房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究

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1、重庆大学硕士学位论文房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究姓名：孙祥军申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：张仕廉20051001重庆大学硕士学位论文中文摘要I摘要造价控制在房地产项目开发中的重要性会越来越凸显出来，成本节约的挖潜将成为企业提高赢利能力的重要方面。影响房地产开发项目建设成本最关键的环节在于产品研发阶段的决策和建筑设计，在以往的设计阶段造价控制管理中，多从造价控制的角度出发研究设计阶段的造价控制，较少系统地从建筑设计管理与造价控制两方面互动地进行研究，因此，本文从房地产项目开发设计研发阶段的建筑设计与造价控制的互动关系为研究目标，确立以项目定位为指导标准，从建筑

2、设计的设计流程、控制评价点与造价控制互动的角度来探讨设计的优化和造价的控制问题，建立两者互动控制的机制。房地产产品设计研发过程是将书面自然语言描述的项目定位经过多因素的参与,转化为建筑语汇的形象和技术描述的过程，以市场需求为依据，以项目定位为设计导向，在市场、造价、销售、物业等专业机构和人员的配合下，建筑师和工程师根据建筑设计的工作流程，通过产品定位、建筑策划、总体规划设计、建筑方案设计、初步设计等逐阶段的设计、评价、优化，形成完整的施工图设计的过程，并给予施工阶段的配合。造价控制是在经济层面上对开发成本的约束，造价控制的重点在于产品设计研发过程中的决策和建筑设计阶段，造价控制的目标是以开发项

3、目的定位目标为工作依据，充分体现节约成本，提高性价比的目标。造价的控制不是为控制成本而控制，而是达到产品定位的品质要求，以项目开发的最大收益为目标。要达到造价控制的最大效果，造价控制必须和建筑设计管理密切结合。产品设计研发过程中建筑设计的各个阶段也是造价控制的相应阶段，设计的控制环节、控制目标 也是造价控制的关键工作节点，造价控制应和建筑设计共同从达到项目定位战略目标的角度，进行建筑设计管理和造价控制的互动控制，两者是房地产产品创造的一个问题的两个不可分割的方面。根据房地产企业项目开发的现状，应建立相应的产品设计研发过程中建筑设计和造价控制的组织体制，以有效地完成开发目标，其是开发企业获得持久

4、竞争力和做大做强的重要因素之一。关键词：房地产项目开发，建筑设计，造价控制，互动管理重庆大学硕士学位论文英文摘要IIABSTRACTThe cost control is more and more important in real estate development. Savingcost will be a main way to improve the corporation s ability of profit. The most key ofaffecting real estate development item s construction cost consists i

5、n the decision inresearchful product and programming of architecture design. The former research tocost control management in design of stage mostly from cost facet, but less orsystematically from the programming construction design management with costcontrol both side to carry on the research inte

6、ractional. Therefore this text takeinteractional relation of architecture design and cost control as study object, establishwith item fixed position for guide the standard, from design process and the interactionof control evaluation point and cost control, building up both interact the control ofme

7、chanism.The real estate design and development is a process that turn the written projectinto architecture language and technical describe. It takes the market needs as the basis.Coordinate with the people and professional organization of market, cost and sell,architect and engineer according to the

8、 work process of building design, make outcomplete structural drawing through design, evaluate and improve, at same time givecoordination in stage of constrution.Cost control is the restrict for the exploitation of cost on the economic facet.The decision- making in the process of designing and devel

9、oping product and the phaseof programming building design are the main points in the control of the cost. Thetarget of cost control takes the orientation of the explaining item for the gist of work. Itinflects adequately saving cost and improving function- price- ratio and attaining thequality reque

10、st of product.According to the most effect of cost control. It must unite tightly withprogramming design manage. In the process of product design and develop, the eachphase of programming building design is correspond to the phase of cost control.The tache of control and purpose of control are also

11、the key factor of cost control.Cost control together with programming building design should reach the point ofitem tactic orientation purpose. To do the active control of the design manage andcost control, they are the two side that can not be separate of the problem whichcaused by the real estate

12、produce.重庆大学硕士学位论文英文摘要IIIBased on the status of real estate corporation s item exploitation, the structuresystem of the programming building design and cost control of corresponding productdesign and develop process will be founded. In order to complete the exploitationpurpose effectively. That is o

13、ne of the most important factors to exploit the corporationwin the persistent competition force and to be bigger and stronger.Keywords: Real Estate Development,Building Design, Cost Control,Interacting the Management重庆大学硕士学位论文1绪论11绪论从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称1。对房地产分类的标

14、准很多，如从地上物的类型出发，可分为：空置土地，土地及其地上物。地上物分为建筑物和构筑物，建筑物又可分为住宅物业、工业物业、商业物业等；从房地产的用途出发，可分为居住物业，商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用物业（飞机场、加油站、高尔夫球场等）等2。本文所述房地产开发指以经营为目的的城镇居住房地产、商业房地产及其它赢利性房地产（如股份制赢利性医疗卫生设施开发、老年公寓地产开发等） 。1.1 选题的目的在激烈的市场竞争中，如何生存并不断发展壮大，是绝大多数企业从初创时就孜孜以求的目标。对房地产企业来说，在相同的开发环境中，开发适销对路、适应市场需求的产品和控制好适宜的价格，都是至关

15、重要的因素。无论是实施差异化战略还是低成本战略，性价比因素都是不可回避，关乎企业利润、成长和发展的最直接因素。以市场需求为开发目标，尽可能地减少工程成本，降低市场价格，提高产品的性价比水平，最大限度地提高投资收益，是所有开发企业投资的关注点，同时也是难点。几乎在任何房地产企业投资战略中，建筑设计和成本控制处于极其重要的地位。现代经济社会中，成本控制贯穿于投资的全过程，对于房地产企业来说，成本控制就是房地产开发全过程中有效的工程造价控制，全过程造价控制中，各个开发阶段的造价控制的分布权数是不均匀的，在各阶段中，建筑设计阶段占据了造价控制权数比重的 75%95%3，因此，该阶段的造价控制目标是全过

16、程控制的重中之重，关乎着企业的利润目标；同时，房地产设计研发阶段的造价控制和建筑设计又是一对相辅相成的矛盾因素，建筑设计是将企业的开发战略目标形象化、现实化和确定化的过程，是实现市场和产品定位目标的手段，实现企业市场战略目标的工作节点，如何在建筑设计中进行有效的造价控制，又能够不拘泥于为造价控制而控制，既能实现企业战略的产品设计目标，又能在既定定位产品的工程成本限额幅度内达到造价控制目标，提高产品的性价比，使得消费者感到物有所值或物超所值，实现房地产开发的战略意图，是房地产企业饬待解决的问题，同时也是企业成长、发展，立于不败之地的重要战略目标之一。本文根据房地产设计研发阶段的建筑设计和造价控制

17、原理，结合建筑设计和重庆大学硕士学位论文1绪论2造价控制的实际案例，从房地产开发过程中的决策研究阶段的设计参与、建筑设计各个阶段和造价控制互动的角度，来讨论我国房地产业在研发阶段建筑设计与造价互动控制中的管理现状及问题，提出相应的实务操作程序和相应对策。1.2 选题的背景二十世纪九十年代初，我国的房地产业刚刚发展起来就进入了一个热火朝天的发展时期。此后十多年中，随着经济的波折起伏，有所涨落，总的趋势是急速发展的。近几年来，更是进入了一个如火如荼的大发展、大整合时期，随着市场经济体制的不断深入发展，国民经济的持续增长，人均收入的不断提高，国家对房地产业政策的完善，市场的越来越趋于理性，使得房地产

18、业从暴利行业逐步趋向微利经营，从目前的迹象看，走向微利经营已经露出了端倪，成为必然的趋势。尤其近两年来，国家加强了房地产业的法规、政策管理，房地产企业如何能在市场上站稳脚跟并不断发展壮大，是绝大多数房地产企业孜孜以求的目标。要实现这一目标,固然需要综合很多因素，不仅需要选择准确的目标市场，精确的产品定位，和强化规划建筑设计管理，同时也需要正确的造价控制与管理。在房地产设计研发过程中，设计和造价是一对矛盾的对立统一体，设计的目标和操作主体与造价的目标和操作主体之间在建筑业的行业细分上具有一定的距离，无论从专业目标上还是从工作目标上都需要以企业的战略目标为导向，设计要以造价为约束条件，造价要以达到

19、产品设计目标为控制准则，以定位产品的目标成本为造价控制的依据进行规划建筑设计的约束条件和优化依据，提高产品的性价比，使设计和造价相辅相成地实现房地产开发的产品目标。分析房地产行业的形势，有助于明确房地产企业在建筑设计阶段加强造价控制的意义。1.2.1 从市场需求的层面考虑居住需求从温饱型向小康型转化，消费者对房地产产品的需求日益趋于理性，对产品的性价比提出了更高的要求。因此，房地产企业要想在市场上生存下去，必须加强产品的设计研发能力，创造出优质的符合市场需求的产品，并加强造价控制。经过二十多年房地产产品商业化的发展历程，城镇旧城改造大多已得到了解决，大多数城镇居民已基本解决了居住问题，居住的需

20、求逐步由温饱型向小康型转化，部分阶层从急需解决居住的基本需求向寻求舒适型个性化转变4。这种转变必然使市场的需求态势发生根本性的转变。房地产因其投入高、价值大，居民由低端消费向高端消费的转化其收入要有一个积累的过程，二次购房需要一定时期的积累，因此总体会导致市场容纳量的下降；由温饱型向舒适型转化会使消费心理和消费行为发生相应的转化，以寻求个性化来真正满足自我内在需求的产品，重庆大学硕士学位论文1绪论3在购买新的物业之前会货比多家，反复比较，必然会加剧市场竞争，使得消费行为延迟；也因此，市场可选择余地增加，消费者会对产品的质量、价格、服务、物业管理等更加关注消费品的性价比，使得开发企业为迎合消费者

21、的需求不得不加大研究开发的力度，更加关注市场的需求，设计出品质更好，性价比更高的产品，投资力度会相应加大。1.2.2 从市场供应层面考虑虽然国家加强了行业监控和政策规范，增速减缓，但绝对供应量依旧在加大。迄今为止，市场上普遍将房地产行业看作一个暴利的行业，在房地产业发展的二十多年里，产业政策的不规范和行业门槛低，使得大量资本流入该市场，同时加之地方政府为吸引投资，提供的优越的行业政策，使得全国范围内房地产业生机勃勃，供应量急剧增加，增速远远超过了其它行业1。从 2003 年至今两年多的时间里，政府为规范房地产市场，降低房地产金融风险，打击房地产炒作等问题，从土地供应、房地产金融、产品销售，购房

22、者贷款等产业链的各个阶段，都采取了相应的规范措施。但从全国和主要城市的实际供应量上看，增速减缓，但供应量依旧加大，从政府及行业等各个供应角度分析，存量房地产逐年扩大。1.2.3 从市场竞争的层面考虑目前，我国房地产市场主体中，没有航母型企业，企业主体布局分散，在国家产业政策规范下，产业结构正处于巨大的融合时期，由于消费者的消费行为日益趋于理性，供应的非理性导向，区域市场无序的人为炒作，必然导致市场激烈的竞争，加之 WTO 宽限期的日益临近，国外具有成熟经验的房地产和金融大鳄磨刀霍霍地等待进入我国市场，这种境况已引起我国房地产业有识之士的警觉。竞争的加剧，使得房地产产品的价格不可能快速地无限上升

23、，必然形成价格的刚性约束条件，国家对一些地区的人为炒作因素采取了一系列规范措施，挤压房地产泡沫，宏观性调控和政策性调控使价格增速趋于平稳。同时，随着各个城市市区旧房改造的完成，大量的房地产企业不可能再获得更多的黄金地段的开发，转向城市周边地区，为了获得竞争优势，企业不得不加大产品设计研发的投入，使得产品和服务上的性价比要求更高，在产品研发、营销推广上投入加大，等等。这些措施必然导致开发企业的利润空间缩小，根据消费者买涨不买跌的消费心理，房地产企业在消费受挫或急于回笼资金时，采取一些明暗折扣的方式，进一步压缩了开发企业的利润空间。从以上分析可以看出，房地产行业会逐渐或正在进入微利经营的时期。市场

24、使得房地产企业不得不改变过去的经营理念和经营方式，变粗放经营为集约经营，开发企业最终在社会平均利润下经营5。因此，如何确定企业经营战略，制订完善的房地产设计研发体系和完善的成本控制体系，强化造价管理，加强产品的设计重庆大学硕士学位论文1绪论4研发能力，使得产品差异优势和成本优势相辅相成地达到高度的性价比优势，获得最大效益应是开发企业迫切关注的问题。因此，竞争加剧，利润空间压缩，在房地产开发的设计流程中，最关键的控制目标在于产品的研发力度和造价控制力度，而造价控制在一定程度上说是产品研发目标之一，只有根据企业的产品战略目标，使得产品的差异化和成本的控制水平达到或超过同质产品的性价比水平，企业才能

25、获得同业中的竞争优势。行业的背景，确定了企业应该关心的问题和期翼达到的目标。1.3 房地产开发过程中加强产品设计研发管理与造价控制互动的必要性1.3.1 可以创造适销产品,获得更大收益经济学研究的目标是达到资源配置的最优，在西方发达国家的行业分类中，房地产业归于金融投资领域，虽然房地产业涉及到方方面面的行业，但无论从宏观或微观上看，都是一种典型的投资行为。对于房地产企业而言，在一定的资源条件下，创造最适销对路的产品，获得最大的收益是其最终目的。因此，如何使得投资收益最优，创造最优产品和降低成本，是企业提高竞争能力，实现企业最大利润，获得可持续发展的根本保证，房地产设计研发阶段决定了产品的形态，

26、对产品适销与否起着关键的作用， 同时， 这一阶段对产品造价的确定占有 75%95%的权数3。因此，控制的重点主要在此阶段，加强房地产企业的研发能力，提高决策水平，优化规划建筑设计，强化设计阶段的造价控制，提高产品研发管理和造价控制的互动能力是非常必要的。1.3.2 可以规范企业按基本建设程序办事，提高企业的赢利效益我国一直以来延续着计划经济的管理体制，产品定位研究、规划建筑设计、工程施工、造价控制，由不同且互不相干的单位负责完成，由投资方连接到一起，决策缺乏真正的决策研究程序，或走过场；缺少决策阶段的设计配合，产品目标不明确，简单交给设计单位作方案设计；建筑设计人员缺乏施工方面的经验和知识，不

27、考虑建设成本；施工单位简单地按图施工，技术人员对设计图纸的质量漠不关心；造价的控制重点放在施工阶段，只根据图纸和变更洽商文件简单计算，失去了成本控制的意义，自动降低了造价管理的层次3。投资方虽有一个齐全的管理机构班子，但不按基本建设程序办事，或严重割裂开来各个阶段的工作，失去了真正有所控制的意义。因此，加强设计研发阶段的建筑设计和造价控制对产品的合理性，造价控制的有效性，是提高产品的性价比，整合企业资源的有效方法，对企业的兴盛与衰亡具有潜在的重要意义。重庆大学硕士学位论文1绪论51.3.3 有利于保证企业的持续发展，实现做大做强的战略诉求企业再生产的持续进行并扩大是企业生存与发展的基础，然而企

28、业再生产的持续正常进行需要企业的投资及时回笼，并且在生产经营过程中的耗费及时足额地得到补偿为条件。在企业再生产过程中，正确地进行市场定位和产品定位，设计出适销对路的产品，在设计过程中正确地进行造价控制，使得建设成本能够快速回笼，并能够合理补偿生产经营中的耗费。如果成本补偿不足，开发企业的简单再生产规模就会缩减，长期持续就会使企业无以为续导致破产。产品研发阶段合理的设计和造价控制有助于保证企业在未来的生产经营中的耗费得到及时的足额补偿，从而保证生产持续可靠地进行。1.3.4 有利于维护和持续提高开发企业的竞争能力和竞争优势在激烈的房地产市场竞争中，产品高度的性价比，优势的产品和适宜的价格是企业和

29、消费者获得双赢的最直接、最敏感的因素。在产品同质的情况下，产品价格的高低反映了企业竞争力的强弱，降低价格可以获得市场，同价销售可获得超额利润，而成本是制订价格的基础；设计研发出差异化适销对路的产品，同时控制好成本，可以获得溢价或快速销售的优势。因此，成本因素是企业提高竞争力的重要途径，造价控制的优劣是决定成本高低的基本手段。设计研发阶段的造价控制是谋求产品优化和造价降低的最有效阶段，造价控制以谋求降低造价为主要内容，从而为价格的降低提供了可能，有助于提高企业的竞争能力，实现企业的战略目标，为获得竞争优势提供了可能性。1.3.5 房地产市场完全入世后企业的操作模式由粗放转向集约针对国外房地产公司

30、虎视眈眈地瞄准我国庞大的房地产市场，目前我国的开发模式与国外发达国家相比还存在着巨大的差距，完全入世后，对房地产业的冲击会很大，在市场应对方式、融资模式、开发操作流程、开发成本、管理技术等各个方面对房地产开发企业产生影响2， 这就要求房地产企业在产品研发阶段更加关注设计和造价管理方式的完善，尽可能进行成本挖潜，提高产品的性价比，加强研发阶段建筑设计管理和造价控制的互动水平，增强产品的投资收益和抗风险能力，提高企业的竞争优势。1.4 论文的框架结构、基本内容和创新点1.4.1 论文的框架结构和基本内容论文分为五部分讨论：1) 绪论 介绍了选题的目的和背景， 加强规划建筑设计管理与造价控制互动的必

31、要性和论文基本内容、框架结构和创新点；2) 国外、国内工程规划建筑设计管理与造价控制研究西方主要发达国家在重庆大学硕士学位论文1绪论6工程建筑设计阶段造价管理的方式和我国建筑设计管理阶段造价控制的现状。国外部分从国外工程造价管理的发展历程、目前国外工程造价管理领域研究发展的特点、国外规划建筑设计阶段的造价控制方式等方面进行分析；国内部分从目前国内设计阶段造价的现状入手，探讨存在的问题及其原因，并结合实际案例进行分析；3) 房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究研究开发项目决策和建筑设计阶段规划建筑设计管理的程序和控制目标，设计与造价控制互动的理论和方法。从房地产研发阶段的建筑设计和造价

32、控制相契合的程序和方法，以及建筑设计的管理和优化与造价控制的互动机制来进行分析；4) 建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究从一般房地产企业研发和造价控制的组织构成，基本建设程序，充分整合相关设计和造价管理资源，建立适宜的考评机制等角度进行分析研究，并通过案例实证；5) 结论根据上述所做研究，得出建筑设计目标和造价控制目标在房地产开发项目中的目标是同一的，应以项目定位为导向，企业的综合效益为目标，两者深入地进行互动控制管理，创造出市场需求的产品。随着我国市场经济改革的进一步深入和完全入世的临近，房地产业、建筑业必然要和国际惯例接轨，在建筑设计、造价管理等方面的将会有一系列的变革，更趋于

33、完善和合理。1.4.2 论文的创新点本文选择房地产研发阶段的建筑设计管理和造价控制的互动关系为研究目标，从建筑设计的设计流程、控制评价点与造价控制互动的角度来探讨设计的管理和优化与造价管理的控制问题。针对目前建筑设计和造价控制脱节，造价控制重点在施工阶段，即使在设计阶段进行造价控制也仅限于完全从造价的角度来控制的现状，提出了房地产开发项目造价控制应和规划建筑设计一起以达到产品定位战略目标的角度，进行设计管理和造价控制的互动控制。造价控制的目的不是一味以降低成本为原则，而是为提高房地产产品的性价比，提高产品的竞争能力，完成企业开发的战略任务为目标的造价控制，规划建筑设计和造价控制是产品创造的一个

34、问题的两个不可分割的方面。重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理72国外、国内工程建筑设计与造价管理2.1 国外造价控制在建筑设计阶段的现状2.1.1 国外造价管理的发展历程传统建设项目造价管理阶段6从 16 世纪开始，在资本主义发展最早的英国出现了建设项目管理专业分工的细化，最初的工匠们开始需要有人帮助确定或估算一个建设项目的人工、建材所需要的花费，测量和确定已完工程的工程量，以此为依据从业主那里获得酬金。正是这种需求，逐渐形成了和建设项目密切相连的工料测量师（QuantitySurveyor- - - QS）行业。到 19 世纪，招投标制度开始在以英国为首的资本主义

35、国家推行开来，正式的工程造价管理专业随之开始形成，其需要为业主确定标底和为承包商确定投标报价。随着人们对造价确定和控制研究的不断深化，工程造价管理这门独立的职业在英国首先诞生了。1868 年英国皇家批准成立了“ 皇家特许测量师协会” ，其中最大的一个分会是工料测量师协会，分会的主要目的就是开展建设项目的造价确定与控制的管理，标志着现代工程造价管理的正式诞生。随着资本主义经济学的发展，很多经济学的原理和方法在造价管理领域中得到了应用，逐步形成了造价管理的基础理论和方法。现代建设项目造价管理阶段7二十世纪五、六十年代，随着澳大利亚工料测量师协会、美国造价工程师协会、加拿大工料测量师协会等西方国家工

