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1、第八章 收益法 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理1收益还原法收益还原法操作步骤操作步骤2收益还原法总结和运用举例收益还原法总结和运用举例3l收集并验证与估价对象收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料未来预期收益有关的数据资料l预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益l求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率l选用适宜的收益公式计算收益价格选用适宜的收益公式计算收益价格l收益还原法的概念收益还原法的概念l收益还原法收益还原法的理论依据的理论依据l收益还原法收益还原法适用的对象和条件适用的对象和条件l收益还原法收益还原法的操作步骤的操作步骤第一节 基本原理一、收益法的概念二、收
2、益法的理论依据三、收益法的适用对象和范围四、收益法的操作步骤一、收益法的概念Income approach is an approach to estimate the value of an income property by anticipating its annual net operating income in the future and dividing it by an appropriate capitalization rate to obtain the capitalized value.Income approach investment method收益法是不动
3、产估价中最常见的方法之一，它是对不动产其他收益性质的资产进行评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个纯收益。因此，可以做如下设想：不动产的价格就相当于这样一个货币额如果将这个货币额存入银行，它会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息。拥有收益存入利息拥有每年10万元价值资本200万元拥有每年
4、10万元对该人来说，理论上该宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。收益法的基本思想用公式表示：某一货币额利息率=不动产纯收益那么。这一货币额就是该宗不动产的价格，将上式变换得： 不动产纯收益不动产价格= 利息率上述收益法的基本思想是一种朴实、简单明了，便于人们理解的表达，严格上来说不是和确切。上面的例子是在一定前提条件下才能成立，即“纯收益每年不变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为无限年，并且投资不动产的风险与银行的存款风险相当.”另外，为什么收益法中的收益率硬要与银行利率等同起来，而不是与其他可能获得更高利息（收益）的资本的利息率（收益率）等同起来？上述情况中：如果纯收益每年不
5、是一个固定值，而是时为10万元，时为15万元，那么久很难用一个固定的货币额200万和一个固定的收益率5%来与它等同；如果在收益率也变化的情况下，如时为5%，时为6%，那么就不容易把这200万说成是不动产的价格。如果再加上购买不动产的使用年限（土地使用年限不是无限期，像通过土地使用权有偿出让取得的土地；或由于其他原因造成获得纯收益的年限有限，例如预计30年后某不动产将被海水淹没或沙漠化），问题就更复杂，我们知道，一个货币额存入银行所得的利息，理论是未来无限年的。收益法中的收益率等同于一定的银行利息率是一个特例。考虑到上述种种情况，现在可以进一步将普通适用的收益法原理表述如下：在估价时点，购买一宗
6、一定使用年限（或只有一定年限的纯收益）的不动产，这就意味着将来这个年限内可以在源源不断地获取纯收益，那么就可以用现有的一个货币额与这个将来源源不断的纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该宗不动产的价格。三、收益法的适用对象和范围收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的不动产，诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要股价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。收益法使用的条件是，不动产的收益和风险都能够比较准确的量化。【例】估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有
7、实际收益，但却有潜在的收益，因此可以将其设想为出租的情况，可通过类似于市场比较法的方法求出估价对象的纯收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性不动产的估价，收益法大多不适用。四、收益法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；预测估价对象地未来收益预测估价对象地未来收益求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率选用适宜地
8、收益法公式计算收益价格选用适宜地收益法公式计算收益价格补充 现金流量与资金时间价值现金流量现金流量现金流量的概念现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。净现金流量。 现金流量图现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一
9、定时期内资金运动状现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，
10、也可表示点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。资金运动的时间始点或某一基准时刻。 现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资金流量图时，都把初始投资P
11、作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第0期期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。向下者表示负现金流量。资金时间价值资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。时间发生的等额
12、资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。 (2)从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的资金时间价值的大小
13、，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。补偿。 利息与利率利息与利率 对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，银行利息是一种资金时间价值的表现方式。银行利息是一种资金时间价值的表现方式。 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得利息是指
14、占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：过程可表示为： F n P In式中式中 F n 本利和；本利和； P本金；本金； In利息；利息； 下标下标n表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。利率利率利率是在单位时间利率是在单位时间(一个计息周期一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额内
