零蹬糙瘪摇扩箩亏滤粳钉碰沽计肠安匆埃件呆锈奢谜攒棵扬黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页优势劣势 SWOTSWOT分析分析S SWW机会 O O威胁 T T体量较小，难以形成大盘效 应。

43、企业品牌影响力有待加强。项目三面主干道路环绕，噪音污染极大。项目周边在售项目较多。板块周边项目目前已在尾盘阶段，本项目启动时，版块竞争压力相对较小。板块在售项目户型相对偏大，缺少中小户型为主力的楼盘，且没有代表作。借助项目地段，实现客户截流项目坐拥和兴商圈与乐松商圈两大繁华地段。周边配套成熟扼守干线，交通便利项目周边学府林立，方便择校，利于项目推广。 群力、哈西版块大盘趋势，对项目存在竞争。政策打压房地产行业， 由沿海城市楼市降价引 起的持币待购心理增加江桥增建，江北项目也造成潜在客户分流。邮日匆剑暴睫坛库铱包刨媒乳帅尉赋鄂雷唆象伴钟培雇搔汽啊眉志绽压哄黑龙江林兴路项目前期提案 2011-11

44、5页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页发挥优势发挥优势发挥优势发挥优势抢占机会抢占机会抢占机会抢占机会利用机会利用机会利用机会利用机会克服劣势克服劣势克服劣势克服劣势减小劣势减小劣势减小劣势减小劣势避免威胁避免威胁避免威胁避免威胁发挥优势发挥优势发挥优势发挥优势转化威胁转化威胁转化威胁转化威胁 放大交通便利和成熟配套等优势，以此来刺激消费群。可利用“生态、中心、景观时尚等概念炒作。规划强调小而精的概念，以规划和建筑材料弥补燥音污染。快速入市利用区域空盘期抢占市场。项目定位突破常规，实现产品推广双差异化策略。 推陈出新的活动营销，体验营销让消费者更多的情景体验参与，与竞争对手进行错位营

45、销。 实现与其他的产品差异化，采用人无我有，人有我优的精品战术1 1、SWOTSWOT分析分析迎庙项包沫珠声晰诺零透钒垃饶痔辫亩是飞遂必硫变散琵雄姓踪站肋杠哀黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页本节需要解决的核心问题：本节需要解决的核心问题：p开发方向判断：各开发方向的市场可行性？开发方向判断：各开发方向的市场可行性？p预判市场风险：各开发方向将面临哪些风险？预判市场风险：各开发方向将面临哪些风险？市场研判市场研判项目定位项目定位p客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？p参考案例：各开发方向成功案例借

46、鉴参考案例：各开发方向成功案例借鉴p产品规划：如何打造符合市场的需求产品？产品规划：如何打造符合市场的需求产品？1.41.4、市场竞争分析、市场竞争分析光努对尾锡魏狠履虫纷瓶囱锋欠昭印弓浙拌狗睛草禽藩典杂帘术疲杖钟焊黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页生活，从此有了森林的味道生活，从此有了森林的味道兵榨屏抱顷秒完月麓围样蛤弱绩衷茵猴艺朗人凿港雁械有恤漓雪台肋柄矗黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页项目名称林海华庭 开发商黑龙江省宝臣房地产开发有限公司项目地址：哈尔滨市道里区城乡路与齿轮路交汇

47、处售楼电话0451-87282666承建商：哈尔滨建工建设有限公司建筑设计单位：哈尔滨工业大学建筑设计研究院占地面积：22057.8平方米建筑面积：119998.97平米容积率：4.70绿化率：43.44%项目分期： 建筑形态：高层建筑密度： 23.47%公 摊：1.6园林风格：建筑立面：涂料楼体间距：户型分布：43125平方米热销户型：76平方米主力户型：二室一厅建筑结构：框剪项目规划：共建4栋高层住宅销售率：60%最高价格：96万均价： 7600元工程进度：准现房开工时间：2010-04-01车位面积：起 价： 7200元装修标准： 毛坯住宅层高：3米进户时间：2011-10-01项目优势

48、：1.纯板式高层建筑2.周边配套等生活基础设施齐全3.道路四通发达4.户型选择面广5.小区中庭规划2万余平方米中庭花园，增添娱乐生活项目劣势：1.老城区，周边环境脏、乱、差2.坐销式营销，无任何宣传手段3.政府依赖性强，如搁置则综合发展下滑颖靡羽伟休赠死虾冷貉课更予拽碍缠相肝癸钩腿船兔候架伍鞠浩盅森亦夺黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页教育：延兴小学、师大附小、师大附中、哈尔滨师范大学、四十七中、中实中学、东北林业大学、哈尔滨理工大学医疗：哈尔滨友谊医院、黑龙江省红十字医院银行：邮政银行、农业银行商业：乐松广场、家乐福超市、乐买超市、和兴商

49、城建材品牌：德国技术兰根塑窗 、品牌电梯车位直达 、柔性铸铁静音设计 物业服务：未定媒体推广：无任何宣传客源分析： 职业：商人，公务员，周边职工，原居民，年龄：30-65岁。苍氓扒人蹦燎咐榆妇杜黑畜正谍天舵要防窑疟叁颈乐优犀诡攘运哇矗慧蔚黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页法式风情优雅阶层漫生活法式风情优雅阶层漫生活屈丁唇敝猫晰京挂矛文炯苹理匿藩涧菏砰父威浅换探斌猾涉躁技矿蔷峡九黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页项目名称壹品新境开发商黑龙江圣基伟业房地产开发项目地址：哈尔滨市哈西新区哈尔滨

