深圳观澜a909-0137 a909-0138地块市场分析

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1、一、一、 区域市场发展区域市场发展二二 、区域房地产市场发展、区域房地产市场发展 三、客户分析三、客户分析四、四、SWOTSWOT分析分析 五、市场分析小结五、市场分析小结A909-0137 A909-0138A909-0137 A909-0138地块市场分析地块市场分析一、一、 区域市场发展区域市场发展二二 、区域房地产市场发展、区域房地产市场发展 三、客户分析三、客户分析四、四、SWOTSWOT分析分析五、市场分析小结五、市场分析小结1. 区域价值分析2.产业发展3. 配套设施4.交通规划5.生态资源A909-0137 A909-0138A909-0137 A909-0138地块市场分析地

2、块市场分析1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积平方公里。2004年底城市建设用地平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城市建设用地规模为平方公里。 2、功能定位为市中心区的配套综合服务区，建设现代化客运枢纽和综合服务组团。 未来观澜区域的生活环境将彻底转变。未来观澜区域的生活环境将彻底转变。龙华坂雪岗观澜观澜区域价值中部综合组团 key point:综合服务区客运枢纽A城市综合服务功能区为观澜街道提供服务的集居住生活、行政办公和娱乐消费于一体的综合功能区。B市属高新技术产业集聚区B-1富士康为核心计算机产业基地 哈飞汽车为核心汽车制造基地B-2富士施乐为

3、核心的仪表仪器 和记黄埔为核心的物流功能区C产业改造与提升区厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合 D特色产业聚集区依托于观澜高尔夫球会和版画基地，对旧工业区整体改造，发展体育文化产业E依托生态资源的休闲度假娱乐区观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊野公园和生态保护区观澜五大功能区位于深圳最北面，临近东莞，总面积平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口万，其中户籍人口万，是客家人聚居的地方。A AC CE-2E-2E-3E-3B-1B-1B-2B-2D DE-4E-4E-1E-1城市综合服务城市综合服务观澜郊野公园观澜郊野公园 观澜高尔夫球会观澜高尔夫球会茜坑郊野公园茜坑郊野公

4、园生态保护区生态保护区区域价值功能定位地均生产总值偏低2005年观澜街道建设用地地均产值为亿元/平方公里，低于宝安区其他中心区位的街道和宝安区平均水平用地构成以工业为主居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业配套产业和第三产业用地明显不足城市化落后于工业化特征明显观澜土地利用现状集中工业用地，提高地均生产总值集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建设用地地均产值为亿元/平方公里用地均衡，构成以工业、居住为主按功能区规划分布工业团和居住团，提高厂房质量，产业升级，建设一批高水准的住宅小区增加配套产业和第三产业用地加大城市化发展力

5、度观澜土地利用规划土地利用区域价值 key point:城市化进程促进房地产市场的良性发展1、观澜新中心区由机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合而成，总用地面积公顷，可建设用地平方公里，高新技术产业用地平方公里2、与目前现状不同，中心区未来规划将改造成为以居住用地为主，商贸、行政、文化、教育配套完善的观澜新中心。 观澜新中心区将取代观澜老街成观澜新中心区将取代观澜老街成为观澜未来居住、行政、文化、教育的为观澜未来居住、行政、文化、教育的中心，区域价值将进一步提升。中心，区域价值将进一步提升。北 环 路至新桥至大亚湾至光明至天堂围观至平湖观 景 路至梅林至机场至龙华梅观高

6、速公路清湖立交机荷高速公路出入口机 荷 高 速 公 路观澜河高尔夫大道观澜大道光路观平路观天路区域价值观澜新中心区规划 key point:观澜新中心区、CLD城市价值通过“资源-产品-再生资源”的发展模式，提倡低资源的投入、高经济产出、低污染排放，重新规划或翻新工业园区，引入一批世界级高新企业的入驻，如三一集团、富士施乐、富士康、哈飞等，解决生态、经济社会系统之间的矛盾,外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境。目前观澜共有45家工业园区，按功能分区重新打造的园区有观澜高新科技园、大富工业园和金雄达科技园，其他只是整体翻新，并没有功能分区概