15、所得的利息额与借贷金额(即本金即本金)之比，一般以百分数表示。之比，一般以百分数表示。 i x 100%式中式中 i1 一个计息周期的利息；一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：注意：如果已知年利率为如果已知年利率为6，则月利率为，则月利率为i1P612利息的计算有单利计息和复利计息两种。利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：时间
16、成正。单利计息时的利息计算公式为： InP x n x in个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i x n )我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年年”。2、复利计、复利计息息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累周期所累 计的利息进行计息，即计的利息进行计息，即“利息再生利息利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： InP x (1+i)
17、n 1 n个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i) n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。 课后作业：课后作业：（1）某宗不动产已知可取收益的年限为）某宗不动产已知可取收益的年限为38年，通过预测得到年，通过预测得到其未来其未来5年的净收益分别为年的净收益分别为20万元、万元、22万元、万元、25万元、万元、
18、28万元、万元、30万元，从未来的第万元，从未来的第6年到第年到第38年每年的净收益将稳定在年每年的净收益将稳定在35万万元左右，该类不动产的报酬率为元左右，该类不动产的报酬率为10。试计算该宗不动产的收。试计算该宗不动产的收益价格。益价格。（2）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的宅，如果该家庭首付款为房价的30，其余房款用抵押贷款支，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率年，按月等额偿还，年贷款利率为为15，问月还款额为多少？（属于现金流量
19、和资金时间价值，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金时间价值部分的内容）部分的内容）第二节 基本公式一、最一般的形式二、净收益每年不变的公式三、公式的应用一、最一般的形式其中：V不动产价格a1,a2,a3,，an不动产未来各年的纯收益r1,r2,r3,，an不动产未来各年的纯收益说明：此公式是收益法基本原理的公式化，可以导出下述各种公式，只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。二、净收益每年不变的公式1、收益期限为有限年式中：V不动产价格 a不动产的纯收益 r不动产的收益率假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于0；（3）年期无限二、净收益每年不变的公式2、收益期限为无限年1、直
20、接用于计算价格【例4-2】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元，收益率为8.5%，试计算该宗房地产的收益价格。2、用于不同年限价格之间的换算【例4-3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/，报酬率为10%，试求该房地产30年收益权利的价格。【例4-4】已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元/，对应的收益率为8%，现假设收益率为10%，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。3、用于比较不同年限价格的高低【例4-5】有甲、已两宗房地产，甲的收益年限为
21、50年，单价为2000元/，已的收益年限为30年，单价为1800元/，假设收益率均为6%，试比较两者价格的高低。三、公式的应用4、用于市场比较法中因年限不同进行的修正上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因为可比实例与估价对象的年限不同，而需要对价格进行修正是特别有用的，在市场比较法中，可比实例不动产的年限可能与估价对象的年限不同，因此需要对可比实例的价格进行修正，使其成为与估价对象相同年限下的价格。【例4-6】某宗50年出让土地出让权的工业用地，所处阶段的基准地价为1200元/，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地收益率为10%，假设除土地使用年限不同外，该工业用地的其
22、他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。第三节、收益法的估价步骤一 资料的收集整理二确定总收益三 确定总费用四 计算纯收益五确定资本化率六 求取收益价格一、搜集整理资料（一）资料搜集途径不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参见表4-1.表表4-1不动产交易资料调查途径一览表不动产交易资料调查途径一览表不动产转移类型资料来源不动产租赁租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准，工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司商品房出售各省市建筑定额标准，房地产开发公司、买房单位、房地产
23、交易所、物价、税务、建行等部门房屋买卖交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建行等部门土地使用权转让交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处土地使用权出租租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处企业收益资料企业、工商、税务、财政部门二、确定总收益（一）不动产净收益产生的求取（二）求取净收益时有关收益的取舍 （1）实际收益与客观收益 （2）无形收益和有形收益（三）确定不动产客观收益的原则（一）不动产净收益的求取u不动产总收益产生的形式有以下2种情况：1、不动产出租的租金指不动产出租过程中，以出租方式获得的实际租金额以及
24、其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通过对实际租赁合同额与当地估价日期同类型不动产的租金额、租赁市场情况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。潜在毛收入：是假定不动产在充分利用、无空置(即100出租)情况下的收入；有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失；2、企业经营收益指企业在正常经营管理水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的客观收益。排除企业中的不正常收益，还应考虑估价对象所引起的其他衍生收益，企业生产经营过程中的副产品销售收益等。u确定总费用（2类
25、）总费用是指出租或经营不动产期间，不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和计算有所不同，总费用的计算可分为以下两种形式：1、不动产出租中总费用的计算管理费、维修费、保险费、税金、中介费用2、企业经营费用的计算1、不动产出租中总费用的计算（1）管理费指出租不动产要进行的必要管理所需要的费用。有关人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法在我国有两种，一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金的一定比例计算，通常为年租金的2%-5%。（2）维修费指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，