50、大街与南兴路交汇处售楼电话0451-86663333客源分析：哈西客运，商户，投资小区配套：高级会所，游泳馆，健身俱乐部占地面积：建筑面积：63万 容积率：3.93绿化率：43%总销金额：42.8亿装修标准：住宅毛坯，公寓精装项目分期：无建筑形态：板高建筑系数：1.57建筑风格：法式园林风格：法式建筑立面：涂料、面砖楼体间距：65户型分布：30-80热销户型：60 主力户型：两室一厅项目起价：7000项目均价： 7500￥ /住宅销售率：最高价格：8000（公寓1.0-1.2万）高层差价：150- 200 /门市面积:物业费：进户时间：2011.12车位面积：车位价格：园林特色：开盘时间：20

51、10.08.06建筑特色：层高：3m项目优势： 1. 升值空间大2.周围商业繁荣3.交通便利4.专业营销机构5.户型选择多种多样6.品牌包装效果好项目劣势： 1.偏离传统商业圈2.城乡结合处，社会治安等构成不利条件3.4梯18户垂直交通不好4.周边在建项目多，环境较差。暂碰绽郑墙但特摈唱诽妄了族芽胞傈瘸滩恩辉齐华叔粳毙区屋践俯园密佰黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页小区配套：高级会所，游泳馆，健身俱乐部生活机能：商业配套：西站大街主入口紧邻规划的哈西新区商业中心 金融：各大银行、证券、保险机构及通讯服务网点 医疗：哈医大二院、解放军211医

52、院等 休闲：欧亚之窗书香学府：哈师大附小、清滨小学、建文小学、69联中、163中、73中以及即将落哈西新区的多所名校建材品牌：三菱电梯物业服务：英国史瑞克物业销售策略：首付50%，两月后返还20%媒体推广：外围版，dm单，网络推广客源分析：职业：哈西客运，商户，投资年龄：35-65染伶牺牧缨源肢汗约他跋氰谆益茹琢眺答仕杭呢桓勇吃嵌聊骑撰踢瓮店捅黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页阳光阳光水岸水岸森林海森林海豌索磐几筷媳凹片屋哩仑断蹈究噬腹恤拧痊巾吓经篆华纪怒蛹寨挪霞逮曲黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 20

53、11-115页项目名称南郡凤凰湾开发商黑龙江宇辉投资有限公司项目地址：哈尔滨市香坊哈平路（花卉大市场对面）售楼电话 0451-89020088建筑商：佳木斯第一建筑工程有限公司广告代理商： 灵创地产策划占地面积：3.4万建筑面积：16.3万 容积率：4.5绿化率：33%项目分期：无建筑形态：高层建筑系数：1.57装修标准：住宅毛坯项目规划：共建6栋板式高层（32层）楼体间距：60户型分布：50-100 热销户型：70主力户型：60-80项目起价：8500项目均价：9500住宅销售率：60%层 高： 3m最高价格：1050栋 数：共6栋物业费：未定进户时间：2011.9.1车 位：工程进度：准现

54、房客源分析：动力居民，投资开盘时间22009.10.1项目优势： 1.生活配套齐全2.紧邻国家森林植物园环境优质3.交通便利4.专业营销机构5.社区整体采用封闭式智能化管理6.品牌包装效果好7.户型好项目劣势：项目本身无绿化、仅依托周边的植物园，项目毗邻水沟，生态环境较差。周边在售楼盘较多，销售压力有所增加。蒲粳握棉架户梗摸趾俺萤居帜率饯天星莆习界拄泄榜昭遂硷酌餐淀杜肠胶黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页小区配套：社区内部还规划配备有商服、托儿所、老年活动中心、社区服务中心、社区图书馆、社区卫生站、警务室、公厕等配套设施，居家、生活、购物更

55、趋便捷。建材品牌：三玻铝塑铝、采用知名品牌的三七分户门物业服务：黑龙江民祥物业公司媒体推广：dm单，网络推广、户外广告牌、短信、报纸客源分析： 职业：动力居民，投资 年龄：35-65建筑风格：南加州晕侯垄胳展羹猾墨六鸵腆腥姜近谤述朴揭仟侧妊糟定筏互寨检匹署寐硕旋黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页总结：总结：均价：8000元/米热销户型：60-80米户型分布：30-125米主力户型：60-80米林兴路板块，毗邻新香坊的南岗区域，并毗邻和兴路商圈与乐松商圈，近年来乐松商圈发展较快，林兴路板块将具有较强的发展优势。此版块在售楼盘较少，竞争压力较小

56、，各楼盘均依托毗邻万米林场与地段为主要诉求。此版块项目园林规划较好。这给本项目造成一定的品质压力。宠爆碎纠您赶何沼畔炒锹痞楼叠许活许祁圈滥矩蓖植嫂称宜隶慑伏兽擅拟黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页PART 2 策略篇策略篇2.1、目标客群、目标客群 Object Client2.2、 项目定位项目定位 Orientation悉幌岔删碉澳苹忻呻代史激荐版冕毗释啊垃绕敦夕掣景巩充葛旁坦矾絮惺黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页客户定位客户定位版块客群版块客群版块客群版块客群年轻白领年轻白领投资

57、客投资客私营业主私营业主通过调查，我们能强烈感知到本案项目的目标客群广度其实非常大，且特征具有较大的差异，大致还能细分为以下四类：1.41.4、目标客群、目标客群骤荐吹夫尉苔惑藉牢辆慷苗烫桌欺秀厉蛔盘惜棕民潜殆圭砍挂面恢皋癸辑黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页版块客群版块客群 约约 30 - 55 30 - 55 岁；岁； 购房比例：购房比例：10%10% 版块原住民；版块原住民；对板块环境所认同对板块环境所认同对板块环境所了解对板块环境所了解有较为迫切改善目有较为迫切改善目有较为迫切改善目有较为迫切改善目 前居住品质前居住品质前居住品质前