36、程造价协会的成立，各国造价专业人员开展了建设项目造价计价和控制方面的理论与方法的研究。使得传统造价管理理论与方法得到了巨大发展。特别是上世纪七、八十年代，各国相继实行了造价工程师（工料测量师）资格认证制度，及其专业课程教育和实践经验与培训的课程，使得造价管理在理论、方法与实践等各个方面得到了全面发展。随着建设项目管理理论管理模式的转换，各国在传统造价管理理论和方法的基础上，引入其它管理领域的理论和方法，对造价管理作了更为深入而全面的研究，建立了相应的现代造价管理理论和方法。在上世纪八十年代之后，英国工程造价管理界提出了“ 全生命周期造价管理”的思想方法。中国项目管理界提出了全过程造价管理的理论

37、和方法。美国造价管理学界提出了“ 全面造价管理” 的造价管理理念和方法，并因此美国成立了“ 国际全面造价管理促进会” 。国际上的工程造价管理研究进入了一个全新的阶段。国外当前工程造价领域实施的主要特征重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理81)强调造价工程师积极参与建设项目管理，对各个建设阶段进行造价控制， 强调事前控制，造价工程师的业务范围多样化和广泛化；2)全面造价管理的理念据于主流地位。强调建设项目造价的全面理解，不仅要计算工程建造成本，还要考虑前期费用，运营成本，以及构成项目的所有的和潜在的战略资源的使用成本；3)寻求建立更加科学的执业资格评估体系， 以提高专业

38、人员的整体水平和在工程咨询领域的地位；4)向全球一体化发展， 各国工程造价应用技术和规则相互融合， 标准趋于接近。其倾向为结合各国的实际情况，强化各国造价控制的主导地位，注重竞争和市场导向。2.1.2 目前国外造价管理在建设项目各阶段中的造价控制体制国外的工程造价管理制度7西方发达国家的造价管理严格遵循着市场形成价格的规律。政府主管建设部门将管理的重点放在有关政策和法规的制订上，通过全面的规范建设行为达到建设活动的有序进行。在美国，建设工程项目分为政府投资项目和私人投资项目，对于政府投资项目采取谁投资谁管理即由政府投资部门直接管理的方式；对于私人投资项目，政府不予干预，但对工程的技术标准、安全

39、、社会环境影响和社会效益则通过法律、法规、技术标准加以引导或限制。政府部门对工程造价采取的是间接管理的方式，政府部门参与工程造价管理的途径主要有：各地政府定期公布工程造价指南，供社会参考；负责政府投资项目的造价管理并积累资料形成自己的计价标准；制定和发布各地人工费用标准来直接影响工程造价；环保部门制定有关环境保护标准来间接影响工程造价等等。在英国，国家没有统一的工程定额，由皇家测量师协会组织制定的建筑工程工程量标准计算规则成为参与工程建设各方共同遵守的计量、计价的基本规则。政府和造价机构定期发布造价信息和造价指标，并进行已完工程数据资料的积累和数据库建设。每个皇家协会会员有义务和责任将自己的数

40、据资料存入学会数据库，同时也拥有利用数据库的权力。数据库实行数据联网，资料共享。西方发达国家工程计价和控制施行的是社会服务化和市场化的运行方式。规模庞大的社会咨询服务业在造价管理中起着极其重要的作用。这些咨询服务机构向社会提供中介服务，充当业主、承包商的代理人，使政府主要以间接手段即可达到了控制工程造价的目的。工程咨询公司的业务范围渗透到工程项目建设全过程的方方面面。国外在建筑设计阶段的造价控制61)目前国际上普遍采用工程总承包和项目管理方式， 其中工程总承包方式主要重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理9有：交钥匙总承包（LSTK） ，设计采购施工总承包（EPC） ，

41、设计、采购、管理承包 （EPCm） ， 设计、 采购、 施工监理承包 （EPCs） ， 设计、 采购承包和施工咨询 （EPCa） ，设计、采购承包（EP） ，设计、采购、安装、施工承包（EPIC）等形式。工程项目管理主要有项目管理承包（EPIC） ，项目管理组（PMT） ，施工管理等方式。其中以设计采购施工总承包和项目管理承包为主。以上工程总承包形式中，都是以设计为中心展开的，即总承包必须有设计能力，必须具有控制项目总投资的能力。如设计采购施工总承包，在总承包招标过程中，业主通过合理低报价的评标原则，使承包商自愿降低报价，从而降低设计和施工等各阶段的费用，而后，承包商为了赢利会主动承担起限额设

42、计、优化设计等控制成本的责任，使工程建设投资得到控制。2)英国的设计与造价控制7建筑业业主委托私人测量师事务所或政府部门中的测量师为其提供工程造价和合同方面的咨询和建议工作，工料测量师的委托有几种途径，一般业主在任命建筑师的同时任命工料测量师；由建筑师推荐，业主确认；或先任命工料测量师，由工料测量师推荐建筑师。建筑师和工料测量师同阶段任命的目的是要获得经济合理的设计方案和投资估算。英国的工程造价管理是通过立项、设计、招标签约、施工过程结算等阶段性工作，贯穿工程建设的全过程，工料测量师在既定的投资范围内随阶段性工作的开展不断深化，从而使建筑功能、工期、质量、预算目标得以实现。a、立项阶段建设项目

43、是否必要、能否立项，由建筑师、工程师、工料测量师共同进行调查分析论证，收集多方面的信息资料，通过技术分析、经济调查、分析论证，进行总体规划，提出可行性研究报告，工料测量师编制投资估算，供业主决策，投资额一经批准或确认即为项目投资限额，作为造价的控制依据；b、设计阶段建筑师、工程师和工料测量师一起对设计方案、初步设计（含技术设计） 、施工图做技术和经济分析论证，优化设计并进行相关专业的协调，避免或减少施工中的设计变更。工料测量师随着工作的深入，编制的概算或预算越来越准确，但不能突破造价限额；c、立约阶段设计和概算审查完成后，确认建筑设计和概算未超过既定的建设规模和造价限额，即可进入招标阶段，工料

44、测量师需要编制招标文件、工程标底和准备合适的合同文本；d、施工阶段业主的工料测量师根据工程进度签证工程结算款项和控制拨款，并根据工程实际情况调整工程预算，为确保结算不突破造价限额，施工中不得随意更改设计。英国的工料测量师在建筑设计阶段的建筑师、工程师工作的目标、活动见表重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理101.1。表 1.1建筑设计阶段的设计管理与造价控制的目标及活动7Table 1.1The taget and action of the design management and cost control in theprogramming building d

45、esign阶段目标设计与估价活动决策阶段1、立项和 可 行性研究向业主提供工程项目评价书和可行性研究报告功能、技术、经济分析，总体策划，确定工程造价范围， 或对业主的限额给出合理的建议。轮 廓 性方案确定总体布局、建筑平面布置、功能和建设标准，可能的施工做法根据方案的要求，寻求类似建筑，以对比分析的方式，或按规范算出工程量，作出初步估算方案阶段方 案 及深化根据设计任务书来确定具体的设计要求，总体规划，平、立、剖面，基本构造，设备大体系统，施工方法，概算。建筑师、 工程师和工料测量师在功能要求、方案布局、质量标准等方面综合业主的要求，在估算额度内编制概算，并编制造价规划，提交业主审批。初 步

46、设计建筑深化确定、结构选型、设备系统优化，形成初步设计文件，初设概算。造价研究，价值工程，设计优化，设备初步寻价，建筑师、工程师，工料测量师对设计和造价互动协商。施 工 图设计在初设优化基础上，进行设计细化，对设计、规范说明、施工、造价，相关的事项作出决定，形成施工图文件。施工图预算不超过初设计概算。详图设计，进行造价研究和造价比较，从专业分包商获得报价单， 工料测量师向建筑师、 工程师提出基于造价控制的设计建议。施工图阶段编 制 工程 量 清单、 招标文件根据施工图编制工程量清单，完成招标文件。确定工程量清单，进行造价较核。施工阶段编制造价控制计划，贯彻施工合同，过程预算控制，结算最终造价，

47、获得工程造价信息。对施工报价分析， 审核合同约定的财务事项，定期提出月报、变更、索赔等报告，编制结算报告，确定最终造价，经验总结。3)美国的设计与造价控制美国的建筑市场是高度自由竞争的市场，咨询业非常发达。美国建筑工程项目管理常见的模式和方法主要有业主直接管理模式、设计 建造模式（Design- Building） 、建设管理模式（Construction Manage,CM） 、代理式项目管理重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理11模式（Project Manage,PM） ，无论采用哪种方式，其设计、招标、施工和各阶段的造价控制都有合理良好的搭接，在项目的各个不同

48、阶段有不同的估价、计价方法，大体分为五个阶段，数量级估价、概念估价、初步估价、详细估价、完全详细估价6。不同的阶段有不同的估价方法可供估价人员使用。在造价的管理和控制上，全面造价管理占据着重要的地位，注重设计阶段的研究和控制，其主要特点为：a.按全生命周期的费用最小来设计和造价控制在可行性研究和设计阶段，不但强调建设过程的造价降低，而且还计算工程投入运营后的使用、维护费用，作出工程寿命期的估算，造价工程师和建筑师、工程师一起协作，通过对设计和造价的互动控制，对工程进行全面的效益分析，避免片面追求低造价。b.在工程设计阶段广泛应用价值工程美国的各阶段估算是建立在价值工程基础上的，在工程设计方案、

49、初设、施工图阶段，对功能、结构选型、设备系统、装修档次逐步深入研究和优化，造价师和建筑师紧密结合，确定在实现功能的前提下，尽可能减少建设成本，使造价确定在合理的水平上，使经济效益达到可能的最优效果。c.重视现代项目管理在设计、造价控制中的应用对复杂的工程项目，为保证项目的顺利实施，在设计和施工的各个阶段对应完成的工作进行必要的分解，确定各个单元的设计、实施和成本计划，即项目管理中的工作分解结构（Work Breakdown Structure，WBS）6。在项目分解结构的基础上对分解的各级工作进行编码，项目的参与各方将其列为成本、进度计划的管理基础。2.1.3 国外设计管理和造价控制互动结合的

50、借鉴完整的社会造价管理法律、法规、行业制度的体系，强大完备的造价信息储备、分享机制，完全的市场化咨询运作方式，在工程项目管理、规划设计咨询、造价管理咨询等方面形成了成熟的知识、运作体系，这些方面是一个建设市场能够合理运行最重要的因素；国外造价师参与工程建设的各个阶段，渗透到造价领域的方方面面。以全生命周期造价管理、全面造价管理等理论为基础进行造价控制，在项目可行性研究与投资估算编制、分析、评价；设计阶段工程造价和预算的编制、评价；工程造价的预测和研究；施工过程的跟踪、调整、签署支付工程款文件等等方面，发挥着关键的作用重视决策、建筑设计阶段的造价控制，造价工程师和建筑师、工程师共同工作，将设计管

51、理与造价控制紧密结合，在设计和经济两个角度协同作用，作出重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理12既符合业主使用功能要求又经济合理的施工图文件。重视在工程建设各阶段造价控制方法的应用。将价值工程原理、现代项目管理理论和方法等理论引入到造价控制中，使造价控制的效果不断完善。2.2 我国建筑设计管理与造价控制的现状2.2.1 可行性研究和建筑策划阶段的设计配合缺陷对造价控制的影响投资决策阶段可行性研究报告的缺陷对造价控制的影响对房地产企业开放项目来说，决策是影响成本最大的因素，决策的失误是最大的失误，决策失误造成损失的案例举不胜举，决策不当或决策错误造成的损失是难以估量的。

52、建立科学的决策机制是房地产企业首要的工作，而对决策影响最大的是房地产开发项目的可行性研究报告。目前，大多数的房地产开发企业在日益激烈竞争下认识到了决策的重要性，但依然存在决策阶段的研究不足的问题。首先是决策机制不健全，一段时间以来，房地产市场呈现出的是供不应求的局面，只要房子开发出来就能够卖出去，可行性研究成为可批性研究，企业市场研究的组织机构不健全，对委托的可行性研究报告审核力度不够；另外，由于房地产自有资本利润率高，对建设成本的浪费尚不足于构成关键的因素，形成可行性研究报告的深入与否和赢利预测关系不大的现象。因而，房地产开发单位一般寻找一家咨询公司出具一份报告即可，投资方不做深入的研究控制

53、。可行性研究报告明显存在以下问题8：1)市场研究的需求不明确，开发商和投资顾问间交流不够，研究方向深到底、宽到边、远到头，使研究无边无际；2)对需求和未来市场的预测明显不足，受计划经济的思维模式的影响，精于供给研究，而乏于需求研究，如对区域的人口描述停留于整个城市的水平上；3)分析层次不清，采用模仿式、跟进式的思路忽略了地点的差异和共性与个性的区别，以宏观资料论证项目，缺少认识市场所必须的监控指标和数 据，细节不清；4)市场供求对比不足和市场份额估计过高，由于资料的不足或调查力度不足，供求缺口分析不到位，市场份额的分析不具有真实性，往往将份额估价过高；5)过于宽返的市场定位，市场细分不够，对较

54、大规模的小区，容纳的人口多成为宽泛市场定位的原因，怕定位窄了，一旦失误会造成巨大的风险，难辞其咎；6)在土地竟标中过于高估土地的价值，出于对项目地块的可能性偏爱，和对政策等因素研究不足，预测地块会以一定的速度增值，乐观的估计会产生难以施行的融资计划和高企价格策略；重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理137)偏重于二手资料的使用，缺少消费者的跟踪调查，不能了解消费者真正的偏好和口味。由于目前房地产项目可行性研究报告存在的缺陷，使得形成的规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等一系列对造价产生影响的指标存在很大的不确定性，对于今后越来越激烈的市场竞争环境，房地产企

55、业会面对巨大的风险。以房地产项目定位指导建筑设计的建筑策划缺失对造价控制的影响产品定位阶段的概念设计和之后任务书的形成过程中的建筑策划，都是围绕着如何产生出符合市场要求的建筑产品。项目定位阶段的概念设计工作对产品定位的目标选择具有很大的影响，需要根据市场研究人员的市场研究成果进行建筑化、形象化地描述，表述出产品的瞻望目标。很多开发单位将概念设计忽略过去，或由设计人员（或委托单位）简单地出一份粗略设计和概念图片，对市场的需求和地块、产品的特征了解甚少或未做了解。形成的概念意向无法达到定位要求，或形成误导，定位方向走偏。产品定位偏差会使开发项目的风险加大，与未来的预测产生偏离，对户型确定、面积分配

56、、消费者心理、销售推广、销售速度等产生影响，从而对投资效益产生影响。随着房地产行业竞争激烈的加剧，项目定位的准确与否，是否执行了定位目标，对开发项目将会生死攸关，作为市场研究和产品定位的重要配合专业，建筑设计工作应紧密配合市场研究过程，将项目的特质理解透彻。一般开发单位配备必要的建筑设计人员，或聘请设计咨询机构提供服务。建筑策划是将项目定位通过建筑设计人员进行建筑化分析描述的过程，通过定量和定性的建筑化分析，由非建筑语言过渡到作为设计依据的建筑语言，准确地用建筑语言描述出项目定位的产品目标，通过建筑设计的角度理解拟开发的产品，制定出设计任务书9。目前，大量的开发单位对这一研发过程中的重要环节不

57、够重视，认为项目已经定位，产品的定位目标已经设定，根据定位目标简单编制一份任务书由设计单位进行设计即可，忽视了设计人员对项目定位的详细、全面的理解，忽视了指导设计的任务书完整的编制。从而形成设计任务书不能表述完整的产品定位意图，指导建筑设计的方向或细节问题走偏，不能达到市场研究确定的目标，而且因为开发单位缺少市场研究力量，项目定位报告（可行性研究报告）为外部协作机构编制，缺少跟踪力度，最终使产品设计偏离市场需求。而造价人员只基于经济分析的方向，无法从设计功能业务上给予设计以指导，只能根据概念设计、总体规划技术经济指标编制或修整估算，即使控制的目标很准确，但也只是在设计目标偏离基础上的准确。从总

58、体上说是技术性的原因造成了决策目标形成阶段的失误，承担产品定位的偏离和市场细分市场需求之间的错接所造重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理14成的损失。因此，建筑策划形成任务书的工作是集成了市场研究人员、规划建筑设计人员、造价人员、销售人员等各专业共同研究、编制和控制的工作，只有设计任务书的编制完善准确，建筑设计人员完整地理解了项目定位的意图，造价人员的控制才能够体现出其经济意义。2.2.2 房地产企业的产品战略目标实现和造价控制的矛盾房地产开发为造价控制而控制对规划设计的影响房地产开发的建筑设计和造价控制是矛盾对立的统一体，两者都是在为获得投资效益最大化的原则下开展工

59、作，项目定位为建筑设计的导则，达到产品定位目标的最低投资为造价控制目标。两者配合的目标是同一的，达到项目定位目标，并且花费最低。产品的定位是针对于市场的，市场导向不变，定位目标不能随意改变，因此，设计的目标导向也不能随意改变，造价控制的方式就是促使建筑设计进行优化功能设置和技术方案等影响造价的因素，使用最少的成本达到产品定位目标。造价的形成从立项到施工图设计的完成是多次计价的过程，随着设计的逐渐深入，造价会逐步清晰，一般的造价控制是前一阶段的造价计价为下一阶段工作计价的限额，如设计突破限额，则需要以调整设计的方式来达到限额的目的，这对于公共建筑产品或企业自用建筑来说是行之有效的控制方式，但对于

60、以市场为导向的造价控制不能完全以造价的限额而遏制产品的设计目标，在产品设计的各个阶段，对于产品的功能、配置、内外装修等的设计确定都有一个不同程度的反复修整、雕琢的过程，对于产品定位的要求或因定位的调整，造价的控制目标要和建筑设计密切协作，给予造价的相应调整。这种调整不是说随意满足设计要求，否则造价失去了可控性，而是在原控制限额的基础上，给予变化部分的相应调整，而且要求设计和市场人员充分利用价值工程工具，寻求不变更限额造价的替代因素，或以最少成本的变更限额达到产品调整的目标。如果以限额作为不可调整的目标来规范满足产品定位目标的建筑设计，则会形成本末倒置，使得产品无法达到项目定位的目标，偏离市场的

61、需求方向，造成的后果和决策的失误是相同的。建筑设计的唯规划论与造价控制的矛盾唯规划论就是指严格按政府规划主管部门批复的总体规划要求，运用建筑技术实现项目的所有技术经济指标，对于市场要求则不予关注或较少关注。从表面上看这种做法既符合原则又给予了建筑师一定的创作空间。但由于规划主管部门批准的规划条件是基于城市发展的宏观立场上的，侧重于建筑的技术经济指标的合理性，没有充分考虑区域市场的市场竞争情况和土地的市场价值。在此情况下，如果完全按规划条件完成产品设计，则既不能够最大限度地实现土地的商业价值，也可能使产品趋于与竞争对手同质。这样的操作方式对产品的市场诉求是致命性重庆大学硕士学位论文2国外、国内工

62、程规划建筑设计与造价控制管理15的，没有挖掘出地块的应有价值，无法形成产品规划上的差异化；规划上的卖点不突出，入市的价格不能获得溢价的优势；产品的技术经济指标无法完成优化配置，达不到最高获益目标10，等等。造价的投资收益分析只能在批准的规划条件下分析，成本的控制是在设计没有达到最优的市场定位和产品定位目标上进行的，使设计和造价不能同时满足项目定位的要求，即使各阶段设计的成本目标的控制的再好，也是在开发产品的方向性和原则性错误方向上的有效控制。只有从市场竞争和控规指标两方面入手，才能够实现地块的市场价值，投资收益才能最大化。如北京西部万柳区域市场中的某项目，其西临昆玉河和绿化带，是区域市场中距离

63、万柳生态公园最近的一个项目，其地块的自然景观条件非常优越，且项目具有一定的规模优势。但在该区域的总体规划中没有充分考虑该项目的自然环境优势，仅按传统的板楼布局方式使楼座呈行列式排列。该项目的设计师在项目规划时没有认真推敲景观资源，仍沿用了原有的规划布局，导致项目中真正可观赏昆玉河的户型很少。和竞争对手相比没有明显的竞争优势，最终项目以低价入市，靠大规模广告宣传进行市场竞争，形成销售成本过高，销售期长，增加了财务成本，没有形成品牌效应。造价控制的比较好，但也是单方面的控制，没有和设计形成一致性。规划建筑设计的唯建筑论与造价控制的矛盾唯建筑论是指不考虑区域市场的差异性，不是从项目定位目标出发而是完

