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1、一：楼宇的维护质量目标共分十项，以表格的形式在以下项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序序号号指标名称指标名称国家国家标准标准管理管理标准标准测算依据测算依据完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积管理主要措施管理主要措施建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具 10 分钟内到现场，小修 8 小时内完成，并建立回访制度和回访记录。维修工程质量合格率99%以上维修合格工程项次/维修工程项次维修工程回访次数/维修工程项次完好照明灯、照明灯及疏散灯完好率95%98%以上疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量
2、完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施 24建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。1房屋及配套设施完好率98%98%以上2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数99%3回访率25%25%以上4主要机电设备完好率99%99%以上小时专人值班；出现故障及时排除。消防设备完好率完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记录。大学城管理部经理为责任消防员下属全体职工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心 24 小时值班，统一调
3、动人员。做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高职工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。5100%100%61以下火灾发生率年1以下年发生火灾面积/大学城内物业使用2以下有效投诉率年7有效投诉处理率95%2以下年有效投诉次数使用人总数处理的有效投诉数量/有效投诉总计100%8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总计9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍
4、服务意识。对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。10使用人满意率95%以上96%以上二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准。一、设备的定期维护保养方案和标准。一、每日巡视保养项目。1、电力变压器干式序号序号部位部位内容内容1、查低压连接母线；1外壳2、检查壳体。1、检查是否完好；2温度计2、观察温度指示。监听变压器声响要求要求低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹显示正常、无损坏、温度不超过 1403声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音4变压器室1、检查门窗、地面、四壁；2
5、、检查通风道、通风设施；无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施2、低压开关柜序序号号1柜正面1、清扫擦拭柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。2柜反面1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表3、电容器柜序序号号部位部位内容内容部位部位内容内容灯具功能正常、消防设施功能正常要求要求无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常要求要求1柜正面1、清扫擦拭柜正面；2
6、、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过454、柴油发电机序序号号12机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物机组处于正常备用状态，符合运行规程要求部位部位内容内容要求要求控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液浮充电压 261V，浮充电流12A观察充电电流表，电池液比重 1.261.30
7、采用位。吸式比重计，液位不低于极板4冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序序号号1插接箱1、清扫外外表；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。部位部位内容内容要求要求2强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。二、每周保养项目1、电力变压器序
8、序号号12完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹无断股，无锈蚀，接触良好。部位部位内容内容要求要求接地线1、检查接地线2、检查连接点2、低压开关柜序序号号1完成每日巡视保养项目部位部位内容内容要求要求检查闸刀开关检查自动开关不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊柜反面检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹3、电容器柜序序
9、号号1部位部位内容内容要求要求完成每日巡视项目手动用转换开关逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确2柜正面3接地检查接地线检查熔断器、接触器、热继电器及其接线无松动，无断股接触良好，无过热，无损坏4柜内4、柴油发电机序序号号1冷却水系统部位部位内容内容要求要求完成每日巡视保养项目检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位检查油箱油位水位距注水口约 50mm 连接良好，无渗漏2油位正常保证 24 小时运行联接良好，无渗漏3燃油系统检查各管路及连接部位检查油尺、油位润滑系统检查机油油质检查润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏4空气流5阻指示器检查空气
10、流阻指示器色标应为绿色手动空载试运行1、按操作规程要求手动启动6控制系统机组2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常三、年度保养项目1、电力变压器序序号号1部位部位内容内容要求要求完成每日巡视保养项目1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡相间差异不大于三相平均值之 4%，线间差异不大于三相平均值之2变压器4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻2%采用 2.5KV 兆欧表，阻值符合有关规定1、调压联接片3电气联接2、一次电缆接头3、二次母线槽
11、接口变压器室全面清扫清扫、检查高压负荷开关调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固，4检查修理室内照明、通风、消防设施无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序序号号123仪表完成每日巡视保养项目校验仪表、校验电度表全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号柜内检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面线大于 2/3 以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定部位部位内容内容要求要求补刷相位漆4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列
12、整齐3、电容器柜序号序号12部位部位内容内容完成每日巡视保养项目全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件3检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二电容器级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用 1000V 摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值10%4、柴油发电机序号序号1内容内容完成每日巡视保养项目检查紧固各连接部螺栓2检查连接导线连接完好无松动要求要求无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠要求要求柜内更换冷却水更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水别离器，
13、更换或清洗柴油滤清器5、供配电接地系统序号序号123部位部位内容内容手动试机，观察各种参数是否符合运行规程要求要求紧固良好焊接良好、无锈蚀系统的接地电阻小于 4接地线检查接地线螺栓及连接情况接地体检查接地体焊接头接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻6、防雷接地系统序号序号12部位部位内容内容要求要求无松动、焊点无锈蚀接地系统的接地电阻小于 10接地体各金属管网的防雷接地焊接接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻二、供电系统应急抢修、处理方案二、供电系统应急抢修、处理方案一、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员