7、念。观澜高新技术产业园（新规划）规划面积平方公里，涵盖了生产、研发、教 育、生活、休闲、服务等多种功能区产业定位主要面向“电子信息、生物医药、新材 料、大型先进装备制造业”等高新技术企业。 深圳首批生态工业园区单位：亿元观澜工业园观澜镇福民泗黎路上占地3000平米，建筑面积6000平米涵盖宿舍、厂房，外部环境一般，里 面装修较好，功能配套较少产业发展高新科技园 key point:大型企业进驻的区域发展价值观澜街道经济发展情况大型高科技企业入驻，使得观澜街道生产总值、规模企业工业总产值逐年大幅上扬；观澜人口总数逐年递增，片区外来人口呈指数性增长。 随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步

8、上升，随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步上升，中高级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。中高级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。可以看到，片区产业的发展和产业结构的调整为片区带来：循环经济产业发展 key point:大型企业进驻的区域人群质素变化配套设施现状主要通过梅观、机荷高速往返市区；道路网络系统已经形成，但支路少，不 够密集，交通拥挤；道路路况不好，多为2或4车道，较窄；公路型道路多，城市型道路少；观澜公共设施规划第二中学镇政府世纪广场文艺中心观澜体育中心电信大厦中心市场国惠康百货万家福 超市观澜邮电局观澜人民公园新园学校第二小学观澜汽车站松园

9、中心学校观澜中学公共设施配套不完善，档次较低，集中在老街 目前观澜片区商业生活、教育医疗和市政配套围绕 老街铺排，整体档次较低，不完善不成熟观澜公共设施现状未来将完善医疗、教育、行政、商业娱乐配套重点发展牛湖、中心区和横坑水库片区商业休闲配套观澜公共设施规划老街老街牛湖牛湖横坑横坑中心区中心区 根据城市规划，未来区域内的医根据城市规划，未来区域内的医疗、教育、行政、商业休闲配套将逐渐完疗、教育、行政、商业休闲配套将逐渐完善，生活配套和居住氛围将明显改善。善，生活配套和居住氛围将明显改善。 key point:城市升级对区域市场的利好影响利好规划的实现周期与项目的发展存在时间差距现状主要通过梅观

10、、机荷高速往返市区；道路网络系统已经形成，但支路少，不 够密集，交通拥挤；道路路况不好，多为2或4车道，较窄；公路型道路多，城市型道路少；交通规划规划重点建设支路，进行拓宽修复等工程；地铁4号线延长至观澜，预计2015- 2020年落成未来地铁轨道网络系统落成，可以通过 地铁4号线畅通往返观澜和市区 随着地铁随着地铁4 4号线的建成号线的建成通车，区域道路网络的逐步完通车，区域道路网络的逐步完善，未来区域的通达性、内部善，未来区域的通达性、内部交通环境都将得到进一步优化。交通环境都将得到进一步优化。机荷高速机荷高速梅观高速梅观高速地铁地铁1111号线号线地铁地铁4 4号线号线三期三期地铁地铁4

11、 4号线号线二期二期地铁地铁6 6号线号线观澜交通区域通达性佳、规划中地铁四号线区域通达性佳、规划中地铁四号线福田客户福田客户罗湖客户罗湖客户南山客户南山客户2000年以前年以前01-04年年2005年年宝安中心区深圳湾填海区龙岗中心城东部沿海高尚住宅区客户流向龙华片区布吉片区2006年年2006年年2006年年区域内供应的严重不足区域内供应的严重不足区域价格一路彪升区域价格一路彪升交通建设有效缩短城市距离交通建设有效缩短城市距离区域之间明显的价差引出的投区域之间明显的价差引出的投资意向资意向 key point:交通改造客户迁徙生态资源规划中有21个社区公园、2个郊野公园观澜重要景观带观澜河