58、居住品质的置业的置业 需求。需求。年轻白领年轻白领 约约 27-36 27-36 岁；岁； 购房比例：购房比例：40%40% “80808080后后后后”为主，为主， 受过良好教育，多受过良好教育，多 在大企业工作；在大企业工作；多属初次置业；多属初次置业；“婚房婚房婚房婚房”多是他们多是他们 置业的核心需求。置业的核心需求。私营业主私营业主 约约 30 3045 45 岁；岁； 购房比例：购房比例：40%40% 经济实力明显远经济实力明显远 高于白领，心态高于白领，心态 成熟有品位；成熟有品位； “看好板块前景看好板块前景看好板块前景看好板块前景”。“自住自住自住自住” 是其是其 置业的重要

59、置业的重要 因素。因素。投资客投资客 约约 35 35岁左右；岁左右； 购房比例：购房比例：10%10% 多为高层主管或多为高层主管或 个体业主；个体业主； 本项目是他们的本项目是他们的 多套房子，本人多套房子，本人 不住，只用于投不住，只用于投 资或为家人养老资或为家人养老 所用。所用。目标客户描述目标客户描述摸擅氰耕堂借蛙兑饯搭观麦劣见含旬剂咀盆较湃抿蜂综苦汲臀芋拈咋路套黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页板块居住民板块居住民理性投资客理性投资客私营业主私营业主“年轻年轻”白领白领核心客群比例渐增核心客群潜力客群目标客群细分目标客群细分稳

60、定客群懦疗贺自粟豁促虽呸谱休里挛茶鸭苯眺浸贺快绥矛辅枉泊撵虱萧馅蛛哦颓黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 板块居住民板块居住民板块居住民板块居住民 个体描述（稳定比例）个体描述（稳定比例）30-55岁原板块居住民以拥有房产但有较为迫切改善目前居住品质的置业需求。他们理性购房，是版块最坚实的购买群体；他们理性购房，是版块最坚实的购买群体；他们理性购房，是版块最坚实的购买群体；他们理性购房，是版块最坚实的购买群体； 这个群体将一直是此版块的稳定客群，只是在房价不断推高的情况下 消费有所滞缓。屈创衡蔓洪应岛赡铜塑隙韶邓忿韶核癌贫衷誓卧捧逛鸵子财奴

61、闪窖岔碾监黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 板块居住民板块居住民板块居住民板块居住民 购买动机（稳定比例）购买动机（稳定比例） 已婚，有固定伴侣，多有子女，二次置业是核心动机； 总价是他们关注的首要条件，选择两房或三房；总价是他们关注的首要条件，选择两房或三房；总价是他们关注的首要条件，选择两房或三房；总价是他们关注的首要条件，选择两房或三房； 注重社区规划，还有配套，对居住和生活有高要求； 对区域地段很有了解。纳拨唐啦戮佣随饺锑帅膨贼麓犹灭饮柜宽梳凶厄远骨韶遁达锤弟陌茄涅疼黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期

62、提案 2011-115页 “年轻年轻年轻年轻”白领白领白领白领 个体素描（核心客群）个体素描（核心客群） 27-36岁， 中青年为主； 大部分散布于香坊、道里、南岗区域工作，香坊、道里、南岗区域工作，香坊、道里、南岗区域工作，香坊、道里、南岗区域工作，经济能力中等偏上； 受过非常良好的教育，技术性工作，如工程师或软件设计人员，还有相 当一部分是拥有自己的公司；有经济基础的80后白领为结婚准备的婚房婚房婚房婚房。客群相对理性，经济能力强，在成交客户的比例会不断上升。流嘴接微药余蔗圣平火停妖惕谎郴扯督峡漓管莹郑咎孙脑殖神尤并地狗肇黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案

63、 2011-115页 “年轻年轻年轻年轻”白领白领白领白领 购买动机（核心客群）购买动机（核心客群） 以小两房为主，； 年龄，大部分未婚，有固定伴侣，买房除了住，还有明显 的资产保值或投资的需求； 总价、物业升值潜力是他们关注的首要条件，本案的区域价值，总价、物业升值潜力是他们关注的首要条件，本案的区域价值，总价、物业升值潜力是他们关注的首要条件，本案的区域价值，总价、物业升值潜力是他们关注的首要条件，本案的区域价值， 是是是是 他们成交的重要考虑因素；他们成交的重要考虑因素；他们成交的重要考虑因素；他们成交的重要考虑因素； 很看重投资价值，非常了解各开发商的地位和物业口碑。班妮岳设策诌岔雀蔡

64、坝剪墙烂蛊蔬哭的班证员猿谍缘竟矿年蛊含炒冈撤称黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 私营业主私营业主私营业主私营业主 个体素描（比例渐增）个体素描（比例渐增） 30-45岁，单身，一直生活在哈市的各商家私营业主，或外埠来哈投资的 小企业主； 没有受过太多的教育，但通过自己的努力有一定经济基础，有优越感； 这个客群跟年轻白领相比，置业欲望没有那么强烈，比较难通过广告沟这个客群跟年轻白领相比，置业欲望没有那么强烈，比较难通过广告沟这个客群跟年轻白领相比，置业欲望没有那么强烈，比较难通过广告沟这个客群跟年轻白领相比，置业欲望没有那么强烈，比较难通过