64、全从建筑技术的角度考虑方案。建筑设计是针对市场最直接的工作，市场需求的第一目标要考察面向市场的产品。因此，对产品的控制不但投资方的专业技术人员要控制把握好，设计人员必须以产品的定位目标来设计。很多开发项目设计控制力量薄弱，而且没有聘请专业咨询单位，定位目标不明确，一切以设计单位的方案为标准，设计人员根据自己的创作喜好完全从建筑的角度编制建筑方案，市场方向感不明确，靠推广没有市场基础或实际地域基础的概念来取胜。形成的产品与市场需求错接，可销售面积不能很好地挖掘，产品业态组合不当等，从多方面为产品走向市场创造了障碍，使得投资收益不能达到最大化，总收益降低，成本增高。目前，这种现象还比较多。 改变的

65、方式主要是改变人们的固有观念，加强对开发流程和各阶段功能的认识，提高控制水平。2.2.3 建筑设计阶段造价控制的缺失和造价控制的错位房地产开发过程中建筑设计阶段的造价缺失长期以来建设行业普遍忽视工程建设前期决策和设计阶段的造价管理与控制，工程造价的确定与控制仅仅局限在施工图预算和竣工结算的审查上。这样的操作模式下，影响造价的因素绝大多数已经形成，相当于事后的控制，在施工过程中也有一定的效果，但属于亡羊补牢，收效甚微。随着我国市场经济体制的确重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理16立，项目投资与工程建设市场的规范化，从推行“ 项目法人责任制” 、“ 工程招投标制” 、

66、“ 工程监理制” 、 “ 合同制” 等制度到贯彻实施“ 建筑法” 、 “ 合同法” 、 “ 招投标法” 、“ 建设工程施工发包与承包管理办法” 等法律法规， 促进了建设领域的规范化和法制化，投资行为主体的转移和投资主体多元化的形成，竞争性建设项目的初步设计及概算的审批由过去的政府审批转变为企业自主决定，决策也转变为政府宏观调控下的企业自主决策，计价方式正逐步采用国际惯例工程量清单的计价方式。工程造价管理工作随着市场经济的建立和发展，传统的造价管理格局和方法已经发生了根本性的变化11。虽然如此，很多企业至今依然没有建立决策和规划设计阶段的控制机制，使得造价控制在规划建筑设计阶段形成缺失的局面。主

67、要表现在一下几个方面。1)投资方对设计阶段控制体系的不完善是造价缺失的主要原因， 对设计阶段关乎造价全局控制的认识不足。从方案设计任务书的编制到施工图的完成是一系列不断深化和清晰的系统工程，需要多方专业人员的参与，获得工程施工前的造价确定。多数开发单位一旦通过可行性研究，没有完善的设计控制的组织措施，专业控制人员不齐备，没有将内部专业人员、聘请的中介机构和设计单位置于同一个管理体系内开展工作，完全依靠设计单位进行规划和单体建筑设计，过分依赖设计单位，使得投资方形成了该阶段造价控制的缺失。投资方控制组织工作的缺失主要反映在以下方面：由产品定位确定的目标到方案的确定和深化；初步设计阶段的技术评估和

68、优化；施工图出图前开发方组织的会审工作。2)设计单位对造价控制不担负责任。开发单位选择设计单位进行规划建筑设计，而有关的法律、法规要求设计单位对设计成果的质量负责，而对于造价控制基本上没有提及。即使在建设工程设计合同示范文本中，也没有提到控制造价的条款， 反而有“ 在提交最后一部分施工图的同时结清全部设计费， 不留尾款”的规定，导致设计单位只管在满足开发单位要求功能的前提下进行设计，而不涉及造价问题，很多的设计单位不具有工程造价咨询资质，即使有资质，也是单独的经营业务，形成对设计中的造价控制不担负任何责任12。设计单位提供的设计概算是设计人员先设计，造价人员后计算，技术和经济脱节，工程造价难以

69、控制和约束设计，造价控制失去了意义，设计单位不可能重新设计，即使开发单位要求限额设计，但往往成为一句空话。3)设计单位集成度低，设计人员经济观念淡薄。目前我国的大部分建筑设计院都下设多个综合设计所，各自独立承担任务，综合优势不明显，集成度较低，设计人员基本不具备造价、施工等方面的知识，不同专业缺少协作，同专业间缺少合作，不注重信息的搜集和整理，对新材料、新技术、新工艺、新产品掌握不够，降低投资效益。设计人员重点考虑设计安全问题，在项目的可靠性、安全性、使重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理17用性方面过分谨慎，任意加大安全系数，设计保守，形成肥梁、胖柱、大基础，注重工

70、程技术，经济观念淡漠，对投资增加、资金损失和浪费漠不关心13。4)设计监督不完善14。我国于 1988 年开始推行监理制度，1992 年关于发布工程建设监理费有关部门规定的通知 中规定了设计监理收费的标准， 1995 年 工程建设监理规定中也有关于设计监理的相关条款，但在 1998 年颁布的建筑法中关于建设监理条款中的监督范围描述却没有涉及设计监理，将设计监理排除在外，在此后依据建筑法制定的建筑工程监理范围和规模标准规定 、 建筑工程质量管理规定 、 工程监理企业资质管理规定等建筑法规和行业规定都未对设计监理有所规定，建设监理形成了特指施工阶段由投资方委托第三方进行的项目管理。房地产开发过程中

71、各阶段的造价控制错位在以上的分析中知道造价控制的最有效阶段为决策和设计阶段，自从我国建设项目造价管理界在 20 世纪 80 年代中期提出全过程造价管理的思想以来，1988年国家计委发布的关于控制建设工程造价的若干规定中已提出了“ 为了有效地控制工程造价，必须建立健全投资主管单位、建设、设计、施工等各有关单位的全过程造价控制责任制” 的观点。之后，在高校造价课程设置、造价师执业资格考试、陆续发行的造价专业书籍中无不以全过程造价控制思想为理论依托，明确了全过程造价控制的最重要的阶段为决策和建筑设计阶段，而绝大多数的建设开发过程中，恰恰是将造价控制的最重要阶段放在了施工阶段，形成和决策、规划建筑设计

72、阶段的控制错位和不均衡15。在建设实践中，投资控制工作依然局限在项目的施工阶段，内容以按图计取造价和造价审核为主，而且很多业主认为造价控制可通过聘请一家造价咨询单位来控制即可，在很多情况下，对咨询单位的工作范围和任务的界定往往也描述不准确，极少涉及到设计阶段的造价控制，甚至直到施工图纸出图后才聘请造价咨询单位，建设单位对投资控制范围的界定、内容的把握和性质的理解缺乏足够的重视；在政府和行业颁布的文件中，虽然有的文件将投资控制的时间范围扩大到了全过程，但并没有详细和严格的规定，重点是集中在施工阶段，对项目决策尤其是设计阶段没有给予足够的重视。因此，形成了决策和建筑设计阶段造价控制的缺失，并与施工

73、阶段的造价控制之间形成错位的局面，使得设计阶段失去了经济约束，最终为决策估算的不可控制打开了绿灯，造价的“ 三超” 不可避免。2.2.4 某开发项目的决策、建筑设计管理与造价控制错接的案例分析项目简介该项目为一民营企业投资的赢利性医院建筑项目，虽不是住宅或一般商业项目，但也属于以赢利为目的的商业性开发项目，开发决策和设计过程与其它商业重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理18开发项目是基本一致的。该项目位于南京市某开发区，被作为当地引资的一项重点项目，包括一期一座 1000 床位的三甲医院， 二期为老年健康居住项目。 正在开发的为一期医院项目，目前处于施工阶段。北京某产

74、业公司为控股单位，还包括所在地开发区管委会等几个股东，项目的开发管理由北京控股单位派驻管理和技术人员，投资单位在南京成立了项目公司。医院项目距离区政府所在镇尚有约五公里，周边除在建的一所大学分校、一汽车装配厂外，散落着一些零星的开发项目，目前尚为形成居住、商业、产业等成熟区域结构。医院项目定位为以眼科、耳鼻喉科、心血管科等特色科室为中心的综合性三级甲等医院，医疗服务范围辐射长三角和东南沿海区域。方案设计为15 万平方米，初步设计阶段调整为 12 万平方米，决策投资估计 3 亿元。开发组织结构该项目为北京某医疗产业公司的第一个医疗开发项目，医疗产业公司的组建是投资方看到了医疗产业的巨大市场，和北

75、京某品牌医院合作，成立了以赢利为目标的医院和老年健康事业居住区相结合为模式的开发企业。项目开发为两级管理体制，北京总公司负责项目决策、项目定位和规划建筑设计，设置规划建设部，下设规划设计部、成本控制部、工程管理部和设备采购部，主要负责规划设计和各阶段与项目公司对口的控制、监督管理工作；南京项目公司负责前期手续和施工建设，机构设置和总公司相同，主要负责施工阶段的现场管理。医院未来的管理由总公司另行组建机构。项目决策阶段项目决策阶段，规划建设部设计和造价人员尚不齐备，主要依托设计院和医疗人员作为专业人员参与。没有能够真正参与决策的医疗建筑专家，项目的目标是建设成为当地高档的、一流的医疗建筑设施，在

76、硬件上发挥民营企业审核投资决策的优势，保持建成后一定阶段的优势地位。形成的方案招标设计任务书没有经过医疗、建筑等方专家的审核和评估，此前考察的多所医院也很少从规模上分析。最终形成 1000 床位，建筑面积为 15 万多平方米，造价估算为 3 亿元人民币，医院门诊、急诊、医技和住院部在一栋单体内的集中式建筑设计任务书。规划建筑设计阶段在方案招标阶段，方案采用美国的一家设计公司的中标方案，方案设计为两栋临近的塔楼，由裙房连接在一起，塔楼部分为住院部，裙房部分为门、急诊部和医技部，地上 15 层，地下 1 层，15 万多平方米，平均每床位 150 平方米。中标方案没有经过相关专家的严格评估和论证，没

77、有进行方案的深化设计调整，也没有对决策估价进行方案估价修正，而是为赶进度由国内一家设计院开始先行桩基重庆大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理19础的设计，随即进行了桩基础施工。初步设计由南京一家设计院设计，该阶段没有聘请相关医疗专业咨询机构和造价机构的参与，只是由一名曾作过外科大夫的医生参与设计配合，开始初步设计时，原方案基本未作专业和造价方面的功能性调整和优化。待桩基础已经完成施工时，总部工程总监易人，新的总监通过咨询，发现每床位平均 150 平方米的医院远远超出了国内甚至国外同级医院的床均面积水平，考虑到施工现状和在当地的影响，已不可能重新方案设计，只好暂终止初步设计

78、进行方案调整，两栋塔楼由 15 层调整为 12 层，地下室设为 2 层，裙楼根据桩基础的布局局部缩小，总规模缩小 3 万平方米，医院建筑面积调整为 12 万多平方米，床均面积为 120 平方米。改动造成基础桩废桩一百多颗，设计调整增加费用 100 万元，重新进行初步设计，此时估计总造价为 2.8 亿元。施工图设计与初步设计为同一家设计院，在初步设计阶段对基础、主体的结构选型，机电系统的评估选择等未做任何审核和优化工作，设计院初步设计一完成即开始施工图设计。这样做的结果，不但失去了建筑功能性、技术性的论证优化，而且为造价的不可控制埋下了伏笔。因在当地可以将基础地下室部分和地上主体部分分别进行施工

79、报批，基础底板施工图先行设计出图，在初步设计完成时，基础底板施工图已经出图，垫层和防水已完成施工，此时发现底板厚度 650 厚过厚，只好停工等待底板优化到 550厚，取消预应力钢铰线后再继续施工。因基础工程已经开始施工，施工图设计尚未完成，和总承包单位未签订总承包合同，根据进度需要，施工一部分即签订一部分的协议，总包单位不敢过多投入，进度缓慢，业主方只好通过向当地招标部门申请，获得以初步设计图进行土建部分总包招标的许可。总包以初步设计图纸为依据，工程量不准确，部分量为估计量，漏项多，实际上只形成了单价总包合同，造成了具有 1.1 亿元（总包合同价）土建总包工程的不确定性。施工图出图后，未进行图

80、纸的业主方审核工作，即准备水、电、通风空调等机电工程的发包准备工作，在业主方根据施工图测算机电部分造价后，发现通风空调、电气部分的造价过高，经过专家会审评估，发现两者系统设计存在重大缺陷，而且使用建材多为高档材料，需要重新调整。此时，地下室工程已基本完毕，地上工程需要大量的机电工程预留预埋施工，只好根据现图纸预留预埋，待安装工程施工时再进行剔凿。通过对机电工程的专家论证评估，需要颠覆性地进行图纸调整，机电招标工作滞后几个月后，因新施工图纸还未修改出图，只好以老图纸先行招标。因此，估价 0.8 亿元的机电工程也充满了不确定性。裙房施工至地上两层时，因专家评估认为在尚未成熟的区域内一次性建成一重庆

81、大学硕士学位论文2国外、国内工程规划建筑设计与造价控制管理20千床位的医院，医疗水平等软件跟不上，会形成大量的资产积压，原预计的回收期不太乐观。于是决定缩小规模，鉴于已经施工到地上二层，无法再缩减面积，确定只装修一栋塔楼，待医院收益水平达到一定规模后再行装修另一栋塔楼。根据工程的进展情况和图纸的陆续出图， 原方案阶段估计的总造价 2.9 亿元已远远包容不住实际总造价的预计，目前包括土地费、前期和土建总包费用，合同价已达 1.8 亿多元，尚有机电工程、弱电智能工程、内外装修工程、医技建筑配套工程、室外工程等合同未签订，根据新的造价预算和估算，工程总造价预计在 3.5亿元左右，超出估算约 56 千

82、万元。工程控制效果从该实际工程的实施程序看，决策、设计、施工的各个阶段，几乎违背了建设项目的所有基本程序和操作方法，虽然一些问题在设计阶段已经发现，但执行步骤已经前后混乱，是问题发现后的补救措施，很多问题在边施工边修改的状况下已无法补救，只能留待以后解决，形成事实上的“ 三边工程” ，给投资预设了巨大的不确定性。重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究213房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究3.1 房地产产品设计研发和造价控制的概念解释3.1.1 房地产产品研发相关概念的解释市场定位：市场定位：市场定位是指确定目标市场后，企业将通过何种营销方式、提供

83、何种产品和服务，在目标市场中与竞争者以示区别，以取得有利的竞争地位。市场定位的过程就是项目差异化的过程，即如何寻找、识别和显示差异。概念设计概念设计11：是房地产开发市场定位的延伸和具体化，通过一定的策划、设计，针对细分市场定位确定开发理念，以促使消费者由买房到购买生活方式的转变，赋予项目一定精神方面的生命活力、文化意向等内容，满足消费者对房地产个性化的追求。产品定位产品定位4：在市场定位的基础上，通过深入挖掘产品价值，包括地块地理价值、环境价值等，形成产品差异化的过程。最终的结论是以竞争为导向，通过对项目价值点进行客观的评估，结合开发企业的经营战略目标得出的有关项目在市场中的竞争位置的客观描

84、述。项目定位项目定位：房地产项目开发经营者通过对目标市场、技术手段和资金投入等一系列与房地产产品生产有关的前提条件的研究，利用科学的方法，构想出房地产项目的产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。建筑策划建筑策划17：建筑策划就是在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅倚赖于规范和经验，更以实际的项目调查为基础，通过计算机等科技手段对项目研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作，形成指导设计的策划报告，并形成建筑方案设计任务书。产品设计研发：产品设计研发：根据房地产项目的市场定位，通过一定的工作程序，各

85、专业人员的协作，确定开发项目的项目定位，以项目定位为导向，以规划建筑设计管理为中心，通过企业内外相关专业部门的协作配合，经过总体规划设计、建筑方案设计、初步设计等阶段，最终完成施工图设计的过程，并包括施工中的配合等工作。建筑设计建筑设计：本文中指从配合产品定位开始的概念设计到施工图设计完成阶段的设计工作，在本文中也称作“规划建筑设计” ，在特定的语境下也可称为“规划设计” 、 “设计” ，不同于“总体规划设计” ，总体规划设计在本文中规定为建筑设重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究22计的一个阶段。3.1.2 造价控制相关概念解释和内涵界定投资估算投资估算1

86、8：是指在项目建议书和可行性研究阶段对拟开发项目所需要的投资额进行预测的造价文件，是对开发项目全过程造价做出的初步估计值，是项目决策、资金筹措和控制造价的依据。此阶段建设项目的成本估算不需要充分识别项目的工作分解结构，以及各种造价构成科目，造价估算方法不考虑项目的细节而只考虑项目的总体情况，造价估算方法为自上而下，估算方法主要有：类比估算法、参数估计法等。方案估算：方案估算：根据方案设计各项指标和已经初步明确的项目开发标准，以项目定位为目标，在投资估算的基础上进行修正，造价估算方法可初步识别造价构成科目的工作分解结构，估算依然比较粗略，主要采用类比估算法，和主要科目的市场寻价。初步设计概算：初

87、步设计概算：在初步设计（含扩初、技术设计）阶段，根据初步设计方案和造价各组成要素对开发项目的工程造价进行预测而编制的文件，控制开发投资，为设计符合定位要求的投资限额。由设计单位编制，开发方结合设计审核、优化工作，组织相关部门和机构进行造价审核、修正和价值分析等工作。设计概算是设计经济性的反映，其一系列指标体系都可用来对不同的技术设计方案进行技术经济比较，以设计选优。施工图预算：施工图预算：在施工图设计阶段，根据详细的施工图纸对图示范围的工程造价进行预测而编制的造价文件。由于施工图设计文件是指导施工所用，已经能够准确计算工程量，故施工图预算精度较高，一般在 5%之间18。3.2 房地产开发基本阶

88、段的划分3.2.1 房地产开发过程基本阶段的划分从 2002 年 5 月国土资源部签发 11 号文件 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ， 2004 年 4 月国土资源部、监察部联合下发“ 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知” ，截止到 2004 年 8 月 31 日，基本上结束了沿用多年的经营性土地使用权协议出让方式。按现行政策，经营性房地产开发获得土地的方式必须通过招标、拍卖、挂牌的方式才能取得。一般房地产开发项目根据建设程序和实施周期大体可以分为四个阶段：投资决策阶段、规划建筑设计前期准备阶段、工程施工及配套建设阶段、竣工交付使用阶段。如图2.1 所示。

89、重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究23建设进度100%a、决策阶段b、前期、设计阶段c、建设施工阶段d、竣工交付阶段图 3.1房地产开发基本阶段的划分20Fig 3.1The partition of the basicalphases in real eastate development3.2.2 房地产开发过程各基本阶段的主要内容决策阶段针对房地产项目的开发，在众多可选择招、拍、挂地块中，进行投资机会研究，寻找机会和需求，识别出项目的机遇和市场对于项目的需求。针对项目的复杂程度，可行性研究可分为初步可行性研究和详细可行性研究，或和二为一。主要分析项目

90、的技术可行性分析，经济可行性分析，运营可行性分析，环境可行性分析和综合可行性分析等五个方面。报告一旦批准即成为投资决策的依据、项目设计的依据、项目资金筹措的依据、项目实施的依据和项目后评价的依据。该阶段设计和造价参与的工作主要有：概念设计、产品定位、开发策略和投资分析等。建筑设计阶段 该阶段包括建筑设计和其它相关前期工程工作，以规划建筑设计为主线。首先为已经形成的决策和建设项目的实施编制出项目工作计划，主要分三个阶段，方案设计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。通过整合多方资源，根据产品定位和经济指标进行产品研发，形成方案设计任务书，规划设计方案、单体建筑设计方案，完成方案深化；编制初步设计任

91、务书，形成初步（扩初）设计，进行技术方案优化论证；编制施工图设计，完成图纸内部审核和政策规定审图单位审核，形成正式施工图；总包招标标底编制。规划建筑设计阶段是建设项目造价主要形成的阶段，随着设计的逐步深化，造价的确定相应逐步准确，项目决策签订总包合同完成建设施工全面交付使用开发建设进度曲线重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究24方案阶段估算、初步设计概算、施工图预算和招标标底。规划建筑设计阶段的造价确定是建设成本确定的关键阶段，在下面分析中可以看出来占据着绝对权数的地位。建设施工阶段 质量、进度、造价控制，根据建安工程的进度情况，确定进度款的审核支付，设计变

92、更洽商的确定，编制分包发包文件，采购控制，风险管理等内容，造价的控制主要在于施工中的变更洽商问题的确定、建材和设备的询价、分包问题、进度款问题。竣工交付阶段 设备调试、试运车，竣工验收，决算确定，项目移交。根据规划建筑设计在决策阶段和规划建筑设计阶段工作参与的重要性，在本文中将这两个阶段称为房地产设计研发阶段，以下文章的写作基于在该阶段的市场定位确定后，根据规划建筑设计所参与的一系列工作和造价控制所参与的工作来进行研究。3.3 地产设计研发阶段的设计工作程序和细分工作决策节点在房地产设计研发阶段，市场定位确定后，规划建设设计根据细分的目标市场结合市场研究的一系列工作，配合市场人员进行产品策划，