12、改造工程已经全线开始，部分工程业已完成 观澜区域内的生活环境将随观澜区域内的生活环境将随着绿地系统的建成和观澜河的改造完着绿地系统的建成和观澜河的改造完成得到颠覆性改变。成得到颠覆性改变。观澜绿地系统观澜河 key point:城市“绿肺工程”建设的居住价值提升观澜目前以工业为主，区域居住环境支撑力度相对较弱；城市未来规划良好，观澜河整治、循环经济效益将给片区带来巨大的环境变化，但规划前瞻的实现周期较难立刻为片区房地产市场发展带来契机；工业园的发展及大型企业的进驻，将为观澜片区带来更多的外来人口，改变片区人口结构，带来新的置业需求；地铁四号线开通、道路改造完工，有效缩短城市距离，加速内需市场向

13、外需市场的过渡；观澜现状与规划总结 key point:利好因素、实现周期一、一、 区域市场发展区域市场发展二二 、区域房地产市场发展、区域房地产市场发展 三、客户分析三、客户分析四、四、SWOTSWOT分析分析五、市场分析小结五、市场分析小结1. 区域发展历史2. 典型个案3. 未来推售项目4.区域演变历程分析A909-0137 A909-0138A909-0137 A909-0138地块市场分析地块市场分析时间项目名称 物业类型物业用途主力户型 租金售价居住人群现状2001年以前滨河花园、迎侨花园大型居住小区自住为主100三房80两房-公务员、企事业单位人群、本地居民物业管理较好，暂无转换

14、居住环境需求马坜新村 集资房出租为主60-160两房-四房一房500-800元/月、四房2500元/月140平米20万左右中低收入者，周边生意、工厂上班人士人流杂乱，环境差观澜湖花园集资房出租、自住兼有100-120三房三房2000元/月 -周边做生意、文化档次低人流乱、物业管理差、家庭居住拥挤，改善居住环境楠木新村 集资别墅区自住为主200以上一栋别墅100万左右观澜区工厂企业主、中高层管理者公共绿化少，周边环境差、空置较多2001年 金泽花园 商品房自住、出租兼有130以上三房、四房两房1500元/月三房2200元/月三房6000-7000元/周边做生意、本地居民，文化档次低周边环境差、物

15、业管理一般区域发展历史时间项目名称 物业类型物业用途主力户型 租金售价居住人群现状2005年 中航格澜郡一期商品房大型高档社区自住为主70-280不等，三房为主，辅以少量叠加别墅两房1800元/月三房2500元/月05年均价5000元；06年均价5700元本地公务员、私营业主、其他片区客户2007年 中航格澜郡二期商品房大型高档社区自住为主9-18层小高层住宅，产品以三房四房为主06年12月均价6800元；07年10月四房均价12000元；08年12月均价1000元；尾盘均价9000本地公务员、私营业主、其他片区客户2009年 和黄观湖园商品房别墅，多层住宅。容积率0.4409年8月双拼别墅价

16、格最低36000元；最高45000元2009年 招商澜园 商品房大型高档社区小高层电梯洋房；高层130-160平三房四房在售2房、四房均价9600元区域发展历史项目名称：中航格澜郡地理位置：观澜世纪广场南侧占地面积：万建筑面积：万 ，平均容积率：总 户 数： 1664户均 价： 小高层9500元/平方米畅销户型：三房（95-140）四房（142-165）客户分析：客户分析： 此项目基本认可度较高。 客户大部分为观澜本地人，置业目的以自主为主。 非常关注项目的实用性（比如户型设计、实用率等），以及带给他们的附加值（如周边配套） 格澜郡定出的均价，在他们的接受范围内 。成交客户: 85%的客户为2

17、次或多次置业,以私营企业主、 高级管理人员及公务员为主。15%的客户为1次置业,自用客户占85%的比例,投资客占到15%.客户区域: 观澜70.6%,龙华13.6%,关内10%,其他 置业原因:改善居住目的和自住为主；少量投资客分析分析： 小高层，3-4房的大户型单位销售速度较快，在观澜市场比较受欢迎。 地段优势，大社区，以及天虹等商业配套的引进，为本项目增值不少。 高端别墅产品质素不高，园林展示不足，导致销售缓慢。中组团典型案例 已售 中航格澜郡典型个案分析招商澜园项目名称：招商澜园（商住用地）地理位置：位于宝安区观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧 占地面积：平方米建筑面积：平方米计入容

