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1、浪琴湾浪琴湾国际顶级私人会所策划沟通案国际顶级私人会所策划沟通案二零一一年七月二零一一年七月PartPart市场分析及项目理解3PartPartPartIIIPartIII服务费用说明目 录项目初步定位及经营模式建议我们必须了解海口乃海南整个会所我们必须了解海口乃海南整个会所市场发展情况，以至对我们项目有市场发展情况，以至对我们项目有什么样的影响与借鉴？什么样的影响与借鉴？1关于宏观市场关于宏观市场思考Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【政策背景政策背景】发展推动了当地基础设施的建设，从而改善对外交流的环境和条件；可以有效引入外部需求，扩大消费对经济具有强大的带动和拉
2、动作用；为发展旅游业而进行的基础设施建设，改善了当地的交通、通信、电力、医疗、金融等条件，促进了城市建设；国际旅游岛建设促进了产业结构的调整，使海南的产业结构更加合理。国际旅游岛对海南的影响国际旅游岛对海口的影响增加人口流入，带动当地消费；促进大企业、大公司进驻，带动当地经济发展；完善城市功能，加快城市化进程；促进当地产业结构调整，优化产业结构；促进当地基础配套设施的完善；提高城市服务水平，拉升城市形象。2010年国际旅游岛的确立，为海南岛的发展注入了一剂强心剂，东线高铁等各项服务配套不断完善，海口限购令的实施，为商业地产的发展迎来春天。海口限购令的影响限制了投资者对住宅的投资；商业地产受青睐
3、，商业地产投资增加第一阶段：城市发展初级阶段，同心圆发展模式第二阶段：城市发展蓬勃阶段，同心圆+扇形发展模式同心圆同心圆同心圆同心圆中中中中心心心心项目所在区域Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【市场背景市场背景】 旅游过夜人数旅游过夜人数近几年，海南省旅游业发展迅猛，旅游过夜人数逐年增加，尤其是受国际旅游岛成立的影响，2010年，海口市接待旅游过夜人数达旅游过夜人数达736.13736.13万人次，同比增长万人次，同比增长9.5%9.5%。 旅游收入旅游收入近几年旅游过夜人数的增长，直接影响了海口市旅游收入
4、的大幅增加，受国际旅游岛成立的影响，2010年实现旅游总收入总收入72.0972.09亿，同比增长亿，同比增长10.9%10.9%。 近几年海口市旅游业的迅猛发展，为本项目的开发奠定了良好的发展条件近几年海口市旅游业的迅猛发展，为本项目的开发奠定了良好的发展条件Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【项目理解区位功能属性项目理解区位功能属性】西区南区南区东区东区中区中区加强主城区建设，提升主城区水平。加快“一园两湖”、美丽沙片区、大英山综合商务区等重大项目建设，将主城区建成核心商务区。充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、
5、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区.严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。在城市发展布局中要特别重视规划的引导作用，坚持以人为本，突出规划的前瞻性、权威性和法定性。加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。项目所在区域 本项目位于海口市西海岸片区，为市政府规划的高科技产业功能区及旅游度假功能区。本项目位于海口市西海岸片区，为市政府规划的高科技产业功能区及旅游度假功能区。P
6、art1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【项目理解交通属性项目理解交通属性】项目位于海口西海岸东北角，外部交通便利。项目位于海口西海岸东北角，外部交通便利。项目东侧为滨海大道，为海口市贯通东西的主干道。项目西侧靠近长滨路，可连接至国道G225。本案滨海大道长滨路Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【项目理解景观属性项目理解景观属性】本案 海南热带海洋世界海南热带海洋世界 假日海滩假日海滩 本项目景观资源丰富本项目景观资源丰富，具备打造高级私人会所的，具备打造高级私人会所的条件条件1夏威夷海岸2美锦熙海3泰达天海国际4城市海岸3期5紫园6荣域7鲁能海蓝椰
7、风海口住宅类会所研究竞争个案主要分布在西海岸、东海岸和海甸岛海岸沿线强相关个案次相关个案12343567本案Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口市住宅类会所分析分布海口市住宅类会所分析分布】项目名称项目名称区位区位资源占用资源占用会所配套会所配套经营客户群经营客户群夏威夷海岸夏威夷海岸西海岸一线海景未确定以小区业主为主美锦熙海美锦熙海西海岸一线海景国际级SPA、音乐理疗以小区业主为主泰达天海国际泰达天海国际西海岸一线海景室内泳池、室内篮球场以小区业主为主城市海岸城市海岸3 3期期西海岸非海景温泉泡池、按摩池和标准泳池、网球场、篮球场以小区业主为主盛高荣域盛高荣域海
