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1、深圳湾1号项目研究报告集团营销中心2013.4目录一、项目概述1.项目经济技术指标2.项目定位分析3.成交客户分析4.项目核心价值点提炼二、项目研究1.项目规划2.建筑产品3.户型产品4.营销推广展示三、总结一、项目情况介绍一、项目情况介绍率先进入开发建设的后海率先进入开发建设的后海“华润、天虹、中海油、阿里华润、天虹、中海油、阿里巴巴、新百丽鞋业巴巴、新百丽鞋业、中国航天科技等大型企业的强势入驻，中国航天科技等大型企业的强势入驻，未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。”金融金融商务商务区区深圳湾金融商务区：深圳湾金融商务区：总建筑规模
2、：400万平米；商务办公：230万平米研发办公（总部）：50万平米；商业：120万平米办公：44万平米标标志志3 3项目区位概况深圳湾1号位于紧邻深圳湾金融商务区，未来将成为很多大型企业的总部基地，区位条件十分优越。新都会新都会 财富聚集区财富聚集区深圳湾深圳湾 国际的湾区国际的湾区关键词：新兴的/发展的/国际的/总部经济国际化大都市国际化大都市特区中的特区特区中的特区湾区金融中心湾区金融中心项目经济技术指标项目地址深圳湾1号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧建筑面积358000平方米占地面积46084.47平方米容积率5.9绿化率30%停车位632个总户数85套装修标准精装修物业类型
3、顶级豪宅公寓主力户型430平米五房三厅五卫开发商深圳市鹏瑞地产开发有限公司售价均价9万/平方米物业管理待定开盘时间待定项目定位分析属性定位：滨海CBD，地标综合体阐述：项目紧邻的后海金融商务区现有多家全球500强及大型企业的总部基地进驻，项目以优质的地段、综合的业态、高档的用材、完善的配套成为片区乃至深圳的地产项目新标杆。形象定位：世界湾1号梦想著作阐述：深圳湾拥有无可比拟的自然条件，媲美悉尼双水湾、香港维多利亚港随着后海综合商务区逐步发展完善以及大前海战略的兴起，“1号著作”寓意为坐拥世界级湾区以顶级标准打造的精品建筑。深圳湾深圳湾壹壹号号时代地标时代地标国际滨海中心国际滨海中心顶级豪宅新标
4、准制定者顶级豪宅新标准制定者属于深圳自己的，豪宅颠覆之作属于深圳自己的，豪宅颠覆之作目标客户分析1、客户群定位：城市的主流富豪，由富及贵的转变。2、特点：行业领袖，GDP掌控者，圈层追随者3、年龄：40-50岁客户为购买主力；4、职业：以企业主，公司高层董事，投资金融业为主；5、关注要点：一线海景、高端规划、丰富的城市资源项目核心价值点提炼1.区位价值：2.3平方公里后海金融商务区，定位为滨海综合商务和第三金融商务区，未来将连通香港金融中心，办公面积是福田中心区的3倍，将打造成深圳的“中环”，成为金融、商务、总部经济的黄金驻地，华润、中国航天、新百丽、中海油、阿里巴巴、大成基金等企业总部将落户
5、于此；深圳湾1号占据了城市最核心的资源。2.项目规划：集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海片区标志性建筑群。项目实现了从单一居住功能向多元生活模式的转变。3.产品打造：项目采用国际顶级设计团队，建筑用材在深圳豪宅产品中属于顶级，产品打造独具匠心。项目产品从设计团队、建筑材料和精装修标准等方面，均重新树立了深圳豪宅的标杆。4.优质户型：户型多样化满足消费群不同需求，共有195/430/440/590/900/1700等六种户型。项目大部分户型面积已超出了居住功能范畴，而是对于生活的犒赏。一、项目规划一、项目规划项目总体规划深深 圳圳城市中心城市中心项目规划：深圳湾1号总占地
6、面积4.6万，总建筑面积35.8万，分为南北两个区，供包含8栋塔楼，业态包括酒店、写字楼、公寓以及高端零售商业。项目配套包括国际奢华级酒店以及高档零售商业。项目楼栋排布以广东鱼灯的自然流线为灵感来源，追求楼栋之间的通道流线感。项目通过空中廊桥连接南北区域，同时也通过自建两座廊桥将项目与内湾湖进行联通，拉近了客户对项目与海岸之间的心里距离，“实现”了湾区物业的价值。地块中间的泄洪渠经过改造成为项目主景观带，分隔南北两个区。项目规划：一期项目一期规划：T1栋为写字楼，T2、T3、T4栋为住宅lT1栋：产品面积暂未对外公布T2栋：16层为商业，732层为住宅，其中7-25层为430平层单位，2630
