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1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密谨呈：银泰置地Oct.2013温州银泰城项目定位及产品建议2项目档次落位项目客户落位宏观背景研究客户需求分析项目发展策略成功案例分析项目定位及产品建议对标竞品分析区域价值判断地块价值判断竞争市场研究项目经济分析34苍南县历史悠久，人杰地灵。早在商周时期已有人类活动，宋、元以来人文荟萃，明代为抗倭前线，新民族主义革命时期是革命老根据地，1988年经国务院批准为沿海对外开放县。苍南历史苍南县东与东南濒临东海，西南毗连福建省，西邻泰顺县，北接平阳、文成两县。与
2、温州市区的直线距离约为58公里，与杭州的直线距离约为300公里。苍南区位面积：全县行政总面积1291平方公里。下辖行政区域：辖10个镇县城灵溪镇、龙港镇、金乡镇、钱库镇、宜山镇、马站镇、矾山镇、桥墩镇、藻溪镇、赤溪镇及两个自治乡凤阳畲族乡与岱岭畲族乡。行政区划苍南概况苍南概况历史悠久，民殷商富。浙闽边境城市，浙江及温州的南大门，浙江沿海重要地区之一。历史悠久，民殷商富。浙闽边境城市，浙江及温州的南大门，浙江沿海重要地区之一。本本案案5城市定位及格局城市定位及格局苍南县定位为温州南部经济中心，项目所处灵溪镇中心城区为苍南发展的双核之苍南县定位为温州南部经济中心，项目所处灵溪镇中心城区为苍南发展的
3、双核之一，同时为苍南行政中心，未来发展潜力巨大。一，同时为苍南行政中心，未来发展潜力巨大。县域发展定位：苍南发展定位为浙江沿海可持续发展示范区、浙南对台经贸集聚区、温州南部经济中心、浙南闽东北省际经贸中心和山海特色休闲度假旅游胜地。“双核四轴，点群发展”的空间布局：双核：县域内灵溪中心城区和龙港中心城区，两个中心城区将带领苍南县域以及鳌江流域产业和城镇的发展。四轴：区域大交通城镇发展主轴、沿海城镇发展主轴、龙金大道沿线城镇发展次轴、78省道沿线城镇发展次轴。点群发展：县域内灵溪中心城区和龙港中心城区，两个中心城区将带领苍南县域以及鳌江流域产业和城镇的发展。县域产业发展规划：构筑“双核、五区、四
4、轴”的产业总体框架，强化灵溪、龙港两个产业核心，形成苍南工业园、苍南临港、玉苍山旅游、滨海旅游及优势农业等五大产业片区，构筑东部沿海、沿104国道、龙金大道、78省道等四大产业带。积极推动浙台（苍南）经易合作区的建设。本案6n公共服务轴：沿站前大道两侧区域集中布置城市主要公共设施，向北延伸至火车站站前广场综合商贸功能园区，向南延伸至横阳支江以南区域，形成城市公共服务轴。n商贸物流轴：结合灵溪北侧的对外交通走廊集中布置商贸、市场、物流等用地，结合苍南县现有的优势产品形成东西向城市商贸流通功能轴。n“两片联动”：以站前大道的城市公共服务轴为界，将灵溪城区分为西片和东片。“西片”指站前大道以西的老城
5、区，保留原有城市传统商业功能，“东片”指站前大道以东的新城区，结合工业区建设、城市中心与对外交通设施建设，形成新型综合区。商贸物流轴公共服务轴“一心”：位于站前大道东侧集中布置行政、商业、文化体育中心，与横阳支江和萧江塘河滨水绿带和城市广场空间有机结合，营造出具有吸引力的城市中心氛围，形成城市中心。发展方向发展方向中心城区以中心城区以“一心两轴、两片联动、扇形扩展一心两轴、两片联动、扇形扩展”的发展思路。项目处于中心城区的一心区的发展思路。项目处于中心城区的一心区域中，为苍南县城未来的城市中心。域中，为苍南县城未来的城市中心。本案驱动力一：产业带动县域整体产业规划，强化产业核心地位；驱动力二：
6、东建东部县城新区的打造建设，带动城市的整体发展；驱动力三：西改西部老城区改造更新，提升旧城区的整体形象。一心：规划为城市中心，区域内将布置行政、商业、居住区，成为苍南县城的最核心区位，虽现阶段各功能尚处于开发建设阶段，但未来数年内将逐步落地；东片：相较于老城区难拆迁改造，新建设的东部县城新区为灵溪城区未来的建设集中区域，区域建设初期以高标准规划建造，整体形象远远好于老城区；小结小结灵溪中心城区整体改造与新区建设，未来项目所处区域将成为中心城区的核心区域，区域未来灵溪中心城区整体改造与新区建设，未来项目所处区域将成为中心城区的核心区域，区域未来价值较好。价值较好。7本案PART1宏观背景研究/城
7、市城市GDPGDP走势走势人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$启动期减缓发展期 快速发展期 平稳发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP历年走势（户籍）2008年2012年苍南GDP情况数据来源：苍南统计局8GDPGDP分析分析苍南整体经济情况良好，苍南整体经济情况良好，GDPGDP长期保持两位数增长，但长期保持两位数增长，但20122012开始回落；开始回落；人均人均GDPG