18、积率的总建筑面积为 222770 平方米，住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米平均容积率：总 户 数：2030均价： 9600多元/平方米主力户型：三房四房（130-150）分析分析：22万平米、低容积率的大型高尚社区1500豪华会所、6000商业面积、约6000中心花园、泳池、幼儿园等完善配套户型南北通透，户户赠送大露台及凸窗，大部份户型配有入户花园或内庭院，舒适度高。新古典主义建筑风格位于大和路上，大和路正在面临规划，交通不顺畅，环境差典型个案分析中组团典型案例 已售 招商澜园项目名称：和黄观湖园（商住、别墅用地）地

19、理位置：位于梅观高速观澜出口旁四梨路和樟企路交界处占地面积：平方米总建筑面积:165540平方米容积率:仅为其中别墅47544平方米 ，多层住宅89232平方米，联立式低层住宅20900平方米，幼儿园2栋3300平方米，会所1200平米主力户型：别墅、多层典型个案分析产品分析产品分析： 客户分析：客户分析： 。成交客户: 客户区域: 置业原因:项目名称：招商观园（商住用地）地理位置：位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望，毗邻梅观高速、机荷高速.占地面积： 平方米建筑面积：222221平方米项目计入容积率的总建筑面积为222221平方米，其中住宅面积204301平方米

20、；商业面积4000平方米；居住区级文化中心6000平方米、垃圾收集站60平方米、门诊部3000平方米、12班幼儿园面积3700平方米（独立占地不小于4000平方米）、公共厕所60平方米，社区综合服务站1100平方米。项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，拟达到开发建筑总面积的95%以上。平均容积率：招商观园未来推售项目项目名称：盈峰翠邸地理位置：位于宝安区观澜街道横坑水库南侧占地面积：85184.72 总建筑面积:205006.30 其中A909-0110地块为41506.29 ，A909-0086地块为43678.43 ；总建筑面积153330 ，其中A909-0110地块7471

21、0 ，A909-0086地块为78620 ；住户共1295户。项目规划为地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑57栋住宅（其中住宅建面：141090 小高层建筑面积:92163 多层建筑面积:48927 2所幼儿园（3200 ）商业:4000 容积率:1.80户数：1295 主力户型：独栋别墅,联体别墅 （少量高层）和黄盈峰翠邸未来推售项目项目名称：城建观澜地理位置：位于宝安区观澜街道横坑水库南侧占地面积：总建筑面积: 292835其中：容积率：商业：5860幼儿园：3500户型：别墅、高层注:局部可设计为超高层，建筑高度在100米以上；高层住宅间距保证在40米以上；其他技术指标不变。地块

22、规划为TOWNHOUSE或叠加别墅+高层的规划组合，项目目前已经动工，估计2009年下半年就可以面世了。城建观澜未来推售项目北 环 路至新桥至大亚湾至光明至天堂围观至平湖观 景 路至梅林至机场至龙华梅观高速公路清湖立交机荷高速公路出入口机 荷 高 速 公 路观澜河高尔夫大道观澜大道光路观平路观天路2009年在售项目待售项目招商观园招商观园城建观澜城建观澜盈峰翠邸盈峰翠邸 和黄观湖园和黄观湖园招商澜园招商澜园横坑水库片区未来推售项目本案本案20092009年后推售总量为年后推售总量为110110多万平米，以别墅及大平面小高层产品为主。多万平米，以别墅及大平面小高层产品为主。项目名称容积率占地面积