7、层为900大平层单位，3132层为1700顶层复式。lT3栋：14层商业，518层为住宅，户型面积195-440；lT4栋：15层为商业，商业顶层为私人会所，规划有无边际泳池和瑜伽草坪;618层为590m2大平层住宅；l规划点评：T2部分低楼层会有遮挡。T3可欣赏城市景观，南北通透的T4拥有最佳的一线景观，但因为临路略有噪音干扰。项目二期规划项目二期规划：T5、T6、T8为商务公寓，T7为超高层综合体。T5、T6、T8为商务公寓，具体产品面积暂未对外公布。T8裙房上层为6栋4层企业会所，每层为1700平米大平层。T7为超高层综合体建筑，涵盖写字楼、国际奢华精品酒店、公寓和私属会员制空中会所等物
8、业形态。酒店品牌仍在洽谈之中。写字楼酒店公寓酒店空中会所企业会所配套以及物业管理说明内部配套：深圳湾1号项目内部配备丰富的配套，一站式满足业主社交、商务、会客、购物、餐饮休闲需求。1、私属会员制空中会所，计划将由酒店管理公司负责经营管理，成为业主私人养生、休闲、康体的去处。2、计划引进国际奢华精品酒店，成为项目及后海金融商务区的重要商务配套。3、高档零售商业满足业务高端购物需求。物业管理：深圳湾1号将携手国际顶级物业管理公司，提供定制化服务以提升服务体验。物业管理公司目前尚未确定。项目规划小结1.项目处于深圳后海核心地段，紧邻后海金融商务区，东南向面朝内湾湖，地理位置优越，具备打造“一号著作”
9、的天然优势。2.项目规划独具匠心，不仅通过廊桥联通南北地块，巧妙的将分区建筑融为一个整体，还通过廊桥联接内湾湖，拉近了项目与海的距离，湾区景观及生态资源利用做到最优。3.除依托后海金融商务区及片区整体的城市公共配套，项目本体规划建设高端会所、酒店、商业，能够满足高端客户一站式消费需求。二、建筑产品二、建筑产品注：鉴于本项目仍在施工过程中，大堂和车库未对外开放，因此无法实地调研。国际设计大师团队建筑设计单位：KPF建筑设计事务所，专注国际城市地标建筑园林设计单位：AECOM公司，世界500强园林设计机构，追求自然与美的共生室内设计单位：KellyHoppen，国际明星室内设计大师，以优雅而富有创
10、意而闻名HID室内设计公司，欧洲顶级室内设计公司梁志天，香港顶尖设计师深圳湾1号的建筑设计、景观设计和室内设计囊括了欧美和亚洲顶尖的设计团队，通过全世界的设计智慧打造这湾区地标建筑，体现世界湾1号著作的独具匠心。外立面风格外立面风格：国际现代风格建筑轮廓大气、简洁，体现项目国际化的打造理念，并通过大面积玻璃幕墙的运用，营造超光感效果，建筑用材高档考究。外立面外立面造型：外立面造型来自于波浪纹，以此作为创意原点打造建筑外立面的波浪形条纹。外立面用材：双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通透性更强；玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻璃幕墙系统石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土
11、耳其石灰岩。建筑产品分析夹胶超白玻夹胶超白玻是一种高品质、多功能的新型高档玻璃品种，用于建筑幕墙，充分体现项目“豪宅”定位；透光率可达91.7%以上；具有晶莹剔透、高档典雅的特性，有玻璃家族“水晶王子”之称。高昂的价格和优良的品质，使超白玻璃成了建筑物身份的象征，一般只在奢侈品商业建筑中如LV、Chanel旗舰店中得到应用；深圳湾1号使用三层夹胶超白玻璃，比伍兹公寓等项目更胜一筹，体现项目打造品质的决心与信念。建筑产品分析公寓产品层高4m，空间感受更加开阔，体现豪宅的奢华与舒适。公寓采用2.4m极限宽幅门窗系统，以保证观景视野的最大化。阳台设置空中泳池，户户私享。建筑产品分析其他产品优势建筑产