8、DP约约40004000美元，在温州市各区县中处于中下游水平，房地产发展期处于减缓发展期。美元，在温州市各区县中处于中下游水平，房地产发展期处于减缓发展期。PART1宏观背景研究/产业结构分析产业结构分析92012年苍南产业结构数据来源：苍南统计局产业结构产业结构20122012年苍南第一、第二、第三产业比例为年苍南第一、第二、第三产业比例为8%8%：47%47%：45%45%，产业结构日趋合理。，产业结构日趋合理。苍南是一个以第二产业为主，第三产业为辅的城市苍南三产分别为8：47：45，一产仍然占据较大比例，二产稍占优势，但近年来与三产差距在逐渐减小；苍南第二、三产业的投资增幅较快近三年二三
9、产业的投资规模一直在扩大，且投资增幅较快；其中第二产业投资比重逐步减少，第三产业投资比重逐步加大，经济结构不断调整，进一步优化。历年产业增加值PART1宏观背景研究/人口变化情况分析人口变化情况分析102010年第六次全国人口普查显示，苍南县常住人口为118.46万人，同2000年第五次全国人口普查相比，增加了1.7万人，增长1.4%，年均增长0.14%。年末户籍人口为129.99万人。苍南县属于典型的户籍人口在外工作经商的城市，常住人口数量少于户籍人口。常住人口中外来人口仅有4.25万人，表明苍南县主要居住人群为苍南户籍人口。全市常住人口中共有家庭户31.9万户，平均每个家庭户的人口为3.6
10、5人，比2000年第五次全国人口普查的3.16人增加0.49人，家庭规模仍处于扩张阶段，未来将有一定的分户购房需求。人口外流现象为温州各区县通有的现象，其主要人口流动方向为温州主城区、杭州等城市，但存在在苍南保留或购置物业的现象。人人口口状状况况 苍苍南南常常住住人人口口少少于于户户籍籍人人口口，且且有有人人口口外外流流现现象象。户户均均人人口口仍仍然然处处于于上上涨涨阶阶段段，未未来来存存在在一定的分户需求。一定的分户需求。PART1宏观背景研究/社会消费及特征社会消费及特征2012年苍南人均可支配收入为28897元，相较温州34820元而言仍有较大差距，在温州各县市中处于中下游水平。200
11、8年2012年，苍南城镇居民可支配收入不断增长，但消费性支出近三年增幅较小，消费性支出占收入比近三年逐步下降。从2008年2012年苍南社会消费品零售总额数据可看出，社会消费品零售总额稳步上升，但受到2012年整体经济放缓影响，2012年涨幅有所回落。2008年2012年苍南城镇居民人均可支配收入及消费支出2008年2012年苍南社会消费品零售总额11数据来源：苍南县统计局居民收入、支出水平居民收入、支出水平苍南人均可支配收入在温州处于中下游水平，社会消费品零售总额在苍南人均可支配收入在温州处于中下游水平，社会消费品零售总额在20122012年年增速有所放缓。增速有所放缓。12居居民民消消费费
12、特特征征 苍苍南南民民营营经经济济发发达达，生生意意人人众众多多，圈圈层层效效应应明明显显；置置业业区区域域性性强强，喜喜好好在在熟熟悉悉的的本本区购房，除市区外跨区购房相对较少。同时消费爱面子，追求较高的消费，户型要求面积相对较大区购房，除市区外跨区购房相对较少。同时消费爱面子，追求较高的消费，户型要求面积相对较大区域消费形象关键字温台人能套近乎能砍价，买房也是“关系学”，但下单快爽杭州人七拐八弯，总有关系打折，砍价讲“感觉”磨绍兴人师爷作风、不喝头口水稳义乌人爱买商铺，要胜过买住宅精青田人侨乡，一次性付款超多猛浙江购房者心理：1、置业区域性强u喜好本区域消费，除市区外，跨区域消费显现相对较
13、少u市区情结：喜好市中心，市中心客户宁可买二手房也很少到中心外购房3、哑铃型收入结构，消费两极分化u由于温州私人经济发达，社会收入结构呈现哑铃性的结构。由此有巨大的高收入人群外，也拥有很多低收入人群。中间层相对较少。由此消费两极化明显2、商人特征明显，务实且圈层效应明显，同时爱面子，消费爽气u温州人私人经济发达，故消费务实性突出。对项目的地段、户型面积溢价均有较高的要求；u圈层效益明显，常有一窝蜂性的群体性消费。同时爱面子，攀比性明显，置业小区档次及面积不能太差和太小PART1宏观背景研究/固定资产投资固定资产投资2008-2012年苍南固定资产投资总额逐年增长，在2011年底固定资产投资增速
14、达到109.4%的最高值，2012年增速有所回落，固定资产投资额达到262.22亿元；房产开发投资近两年投资额基本稳定，2011年相较2010年增幅大道146.1%，2012年固定投资额小幅下降。2008年2012年苍南房地产开发投资2008年2012年苍南固定资产投资13数据来源：苍南县统计局固定资产、房地产投资固定资产、房地产投资苍南房地产开发投资增速大，苍南房地产开发投资增速大，20112011年增长率达到顶峰，随后受整体经济及年增长率达到顶峰，随后受整体经济及调控影响增速放缓。调控影响增速放缓。但但11-1211-12年的投入预示着近两年市场竞争将会加剧。年的投入预示着近两年市场竞争将
15、会加剧。14PART1宏观背景研究/房地产投资房地产投资2008年2012年苍南房产投资/固定资产投资走势2008年2012年苍南房产投资/GDP走势*数据来源：苍南县统计局房房产产开开发发投投资资 从从房房地地产产开开发发投投资资占占GDPGDP及及固固定定资资产产投投资资的的比比例例来来看看，苍苍南南房房地地产产投投资资属属于于中中等等偏偏大的中间水平；大的中间水平；投资规模及投资结构偏大，导致现阶段阶段性供给相对较大，市场竞争激烈。投资规模及投资结构偏大，导致现阶段阶段性供给相对较大，市场竞争激烈。 1 1、宏观支撑：、宏观支撑：苍南总体经济实力较好、民营资本较高，处于城市化进程中，房地