23、(万平方米)建筑面积(万平方米)地价（亿）可售楼面地价（元/平米）建筑类型限高配套商业()幼儿园()招商观园1.59.322.27.53374别墅总体24米；西南角60米40003700和黄盈峰翠邸1.88.515.310.26667多层、小高层、独栋别墅、联体别墅30米40003200城建观澜1.519.529.37.752645别墅、高层60米58603500本地块1.815.728.324米5500未来推售项目起步阶段出现商品房，推出量极少快速发展阶段品牌发展商云集，市场成熟度迅速20012001年以前年以前2002200220052005年年观澜区经济发观澜区经济发展展20052005

24、20092009年年雏形阶段集资房、自建房为主规划设想阶段个别大型住区开发并主导市场产品演变产品演变客户演变客户演变房型：两房、三房面积区间：80100平方米房型：一房、三房、四房面积区间：4580110平方米本地土著居民企事业单位公务员首次购买市场特征市场特征代表项目代表项目20092009年及以后年及以后集资房，自建房金泽花园、中航格澜郡一期中航格澜郡二期、招商澜园招商观园、和黄观湖园、和黄盈峰翠邸、城建观澜两房：73-87三房：96-127四房：144-166五房：288 主流产品预测：别墅、联排、高层大平面房型本地土著居民小型事业企业主个体经营户本地土著居民小型私营企业主、公务员个体经

25、营户、本地投资型客户本地土著居民私营企业主、公务员个体经营户、外区域投资型客户规划发展规划发展品牌发展商即将替代本地发展商成为房市开发主力，豪宅成为产品主角，未来规划及升值空间被关注，高品质房屋及未来规划开始吸引周边及关内客入市。规划的实现力度、交通的改善都将促进内需市场向外需市场的快速过渡区域发展历程演变分析内需市场向外需市场过渡，区域市场成熟度发展较快，产品趋于高端化发展Characteristic：观澜房地产发展起步较晚，多为集资房,距深圳关内较远，因此较为封闭，主要表现为本地开发商与本地客户的供求关系，由于受到政府土地出让政策等影响 ,商品房代替集资房,观澜中航城01号作品拉开了观澜高

26、档住宅的序幕,关内品牌发展商进入,周边投资与置业者开始关注 一、一、 区域市场发展区域市场发展二二 、区域房地产市场发展、区域房地产市场发展 三、客户分析三、客户分析四、四、SWOTSWOT分析分析五、市场分析小结五、市场分析小结1. 现有市场客户分析2.客户发展趋势分析（1）现有市场客户分析）现有市场客户分析 中航格澜郡中航格澜郡 客户分析客户分析中航格澜郡客户主要以本地客户为主，龙华客户次之，以中航格澜郡客户主要以本地客户为主，龙华客户次之，以公务员、原住民、私营企业主和企业中高层管理者为主；公务员、原住民、私营企业主和企业中高层管理者为主；需求三房、四房为主，关注社区感及舒适度需求三房、

27、四房为主，关注社区感及舒适度1 1中航格澜花园是观澜的第一个真正意义上的商品房项目，其客户构成、需求中航格澜花园是观澜的第一个真正意义上的商品房项目，其客户构成、需求和来源以及置业关注点，对于本项目具有很强的参照意义。和来源以及置业关注点，对于本项目具有很强的参照意义。 楠木新村别楠木新村别 墅客户分析墅客户分析楠木新村作为一个集资房别墅项目，主力户型在楠木新村作为一个集资房别墅项目，主力户型在200平以平以上，涵盖了观澜早期的高端客户，但公共绿化少，周边环上，涵盖了观澜早期的高端客户，但公共绿化少，周边环境差、空置较多境差、空置较多楠木新村项目是观澜地区非常特殊的一个项目，是观澜市区内唯一的

28、一个别楠木新村项目是观澜地区非常特殊的一个项目，是观澜市区内唯一的一个别墅项目，客户构成也十分独特，基本上是观澜地区内最高端的客户。墅项目，客户构成也十分独特，基本上是观澜地区内最高端的客户。2 2 集资房客集资房客 户分析户分析集资房客户以非户籍人口为主，相对不稳定，集资房客户集资房客户以非户籍人口为主，相对不稳定，集资房客户改善居住的愿望强烈改善居住的愿望强烈由于该区域房地产市场刚刚启动，集资房解决了观澜绝大多数非户籍人口的由于该区域房地产市场刚刚启动，集资房解决了观澜绝大多数非户籍人口的居住问题，是观澜市场主要的供应，研究集资房客户的情况，对于本项目具居住问题，是观澜市场主要的供应，研究

