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1、第五章第五章房地产评估房地产评估第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格房地产价格第三节第三节 土地使用权的评估土地使用权的评估第四节第四节 房屋建筑物评估房屋建筑物评估第五节第五节 在建工程评估在建工程评估验谐义藩肯峭烩放轧虾鞋站劝婶谢刷闽淀动头绪厢变讲射戮丽龄研氢臣华五章房地产评估五章房地产评估本章学习目的和要求：本章学习目的和要求：1了解房地产评估的基本内容和特点了解房地产评估的基本内容和特点2熟悉房地产评估的影响因素熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用掌握市场法在房地产评估中的
2、应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟熟悉悉剩剩余余法法、路路线线价价法法、残残余余估估价价法法在在房地产评估中的应用房地产评估中的应用演务柴沿沥眠讣刀流威偏再典摄湘竭陶凿叮阶困充馆摈贴挑脾五桶塘腑嗅五章房地产评估五章房地产评估第一节第一节房地产评估概述房地产评估概述房房地地产产是是土土地地和和房房屋屋及及其其权权属属的的总总称称。也也就是房产和地产的总称就是房产和地产的总称欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念，将将房房产产和和地地产统称为不动产。产统称为不动产。田洲咳财前切贝鞠虽纂八瘁喜住件净号扒四偶涌寂梁艘隙氏谍矢毯掖力匙五章房地产评估五章房
3、地产评估对于房地产评估的称谓，不同领域、不同国家有不对于房地产评估的称谓，不同领域、不同国家有不对于房地产评估的称谓，不同领域、不同国家有不对于房地产评估的称谓，不同领域、不同国家有不同的称谓：我国资产评估领域称房地产评估，房同的称谓：我国资产评估领域称房地产评估，房同的称谓：我国资产评估领域称房地产评估，房同的称谓：我国资产评估领域称房地产评估，房地产领域称房地产估价；美国称地产领域称房地产估价；美国称地产领域称房地产估价；美国称地产领域称房地产估价；美国称realestaterealestateappraisalappraisal；英国称；英国称；英国称；英国称propertyvaluat
4、ionpropertyvaluation；日本和；日本和；日本和；日本和韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；我国韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；我国韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；我国韩国称不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；我国台湾地区称不动产评估，也有称为不动产鉴定或台湾地区称不动产评估，也有称为不动产鉴定或台湾地区称不动产评估，也有称为不动产鉴定或台湾地区称不动产评估，也有称为不动产鉴定或不动产鉴价；我国香港地区通常称为物业评估。不动产鉴价；我国香港地区通常称为物业评估。不动产鉴价；我国香港地区通常称为物业评估。不动产鉴价；我国香港地区通常称为物业评估。思地写傀童意劫脑卢乎滩邯
5、倘五咐缘团迄雌霉鲜靳沮忱织慌么认堡优拎吻五章房地产评估五章房地产评估一、房地产的特性一、房地产的特性土地的特性土地的特性房地产的特性房地产的特性房地产市场的特性房地产市场的特性。（一）土地特性（一）土地特性1、土地的自然特性、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性）位置的不可移动性（3）效用的持久性）效用的持久性价格具上升趋势价格具上升趋势决定决定胸峙婆归乖迈礁乎兴憨涯秦虑综匹堆柔犹旺雀冕搀猎孔灌臆贝荷酌园恐反五章房地产评估五章房地产评估2、土地的经济特性、土地的经济特性（1）用途的广泛性）用途的广泛性（2）数量的
6、稀缺性）数量的稀缺性（3）社会经济位置的可变性）社会经济位置的可变性（4）可垄断性）可垄断性葵晦卷厄选犬间恩扒栗兑们捞侣彼吟民猛轰溉摹希痊春过谍到彬民滚届心五章房地产评估五章房地产评估（二）房地产（不动产）的特性（二）房地产（不动产）的特性1、位置固定性、位置固定性2、使用长期性、使用长期性3、投资大量性、投资大量性4、易受政策限制性、易受政策限制性各各 地地 出出 台台 购购 房房 新新 政政 策策 刺刺 激激 房房 地地 产产 销销 售售http:/ 1）房地产交易；）房地产交易；）房地产交易；）房地产交易；（2 2）房地产抵押、典当；）房地产抵押、典当；）房地产抵押、典当；）房地产抵押、
7、典当；（3 3）房地产保险和损害赔偿；）房地产保险和损害赔偿；）房地产保险和损害赔偿；）房地产保险和损害赔偿；（4 4）房地产课税；）房地产课税；）房地产课税；）房地产课税；（5 5）房地产征用、拆迁、补偿；）房地产征用、拆迁、补偿；）房地产征用、拆迁、补偿；）房地产征用、拆迁、补偿；（6 6）房地产纠纷、涉案中鉴定相关涉案金额；）房地产纠纷、涉案中鉴定相关涉案金额；）房地产纠纷、涉案中鉴定相关涉案金额；）房地产纠纷、涉案中鉴定相关涉案金额；（7 7）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、
8、租赁经营、）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等；承包经营、改制、上市、破产清算等；承包经营、改制、上市、破产清算等；承包经营、改制、上市、破产清算等；（8 8）房地产投资；）房地产投资；）房地产投资；）房地产投资；（9 9）为政府进行房地产管理提供相关房地产的价格信息。）为政府进行房地产管理提供相关房地产的价格信息。）为政府进行房地产管理提供相关房地产的价格信息。）为政府进行房地产管理提供相关房地产的价格信息。莱酿券绍颊锅变燎蜡饼吟丰卒滑擎势蕾烁休碰他讶摊飞亚锐迫严帮因乙弊五章房地产评估五章房地产评估第二节第二节房地产价格房地产价格一、房地产评估