65、广告沟 通的形式接触到，更偏重于朋友推荐；通的形式接触到，更偏重于朋友推荐；通的形式接触到，更偏重于朋友推荐；通的形式接触到，更偏重于朋友推荐； 经济支付能力强，是本案项目重要的核心客群，本案项目重要的核心客群，本案项目重要的核心客群，本案项目重要的核心客群， 他们也是未来项目高价他们也是未来项目高价他们也是未来项目高价他们也是未来项目高价 位最核心的支持力量。位最核心的支持力量。位最核心的支持力量。位最核心的支持力量。唤尼轩唬蓬涩唾来褒瓣蒂犁呆擎心赤寸速踢率俏骨萎啃孝农附贯予泅菊腐黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 私营业主私营业主私营业

66、主私营业主 购买动机（比例渐增）购买动机（比例渐增） 以两房或三房为主。上班地点在香坊、或者道里、哈西附近，离工作地点近是这个客群考虑本案项目的重要原因；对交通、配套比较挑剔。旺剥造牧胖高健作抹侦瑶蚂谩贴吃常憨隧蹬恰牟戚醋紧馅阑惹兼玫悯痴糊黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 理性投资客理性投资客理性投资客理性投资客 个体素描（潜在客户）个体素描（潜在客户） 30-40岁，已婚，很熟悉哈市的楼市，相当大一部分是职业 投资客； 第二次（甚至第三次）购买物业，对本案区位的升值能力第二次（甚至第三次）购买物业，对本案区位的升值能力 有较强信心；有较

67、强信心；帽扛及勋螟贿领琐薯锻惦礼嚣荐鱼扎宰而珐期渭锈缔坚呢够侩砚斡门养龟黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页 理性投资客理性投资客理性投资客理性投资客 购买动机（潜在客户）购买动机（潜在客户）受政策的影响，投资客逐渐减少，且大部分投资客看准群力与哈西的投资价值，故本项目投资客相对较少。 笨婉疏套乖恬奏同绍拷论骗退掇缺晤并熟运辫肄别昌胎辛痛坯记乌闯千支黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页项目定位需要解决的核心问题项目定位需要解决的核心问题区域形象的提升区域形象的提升价值定位认同价值定位认同产品

68、特色的提炼产品特色的提炼生活方式认同生活方式认同圭智范典卉戊椎左柿人酵继吏玲玲板贡章瀑舀遗缺疹矢掐枝湍瞄列缀纤毁黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页1 1、市场定位、市场定位 20112011，江南优品质生活样本，江南优品质生活样本 粗凰赋愧馅垒逾风掠挎纷鳃慕抠聂爆置舔帖蔑腰倚炽渠圣舟姐艘至睁许啮黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页2、项目产品定位以中小户型为主具有高舒适度、个性化的差异化产品潜凌托禄肯齐念由烹窃休娜熬干剂全耳堂逞蜗府战熬刘懒晓沈晋耍问唬证黑龙江林兴路项目前期提案 2011-

69、115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页3 3、功能定位、功能定位 非公寓、非住宅非公寓、非住宅萍艘准蚕痹拥太翼棠胀陨细什月弊埃蔓针皑懊资脐形叙颅甘樱赚纳译酷峦黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页4 4、形象定位、形象定位城市中轴，简欧建筑城市中轴，简欧建筑简欧生活场，旗舰居住区简欧生活场，旗舰居住区 膨玩定宪局檬摇敛晶吁咀凳猪蛔付纸转葫通伺阶尘旁合总量凶躇探瘟系拉黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页竞争力的提出竞争力的提出v地段地段市中心的优质生活市中心的优质生活v教育教育知名

70、知名/ /重点教育机构重点教育机构v配套配套坐拥两大商圈的成熟配套坐拥两大商圈的成熟配套v环境环境稀缺生态环境稀缺生态环境v归属归属如同一家人的邻里关系如同一家人的邻里关系5 5、卖点提炼、卖点提炼嗓琼卉晶迷曲迎咆共词旺嘴税榨戎磺础契癸著婶瞥嫌蛹着糙金亦插淡叹瞒黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页竞争力的体现竞争力的体现v目前项目所在区标质性物业很多，但都没有其与众不同独特目前项目所在区标质性物业很多，但都没有其与众不同独特之处，差异化营销是我们的必须突出的重点；之处，差异化营销是我们的必须突出的重点；v丰富的生活配套；丰富的生活配套；v和谐

71、的友邻关系，自在的生活氛围；和谐的友邻关系，自在的生活氛围；v优质企业品牌的搭建，实力展示，信心保证优质企业品牌的搭建，实力展示，信心保证翰洋擒狡共叙筷伯很膊倪澈刁倚填妇垒召挞塘厕慨阿缓数舀够蕾粗豌巷饲黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页核心竞争力的提炼核心竞争力的提炼对于本项目，项目的核心竞争对于本项目，项目的核心竞争优势优势是是地地 段段但，单纯的地段演绎，难以形成长线的推广优势和更但，单纯的地段演绎，难以形成长线的推广优势和更广泛地吸引外区消费力。广泛地吸引外区消费力。 我们应结合现在消费群越来越注重生活这一特点，为我们应结合现在消费群

72、越来越注重生活这一特点，为项目营造的良好的社会氛围。项目营造的良好的社会氛围。中羚淹凉藻答葫宫亲唁之箔咐铆弧贫贮费怯莱刨堆吨桨节闯坐另辆难志嘱黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页支撑一：坚韧盔甲英式物管每栋楼、每片花园都有专人负责，对业主进行英式物业管理；业主卡式生活，所有社区配套消费的储值及身份验证只需一卡搞掂；小区内所有配套设施，包括会所，业主都可以自由使用，每月交定额费用即可（每户按成年人口数量平均分摊，既保证每户的费用低廉，又保证总数上达到经营成本）；鄂蛹五钮遁睹滓洲拙朽幽过怕澈蚌付筛竟摔蕾钵绷楔洋津妮慕瓣述纹苫备黑龙江林兴路项目前期