8、甸岛一线海景室内泳池、温泉泡池、室内棋牌室、篮球场、网球场以小区业主为主鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风东海岸一线海景温泉泡池、室内游泳池以小区业主为主Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口市住宅类会所分析研究海口市住宅类会所分析研究】小结：目前竞争区域的楼盘会所其主要功能仅仅是为完善小区内部的配套，主要为小区内部的业主服务，本项目必须跳出这个框架，打造面向整个海口乃至海南的一个高级会所。Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店市场研究西海岸海口酒店市场研究西海岸】 本项目位于海口市西海岸片区，改片区为开发起步阶段，目前该片区酒本项目位于海口市
9、西海岸片区，改片区为开发起步阶段，目前该片区酒店数量不多，较为知名的有喜来登温泉酒店、西海岸温泉度假酒店。店数量不多，较为知名的有喜来登温泉酒店、西海岸温泉度假酒店。1喜来登温泉度假酒店2西海岸温泉度假酒店3海口新国宾馆4海南贵族游艇会5海南华运凯莱大饭店6度假酒店海口美视五月花高尔夫12本案3456Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店市场研究西海岸海口酒店市场研究西海岸】酒店名称酒店名称星级星级建筑面积建筑面积 建筑风格建筑风格价格价格配套配套喜来登温泉度假酒店 50828现代花园客房：850海天客房：1180海天套房：1690大使套房：29907家餐饮设施
10、，3个酒吧，拥有室外温泉池、5间私人别墅和8个理疗SPA间、健身中心、网球场、水上运动西海岸温泉度假酒店27363地中海风格高级花园房：350；高级海景房：420；豪华家庭房：580；豪华套房：1680中西餐厅各一个、800大型泳池一个、6个温泉泡池、2200平米的夜总会、温泉SPA水疗、水上冲浪、儿童游乐场、棋牌、1000宴会厅海口新国宾馆 不详中西结合豪华商务房：418；豪华池景房：742；超级豪华海景房：1158；豪华商务套房：1399室内外游泳池，日式乡村温泉、古埃及桑拿浴室、网球场、泰国温泉桑拿按摩亭、音乐厅、英式书房、棋牌室、健身中心、电影院、桌球室、海上娱乐、沙滩运动酒店名称酒店
11、名称星级星级建筑面积建筑面积建筑风格建筑风格日均价（非门市价）日均价（非门市价）配套配套海南贵族游艇会 不详现代花园双标房：￥270海景大床房：￥310海景双床房：￥310海景套房：￥630中餐厅、咖啡厅、游泳池、桑拿浴室、按摩室、会议厅海南华运凯莱大饭店不详现代海景房：￥500行政海景房：￥650商务套房：￥880行政商务套房：￥1080海景套房：￥1380咖啡厅、啤酒花园、泳池、桌球、沙弧球、棋牌室、乒乓球室、保龄球馆海口美视五月花高尔夫度假酒店不详现代豪华房：￥380蜜月冲浪房：￥420行政套房：￥520高级套房：￥560豪华套房：￥820会议厅、商务中心、高尔夫球场、咖啡厅、按摩、SP
12、A、KTV、足浴、台球Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店市场研究西海岸海口酒店市场研究西海岸】Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店研究市区海口酒店研究市区】 市区片区是城市成熟区，目前该片区酒店数量较多，市区片区是城市成熟区，目前该片区酒店数量较多，3 3星级以上酒店超星级以上酒店超过过2020家家1海南凯威大酒店2海南文华大酒店3海南金莲花荷泰海景酒店4海口黄金海景大酒店5海南太阳城大酒店6海口万利隆商务酒店7海南新温泉国际大酒店8海口康年皇冠花园酒店9海口金银岛大酒店10海口国际金融酒店11海口新奥斯罗克酒店12海南嘉正
13、海外国际大酒店213456789101112Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店市场研究市区海口酒店市场研究市区】酒店名称酒店名称星级星级建筑面积建筑面积建筑风格建筑风格价格价格配套配套海南凯威大酒店 20000现代中式标准房：212；海景房：230；豪华房商务房：278可容纳600人的大型宴会厅、大型歌厅KTV，多功能厅，大小会议厅、海南文华大酒店现代与古典向融合豪华客房：650；高级标间：720；豪华商务房：800；贵宾豪华房：1020室外泳池、网球场、桑拿、中餐厅、咖啡厅、会议室海南金莲花荷泰海景酒店 现代欧式园景大床房：248；高级客房：308；海景双