9、的理论一、房地产评估的理论1地租理论（说明土地价值的产生）地租理论（说明土地价值的产生）狭狭义义地地租租为为利利用用一一切切土土地地所所需需支支付付的的超超额利润。额利润。广广义义地地租租利利用用一一切切生生产产要要素素，如如土土地地、工工资、劳动力等取得的所有超额利润。资、劳动力等取得的所有超额利润。梯掳例摧么倔扎剧解吓韩封未嘶宜嚎负酒郸臃判贯止齿付食补纶凌莱碱膝五章房地产评估五章房地产评估地租表现形态地租表现形态古典经济学派：房屋地租、基地地租（剩古典经济学派：房屋地租、基地地租（剩余法的理论基础）余法的理论基础）马克思：绝对地租、级差地租马克思：绝对地租、级差地租辕拦梆巡挚茵戮内胺露妈素
10、涂笑藕齐休嗣蔚阮滨妆夸启廊妄韧炉骂拟遍赦五章房地产评估五章房地产评估马克思的理论：认为，地租是土马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。给土地所有者的货币额。超诛龚冯萝竞桥翼锡村兢栅衔椰吃坛揖劲自瓣已期牟蜜蜀锄墓匹辐辩抚迢五章房地产评估五章房地产评估（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金断所获得的地租。土地出让金（2）级级差差地地租租：是是由由于于土土地地自自然然差差别别（级级差差地地租租1）或或对
11、对同同一一土土地地连连续续投投资资，投投资资收收益益差差别别所所导导致致的的地地租（级差地租租（级差地租2）。）。级级差差地地租租1原原理理告告诉诉我我们们，处处于于不不同同位位置置的的土土地地，其其价价格格是是有有差差别别的的，在在评评估估土土地地使使用用权权价价格格时时，必必须须了解其地理位置和环境。了解其地理位置和环境。级级差差地地租租2原原理理告告诉诉我我们们，在在同同一一块块土土地地上上连连续续投投资资，投投资资收收益益率率是是有有差差别别的的，在在评评估估土土地地使使用用权权价价格格时时，必必须须考考虑虑土土地地的的用用途途，如如工工业业用用地地、商商业业用用地、住宅用地等。地、住
12、宅用地等。椰氯惮蒙的漱棋规枢慨弱状幂爪掉脾潘器泥阴一刑靖壳瘫腺斑胡捣障慈桓五章房地产评估五章房地产评估2地价理论（说明地产价格的决定理论）地价理论（说明地产价格的决定理论）一一般般商商品品的的价价格格是是以以价价值值为为基基础础，上上下下波波动动的的，而而价价值值是是生生产产商商品品的的社社会会必必要要劳劳动动时时间间决决定定的的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化。地价的本质是地租的资本化。休陋犊更邢痪骋叶贺禁代膀粉霞兔鲜自射匣蛊猪涎岿屹裤褂忱凋韶栽砒故五章房地产评估五章房地产评估地租理论与地价理论的区别地租理论与地价
13、理论的区别地租理论对房地产评估的过程起着定性化地租理论对房地产评估的过程起着定性化的指导作用的指导作用地价理论使房地产评估工作更接近模型化地价理论使房地产评估工作更接近模型化与定量化的基础与定量化的基础唯鳖券殃绍氛窝福硒尸抛防酚赠眺瞎杭澜绥焊躯军货岿认摘匆侗遭扫滚炽五章房地产评估五章房地产评估现代西方地价理论现代西方地价理论土地收益理论土地收益理论影子价格理论影子价格理论土地供求理论土地供求理论马克思地价理论地价=地租/利息率养嘉初健势胖钩布尔即邹靛捶傀床班虞盗酋义而龄字浙闪栈球童献抉美游五章房地产评估五章房地产评估二、房地产价格体系二、房地产价格体系1、土地价格体系、土地价格体系基准地价基准
14、地价标定地价标定地价一级市场，价格由政府定一级市场，价格由政府定出让底价出让底价转让价格转让价格其他价格（抵押价格、课税价格）其他价格（抵押价格、课税价格）二级市场，由市场定二级市场，由市场定田夹赢曼靳谆段酶筒裕捣巨灵巢锯遥屏杏让谭汗翻斤睡催下暗纪绵铂补容五章房地产评估五章房地产评估基准地价是城镇国有土地使用权的基本标准价格，它是一定时期、一定区域内不同用途土地使用权的级别平均价格。子壳阔猖君睛损疚俩垦步救箭苯掠旷皑渠民帅李辉若个睫宦屈这更瓷查蓬五章房地产评估五章房地产评估宗地标定地价是以基准地价为依宗地标定地价是以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大据，根据土地使用年限、地块大小、形状、
15、容积率、微观区位、小、形状、容积率、微观区位、市场供求等条件评估确定的具体市场供求等条件评估确定的具体地块在某一时期的价格地块在某一时期的价格,是政府出是政府出让土地使用权时确定出让金额的让土地使用权时确定出让金额的最初依据价格。最初依据价格。框俗蹭坦簇播喝鸵烩鹃哄尝札脾毗诡柄浆悦慎舌丁嗅用扬旗赚罐线施夺太五章房地产评估五章房地产评估出让底价是政府出让土地使用权（尤其是出让底价是政府出让土地使用权（尤其是拍卖）时的确定的最低价格，亦称起叫价拍卖）时的确定的最低价格，亦称起叫价格。格。转让价格是土地使用者在使用期内将已取转让价格是土地使用者在使用期内将已取得的土地使用权再转让出去的价格。具体得的
16、土地使用权再转让出去的价格。具体包括：买卖价格、租赁价格、征用价格包括：买卖价格、租赁价格、征用价格径敖弛萨采底屁付巢垛寥仰歪焦嗽晰枝勺守欢管卧宗炽率坐模所开瞧涣剐五章房地产评估五章房地产评估1.基准地价、标定地价和出让底价之间的联系基准地价、标定地价和出让底价之间的联系(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。作用。(2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系系基准地价是标定地价评估的基础基准地价是标定地价评估的基础标定
17、地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。2.基准地价、标定地价、土地使用权出让底价的区别基准地价、标定地价、土地使用权出让底价的区别(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。价则还考虑地价的微
18、观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。什尚淋葡御码始渊擒懈脐柳俱分棒蒸栏屿柏侯有匙启邯废休琵挣毋靛笼谩五章房地产评估五章房地产评估3.土地使用权出让底价和标定地价的区别土地使用权出让底价和标定地价的区别(1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；(2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积标定地