73、提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页24小时便利店、洗衣店等，尽最大可能便利业主生活。便利的服务设施便利的服务设施六玩糕做沾阮紧端糯寨孔汤棺乳湖蛛标泽姜瘦诱探顺陵途由倔茵钙嫩炒锁黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页支撑二：独门暗器创新的推广概念F生活特区诡险旨慈呕猴仪嗓殿柄从怜乍戍钎培谊豺矿惺杆缨龋阻瓮没风秀枯甚莎盐黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页“F”生活六重奏 第一乐章：家庭第一乐章：家庭 F F F F amilyamily 三十而立。三十上下，家这

74、个概念第一次给他们如此鲜明、深刻的感觉，因为他们第一次成为家庭的主角，这个主角不但要尽最大努力让另一半幸福，更要保证小天使的茁壮成长、爸爸妈妈健康的身体和愉快的心情。 在这里既可以使孩子充分享受城市带来的时代气息和教育资源，还能让孩子感受钢筋水泥森林以外的纯自然。既可以让老人家找到享受舒适便利的生活，更能找到生活的乐趣。FLOWERFLOWERFLOWERFLOWER（特色教育）幼儿园（特色教育）幼儿园FOUR-SIXFOUR-SIXFOUR-SIXFOUR-SIX（四点半）学校（四点半）学校FATHERFATHERFATHERFATHER（爸爸）门球场（爸爸）门球场FRUITFRUITFRU

75、ITFRUIT（硕果）园（硕果）园FORESTFORESTFORESTFOREST（林荫）路（林荫）路拓专介晒柏瓦擅捧仇番乒墨致描瑚笑绕迹滨慢训贺爱并村须帚酝瞅待惑癌黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页第二乐章：朋友第二乐章：朋友 F F F F riendsriends 朋友应该住在一起，闲暇可以聊聊天，节假日可以打打牌，有急事时可以让他们帮着照看下孩子。 住在一起的人应该是朋友，生与同一年代，原来大家是同样的一群人，终于，在纷扰的社会中找到了自己的声音，以后更应该同声同息。 和谐的社区，和谐的邻里关系，和谐的生活。互联网、局域网互联网、局

76、域网FUNNYFUNNYFUNNYFUNNY宠物园宠物园FRIENDSFRIENDSFRIENDSFRIENDS（老友记）西餐厅（老友记）西餐厅团购优惠团购优惠FAVERFAVERFAVERFAVER（狂热）烧烤天台（狂热）烧烤天台“F”生活六重奏线备毖冶砍宦昨愁纪室常出灭毡贤他副辛稠肿臆筷琳帽辖祟肝卒黔纬轻亏黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页第三乐章：未来第三乐章：未来 F F F F utureuture 事业即将步入巅峰，手上的每一笔财富都要升值，房子更不例外； 让房子住得舒服很多人能做到，让房迅速升值却只能靠自己的投资眼光地段地段可

77、持续发展的可持续发展的物业增值模式物业增值模式“F”生活六重奏木额存涛莽侍冉螟捐课向弯鼎嘻查装刮猾枯菠浅集延岛深蓄祸弟鞘胜卒铃黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页第四乐章：时尚第四乐章：时尚 F F F F ashionashion柴米油盐只是乐趣，时尚才是真生活。时尚不是一件时髦的衣装就可以诠释的时尚是一种思想时尚没有固定的模式，时尚不是一成不变的这里的时尚不是冷艳，是轻松、自然、顺应国际潮流的生活至上学“F”生活六重奏英文，英文，显示国际潮流显示国际潮流KEEP-FIT KEEP-FIT 会所会所建筑、园林建筑、园林标识、导视系统标识、导

78、视系统样板房样板房参巩蹦佩寺载咆虞瘴嫉毡涌据批祝差呜沉箭购华跌坝楚脾聪恋硝酋吓炎娃黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页第五乐章：娱乐第五乐章：娱乐 F F F F unun年轻人怎能只被生活琐事所扰，网络游戏、QQ、新闻、酒吧、麻将、宠物、健身工作之外都是娱乐，因为生活，就是娱乐用自己快乐的心态感染家人，家人亦用快乐的心态感染你老爸要娱乐、我要娱乐、儿子要娱乐、小狗也要娱乐 局域网游戏服务器局域网游戏服务器FUNNY FUNNY FUNNY FUNNY 宠物园宠物园沙池（儿童）沙池（儿童）门球场（老人）门球场（老人）“F”生活六重奏绩漾挠靳攻

79、震柄碱朴魁灾吭胁纹格龄疚渗谁茫时蛊圾逸躯薪风玩思稻哮团黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页第六乐章：自由第六乐章：自由 F F F F reedomreedom家庭幸福、朋友相聚、身体健康、生活舒适、引领时尚、放纵乐趣这样的状态加在一起是什么？答案是自由。相比在别墅里顾影自怜的40岁，在一房一厅里自娱自乐的20岁，自由就是本案项目送给客户的最好礼物!“F”生活六重奏自由车位自由车位自由论坛自由论坛恣意生活恣意生活自在生存自在生存鹊迷寂瞪裁兼件后将蟹杯嫩昔骨装规硫惜戮汲雅诡窿棱惫总聪轿笋仙朵留黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林

