第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究

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1、 第三章第三章房地产开发项目房地产开发项目策划决策和可行性研究策划决策和可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。第一节第一节房地产开发项目策划和决策概述房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用（一）房地产开发项目策划的主要作用项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规

2、格和档次。2、奠定项目决策基础理论目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。（二）项目策划的内容和依据（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。 局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。 1、项目构思策划（1）项目的定义（2）项目的定位（3）项目的系统构成 （4）其他 2、项目实施策划（1）项目组织策划。法人制（2）项目融资策划。（3）项目目标策划。 项目目标策划包括项目总目标(总投

3、资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 （4）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划（三）项目策划的层次和程序（三）项目策划的层次和程序决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层 项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略

4、的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。 二、房地产开发项目投资决策概述二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义（一）项目投资决策的含义1、决策与房地产投资决策有明确的决策目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；真实反映客观实际的数据资料。 2、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。3、房地产投资决策的基本要素 决策者；决策目标；决策变

5、量（决策者定）； 状态变量（不确定性）。 （二）房地产投资决策的程序（二）房地产投资决策的程序 1、确定决策目标房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。 2、拟订决策方案拟订多个可行的备选方案。 3、优选决策方案选择标准。实际运用。 4、执行决策方案 第二节第二节 房地产投资决策方法房地产投资决策方法定性分析方法和定量分析方法两大类。一、定性分析方法一、定性分析方法 因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。 （一）经验判断法（一）经验判断法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法（二）创造工程法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创

6、造技术的总称。 关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。 二、定量分析方法二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。 （一）确定型决策（一）确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。 1、单纯选优法（1）绝对法效益或费用的绝对值大小 净收益法总收入扣除总成本的余额。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。净现值法净年值法（2

7、）相对法内部收益率法效益费用比法净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。 2、模型选优法 例3-1 某房地产开发公司现有资金1500万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共9人组成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资700万元左右表示“投资多”，投资500万元左右表示“投资中等”，投资300万元左右表示“投资少”。解 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D为：（二）风险型决策法（二）风险型决策法 1、最大概率法 在风险决策中

8、将概率最大的状态作为决策的根据。所发生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。 1、期望值法最大的损益期望值即最优方案；如果决策目标极小，则最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为：设为决定的行动方案； 为相应自然状态的概率，且； 例3-2 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。两者建设经营期限为4年。大面积开发需要投资5000万元，小面积开发需要投资3000万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收益最大？ 表3-1 不同房屋需求量概率年损益值 需求量 行动方案 损益值 需求

9、量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(Ai) 大面积开发（A1） 2000 -400 小面积开发（A2） 900 600 解 在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为： 因此，最优方案则为 以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。 3、决策树法 （1）决策点：用符号表示。（2）状态点：用符号表示。（3）结果点：用符号表示。（4）分枝：用符号表示。例3-3 上海某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经初步决定提出两个拟建方案。方案1是进行大规模开发；方案2是先进行小规模开发。建设经营期限均为6年。大规模开发需要投资15000万元，小规模开发需要投资10000万

10、元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表3-2。 需求量 行动方案 损益值 需求量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(A) 大规模开发 5300 -1000 5464 小规模开发 3000 1000 4400 题中建设经营期分为前2年和后4年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前2年房屋需求量较高的概率为0.7，如果前2年市场需求量较高，则后4年房屋需求量较高的概率为0.9；如果前2年市场需求量较低，则后4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？ 需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需

11、求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000 特别需要注意的是，若按期望值法进行计算，大规模开发的净损益期望值为5460，算式为：（53000.7+（-1000）0.3）6-15000，而小规模开发的净损益期望值为4400，算式为：（30000.7+10000.3 ）6-10000，似乎可判断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资项目，应充分考虑市场不同时期的需求问题，这是避免风险时必须考虑的因素。 （三）不确定型决策（三）不确定型决策 1、乐观法（大中取大法）

12、例3-4 某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁表示，已知四种自然状态相应的损益值如表3-3所列。 表3-3 乐观法/悲观法决策表 单位：万元 状态方案 损益值自 然 状 态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值300 2、悲观法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法） 将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该状

13、态中的其他值相减，所剩差额即叫做未达到理想的后悔值。 表3-4 后悔值法决策表 单位：万元 状态方案 后悔值自 然 状 态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值200第三节第三节 房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析 一、盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析找出盈亏平衡点 （一）线性盈亏平衡分析（一）线性盈亏平衡分析 1、线性盈亏平衡分析的假设条件 （1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。 （2）