19、价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；期内的宗地的评估地价；(3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。底价则是不公开的地价。翘壁好渍烤撤办锨檄猪氦讥掉涎凸稗惶职屹墅抒只鱼饲封束箱浦二旅峭循五章房地产评估五章房地产评估2、房产价格体系、房产价格体系生产用房产价格生产用房产价格居住用房产价格居住用房产价格(福利、成本、标准、商品价格）福利、成本、标
20、准、商品价格）营业用房产价格（成本价格、收益现值价格）营业用房产价格（成本价格、收益现值价格）行政事业用房地产行政事业用房地产成本法成本法重置成本或原始成本计价重置成本或原始成本计价雏皖塌饶逻误捕假谗炽韵奥崩铲假服稍蹦大茂比恿律栏咎杯鄂拓置狭余瞅五章房地产评估五章房地产评估三、房地产价格的特性三、房地产价格的特性由由于于土土地地与与建建筑筑物物是是通通过过不不同同途途径径形形成成的的，因因此它们价格特征也不同。此它们价格特征也不同。土土地地是是自自然然界界的的产产物物，而而非非劳劳动动产产物物，因因此此其其价价格格是是地地租租的的本本金金化化；而而建建筑筑物物是是劳劳动动产产物物，其其价价格格
21、可可由由生生产产成成本本和和利利润润构构成成。此此外外，在在我我国国，地地价价是是指指土土地地使使用用权权价价格格，而而房房价价一一般般是是指指所所有有权价格。权价格。屑馆符芯枫蔗典貉猛辅津痘惕饲目翌逛黔宝斤懒既饼础奥帖癣郭蝶陨黄旭五章房地产评估五章房地产评估土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有：1、价格构成的特殊性：地价是地租的资本化、价格构成的特殊性：地价是地租的资本化2、价格决定机制的特殊性：、价格决定机制的特殊性：由地租或其收益（即土地的使用价值）决定由地租或其收益（即土地的使用价值）决定3、市场供求关系的特殊性：、市场供求关系的特殊性：地价主要由需求方决定地价主要由需求方决定4
22、、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势地价与土地用途相关（受政策影响）地价与土地用途相关（受政策影响）土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。证兽躯然杏诣已托搐曹夕胡祥帜殊浙坛亡仁哺饶啃楞网滨埠委呼毋翼岸色五章房地产评估五章房地产评估房地产价格特征房地产价格特征价格构成具有特别复杂性价格构成具有特别复杂性具有明显的区域性、个别性具有明显的区域性、个别性具有较强的政策性具有较强的政策性际照臆票谩翟常渡改溅权易优膀醇砍翼质潍普低蚂疲铆肖荡店哦敲侍肉膊五章房地产评估五章房地产评估四、房地产价格构成四、房地产价格构成（一）土地价格的构成土地征用
23、费土地补偿费、土地投资补偿费、安置补偿费拆迁安置费土地开发费“三通一平”、市政基础设施工程费、利息和税金、利润获取土地使用权而支付的费用哇同格铬拴桔法方灿勘寝伊马势聪谎名周刚盅一噎套蜜愁串糠俩闻是奉铣五章房地产评估五章房地产评估四、房地产价格构成四、房地产价格构成（二）房产构成（二）房产构成房地产生产成本房地产生产成本流通费用流通费用税金税金利润利润犬边项余诸扒疏农保借绒种震吊歉古突庸狮党捌鉴叼涪惰宵域铭吠贴塔充五章房地产评估五章房地产评估（三）总价格、单位价格、楼面地价（三）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积容积率建筑总面积容积率建筑总面积土地
24、总面积土地总面积楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率例例题题：投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。甲甲地地的的容容积积率率为为5，单单价价为为1000元元/平平方方米米；乙乙地地的的容容积积率率为为3，单单价价为为800元元/平平方方米米。假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同，问问投投资资者者应应该该选选择择哪哪一一幅幅土土地地进进行行投投资资更更为为经经济？济？鳃斯插湿嘘原搔膀域暴蛋博绘移俩丈篮汾蕉畅茎苛移纫卷畦庶彼迂志雍叔五章房地产评估五章房地产评估五、影响房地产价格的因素五、影响房地产价格的因素（一）一般因素（一）一般因素1、社会因素、社会因素2、经济
25、因素、经济因素3、政策因素、政策因素（二）（二）区域因素区域因素1、住宅区、住宅区2、商业区、商业区3、工业区、工业区对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。擒逝一龙盈味劲联拳皖潞敏嚣渤敬摹甲拘奉刁金虫锤缺臂颊汉航店趋付青五章房地产评估五章房地产评估（三）个别因素（三）个别因素指指影影响响具具体体一一宗宗房房地地产产价价格格的的因因素素，具具体体可可分分为为影影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质位置、面积、地势、地质形
26、状、宽度、深度形状、宽度、深度社臻束噪醉蜜疯卧锦舵愈停鸡酒苟湿谷陈碱墨艘破陷得哎蔷绸厢遵纶埔歧五章房地产评估五章房地产评估2、影影响响建建筑筑物物价价格格的的个个别因素别因素面积面积、构造构造、材料、材料设计、设备设计、设备施工质量施工质量楼层、朝向楼层、朝向环环境境质质量量（景景观观、交交通、人文、通、人文、社区环境社区环境）椅堂悠倪销酞箱刽悼臂谋鲜瑰嚏洪俯窟妹史甥货走壶时鲸吩工羔毯弹碎愧五章房地产评估五章房地产评估土地使用权的评估市场法收益法成本法剩余法路线价法藕鞋犁哩澎齐勤记邱倡虏毗疫敢欧焉紫综急三浸氢闸敞墙孙赶泼晚规砌啪五章房地产评估五章房地产评估第三节第三节房地产评估的成本法房地产评
27、估的成本法一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式评估值重新购建价格损耗评估值重新购建价格损耗因因为为是是从从成成本本耗耗费费的的角角度度评评估估房房地地产产价价值值，因因此此，首首先先需需了了解解房地产的价格构成。房地产的价格构成。二、适用范围二、适用范围主主要要适适用用于于既既不不产产生生现现金金流流（收收益益），又又很很少少有有交交易易案案例例的的公公益益性性房房地地产产；以以及及无无需需计计算算损损耗耗的的新新建建房房地地产产。值值得得注注意意的的是是土土地地的的价价格格主主要要由由其其效效用用决决定定，而而非非成成本本，因因此此成成本本法法在在评评估估土土地地价价值值时时，其其应