29、集资房客户的情况，对于本项目具有重要的意义有重要的意义 3 3 观澜客户总观澜客户总 体构成分析体构成分析观澜客户主要以公务员及企业客户为主，主力需求户型为观澜客户主要以公务员及企业客户为主，主力需求户型为110平米以上三房、四房，总价承受力平米以上三房、四房，总价承受力100200万万4 4（2）客户发展趋势分析）客户发展趋势分析 本体客户本体客户 趋势分析趋势分析私企业主、高级公务员为观澜主力购房人群，经济实力最私企业主、高级公务员为观澜主力购房人群，经济实力最强，购买力有逐步提升的趋势，需求产品以大户型为主强，购买力有逐步提升的趋势，需求产品以大户型为主1 1企业中高层管理者为观澜主力购

30、房人群，购买力有逐步提升的趋势，企业中高层管理者为观澜主力购房人群，购买力有逐步提升的趋势，随着家庭结构的完善，住房需求面积有逐步向大面积产品升级的趋势随着家庭结构的完善，住房需求面积有逐步向大面积产品升级的趋势 外来客户外来客户 趋势分析趋势分析龙华客户为观澜主力外来客户，但总体数量较少，随着观龙华客户为观澜主力外来客户，但总体数量较少，随着观澜新区的发展及价格优势未来此类客户群有扩大的趋势，澜新区的发展及价格优势未来此类客户群有扩大的趋势，收入有逐步提高的趋势收入有逐步提高的趋势2 2目前片区内港台客户数量较少，主要为高尔夫产业客户，随着观澜产业及城市发展目前片区内港台客户数量较少，主要为

31、高尔夫产业客户，随着观澜产业及城市发展的逐步成熟这部分客户的数量将会增多的逐步成熟这部分客户的数量将会增多未来随着交通的完善将会吸引一部分关内白领客户，但短期内暂不会有关内客户进未来随着交通的完善将会吸引一部分关内白领客户，但短期内暂不会有关内客户进入观澜入观澜观澜市场上的主力客户观澜市场上的主力客户(购买力较强的客户购买力较强的客户)群为本地私企业群为本地私企业主、高级公务员、企业中高层管理者，少量龙华及港台客主、高级公务员、企业中高层管理者，少量龙华及港台客户户客户分析小结客户分析小结主力客户群需求户型主要以大户型为主，总价承受力在主力客户群需求户型主要以大户型为主，总价承受力在10010

32、0200200万之间万之间一般客户主要需求小一般客户主要需求小2 2房、房、3 3房，总价承受力有限，房，总价承受力有限，8080万以万以下一般客户主要需求小下一般客户主要需求小2 2房、房、3 3房，总价承受力有限，房，总价承受力有限，8080万万以下以下一、一、 区域市场发展区域市场发展二二 、区域房地产市场发展、区域房地产市场发展 三、客户分析三、客户分析四、四、SWOTSWOT分析分析五、市场分析小结五、市场分析小结A909-0137 A909-0138A909-0137 A909-0138地块市场分析地块市场分析观澜老中心区南区观澜老中心区南区观澜新中心区观澜新中心区横坑水库横坑水库

33、110KV高高压走廊宽压走廊宽30米米招商城建和黄地块现状：土坡地块现状：土坡优势优势区域优势区域优势1. 临近观澜老中心及新中心区2. 靠近梅观高速，交通相对便利3. 处于横坑水库旁边，生态资源较好4.品牌发展商云集，未来的高档住宅片区项目优势项目优势1. 不受90/70限制（招商地块90平米以下95%；和黄地块90平米以下70% ）2. 与其他三个地块相比，距离横坑水库最近3.地块附近无杂乱景观劣势劣势区域劣势区域劣势1. 观澜市场相对封闭，不够成熟自建房集资房较多2. 劳动密集型产业较多，高端客户资源相对较少3.区域不成熟，配套较少项目劣势项目劣势1. 限高24米，高度低于其他三个地块2