14、房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去； （3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。 2、固定成本和可变成本的划分固定成本可变成本 3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量 例3-5 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为5000万元，单位可变成本为1500元/，项目建成后平均售价为3000元/，销售税金及附加为500元/，试求项目盈亏平衡时的开发数量。 （二）非线性盈亏平

15、衡分析（二）非线性盈亏平衡分析 A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0补充例：某房地产公司生产房地产建筑配件产品，年固定成本位28万元，单位变动成本为80万元/件，产品销售价格为260元/件，目前该公司年产量为3500件。根据市场调查和预测可知，由于近几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位可变成本，试求：（1）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？ （2）最大盈利时的最佳产量是多少？ 解：（1）设最佳年产量为Q，根据题意和有关公式建立方程，得：销售收入：S=（P-Q1%）

16、Q=260Q-0.01Q2生产总成本：C=CF+（CV+Q1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能达到盈亏平衡，则有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q20.02Q2180Q280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在20007000之间，可盈利。 （2）项目盈利函数为y（考虑了S和C两个变量），则y（）0.02Q2180Q280000一阶导数为零：-0.04Q+180=0 Q=4500y（）0.02Q2180Q280000 125000元（最大）二、敏感性分析二、敏感性分析（一）敏感性分析的概念（一）敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和预测反映

17、项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。 敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。 （二）敏感性分析的方法和步骤（二）敏感性分析的方法和步骤 首先，找出那些最能反映项目投资的经济评价指标；其次，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析中的不确定性因素；第三，设定不确定性因素的变化范围； 最后，对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 （三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析（三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析单变量、相互独立，一项可变参数的变化而其它

18、参数保持不变。多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。 变动幅度一般取10%。 表3-5 开发商利润利润的变动（敏感性）分析（%） 变动幅度变动因素变动因素（原始值） 原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面积（2000平方米）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0

19、.56-0.55土地购置附加费（3.5）%+0.90-0.90表3-6 租金、建造成本共同变化对开发商利润变动的敏感性分析（%） 租金（美 元/ ）建造成本（美元/）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、三、风险风险分析（概率分析）分析（概率分析）

20、（一）关于（一）关于风险风险的定的定义义 风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应。 （二）风险的度量（二）风险的度量 例如，一房地产投资者拟投资高档写字楼，由于市场条件的变化，他所能获取的回报率是不确定的。假设这个事件的不确定资料如表3-9所示、其风险计算过程如表3-10所示，计算结果表明，这项投资的风险值为0.3051。 表3-9 高档写字楼的投资回报率预测 经济状况发生概率投资回报率萧条0.2-15%平稳0.520%繁荣0.370%表3-10 高档写字楼投资的风险度量值测算状况10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.0064

21、0.003230.30.700.420.17640.05292结果风险度量值R=0.3051表3-11 普通住宅的投资回报率预测 经济状况发生概率投资回报率萧条0.26%平稳0.515%繁荣0.320% 表3-12 普通住宅投资的风险度量值测算 状况10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427结果风险度量值R=0.049（三）房地产投资风险的特点和类型（三）房地产投资风险的特点和类型 房地产投资风险度量值为0.0717左右， 比债券（0.0175）、黄金（0

22、.0194）、古董（0.0437）、外汇（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期货（0.0750）要小。 政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险城市规划风险容积率变化风险建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险购买力风险住户规模变化风险单元住宅面积变化风险建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险国家风险国际政治风险国际投资环境风险货币汇率变化风险国际货币利率变化风险国际

23、经营风险地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险房地产投资风险国 际风险自 然风险技 术风险经 济风险社 会风险政 策风险区域发展风险公共干预风险住客干预风险治安风险市场供求风险财务风险图3-7 房地产投资风险分类图第四节第四节 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究一、可行性研究概述一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念（一）可行性研究的概念房地产开发项目的可行性研究是对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。技术； 效益(主要是经

24、济效益) 。（二）可行性研究的作用（二）可行性研究的作用 1、作为项目投资决策的依据 凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。 2、作为筹集建设资金的依据 3、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据 4、作为编制下阶段规划设计的依据 三、住宅开发项目可行性研究阶段三、住宅开发项目可行性研究阶段（一）机会研究（一）机会研究机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。1、建设项目提出的必要性的依据。2、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。3