93、项目定位，根据项目定位进行产品的研发，以建筑设计为中心，编制规划设计任务书，以设计任务书进行方案设计，方案深化，初步设计和施工图设计。房地产设计研发阶段的工作程序根据其工作决策目标，可分为如下工作节点：a、市场定位b、项目定位c、方案设计（和方案深化设计）d、初步设计（扩初设计）e、施工图设计如图 3.2 所示。反馈反馈市 场 研 究和 市 场 定位开发任务产 品 研究、 产品策划、 概念设计产品定位、开发策略、决策报告建筑设计、造价、估价等配合重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究25优化、反馈优化、反馈图图 3- 2 产品设计研发程序和细分工作节点产品设计

94、研发程序和细分工作节点图 3.2地产设计研发阶段工作程序的细分工作节点Fig3.2the node of the program in the architectureal design of real eastate3.4 房地产设计研发阶段各细分决策节点的工作内容和目标3.4.1 市场定位阶段a、区域分类市场发展趋势分析b、区域分类市场需求规模与需求特征c、区域分类市场供给规模与产品结构d、项目初步市场定位与多因素分析e、目标市场定位分析f、目标市场细分特征与依据g、目标市场竞争态势分析h、目标市场定位建议书该阶段主要为市场研究人员的工作， 建筑师在市场研究中可对分类细分市场的产品规模和特

95、征给予分析和建议，从建筑产品的特征、结构、优劣向市场研究人员提供咨询。在本文中，以目标市场定位后进行的建筑设计工作为研究目标。3.4.2 房地产产品定位阶段(房地产产品策划阶段)在此阶段，根据市场定位的目标细分市场，确定产品定位、形象定位和物业发展建议。工作节点主要如下：a、建设用地 SWOT 分析（即优势和劣势，机会和威胁分析） ，初步总平面规划图；b、制定概念设计理念和原则；c、产品构成与形象定位说明；d、房型配比与建筑面积；规划、建筑方案设计造价和相关专业部门、机构的配合、控制建筑策划、设计任务书初 步 （ 技术）设计施 工 图 设计指导施工重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设

96、计管理与造价控制的互动研究26e、配套设施建设要求；f、室内环境和外部景观建设要求；j、概念设计图册；h、成本估算与控制；i、物业发展建议；j、根据概念设计，进行成本核算、收入预测、投资回报、项目现金流、项目风险和财务敏感性分析；k、项目开发应变性建议，以及销售策划、销售推广建议。产品定位就是根据市场定位的结论，明确了目标细分市场，对区域客户的消费偏好有了初步的定性判断，结合市场分析和客户分析的内容，通过深入挖掘产品价值，包括地理价值、环境价值等内容，形成差异化产品的过程，最终结论是以竞争为导向，通过对项目价值点进行客观的评估，结合开发企业的经营战略目标得出的有关项目在市场中的竞争位置的描述。

97、对地块价值进行深刻的分析，挖掘地块潜在的价值，主要包括地块的内部环境分析、外部环境分析和地块的形象价值分析，运用的分析工具主要为 SWOT 分析方法，主要描述特征为地理位置特征、周边物业形态、商业配套状况、自然景观、内部原有物业形态、原有绿化环境等，地块形象价值主要为确定地块的发展历史导致地块在客户心目中的印象，是地块的无形资产，土地资源特性使得房地产产品的功能与土地的功能密切相关，土地资源条件的差异是形成产品差异之本，因此，土地是形成项目差异化竞争优势的重要来源，是确定项目发展方向的一项重要依据。产品构成分析是指在地块价值分析的基础上，结合市场竞争状况和开发目标来确定项目的发展方向和各种物业

98、的基本形式5，例如，确定项目是向住宅小区方向发展还是向建筑综合体方向发展，住宅项目的容积率应该控制在什么范围，建筑形式是高层还是多层，是板楼还是塔楼，产品的构成分析应该以最大限度发挥地块价值为根本原则。随着市场竞争越来越激烈，市场细分越来越清晰，以住宅为例，在相同的规划条件下，同等规模的产品通过调整户型面积、户型比例、产品配置等指标能够形成多种形式的产品，不同产品形式的市场表现随着竞争态势的激烈而差距越大。形象定位分析的目标是指为了找到本开发项目所特有的不同于其它竞争项目的、能够进行概念化描述的、能够通过广告表达并能够为目标客户所接受而产生共鸣的产品特征，其主要从传播学的角度界定产品特征，形象

99、定位应与其产品特征、周边资源条件、目标客户的需求偏好相符，明显有别于竞争对手。物业发展建议指根据项目定位和项目发展方向，市场营销人员提出项目规划重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究27设计的总体构想，比如物业的类型、物业的配比、规划形式和产品形式等建议，以保证建筑规划设计人员能够按既定的产品竞争战略方向设计产品，不偏离产品的定位目标。该阶段的产品定位和市场定位等内容综合起来为房地产项目定位房地产项目定位。房地产项目定位的最终目的是使产品获得竞争优势，此优势是以区域内的竞争对手而言，故应以竞争为导向，定位方案应该根据市场竞争环境的变化灵活调整，不应以固定的思维

100、框架考虑问题，也应避免片面地追求技术和功能领先。房地产项目定位分析的各项内容并非是彼此孤立进行的，各项分析内容之间互为因果、互为求证，产品竞争优势往往须从客户偏好和竞争项目两个方面综合考虑确定，房地产项目定位的结论需要从客户偏好、竞争对手状况、市场发展现状及发展趋势等多个角度进行验证。房地产项目定位的过程是一个动态的往复的过程，需要市场营销人员、规划建筑设计人员、房地产估价师、造价工程师等方面的专家共同协作地参与，不断修正。在此阶段建筑设计参与的工作主要为：配合房地产策划人员（咨询机构） ，进行概念设计理念和原则的制定，参与产品构成、形象定位的分析，从建筑设计的角度协助分析房型配比、建筑面积、

101、配套设施建设、室内环境和外部景观建设要求等技术指标的制定，制订概念设计任务书，进行概念设计管理，根据决策部门评价的结果进行反复调整，直到达到目标要求。由建筑设计人员完成的设计成果主要为：初步总平面规划图；建筑概念设计图册，具有单体建筑、基本户型、配套设施等的概念性图片和初步面积指标；产品设计理念、产品概念描述，提供开发策划所需要的技术指标。项目的详细可行性研究是对拟开发项目的最终总结和结论，运用各种数 据和方案从技术、经济、社会、财务等各个方面综合论述项目的可行性，提供项目的开发方案供决策参考。从市场研究、技术研究和经济效益研究方面分析项目的可行性。3.4.3 建筑方案设计阶段方案设计阶段的主

102、要工作节点在该阶段根据市场研究阶段形成的项目定位成果，完成总体规划设计和单体方案的设计工作，确定建筑规模、容积率、户型比及户型面积、配套设施、环境社区及建筑风格等内容，并综合市政条件、配套设施要求形成确定的方案设计研发文件，和进一步的建筑方案深化设计。在各个工作成果提交点处，确定目标评价体系。1)方案设计研发报告a.方案设计图册，包括设计说明，总平面设计及分析，单体平、立、剖面，外重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究28观渲染图，户型面积及配比列表等；b.产品说明书，包括初步对设备配置、设施选择、结构选型、外檐用材构造等说明；c.景观设计和室内设计的基本原则

103、和方向的确定；d.工程概算文件以及物业管理建议、销售服务等。2)建筑方案深化设计a.符合消防和相关设计规范的建筑平面、立面、剖面的深化设计；b.居室家具布置、户型厨卫设计；c.外檐用材说明和必要的节点要求。项目总体规划设计的确定1)项目总体规划设计的基本目标在开发项目定位阶段已经初步确定设想， 各项技术经济指标已有了初步确定。根据规划建设主管部门审批的规划意见书的规定，以开发项目定位指导总体规划设计和建筑设计，总体规划设计和建筑设计目标的研究和分界不是截然分开的，并不完全是由总体规划到建筑设计的单向流程，而是总体规划到建筑设计之间有一个建筑策划的互动过程，通过对总体规划中建筑设计的实现条件和手

104、段，根据一定的评价体系，不断反馈修正项目总体规划。项目总体规划设计是建设项目技术、数 据目标的集中体现。项目总体规划风格的拟想，外部空间的效果营造，组团的布局分布，交通动线的组织，园林绿化的布局、配套设施的配置等等内容在设计上是项目定位的总体形象化的具体体现；同时，容积率、建筑密度、面积指标、绿化指标、配套面积、建筑间距、人防指标等是项目定位的产品品质的重要组成部分，也是项目内部投资效益评价的数 据依据。项目总体规划设计文件是项目定位的总体目标形象化描述，从对项目最初分析的市场定位阶段起，总体规划设计即从雏形到确定不断随着对项目的研究深入而深化，在建筑设计方面来说，总体规划设计自始至终都具有设

105、计的连续性，是其在技术上对可行性研究报告的进一步深化，也是项目定位在形象上的建筑语言化。2)在此阶段需要获得规划建设行政主管部门的审核确定， 其主要技术经济指标控制体系为：用地控制目标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用的相容性；环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；建筑形态指标：建筑控制高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、与相临地段的建筑关系；交通控制内容：交通出入口方位、停车位；城市设计引导和控制内容：对于城市重要地段的建筑，在建筑形式、色彩、重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究29体量、风格等提出的要求；配套设施体系：生活服

106、务设计布置、市政公用设施、交通设施以及管理要求。3)项目总体规划方案规划设计主要考虑以下内容（居住区） ：a.确定用地位置和建设范围；b.确定建筑规模，人口数量和用地的大小（或根据建设地块的用地大小来确定人口数量） ；c.拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；d.拟定公共服务设计的内容、规模、数量，包括建筑和用地；e.拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式、f.拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；g.拟定相关的工程规划设计方案；h.拟定各项技术经济指标和造价估算。4)居住区用地构成主要有住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地以及其它用地。在住宅区的规划设计中必须综合考虑用地构成，

107、满足居住区居民的生活服务要求，根据项目定位的目标要求，确定各类建筑的构成、标准、档次，以达到战略定位目标和预期的投资效益目标，并进行居住区规划的技术经济分析，技术经济分析主要包括用地平衡表分析和技术经济指标分析。住宅建筑经济性和用地的经济性是互为影响的，用地的经济往往对住宅建筑的综合评价影响很大。对住宅经济分析的主要依据为每平方米建筑面积的造价，平面利用系数等指标，对用地经济分析的主要依据为每公顷居住面积密度，对于可充分利用土地，又能满足各项规划指标来说，住宅建筑经济和用地经济有如下密切相关的几个方面17：a.住宅层数：从建筑本身的造价来说，低层、多层和高层的造价是递增的，但占地面积是递减的，

108、对于多层住宅，提高其层数可以降低造价；b.建筑进深：从节地的角度看，一般认为住宅进深在 11 米以内时，每增加 1米，每公顷用地可增加建筑面积 1000 平方米左右，在 11 米以上时效果减少，同时进深增大，外墙缩短，对北方外墙加厚的地区经济效果好；c.单体建筑长度：住宅长度在 3060 米时，每增长 10 米每公顷可增加建筑面积 7001000 平方米左右，在 60 米以上时增长的效果不显著。住宅长度越长则山墙越省，采暖费也可节省，但不可过长，过长则要增加伸缩缝和防火墙；d.建筑层高：住宅的层高确定不仅影响造价还和节约用地有关。层高每降低10 公分，可以降低造价 1%和节约用地 2%；e.平

109、面系数： 在住宅建筑面积相同的情况下， 提高平面系数能够增加居住面积，平面系数提高 1%，如建筑面积不变，以居住面积平平均计算，投资可减少 1.4%。重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究305)规划设计方案一旦通过规划建设行政主管部门的审定， 即可进行单体建筑设计。规划设计审定的技术申报文件包括：设计说明、总平面图及经济技术指标、现状总平面图、交通分析、绿化分析、主要单体的平立剖图、彩色总平面图、总体规划模型等；总体规划方案审定通知书下达后，进行交通规划、园林规划、人防规划等申报审核。交通规划申报内容为：交通影响评价报告、审定规划方案及附图、交通规划总平面、

110、设计说明、地下车库平剖面，主要从交通组织和停车方案、流线组织和出入口设置应符合规划要求等方面考虑；园林方案申报内容主要为：园林规划总平面、绿化指标、地下建筑剖面图、审定规划方案及附图等，其面积指标应与审定方案通知书相吻合，总体布局合理，为景观设计做好基础；人防规划的面积指标应和审定方案通知书相吻合，人防面积分配方案要经济合理，能够获得最佳的经济效益。总体规划设计阶段为建设项目奠定了设计、效益基础，其对项目整体的影响和投资效益的综合影响是巨大的。该阶段是从立项开始，对项目定位进行建筑描述的重要工作节点，和建筑造价、投资收益具有密切的关系，也是重要的决策点。建筑设计任务书的制定(建筑策划阶段)91

111、)建筑策划的内涵在房地产项目定位确定后，概念设计已确定产品的设计意向，总体规划确定后，即进入方案设计环节，虽然有了明确的细分市场，产品定位，总平面图设计，概念设计意向，但从项目市场策划人员对开发项目的语言、数据、概念、总体规划设计描述，如何由建筑设计人员形成具体的建筑设计，并能够完整地达到项目定位的目标，需要完成由策划语言到建筑语言之间的过渡，即建筑策划阶段，形成完善的设计任务书。建筑策划并非是在房地产项目定位和总体规划设计完成后才截然开始的，在房地产项目定位阶段，建筑设计人员参与的规划咨询、概念设计等工作也是建筑策划的一部分，建筑设计人员根据市场研究的成果，针对项目定位的目标，在总体规划的基

112、础上，对环境进行层阶性、地方性、历史性的建筑考察，分析人与生活环境在社会、空间、时间方面的信息交流和相互干涉的状况，归纳出目标人群对居住、生活环境的使用模式，以及带有社会、历史、科技、时空信息的环境评价，形成建筑策划结论来指导或修正目标的设计，也就是形成能够完善地表达开发项目定位意图的建筑设计任务书，正确地指导建筑设计。建筑策划不同于总体规划而是受制于总体规划，在总体规划所确定的目标内，通过对项目定位的分析，根据用地性质的划分，对项目的性质、品质、档次做建筑的确定；但又不同于建筑设计，建筑设计是根据设计任务书将其中各部分内容经过合理的平面布局和空间上的组合，在图纸上表述出来供项目施工作用，建筑

113、重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究31师在建筑设计中一般只是根据设计任务书的要求照章设计，直到满足项目所给定的设计要求，而对建筑设计任务书是否满足了项目定位的意图，设计能否达到项目定位所企求的产品目标，建筑设计人员并不关心。建筑策划的工作则是在建筑设计进行空间、功能、形式、色彩等内容的图面研究之前，对其设计内容、性格、房间朝向、空间尺寸、色彩运用等的可行性进行研究，即对设计任务书的内容和要求进行调查研究和分析，并对项目定位的内容进行反馈，通过反复研究和反馈，科学地制定出设计任务书。建筑策划接受总体规划的指导思想，为达到项目定位的目标整理和准备条件，确定设计

114、内涵，构建建筑的具体模式，对实现手段进行策略上的判定和探索。探讨项目定位目标和期望提供的生活环境中人与建筑的关系，找到研究建筑设计的依据、空间和环境的设计基准。建筑的策划内容包括项目定位目标的内容研究、建筑项目具体的构想和实现、建设项目设计运作方法和程序的研究。研究相关领域如图 2.1。信息反馈信息反馈图 3.2建筑策划相关领域17Fig3.2the correlation field of the architectureal design plan2)建筑策划的工作程序和方法在开发项目的建筑策划中，对开发项目定位研究、空间构想、效果预测和要素定性定量的评价等工作内容是交叉进行的，相互依存和

115、补充，其工作逻辑顺序是可以反馈的。建筑策划工作程序可概括为：开发项目定位目标、 市场定位、 产品定位分析、 （环境、 景观、 社会）建 筑 设计 任 务书对 要 素定 性 定量评价对 空 间要 素 的构想对 项 目定 位 目标研究构 想 结果 效 益的预测建筑策划重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究32a.对开发项目定位的研究和总体规划设计的延伸。通过对项目定位（或可行性研究报告）的研究，明确建筑设计的目标、建筑的目的、使用群体、建筑性质、建设技术经济指标；了解有关项目开发和设计的法律、法规及规范上的制约条件，经济、技术、人口构成、文化环境、生活方式、气候特

116、征、环境特性、基础设施、道路交通和各项规划指标等制约调件、人文条件和建设条件；了解建筑功能所需要的建筑功能要求、使用方式、设备配置条件；b.内外空间构想。确定总体布局的规划设计风格，确定空间的性质，对总平面图中的分区朝向、绿化效果、建筑密度构成等进行构想，明确总体立意，确定各空间的具体要求；对建筑的平面、立面、剖面、风格等特征进行构想，确定设计要求，并对空间成长、感观环境、空间构成等进行设计预测，由此导入拟设计的空间形式，并对构想进行评价，反馈修正初步设计任务书；c.建筑技术构想。其主要是对建筑的建筑材料、构造方式、施工技术手段、设备标准等进行策划，研究建筑设计和施工过程中各项技术环节的关系和

117、配合要素，协调设计和各技术部门的关系，为建筑设计提供技术配合；d.设计任务书的拟定。 将建筑策划工作合乎逻辑地进行规范化、 文件化地编写，总结和表述，通过评价，修正，甚至是对定位中的产品要求进行合乎市场的调整，在策划过程中，市场研究等相关专业人员进行配合、监控，直到建筑设计任务书能够准确地用建筑语言描述出项目定位的产品目标。建筑策划的定量研究和评价方法主要有语义学解析法、模拟法及数值解析法、多因子变量分析等方法，本文不做详细介绍。通过建筑策划工作完成准确的建筑设计任务书后，即进入建筑设计方案工作阶段。建筑方案设计（方案深化设计）1)经过建筑策划， 开发单位对建筑设计方案已具有了总体的意向， 即

118、可进行征求方案的设计招标或委托工作，编制招标文件或委托设计协议，设计方案通过招标确定拟选方案后，根据开发方的评价标准，对方案进行修改调整，直到达到项目定位的目标，即满足设计任务书的要求。 对建筑设计的基本要求应注重以下方面：a.根据产品定位的要求进行设计，平面布置合理，注重使用功能与建筑形式的统一，对于项目战略需求的标志性建筑，功能和形式的关系应符合项目需要而定；b.根据居住区开发总体设计理念，注重建筑与环境的协调性，达到定位目标；c.美学特质与经济合理性相平衡；d.层高的确定应符合使用功能的产品定位要求；e.结构选型应符合建筑的特点；重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价

119、控制的互动研究33f.在经济合理的前提下，优先选用新型环保节能建筑材料和设备、设施。2)建筑设计方案较为常用的技术评价指标主要有：占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、单位指标等，其中常用指标有：a.有效面积：使用面积加辅助面积b.平面系数 K：使用面积与建筑面积之比c.平面系数 K1：使用面积与有效面积之比d.平面系数 K3：结构面积与建筑面积之比e.建筑周长指标：墙长与建筑面积之比f.建筑体积指标：建筑体积与建筑面积之比，衡量层高g.平均每户建筑面积：建筑面积比总户数h.户型比：评价户型结构的合理性。i.每平方米造价3)建筑方案的评价应以产品和项目的定位目标

120、为基础， 评价出符合目标市场需求的产品，在评价标准中应明确此原则。方案评价的方法主要有：平分法、加权评分法、层次分析法等方法。方案确定后，即进行方案深化设计，深化设计的成果图册主要为：建筑总图关系，各出入口的布置应合理；商业性质用房设计应方便经营管理；平立剖面相互对应，消防设计符合规范要求，建筑高度不突破规划限高；户型平面应有具体的家具布置；外檐用材效果的说明及局部节点做法；面积指标应与计划任务相符。建筑方案深化设计从建筑使用的角度已经描述出了产品的主要目的，其和景观设计、配套设计、户内配置等一起用建筑设计的语言基本反映出了项目定位的目标。3.4.4 建筑初步设计阶段初步设计阶段对此后的施工图

121、设计和施工的影响是巨大的，在技术上起着统帅全局的作用，无论是对建筑设计效果还是对造价的影响，都是重点控制点。在项目定位的基本指导原则下，建筑的品质塑造在建筑、结构、机电配置等方面需要对应的技术确定，初步设计是从建筑形象语言的方案到可以实体化描述的施工图之间的技术性过渡，产品的品质是否符合定位要求，系统的配置是否符合价值工程的原则，设计是否具有经济性，等等内容都需要在此阶段解决，初步设计方案的论证工作是此阶段的重点工作。在建筑设计方案确定后，建筑空间、功能、规模、形象的品质已经确定，结构形式、设备配置也已有了雏型。建筑初步设计阶段在建筑的内外装修材料、构造，结构选型、机电设备的选型和系统设计的层