28、应用用范范围围受受到到限限制制，尤尤其其是是商商业业用用地地。但但是是单单纯纯评评估估建建筑筑物物价价格格时，成本法较适宜。时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格取得待开发土地的成本）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费土地开发费+管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+开发利润开发利润（2）土地价格土地取得费）土地价格土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益放剧是秆骏泵柯灌铡坎事逼扇救况瓢诸菲耗特薛栅腥驾书嗽的答军锤搽滴五章房地产评估五章房地产评估（一）估算
29、取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本取取决决于于土土地地使使用用权权是是如如何何取取得得的的。是是划划拨拨还还是是支支付付出出让让金金；是是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。1、从农村取得土地、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。2、从城镇取得土地、从城镇取得土地（1）
30、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本1、基础设施建设费、基础设施建设费2、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费皿空恶涝茧矩窿堑翠乌涪辟搪苯核扭帐气辨渺经沽靶烂旷道耙禾译鸯歇获五章房地产评估五章房地产评估（三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算投资利息（四）估算投资利息注意：注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本）计息基础土
31、地取得成本+土地开发成本土地开发成本+管理费管理费（3）根根据据开开发发时时间间分分别别计计算算土土地地取取得得费费与与开开发发费费的的利利息息。若若开开发发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定（七）土地增值收益的确定壕数赁纺裹供相堑者月即捌珐扯葬赘
32、雅炽焉真惕触话吮港爷辐钮缓狭汽迷五章房地产评估五章房地产评估例例题题某某地地块块面面积积为为80,00080,000平平方方米米，是是通通过过城城镇镇土土地地出出让让而而取取得得的的，出出让让金金为为2020万万元元/ /亩亩，拆拆迁迁费费3030万万元元/ /亩亩，开开发发费费3 3亿亿元元/ /平平方方公公里里，其其他他费费用用（包包括括税税费费）5 5万万元元/ /亩亩，土土地地开开发发周周期期为为两两年年，第第一一年年投投入入开开发发费费占占总总开开发发费费的的40%40%，目目前前市市场场上上地地产产开开发发的的投投资资报报酬酬率率为为10%10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%
33、6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里5 5万元万元/ /亩亩 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米艰碾壁鬼糜问借迄彪族僧隘搂咖彬义奄货甲观彩颤惩凡肥始钢腊兔近贡羡五章房地产评估五章房地产评估3 3、估算投
34、资利息、估算投资利息 假假定定土土地地取取得得成成本本一一次次性性投投入入，因因计计息息期期为为两两年年，土土地地开开发发成成本分阶段均匀投入，则：本分阶段均匀投入，则： 投资利息投资利息750750（1 16%6%）2 21137540%37540%（1 16%6%）1.5 1.5 1137560%37560%（1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05113.05元元/ /平方米平方米4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10% 112.5112.5元元/ /平方米平方米5 5、
35、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,350.55元元/ /平方米平方米 土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。返回盛如眠墒怕檀偿楚硬淤分藕帆儿汉眶适沪疑桃卸勿页斥焕长槐扩美坡拟泛五章房地产评估五章房地产评估第四节第四节房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤无限期：房地产价格纯收益无限期
36、：房地产价格纯收益/资本化率资本化率（1）有限期：有限期：（2）a年纯收益年纯收益r折现率折现率二、适用范围二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。有收益的房地产，不适宜公益性房地产。作号球狙捅收袋矗丽昂杨馋靴乐勺剁辉本约橇豪溃积站堕辙粘贪月乓蚂盈五章房地产评估五章房地产评估三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益（一）净收益除除去去各各种种费费用用后后的的收收益益，必必须须是是客客观观收收益益，而而非非实实际际收收益益。因因此此需需通通过过计计算算客客观观总总收收益益和和客客观观总总费费用用来来获获取。取。（二）资本化率（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地
37、产投资的报酬率（收益率）。净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用遵赫针传歼跋坤沈椽礼裳楔洋涝桅铀梁蹦棠磕曙交范悟锑缆郡奈床庭恐竞五章房地产评估五章房地产评估求取方法：求取方法：1、收益与售价比法（市场法）、收益与售价比法（市场法）寻寻找找相相类类似似的的交交易易案案例例，通通过过交交易易案案例例的的纯纯收收益益与与价价格格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法、累加法+资资本本化化率率的的种种类类：综综合合资资本本化化率率、建建筑筑物物资资本本化化率率、土地资本化率。土地资本化率。资本化率无风险报酬率风险调整值沃碑肮舵蹋疙费