14、床房：338康乐中心、餐饮、多功能会议室、桑拿保健海口黄金海景大酒店42800现代海景标准间：358；海景豪华套房：438；高级行政套房：588容纳400人会议的宴会厅和多功能厅，并设有中餐厅、咖啡厅、夜总会、桑拿健身房、美容美发厅、商务会馆、休闲会馆Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店市场研究市区海口酒店市场研究市区】酒店名称酒店名称星级星级建筑面积建筑面积 建筑风格建筑风格价格价格配套海南太阳城大酒店39000欧陆风格无烟房：274；高级大床房：274；商务房：292；3楼为茶餐厅；4楼为卡拉OK包厢；5楼为粤菜王中餐厅；6楼为健康会馆，提供美容美发、桑拿
15、、足浴、中医推拿服务；10楼为康体中心，设有器械健美区、健美操室、乒乓球场、桌球室及棋牌茶艺包厢；7楼、11楼为会议中心海口万利隆商务酒店30000现代欧式豪华园景大床房：348商务园景大床房：388豪华家庭套房：636休闲设施：夜总会、健身室、按摩室、桑拿浴室、棋牌室、足浴、SPA餐饮设施：中餐厅、西餐厅、茶室、大堂吧、限时送餐服务海南新温泉国际大酒店 4000欧式古典高级间：268；豪华房：288；商务房：318；健身房、迷你高尔夫球馆、网球场、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆、温泉游泳池、美容美发中心、按摩房海口康年皇冠花园酒店现代欧式湖景单人：480；行政单、双人：535；贵宾标准间：650量
16、版KTV、中餐厅、商务中心Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店市场研究市区海口酒店市场研究市区】酒店名称酒店名称星级星级建筑风格建筑风格价格价格配套海口金银岛大酒店现代商务标准：368；商务豪华：388；行政高级：698；行政豪华：898中餐厅、咖啡厅、商务中心、按摩、美容美发、会议室、多功能宴会厅海口国际金融酒店现代标准房：188高级客房：228商务套房：348行政套房：448中餐厅、咖啡厅、欧陆餐厅、美食广场、多功能厅、商务中心和康乐中心海口新奥斯罗克酒店 现代欧式标准间：328；高级标准间：368高级套房：880中餐厅、西餐厅、咖啡厅、大堂吧、限时送餐服
17、务、卡拉OK厅、夜总会、棋牌室 海南嘉正海外国际大酒店现代豪华客房：178豪华行政房：204豪华套房：279商务中心、航空售票、健身、桑拿、棋牌室Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店研究海甸岛海口酒店研究海甸岛】 相比于西海岸，海甸岛片区虽然比西海案具备更完善的配套，但酒店相比于西海岸，海甸岛片区虽然比西海案具备更完善的配套，但酒店数量也不多数量也不多1海口金海岸罗顿大酒店2海口仙居府酒店3海口寰岛泰得大酒店4燕泰国际大酒店1234酒店名称酒店名称星级星级建筑风格建筑风格价格价格配套海口金海岸罗顿大酒店欧式高级客房：438；行政客房：470；豪华客房：560；
18、豪华套房：880；中西餐厅、剧场、舞池、卡拉OK、迪斯科舞厅、棋牌室桌球室乒乓球室网球场健身室按摩室室外游泳池海口仙居府酒店欧式标准房：188；豪华蜜月套房：329豪华二间套房：429中西餐厅、宴会厅、会议室、茶艺馆、咖啡厅、歌舞厅、购物中心、美容美发中心、桑拿中心、商务中心海口寰岛泰得大酒店 现代标准间：420；豪华间：450；联体套房：1250；豪华套房：1350中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、电子游戏机室、室内游泳池、保龄球场、网球场、健身室按摩室、桑拿浴室燕泰国际大酒店中式与欧式相结合标准间：268；海景蜜月间：318；豪华套间：480；
19、中、欧式套间：2300；桑拿按摩房、高品质的健身中心、美容美发厅、购物商场、台球室、乒乓球室、网球场、各式餐厅Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店研究海甸岛海口酒店研究海甸岛】Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【海口酒店研究小结海口酒店研究小结】n规模：400050000，以2000030000的规模居多；n价格：3星级酒店价格约188300；4星级酒店价格约300800；5星级酒店约5001600左右；n配套：常见配套主要为中西餐厅、棋牌室、按摩室、健身房、会议中心；娱乐性配套缺乏，除海口金海岸罗顿大酒店、海口寰岛泰得大酒店等少数酒
20、店之外，均缺乏迪斯科、大型KTV等大型娱乐设施。优势（优势（strength strength ）: :l l海景资源优越海景资源优越一线海景看海，具备良好的海景资源优势l l 区位优势：区位优势：位于海口市西海岸片区，为市政府规划的高科技产业功能区位于海口市西海岸片区，为市政府规划的高科技产业功能区及旅游度假功能区及旅游度假功能区有有优优越越的的海海景景景景观观资资源源和和配配套套资资源源，并并具具备备西西海海岸岸整整体体发发展展及及规规划划的的优优势势。l l西海岸整体发展及政府规划优势：西海岸整体发展及政府规划优势：交通便捷，周边有喜来登、凯莱、游艇会等五星级酒店林立，配套丰富。Part