16、产业处于发展起苍南总体经济实力较好、民营资本较高，处于城市化进程中，房地产业处于发展起步阶段，为本项目提供较好的宏观支撑；步阶段，为本项目提供较好的宏观支撑； 2 2、城市支撑：、城市支撑： 站前大道东侧区域规划为行政、商业、文化体育中心，对本项目产生一定利好。站前大道东侧区域规划为行政、商业、文化体育中心，对本项目产生一定利好。区域内尚处于开发建设阶段，未来规划落地后区域价值会由此而增长，具备一定长期投资性。区域内尚处于开发建设阶段，未来规划落地后区域价值会由此而增长，具备一定长期投资性。 3 3、房地产投资：、房地产投资：近年房地产投资偏大，导致近几年市场竞争将会加剧近年房地产投资偏大，导
17、致近几年市场竞争将会加剧 4 4、消费支撑：、消费支撑：雄厚的民间资本，对本项目快速去化提供客源支撑。雄厚的民间资本，对本项目快速去化提供客源支撑。 5 5、人口支撑：、人口支撑： 人口有外流现象，户均人口仍然处于增长，未来将有分户需求，同时由于消费习人口有外流现象，户均人口仍然处于增长，未来将有分户需求，同时由于消费习惯外流人口部分人口会有购置物业需求。惯外流人口部分人口会有购置物业需求。15PART1宏观背景研究/小结小结1617PART2项目站位/项目属性解读项目属性解读项目位置及交通状况项目位置及交通状况：苍南银泰项目位于苍南新区，苍南县政府所在地。地块在车站大道和苍南银泰项目位于苍南
18、新区，苍南县政府所在地。地块在车站大道和玉苍路的交界口，距离火车站玉苍路的交界口，距离火车站3km3km，老城区，老城区2.5km2.5km，交通出行便捷，有利于项目形象展示，交通出行便捷，有利于项目形象展示。地理位置距离主城商圈：2.5公里左右距离苍南县政府：1.2公里左右交通枢纽城市主干道：车站大道城市次干道：玉苍路距离火车站：3公里左右本案苍南县政府老城区苍南新区灵溪体育馆（在建）苍南火车站距政府1.2km距火车站3km距老城区2.5km18PART2项目站位/项目属性解读项目属性解读区域发展现状：区域发展现状：苍南新区处于快速发展阶段，北部政府周边发展快于南部，主要市政设施建成苍南新区
19、处于快速发展阶段，北部政府周边发展快于南部，主要市政设施建成或在建中，生活配套设施还不完善。或在建中，生活配套设施还不完善。n目前，新区人民大道以北已经开发成熟，新的县政府、苍南一中和苍南国际大酒店等都已经投入使用。n新区内商品房开发比较成熟，时代都市广场、东方景园、怡和家园、华臣一品、都市御园等楼盘都已经入住；新区内君悦豪庭、玉兰花园预计明年初开盘销售。n新区的南面发展还未成熟，新区路网还未形成。宗地除北侧道路外，其他三侧道路均未修建完成。n安置房横阳小区、渎浦小学等建成交付。n体育馆主体已经建设完成，灵溪湖预计年内会开工。苍南新区规划图苍南新区规划图已开发建设成熟区域交付的住宅小区交付的住
20、宅小区本案县政府县政府19PART2项目站位/项目属性解读项目属性解读灵溪湖灵溪湖待建项目待建项目已建项目已建项目苍南县人苍南县人民医院民医院灵溪湖灵溪湖体育公园体育公园民族中学民族中学新新 区区 南南 部部 板板 块块体育馆在建体育馆在建苍南国际酒店苍南国际酒店苍南一中苍南一中行政中心行政中心新新区区北北部部板板块块本案项目周边配套：项目周边配套：项目处于城市重点发展方向上，区域规划利好；新区南部板块为未来的行政项目处于城市重点发展方向上，区域规划利好；新区南部板块为未来的行政板块，行政配套集中。板块，行政配套集中。20PART2项目站位/地块信息地块信息项目现状及经济技术指标：项目现状及经
21、济技术指标：地块商住用地，总用地面积地块商住用地，总用地面积92.492.4亩，其中住宅建面亩，其中住宅建面9 9万余方。万余方。地块内部已经拆迁完毕，待平整场地。地块内部已经拆迁完毕，待平整场地。 地块内部照片用地指标21地块四至：地块四至：地块毗邻两大城市主干道，商业昭示性强；四至目前仅玉苍路建成通车，西侧地块毗邻两大城市主干道，商业昭示性强；四至目前仅玉苍路建成通车，西侧车站大道延伸段及体育公园均未动工，南侧横阳支江使本项目住宅具备江景景观优势。车站大道延伸段及体育公园均未动工，南侧横阳支江使本项目住宅具备江景景观优势。PART2项目站位/地块四至地块四至项目地块横 阳 支 江 春晖路车
22、站大道江滨路体育公园（规划）南侧：横阳支江北侧：玉苍路东侧：现状西侧：车站大道玉苍路22项目界定：项目界定：本案是大型高容积率、高建筑密度综合体项目，地处县政府新址附近，交通出行本案是大型高容积率、高建筑密度综合体项目，地处县政府新址附近，交通出行便捷，周边有中高档住宅项目，城市功能配套规划设施齐全，但区域整体商业氛围尚未形成。便捷，周边有中高档住宅项目，城市功能配套规划设施齐全，但区域整体商业氛围尚未形成。属性特征诠释区位新区核心区位p处于老城区与新区接壤的核心位置，地段好，既可以享受老城区便捷的城市配套服务，还可以作为新城区发展领头羊，交通路网发达p临主干道车站大道及玉苍路，形象昭示性强，