122、面上对设计进行确定，为施工图重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究34设计提供技术的前导，避免在大量的施工图设计中再反复调整修改，因此，建筑初步设计重在建筑用材构造措施、结构选型确定、设备设施配置的系统设计等内容，通过优化措施，技术方案论证、技术经济分析，最终确定建筑各专业的技术实施方案。初步设计前要确定设计任务书，提供审定总体规划设计方案等规划审批条件、建筑设计规模、各单体的层数、高度、功能、标准、外网管线条件等，在确定的方案基础上进行设计，达到初步设计深度要求。初步设计的成果和控制点主要有：1）建筑平、立、剖面图。要与设计方案保持一致，但对其构件尺寸、内部

123、空间和结构、设施有矛盾的地方可进行局部调整，以满足功能为准；2）户内综合图。要准确进行家具布置，机电、弱电等末端使用点的位置要标注准确，空调送风口吊顶线位置，竖向管线、进出线位置要有确定的位置描述；3）结构方案。确定基础、主体结构的结构选型，从结构断面尺寸、对空间的影响、经济合理等方面考虑，避免浪费；4）设备方案。确定管道层设置位置和布局、计量方式和位置、设备配置标准、各管线进出口位置等要描述清楚；5）强弱电方案。设计负荷要计算准确，进出线方式要合理，设备配置要经济合理并符合产品定位的要求品质；设计单位在初步设计完成前，应向开发单位提供初步设计预审图，由开发方组织相关专业人员进行初步设计技术方

124、案论证、优化工作。技术经济论证和优化主要注意以下方面：1）结构方案。从结构设计的角度根据建筑的形式论证基础和主体方案的结构合理性和经济性；从建筑的层面论证结构形式是否符合外檐和内外建筑空间效果的要求，是否满足建筑的美观功能和经济合理的要求，对技术难点要有解决方案；2）水暖方案。重点论证外网条件和接口的合理性，内部管网设计的用材和布置合理、经济性，供暖方案是否符合产品定位要求，确定热水供应方案和中水设计原则，确定计量方式和分区方式是否合理等；3）空调通风方式。论证空调方式是否合理，用户室外机放置位置的解决方案是否符合空调使用和外立面的要求，确定公共区域和地下室空调、通风的设计是否经济合理，能否达

125、到产品定位品质目标；4）强弱电系统。论证方案是否与外网条件合理衔接，消防、安防、电视、电话、综合布线、智能化管理等系统是否功能与经济合理，确定设备设施配置、计量方式的合理性和产品品质是否达到了产品定位要求；5）内外装修标准。评价内外装修标准是否达到了产品定位的目标，公共部位重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究35的装修品质是否与定位相符，确定建筑保温形式和外装修材料。最好在初步设计阶段确定外檐装修方案，避免甩项留到以后的工作中确定；6）面积指标。单体建筑面积指标尽量和审定规划方案通知书确定指标相符，在分期开发项目中，可将各单体建筑面积指标与审定规划方案通知书

126、指标的差额归集到最后一栋建筑中，避免影响户型的建筑设计，重点进行产值面积、地下室面积、单位车位面积等指标的分析，整合各功能面积，提高产值面积，充分挖掘地下室的利用价值，避免任何面积的浪费。产值面积分析，为总体规划和建筑设计中建筑面积的内部评价重要指标。产值面积即将住宅可销售面积、商业配套可销售面积、地下可销售面积、地下车库面积以及地下室减公摊后不可公摊但可经营的面积等，按其各类用房的销售价格折合成的住宅面积，该折合的住宅面积应占到规划总建筑面积的 90%以上即达到了优化标准，该标准为一般住宅项目的内部经验规划指标，根据不同开发居住项目的标准可灵活使用。如地下可销售面积的产值面积为，地下可销售面

127、积（含其本身分摊面积） ， 其销售价格按地上建筑单价的 1/21/3， 其销售额除以住宅销售均价所得面积。初步设计优化、论证后，即将经济技术分析和技术方案优化结果反馈给设计单位，进行修改调整，通过征询消防、人防有关部门意见，之后正式出初步设计图纸。至此，建筑设计目标、将来施工技术要求、工程造价的总体控制从设计技术层面上已基本成形，即可进入施工图设计阶段。3.4.5 建筑施工图设计阶段建筑施工图设计是对初步设计确定的技术形式做进一步的细化工作，施工图完成后即可进入工程招标施工阶段，因此，施工图的完善与否，建筑构造与用材是否技术环保，基础与结构断面尺寸和配筋是否合理，机电系统技术措施和设备选择是否

128、经济合理，图纸细部设计是否完善，交代是否清楚等等与招标标底的编制是否准确，施工过程中是否会产生设计图纸范围内的变更等具有重要关系。施工图设计的完善与否对施工过程中的技术和造价控制具有很重要的影响。建筑施工图设计任务书应将初步设计中的各项建筑条件描述清楚，以论证和优化后的初步设计为基础完成施工图设计，提供完善的建筑条件图。施工图设计要满足图纸深度设计要求，施工图设计重点审查点为以下方面：1）建筑施工图：确定构造和技术措施的合理性，用材符合技术、环保和经济要求，细部交代清楚完善，无遗漏部位，门窗和幕墙分格要和外檐总体风格协调一致；2）结构施工图：基础和主体结构构件钢筋配置技术合理，应严格按计算配筋

129、设计，不能任意加大安全系数，钢筋用量以符合规范要求为准，外檐结构构件尺重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究36寸和建筑外檐美观产生矛盾时要有技术解决方式；3）水暖施工图：设备配置品质、管材材质选择、计量设备选择和技术措施等要重点审查；4）强弱电施工图：重点审核技术措施，系统设计和初步设计一致，末端使用点达到户内综合图的要求；正式施工图出图前应向开发单位提供预施工图，由开发单位相关部门组织进行审核，从建筑技术、图纸完善性、产品定位品质、施工技术操作等方面进行审查，将审查结果反馈设计单位修改施工图。同时报建设行政主管部门规定的建筑设计审图部门进行审核，设计单位根

130、据审核意见修改施工图。至此，可以正式施工图出图。施工图出图后，或在施工过程中，根据选择的施工厂家进行钢结构、门窗等的二次设计。对住宅项目，二次设计的内容和产品的品质关联较大，同时因用材、档次差别较大，并和造价密切相关，应认真研究，慎重设计。二次设计图纸的审查要点主要有：1）钢结构：主要为楼梯、阳（凉）台、装饰钢架等分部分项工程，关注其与主体的联结方式，防排水措施，本身构造措施和使用色彩等；2）栏杆：关注栏杆的用材、质感、式样、色彩及与主体的连接方式；3）门窗、幕墙、采光顶等：关注材质、质感、色彩、分格、开启方式、物理参数以及与主体的连接方式等；4）外檐装饰构件：主要指装饰百叶窗、防护网、护栏等

131、，关注材质、色彩、质感、构造方式等。3.5 建筑设计阶段的造价控制在全过程造价控制中的地位3.5.1 房地产开发项目各个阶段造价的多次计价特征和费用分布房地产开发项目在开发的各个阶段包含着不同的费用组成，投资的强度和控制的强度不是等比例均衡分布的，在各个阶段应按基本的控制程序制订相应的控制策略，按正确的方法进行控制。以住宅开发为例各个阶段的主要费用如下19：1)投资决策阶段：可行性研究费用、项目评估费用；2)前期准备及设计阶段：土地费用、勘探、设计、各类招标管理和三通一平等费用；3)施工及配套阶段：建安工程费、各类市政和公用事业配套工程费、住宅等配套费、监理费等费用；4)交付使用阶段：住宅维修

132、基金、物业费用、财务费用、利润、销售费用、开重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究37发管理费和各类税金等费用。由上述各阶段投资方投入的可控制费用看，施工阶段的费用支出是最大的。随着建设程序的进展，各个阶段的造价控制目标是不断深入和递进的，形成纵横向的动态造价控制，多次计价的结果是逐步深化、细化，并逐步接近实际造价的过程。见多次计性计价示意图 3.3。图 3.3造价控制多次计价示意图20Fig3.3The sketch map of the many times valuation in cost control虽然施工阶段是可控资金投入最多的阶段，但房地产开

133、发各个阶段对投资的影响程度和投入多少不是相对应的，影响程度最大的阶段在于投资决策和建筑设计阶段。影响投资强度和资金累计强度的程度分配如图 3.4 所示：投资估算初步设计阶竣工阶段合同实施阶段招投标阶段施工图阶段概算造价预算造价合同价结算价决算价项目定位阶段重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究38影响投资的程度100%投资决策95%方案设计资金累计曲线75%初步设计工作阶段设计阶段资金累计招标、发包设计变更35%施工图设计 125%施工图设计 2施工阶段10%1/41/23/44/4图 3.4项目开发投资累计和影响投资强度的曲线21Fig3.4The curv

134、e of the investment intensity and accumulative total3.5.2 正确的投资决策对开发项目造价的决定性影响投资决策阶段是选择和决定投资行动方案的过程，主要表现为对拟投资项目的必要性、可行性进行技术经济分析和论证，对不同建设开发方案进行技术经济比较选择及作出判断和决定。项目的决策正确与否，定位是否准确，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低和投资效果的好坏。正确的决策是合理确定与控制工程造价的前提，决策阶段对造价的影响可能因素占 100%22。对房地产开发项目来说，首先就是要建立科学的决策机制，而决策最重要的依据就是房地产开发项目的可行性

135、研究。在可行性研究阶段，房地产企业应通过内部资源或外部咨询机构形成高素质的可行性研究组织，包含有房地产估价、工程造价、市场研究人员、经济专家及环境专家等方面人员，对市场定位、产品定位、规划评价、设计方案评价、经济评价等多方面的指标进行财务评价和综合评价，分析出重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究39各个方面的指标对开发成本的直接和间接、定性和定量的影响，形成可信度高的初步可行性研究估价报告和详细可行性研究估价报告，作为全程造价控制的基本依据。3.5.3 规划建设设计的各个阶段是造价控制逐步深入控制的关键阶段规划建筑设计阶段是造价控制的重点阶段，房地产项目初步

136、设计阶段影响工程造价的程度为约 75%以上，施工图阶段影响工程造价的程度约为 25%35%，施工图设计阶段通过技术措施节约造价的可能性约为 5%10%，据相关资料统计，规划设计阶段节约投资的可能性最高可达 90%以上23，图纸一旦审定，工程成本也就基本确定。因此在决策确定后，重点的造价控制目标是在规划建筑设计阶段，规划建筑设计阶段在项目定位的指导下，进行方案设计、方案深化、初步设计、施工图设计。初步设计在其中是重点中的重点，因为建筑装修和构造的描述、结构的选型、机电设备系统的选定等关键的因素都集中在这个阶段确定，对施工图设计和施工阶段是原则性的指导作用。规划设计的各个阶段中，以决策阶段形成的估

137、价为控制额度，在方案及深化阶段形成方案估算，在项目定位目标没有调整的情况下，以不突破决策估算为准；在初步设计（含技术设计）阶段，形成初步设计概算，如果市场环境没有变化，项目定位不调整，各专业系统设计都按拟定产品品质设计，以不突破方案估算为准；在施工图设计阶段，形成施工图预算，经调整后可以作为招标标底使用，以不突破初步设计估算为准。在规划设计的各个阶段，各阶段的造价控制是一环套一环的关系，在市场和项目定位不做调整时，后一阶段以不突破前一阶段的额度为准，如因项目定位或规划设计的战略需要调整而要求造价有所突破，应经过决策者的审核来确定。3.6 房地产开发造价控制是以实现企业产品战略为目标的造价控制建

138、筑设计管理与造价控制是房地产设计研发阶段（决策和规划建筑设计阶段）工作的重要组成部分，建筑设计是将决策目标由产品的市场需求定位描述转化为建筑语言的技术描述，由设想目标到可实施的形象和技术手段的过程，从整个房地产开发项目以及企业的长期战略目标的角度出发综合考虑各方面的因素，设计出符合项目定位要求的产品，是房地产开发不可缺少的重要环节；造价控制是房地产开发获取成本优势和生存发展的投资获利中不可缺少的经济环节。建筑设计为目标市场设计出高性能的同质或异质产品，通过造价的完善控制，向市场提供高性价比的产品，提高企业的竞争水平。以项目定位为工作中心，实现企业产品战略目标为工作导向，是建筑设计和造价控制的共

139、同目标，从上述造价控制在房地产开发各阶段的控制强度观察，设计研发阶段是建筑设计管理和造价控制从本质上关联度最高的时期，两者在产品重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究40设计成果的形成中是相辅相成的关系，二者不是孤立的环节，根据房地产开发企业的开发战略目标来均衡建筑设计管理和造价控制的关系，无论是从全过程造价控制、全寿命期造价控制的角度，还是从全面造价控制的角度，建筑设计管理和造价控制是矛盾对立统一的不可分割的两个方面。造价控制并非完全以造价为核心机械地控制设计，将限额作为不可逾越的鸿沟，而是根据企业战略需求和开发项目的产品特性形成的造价条件为控制目标，综合考

140、虑规划建筑设计、成本因素、建造条件、销售策略、物业管理特征、监理参与、咨询结构配合等等资源，加强设计人员和工程造价人员对建筑功能、技术与造价之间关系的理解，通过设计招标、限额设计、施行设计监理、发挥咨询机构作用、优化产品设计、加强设计审图等工作手段，使造价控制在建筑设计阶段能够切实可行地发挥成本控制的作用，以提高产品的性价比，节约成本，达到企业的战略目标。建筑设计不是唯设计论，而是唯市场导向的产品定位为目标的设计原则论。3.7 房地产项目设计研发过程建筑设计管理与造价控制的互动是实现企业战略目标的有效过程3.7.1 以市场为导向的产品市场定位需要建筑设计与造价控制相契合的参与在决策阶段，建筑设

141、计和造价控制人员共同配合市场研究人员及其它专业人员综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，确定初步规划指标、概念设计理念及方案、市场定位指标、产品定位指标、经济效益指标的制定和评价体系。建筑设计人员要充分理解开发项目产品定位的各种因素，确定规划设计、概念设计的理念和拟设定的初步目标成果，根据地块的内外环境因素条件，参与产品构成、形象定位的建筑语言分析，制定出符合概念意向的各项规划建筑面积规模指标、房型配比指标、配套设施指标、室内环境要求和外部景观建筑初步设想等各项技术指标。并配合可行性报告编制产品概念设计方案。造价控制人员根据开发项目的产品定位目标，设计人员提供的各项开发指标和概念设计

142、的产品理念，确定投资估算，并根据初步确定的产品定位形态，和开发策略，综合市场研究的因素，预测产品的销售价格，进行投资分析，分析项目的赢利性指标。建筑设计和造价控制参与的工作在此阶段是相辅相成的契合性很强的工作，各自从专业的角度对项目定位提供咨询。建筑设计配合市场研究确定产品定位目标，涉及到确定什么样的产品业态问题、建设规模设定问题、概念性空间构成和形象定位问题、配套设施指标的问题等等项目可计量的因素，并必须以市场重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究41定位需求因素为导向，随着市场研究的深入而不断调整；造价控制根据市场研究拟设定的产品形态预测产品的未来价格，价

143、格的确定和内外环境、产品的业态构成是密切相关的，预测价格一旦确定，即以倒避法剥离出其它费用来确定拟设计产品的工程造价，对工程造价按拟选用的计价方式进行分解。反过来分析定位产品的价格构成是否合理，产品的构成、业态的设定、市场的缺口、销售进度等是否符合开发地块效益最大化的原则，对市场和产品的定位、设计产品的形态、建设规模等进行逆向控制，从经济效益的角度调整项目定位和规划设计，促进定位和设计的合理性。造价的控制始终以企业的市场和产品战略要求为导则，尤其在决策阶段，既要坚持确定性因素的造价限额（立项估算）的原则性，又要坚持产品定位目标的造价需求的灵活性，使建筑设计和造价控制在决策阶段相辅相成地配合好开

144、发项目的产品定位和项目定位。3.7.2 建筑策划阶段设计与造价控制的互动是实现建筑设计方案的保证建筑策划的目的是从设计的角度拟定出能够完整表述项目定位目标的建筑方案设计任务书，即向设计单位提交准确的设计条件。建筑策划和造价控制息息相关。建筑策划是将可行性研究报告的内容通过建筑设计人员进行建筑化分析描述的过程，通过建筑设计人员进行定量和定性的建筑化描述，由非建筑语言过渡到作为设计依据的建筑语言。使设计人员明确了建筑设计的目标、建筑的目的、使用群体、建筑性质，项目开发和设计的法律、法规及规范上的制约条件，以及经济、技术、人口构成、文化环境、生活方式、气候特征、环境特性、基础设施、道路交通和各项规划

145、指标等制约条件、人文条件和建设条件；了解了建筑设计所需要的建筑功能要求、使用方式、设备配置条件。对总体布局的规划设计风格立意、空间的具体要求、建筑的平面、立面、剖面、风格等空间构成特征、建筑的建筑材料、构造方式、施工技术手段、设备标准等有了确定性的描述和相关指标，准确地用建筑语言描述出项目定位的产品目标，而且反复调整，对总体规划设计甚至项目定位进行反馈，是否真正地实现了市场需求和产品定位目标，通过建筑设计的角度理解拟开发的产品，制定出设计任务书17。此阶段需要造价控制人员的紧密配合，可为建筑设计方案估算的准确性和与定位目标的一致性提供造价控制指标的依据。在设计任务书的编制形成过程中，为避免对项

146、目定位的建筑语言表达出现可能的造价偏差，需要造价人员的配合和咨询，提供控制性的审核。在此阶段，根据项目定位的深度，在设计单位的咨询配合下，根据建筑用地方案或初勘报告，可初步提出结构选型和基础选型，由建筑、结构的概念设计可对初步可行性估算进行调整。审核控制点主要为设计任务书对建筑设计要求的专业目标对造价指标控制的影响程度，和形成设计任务书的重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究42定量、定性评价标准。对突破估算范围的描述要考虑该项专业要求是否为产品定位所必需的要求，在满足产品定位的前提下有无设计替换的可能，如必须如此，则以满足产品定位目标为准进行估价调整。对建筑

147、设计项目任务书的审核和估价修正具有操作的可行性，经过审核后形成的设计任务书从经济的层面上对设计可能的偏差提供了一层矫正因素。应始终坚持项目定位是建筑设计的依据，是造价控制的导向。3.7.3 房地产产品建筑方案的择优需要造价控制的合理约束方案阶段是将项目第一次由纯粹的语言描述转化为建筑化语言的描述，无论对专业人员还是非专业人员都给出了直观的开发形象诠释，产品设计是否符合项目定位目标，能否用投资分析所拟投入的成本开发出设计的方案，都需要对设计方案和造价估算进行研究和分析，这两方面关系着面对市场的产品和面对企业的建造成本，都是极其重要的方面。从一定的意义上说，方案的确定也是一次重大的决策。在以往的方

148、案评价指标中，对建筑设计方案的设计理念、美学特质、户型设计和各项技术指标给予了极其重要的评价地位，而造价只是评价指标的一个方面，占据的权数很低，或因投标单位以给定的限额指标只做简单的分解，对形成的建筑效果、拟选的结构形式等在该阶段可初步拟定的分部工程不做基本的工程分解计算，只套用限额，表示根据限额做了估算，至于是否突破限额或是否达到限额标准不做真实分析。方案估价没有纳入到重点审核的因素，而且设计单位提供的估价仅仅是为增加中标机会而编制的，有很大的迎合性因素。在此阶段开发单位一般也很少重视估价的编制是否相对准确，没有给予足够的重视，基本都是忽略估价的控制的。方案的优劣成为唯一的标准，往往形成初步

149、设计时因造价高而调整方案，与方案效果偏差过大，或增加大幅度的投资。方案的设计是以项目定位为指导的，但造价的控制配合是一重要的约束因素。在建筑设计方案招标或委托设计时，应明确方案的估价依据和指标要作为评标的重要组成部分。方案设计在计价上是很粗略的图纸，但设计外檐、内部装修、构件品质等，意向效果的创造和造价在一定的程度上是可以契合的，方案的估价在粗略的图纸基础上可以在分部工程范围内进行估价分解，对外檐效果、拟选结构形式、内部主要装修要求等可以按较为准确的指标调整可行性研究阶段的估算。要求设计人员对效果的追求和对应建材应争取造价人员的意见。在方案招标中，采用限额设计计取设计费用的方法因涉及以后的初步

150、设计、施工图设计中的方案变化、技术手段、控制力度等因素，计量方式不确定因素太多，或方案设计单位和初步设计、施工图设计单位非同一家单位，由实际造价控制方案设计估算存在过多的不可控制因素。限额设计控制目标应以计划造价额的经验值 110%重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究43120%为宜24， 一方面有限额控制， 另一方面不会因限额而禁锢了方案设计的思路。限额的评定可在方案评选中按设计标准选择两家入围单位，通过开发单位及聘请相关专家评价估价后，再综合各专业的意见确定最终方案。项目定位目标只有通过方案设计才能形象地表现出来，因此，对于开发方的控制人员来说，对方案的