34、. A909-0138北侧现状为土坡，用途不明高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响4. 商业设施不齐全，生活相对不变5.临近梅观高速，A909-0137噪音较大机会机会区域机会区域机会1. 观澜市场处于一个走向成熟、上升的过程2. 产业规划、转移的实现，将为本片区带来部分高端客户资源3. 关内客户转移，也是本区域的一个机会4.片区整体容积率较低，易打造高端楼盘形象项目机会项目机会1.不断有新楼盘推出，关注度逐渐上升2. 政府重点规划发展区域，市政配套日益完善高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响威胁威胁项目威胁项目威胁1.市场供应量大且相对集中，市场竞争剧烈2.集资房在本区域

35、占到相当的比重一、一、 区域市场发展区域市场发展二二 、区域房地产市场发展、区域房地产市场发展 三、客户分析三、客户分析四、四、SWOTSWOT分析分析五、市场分析小结五、市场分析小结A909-0137 A909-0138A909-0137 A909-0138地块市场分析地块市场分析1. 物业类型建议2. 物业推售计划建议（1）物业类型建议）物业类型建议中航格澜郡产品分析中航格澜郡产品分析中航格澜郡产品分析中航格澜郡产品分析5 5栋栋A A单元单元:A+B:A+B奇数层户型奇数层户型招商招商澜园详情澜园详情-户型户型面积面积:135.16:135.16/ /户型户型:3:3室室2 2厅厅2 2

36、卫卫南北通透南北通透/ /带入户花园带入户花园/ /主卧朝南主卧朝南, ,皆带大凸皆带大凸窗窗5 5栋栋A A单元单元:E+F :E+F 奇数层户型奇数层户型面积面积:135.12:135.12/ /户型户型:3:3室室2 2厅厅2 2卫卫南北通透南北通透/ /带入户花园带入户花园/ /主卧朝南主卧朝南, ,皆带大凸窗皆带大凸窗招商招商澜园详情澜园详情-户型户型5 5栋栋A A单元单元:C/D:C/D奇数层户型奇数层户型面积面积:82.14:82.14户型户型:2:2室室2 2厅厅1 1卫卫户型方正户型方正/ /客厅带大阳台客厅带大阳台/ /主卧带大凸窗主卧带大凸窗招商招商澜园详情澜园详情-户

37、型户型6 6栋栋A A单元单元:A/B:A/B偶数层户型偶数层户型面积面积:137.9户型户型:3室室2厅厅2卫卫户型特点户型特点:入户花园入户花园/多阳台多阳台/户型方正户型方正招商招商澜园详情澜园详情-户型户型6 6栋栋A A单元单元:C/D:C/D偶数层户型偶数层户型面积面积:155.5户型户型:4室室2厅厅2卫卫户型特点户型特点:入户花园入户花园/客厅大阳台客厅大阳台/户型方正户型方正/独立工人房独立工人房招商招商澜园详情澜园详情-户型户型6 6栋栋A A单元单元:E/F:E/F偶数层户型偶数层户型面积面积:135.02户型户型:3室室2厅厅2卫卫户型特点户型特点:入户花园入户花园/客

38、厅大阳台客厅大阳台/厨房带露台厨房带露台/独立工人房独立工人房/招商招商澜园详情澜园详情-户型户型户型统计户型统计户型 户型类别 套数2房(88.74/82.14) 5-A-C/D,5-B-C/D 32套3房(131.79-137.9)5-A/B-(A+B),5-A/B-(E+F)6-A/B-(A+B),6-A/B-(E+F) 152套4房(155.5/151.88)6-A/B-(C+D) 26套复式(207.56-224.1905-A/B-G/H,6-A/B-G/H 8套物业类型建议：打造细节，注重产品物业类型建议：打造细节，注重产品规划：注重周边景观，充分利用现有山体资源、水资源，重视社区