12、品小结1.设计团队为国际级大师，材料选用在深圳豪宅中处于领先地位，体现产品打造的精细与精心，树立了深圳豪宅的标准。2.4m层高、2.4m极限宽幅门窗系统和空中泳池，公寓内部功能配置出众，也体现了1号著作顶级产品的与众不同。三、产品户型三、产品户型级别级别产品产品套数套数备注备注1 1T4-590T4-5901919无遮挡海景资源无遮挡海景资源, ,590 590 以上超大面积以上超大面积T2-900T2-900,1700 ,1700 2 2T2/T3-440T2/T3-4402222440 440 无遮挡海景资源无遮挡海景资源3 3T3-195T3-1951414城市景观资源公寓城市景观资源公
13、寓T2-430T2-4303030海景被海景被T4T4栋遮挡单位栋遮挡单位pNO.1NO.1超一线海景资源超一线海景资源,590,590以上超大面积单位以上超大面积单位pNO.2NO.2T2/3T2/3栋栋, ,超一线海景资源超一线海景资源,440 ,440 大户单位大户单位pNO.3NO.3195195城市景观公寓及海景被遮挡城市景观公寓及海景被遮挡430430T3T313213T3T2T1T42深圳湾深圳湾1 1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分级，满足不同类型客户
14、。级，满足不同类型客户。户型配比各级产品市场站位一一线线二线二线三线三线T3-195T3-195城市景观资源公城市景观资源公寓寓T2-430T2-430海景被海景被T4T4栋遮挡栋遮挡单位单位T4-590T4-590一线景观一线景观标杆产品标杆产品T2-900T2-900,1700 ,1700 T2/T3-440T2/T3-440无遮挡景观无遮挡景观资源资源1、三线产品包括430和195产品，共44套，可以满足初级豪宅客户的置业需求，也有利于开发商回收资金，为现金流产品。2、二线产品22套，拥有无遮挡的景观资源，提供顶级的居住体验。3、一线产品19套，拥有一线景观，为大平层和顶层复式，是一期的
15、标杆产品，为项目带来溢价空间。一期公寓产品分析T1：写字楼T2：16F商业725F430户型2630F900户型3132F1700顶复T3：14F商业518F195440户型T4：15F商业618F590户型科苑大道楼栋户型面积（） 数量（套） 比例备注T31951416%一层2户，独立电梯厅4401416%一层2户，独立电梯厅，私家泳池T45901316%一层1户，私家泳池T24303846%一层2户，独立电梯厅90056%一层1户，私家泳池1700（复式）11%一层1户，私家泳池总体85100%一期公寓产品户型430平米五房三厅五卫优势：三梯两户设计，主佣分梯入户全套房设计，奢适的空间享受
16、双阳台、三厅设计，保证居住空间的私密性，同步满足商务需求。阳台无边际空中泳池4m极致层高，空间尺度舒适设置避难室，保证业主安全。劣势：部分低楼层产品存在遮挡。深圳湾1号装修系统介绍项目项目深圳湾深圳湾1 1号装修号装修配置配置地面地面电梯厅/过道/客/饭厅/卫生间/厨房地面：进口石材 景观阳台地面：户外木地板/进口石材 卧室地面：实木复合地板户内门户内门系统门：欧洲进口高端专业喷涂断桥铝合金提升推拉门，并集成进口专业微通风器，门玻璃采用双银LOW-E中空钢化双层超白玻璃。卫浴五金卫浴五金龙头：Dornbracht or Hansgrohe ;座厕、洗手盆：Villeroy&Boch or Du
17、ravit 橱柜橱柜橱柜：Bulthaup or Siematic 水槽、水龙头：Franke or Blanco or Rodi厨房电器厨房电器抽油烟机、烤箱、电磁炉、洗碗机、冷冻箱：Miele or Subzero or Gaggenau; 空调空调户内设冷热变频多联机（家用中央空调）开关插座开关插座进口品牌深圳湾1号采用全德系进口豪华品牌精装修。深圳湾1号装修品牌介绍Bulthaup橱柜奢侈品品牌bulthtaup的品牌风格及理念：厨房不仅因煮食而存在，更是家居生活的一部分，强调人体工程学设计、实用性、优质材料、以及简洁至精华所在。Dornbracht龙头德国的“当代”Dornbrach