23、交通出行便捷环境城市功能规划设施较为齐全p灵溪镇发展重心所在地，工作、生活设施规划较为完善，同时项目本身具备完善配套，对商业氛围带动和人流量的导入确定性高，但区域成熟仍需时日辐射力处于车站大道，是城市南北主干道p苍南首个城市综合体，集中商业中心，具备轰动效应。p合理的距离和较强的交通辐射力对周边县镇、区域的客群引入有推动作用项目大规模p建面约为31.5万平方米高容积率、高建筑密度p容积率3、建筑密度60%PART2项目站位/项目界定项目界定23PART2项目站位/属性小结属性小结S（项目优势）：W（项目劣势）：n地块较为方正，利于规划：地块较为方正，且为净地，易于规划。n道路优势：项目紧邻城市
24、主干道，道路交通便捷。n景观优势：南侧江景水系，提升住宅价值n区域未来前景：区域行政能级前景看好，未来区域价格会增长，项目具备长期投资性。n限制条件少：无30/90政策限制，操作空间大n区域配套不完善：项目周边设施不完善，缺少现有配套支撑n地块南侧防水问题：南侧靠近江堤，防水问题需要在施工中加强。O（项目机会点）：T（项目威胁点）：n区域价值高：未来高端房产板块，处于城市发展主轴上n公共设施：道路、中心湖及配套的可预见性n品牌及项目影响力：苍南首个综合体项目，加之银泰品牌，市场关注度高n商业带来的住宅溢价：银泰城商业拉动住宅项目的明显溢价及相对其他项目的优势n政策威胁：宏观调控政策带来的市场及
25、客户的变化n市场容量：苍南灵溪镇，客群封闭，同时作为区域性市场容量有限n区域竞争：未来住宅项目主要供应区域，竞争加剧2425发展阶段发展阶段 目前苍南整体处于蓄势待发阶段，整体表现量价放大，房地产开发投资额快速增加目前苍南整体处于蓄势待发阶段，整体表现量价放大，房地产开发投资额快速增加起步培育阶段（2011年以前）苍南房价不高但逐渐上涨、成交量不大没有发生质的变化、房地产开发投资额较为稳定蓄势待发阶段（2011-2013年）：伴随新区建设，房价上了一个台阶后保持相对平稳、成交量放大、房地产开发投资额快速增加放量扩张阶段（2013年-2015年）：新区规划建设开始落地，房地产投资量基本稳定，外来
26、开发商开始进入，量价出现波动稳步发展阶段（未来）：表现出量价增速放缓，并逐步趋于稳定，房地产投资额高位稳定，甚至下滑目前城市房地产发展处于蓄势待发阶段*数据来源：苍南县统计局PART3房地产整体研究/房地产发展阶段房地产发展阶段2008年2012年苍南房地产开发投资26住住宅宅供供求求趋趋势势 自自20102010年年住住宅宅销销售售量量达达到到近近3030万万方方以以后后，苍苍南南楼楼市市受受到到供供应应量量及及宏宏观观政政策策走走势势影影响响，成交量有下降趋势，近三年成交量有下降趋势，近三年平均年去化速度保持在平均年去化速度保持在2323万方，均价基本稳定，保持在万方，均价基本稳定，保持在
27、1350013500元左右。元左右。PART3房地产整体研究/供求分析供求分析*数据来源：CRIC系统27PART3房地产整体研究/面积段供求分析面积段供求分析住住宅宅各各面面积积段段供供求求 近近年年苍苍南南住住宅宅面面积积供供应应段段分分层层明明显显，主主要要面面积积段段集集中中在在80-9080-90方方面面积积段段与与130-130-150150方面积段，同时这两个面积段去化率整体较高。方面积段，同时这两个面积段去化率整体较高。2010年2013年10月苍南住宅各面积段供需图苍南近年住宅各面积段供应分层明显，100-130方供应相对较少，80-90方与130-150方面积段为主力供应面
28、积段；90方以下供应主要是受到近几年开发楼盘要求30%以上比例户型面积在90平米以下。其中去化较快的是80-90方及130-150方，主要是刚需购置及改善性需求。同时市场上110-120方户型去化率较高。180方以上去化速度一般，且市场供给充分。28量价关系量价关系苍南灵溪镇单盘月均去化量约为苍南灵溪镇单盘月均去化量约为50005000平米平米/ /月，单盘年均去化量约为月，单盘年均去化量约为6 6万方万方/ /年。年。PART3房地产整体研究/量价关系量价关系苍南新区板块重点在售项目产品情况一览表项目首开时间物业类型推售面积（）已售面积（）存量面积（）月均去化量（）去化率主力面积段销售价格（
29、元/）德嘉华庭（一期）2011-6-25高层、洋房53893491104783177991.13%132-14814989德嘉华庭（二期）2012-8-6高层、洋房58953490139940350183.14%115、133-14513162都市御园（一期）2011-3-10高层41333262401509384263.48%64、80-9017015都市御园（二期）2012-5-6高层30716239306786140277.91%80-9013153都市御园（三期）2012-7-11高层443052811416191189163.46%80-9014203御景园（一期）2011-12-3