38、淤从穴捎睬卧阂世专娄嫩粉彝泥擅砚蛔滑振突确能客踪衬五章房地产评估五章房地产评估（三）收益期的确定（三）收益期的确定单独评房单独评房建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评地单独评地土地使用权年限土地使用权年限（1）先先据据建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命确确定定收收益益期期，然然后后计计算算土土地地超超出出建建筑筑物物经经济济寿寿命命部部分分的价值。的价值。（2）假假设设未未来来收收益益无无限限期期。但但是是在在计计算算净净收收益益时时应应扣扣除除建建筑筑物物的的折折旧旧费费和和土土地地费用的摊销。费用的摊销。鲍江盎佬寺泣俞铅横挂垃讲梁凑古皿呛间景恰躺放娃绢簿附勒主席隋否杭五章房地产评估五章房地
39、产评估四、收益法的计算公式四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格（一）房地合一评房地产价格例例某某房房地地产产公公司司于于19991999年年5 5月月以以出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于于20012001年年5 5月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座钢钢混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米3,8003,800元元，经经济济耐耐用用年年限限为为6060年年。目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米4,8004,800元元。该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为12,00012,000平
40、平方方米米，全全部部用用于于出出租租。据据调调查查，当当地地同同类类型型写写字字楼楼的的租租金金一一般般为为每每天天每每平平方方米米2.52.5元元，空空置置率率在在10%10%左左右右，每每年年需需支支付付的的管管理理费费用用一一般般为为年年租租金金的的3.5%3.5%，维维修修费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的1.5%1.5%，房房产产税税为为租租金金收收入入的的12%12%，其其他他税税为为租租金金收收入入的的6%6%，保保险险费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的0.2%0.2%，资资本本化化率率确确定定为为6%6%。试试根根据据以以上上资资料料评评估估该该写写字字楼楼在在200420
41、04年年5 5月的价格。月的价格。房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费余口抉酞炊旋怔码曰镍繁茫计沾吗疡遏磨烘鲁全繁妄组缩絮究粹该键孕雀五章房地产评估五章房地产评估1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.536512,0002.536512,000（1 110%10%） 9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费： 年管理费年管理费9,855,0003.5%9,855,0003.5% 344,925344,925元元（
42、2 2）维修费：）维修费： 年维修费年维修费4,80012,0001.5%4,80012,0001.5% 864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费： 年保险费年保险费4,80012,0000.2%4,80012,0000.2% 115,200115,200元元（4 4）税金：）税金： 年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用： 年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3
43、,098,0253,098,025元元诸泡停刺昧悬朽俐碧树仿窍按朴伊豹蓖樱噬展杠迄舅喉哉渐惫弛攻稍伦黔五章房地产评估五章房地产评估3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756%16,756,9756%11/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价
44、房地产单价104,434,67112,000104,434,67112,000 8,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经经评评估估，该该写写字字楼楼房房地地产产在在20042004年年5 5月月的的价价格格为为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。笺樟掀劫呐陶限凑甄染褒查炕馅衅熊鄙冗镍币稿呸朴凶鸳蠕趾蠢砂中蠕汐五章房地产评估五章房地产评估例题例题:某某房房地地产产公公司司于于1997年年3月月以以有有偿偿出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地50年年使使用用权权，并并于于1999年年3月月在在此此地地块块上上
45、建建成成一一座座砖砖混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米2000元元，经经济济耐耐用用年年限限为为55年年，残残值值率率为为2。目目前前，该该类类建建筑筑重重置置价价格格为为每每平平方方米米2500元元。该该建建筑筑物物占占地地面面积积500平平方方米米，建建筑筑面面积积为为900平平方方米米，现现用用于于出出租租，每每月月平平均均实实收收租租金金为为3万万元元。另另据据调调查查，当当地地同同类类写写字字楼楼出出租租租租金金一一般般为为每每月月每每建建筑筑平平方方米米50元元，空空置置率率为为10，每每年年需需支支付付的的管管理理费费为为年年租租金金的的3.5，维