151、要求须着重于达到项目产品定位的目标，造价也要以满足方案的定位为控制目标，在方案择优后的调整过程中，定位企求的效果如突破估算限额，应在投资经济分析中查看增加成本对收益的影响，是否修正定位，调整方案。如定位目标明确不可调整，造价应支持设计方案要求的产品效果，不可因限额目标而不修整方案。建筑师和造价人员在方案阶段，对建筑方案的择优分别从设计角度、造价角度以支持产品定位目标为工作依据。方案形成的产品空间、形象是直接面对市场的最直观因素，是极其重要的形成竞争力的产品核心部分。造价人员必须从投资效益的角度支持沿定位目标形成的建筑设计方案，不可为造价控制而使方案受到限制与产品目标形成偏差，应以综合效益最大化

152、目标为控制基础。3.7.4 初步设计阶段的设计优化与造价互动是提高产品性价比的重要阶段初步设计(含技术设计)阶段在技术的层面上是对造价影响最大的阶段， 该阶段建筑空间、功能、规模、形象的品质已经确定，结构形式、设备配置也已有了雏型。需要对建筑的内外装修材料、构造措施，结构选型、机电设备的选型和系统设计进行确定，是建筑方案的形式与未来建造技术的结合阶段，是在技术层面上对设计进行确定。因此对施工图设计和施工的影响是很大的，起着统帅技术系统全局的作用，无论对建筑设计还是对造价的影响，都是重点控制点。初步设计阶段同样可以进行设计招标选择设计单位，或保持设计的连续性，由方案设计单位延续设计。此阶段对设计

153、的优化和造价的限额设计作为考察设计单位的重要目标。但无论是招标还是直接委托，开发单位都要组织相应专业的专家对初步设计的技术方案进行多次评审优化，将审核优化的结果与设计单位相关人员进行沟通、探讨，技术方案论证、技术经济分析等，通过优化措施，最终确定建筑各专业的技术实施方案。对初步设计技术方案的优化原则应以达到项目定位的产品品质为导向，以方案阶段修整后的估算为控制目标，进行技术方案的比选，充分运用价值工程的分析方法。可行性研究报告估算和设计方案估算，属于相对粗略的估算造价，因工程项目的图纸、数 俱资料不具备可分解的条件，估算是由类比估算、参数估计等方法或修整方法获得的，是由上而下计算出来的20，可

154、以作为控制的手段，具有可控制性意义。在初步设计阶段，方案平、立、剖面形式已从技术上确定，单体的层数、高度、功能、标准、外网管线条件等已有确定性技术目标，基础、主体结重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究44构选型和设备机电工程系统以可系统性确定，在此阶段各单体项目已可进行较为详细的专业、系统分类的分部以及分项工程的分解，可进行较为准确的估算造价，即初步设计概算，其是有下而上计算统计出来20，造价的精确程度已比较深刻，形成的概算对今后的造价目标已经具有了较为准确的包容性。初步设计概算可以按一般项目较为清晰的清单编制，建筑、结构可进行项目列项编制，结构构件大体尺寸

155、基本确定，钢筋用量可按定额用量或经验数 俱，设备选用可根据容量按拟定品质以市场价格确定，干管、支管根据设计系统。图纸已有较为准确的估算范围，有经验的造价人员可根据定额及寻价获得相应的初步设计概算。概算的编制时间可在初步设计编制阶段，在技术论证之前由设计单位人员编制，开发单位或其聘请机构进行总体沟通、控制，并进行审核。在技术论证阶段，造价人员应和各专业技术人员共同参与，充分运用价值工程的原理25。初步设计技术方案论证的依据为开发项目的定位目标，产品定位的品质，对建筑选材、基础和主体结构选型、机电设备和系统方案等进行技术分析和造价分析，目标为既要达到产品和项目的定位目标，以定位目标来指导项目设计，

156、又要满足限额控制标准和造价合理性，对涉及到产品定位品质的突破造价限额的技术项目，要综合分析是否在可行的技术范围内有替代方案，是否需要突破造价满足设计目标，对产品的市场需求有何影响等，进行综合分析。将技术方案论证的结果提交设计单位修改初步设计，调整的初步设计概算即为控制施工图设计的依据。初步设计的造价控制应以初步设计的成果和设计控制点为工作节点，将对技术的论证与造价控制相结合。主要技术论证节点为：1）建筑方面。达到设计方案的效果，建筑外檐设计用材、墙体构造、内部装修用材、空间效果塑造等满足产品定位要求的技术、功能标准与造价的矛盾；2）结构方案。确定基础、主体结构的结构选型，以及结构断面尺寸对空间

157、的影响等进行多方案选优，和造价的控制目标综合考虑，避免肥梁、胖柱和深基础的现象发生，造成浪费；3）设备方案。确定管道布局、计量方式和设备配置标准，综合考虑产品定位目标，以达到定位目标确定的标准为宜，从价值工程的角度确定选择标准，经济合理；4）强弱电方案。设计负荷要计算准确，进出线方式要合理，设备配置要经济合理并符合产品定位的要求品质；5）面积指标控制。单体建筑面积指标尽量和审定规划方案通知书确定指标相符。重点进行产值面积、地下室面积、单位车位面积等指标的分析，整合各功能重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究45面积，提高产值面积，充分挖掘地下室的利用价值，避免

158、任何面积的浪费。产值面积的提高可以最直接地提高投资收益，应作为设计优化的重点控制部分。3.7.5 完善的施工图设计是实现施工阶段减少设计变更的重要保障建筑施工图设计阶段是对初步设计确定的技术形式进一步的细化，施工图的完善与否，涉及到设计图纸范围内的变更等问题。一般来说，施工中的设计变更主要是设计细部不够完善，交待不清楚，或选材不当，对造价的影响主要是小范围的变动。大的技术系统问题和功能设计在初步设计阶段已经解决，除非有重大失误，一般不会出现大的技术变动。对造价的影响权数已远小于此前的各个阶段。因此，控制的重点主要在图纸的细部构造处理、结构构件尺寸和配筋、机电系统的支路和末端等方面，要求全面、细

159、致、完善，甩项设计要明确接口范围，应尽可能少甩项设计，以在图纸的范围内能够较完整地编制预算造价，即使有甩项设计，也要根据确定的品质进行市场寻价，确保甩项设计内容的造价包容性。此阶段的造价控制主要是保证施工图的设计完善和建筑用材、设备寻价等技术控制。造价的控制应严格以初步设计概算为控制依据，不可轻易突破，初步设计阶段的技术审核已经将项目定位的产品技术方案、装修和构造用材、设备确定下来，造价已有了完整的包容性。施工图设计是按初步设计确定的原则完善、执行，以满足施工的要求。要求设计单位保证施工图纸的设计质量，实行严格的内部审核工作，力求将设计变更消灭在施工之前26。开发单位要充分发挥监理单位、咨询机

160、构或外聘人员等的技术优势，对施工图审核稿和预算书进行会审，及时纠正设计中的缺陷和失误。正式施工图出图前，在设计单位完成三级会审后，应向开发单位提供施工图审核稿和预算书，由开发单位相关部门组织进行图纸审核，从建筑技术、图纸完善性、产品定位品质、施工技术操作、预算书的复核等方面进行审查，造价人员的审核目标以初步设计概算为控制限额，按分部分项工程进行核算，将技术审核拟修改内容、设计漏项内容等进行造价调整，在满足项目产品定位的标准下是否突破了初步设计概算，对突破的内容应寻求替代方案。设计和造价的互动在技术、标准已确定的情况下，施工图阶段应严格控制。将通过技术和造价审查的结果反馈到设计单位进行施工图修改

161、。同时报建设行政主管部门规定的建筑设计审图部门进行审核，设计单位根据审核意见修改施工图。至此，可以正式施工图出图。施工图设计阶段的造价控制主要反映在以下几方面：1)施工图设计任务书的编制应将初步设计中的各项建筑条件描述清楚， 以论证和优化后的初步设计为完成施工图设计的基础，提供完善的建筑条件图。施工图设计要满足图纸深度设计要求；重庆大学硕士学位论文3房地产开发项目规划建筑设计管理与造价控制的互动研究462)建筑施工图：确定构造和内外装修的用材符合技术、环保和经济要求，细部交代清楚完善，无遗漏部位，门窗、幕墙、钢构件、木构件等要有确定性品质标准，条件允许时可选择厂家配合设计；3)结构施工图：基础

162、和主体结构构件钢筋配置应严格按计算配筋设计，不能任意加大安全系数，混凝土标号要以设计要求为准；4)水暖施工图：设备配置、管材材质、计量设备和技术措施等要根据初步设计的品质和技术要求进行确定，卫生洁具、厨房设施要和产品定位品质要求相匹配；5)强弱电施工图：按确定的品质标准确定配电设备市场价格（招标最终确定） ，系统设计和初步设计一致，支路和末端使用点达到设计深度要求；施工图出图后，或在施工过程中，根据选择的施工厂家进行钢结构、门窗等的二次设计。对住宅项目，二次设计的内容和产品的品质关联较大，同时因用材、档次差别较大，和造价密切相关，应认真研究，慎重设计。二次设计图纸的审查要点主要有：1)钢结构：

163、主要为楼梯、阳（凉）台、装饰钢架等分部分项工程，关注其与主体的联结方式，防排水措施，本身构造措施和使用色彩等；2)栏杆：关注栏杆的用材、质感、式样、色彩及与主体的连接方式；3)门窗、幕墙、采光顶等：关注材质、质感、色彩、分格、开启方式、物理参数以及与主体的连接方式等；4)外檐装饰构件：主要指装饰百叶窗、防护网、护栏等，关注材质、色彩、质感、构造方式等。重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究474建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究4.1 坚持按设计研发程序和造价控制程序进行管理4.1.1 基本建设程序是开发建设的重要准则基本建设程序是指建设项目从立项

164、开始到竣工验收（或建成投产）的全过程中，需要进行的各项工作以及先后顺序。它反映基本建设工作的内在联系，是从事基本建设工作的部门和人员都必须遵守的行动准则。建设程序是人们长期认识客观规律的基础上总结出来的科学的基本规律，是建设项目科学决策和顺利进行的重要保证19。违背了建设规律，必然会缺少相应的工作环节，造成缺漏，为之后的工作推行带来相应的损失。提高开发单位对项目开发的认识水平是至关重要的因素，主要包括业务能力和管理控制能力。开发项目的失误一方面是业务决策的失误，另一方面就是管理运作上的失误，其中未按正确的基本建设程序开发建设是一重要的原因。只有按项目设计研发程序进行管理，才能实现以项目定位指导

165、建筑设计，确保产品定位目标不走偏，同时实现造价控制是为达到项目定位目标的成本控制手段，两者携手步步为营，相辅相成地实现项目开发目标。4.1.2 项目设计研发阶段必须坚持基本建设程序项目设计研发（决策和设计阶段）阶段的工作是基本建设程序的重要工作阶段，是形成开发项目产品的总谋划阶段，对项目的全局控制和投资效益具有关键性的意义。产品形态到施工图的完成时则已经形成，针对市场的产品定位意图和工程建设造价已基本确定，此后的施工阶段是将产品按谋划的意图建设完成。因此，把握住项目设计研发阶段的工作，从一定意义上说，项目的成功与否已经确定。在此阶段按基本建设程序的要求确定项目的设计研发程序，并按设计研发程序进

166、行工作，把握住各个阶段的控制点，一环紧接一环地严格控制，确定建筑设计的每个阶段的关键点，逐步将项目定位清晰地用建筑语言表述出来，实现项目开发的意图。从第 3 章建筑设计管理与造价控制的互动研究中可以观察出，建筑设计的各个环节缺少了任何一环，都会给之后的工作带来被动和逻辑的混乱，产生定位方向的偏离，给项目的开发造成不可估量的损失。建立完善的决策机制和项目设计研发程序是确保按项目定位指导设计的关键步骤，是确保产品满足市场需求的保证。4.1.3 造价控制过程和基本建设程序是统一的在投资经济效益层面，造价控制在逻辑上是和项目的设计研发各个环节密切结合的。造价的估算、概算、预算等各控制阶段的计价方式与建

167、筑设计及其配合重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究48工作深度紧密相关，项目开发指标和建筑设计衍生出的技术经济指标是造价控制的计价基础，造价的控制程序应和建筑设计（研发程序）密切结合，规划建筑设计的控制点同时也是造价控制的关注对象，造价控制体现在对各个设计阶段工作成果的评价和确定上，如果说，项目定位阶段建筑设计是对市场和产品研究工作的配合，则从建筑策划开始，建筑设计即是设计研发阶段的工作主线，造价控制即是从经济、成本、效益的角度为达到项目定位目标而进行成本约束。造价控制的工作程序和建筑设计的工作程序是统一的，都是项目基本建设程序的组成部分，同样要按业务工作程

168、序进行管理控制。4.2 房地产项目设计研发各阶段目标和造价控制目标的制订4.2.1 确定开发项目设计研发以项目定位为导向的逻辑控制关系和各设计阶段的目标设计研发工作的逻辑控制关系就是按设计研发程序进行工作，对一个房地产开发项目来说，项目设计研发工作从项目市场定位到产品定位的设计配合，概念设计，总体规划的确定，建筑策划的完成、建筑方案的择优、初步设计的优化、到施工图的完成，每一阶段的工作都是一个决策点，每一阶段和之前、之后的工作具有严密的逻辑关系，阶段之间不可逆，但每一阶段内部是需要反复验证和调整的，直到达到本阶段的目标成果。从项目定位的设计配合开始，每一阶段的设计都应以上阶段的成果为基础，以项

169、目和产品定位为指导方向，从建筑策划到初步设计的优化，市场研究人员要密切跟踪，防止设计偏离定位方向。各个阶段的目标确定工作应形成企业内部的一个定例，按行业标准确定各个阶段的设计成果深度，同时还要结合企业的实际情况，将阶段设计深度的约束条件给予调整，原则上说，建筑设计的阶段目标主要为配合项目定位的概念设计，方案设计，初步设计，施工图设计和景观及配套设计等业务控制节点。企业应组织专门的人员进行成果确定审核，反复调整，直到达到项目定位目标和设计深度要求才可进行下一步的设计工作。各个阶段设计的评审技术和结果是根据阶段的节点控制目标来确定的，每一节点的评审专家组中既要有主线专业人员，又要有相关专业人员，必

170、须综合考虑各方面的因素，以达到项目定位的产品期望目标为基本原则。 评审机机制的建立应考虑的因素主要有：每一个设计阶段性控制节点都要进行决策评审；要有决策能力者参与；相关各方面专业人员的参与；以市场需求和项目定位为基准建立各设计阶段的评审方法。4.2.2 编制项目设计研发工作计划，理顺各阶段的控制点项目设计研发工作计划是项目开发总体工作计划的一部分，总体进度计划重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究49目标要根据设计业务的工作节点进度计划和研发阶段相关配套业务制订。尤其在现阶段我国的工程项目管理还没有和国际通行的咨询管理办法模式相契合，前期、方案、初步设计阶段监

171、理尚未介入，设计的控制和协调主要靠开发单位实施，对一些非主体专业设计，需要由开发单位为主进行专业设计和主体设计之间协调。必要的设计阶段时间进度不足或设计进度滞后，都会对开发进度产生影响，造成损失27。产品定位中概念设计工作阶段，招标或委托设计只是开发单位和设计单位之间的单一关系，属于决策阶段的工作配合工作，概念设计计划是市场研究计划的一部分。一旦可行性研究和建筑策划工作完成，开发单位即招标或委托设计单位进行总体规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等工作，钢结构、幕墙、精装修、机电等专业工程需要专业公司进行设计或深化，对开发单位来说，对项目设计计划进度管理是整个设计网络进度的立体控制。开发单

172、位设计管理部门的组织架构中，一方面是对设计单位的设计质量和进度管理，另一方面是对设计网络进度计划和设计计划在项目开发计划中的关系进行跟进和协调。设计的进度计划管理应在设计合同中进行明确，并明确双方各自提交资料、设计条件和设计成果的内容、期限，如明确开发单位提交相关基础资料的期限，设计单位对不同阶段、不同专业的设计文件提交的要求，各专业设计人员的专业水平、数量及稳定性，奖惩措施等。设计的计划编制和执行主要考虑下面的因素：1)对前期工作的考察。项目开发的前期工作是否充分对设计进度的影响很大，设计进度依赖于规划和单体建筑的方案确定进度，而这二者依赖于产品定位和建筑策划的确定，如果这一决策阶段不能确定

173、，则设计后续无法递进，容易失去开发时机；2)设计单位的考察。 无论是委托还是招标， 入围的设计单位的选择一定要过硬，设计单位的资质、人员素质、设计经验、设计班组的组合以及设计人员的连续性等等方面都要重点考虑，为设计奠定良好的基础；3)确定设计的控制点。开发单位根据项目的总体开发要求，和项目的规模，确定设计进度的控制点，控制点的安排主要有：总体规划设计、建筑单体方案设计、外檐设计、建筑单体施工图设计、市政和景观设计、精装修设计、机电工程设计、其它专业设计等；4)各设计阶段的设计周期确定。 以上两个设计节点之间的时间段为后一节点的设计周期，设计周期的制定要考虑经验因素、项目规模和复杂程度、规划报批

174、期限及修改和其它不可控因素等27。对设计中的进度偏差进行及时的分析和确定纠偏措施。确立开发单位、设计单位和报建审批之间通畅、有效的沟通渠道，减少重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究50意外的时间损失；5)主体设计单位和专业设计单位之间的进度协调由开发单位实施会比监理公司更有力度和效率，是由目前我国的管理现状决定的。外檐设计、钢构件、幕墙、机电工程等专业设计和主体设计之间应本着专业设计配合主体设计的原则，开发单位在主体设计单位和专业设计单位之间进行网络化动态管理27。4.2.3 制订以项目产品定位目标为导向的造价控制目标和评审机制造价控制目标的制定以房地产市场

175、和产品的定位目标为控制导向，和建筑设计的节点控制是密切相关的，规划建筑设计各阶段的评审决策点同时也是造价控制的各阶段评审决策点。概念设计的产品定位阶段需要造价估算控制；建筑策划设计任务书的形成由修整的投资估算控制；方案设计的确定由修正的造价估算控制；初步设计的确定由优化设计后的初步设计概算控制；施工图的确认由施工图预算控制。各个设计阶段随着设计的清晰，造价通过对应的多次计价也逐步清晰，产品定位的目标实现通过设计的逐步深化达到产品的建筑设计语言化结果，通过各种控制措施使设计不偏离定位目标，在达到产品定位目标的过程中，造价控制是在经济上、成本上给予约束，控制的目标是在根据产品定位的品质、类似案例和

176、对比市场价格的约束下，使造价控制以满足产品的定位需求为主导目标，提高产品的性价比，获得质优价廉的产品。造价控制目标和评审机制的制定应考虑以下因素：确立造价控制和规划建筑设计管理是为了一个共同的目标，即完成项目定位确定的产品目标；设计研发阶段的造价控制是开发项目全过程造价控制的一部分，从决策阶段（产品定位阶段）的估算到施工图预算是一个逐步控制、逐步清晰、逐步准确的调整过程；各阶段的造价控制评价点和建筑设计的各个阶段确定点是同一的，是技术和经济的共同确定过程，在每一阶段的确认点，造价控制的目标是在产品设计达到了产品定位目标的原则下是否造价确定准确和性价比最优；建筑方案设计之前的造价估算编制是由上而

177、下的编制过程，先进行项目总价确定再进行造价的逐层分解；方案设计之后的初步设计概算和施工图预算是由下而上的造价确定过程，先确定分部分项的价格再汇总确定造价20。造价的计价和确定是和规划建筑设计密切相关的，共同层层递进。各个设计阶段为达到产品定位的设计目标是在各阶段内甚至相邻阶段间不断调整、反馈完善的系统过程，造价控制的各阶段之间的限额是在规划建筑设计满足产品定位目标上的限额控制，并非完全以限额为准，不考虑产品的市场需求重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究51和可替代性而不能调整限额；但限额的控制是必需的，在各个阶段的造价确定中，调整的只是为满足产品定位要求的设

178、计中的一部分。造价控制目标的实现和评审机制的建立不是孤立地以造价为中心为控制造价而控制的过程，而是以市场决定的项目产品定位为中心，和建筑设计相辅相成地互动作用，达到总体的效益最大化。4.2.4 制订以提高项目综合效益和以产品定位为目标的设计研发管理和造价控制互动机制房地产项目商业开发的目的就是为了投资的增值，以提高投资回报率、企业竞争能力和可持续发展为目标。产品设计研发管理是房地产开发项目建设过程中承上启下的阶段，其既要准确地反映项目决策的项目定位，又要指导项目的具体施工。因此，为准确地达到建筑设计的目的，必须制订设计和造价控制协作的机制，在产品设计和投资成本上满足项目开发总体目标，确定以提高

179、开发项目的总体效益为目的，以项目定位为建筑设计的目标导向。产品设计研发过程中的建筑设计和造价控制的互动机制应建立在增强设计和造价控制意识、完善管理制度、高效组织构成、实施操作规程的等多方面的基础上。强化开发单位在建筑设计和造价控制的互动管理方面的意识，任何工作责任的确立必须在思想意识上确立，在开发企业的日常管理中应对管理人员和技术人员灌输设计和成本统一控制的意识，从规章制度、业务流程、工作考评等多方面入手，从形成企业文化的战略角度持久地强化互动成本管理；建立完善的建筑设计和造价控制的互动管理的业务流程，使操作人员有法可依，业务流程是各个部门、各个工作人员的工作导则，完善可行的工作流程可以使工作