30、1高层2070817929277984286.58%60、80-90；部分房源拼接出售11980御景园（二期）2012-9-25高层396632649013173214866.79%80-90、120-13512352天和家园（一期）2011-7-23高层、排屋16219813637825820511484.08%135-140高层：15888别墅：29888天和家园（二期）2012-6-27高层、排屋7863111367507314.15%310-337高层：18513别墅：32274天和家园（三期）2013-9-12高层5422738945152826490871.82%135-140、1
31、68、22516888华臣一品（一期）2012-6-28排屋25654246011053160895.90%295-37528880华臣一品（二期）2012-12-2高层37778329364842327287.18%141、14713980华臣一品（三期）2013-7-13高层321981715615042651553.28%135-15515018PART3房地产整体研究/土地成交土地成交2920102013苍南住宅土地成交面积土土地地成成交交 苍苍南南近近年年来来土土地地成成交交主主要要集集中中20122012年年与与20132013年年，年年出出让让建建筑筑面面积积均均在在3030万万
32、方方以以上上，未未来来市场竞争较为激烈。市场竞争较为激烈。苍南近年宅地成交集中在2012年与2013年，年成交量在30万方以上，预计项目在未来1到2年推盘，市场供应量较大，竞争情况将加剧，建议本项目尽快入市，抢占市场先机。宅地楼面价在2010年达到近8000元。2011年土地市场空白后楼面价大幅下跌，先阶段保持在3000元/平米的价格上。30PART3房地产整体研究/小结小结 1 1、整体供求：、整体供求：受近年经济形式及宏观政策调控影响，苍南近年房地产成交面积逐渐减小，但年去受近年经济形式及宏观政策调控影响，苍南近年房地产成交面积逐渐减小，但年去化速度仍在化速度仍在2020万方以上。万方以上
33、。 2 2、主要面积段：、主要面积段： 主要面积段集中在主要面积段集中在80-9080-90方与方与130-150130-150方面积段户型。但从去化率来看，方面积段户型。但从去化率来看，80-9080-90方和方和110-150110-150方去化率整体较高。方去化率整体较高。 3 3、土地供应：、土地供应： 土地出让主要集中住宅用地，土地出让主要集中住宅用地，20122012年与年与20132013年为近几年成交高峰期，将对未来供年为近几年成交高峰期，将对未来供应量有较大影响。应量有较大影响。3133整体板块格局整体板块格局根据区域的整体规划及商品房市场表现的特征，我们将苍南县城板块分为灵
34、溪老城区根据区域的整体规划及商品房市场表现的特征，我们将苍南县城板块分为灵溪老城区板块、县城新区板块，并对项目所处县城新区板块做详细分析；本案处于县城新区板块，属县城核心板块、县城新区板块，并对项目所处县城新区板块做详细分析；本案处于县城新区板块，属县城核心区域，我们将选择县城新区内典型楼盘做竞品研究。区域，我们将选择县城新区内典型楼盘做竞品研究。灵溪镇老城区，原城市中心，集中灵溪大部分公共资源及商业。政府逐步推进旧城改造。楼盘开发较少且均为早期供应，现仅德嘉华庭项目在售。灵溪老城区板块城市发展主要片区，规划为政务商务区，区域内集中文化、商业、政务资源，通过修缮和人工改造自然景观提高和改善环境
35、。整体高端楼盘聚集，在售项目为时代御园、华臣一品苑等项目，未来将有多个项目面世。县城新区板块PART4住宅市场研究/板块板块灵溪老城区板块均价13000县城新区板块均价13500本案104104国道国道站站前前大大道道县城新区板块县城新区板块板块借助县城新区的发展规划和独特的景观资源优势，成为高端楼盘的聚集地，目前板块内地广人稀，楼盘分布较为稀疏客户主要为主城区和周边乡镇拥有一定经济实力的白领、公务员、教师、企业高管、私营业主等；9成客户为当地客户。对原有景观资源改造，有较多休闲体育公园设置。南侧有横阳支江景观。区域内在售楼盘数量不多，地价水平较高，近年出让土地较多，未来市场竞争激烈板块认知配
36、套设施开发现状产品形态客户情况景观资源商业配套尚不完善，交通通达性较好，但地广人稀，居住氛围较为一般主要以高档住宅和排屋为主，兼有早期开出的中档楼盘；建筑风格较多。在售楼盘外立面多采用涂料，部分项目采用石材与铝板。板块概述板块概述县城东扩的发展重心；板块内景观公共资源规划优越；处于集中出让土地建设中，区域配县城东扩的发展重心；板块内景观公共资源规划优越；处于集中出让土地建设中，区域配套成熟度正在逐步提高。套成熟度正在逐步提高。御景园华臣一品苑时代御园天和家园君悦豪庭玉兰花园PART4住宅市场研究/县城新区板块县城新区板块区域在售楼盘尾盘较多，折后均价在12000-13500；新开盘项目排除一定