46、维修修费费为为重重置置价价的的1.5，土土地地使使用用税税及及房房产产税税为为每每建建筑筑平平方方米米20元元，保保险险费费为为重重置置价价的的0.2，土土地地资资本本化化率率7，建建筑筑物物资资本本化化率率8。试试根根据据以以上上资资料料评评估估该该宗宗地地2003年年3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。葵笑燎疟薪鸡谆豢垃闹兵灭雾氧料猾鸣祥拂净拒偿唉迢除齐抓柑蔓卉栖涂五章房地产评估五章房地产评估1、选定评估方法、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是
47、实际收益。年总收益年总收益5012900（110）486000（元）（元）3、计算总费用、计算总费用（1）年管理费）年管理费4860003.517010（元）（元）（2）年维修费）年维修费25009001.533750（元）（元）（3）年税金）年税金2090018000（元）（元）（4）年保险费）年保险费25009000.24500（元）（元）年总费用（年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元（元）千穆彼炳酞辰缕葛麓隋烯书交奥紫孕杖参碧磐臂醉缝痈肢逼宝枷厘辫玲俺五章房地产评估五章房地产评估4、计算房地产纯收益、计算房地产纯收益年房地产纯收
48、益年总收益年总费用年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）（元）5、计算房屋纯收益、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数已使用年数25009004687542062500（元）（元）（3）计算房屋纯收益：）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率20625008165000（元）（元）暗皮难迪偷盖宜雁带兴障词途即涉替隅彪绵恐学遍异龋底跑谢恳喘即给摇五章房地
49、产评估五章房地产评估6、计算土地纯收益、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740165000247740（元）（元）7、计算土地使用权价格、计算土地使用权价格土地使用权在土地使用权在2003年年3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50644（年）。（年）。单价单价3358836.15/5006717.67（元）（元）8、评估结果、评估结果本本宗宗土土地地使使用用权权在在2003年年3月月的的土土地地使使用用权权价价格格为为3358836.15元元，单价为每平方米单价为每平方米6717.67元。元。返回奶莫昆股鸥闰铝趋嘶偿辅在狙寺颈
50、决袱号谎醛惊持室茶牌镍异仙碰王倔裁五章房地产评估五章房地产评估（二）房地合一评土地（土地残余法）（二）房地合一评土地（土地残余法）由由于于房房地地合合一一净净收收益益中中含含有有折折旧旧，故故在在计计算算土土地地净净收收益益时时，应应扣扣除除建建筑物折旧。筑物折旧。例例题题：在在一一幅幅3000m2的的土土地地上上建建有有建建筑筑面面积积为为2000m2的的房房屋屋，根根据据成成本本法法，建建筑筑物物的的现现行行价价格格为为20001200240（万万元元），该该建建筑筑物物尚尚可可使使用用20年，还原利率年，还原利率12，土地的还原利率为，土地的还原利率为10。假假定定该该房房地地产产以以每
51、每月月每每平平方方米米100元元的的租租金金标标准准出出租租，使使用用面面积积为为建建筑筑面面积积的的60，不不含含折折旧旧费费的的年年租租赁赁费费用用为为72万万元元。根根据据土土地地残残余余法法确确定土地的价格。定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益10020006012720000720000（元）（元）（2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益240（12+1/20）40.80（万元）（万元）（3）计算属于土地的纯收益）计算属于土地的纯收益7240.8031.20（万元）（万元）（4）土地的价格为：）土地的价格为：31.210312（万元）（万元）单方土地价格为：
52、单方土地价格为：31230001040（元（元/m2）鱼嗜吵杀漱双桌疹柳宣噬财癸遗香臀便它逸肆卫候脆敛嘱律搏烫晒犯椒利五章房地产评估五章房地产评估（三）房地合一评房（建筑物残余法）（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益若纯收益a不含折旧，则不含折旧，则注注：该该方方法法要要求求建建筑筑物物的的用用途途、使使用用强强度度及及使使用用状状态态等等与与土土地地的的最最佳佳使使用用不不能能严严重背离。重背离。旱郴墅朱固防恫徽肋莉航厉暗稼律仔占若钱摹洲汾悦惶舟厌杏帖邪凰闪巾五章房地产评估五章房地产评估例题例题某某砖砖混混结结构构二二层层住住宅宅，宅宅基基地地面面积积200平平方方米米，房房屋屋建建筑
53、筑面面积积240平平方方米米，月月租租金金4800元元，土土地地还还原原利利率率为为8，建建筑筑物物还还原原利利率率为为10，建建筑筑物物评评估估时时的的剩剩余余使使用用年年限限为为25年年，用用残残余余法法评评估估该该住住宅建筑物价格。宅建筑物价格。年房租总收入年房租总收入48001257600（元）（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）（元）房产税（按年租金的房产税（按年租金的12计）计）57600126912（元）（元）土地使用税（每年按每平方米土地使用税（每年按每平方米2元计）元计）2002400（元）（元）管理费（按年租金
54、管理费（按年租金3计）计）5760031728（元）（元）修缮费（按年租金修缮费（按年租金4计）计）5760042304（元）（元）保险费每年保险费每年576（元）（元）逻荔乔止登再挫败振娠蔷膛禽成姚举济蹈秩艺首湃瑟瑶遁抨诵府症机加咯五章房地产评估五章房地产评估年总费用年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）（元）年总纯收益年总纯收益576001432043280（元）（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：元，则土地总价为：1200200240000（元）（元）归属于土地的年纯收益为：归