39、纯粹性，规划：注重周边景观，充分利用现有山体资源、水资源，重视社区纯粹性，景观资源最大化利用。景观资源最大化利用。外立面：有品质感，亲水社区塑造，与高素质社区保持一致。外立面：有品质感，亲水社区塑造，与高素质社区保持一致。户型：户型方正，最好有入户花园、双阳台。小三房户型：户型方正，最好有入户花园、双阳台。小三房120-130120-130平米；大三房平米；大三房四房四房140-170140-170平米；复式平米；复式200200平米以上。三房为主，配以少量二房、复式。平米以上。三房为主，配以少量二房、复式。园林：关注中心园林，结合内外部环境。临近园林：关注中心园林，结合内外部环境。临近2 2

40、号路区域，用高大树木形成号路区域，用高大树木形成绿化隔离带，淡化对项目噪音影响，增加生活气息。绿化隔离带，淡化对项目噪音影响，增加生活气息。（2）物业推售计划建议）物业推售计划建议中航格澜郡实现价格及价格分析中航格澜郡实现价格及价格分析项目名称目名称户型型面面积租金租金租金水平租金水平年租金换算年租金换算中航格澜郡二房792200元/月28元/月26400元/年三房1012800元/月28元/月33600元/年四房1443000元/月21元/月36000元/年中航格澜郡租金统计换算中航格澜郡租金统计换算1 1、收益还原法：、收益还原法：可比性物业租金可比性物业租金1212个月个月年投资回报率年

41、投资回报率面积面积二房市场估计价格：二房市场估计价格：2640026400元元557979三房市场估计价格：三房市场估计价格：3360033600元元55101101四房市场估计价格：四房市场估计价格：3600036000元元5514414450005000由于区域多属于自住型产品，投资收益相对较少。同时由于区域发展原因，周边租客需求由于区域多属于自住型产品，投资收益相对较少。同时由于区域发展原因，周边租客需求有限，因此通过租金反推方法得出的价格会偏低，有限，因此通过租金反推方法得出的价格会偏低， 物业推售计划建议：物业推售计划建议：5年销售周期年销售周期观澜片区第一个商品房项目中航格澜郡容积

42、率，建筑面积万。该项目第一期观澜片区第一个商品房项目中航格澜郡容积率，建筑面积万。该项目第一期销售为销售为20052005年年1010月，目前二期处于扫尾阶段，销售周期近月，目前二期处于扫尾阶段，销售周期近4 4年。年。以格澜郡以格澜郡4 4年销售周期为参考，同时考虑竞争变化因素（格澜郡推出时，年销售周期为参考，同时考虑竞争变化因素（格澜郡推出时，该片区几乎没有其他商品房项目推出，观澜地块周边现有及潜在竞争对该片区几乎没有其他商品房项目推出，观澜地块周边现有及潜在竞争对手已经有手已经有4 4个，容积率接近，总建筑面积超过个，容积率接近，总建筑面积超过100100万平米），该地块销售万平米），该

43、地块销售周期预计为周期预计为5 5年。年。在在5 5年销售周期中，平均推出，每年推售面积万平米。年销售周期中，平均推出，每年推售面积万平米。物业推售计划建议：价格建议物业推售计划建议：价格建议住宅：首批均价住宅：首批均价1150011500元元/ /平方米。平方米。在在5年销售周期中，每年价格增幅在年销售周期中，每年价格增幅在700800元元/平方米左右。平方米左右。 根据当前市场情况，项目两年后发售的整体乐观均价为根据当前市场情况，项目两年后发售的整体乐观均价为13000元元/平方米。平方米。商铺：已售项目中航格澜郡商铺均价商铺：已售项目中航格澜郡商铺均价3000030000元元/ /平方米，且该项目引进了天虹平方米，且该项目引进了天虹商场。参考此基础上，该地块商铺均价预计为商场。参考此基础上，该地块商铺均价预计为2800028000元元/ /平方米。平方米。