37、的精装修成本后估价为14000价格情况销售情况个别当地口碑较好楼盘去化较好，一般楼盘去化为70-80%。个别楼盘因户型原因去化较差。在售尾盘本案35成交结构成交结构板块内整体主力户型为板块内整体主力户型为80-9080-90与与130-140130-140平米，其中平米，其中80-9080-90平米为该板块的主力成交户型，平米为该板块的主力成交户型，去化速度较快。去化速度较快。苍南灵溪镇重点项目户型分析项目名称建筑类型主力户型热销户型滞销户型德嘉华庭高层、洋房115、130-150、164-173、207跃层130-150164-173、207跃层都市御园高层60-65、80-90、145-1
38、6064、80-90145-160御景园高层55-65、80-90、120-13080-90、120-130145以上天和家园高层、排屋135-140、168、225、300以上135-140、168225方以上大户型华臣一品高层、排屋140-150、180-250、280以上别墅140-150、280以上别墅180-250注：板块年均去化量统计不限于重点项目统计PART4住宅市场研究/县城新区板块成交结构县城新区板块成交结构36客户构成置业原因板块价值1）板块潜力：政务文化商务区板块概念，未来升值空间巨大；2）配套及景观吸引：配套政府打造的大量配套设施、景观，改善小区的整体居住环境、配套条件
39、；3）实力房企进驻：大型实力型房企进驻、精品楼盘供应之下，众多追求品质、品牌的购房者。闲散资金投资需求子女分户居住需求居住改善需求闲置资金投资需求居住环境改善需求子女分户需求首置客群需求客群分析客群分析板块内客户主要来自中心城区的客户，以及部分的项目周边地缘客户及周边乡镇客户。置板块内客户主要来自中心城区的客户，以及部分的项目周边地缘客户及周边乡镇客户。置业主要原因为首置及改善需求为主。业主要原因为首置及改善需求为主。PART4住宅市场研究/县城新区板块客群分析县城新区板块客群分析37PART4住宅市场研究/各个板块潜在供应各个板块潜在供应潜在竞争潜在竞争由于未来潜在供应较大的区域仍将在城东县
40、城新区，区域内土地均在近两年集中出让，未由于未来潜在供应较大的区域仍将在城东县城新区，区域内土地均在近两年集中出让，未来区域潜在供应将达到近来区域潜在供应将达到近7070万方，未来市场竞争将较为激烈。万方，未来市场竞争将较为激烈。潜在供应一览潜在供应类型项目占地面积总体量（万方）待售项目统计绿城玉兰花园2.0613.95君悦豪庭6.2412.48出让地块新区I-5地块2.364.12灵溪城北A-01a5.694.72苍南县铁路站前区D地块6.9815.36苍南县建兴西路南侧A-10地块1.832.72灵溪镇江南新区A-41地块2.886.34灵溪镇江南新区B-17地块3.939.82总计69.
41、5038 1 1、板块发展：、板块发展：板块近几年仍然处于各种配套逐步落地的阶段，板块逐步将发展为未来新的苍南县板块近几年仍然处于各种配套逐步落地的阶段，板块逐步将发展为未来新的苍南县城中心，板块价值将会得到近一步的提升。城中心，板块价值将会得到近一步的提升。 2 2、物业类型：、物业类型： 市场小高层及高层为主要供应户型，部分项目存在联排供应。整体户型主要供应市场小高层及高层为主要供应户型，部分项目存在联排供应。整体户型主要供应面积段为面积段为80-9080-90房与房与130-140130-140方，但其中方，但其中80-9080-90的去化率较高，同时去化速度也较快。的去化率较高，同时去
42、化速度也较快。 3 3、客群来源：、客群来源：主要来自中心城区的客户，以及部分的项目周边地缘客户及周边乡镇客户。置业主主要来自中心城区的客户，以及部分的项目周边地缘客户及周边乡镇客户。置业主要原因为首置及改善需求为主。要原因为首置及改善需求为主。PART4住宅市场研究/板块小结板块小结39天和家园御景园时代御园华臣一品德嘉华庭玉兰花园本案竞品分布图40PART5对标项目研究/案例选择条件案例选择条件天和家园御景园德嘉华庭玉兰花园君悦豪庭灵溪镇新区代表高端楼盘，去化好，与本项目处在同一区位。在售项目未来供应项目华臣一品苑在一期开盘销售受阻的情况下及时调整项目户型，二期成功热销。灵溪镇老城区唯一在
43、售项目，整体去化较好。灵溪镇新区品质最好楼盘，去化较好。外来房企绿城苍南首个操盘项目，客户心态把握较好。定位高端楼盘，未来与本项目存在一定的竞争性。天和家园项目总平图天和家园天和家园苍南灵溪镇稀缺含低密度物业的高品质楼盘，目前市场去化最好的项目。苍南灵溪镇稀缺含低密度物业的高品质楼盘，目前市场去化最好的项目。天和家园项目区位图PART5对标项目研究/天和家园天和家园天和家园产品特色产品特色高端外立面用材，居住环境及户型设计受当地客群亲睐。高端外立面用材，居住环境及户型设计受当地客群亲睐。l建筑排布：整个项目由15幢高层，20幢联排别墅组成；一期沿水系分成两个组团l景观格局：一期整体中央对称排布
44、，排屋沿水系独立组团，私享的景观特色；高层拉大楼间距，放大中央绿化面积序号周边配套1灵溪体育馆2灵溪五中3苍南县人民医院4住宅社区：绿城玉兰花园、银泰PART5对标项目研究/天和家园天和家园一期（高层+联排）二期（高层）去化分析去化分析项目供应面积范围较广，但主力户型集中在项目供应面积范围较广，但主力户型集中在130-140130-140的三房和的三房和160-170160-170的四房的四房产品，去化佳。产品，去化佳。PART5对标项目研究/天和家园天和家园n主力供应面积为130-140的大三房产品，和160-170的四房产品，占高层产品的8成以上；项目分两期开盘，开盘当日销售率均达到70%