180、不因人员的变动而使工作受到影响，无论在任何岗位上的工作人员，都需要按工作环节办事。确定完善的业务流程，在项目计划的范围内，使工作具有连续性和制度性；制订完善的组织机构是确保互动机制的主要因素，无论任何工作，人的因素是最重要的因素之一，在工作流程的基础上，采用项目管理的工作分解结构方式20，确定开发单位的工作组织结构，完善组织配置，和工作业务流程能够衔接完善。工作组织结构不仅要考虑内部的配置，还要结合外聘专业组织结构的配合因素，能够使内部组织和外部机构有机高效地协作完成每一项开发任务。建筑设计和造价控制的互动管理机制的建立，是逐渐完善的过程，在开发工作过程中不断从组织结构、工作流程、管理方式等方

181、面反馈、研究、补充、调整，机制的确立要纳入到项目开发总体控制过程中，从总体开发的角度结合此阶重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究52段的工作来确定。4.3 房地产开发项目设计研发管理和造价控制管理的组织构成4.3.1 房地产开发企业基本组织结构的构成房地产企业的基本组织构成是根据企业的经营和管理的范围和内容确定的。房地产企业经营主要涉及企业的发展方向、目标和策略等具有全局性和战略性的活动，其核心职能是决策和运筹，其活动主要范围是社会和市场，经营活动主要包括开发方案的优选，如购地方案、项目开发方案、筹资方案、销售方案、规划设计与施工发包方案、发展品种与市场转移

182、方案、开发规模方案等决策优化活动。经营职能和企业的前途密切相关，一般难以进行标准化作业，应根据市场和社会的发展变化，灵活调整其发展目标，实现企业的经济和社会效益19；房地产企业管理是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其核心职能是组织和调控，其活动范围主要是企业内部包括项目开发的现场管理，管理活动主要包括开发项目的委托规划、设计，施工与招投标的管理，开发项目的进度、质量及安全等管理，各经济合同的起草、谈判与签订，工程预决算的审查和结算物业推销广告和物业预售等等，及其企业内部各业务部门之间的协调、部门与项目的协调等工作。房地产开发管理的特点在于经常性和实际

183、操作性，可采用标准化作业方式。因此，房地产开发企业的组织构成主要基于其管理的职能19。目前，房地产开发企业根据其开发项目的多少和规模大小主要有职能式、混合式、矩阵式等组织形式，对于集团式企业主要是混合式和矩阵式组织形式。采用混合式组织形式的企业其项目公司主要承担项目施工管理，与施工相关的政府报审报批，与设计、预算、采购等职能部门配合工作，代表项目法人对外联络等职能，对内统称为项目部，对外则以独立法人企业的身份处理与项目开发有关的各种问题。集团公司负责本项目的项目开发战略确定、获取土地、项目可行性决策、规划设计、合同预算、项目发展等等职能。相比混合式组织的项目公司职能，采用矩阵式组织形式的项目公

184、司职能将集团公司的部分业务如设计、预算、财务的核算等纳入项目公司职能。在人员组织上，混合式和矩阵式项目公司的管理人员都是由集团企业职能部门抽取或招聘。本文论述的设计研发管理部门和造价控制部门按混合式组织形式的企业来论述，设计研发部门和造价控制部门为集团企业的职能部门，从集团业务职能的角度给予项目公司以技术支持和执行相关开发阶段的工作。组织形式如图 4.1 所示。重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究53图 4.1一般房地产企业混合式组织结构模型Fig4.1The model of the composite framework of a common real

185、 eastate corporation4.3.2 房地产开发项目设计研发管理部门的组织构成设计研发管理部门为集团公司的一个职能部门，称为设计研发部，其部门组成应具备项目市场定位和产品定位、方案设计管理、施工图设计管理和施工阶段配合等职能，以保持产品设计的连续性。由第三章第 3 节房地产设计研发阶段的设计工作程序和目标的分析可以看出，从项目的市场定位到施工图的完成，各阶段的工作在程序上是逐步渐进、连续执行的，每一个环节都是前一个环节的延续，后一个环节的条件。其组织构成可分为三部分内容，主要为：市场研究部门。市场研究人员，进行房地产项目的市场研究和目标市场定位，对区域分类市场进行动态分析和跟踪；

186、产品策划人员，进行房地产项目的产品研究和定位，跟踪和研究区域分类市场产品的动态；投资分析人员，主要为房地产估价师，或造价工程师，进行开发项目的策略研究和投资财务分析。方案设计管理部门。主要为方案创作能力强的建筑师组成，配合市场研究进行概念设计管理；进行建筑策划管理工作；进行规划、建筑方案设计管理；建筑方案设计的深化设计工作；对方案设计外部资源的管理和招标。施工图技术管理部门。主要由具有施工图设计经验的建筑师组成，针对项董事会/决策机构总经理综合计划部经营销售部设计研发部预算合同部计划财务部物业管理部其它只能部项目公司项目公司项目公司重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中

187、的实施研究54目公司成立施工图设计技术管理组，向项目公司提供报审图纸和施工图，对设计部门进行计划、进度、质量管理。同时，该部门也可以配备结构、水暖电等专业技术人员，对设计部门各阶段的图纸，如初步设计、施工图设计进行技术优化和审核，或由外聘机构执行优化和审核的工作。在市场研究和产品定位阶段， 方案设计人员从建筑设计的角度给予产品策划方面的支持，进行概念设计管理的配合；在方案设计阶段，市场研究人员要进行跟踪控制，确保方案设计不偏离产品定位和市场需求；在初步设计和施工图设计阶段，市场研究人员和方案设计人员要进行跟踪控制，确保产品技术图纸的形成保持方案设计的内容，确保不走样。4.3.3 房地产开发企业

188、造价控制部门的组织构成房地产企业造价控制部门为合同预算部，其主要职责为：负责制定集团公司成本计划管理的相关政策；参与设计研发阶段的成本预控，成本优化工作；编制项目总包工程的标底，参与总、分包工程合同谈判，审核各类经济合同；审核各项目公司年度资金计划，月度资金计划，按计划审核合同付款进度；审核项目进程中大额洽商，按月对各项目发生的洽商情况进行备案，定期进行统计分析；审核各项目结算工作，并在项目完成后对项目总成本计划执行情况进行评价；制定项目总成本计划，审核各项目公司、专业公司项目的成本计划，掌握计划的执行情况，定期向决策部门分析报告。图 4.2预算合同部的组织构成Fig4.2The organi

189、zation of the budget and contract department预算合同部项目一项目四项目三项目二土建造价工程师给排水造价工程师电气造价工程师暖通造价工程师 造价组造价组造价组造价组重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究55根据其管理职能的构成和集团开发项目的数量及规模确定造价人员的编制，造价师的专业设置要齐全，人员构成要合理，必须配置的专业有土建、暖通空调、强弱电、给排水等专业造价工程师。针对造价控制的工作特点，预算成本部可针对项目公司实行矩阵制组织形式，以土建造价工程师牵头组织工作组，其他专业造价工程师可根据任务的负荷强度同时服务于

190、几个项目工作组，从项目立项估算开始控制，跟踪至项目结束。其根据项目工作任务的构成，以项目为中心对集团中形成项目产品成本的职能部门、项目公司进行跟踪控制，如针对设计研发部门、项目公司、设备采购部门等等。预算合同部的组成结构如图 4.2 所示。4.3.4 开发项目设计研发管理部门和造价控制部门的协作互动组织机制在产品设计研发阶段，产品形态的形成需要多个相关部门的配合工作，但以设计研发部为工作主线，其它部门给予配合、控制，使产品的建筑设计达到市场定位、产品定位的目标，符合集团成本控制、政府审核报批部门要求、项目总进度等等监控要求。合同预算部和设计研发部同为集团开发公司的职能部门，从项目定位（可行性研

191、究报告）到施工图完成，两者的工作在产品的图纸形态形成上需要从设计和成本方面紧密配合，确定相应的配合机制。从上面的文章分析中可以看到，设计研发工作为形成针对市场需求的产品设计，造价控制使产品的形成在达到最优目标时，成本控制在一定的范围内，确保项目的效益。两者的协调控制对项目的成败极其关键。根据开发项目确定产品设计研发工作组和造价控制工作组，工作组之上应确定集团主管产品设计研发部和预算合同部的一位领导做总协调，解决工作上产生的矛盾。两工作组为平等的组织关系，以产品设计研发工作组为工作主线，造价工作组根据产品设计研发工作组的计划进度、阶段节点、评价时点来确定造价控制的进度计划、控制内容、工作节点和控

192、制目标。产品设计研发和造价控制的配合以各个设计阶段为控制点，在各个设计阶段内，根据项目建筑设计组的进度，项目造价工作组介入产品的设计研发工作，提供产品设计的造价控制和咨询。造价控制目标作为各个设计阶段评价的重要内容之一，在各个设计阶段内，造价工作组给予设计以经济评价，反馈于设计研发工作组，控制设计工作的调整。两者的关系是以设计为推进工作的主线，以项目定位为指导原则，互为工作条件，相互调整推进，相辅相成地完成各个设计阶段的目标。产品设计研发阶段的工作是除设计管理和造价控制外，还有其它多个部门、多个单位共同参与的系统性工作，该阶段的工作从工作集成方面可可采用并行工作的工作方法22，根据研发工作的各

193、个阶段的特点，形成一个主线和多个副线共重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究56同参与协调的工作方式。这些多工作参与方式中，各个工作的目标都是明确的，规划建筑设计、造价控制、市场研究、物业管理、工程管理等部门从各自的角度推进规划建筑设计的进展，即共同创造出符合市场需求的产品设计目标和经济目标。如图 4.3 所示。图 4.3产品设计研发阶段规划建筑设计与造价控制的互动关系Fig4.3The interaction between the building design and cost control in the realeastate research an

194、d development项目市场定位市场研究人员项目产品定位市场研究人员规划建筑方案配合造价工程师投资估算概念设计项目开发策略投资估算、投资分析造价工程师市场研究人员建筑策划方案设计方案估算造价工程师规划建筑方案人员市场研究监控初步设计初步设计概算规划建筑方案监控规划建筑技术人员造价工程师施工图设计施工图预算规划建筑技术人员造价工程师重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究574.4 正确发挥开发项目建筑设计管理与造价控制的内部组织管理和外部咨询机构的协作4.4.1 充分发挥企业内部业务管理的组织整合能力和技术管理水平项目设计研发各阶段所需要参与的专业部门和配

195、合目标在项目设计研发阶段，各项工作的开展是以项目定位为导向，以形成完善的建筑施工图为目标，以市场研究、建筑设计为主线的多专业、多部门参与的集成化工作，需要规划设计人员从开发项目的各个角度出发综合考虑各方面的因素。企业内部的各个工作部门，担负着部门业务工作管理任务、相关部门之间的配合任务、聘请的对口业务的外部咨询服务机构管理等工作，在建筑设计阶段，以设计研发部（或规划设计部）为工作主线，参与配合工作的部门和人员主要有：1)销售部，提供市场调研报告，初步确定市场定位目标，跟踪产品的定位、方案，监控产品符合市场需求；2)预算合同部，各个设计阶段的造价估算、预算计量、控制，从经济的角度配合达到产品目标

196、，优化设计，配合提高产品的性价比；3)物业管理单位，从未来使用管理的角度提供设计、技术的特定要求；4)工程管理部，从工程施工管理的角度评价设计，从施工便捷、经济、合理的角度提供意见；5)设备材料采购部，从设计品质、材料设备市场价格的角度配合预算合同部和设计部，确定所使用材料设备满足设计要求和造价控制目标。6)市政配套部，提供场地市政设计环境条件，配合相关市政配套设施的申报工作。设计研发阶段企业内部各专业部门之间的整合与技术管理根据产品设计研发阶段多部门、多专业工作配合、协作的复杂性，需要对相关配合部门进行系统的整合和管理。在各专业的配合过程中，可采取并行工作的某些做法，形成系统而又松散的各专业

197、配合工作组。由于各个配合部门的工作特性同时需要针对企业内不同的开发项目，每个工作人员不一定只负责一个项目的设计研发配合工作，但每个项目在设计研发阶段，配合单位的人员要相对固定，以保持工作技术的连续性，每个单位的配合人员形成一个工作组，所有的配合部门工作组或人员与设计研发部的工作组形成一个大的工作组，由设计研发工作组牵头推进项目的工作进度和阶段评价组织工作，各个配合部门工作组根据配合工作的需要，跟踪控制，提供专业技术咨询，在各个设计阶段的工作控制节点，由设计研发部组织各个配合部门工作组进行评价、优化。同时，要求各个配合部门聘请的外部咨询机构要和参与本部门的配合工作组，以其专业性、客观性参与工作的

198、跟踪和阶段评价，充分发挥外部咨询单位的技术作用。技术管理由设计研发重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究58部工作组牵头组织，对各个部门配合工作组的日常配合和阶段评价进行技术整理，落实到设计过程中去，和各个部门配合工作组形成研究、探讨、反馈的机制，将各方的意见分析整理，从符合产品、项目定位的角度确定调整设计与否。设计研发阶段建筑设计管理和造价控制的协作方式设计研发阶段的建筑设计管理和造价控制的基本协作方式，是设计研发部项目工作组与合同预算部工作组在各个设计阶段及其评价控制点，结合其它各部门配合工作组协同作用的工作方式。协作的过程是设计研发工作组的工作为主线，从

199、产品设计目标的角度，以形成产品的最终施工图为工作结果；造价控制工作组从项目产品形成的经济角度，配合完善产品设计为工作目标，其是所有配合工作组中对产品的形成配合最密切、自始至终跟踪控制设计的工作部门。两者的协作方式是在工作过程和各评价节点中完成的，以相同的工作导向，从各自的工作角度相互协作配合，补充调整。从其共同的目标看，其工作结果要既能反映定位要求，又能反映经济控制标准，因此，以设计研发工作组为主线，需要各相关专业部门工作组的配合、控制，逐步调整设计方案和配置；以造价控制工作组为副线，通过对设计及其它各专业部门工作组的分析、调控，形成造价控制的工作目标和评价标准，和设计研发主线进行控制、协调、

200、配合，作用与反作用。4.4.2 充分发挥企业外部咨询机构的技术水平和协作能力充分发挥市场研究咨询机构的专业优势市场研究咨询机构一般以开发企业的销售部门为拟开发项目进行市场定位研究而聘请的咨询结构28，根据开发企业的销售部门的技术实力，其工作深度或达到市场定位阶段或达到产品定位阶段，完成可行性报告。其工作定位是站在企业外咨询的角度来考虑问题，开发企业销售部门要根据项目的实际情况针对市场研究咨询机构的成果进行分析、补充、调整，市场咨询机构的专业设置和人员配置相比开发企业的销售部门具有很大的专业优势。在和设计研发部门的配合中，开发公司销售部门的配合工作组应充分利用所聘请市场研究咨询机构的专业优势，可

201、吸纳部分专业咨询人员，参与阶段性工作评价，对建设设计的产品定位配合、概念设计、建筑策划、方案设计进行监控，确保建筑设计工作能够沿着市场需求的方向，以项目产品定位为目标，不产生偏差。在此阶段，配合工作组和设计研发工作组的关系是配合和监控的关系，主要是协调设计方向和内容与市场之间的关系，能够做到以项目定位指导建筑设计，产品设计目标能否达到市场需求，实质上是决策目标能否实现的问题，对产品的销售是至关重要的因素，影响着项目开发的效益，对项目的成本具有实质性的影响。充分调动建筑设计单位在规划设计中的目标产品意识和造价控制意识设计单位作为产品设计研发部门的主控外部聘请单位，对形成产品设计的影重庆大学硕士学

202、位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究59响是巨大的，是研发过程中极其重要的因素，要充分利用设计单位的设计和造价资源，从形成产品设计的具体操作根源上落实开发单位的控制意图。对设计单位和设计人员的要求既要树立定位目标的产品意识，使产品设计能够达到项目定位的要求；又要树立成本意识，在完成目标产品设计的过程中，结合双方的造价控制方法，达到成本节约的目的，明确设计单位应成立具有造价控制经验和资格的造价工程师工作组配合设计阶段的工作。对两方面的要求体现在开发单位设计研发部门通过对设计单位的考察优选或设计投标、合同约束等方式，使其能够从自身的利益出发落实开发方的意图29。在对产品设计的

203、控制中，开发单位为一条工作线，设计单位为一条工作线，开发单位的工作线由设计研发部工作组为牵头单位，组织造价工作组人员及其他部门配合工作组人员，将各个阶段的控制点、控制方式和阶段性评价方式与设计单位的相关工作组及人员确定接驳机制，落实各阶段进度计划和工作目标，从技术和经济的角度确定各方的责任和义务。建立工作协调反馈机制，双方能动地推进工作。设计单位必须执行开发单位的设计管理和造价控制的要求，严格执行开发单位的产品定位意图和造价控制目标，从设计角度出发，对需要调整设计目标和突破限额造价的问题应向开发单位提出依据和建议，由开发单位各项目工作组形成意见，提交决策部门，设计单位应严格按开发单位的反馈意见

204、落实到设计中。在设计单位内部，要求针对开发项目成立项目工作组，确定和开发单位沟通的渠道，建立设计单位项目工作组例会制度，提供质量控制措施，内部专业评审要结合开发单位评审的控制点，必要时开发单位参加。充分发挥造价咨询机构的专业优势房地产开发企业对造价人员的编制比较重视，专业管理人员配置齐备。从对开发项目造价确定的准确性方面来说，聘请一家造价咨询单位可从市场公正、平均的角度了解造价的控制情况，并能够发挥其市场化的专业配合、造价的具体编制作用。从长远来看，由造价机构参与建设项目的造价管理工作是趋势。目前，大部分开发单位在施工招投标阶段才聘请造价咨询机构，由其编制招标标底工作，部分企业聘请咨询机构跟踪

205、至结算完毕。忽视了规划建筑设计阶段的造价控制和跟踪工作，和现阶段普遍地不重视设计阶段的造价控制是一致的。要充分发挥造价咨询机构的作用，应在规划设计阶段即开始聘请咨询机构，要求其从产品定位阶段的估算开始，组织针对开发项目的工作组，配备相对固定的相应造价人员，和开发方预算合同部项目工作组协同工作，服从开发单位造价部门的管理，参与到项目全过程造价控制工作中，产品设计研发阶段是其造价咨询工作的重要阶段。开发单位造价工作人员要促使咨询机构工作组熟悉项目产品重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究60的定位目标，了解设计研发的过程，使其能够从专业的角度，结合其它项目的经验，

206、向开发单位提供有价值的造价控制建议，编制投资估算、造价概算、预算，进行投资预测和分析，参与各阶段性设计评价和技术经济优化。开发单位造价控制工作组承担组织、审核和参与研究具体工作，将形成的造价配合、调控等结果和设计研发人员一起落实到规划设计中。充分发挥监理单位的技术和造价控制能力从 1998 年始，我国工程建设实施强制性监理制，凡 50 万元以上的工程必须施行监理制。自此至今的实践过程，监理依然限定在工程施工阶段，开发单位将监理聘用为“ 监工” ， 仅要求其按照规范和设计图纸进行操作， 重视具体施工工序质量控制，轻视项目全局控制和优化项目总体目标，绝大多数项目不施行设计监理制。在目前房地产开发和

207、建设工程管理体制下，实行完全的全过程监理制尚不具备条件，但可以让监理单位在设计阶段介入工作，进行方案决策、设计阶段的监理，从全过程监理的角度考虑问题。虽然目前项目的总体工作开展主要由开发单位组织管理，但设计研发阶段可让监理单位配置相应的各专业设计、造价人员形成设计监理工作组，参与设计研发的过程，发挥其技术优势。在监理招标的评标办法中，投标费用方面的权重应限制在一定的范围内，加大对监理公司和参加项目人员的资历、经验和业绩方面的权重，在监理合同签订时，根据监理工作贡献大小合理设置绩效提成比例，调动监理的积极性，促进监理公司增加时间、精力的投入，优化全过程监理，化事后处理为事前、事中的监理15。充分

208、发挥物业管理机构的专业优势在设计研发阶段，要认真征求企业内部或所聘请的物业管理机构的意见。物业公司担负着对未来项目的房屋建筑、附属配套设施、公共绿化、公共设施、安全防卫、清洁卫生等专业化的管理，并提供多方面的服务。因此，物业公司在开发阶段应作为咨询者为开发提供专业化意见，其不仅提出关于物业运行期有关运行管理的各种专业意见，还要对建设期的物业使用功能和寿命期经济成本提出专业意见。对于建筑设计阶段各方面的咨询意见来说，物业公司提出建议是从项目未来使用、管理的角度考虑的，从某种程度上也反映了市场的要求。物业公司针对项目组成固定的配合人员，针对项目规划设计的进度节点进行审核，参与各阶段性评价，根据市场