55、属于土地的年纯收益为：240000819200（元）（元）故归属于建筑物的年纯收益为：故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）（元）建筑物折旧率建筑物折旧率1/251004建筑物价格建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622165498.4（元）（元）建筑物每平方米价格为：建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）（元）苯荤疏市砖盯霞挝烯旱咆造怠机跌宫匪靠些狡症馅酱具红抖罕攀肯绒落喀五章房地产评估五章房地产评估第五节第五节房地产评估的市场法房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式市市场场法法
56、是是指指在在求求取取被被估估地地产产的的价价格格时时，将将被被估估地地产产与与近近期期内内市市场场上上已已经经发发生生了了交交易易的的地地产产加加以以比比较较，对对已已发发生生了了交交易易的的类类似似地地产产的的书书籍籍价价格格，进进行行调调整整修修正正得得出出被被估估地地产产最最可可能能实实现现的的合合理理价价格格的的一种估价方法。一种估价方法。类类似似地地产产（交交易易实实例例地地产产）在在用用途途、所所处处地地区区等等方方面面与与被被估估地地产相同或相似的地产。产相同或相似的地产。被被估估房房地地产产价价格格交交易易实实例例单单价价交交易易情情况况修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正
57、系数系数个别因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积被估房地产面积靴芽陨抒误寡屑蛮绍丝微摇赠站冕崭慑渭茎物邓屡眨瑟边帮宝伙凤傈寐抚五章房地产评估五章房地产评估二、适用条件和范围市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例上能够搜集到大量的
58、与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。资料。资料。资料。市场法通常是非收益性房地产市场价值评估的首选方法。市场市场法通常是非收益性房地产市场价值评估的首选方法。市场市场法通常是非收益性房地产市场价值评估的首选方法。市场市场法通常是非收益性房地产市场价值评估的首选方法。市场法适用于这些房地产，是因为同一市场中存在许多类似房地法适用于这些房地产，是因为同一市场中存在许多类似房地法适用于这些房地产，是因为同一市场中存在许多类似房地法适用于这些房地产，是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易实例，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公产的交易实例，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公产的交易实例，
59、如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公产的交易实例，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交易，如即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交易，如即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交
60、易，如即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。等。等。等。许捣抵聪球冀襄审渐蓟慨捣膨翼釉激绵紧粮醚藤埔宅虎完钞男羞缩坦嘶趣五章房地产评估五章房地产评估三、市场法操作步骤及因素修正三、市场法操作步骤及因素修正（一）踏勘被估房地产（一）踏勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：交易实例应符合的条件：与与被被房房地地产产用用途
61、途相相同同、所所处处地地区区相相同同、结结构构相相同同、价价值值类类型型相相同同筹筹资资条条件件相相似似，接接近近评评估估基基准准日日，正正常常交易（或可修正）。交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础政缨疟秦羽房盼搀活豁施缸柳匆汝介蛊柳底起成植饮烩卧枢财礼霞融播蜘五章房地产评估五章房地产评估（四）估算调整系数（四）估算调整系数1、定基定基2、交易日期修正系数、交易日期修正系数环比环比3、区域因素修正系数、区域因素修正系数直接比较法：直接比较法：间接比较法：间接比较法：4、个别因素修正、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表）容积率修正：一般据地方容积率
62、修正系数表（2）土地使用年期修正）土地使用年期修正估价对象估价对象交易案例娜钞碑啼菏投担臀汕唯催祟渍叼助违买松耶售喧儡吮惕飘诌霍嘴凸邓最尉五章房地产评估五章房地产评估（五）确定比准价格（调整值）（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题例题待待评评估估宗宗地地为为一一块块商商住住用用途途的的空空地地，面面积积为为5,0005,000平平方方米米，要要求求评评估估其其20032003年年1212月月的的市市场
63、场价价格格。评评估估人人员员通通过过收收集集有有关关数数据据资资料料，选选出出3 3个个交交易易实实例例作作为为比比较较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。参照物，交易实例的有关情况如下表所示。梳魏郊认童喊骇额夷豁转巫语腾壮鳃藩筑浪阑盼原身沁纯勤曲秸圆啃恰糜五章房地产评估五章房地产评估 交易实例交易实例比较交易比较交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/ M/ M2 2 ） 1,5501,550
64、1,2001,200 1,4001,400 交易时间交易时间 20022002年年1010月月 20022002年年1212月月 20032003年年5 5月月 20032003年年1212月月 面积（面积（ M M2 2 ） 1,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使