21、1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【项目理解项目理解】Part1：市场分析及项目理解【项目理解】l l经验欠缺：经验欠缺：本项目开发商首次涉足商业地产，对商业的运作及成本管理、招商引资各方面都欠缺经验。l l 品牌尚未建立：品牌尚未建立：本开发商首次进入涉足海南商业地产，知名度尚未建立，将对后期的招商工作产品比较大的影响。劣势（劣势（weakness weakness ）：）：本本项项目目最最大大的的弱弱势势就就是是开开发发商商品品牌牌尚尚未未建建立立，项项目目运运作作经经验验缺缺乏乏。l l海口乃至海南旅游业的迅猛发展：海口乃至海南旅游业的迅猛发展：海口乃至海南旅游业的迅猛
22、发展所带来的高端游客不断增加，为本项目的运作奠定了基础。l l 项目为现楼，展示效果好：项目为现楼，展示效果好：项目已是现楼，展示效果非常好。项项目目为为现现楼楼以以及及海海口口及及海海南南旅旅游游业业的的迅迅猛猛发发展展是是本本项项目目的的机机会会。机会（机会（opportunityopportunity） ：Part1：市场分析及项目理解【项目理解】l l 海口限购令：海口限购令：海口住宅限购令的实施，让不少投资者开始青睐并进入商业地产。Part1：市场分析及项目理解【项目理解】l l 酒店数量的迅猛增加：酒店数量的迅猛增加：20072009年，短短2年间，三星级以上酒店数量从2007年末
23、的71间飙升至2009年末的115间。酒酒店店数数量量的的迅迅猛猛增增加加及及后后续续会会所所不不断断的的打打造造，是是本本项项目目最最大大的的威威胁胁威胁（威胁（Threat Threat ）：）：l l 国内实力开发商集体进入海南抢滩：国内实力开发商集体进入海南抢滩：随着海南上升国家战略，国内各大实力开发商迅速抢滩海南各区域，随着海南上升国家战略，国内各大实力开发商迅速抢滩海南各区域，目前有鲁能、万科、雅居乐等实力开发商，随着这些开发商的进入，目前有鲁能、万科、雅居乐等实力开发商，随着这些开发商的进入，打造高级会所后续会不断加强，同时资金雄厚。对我们项目会造成一打造高级会所后续会不断加强，
24、同时资金雄厚。对我们项目会造成一定的威胁。定的威胁。Part1Part1：市场分析及项目理解：市场分析及项目理解【小结小结】n项目层面：本项目位于海口市西海岸片区，为市政府规划的高科技产业功能区及旅游度假功能区，符合本项目的功能定位；紧邻城市主干道，交通条件并具备良好的海景资源。 n经济层面：海口市乃至海南省的旅游业的迅猛发展，带来的大量游客，为本项目的运作奠定了客户基础。n市场层面：项目周边的知名楼盘的会所多为小区内部业主服务，配套不足，并不是本项目的竞争对手，项目最大的威胁是周边的数量高达115间尤其是娱乐性综合酒店。 本项目具备打造高端会所的条件，但同时面对着极大的竞争威胁。本项目具备打
25、造高端会所的条件，但同时面对着极大的竞争威胁。思考2关于项目定位关于项目定位通过前面对海南整个市场分析，我们如何定通过前面对海南整个市场分析，我们如何定位产品的特异性优势资源，营造差异化的核位产品的特异性优势资源，营造差异化的核心竞争力心竞争力,让项目在整个市场脱颖而出？让项目在整个市场脱颖而出？ 定位及功能建议篇定位及功能建议篇Position and function suggest articlePart2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所定位前的逻辑思考会所定位前的逻辑思考定位研究项目定位项目配套不足之处需充实功能档次定位：国家顶级商务会馆风格定位：
26、新东方设计风格功能定位：专属上层人士休闲度假娱乐会所周边城市配套：会展中心、假日海滩、新市政府、火车站等小区生活配套：海景泳池、温泉泡池、沙滩排球运动等周边酒店配套：新国宾馆、喜来登酒店、游艇会等星级酒店商务交流空间缺乏购物、娱乐、餐饮等整体配套缺乏提供顶层人士聚会场所较少商务、办公会议浪琴湾业主需求：运动、健身、棋牌室等中西餐厅、雪茄吧、藏酒阁、SPA等n经过前期大量深入的市场调研、客户群消费心理研究、海南经济走势、文化、风土人情、项目地理位置、土地属性资源等等因素分析，对项目定位作出判断，本项目具有一定的市场空白点打造成国际顶级商务会馆。同时也是值得海南及国内上层社会度假休闲人群竞相收藏的