45、以上，目前高层剩余20F以上的大户型房源。n高层一期原定毛坯交付，后由于市场变化，客户要求退房，经过协商答应客户3000元的精装修以平消退房风波；由此二期依旧延续该政策。三房四房五房顶楼跃层面积功能总套数套数占比去化率138-1573/2/264860%97.5%160-1624/2/229828%91.6%1974/2/3868%88.4%220-2405/2/3222%50%260-320顶层复式-122%66.7%户型特色户型特色南北通透、空间尺度较大，大开间短进深，景观视野性好南北通透、空间尺度较大，大开间短进深，景观视野性好PART5对标项目研究/天和家园天和家园138三房两厅两卫双
46、阳台167178四房两厅两卫双阳台五房两厅两卫双阳台n板式楼，高层产品全部两梯两户设计n追求户型的南北通透，全面设计，格局方正，大开间短进深，景观视野性好n面积偏大，附加值做法不多45PART5对标项目研究/天和家园天和家园项目销售概况针对改善型客群，凭借新区的区位优势、超宽楼间距的板式房以及前期的价格策略，解决了客户短期观望的心态，开盘销售良好；后期价格走高及市场的变化客户陷入再次观望中，并且出现退房客群，后开发商通过赠送精装修平息风波。目前项目处于尾盘阶段。目标客群：现场了解，客群主要以以下几类为主1、苍南私营业主2、政府及银行机关工作人员3、周边乡镇县的老板客户基本以改善为主，除了对价格
47、的关注外，比较看重居住的环境和户型设计。案场访谈对象：高林琴客户分析客户分析项目客群基本以改善为主，除了对价格关注外，比较看重居住的环境和户型设项目客群基本以改善为主，除了对价格关注外，比较看重居住的环境和户型设计。计。46PART5对标项目研究/天和家园天和家园当地开发商典型项目，整体以高低配。项目品质感高。1户型设计合理，南北通透，且大面宽小进深，彩光及景观视野性好。3整体规划布局呈中央对称结构，同时高层产品突出大楼间距优势。2苍南灵溪镇客群关注价格外，同时更注重品质及户型。1户型的设计需南北通透，同时可用赠送面积吸引客群，增加溢价。2案例总结项目启示主打户型均为三房、四房的标准面积段，且
48、去化较快。即130-140、160-170。4本项目可尽量扩大楼间距，增加卖点。3中驰御景园效果图中驰御景园中驰御景园小户型高附加值楼盘，针对当地刚需客群项目。小户型高附加值楼盘，针对当地刚需客群项目。中驰御景园区位图PART5对标项目研究/御景园御景园产品特色产品特色现代简约风格，在品质感方面受产品定位影响有所妥协，从多赠送空间、高性现代简约风格，在品质感方面受产品定位影响有所妥协，从多赠送空间、高性价比方面吸引目标客群。价比方面吸引目标客群。l建筑排布：整个项目由16幢高层、小高层组成；一期由5幢17F小高层住宅围合形成中央景观，二期受地块狭长影响，产品左右对称排布l项目配套：项目配备社区
49、底商PART5对标项目研究/御景园御景园序号周边配套1灵溪体育馆2灵溪五中、灵溪一中、苍南一中3苍南县人民医院4体育公园一期二期去化分析去化分析作为区域刚需楼盘，产品较好的把握住刚需客关注性价比的心理，以多赠送作为区域刚需楼盘，产品较好的把握住刚需客关注性价比的心理，以多赠送空间吸引客群，楼盘定位准确，空间吸引客群，楼盘定位准确，85-8885-88方户型去化速度明显高于其他户型。方户型去化速度明显高于其他户型。n主力供应面积段为90方以下的刚需户型，85-88方占总套数一半；目前60的小户型和145方的拼接户型销售受阻，其他户型均剩余不多。n项目开盘两年，去化率78%，整体去化一般，去化率较
50、好的为88方左右的2+1户型，同时可变空间迎合了刚需客群的需求。PART5对标项目研究/御景园御景园面积功能总套数套数占比去化率591/2/118222.3%72.5%85-882+1/2/140149.1%87.5%942+1/2/2192.3%68.4%1262+1/2/210813.2%75%1353+1/2/2607.4%70%145（85拼60）3+1/2/2323.9%37.5%160-1804+1/2/2141.8%35.7%户型特色户型特色高附加值有赠送面积的户型去化快速，而高附加值有赠送面积的户型去化快速，而6060的单身公寓户型和的单身公寓户型和145145的拼接户的拼接户
51、型市场接受度差，剩余较多。型市场接受度差，剩余较多。PART5对标项目研究/御景园御景园高附加值露台可变户型2室+1室（空中花园）户型快速去化60方单身公寓户型145方拼接户型：60拼85方51项目目标客群：做小户型高附加值产品，针对刚需客户群体。现场了解，1、父母给小孩买的比较多；2、客户基本上为周边上班的人群为主；3、少量周边乡镇及平阳客户；4、政府机关工作人员及教师的比列较多。客户基本以过度居住为主，兼投资用途；比较看重户型的功能性。案场访谈对象：洪新新客户分析客户分析项目客群基本为刚需客，过渡居住兼投资用途，比较看重户型的功能性。项目客群基本为刚需客，过渡居住兼投资用途，比较看重户型的