25、、建设条件的初步分析。4、投资估算和资金筹措设想。5、项目的进度安排。6、经济效益初步估计。 估算精度一般在30%以内，研究费用一般占总投资的0.20.8%。所需时间约1-2个月。（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究 分析投资机会研究的结论； 对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。 初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，所需的时间为2个月左右。 （三）详细可行性研究阶段（三）详细可行性研究阶段详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可

26、行性研究全过程中最重要的一个部分。 该阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用小型项目约占总投资的1%3%，大型项目约占0.2%1%。所需时间为23个月。 （四）项目的评价和决策（四）项目的评价和决策 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须就项目可行性研究报告进行评价论证。 四、可行性研究的基本内容四、可行性研究的基本内容一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。 五、可行性研究报告的撰写五、可行性研究报告的撰写（一）可行性研究报告的基本构成（一）可行性研究报告的基本构成 1、封面 2、摘要字数以不超过1500字为宜。 3、目录

27、4、正文 通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。 5、附表6、附图 根据国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日颁发），在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招标的内容。 （二）可行性研究报告正文的写作要点（二）可行性研究报告正文的写作要点 1、项目总说明2、项目概况3、投资环境研究4、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排

28、8、投资估算及资金筹措包括土地费用、前期工程费用（含专业费用）、房屋开发费用、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用和不可预见费。9、项目评价基础数据的预测和选定 10、项目经济效益评价现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。11、不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。 12、可行性研究的结论较强的抗风险能力，项目是否可行。 根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对于不可行的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，对于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。 以上12点是

29、可行性研究报告正文的内容，其中市场研究、项目经济效益评市场研究、项目经济效益评价和风险分析是可行性研究报告中的重价和风险分析是可行性研究报告中的重中之重的部分中之重的部分。 （三）可行性研究报告的校读与编辑（三）可行性研究报告的校读与编辑 撰写者有必要先一字一句地读一下评价报告的草稿。第五节第五节 房地产市场研究房地产市场研究二、房地产市场研究的内容二、房地产市场研究的内容（一）宏观因素研究（一）宏观因素研究要收集和研究的数据（二）市场状况研究（二）市场状况研究是介于宏观和微观之间的研究。（三）相关因素研究（三）相关因素研究（微观）四、房地产市场研究的基本方法四、房地产市场研究的基本方法（一）

30、市场数据的收集（一）市场数据的收集（二）对原始数据的加工（二）对原始数据的加工1、列表分析2、运用数理统计方法进行分析 回归分析法分为一元线性回归法和多元线性回归法两种。 （1）一元线性回归法比较平稳第六节第六节 房地产开发项目经济效益评价房地产开发项目经济效益评价一、房地产开发项目财务数据估算一、房地产开发项目财务数据估算总成本（总投资或开发总成本）+销售期成本、销售收入、销售税金及附加、利润等估算。总成本一般由开发总成本和销售期成本所组成。总成本可分离出固定成本和变动成本。 （一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算（一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算 房地产开发项目总投资是由固

31、定资产投资（即工程造价）和流动资金（即流动资产投资，较少，略）二部分构成。 2、固定资产投资估算（1）土地使用费（2）前期开发费（3）建筑安装工程费（4）工程监理费（5）配套设施费（6）建设单位管理费（7）工程保险费（8）工程承包管理费以上（l）（8）项内容构成了住宅开发项目工程费和工程建设其他费。（9）预备费预备费是指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。用公式表示为：基本预备费基本预备费(工程费工程费+ +工程建设其他费工程建设其他费) )即（即（1 1）

32、 （8 8）项）项 基本预备费率基本预备费率 涨价预备费又称为价差预备费，是指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用。 例3-7 某住宅小区固定资产静态投资为10000万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资计划比例分别为40%、35%、25%，预测建设期内年平均价格变动率为3%，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。 解 第一年固定资产静态投资额：It1000040%=4000（万元）第一年涨价预备费PFl=I1(1+f)1-14000(1+3%)1-1=120（万元）第二年固定资产静态投资额：I21000035%3500（万元）第二年涨价预备费PF2