27、“会所臻品”。可见，会所定位必须为海口乃至海南顶级会所，要彰显出 “商道”、“会所收藏品”的概念。n会所经营主题要个性鲜明、彰显项目品质、迎合本土需求。既要能体现会所的一般功能又要具有能迎合海南乃至海口这个特殊地区的创新性功能，并且能融合于市场化经营中。n依据当地消费特性和富人的炫富心理，在主题形象上塑造会所的奢华性和时尚性。Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所定位前的逻辑思考会所定位前的逻辑思考“国际顶级商务主题会所国际顶级商务主题会所”具有明显差异化的，奢侈级会员制高尚会所。具有明显差异化的，奢侈级会员制高尚会所。海南首家顶级海南首家顶级“商道商
28、道”主题会所，兼具商业会所和度假休闲主题会所，兼具商业会所和度假休闲会所功能。在会所的会所功能。在会所的功能配置上着重突出私密性、尊贵的商铺功能，同时兼具时尚的度假娱乐休闲功能。功能配置上着重突出私密性、尊贵的商铺功能，同时兼具时尚的度假娱乐休闲功能。构筑全国与海南的政界、商界、企业、文化、艺术精英的高端平台构筑全国与海南的政界、商界、企业、文化、艺术精英的高端平台Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议形象定位形象定位“中国商道会馆中国商道会馆君悦阁君悦阁”延用万科浪琴湾前期推广之名延用万科浪琴湾前期推广之名“中国商道会馆中国商道会馆”。其一为会所打开了品
29、牌知名度，其。其一为会所打开了品牌知名度，其二以二以“商业会馆商业会馆”全面诠释项目含义，符合本项目定位。全面诠释项目含义，符合本项目定位。“君悦阁君悦阁”体现项目的尊贵、大气等高度，同时结合商道名义，全面拔高项目整体品质。体现项目的尊贵、大气等高度，同时结合商道名义，全面拔高项目整体品质。“中国商道会馆中国商道会馆君悦阁君悦阁”将不仅仅是弘扬传统将不仅仅是弘扬传统“商道商道”精神的现代会馆，而且更是一个精神的现代会馆，而且更是一个助推整个助推整个“海南国际旅游岛海南国际旅游岛”发展，为发展，为“海南海南”与与“国际国际”、“经济经济”与与“政治政治”提供商提供商务信息交流的高端平台务信息交流
30、的高端平台Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议主推案名建议主推案名建议【会所经营三大性质会所经营三大性质】商务型商务型高品质高品质会员制、半会员制、半封闭式会所封闭式会所Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所经营性质定位会所经营性质定位三大特征三大特征私密性：过度私密性空间，区别于开放的办公空间；私密性：过度私密性空间，区别于开放的办公空间；商务性：虚拟商务空间，区别于纯休闲的娱乐空间；商务性：虚拟商务空间，区别于纯休闲的娱乐空间；创意性：空间的特征及风格与受众群得思想达到共鸣，创意性：空间的特征及风格与受众群得
31、思想达到共鸣，以区别普通空间；以区别普通空间；【会所三大特征会所三大特征】Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所功能特征定位会所功能特征定位品质生活配套品质生活配套品质生活配套品质生活配套区域高端商业、娱乐核心经营价值经营价值经营价值经营价值通过高端会所获取可观的经济、社会价值文化品牌文化品牌文化品牌文化品牌高品位的新东方文化塑造高端品牌的形象名片【价值定位价值定位】Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所价值定位会所价值定位新东方建筑风格新东方建筑风格，充分体现项目的尊贵、大气、文化味十足，使项目整体调性进行升
32、华。将其打造成项目的符号，视觉的中心，拉升形象高度，提升项目品位。【室内风格定位室内风格定位】Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所装饰风格定位会所装饰风格定位备注：后期整改需结合室内设计公司双方研讨，制定合理的空间安排。功能各分区面积为估算备注：后期整改需结合室内设计公司双方研讨，制定合理的空间安排。功能各分区面积为估算面积。面积。楼楼 层层层高（）层高（）面积（）面积（）功能分区功能分区数量（个）数量（个）面积（）面积（）娱乐休闲层（一层）33000红酒吧1650台球室1700雪茄吧1650臻品收藏室11000餐饮休闲层（二层）32000接待大堂1
33、600多功能宴会厅11400商务休闲层（三层）31000贵宾厅1500商务会议1500养生休闲层（四层）31000冲浪按摩1500水疗健身、棋牌室1500合 计127000107000【功能分区定位功能分区定位】Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所功能分区定位会所功能分区定位餐饮中心餐饮中心 女人有闲，重保养，经常性支出巨大。 根据市场数据分析得出，SAP是目前国内社区会所中经营效益最好的业态之一。 经营建议篇经营建议篇 Business advice article经营问题成为会所最大的问题：厦门会所100%亏损；广州会所约90%亏损；深圳会所约8