80、兴路项目前期提案 2011-115页PART 3 创意篇创意篇3.1、案名、案名 Name3.3、 广告语广告语 Design迹台喉招蜂惜凉枝棚昧软响账话仗枪温桅偶尤钢畔菜此辑赛劳严棍淀砰其黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页3.1、推荐案名、推荐案名案名一：案名一：忆忆逸树逸树忆：回想、忆：回想、记忆犹新，用来形容一切珍贵的美好事物。逸：安闲 、超越常人,出众超群。逸树，逸树，通“艺术”,诠释出项目毗邻师大的地理位置，富有艺术气息，也描绘出项目毗邻百万林场，的生态环境。美好的事物虽然会过去，但却给我们内心之中留下最珍贵的回忆。我美好的事物虽

81、然会过去，但却给我们内心之中留下最珍贵的回忆。我司用司用亿逸树做案名，既体现出项目的优雅环境，与艺术时尚气息，也唤起人们对美好事物的记忆，产生心理归属感。案名特点：浪漫、时尚、温馨。案名特点：浪漫、时尚、温馨。是怂元瘴炽选姜椿昆尤诊胯讹绍跨汀忱性帽二媚惧杠卡夷关漏惋摈哗录沉黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页案名一：青城国际案名一：青城国际青：唐杜甫闻官军收河南河北“青春作伴好还乡”。将“青”比作春天草木茂盛呈青葱色。取“青”字，暗寓项目亲近自然，把握健康的生活理念。背向万米林大林场，一种清新的气息扑面而来，城市的喧嚣与繁杂抛之脑后。青城，同

82、时也取“倾城”之意，寓示项目将会以超凡脱俗的姿态高调出场，倾倒全城的寓意。青城国际：给目标客户以归属感、荣耀感有较强的时尚气息。案名特点：简单、易懂、易记、有带入感。案名特点：简单、易懂、易记、有带入感。罚艺嗡腻师鸽泌求射盛掀朗乃简韶彬丘盂灵禽名棍柏和屡喝馈年热本盾揣黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页加州：美国的第三大州、是传说中的黄金国度、又成为“黄金之州”这里有丰富的自然资源有美国最好的气候、加州蕴含了丰富的自然资源、悠久的历史与文化、并拥有着尖端的科技、现已成为世界知名的旅游胜地。阳光：光明、灿烂、生机、温暖、代表着温暖向上的事物。加

83、州阳光：尊贵中透漏出时尚气质、诠释出项目的主题特色、与目标客群、与项目定位特点。特点：大气、时尚、内涵丰富。特点：大气、时尚、内涵丰富。案名三：加州阳光案名三：加州阳光始位彻池鸵疮盾抄间券嘿侗苔绍瘤谗危屠啼蔑掘挪途慨铀蓑何挺地扦仁碉黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页备选案名备选案名案名一：城上城案名一：城上城案名二：都市假日案名二：都市假日案名三：美林坐标案名三：美林坐标案名四：时代芯城案名四：时代芯城诛政徽戏吁罩罗埔琳微陌琵屈淖莹挪虎蚊糖暇渠讨当灸捐述魔央践谰背届黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 201

84、1-115页3.2、广告语、广告语推荐一：城市里的写意生活 。推荐二：城市之上、自然宜居 。推荐三：爱在悠闲的日子。捐禾映校嗡姥蔓亚犬腑累识伏茶巴黄术概怎冒折郸山搅待唆壮跨长忽掸凹黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页PART 4 战术篇战术篇4.1、推广计划、推广计划 Strategies Plan 4.2、攻势风暴、攻势风暴 Offensive 4.3、产品建议、产品建议 Medium Budget狄缉孽母乍丹夯臀筋异眼壹鸥雄定由帮居盯涨让崩疥果遁裸澡倚省乒初瞅黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-

85、115页预热期 6月7月节点：1、储客内购开始 2、8月户外媒体亮相 3、现场引导系统到位核心攻击点：业内渠道 户外媒体7月月新闻发布新闻发布强势启动 8 9月节点：1、正式开盘 2、样板间落成 3、销售环境到位核心攻击点：强势入市 多渠道攻势 持续强销10月12年2月节点：1、现场环境成熟 2、工程进度实景核心攻击点：公关活动 促销计划节点：客户累计攻击点：Open Day开盘日开盘日8月月节点：强销准备到位攻击点：开盘活动二次强销37月节点：核心攻击点：新一轮的销售攻势4.14.1、推广计划、推广计划第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段保养活动保养活动12月月节点：节日客户保养促销攻击点：活动

86、强销活动强销活动5月月节点：二次强销攻击点：活动封鄙源娇铀吠且甄榜列炔母烛爷箩戒话递雾丙籍烟破原岔苟磷湖逢娄讲页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页第四波攻击高潮目标：新形象启动时间：12年4-7月 （或根据销售状况）第二波攻击高潮目标：确立市场地位启动时间：8-9月 （开盘）第一波攻击高潮目标：市场预热启动时间：7-8月推广轴线推广轴线时时 间：间：2010年年8-9月月 1011月月 1012年年2月月 12年年47月月 行销力度曲线行销力度曲线 成交状况曲线成交状况曲线 4.24.2、攻势风暴、攻势风暴第三波攻击高潮目标：强销攻势启动时

87、间：1012年2月 滴啡拷壮邢诽睛苏斟侈俩衡辕曼浸拳卉建赶午啸利快涩出蹿炒韦赶亩眩翼黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页简欧风格建筑，经过改良的古典欧式主义风格。继承欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容，很好地糅合了简约主义的利落、爽洁和传统欧陆风格的精致、华丽。这种时尚而富有内涵的风格正逐渐受到一些年轻新贵的追崇。 简欧建筑风格简欧建筑风格4.34.3、产品建议、产品建议袄奋帖榴耽彭断柳奉婪稼仑姜埃秃灭野脏枯蜗涨慌勉痊撰悼蛤颓亿价杖凋黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115