33、=I2(1+f)2-13500(1+3%)2-1=213.15（万元）第三年固定资产静态投资额：I31000025%2500（万元）第三年涨价预备费PF3=I3(1+f)3-12500(1+3%)3-1=231.82（万元）该住宅小区建设期涨价预备费：PF=120+213.15+231.82=564.97（万元） （10）固定资产投资方向调节税估算固定资产投资方向调节税=（工程费+工程建设其他费+预备费）投资方向调节税税率目前住宅开发项目投资方向调节税税率为0%。（11）建设期贷款利息估算建设期每年应计利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 例3-8 某住宅小区，建设期为3年，在3年建

34、设期中，第一年贷款额为300万元，第二年贷款额为600万元，第三年贷款额为400万元，贷款年利率为6%。计算该住宅小区建设期贷款利息。 解：第一年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（0+3002）6%=9（万元）第二年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（300+9+6002）6%=36.54（万元）第三年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（300+9+600+36.54+4002）6%=68.73（万元） 该住宅小区建设期贷款利息=9+36.54+68.73=114.27（万元） 例3-9 上海市某高档住宅小区占地面积12

35、500平方米，有5幢小高层组成，总建筑面积35000平方米，其中，住宅建筑面积33500平方米，公建建筑面积1500平方米，容积率2.8，绿化率40%，居住总户数310户。该住宅小区基本预备费率为3%，开发期3年，预计年平均价格上涨为2%，固定资产投资方向调节税率0%。该项目的实施计划进行为：第一年完成项目全部投资的40%，第二年完成项目全部投资的30%，第三年完成项目全部投资的30%。该项目原有自有资金4000万元，实行滚动开发后，预计第一年末预售额为1000万元，第二年末住宅销售后预计获得2500万元资金，第二年末预售额估计1500万元，这些预售额和销售后获得的资金都可用于投资，项目资金不

36、足部分可向银行贷款，贷款年利率为6%，工程中标价为4375万元，对工程总投资额估算前的粗略预估为10000万元。则整个住宅小区的总投资粗略估算如表3-23所示： 项目内容单方投资（元/）投资额（万元）1.土地使用费用土地使用费用1600.005600.002.前期开发费前期开发费99.34347.712.1.可行性研究费1.144.002.2.勘察设计费(3.2.5%)31.25109.382.3.工程设计招标管理费0.572.002.4.工程施工招标管理费0.501.752.5.施工招投标代理费(3.0.35%)4.3815.332.6.人防费60.00210.002.7.执照费(3.2+3

37、.3)0.1%1.003.502.8.审照费0.501.753.建筑安装工程费建筑安装工程费1250.004375.003.1.桩基础工程费120.00420.003.2.土建工程费890.003115.003.3.水电设备及安装费110.00385.003.4.电梯设备及安装费130.00455.004.工程监理费工程监理费(3.1.4%)17.5061.25(1.4%计)5.配套设施费706.002471.005.1.小区内配套设施费386.001351.005.1.1供电配套工程费145.00507.505.1.2供水管道工程费17.5061.255.1.3泵房建设费10.0035.00

38、5.1.4供水征询费及排管贴费10.0035.005.1.5燃气管道工程24.5085.755.1.6通讯工程费（含宽带网）15.5054.255.1.7环卫设施及补贴费15.0052.505.1.8排污处理费10.0035.005.1.9绿化建设费40.00140.005.1.10保安设施费4.0014.005.1.11有线电视费4.5015.755.1.12智能化设施费50.00175.005.1.13小区总体及道路设施费40.00140.005.2住宅建设配套费320.001120.006.建建 设设 单单 位位 管管 理理 费费(1.+3. +5.)2.5%88.90311.157.工

39、程保险费工程保险费(3.0.3% )3.7513.138.工程承包管理费工程承包管理费57.14200(18)工程费和工程建设其他费3822.6313379.219.预备费266.19931.689.1基本预备费(18)3%114.68401.38（19.1）固定资产静态投资部分3937.3113780.599.2涨价预备费151.51530.30（19）除贷款利息外的固定投资4088.8214310.8910.固定资产投资方向调节税0011.开发期贷款利息175.48614.17（111）合计为总投资估算值4264.3014925.06表3-23涨价预备费的计算:第一年固定资产静态投资额：I