14、5 分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过 3 小时。2、变压器在 3 小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，假设 60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到事故现场，30 分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在 10 分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行
15、详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。二、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在 5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安
16、全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期1各类指示灯含电源、信号直观目测指示灯指示正常1 个月2消防控制台643各类开关直观目测处于开启或自动状态1 个月各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损各端子连接
17、牢固无烧损半年各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象半年控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘用干擦布、毛刷除去外表灰尘无尘半年7控制台外表除尘无尘每日设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1指示灯检查保养方法检查保养方法直观目测标准标准“AcPower”绿色指区2域报警器电源电压在按下内部电源电压/后备电压切或外部 Battery Test 键换键前后，目测指示灯是否正常3报警功能按下“Fire Test”键“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响1 个
18、月指针指示+24V+5V1 个月示亮其余指示灯不亮周期周期4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动5信号电源线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6外表及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘直观目测无尘半年7击碎玻璃按钮盒按钮盒完好，无松动1 个月设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1指示灯检查保养方法检查保养方法直观目测标准标准“AcPower”绿色指示灯亮，其余指示灯不亮2报警电源电压在按下内部电源切换键或外部键“Batterry Test”前后，目测指针指示是否正常指针指示+24V+5V1 个月周期周期1 个月集中器3报警功能按下“Fire Te
19、st”键“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响1 个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动半年5信号电源线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6外表及内部除尘外表及内部除尘无尘半年设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1烟感探头检查保养方法检查保养方法用力吸一口香烟，在距探测器 20CM感处喷向探头标准标准周期周期烟红色指示灯亮半年探头2温感探头用 750W 电吹风，在距探测器500MM 处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1控制箱内
20、部各电器触点防火卷帘5门6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1 个月电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年432控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子机械部分齿轮、锋条卷帘门门体如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油用煤油清洗锈损部分无锈损且外表涂有润滑油无锈损1 年1 年用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年检查保养方法检查保养方法如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨标准标准触点完好，无烧损周期周期半年设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目检查保养方法检查保养方法1防火门门体直观目测标准标准完好无损、无变形周期周期半年防火门2防火门弹簧铰有损坏、更换备键件；假设无损，加机油完好，弹性适度半年3消防通道、防
21、直观目测，并开关火门防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1 周1排烟风机外表用擦布、毛刷除尘除尘无尘1 个月排烟系统2控制柜内部各如有烧损现象，拆电器触点下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接用螺丝刀逐个紧固线端子及端子排端子端子无烧损或松动半年4控制柜电源指如不亮，更换指示示灯灯灯泡用螺丝刀紧固各固电源指示灯指示正常端子无松动、微动开关固定良好1 个月1 个月5排烟阀1微动开关及内定螺钉及各接线端部接线端子子2复位按用油壶给导轮、钢复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活1 年钮、导轮、钢丝、转轴加油丝、转轴设备设备序号序号维护保养项维护保养项目目加压送风机除尘控制柜内部各电器
22、触点控制柜内各3风系统4接线端子及端子排端子各送风口百叶窗控制柜电源指示灯控制柜上电1源指示灯及各类开关如不亮，更换指示灯灯炮直观目测直观目测如有烧损，拆下后用砂纸打磨用螺丝刀逐个紧固用擦布、毛刷除尘检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期1无尘1 个月加压送2触点完好，控制启停正常端子无烧损或松动半年半年送风口百叶位置正确电源指示灯亮3 个月1 个月5消防系电源指示正常，开关处于开启或自动状态1 个月统控制2控制柜内部各电器触点各电器元件如有烧损，拆下后用砂纸打磨用螺丝刀逐个紧固触点完好、无松动各端子连接牢固、无烧损半年半年3柜接线端子及端子排端子电源信号线控制柜除尘如有破损，用绝缘胶带包扎
23、4导线无破损或老化半年5用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备设备序号序号维护保养项维护保养项目目检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态1 个月2指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮1 个月设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目主机各电源信1号、控制信号及音量调节键各切换器、控制器直观目测检查保养方法检查保养方法标准标准信号指示正常、音量调节位置合适1 个月周期周期消防2通电试验转换工作正常1 个月3应急4广播5系统6各放大器放音试听音质、音量用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎音质、音量良好1 个月各接线端子及线路端子无松动，各导线完好1 年
24、压带轮主导轴，磁带机磁头各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好用清洗带清洗外表无粉尘3 个月如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固、纸盒无破盒半年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年用拖布、帚把、设备机房3设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目检查保养方法检查保养方法地漏排水试验1机房卫生擦布打扫设备房地面开关电灯、通话检查机房整洁、干净1 个月2机房内照明、照明完好、通话正常地漏排水通畅1 个月1 个月标准标准完好无损，压力在正常范围压力正常，指针指示在绿色安全区内压力正常，指周期周期1 个月1灭火器材32推车式灭火器直观目测干粉灭火器直观目测,并用手摇动瓶体1 个月手提式 1211 灭火器直观目测针指示在绿色安全区内1 个月喷淋1水泵手动盘车转轴转动灵活2 个月半年2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水系统3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活半年4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀1 个月半年5水泵和电机用擦布和毛刷无尘在区域报警器6各信号阀直观目测上的相应位置无报警信号消防值班室相7各水流指示器放水试验应的指示灯亮，并发出报警喷淋头外表油灰不可过多1 个月3 个月8喷淋头直观目测半年