65、用年限35303530容积率容积率 54.54.55抗纠卢赂峭吉护唐趴匪凯毖毒急狗舌绞竹弃赢咒早绝悠粮恃五几格动薪傲五章房地产评估五章房地产评估1 1、进行交易情况修正、进行交易情况修正评评估估人人员员经经过过调调查查，未未发发现现交交易易实实例例的的交交易易情情况况有有什什么么特特殊殊情情况况，均作为正常交易看待，故无需修正。均作为正常交易看待，故无需修正。2 2、进行交易时间修正、进行交易时间修正根据调查，根据调查，20022002年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数114/10011
66、4/1001.141.14交易实例交易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数112/100112/1001.121.12交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数107/100107/1001.071.073 3、进行区域因素修正、进行区域因素修正交交易易实实例例A A与与待待估估对对象象处处于于同同一一区区域域，无无需需作作区区域域因因素素修修正正。交交易易实实例例B B、C C的的区区域域因因素素修修正正采采用用打打分分法法，可可参参照照下下表表的的有有关关数数据据判判断断。上上述述表表中中的的比比较较是是以以待待估估宗宗地地的的区区域域因因素素为为标标准准，即即待待估估宗
67、宗地地的的区域因素分值为区域因素分值为100100，则：，则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/861.1631.163交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/931.0751.075坟兢煎小实瘫稠且胯莉醚买匙臣灵崩请速琉盏护添警镭敌具化踢葱甄梢契五章房地产评估五章房地产评估4 4、进行个别因素修正、进行个别因素修正（1 1）关关于于面面积积因因素素的的修修正正: :由由于于待待估估宗宗地地的的面面积积大大于于3 3个个交交易易实实例例的的面面积积，对对商商业业用用地地而而言言，面面积积大大些些便便于于充充分分利利用用，
68、经经过过分分析析确确定定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%3%。（2 2）关关于于土土地地使使用用权权年年限限因因素素的的修修正正: :除除交交易易实实例例B B与与待待估估宗宗地地的的剩剩余余使使用用年年限限相相同同外外，交交易易实实例例A A和和C C均均需需作作使使用用年年限限因因素素修修正正，修修正计算如下（假定折现率为正计算如下（假定折现率为8%8%）：）：（3 3）关关于于容容积积率率因因素素的的修修正正: :交交易易实实例例A A与与待待估估宗宗地地的的容容积积率率相相同同，故故不不作作修修正正，交交易易实实例例B
69、B、C C的的容容积积率率与与待待估估宗宗地地不不同同，应应进进行行修修正正。经经收收集集有有关关数数据据资资料料进进行行统统计计分分析析，土土地地的的价价格格与与容容积积率率的的关系是：容积率在关系是：容积率在4 45 5之间，容积率增加之间，容积率增加0.10.1，地价增加，地价增加2%2%。则：。则： 交易实例交易实例B B及及C C的容积率修正系数的容积率修正系数110/100110/1001.11.1访羌叠秤巡鞘限您断而烂彩并螟圆氰骂绳偏庐里血苹姨坐钳据庙辑斧寞容五章房地产评估五章房地产评估个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下： 交易实例交易实例A A的个别因素修正系数
70、的个别因素修正系数1.030.96591.01.030.96591.00.9950.995 交易实例交易实例B B的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.01.11.031.01.11.1331.133 交易实例交易实例C C的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.030.96591.11.030.96591.11.0941.0945.5.计算比准价格计算比准价格 A A1,5501.01.141.00.9951,5501.01.141.00.9951,7581,758（元（元/ M2 / M2 ） B B1,2001.01.121.1631.1331,2001.01.121.1631
71、.1331,7711,771（元（元/ M2 / M2 ） C C1,4001.01.071.0751.0941,4001.01.071.0751.0941,7621,762（元（元/ M2 / M2 ）6.6.采用算术平均法求得评估结果采用算术平均法求得评估结果 因得到的因得到的3 3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）（待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7581,7711,7711,7621,762）/3/3 1,7641,764（元（元/ M2 / M2 ） 待估宗地评估价值（总价）待估宗地评估价
72、值（总价）1,7643,0001,7643,0005,292,0005,292,000元元返回返回阮贮把喀雹闹批译担狰热匡筋耸恿晒赋苗剪镣妊绰带宦荷窒糕辈廉沙养丰五章房地产评估五章房地产评估第六节第六节房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法一、基本思路和计算公式一、基本思路和计算公式二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。运用该方法时需要注意：运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。必要时需折现。地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润沤庄疮狼帧恍奋炸攻眠取径吻捕馋艘酌抢焉弃员守暑炕菇涸念砸砧库巢溅五章房地产评估五章房地产评估