40、1=13780.5940%=5512.24（万元）第一年涨价预备费：PFl=I1(1+f)1-15512.24（1+2%）1-1=110.24（万元）第二年固定资产静态投资额：I2=13780.5930%=4134.18（万元）第二年涨价预备费：PF2=I2(1+f)2-1=4134.18（1+2%）2-1=167.02（万元）第三年固定资产静态投资额：I3=13780.5930%=4134.18（万元）第三年涨价预备费：PF3=I3(1+f)3-1 =4134.18（1+2%）3-1=253.04（万元）该住宅小区建设期涨价预备费：PF=110.24+167.02+253.04=530.30

41、（万元） 表3-23开发期贷款利息的计算：第一年固定资产投资额（除利息外）=14310.8940%=5724.36（万元）第一年贷款额=5724.36-4000=1724.36（万元）第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 =（0+1724.362）6%=51.73（万元）第二年固定资产投资额=14310.8930%=4293.27（万元）第二年贷款额=4293.27-1000=3293.27（万元）第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 =（1724.36+51.73+3293.272）6%=205.36（万元）第三年固定资产投资额=14310

42、.8930%=4293.27（万元）第三年贷款额=4293.27-4000=293.27（万元）第三年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 =（1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.272）6% =325.28（万元）开发期贷款利息=51.73+205.36+325.28=582.37（万元） （二）住宅开发项目销售期成本估算（二）住宅开发项目销售期成本估算住宅开发项目销售期成本包括销售成本和财务费用。销售成本又可称为经营成本，是指为销售商品住宅而发生的各项费用。 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出（不能与前面开发期利息支出

43、重复计算）和其他财务费用。 （三）住宅开发项目销售收入估算（三）住宅开发项目销售收入估算 住宅开发项目销售收入是指销售商品住宅所获得的收入。（四）住宅开发项目销售税金及附加估算（四）住宅开发项目销售税金及附加估算在住宅开发项目财务数据估算时，主要使用土地增值税和销售税金及附加的估算。 2、销售税金及附加住宅开发项目在具体测算销售税金及附加时，一般按住宅开发项目销售收入的5.565%计算。（现大多取5.55%）（五）住宅开发项目利润总额估算（五）住宅开发项目利润总额估算利润总额=销售收入-总成本-土地增值税-销售税金及附加税后利润=利润总额-所得税二、房地产开发项目财务评价二、房地产开发项目财务

44、评价（二）财务评价的主要技术经济指标（二）财务评价的主要技术经济指标1、财务内部收益率 财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 i2i10NPV1FIRR折现率（i）净现值（NPV）NPV22、财务净现值3、动态投资回收期 4、开发商成本利润率 在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营营收入的现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费、房屋开

45、发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。 5、成本收益率 开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。出租时，计算成本收益率显得非常必要。6、投资利润率 三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例例3-10某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成

46、本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？ 解 1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：40005.5=22000（平方米）（ 2） 标 准 层 每 层 建 筑 面 积 ： （ 22000-400060%4）/10=1240（平方米）（

47、3）项目总销售收入：2200012000=26400（万元）（4）销售税费：264006.5%=1716（万元）（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）2项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：2200035007700(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：77008%616(万元)（4）其他费用：460万元（5）管理费：(5000+7700+616+460)3.5% 482.16(万元) （6）财务费用土地费用利息：5000(1+12%/4)34-12128.80(万元)建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息

48、：(7700+616+460+482.16)(1+12%/4)(2/2)4-11161.98(万元)融资费用：(2128.80+1161.98)10%329.08(万元)财务费用总计；2128.80+1161.98+329.083619.86(万元)（7）市场推广及销售代理费用：26400(0.5%+3.0%)924(万元)（8）项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+92418802.02(万元) 3、开发商利润：24684-18802.025881.98(万元)4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)100%31.28% 例3

49、-11 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，

50、可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。 解 1、项目总开发价值（1）项目可出租建筑面积：45000.853825(平方米)（2）项目每年净租金收入：3825450172.125(万元)（3）项目总开发价值 =1789.63(万元) 2、项目总开发成本（1）土地成本：425万元（2）建造成本；45001000450(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 45012.5%56.25(万元)（4）其他费用：60万元（5）管理费： (425+450+56.25+60)3.0%29.74(万元) （6）财务费用土地费用利息：425(

51、1+17%/4)1.54-1120.56(万元)建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (450+56.25+60+29.74)(1+17%4)0.54-151.74(万元)融资费用：(120.56+51.74)10%17.23(万元)财务费用总计：120.56+51.74+17.23189.53(万元)（7）市场推广及出租代理费：172.12520%=34.43（万元）（8）项目开发成本总计：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（万元） 3、开发商利润：1789.63-1241.35=548.28（万元）4、开发商成本利润率为： 5