34、4%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损国内会所定位的误区：缺乏经营意识，一味按高档定为堆砌功能；商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计；会所定位不明确；国内高端会所的现状：国内高端会所的现状：Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议国内高端会所案例国内高端会所案例雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征失败会所特征香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津 满足客满足客户户优越感优越感和开发商和开发商形象形象 满足客满足客户户使用使用需求需求 满足客户满足客户优越感和优越感和开发商形开
35、发商形象象 满足客满足客户户使用使用需求需求酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式星河湾四季会星河湾四季会北京棕榈泉北京棕榈泉国际公寓国际公寓大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式深圳招商海深圳招商海月花园月花园小而精的半封小而精的半封闭经营模式闭经营模式成都金林半岛成都金林半岛特殊模式特殊模式常规模式常规模式成功会所特征成功会所特征Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议国内会所经营模式国内会所经营模式会所模式会所模式档次定位档次定位运营方式运营方式盈利模式盈利模式适应性条件适应性条件案例案例大而精的俱大而精的俱乐部
36、模式乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部l俱乐部式经营俱乐部式经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年费年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动特色活动，阶段性增加消费频次l城市圈层文化成熟城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有上流社会有聚集活动的倾向聚集活动的倾向l具有特殊资源的项目具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营完全酒店式经营，对管理方提出较对管理方提出较高要求高要求酒店由专业公司独立经营，会
37、所运营依托酒店l项目所在地适于休闲项目所在地适于休闲度假或商务中心区，度假或商务中心区，有酒店需求有酒店需求；l企业集团有实力和能企业集团有实力和能力运作力运作广州珠江帝景大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式大型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即基本对内经营即可满足盈利需求可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半小而精的半封闭经营模封闭经营模式式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l与物管完
38、全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议国内会所经营模式国内会所经营模式Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所经营模式建议会所经营模式建议经过分析总结建议本项可采取两种经营模式：经过分析总结建议本项可采取两种经营模式：经过分析总结建议本项可采取两种经营模式：经过分析总结建议本项可采取两种经营模式：方案一方案一方案一方案一“ “酒店式的开放经营模式酒店式的开放经营模
39、式酒店式的开放经营模式酒店式的开放经营模式” ”优势：提供全方位的优势：提供全方位的国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务，覆盖面广，形式多样化；可聘请专业化公司管理；同时项目位置处于适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；劣势：项目周边酒店竞争较大；完全的酒店式管理模式，管理要求较高；投入成本较高。方案二方案二方案二方案二“ “大而精的俱乐部经营模式大而精的俱乐部经营模式大而精的俱乐部经营模式大而精的俱乐部经营模式” ”优势：市场缺乏较为高档产品定位，竞争力较小；集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部，形式多样，完全可满足高端人群需求；项目位置完全可支撑起项目定位；经营可采取年费年费作为进入性门