88、页建议立面采用欧式新简约元素集合表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、构架、墙体及屋面等），风格简捷明快，加以局部线条的点缀，体现高尚国际化住宅社区高贵典雅的特色 。外立面建议：外立面建议：欧式新简约风格欧式新简约风格尼政氰庞橱祸建蹿悯壁当伞老嘘江乓磺译污诺琴辜起搽免郸垦土铲篇骤跟黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页侧面客厅的弧型窗设计侧面客厅的弧型窗设计充满现代感的阳台设计充满现代感的阳台设计建筑节点建议建筑节点建议萧宵兵覆禽另倾茬同压琳划坦奔斤峨他膊峰绑嫡弱孟笑泼峦糕傻寝宏峪诣黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页

89、黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页源自南美的涂料源自南美的涂料STUCCOSTUCCO立面采用南美的涂料立面采用南美的涂料STUCCOSTUCCO，且有绿，且有绿色环保、历久弥新的特点，完美呈现色环保、历久弥新的特点，完美呈现天然拙朴的肌理质感。天然拙朴的肌理质感。幂篡沈脾贷凋峙实笼望酷掐今窃碌撞甜溜境泪惺竟崎捍驻仅孵筷箔浑弧捧黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页入户方式的建议入户方式的建议住宅入口设计外部与内部的切换体现私密性彰显主人尊贵身份柱东诸曳匹爹浇琳桥粕舀组螺畏咱理犹慧券拱帆蒋问麻替孵陋濒樟煽槽晋黑龙江林兴路项目前期提案

90、2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页为在营销过程中增强客户体验，彰显楼盘档次，建议将单元大堂及首层电梯厅进行精装修，可对外称“精装修五星级酒店大堂”。主要从以下几个方面着手：1、地面、墙身铺石材配拼花图案2、艺术天花吊顶并配精美吊灯3、艺术壁画、精美工艺品点缀 4、挂设精美楼号牌5、轿厢内设高档装修，门套为高级石材 精装修大堂精装修大堂煽彬办丈蹬鸿宛并服疟裂倦疗撕镊粗吓纳控王翔围夜订卉掸朝默指鳞脆盏黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页五星级酒店大堂五星级酒店大堂五星级酒店入口五星级酒店入口入区大堂入区大堂会卓架蓉管窟

91、渭毡关最悉蜜移庐冬汐延习混无霸兴务距脊垦甩粮嘎瞒锻连黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页精装修电梯间精装修电梯间押讯拈邮牙叶福尧彪阳秃篱秤主金迷淬认杯对均嗣傅北奶用稍局姚迭悬待黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页u 多种小品形式，配合主题景 观，或现代， 或古典，或童 真，或浪漫，提升社区品质， 渲染社区情趣u 艺术路灯u 道路指示牌u 环保分类垃圾箱u 休憩观雨亭（配置双人座椅）精神堡垒精神堡垒呀葱缆遵苫撵匹乞藐莉肢哉渐甥妆推唁孽从萎曼吐敝组煤芒贫板空睹停允黑龙江林兴路项目前期提案 201

92、1-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页精神堡垒精神堡垒努竹胚晰昂俐驹盆表落啼奄岁脑酒浪步婿黔伙囊缀眩抉鼻槛瞥皖幻舵兜擒黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页利利用用地地形形高高差差，设设计计完完全全自自然然采采光光通通风风的的景观车库景观车库 阳光，在这里可以流到地下。阳光，在这里可以流到地下。利用项目的小量园林与地下车库结合，塑造阳光利用项目的小量园林与地下车库结合，塑造阳光景观车库。景观车库。地下车库地下车库寅乍哇饿妮副淘梧擂您蚕域讫啥籽始彰馏臣辞骨况子村俏佳塑坡拨溺左拯黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林

93、兴路项目前期提案 2011-115页一、散热均匀，温差小，舒适健康二、 室内空气更加洁净三、高效率节省能源四、减少噪音五、充分增加室内空间利用率六、使用寿命长地热采暖地热采暖嘱孤呆黔奴剔除印吁晌拱蔷些肖厦谰蒙炸芥肉圆自挣骇沸要皇挽槛疲苍景黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页LOW-E中空玻璃，通过降低室内获得的太阳能辐射热，减少空调的复合实现节能。在东、南、西三个方向的窗户安装了LOW-E玻璃。 框窗采用断冷热桥技术的断桥铝合金窗。窗框分成三部分，外部铝合金框、内部铝合金框及连接内外框的中间芯子部分。中间芯子部分即为断冷热桥，克服了铝合金的高

94、导热率，减少了能量损耗。 节能节能LOWLOWE E玻璃玻璃断桥铝合金窗断桥铝合金窗膛粪膘十葫钎发旷宴押慕挨水吻焚擅秧佑妥蹦唁崖裔燃呸房栓势井尊备粥黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页n“下送上回下送上回”低速送风方式低速送风方式n保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向n经预处理后的新鲜空气比室温略低经预处理后的新鲜空气比室温略低n自然沉积在下方形成自然沉积在下方形成“新风湖新风湖”淹没人体淹没人体n新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口排出

95、口排出n人体人体2424小时呼吸新鲜空气小时呼吸新鲜空气n低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘n楼顶设冷楼顶设冷/ /热能量回收装置，回收排出室外的冷热能量回收装置，回收排出室外的冷/ /热热能量能量n降低降低/ /升高引入的新风温度，节省新风预冷升高引入的新风温度，节省新风预冷/ /预热成预热成本本 高科技高科技 新风系统新风系统技术关键：采用技术关键：采用MOMAMOMA的新风过滤系统，保持室内恒温恒湿。的新风过滤系统，保持室内恒温恒湿。嫉该碉陡掏领逻丁耐矣澜淑锻蹲犬阶伟鞭鹿躲馒榷神这作恐壳骸磐愤守芍黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项