52、48.28/1241.35100%=44.17% 例3-13某投资者以10000元平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的自有资金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%且在此后的出租经

53、营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。如果在48年经营期内年平均通货膨胀率为1%，问公司投入该项目资本的实际收益率（这时的内部收益率为表面收益率）是多少?解 1、写字楼购买总价：270001000027000(万元)2、写字楼购买过程中的税费：27000(4%+0.5%+0.5%+0.3%)1431(万元)3、投资者投入的股本金：270003

54、0%+14319531(万元)4、抵押贷款金额：2700070%18900(万元)5、抵押贷款年还本付息额： APi/1(1+i)-n189007.5%/1(1+7.5%)-152141.13(万元) 6、写字楼第一年的净经营收入：270001601265%(128%)2426.11(万元)7、写字楼第二年的净经营收入：270001601275%(128%)2799.36(万元)8、写字楼第三年的净经营收入：270001601285%(128%)3172.61(万元)9、写字楼第四年及以后的年净经营收入：270001601295%(128%)3545.86(万元) 10、本项目投资自有资金的现

55、金流量表： 年末01234-1516-48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量 -9531.00284.98658.231031.481404.733545.8611、该投资项目的财务净现值：因为ic14%，故：FNPV -9531.00+284.98 (1+14%)+658.23(1+14%)2+1031.48(1+14%)3+1404.7314%1-(1+14%)-12(1+14%)-3+3545.86 14%1-(1+14%

56、)-33(1+14%)-15789.81(万元)12、求该投资项目自有资金的财务内部收益率（1）因为i1=14%时，NPV1789.81(万元)（2）设i215%，则：NPV2=-224.34(万元)（3）FIRR14%+1%789.81(789.81+224.34) 14.78% 因为FNPV789.81万元0，FIRR14.78%14%，故该项目可行。 13、计算项目实际收益率实际收益率(Rr)、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为：(1+Ra)(1+Rr)(1+Rd)通过计算已得到Ra14.78%，又已知Rd1%，所以Rr可以通过下式计算得： (1+0.1478)(1十R

57、r)(1十0.01)，求解得Rr0.1364 因此，该项目投资的实际收益率为13.64%。 例3-14 某房地产开发项目的相关财务数据如下，问财务内部收益率和投资回收期分别为多少？ 建设经营期n012345678现金流入CI4136321868474982276236894852485240589现金流出CO191333337843098483091391454002421242114119净现金流量CI-CO-19133-29242-109123644068362182892431243126470累计净现金流量-19133-45242-53941-280041544225819270512

58、815138841解 因为 以ic =12%代入上式，得NPV=388410，故取大于12%的“率”代入上式，可取13%代入，得NPV=35710.33，以后进行跳跃式取“率”，最终算得i1 =31%时，NPV1 =249.27；i2 =32%时，NPV2 =-944.07。所以 =31.21%，说明项目可行。 四、房地产开发项目财务评价的基本报表四、房地产开发项目财务评价的基本报表（一）基本报表介绍（一）基本报表介绍住宅开发项目常用的基本报表，如现金流量表、损益表、资金来源与运用表。 复习思考题复习思考题1、了解策划的内容和程序。2、房地产投资决策方法分为哪二大类？3、房地产投资决策中的定量

59、分析方法有哪几种？掌握各种定量分析方法的计算。4、何谓敏感性分析？它有什么局限性？5、风险分析与敏感性分析的主要区别是什么？6、何谓可行性研究？可行性研究的作用体现在哪些方面？7、可行性研究的四个工作阶段是如何划分的？8、可行性研究主要包括哪几个方面的内容？9、可行性研究报告的基本构成有哪些？10、简述可行性研究报告正文的撰写要点。11、简述住宅开发项目固定资产投资组成的内容，并完成表3-23的数据验算（在书上完成）。12、如何估算住宅开发项目利润总额？13、房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标有哪些？其概念和计算方法是怎样的？14、如何利用财务现金流量表计算项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期？15、已知某房地产开发项目发生的现金流量如下：假设贴现率为12%，求该项目的动态回收期。 年份0123456现金流出-3000-1500-300-300000现金流入00300020001500500100