18、t是世界上知名度极高的龙头品牌，也是文化界的权威代言人，被誉为龙头界的“劳斯莱斯”，出身名门，皇室专用。Villeroy座厕德国唯宝/Villeroy&Boch如陈酿般的魅力让罗马教皇、欧洲皇室乃至各国名流忠实追随，成就了历久弥新的荣耀。产品户型小结1.户型配比较为合理，兼顾现金流以及获取溢价。不同面积段产品满足不同客户的需求。2.豪华装修，多采用德国奢侈品皇家御用家具品牌进行装修，给人一种皇家风范，豪华、奢侈。四、营销推广展示四、营销推广展示服务至上的客户接待营销必须回归价值的本质窄众而精准的渠道传播营销总体思路l一个非卖场的售楼处一个非卖场的售楼处l一段影视片一段影视片l两本详细的价值说明
19、书两本详细的价值说明书l一只高素质的销售队伍一只高素质的销售队伍l一套预约制接待体系一套预约制接待体系l一套酒店标准服务体系一套酒店标准服务体系l锁定高端杂志锁定高端杂志l持续圈层营销活动持续圈层营销活动l地产业内推介地产业内推介深圳湾1号借鉴奢侈品高端小众的营销模式，从营销本质、客户服务和精准渠道传播三个方面进行项目的宣传推广。售楼处功能区域设置影音室影音室项目规划模型洽谈休息区水吧电梯往二层样板房VIP接待室区域规划模型（墙体）分户模型（墙体）参观动线：影视室参观动线：影视室-项目沙盘项目沙盘-样板房样板房-VIP接待室接待室售楼处项目沙盘模型分户模型（壁挂式）区域规划模型（壁挂式）项目整
20、体规划模型项目整体规划模型由深圳大峡谷模型公司制作，区域规划及分户壁挂式模型由香港某制作公司定制。所有模型均采用大尺度，和大开间大层高的售楼处相协调。内湾湖采用方阵波纹效果，建筑楼体灯光通透品质感较高，廊桥在模型上均有清晰展示。影视片影视片开头以一段大气磅礴的文字开场，体现项目的品质与客户的尊贵，抓住了客户的注意力。影视片从国际级设计团队出发，全面讲述了项目区位、产品规划、海湾景观资源、装修配置、居住功能亮点、物业服务等价值体系，清晰全面。价值说明书精美的扉页品质感极高的楼书楼书均采用银色封面，楼书封面是具有雕刻感的项目Slogan和案名，触感、观感俱佳，是项目品质的佐证。楼书印刷精美，内容详
21、实，从中国梦出发，讲述项目理念、项目规划、项目价值都有全面的解释，与1号梦想著作相互呼应。中国梦，始终是项目想传递的价值理念。高素质的销售队伍深圳湾1号由世联地产和中原地产联合代理，销售团队由双方销售人员共同组成。销售人员均形象气质佳、从业经验丰富，对于销售说辞熟稔于心。预约制接待体系深圳湾1号在销售过程中充分体现高端私密性和神秘感，在客户接待方面即采取多种措施，体现世界湾区1号作品的不凡之处：1、预约看房，并对看房人数进行限制2、对看房客户的身份进行核实，会对预约看房客户进行筛选，只接待有一定级别的客户3、实体样板间验资之后才能参观，不随意接待样板房参观高端杂志投放深圳湾一号营销借鉴奢侈品窄
22、众传播的营销理念，锁定高端客户圈层，媒体渠道锁定少量航空杂志和其他高端杂志，用广告配合软文，无大规模线上传播。下图为航空杂志广告。航空杂志广告航空杂志广告圈层营销活动圈层活动客户私宴目的：1.以圈层活动聚集目标客户，提升客户体验感，扩大项目口碑及影响力；2.聚集客户体验项目的品质，提升客户的尊贵感地点：项目样板房业内推介业内口碑对于豪宅项目十分重要，深圳湾1号除了利用代理公司世联地产和中原地产在房地产业内的资源进行推介，邀约同行进行参观，以传递项目价值。另外，通过房地产剑客的网络和媒体资源，同步进行项目价值的渗透。营销推广展示小结1、营销回归本质，现场利用影视片、楼书、说辞等多种手段对客户进行
23、洗脑。2、严密的预约看楼接待体系，保持豪宅的神秘感；标准服务体系，让客户体会足够的尊贵感，并对未来的物业管理充满期待。3、窄众传播的渠道选择理念，运用高端媒体，代理机构业内推介、圈层营销活动等手段传播项目价值，形成口碑传播效应。深圳湾1号主要从以下几个方面体现项目定位：一、坐拥深圳湾核心区，地标建筑群l深圳湾1号位于后海核心区，紧邻滨海CBD，地理位置优越。l项目物业形态丰富，为湾区地表综合体建筑。二、国际大师级设计团队，建筑用材考究l设计团队均为蜚声国际的大师，不仅体现了世界大师的设计智慧，也在设计中融入了中国元素。l建筑材料精心考究，相较于高端项目更上台阶，树立豪宅产品的标杆。三、户型奢适，数量稀缺l户型分级，兼顾现金流和溢价。户型面积较大，充分体现1号著作的豪宅标准。l数量稀缺，构建深圳湾1号顶级豪宅的基础。四、高端圈层营销，低调推广l营销回归本质，多种手段对客户进行洗脑。l预约看楼，保持豪宅的神秘感；标准服务体系，体现客户尊贵感。l窄众传播，提升项目价值传播及口碑传播。总结THEEND