40、槛，同时享受部分免费项目，同时重点项目重点项目为主要盈利点；后期可定期举办特色活动特色活动，阶段性增加消费频次，作为项目推广。后期盈利空间大。劣势：经营成本较高；后期需成立专门会所公司提供管理；推广力度大；海南高端消费人群不集中。 Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所经营模式建议会所经营模式建议Part2:Part2:项目初步定位及经营模式建议项目初步定位及经营模式建议会所经营模式建议会所经营模式建议【小结小结】Part2: Part2: 项目发展定位及经营模式初步建议项目发展定位及经营模式初步建议关于定位：关于定位：n项目是基于通过对海南市场的调查
41、及研究基础上而定位为一个商务的高品质会员制半封闭式会所，通过会所的私密性、创意性、商务性的三大特色，弥补海口顶级会所的缺乏。n项目的主推案名延用了万科推广主题，按照我司所理解及研究，在其后用了“君悦阁”作为会所主要名称。一方面延用万科前期案名主要原因在于在项目后期推广上减少营销力度，另一方面也符合项目的整体定位及特征。关于功能分区：关于功能分区：n在已明确会所选址的基础上，我们结合经营方面的操作情况，我们把各楼层定位，包括“娱乐休闲层、餐饮休闲层、商务休闲层、养生休闲层”。通过几个不同的层面即可满足小区业主需求，又可对外经营。n在功能上通过对各楼层的定位的基础上，明确对空间的动静划分，达到商务
42、、娱乐、休闲兼容的效果。并根据项目区域背景，我们在风格上，通过新东方主义装饰风格，将会所创造成一种具有神秘感、高贵感、文化感的精神境界。关于经营模式：关于经营模式：n我们通过对国内案例的基本情况研究，并结合海南市场特殊情况，我们提出了两种建议模式。同时在后期通过专业的管理公司，在投资方联合体的范围内，形成一个庞大的互动性经营平台。n经营模式需结合在投资方的经济实力上，后期推广力度需加强，打造海口及海南知名度品牌会所。服务模式及收费标准服务模式及收费标准 我司就合作内容、工作方式、工作时间、工作我司就合作内容、工作方式、工作时间、工作费用提出以下合作建议供双方探讨。费用提出以下合作建议供双方探讨
43、。合作模式：全程策划代理合作模式：全程策划代理（前期策划（前期策划+ +营销顾问）营销顾问）1.1.服务阶段和时间服务阶段和时间1）、第一阶段：前期策划前期策划合同生效后25个工作日完成。2）、第二阶段：营销顾问营销顾问营销顾问自前期策划结束后到项目公开营业前；服务内容服务内容第一阶段：前期策划第一阶段：前期策划提供项目前期策划报告内容提供项目前期策划报告内容1）、对项目进行市场调研、项目形象定位、核心竞争力提炼、规划设计及产品建议、推广策略建议及经营预算。2）、在前期策划全案报告（文字）提交后5个工作日内进行提案汇报和沟通。3）、前期策划报告纲要详见附件一。收费标准收费标准1）、第一阶段：前
44、期策划费用人民币拾捌万元整（￥拾捌万元整（￥18,000018,0000元）元）2）、第二阶段：前期策划完成后，如甲乙双方延续合作，则收取每月顾问费人民币陆万元整（￥陆万元整（￥30,00030,000元）。元）。 小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。前的“
45、小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑
46、，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权和大产权1、全部产权（大产权）国务院关于
47、继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职
48、工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。“一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息
49、凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。采访中记者看到，杜甫全集只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如金刚经、道德经、孙子兵法、论语、离骚、三国演义等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在150万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。“写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手腕等都出现不适，家人也劝他别写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。