26、维护并不是每年都一样，为了计算方便，我国通常按照建筑物重置价额的一定比例计算1.5%-2%.（3）保险费指不动产所有者为使拥有的房产免遭意外（火灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或者现值的0.15%-0.2%计。（4）税金指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房地产税和营业税等，关于纳税标准，国家和各省市县均有具体的规定。营业税、城市建设附加税和教育附加费国家均为统一标准，它们分别为不动产租金的5%、0.35%、0.05%。（5）中介费用指通过各个中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介机构的费用。一般为一个月的租金额。（6）计算房屋折旧费折
27、旧费是指房屋在使用的过程中，因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其公式为：年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限=房屋重置价*（1-残值率）/耐用年限2、企业经营费用的计算企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的一切费用。由于企业的性质不同，费用的构成也不同。但主要有两大类，即服务性企业和生产性企业。（1）商业经营性不动产在经营过程中的费用商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等（2）生产型不动产在经营过程中的费用生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加，财务费用、管理费用和厂商利润等。u计算纯收益（3类）根据具的估价对象，选择不同的计算方
28、法。按照总费用计算介绍的两种形式，纯收益计算公式有以下几种：（一）不动产出租中的纯收益计算不动产纯收益=不动产总收益-不动产总费用若费用都由不动产出租方承担，计算纯收益时应全部扣除；若维修费，管理费用的全部或部分应由承租方承担，计算纯收益时应对费用中由承担方负担的部分全部计入总费用予以扣除。（二）企业经营中的不动产纯收益的计算企业经营中的不动产纯收益=年总收益-年经营费用（三）尚未使用和自用的不动产纯收益的计算可以照有收益的类似不动产的有关资料，按上述相应的方式计算纯收益，或者直接比较得到纯收益1、不动产的收益可以分为无形收益和有形收益：（1）有形收益有形收益是由不动产带来的直接货币收益。（2
29、）无形收益无形收益是指不动产带来的间接收益，如安全感、自豪感、提高个人声誉和信用增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。（二）求取净收益时有关收益的取舍（二）求取净收益时有关收益的取舍在求取纯收益时不仅要考虑有行收益，还要考虑无形收益。无形收益通常难以货币化，因而在计算纯收益时难以考虑，但可以选取较低的收益率或资本化率来考虑无形收益。2、不动产的收益（毛收入）可分为实际收益和客观收益：（1）实际收益实际收益是指待估不动产在现状经营条件下，实际取得的收益。它是个别企业在个别经营管理等情况下的实际收入水平，并排除个别因素为不动产的影响，所以，一般来说它不能直接用于估价。【例】城市中有一块空地，目前
30、未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），如此并不表示这块空地无价值。【例】某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，有收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形，如一个交通不便，环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议，活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值就高。（2）（3）（4）承租人权益的价值收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以的成本的
31、现值。承租人权益的价值评估就是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租金与同期市场租金的差异经折现后现值：如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负值。同一不动产，在租约限制下的价值，无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系是：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值【例4-19】某商店的土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积为200。一层与2001年10月1日租起，租赁期为5年，可出租面积的月租金为180元/，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可租
32、面积的正常月租金分别为200元/、150元/，运营费用率为25%。该类房地产的收益率为9%。试计算该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格。【例4-20】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租约合同，租用其中500面积，约定租赁期为10年，月租金固定不变为75元/，现市场上类似写字楼的月租金为100元/。假设折现率为10%，试计算目前承租人权益的价值。（三）确定不动产客观收益的原则在确定不动产客观收益时，应根据一定的原则，全面分析各种因素对收益的影响，从而确定出合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：1、从客观上看，不动产的总收益地由良好的素质及正常能力的使用者使用，并能产生的
33、收益。2、收益必须是持续并且有规律产生的收益。3、收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经营项目和违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据）五、确定报酬率（一）报酬率的实质（二）报酬率的求算方法报酬率的实质报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率，为投资回报与所投入资本的比率，即率，为投资回报与所投入资本的比率，即 报酬率报酬率 为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。中投资回收与投
34、资回报的概念及其之间的区别。投资回收：投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。是指所投入资本的收回，即保本。投资回报：投资回报：是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。即报酬。投资回报投资回报 所投入的资本所投入的资本 可将购买收益性不动产视为一种投资行为：投资需要投入可将购买收益性不动产视为一种投资行为：投资需要投入的资本是不动产价格，试图获取的收益是不动产预期产生的净的资本是不动产价格，试图获取的收益是不动产预期产生的净收益。投资即要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报收益。投资即要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报酬率与所
35、投资风险争相关，风险大的投资，其报酬率也高，反酬率与所投资风险争相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低之则低 。 因此，在不动产估价中选用的报酬率，应等同于与获因此，在不动产估价中选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。（二）报酬率的求取方法（4种）1、市场提取法2、安全利率加风险调整值法（累加法）3、复合投资收益率4、投资收益率排序插入法1、市场提取法市场提取法是利用与估价对象不动产具有类似收益的可比实例不动产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。（1）在V= 的情况下，是