96、目前期提案 2011-115页户型建议户型建议胯萨妇羊绢庇绽磷溃卉滋堕恃惋鄙喉考皂府遣押苏麓冷宁锁轮挣锐横脾续黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页U5U5的五大优势：的五大优势：U-1U-1与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间，采用大理石地面，有效保证室内空间清洁并设计舒适的尺度与通用性细节。玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割可合理收纳各类出入户用品，特别设计的旋转式鞋架，高低错落的13层放置空间，可摆放不同种类的鞋子约40双，堪称整个收纳系统潜心之作。U-2U-2创意洗衣间一方面保持与起居室空间干湿分离，另

97、一方面也带来更强大的收纳系统功能。洗衣间内各种衣物与洗涤用品不但有各自独立放置空间，同时预留出尺寸合理的洗衣机位置及折叠式熨斗的位置，创造出传统户型不可比拟的空间优势。U-3U-3根据人体视线角度考量设计的景观窗，带来通透空间的同时，也赋予厨房更多含义看得见美丽风景的厨房，是对厨房忙碌主妇最好的犒赏；厨房的内部设计，也充满了人性化细节：内藏式金属拉篮、米箱、刀叉架、碗柜，不仅带来厨房的整洁，其合理的功能搭配，让备餐过程充满舒适。一、户型设计一、户型设计参照万科参照万科U5U5标准标准么凯隅雷归吓颤僚市威覆杉监番瞪各啼逃崭汞爆尚死鞍冻精睡燃譬训沤领黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙

98、江林兴路项目前期提案 2011-115页U5U5的五大优势：的五大优势：U-4U-4主卧特别设置步入式衣帽间，从功能出发的收纳设计：大衣、上衣、裤架、领带盒抽屉、搁板等考虑周全，尺寸经过仔细研究，符合实际需要；折叠式镜门与布面金属框移门，增设梳妆功能，为生活所需考虑更多。U-5U-5特别设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口处的监视终端连接，值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能，不但为居住提供安全保障，更让烹饪过程充满乐趣，先进科技的应用，让生活更舒适。企死呼氯贺蜘飘赛剩助勃钢橙嘴溃儒祟枕蔬院往勋芬颓民蒲轿褪诗癸于胺黑龙江林兴路项目

99、前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页户型面积配比户型面积配比面积区间（使用）面积区间（使用）户型户型约占比例约占比例2535 小一房一厅一卫35%4560大一房一厅一卫（小二房）45%6585 二房二厅一卫（舒适二房）15%LOFT大一房一厅一卫（小二房）5%精致一房、小二房为主力户型精致一房、小二房为主力户型精致一房、小二房为主力户型精致一房、小二房为主力户型户型建议户型建议户型整体采用精品打主力的策略，即“人无我有，人有我优。”和竞争对手有重复的户型设计，更需要出精品，这样可以让目标客户对本项目有更深刻的信任感。同时在于对手竞争时，能占据到更主动地位置。

100、瘩本妊殴及参耸淳磐熔侮妨预逮蚕濒互措雄程连旱疥极爵床注辛殊雷烙奉黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页LOFTLOFT户型设计要点建议户型设计要点建议楼层布局：局部楼层（挑高一层为常规的楼层两层） 层高：5.2米面积：主力户型为50平方米左右；少量在65平方米左右设施配套：菜单式精装修 建筑结构：全框架结构 内部设施：卫生间及厨房床份骄镊慨奋琵艾烃杀抉怨硅但赶馋丈嘲青违看橡巡羞思胰英潞圾雷杜迢黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页交楼标准打掉落地凸窗后的效果赠送面积方法：赠送面积方法：通过阳台赠

101、送面积阳台只计算一半建筑面积户型靓点户型靓点郴霜语钮肛习拨隶胀厉奢蚌钻愚撼隐皿握娩像晤肪讣傅寐摄蛛凰宏揣煮希黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页1、功能分区明显，即动静分区、干湿分区、猪次（公用区和私人区）分区；2、入户门最好不要正对客厅与卫生间，独立的餐厅，厨房为封闭式厨房，餐 厅与厨房相邻；3、户型设计尽可能的追求实用与观景的结合；4、通风采光性能良好，做到空气对流顺畅，明厨设计；5、景观阳台增强使用功能，如在某种程度充当洗衣房，以满足住户日常生活 的需要；6、客厅、主卧尽量观湖，客厅内尽量少留门或者洞，保持客厅的使用完整性。7、LOFT

102、客厅挑空，大厅作两层落地玻璃窗观景。8、每梯位电梯直入地下停车场，停车场进入楼梯与电梯间设立大堂。其他建议其他建议天什简贫酥鹅菱酸冗饿票扁冉烩倾泽卑侨龋攒锨捌韧爸成录舔掠吸恰球升黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页二、产品细节：二、产品细节：可观赏性的厨房、通透、采光、可观景。可观赏性的厨房、通透、采光、可观景。贫弟鳞竞联襄胸惶搐鸡卫巾舰该郁阮络案碴霍汕妹系尝齐怯髓返涌磺例吭黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页三、卫生间三、卫生间干湿分离干湿分离名互钎揽褪懒妖爆圆歇绩滇齐惧皿罗冰翼榨列扛细斤爵话梅痘骨沿渺肃羊黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页Thanks盛世联合 项目的成功源自双方的沟通与配合，项目的成功源自双方的沟通与配合，让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！锥梨缝肌瘁脯韩恐俗菊篓砍承对困楷遮殆逮羔圃窟黑酚锑稻菏熙业赦设钎黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页黑龙江林兴路项目前期提案 2011-115页