209、定位方向，产品的定位目标，向设计研发部工作组提出专业性意见，经集中讨论确定是否采纳，并给予反馈意见。物业公司参与评审项目的各个阶段，对于产品的定位、各阶段的设计，从设计项目业态的使用、管理角度进行审核。重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究614.5 房地产项目规划建筑设计和造价控制互动控制管理的实例4.5.1 开发项目简介北京西部某高档房地产开发项目，位于西四环路和西五环路之间绿化隔离带区域内，属于北京西山辐射区域，南北侧道路可近距离直达八大处和香山，直接连接四环路和五环路，北侧紧邻 12 万平米的大型运动主题公园，向北可直望玉泉山和颐和园，地理位置优越。项

210、目占地约 40 多万平方米，规划限高 15 米，项目立项为高档住宅社区。根据北京市的规划要求，绿化隔离带内的项目已经不再审批，规划限定容积率在 1.0 内，本项目地块为极其稀缺性地块。由于地块的优越地理位置，良好的自然景观条件，便捷的交通条件，传统的京西别墅辐射区，因此，项目定位为低密度高档居住区。4.5.2 产品设计研发阶段的组织形式集团公司组织形式为混合制结构，针对各个开发项目成立具有法人资格的项目公司，主要负责项目施工和报审、对外业务。集团公司下设各业务部门和专业公司配合项目公司开发，主要业务部门为：设计研发部、预算合同部、销售部、设备配套部、物业公司等部门。针对京西项目，工作组织程序为

211、：由销售公司进行市场研究，聘请专业市场咨询机构配合工作，提出市场定位报告，和产品的初步定位，提交设计研发部，进入产品设计研发阶段；设计研发部确定项目的产品研发工作流程，同时，集团相关业务部门针对该项目各自成立配合工作组或确定配合人员，在规划设计的各个阶段提供配合、控制、协调服务。由设计研发部确定工作进度计划，和需要配合的专业部门介入时间和评价点，各专业部门确定自己的配合计划。各专业部门根据集团的管理要求确定各自的业务工作导则，确定监控和各阶段的评价标准和方法。4.5.3 产品规划建筑设计管理与造价控制的互动管理产品定位：根据销售部提供的市场研究报告，做进一步补充和分析，确定项目的市场定位，该项

212、目的细分市场目标人群为面向北京中、西、北部中高端客户市场，主要为金融街、中关村高科技园区、西部国家各部委和军队机关等高端人员。针对市场定位目标，设计研发部市场研究人员和设计人员确定产品定位目标，提供概念设计（委托） ，销售部给予监控，同时预算合同部人员给予配合，编制投资估算和经济分析。由设计研发部召集预算合同部、销售部、设备配套部、物业公司等专业部门进行评审。根据评审结果，再做调整，给予反馈意见，再召集会议确定，报集团部门审批。产品定位目标为：美式别墅区，近 100 栋，多层住宅区，为 34 层，设置联排别墅、叠拼、双拼和平层，每套面积在 160240 之重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理

213、与造价控制在房地产开发中的实施研究62间，部分 LOFT 户型，面积在 100 平方米左右。建设风格拟设计为以街区式化分组团，各组团根据地势的高低，或人造地势差，形成半开敞组团中心活动区，建筑风格为具有现代感的传统坡屋顶风格。方案设计：由设计研发部建筑师、市场研究人员进行了建筑策划，通过设计研发部内部讨论评价，确定了设计任务书，通过两轮招标确定一家方案能力强的设计单位。之后和设计单位主设计人员一起探讨方案设计，对内外空间、品质、用材、功能、初步结构形式等进行分析，预算合同部造价人员介入工作，对估算进行调整，对建筑用材、品质提出意见。方案的最后阶段连续进行了三次各部门和外请专家的会审、评价，确保

214、方案设计和项目定位不走偏，中间过程中对项目定位又做了些修正，根据项目定位的品质，造价人员对用材和拟设配置进行了评估。最终确定出满足定位目标的方案，造价估算进一步调整。初步设计和技术优化：初步设计任务书经过设计技术管理人员、方案建筑师和市场部人员的审核确定，提交设计单位设计，设计研发部人员和造价人员根据设计进度定期和设计单位协调，解决各个专业设计的配置、选型和选材的设计与价格问题。初步设计经过设计单位内部会审、优化后，提交设计研发部审核、优化，并进行造价概算的评估。设计研发部将初设图纸提交预算合同部、设备配套部、项目公司、销售部、物业公司等部门，各部门结合其咨询服务机构进行审核，预算合同部对设计

215、单位编制的概算进行审核，形成自己的初步设计概算，对投资估算、产品定位目标、设备配置品质等进行技术经济评价。之后进行会审，由设计研发部汇总审核优化意见，将汇总意见提交设计单位修改初步设计；施工图设计：根据确认的初步设计由设计单位进行施工图设计，设计研发单位编写施工图设计任务书，经预算合同部审核后提交设计单位，设计过程中，设计研发部和预算合同部人员定期参加设计单位针对项目的阶段性会议，了解设计情况，造价人员和设计单位造价人员密切联系，跟踪设备的选用、内外装修用材、基础等造价影响情况，将影响设计品质和造价矛盾的因素及时和设计单位沟通解决。施工图设计经过设计单位会审后，提交设计研发部白图和施工图预算，

216、分发给相关各个部门进行审核，对是否满足初设所提出的技术要求，结构配筋是否合理，图纸是否完善等进行审核，之后进行会审，由设计研发部汇总审核意见，提交设计单位进行修改。预算合同部针对图纸和设计单位概算进行分析研究，同时组织进行标底预算编制工作，此时影响造价的系统性问题已经解决。施工图完成后即提交项目公司，由项目公司组织招标等下一步各项工作，设计研发部设计技术人员跟踪施工，解决问题。4.5.4 互动管理的效果针对市场定位目标确定的产品定位是准确的，销售效果良好，售价高开高重庆大学硕士学位论文4规划建筑设计管理与造价控制在房地产开发中的实施研究63走，售价比预先定价高出很多；设计遵循了项目定位目标，经

217、过严格的设计招标、方案控制、反复调整，楼盘设计获得多项奖励；设计各阶段递进衔接，各阶段优化控制，施工中设计变更很少；设计和造价控制相结合，在达到项目定位目标的基础上，使造价控制在一般标准之内，设计变更极少，没有出现三超现象。重庆大学硕士学位论文5结论645结论通过以上对产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制之间互动管理的研究，可以得出以下结论：产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的指导目标是同一的，都是基于市场对房地产产品的需求，和以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中，规划建筑设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述，形成指导工程施

218、工的图纸语言，是项目开发过程中的关键阶段。造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程造价控制，产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数对大的阶段，产品设计一旦完成，从项目造价形成机制上说，项目成本已经基本确定。产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制目标的实现，需要两者相辅相成地互动作用。规划建筑设计是造价控制的计价依据，同时也是造价控制的对象之一；造价控制是规划建筑设计的成本边界，也是创造高性价比产品的推进因素。规划建筑设计的管理特征是按基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理，严格控制各个设计阶段的工作节点，优化设计，给予适时评价和反馈，规划建筑设计的规范管理是造价控

219、制的一个重要方面；造价控制的计价是多次计价方式，其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的，造价控制节点就是规划建筑设计控制的节点，造价控制是针对各个设计阶段过程和成果的控制，控制的目标是设计的内容，导向为基于产品定位的成本目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形态上进行同一目标，两个方面的控制。从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同实现项目定位的目标是可行的。产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制在实施中需要形成制度化的业务管理流程，互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行，业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验，不断完善和修正，

220、在制度上纳入到各级管理和业务工作中，形成从上至下各级人员的管理共识。产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制的形成需要企业完善的组织保障。房地产项目开发是一极其复杂的过程，企业内外环境和内外组织机构从多方面形成制约开发的因素，产品设计研发阶段是开发技术含量最高，报审报批环节最多的时期，根据企业的管理特征，形成一个严密高效的管理组织结构是协调企业内部各管理部门和外部业务机构共同协作控制好产品研发的关键因素。重庆大学硕士学位论文致谢65致谢本文的研究工作是在我的导师的精心指导和悉心关怀下完成的，在我的学业和论文的研究工作中无不倾注着导师辛勤的汗水和心血。导师的严谨治学态度、渊博的知

221、识、无私的奉献精神使我深受的启迪。从尊敬的导师身上，我不仅学到了扎实、宽广的专业知识，也学到了做人的道理。在此我要向我的导师致以最衷心的感谢和深深的敬意。在我的学习和申请学位过程中，还得到了许多领导和老师的热情关心和帮助，如研究生院李曼老师，建设管理与房地产学院的刘玉峰老师等。在此，向所有关心和帮助过我的领导、老师、同学和家人表示由衷的谢意！尤其向多年来支持我学习的我的夫人鲁宁女士表示内心的谢意。衷心地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家、教授！孙祥军二 OO 五年十月 于重庆重庆大学硕士学位论文参考文献66参 考 文 献1刘琳. 房地产市场互动机理与政策分析. 中国经济出版社，2004

222、 年2张红编著. 房地产经济学讲义. 清华大学出版社，2004 年3李佐华. 工程设计阶段的造价控制管理. 建筑经济.2004.24严忠明. 概念地产与思想采购. 广东经济出版社，2004 年5贾士军编著. 房地产项目策划. 高等教育出版社，2004 年6戚安邦. 国外工程造价管理体制的比较研究. 南开管理评论.20007郝建新. 工程造价管理的国际惯例. 天津大学出版社，2005 年8郑华. 房地产市场分析方法. 电子工业出版社，2003 年9庄惟敏. 建筑策划导论. 中国水利水电出版社，2000 年10 刘秋雁编著. 房地产投资分析. 东北财经大学出版社，2003 年11 佘步银. 建筑工

223、程项目设计中的制约与协调.工程建设与设计.2004.112 储劲松，潘红. 设计阶段监理工作的探讨. 工程建设与设计.2005.513 孙欣芳. 建筑设计项目管理. 工程管理. 2005.214 范有余. 对加快推行设计建监理的探讨. 长江职工大学学报.2003.915 陈宇红. 设计阶段在项目投资控制中的作用和控制手段. 建设监理. 2004.516 金乐. 第一地产模式. 中国建筑工业出版社，2003 年17 杨昌鸣，庄惟敏. 建筑设计与经济. 中国计划出版社，2003 年18 郭琦编著. 工程造价管理的理论与方法. 中国电力出版社 2004 年19 中国房地产估价师学会编. 房地产开发经

224、营与管理. 中国物价出版社，第二版，2002 年20 戚安邦. 工程项目全面造价管理. 南开大学出版社，2000 年21 王美云，王思聪. 工程造价在房地产开发过程中的有效控制. 浙江建筑. 2004.822 赵艳玲，张仕廉. 房地产开发项目的成本管理. 重庆建筑大学学报. 2004.1023 徐峰，朱勇. 工程造价的有效控制. 建筑经济. 2004.1024 吴舒昕. 业主对建设项目投资进行控制的措施. 基建优化. 2004.825 William B Brueggeman, Jeffery D Fisher. Real Eastate Finance and Investments. Th

225、eMcGraw- Hill Companies Inc, 200026 龚维丽. 工程造价的确定与控制. 中国计划出版社.2001 年27 任红梅. 试论房地产开发商对设计进度的管理. 工程建设与设计. 2003.928 刘洪玉. 房地产开发. 首都经贸大学出版社. 2003 年29 张毅主编. 工程建设前期筹划. 同济大学出版社，2001 年30 梁士毅，秦惠纪. 房地产与设计咨询. 工程管理. 2005.1重庆大学硕士学位论文参考文献6731 刘津明. 建筑技术经济. 天津大学出版社，2002 年32 孙斌艺. 现代房地产市场研究理论和方法. 上海人民出版社，2003 年33 赵国杰. 工

226、程经济与项目评价. 天津大学出版社，1999 年34 王来福，李宏宇. 设计阶段如何控制工程成本. 工程建设与设计. 2003.935 张世海，刘正保，张世忠. 高层建筑结构选型需求分析. 四川建筑科学研究. 2004.1236 连荔，孟庆华. 在民用建筑设计中总平面布置的设计要点. 工程建设与设计. 2004.637 王俊贤. 住宅项目建筑专业设计应注意的一些问题. 安徽建筑. 2003.138 The international Cost Engineering councial,AHistory of the ICEC” ,ICEC Website,199739 Kyung- Hwan

227、Kim, Hahn Shik Lee. Real Eastate Price Bubbles and Price Forecaste in Korea.Paper presented at the conference of theAsian Real Estate Society in Beijing.40 So A T P, Wong A C W, Wong K C, A new definition of intelligent building for asia. Facilities,1999, 17(1213)41 Yoon Dokko, Robert H Edelstein, A

228、llan J Lacayo. Real Estate Income and Value Cycles: AModel of Market Dynamics. Jounal of Real Eastate Research, 1999, 18(1)42 http:/www.uia.architectes.org 国际建筑师协会(UIA) UIA:Union International ofArchitectes43 http:/ 建筑艺术论坛44 http:/45 C. T. Somerville. The Industral Organization of Housing Supply: Ma

229、rket Activity, Land Supplyand the Size of Homebuilders Fiems. Real Estate Economics. 1999,(27)重庆大学硕士学位论文附录68附录作者在攻读硕士学位期间发表的论文1 孙祥军. 房地产开发企业规划设计管理与造价控制互动管理初探. 现代管理科学理论与实践探索. 中国农业科学技术出版社. 2005 年. P221- 224房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究作者：孙祥军学位授予单位：重庆大学 相似文献(6条)相似文献(6条)1.学位论文 曹东生 房地产项目

230、整体定位与发展战略的策划 2006 今天房地产项目运作越发强调可持续发展，强调项目的社会效益、经济效益和环境效益的统一，强调市场的认可。而传统的房地产项目运作方法和手段均显得缺乏市场性、系统性与科学性，从项目立项到建筑设计之间缺少系统、科学的研究建筑设计依据的策划过程。这一“断层”的存在使房地产项目开发越来越不适应日益激烈的市场竞争。 在房地产项目开发程序中，我们将这个“断层”环节称之为房地产项目整体定位与发展战略的策划。它是紧随项目立项，并行于市场策划的重要环节。开发商应在委托建筑设计之前，首先进行房地产项目整体定位与发展战略的策划研究工作，研究的成果将为建筑设计提供科学的依据，指导建筑设计

231、科学、合理地进行。 本文以研究房地产项目整体定位与发展战略为目标，首先分析了房地产项目开发的现状及房地产项目策划的发展历史，其次，在研究建筑、市场、消费者和建筑设计依据之间相互关系的基础上，科学地运用了房地产项目整体定位与发展战略的理论体系，探讨了房地产项目整体定位与发展战略的方法体系和运作程序。最后，以实际项目为案例，阐述了房地产项目整体定位与发展战略理论体系在实际项目中的运用。2.学位论文 叶明辉 房地产项目开发前期策划兼论居住小区定位 2002 中国房地产业在经过二十年左右的曲折发展、几经市场起伏后,在新世纪逐渐走入法制化、健康化及良性循环的发展轨道.特别是国家将住宅建设作为新的经济增长

232、点,取消福利分房,实行货币化分房政策以来,中国房地产业迎来了春天,开发热潮一浪胜过一浪,为了追求综合规模效应,开发规模越来越大.与此同时,房地产市场的竞争也会越来越激烈,全国商品房空置面积居高不下,空置率超过国际公认的10的警戒线,一些开发商不胜竞争,纷纷落下马来.本文立足于当前中国房地产发展状况的大环境和大背景,探讨房地产策划业随同中国房地产发展的兴起、发展历程,探讨房地产开发前期策划在房地产开发流程中的地位作用,研究房地产开发前期策划的流程及其相关环节,从而科学定位目前国内房地产开发前期策划理论领域,明晰房地产开发前期策划的流程环节,掌握一些基本的策划方法方式以避免和解决目前国内房地产开发

233、中存在的供大于求、产销不对路的问题.同时,该文又立足于居住小区这个细分市场的基础上,进一步详细研究房地产项目开发前期策划中产品定位这一个关键环节,结合21世纪住宅发展趋势,在居住小区产品定位环节中提出概念设计的理念,并就居住小区规划布局定位、小区环境定位、住宅套型空间及组合定位等方面,对建筑群体的功能空间组合、居住小区规划布局、住宅套型功能平面组合和小区环境处理等方面的建筑设计方式方法做了相应的归纳总结,随后还探讨了未来居住小区的住宅群体组合发展趋势,以求对后期勘测设计环节有一定的指导和启迪作用.同时,为了评价产品定位的合理性,该文将价值工程原理运用于方案设计评价以降低策划风险.最后,通过作者

234、参与的工程实践为实例,进一步论证该文的重要论点.3.学位论文 叶华章 房地产项目开发前期策划兼论居住小区定位 2001 该文立足于当前中国房地产发展状况的大环境和大背景,探讨房地产策划业随同中国房地产发展的兴起、发展历程,探讨房地产开发前期策划在房地产开发流程中的地位作用,研究房地产开发前期策划的流程及其相关环节.同时,该文又立足于“居住小区”这个细分市场的基础上,进一步详细研究房地产项目开发前期策划中“产品定位”这一个关键环节,结合21世纪住宅发展趋势,在居住小区“产品定位”环节中提出“概念设计”的理念,并就居住小区规划布局定位、小区环境定位.住宅套型空间及组合定位等方面,对建筑群体的功能空

235、间组合、居住小区规划布局、住宅套型功能平面组合和小区环境处理等方面的建筑设计方式方法做了相应的归纳总结,随后还探讨了未来居住小区的住宅群体组合发展趋势,以求对后期“勘测设计”环节有一定的指导和启迪作用.4.学位论文 宋伟光 房地产开发中建筑设计与成本控制的互动应用研究 2007 在竞争激烈的市场经济大潮中,房地产开发企业面临着严峻的生存和发展的挑战。随着市场竞争的加剧,房地产产品的市场定位、建筑设计、成本控制,最大限度地提高企业的投资回报,是房地产开发企业热切关注的焦点,控制好房地产的开发成本就非常有意义。 长期以来,开发企业习惯于把成本控制放在建设实施阶段,只重视施工阶段的成本控制,对决策、

236、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视,在决策阶段不重视可行性研究和决策、不重视投资的决策的管理、没有设计中成本控制的概念,这些重要的成本控制方法和措施经常被流于形式。其实,成本控制和决策管理、设计管理等都是互为关联的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好成本控制,必须抓好项目的投资决策和设计管理等前期关键因素。项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性管理领域,只有做到各方面的系统关联和综合平衡,对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制和客观评价,才能真正的实现成本控制。 项目开发的前期阶段是成本控制的最为有效阶段,在以往的前期阶段的成本控制管理中,一般只依据方案设计图纸进行简单的成

237、本估算,较少系统地从设计管理与成本控制两方面互动地进行研究。因此,本文从房地产项目开发前期阶段的建筑设计与成本控制的互动关系为研究目标,运用价值工程,从建筑设计的设计流程、控制评价点与成本控制互动的角度来研究设计的优化和成本的控制问题,建立两者互动控制的机制。同时根据房地产公司项目开发的现状,指导建立相应的建筑设计和成本控制的组织体制,以有效地完成开发目标,获得最大限度的投资回报,实现企业的经济效益和社会效益,获得持久竞争力。5.期刊论文 张斐 房地产项目开发设计阶段的成本控制 -建筑设计管理2009,(5) 房地产项目开发的设计阶段是房地产项目成本控制的关键阶段.设计阶段的成本控制是一个系统

238、工程,贯穿于从设计招标到施工图设计的各个环节和各个方面,为此,必须完善招标制度,强化经济观念,落实限额设计,加强对设计的监理,才能有效地控制项目成本.6.学位论文 杜伟 烟台埠岚房地产项目定位与产品策划研究 2009 今天房地产项目运作越发强调可持续发展，强调项目的社会效益、经济效益和环境效益的统一，强调市场的认可。而传统的房地产项目运作方法和手段均显得缺乏市场性、系统性与科学性，从项目立项到建筑设计之间缺少系统、科学的研究建筑设计依据的策划过程。这一“断层”的存在使房地产项目开发越来越不适应日益激烈的市场竞争。 在房地产项目开发过程中，我们将这个“断层”环节称之为房地产项目整体定位与产品策划。它是紧随项目立项，并行于市场策划的重要环节。开发商应在委托建筑设计之前，首先进行房地产项目整体定位与策划研究工作，研究的成果将为建筑设计提供科学的依据，指导建筑设计科学、合理地进行。 本文选择烟台埠岚房地产项目为研究对象，进行房地产项目的定位与产品策划研究。本文首先回顾了房地产项目的开发现状，并对房地产项目的定位与策划理论进行了研究和总结，其次，对烟台埠岚房地产项目进行了全面的宏观环境分析和项目SWOT分析等，确定了烟台埠岚房地产项目的整体定位。最后，对烟台埠岚房地产项目的商业部分和住宅部分进行了详细的策划研究。 本文链接：http:/