36、通过Y= 来求取Y，既可以将市场上类似不动产的净收益与价格的比率作为报酬率。（2）在 V= 的情况下，可通过下式求取Y。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。2、安全利率加风险调整法（累加法）以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率是指在无风险的资本投资的收益率。可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地的经济现状及对未来的预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。住宅、工业用地的报酬率的确定用此法2、安全利率加风险调整值（累加法）累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分，然后
37、分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率。风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象不动产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。表4-2累加法应用举例无风险投资的收益率0.05对投资风险的补偿0.02对管理负担的补偿0.001对缺乏流动性的补偿0.015易于获得融资的好处-0.005所得税抵扣的好处-0.005资本化率0.076完全风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年期存款法定利率（或一年国债利率）去替代安全利率
38、，于是：（1）投资风险补偿就变为投资估价对象相对于一年定期存款的风险补偿；（2）管理负担风险补偿就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的管理负担补偿；（3）缺乏流动性补偿就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的取法流动性所获得的补偿；（4）投资带来的优惠变为投资估价对象对于投资一年定期存款所带来的优惠3、复合投资收益率法将购买不动产的抵押贷款收益与自由资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下列公式计算：R=M*RM+(1-M)*RE式中：R资本化率（%）M贷款价格比率（%），抵押贷款额占不动产价格的比率；RM抵押贷款资本化率（%），第一年还本息额与抵押贷款额的比率，银行一年期贷款利率；RE
39、自由资金要求的正常收益率。以下几点有助于理解：（1）拥有不动产持有货币的一种形式（2）购买不动产可看做是一种投资行为，不动产价格为投资额，不动产收益是投资收益；（3）购买不动产的资产可分为抵押贷款和自由资金两种，两种之和即为不动产价格；（4）不动产纯收益=抵押贷款带来的收益+自由资金收益；（5）抵押贷款额抵押贷款利息+自有资金额自有资金收益率=不动产价格资本化率。商业用地的还原利率的确定用此法4、投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容：（1）调查、搜集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资及其他报酬率的资料；（2）将所搜集的不同类型的报酬率按照从高到低的顺序排列，制成图标（如下图）；（3）将估
40、价对象与这些类型投资的风险程度进行比价分析，确定估价对象风险程度应落的位置；（4）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找到对应的报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。4、投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率，将收益率由高到低（或由低到高）的顺序排列，制成图表，再将估价对象不动产与其他投资进行比较分析，考虑投资的风险程度，管理难易，安全性等，找出同等风险投资，从而判断资本化率应落的区域范围，最终判断确定资本化率。六、求取收益价格（一）确定收益年限收益年限的确定、土地的使用年限、建筑物的经济寿命（二）求取收益价格求取方法（9种基本公式）（一）确定收益年限收益年限是估价对象自估价时点起
41、至未来可获得收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在不动产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等的基础上，结合不动产剩余经济寿命来确定。一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。1、对单独土地和单独建筑物的估价应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。2、对于土地与建筑物合成体的估价（1）如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。（2）如果是建筑物的经济寿命早于土地使
42、用年限而结束的可根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。（二）求取收益价格应选择适当的报酬率对不动产纯收益进行还原，从而求取不动产价格。通常选取多个可行的资本化报酬率，计算得到几个价格，将它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析，最终确定可能的价格，作为此方法的估价价格。第四节 收益法的总结和运用一、收益法基本公式的转换（原始公式的变形）二、几种类型的估价公式三、九个基本公式的灵活运用四、运用举例四、运用举例先看书P74【例4-26】某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
43、预测未来3年的净收益仍然保持在这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时税费由买方缴纳为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格【例4-27】6年前，甲提供一宗1000，土地使用年限为50年的土地，乙方出资300万元人民币，合作建设3000建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000建筑物归甲所有，2000建筑面积归已使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余使用年限买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。经调查，该类房屋每平方米建筑面积的月
44、租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。请思考书P77页应用实例三（课后作业）第五届 收益法举例【解】本题的估价对象是未来16年后（乙整个使用期限为20年，已使用4年）的28年土地使用权（土地使用年限为50年，扣除乙使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价格。估价思路一：求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是。思路二：直接求取未来16年后的28年的净收益的“现值”之和现采用第一种方法，计算如下：年净收益=80200085%（1-35%）12=106.08（万元）第五节 收益法应用举例求取未来44年净收益的现值之和：求取未来16年净收益的现值之和：求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的现值：V28=V44-V16=214.85(万元)谢谢观赏