52、功能性。PART5对标项目研究/御景园御景园52刚需楼盘，定位准确，把握目标客群关注点。刚需楼盘，定位准确，把握目标客群关注点。1 1绿化及外立面投入不高，保证项目利润。绿化及外立面投入不高，保证项目利润。2 2露台赠送空间，可变房间，是本项目最大亮点。露台赠送空间，可变房间，是本项目最大亮点。3 3根据本项目综合体性质，建议住宅可配比一定量根据本项目综合体性质，建议住宅可配比一定量9090方具备一定投资价值的小户方具备一定投资价值的小户型产品。型产品。1 1案案例例总总结结项项目目启启示示露台、飘窗等可变空间能吸引更多客群，并产生一定溢价。露台、飘窗等可变空间能吸引更多客群，并产生一定溢价。
53、2 2PART5对标项目研究/御景园御景园徳嘉华庭徳嘉华庭苍南灵溪镇老城板块唯一在售项目，对望嘉恒家具广场和参茸市场。苍南灵溪镇老城板块唯一在售项目，对望嘉恒家具广场和参茸市场。徳嘉华庭项目总平图徳嘉华庭项目区位图PART5对标项目研究/徳嘉华庭徳嘉华庭产品特色产品特色纯美式公寓，浑厚、稳重，坡地景观设计创造丰富休闲空间纯美式公寓，浑厚、稳重，坡地景观设计创造丰富休闲空间l建筑排布：整个项目由8幢高层和4幢洋房组成，呈东西对称分布，采用ARTDECO外立面建筑群。l景观格局：德嘉华庭景观的核心是坡地景观平台，将平整的场地抬高做微地形，并通过跌落的水景喷泉、华美的雕塑小品，营造出一览众山小的开阔
54、视野空间。此外，模纹花坛、趣味花坛、大面积的阳光草坪、修剪整齐的树阵等，打造出了东、西两大景观区，创造出丰富的景观空间和休闲空间。序号周边配套1嘉恒家居广场2嘉恒美食城3浙闽茶叶市场4参茸市场产品分布图PART5对标项目研究/徳嘉华庭徳嘉华庭户型特色户型特色户型较方正、功能齐全，空间尺度大，注重景观露台设计户型较方正、功能齐全，空间尺度大，注重景观露台设计PART5对标项目研究/徳嘉华庭徳嘉华庭140方4房2厅2卫独立电梯，私享礼仪门厅；全明户型，动静分区，生活动线清晰；南北双阳台，卧室都带飘窗，视野开阔餐厅、客厅对景，南北通透，厨房带生活阳台；主卧套房设计，与书房相连，满足主人工作和休息双重
55、需求。电梯直达入户，约10私家入户花园，自然过渡空间；空间布局合理，功能齐全；户型方正，大面宽短进深，南北通透；朝南近9米超宽景阳台，可览社区法式园林；美式八角景观厨房，与餐厅相连164方4房2厅2卫近20露台花园，私家空中庭院；约3.5米超高层高，舒适居住空间；大尺度三房朝南，主卧面宽可达4.8米；次卧连接大面积景观露台，采光、通风、景观齐全；独立景观餐厅设计洋房：151.8方3房2厅2卫去化分析去化分析项目供应面积较为集中，主要分布在项目供应面积较为集中，主要分布在130-150130-150方，且该面积段产品去化良好方，且该面积段产品去化良好n主力供应面积段为140-150的四房户型，其
56、次为130-140方三房户型；n项目于2011年6月首开，共分两期开盘，将所有房源推向市场，整体去化良好，但去化速度较慢。PART5对标项目研究/徳嘉华庭徳嘉华庭57位于老城板块和新城板块交汇处，毗邻三大市场（家居、茶叶、参茸）1大面宽户型，功能齐全，注重景观阳台设计，采光、通风、景观性良好3首个纯美式公寓，呈中央对称分布；独特的微地形景观设计创造休闲空间2稳重、大气的建筑设计提高项目品质感。1区域内项目景观设计单一，突出景观主题吸引购房者目光2案例总结项目启示PART5对标项目研究/徳嘉华庭徳嘉华庭主力面积为130-150方，三房和四房设计，且去化情况较好3华臣一品项目总平图华臣一品苑华臣一
57、品苑地处未来城市中心，低容积率打造苍南灵溪首席高端大盘地处未来城市中心，低容积率打造苍南灵溪首席高端大盘华臣一品项目区位图PART5对标项目研究/华臣一品苑华臣一品苑华臣一品产品特色产品特色天然石材墙面，景观轴线贯穿整个园区，天然石材墙面，景观轴线贯穿整个园区，8080米超大楼间距造就米超大楼间距造就4 4万方西班牙风情花园社万方西班牙风情花园社区；高层、排屋分区，保障私密性。区；高层、排屋分区，保障私密性。l建筑排布：整个项目由12幢高层，35幢排屋组成，通过景观大道一侧的带状水系进行分界，既相对独立，景观又相互渗透，整个居住区呈现既尊贵又大气的空间领域感。l景观格局：小区景观主要由小区中心
58、庭院和宅间庭院以及节点广场组成，以水脉为主干，设计360度立体中心水景区，铸造4万方南北对仗西班牙风情园林景观。序号周边配套1灵溪体育馆2苍南动车站3苍南国际大酒店4苍南县第三实验小学5苍南中学6时代广场7水景公园西：高层东：排屋PART5对标项目研究/华臣一品苑华臣一品苑户型特色户型特色全明户型、南北通透、大面宽且注重居住的舒适度。全明户型、南北通透、大面宽且注重居住的舒适度。独立电梯入户，入户花园设计南北通透，充分保证采光及通风条件；动静分明，生活娱乐互不干扰；南向客厅和北向餐厅分离，功能分区明确；套房式主卧设计，内设独立卫生间、大面全景窗；南向享有近5米别墅级面宽观景阳台189.7方5房
59、3厅2卫独立电梯入户，入户典雅玄关；全明户型；南北双休闲大阳台；5米大面宽客厅，中西餐厅设置；动静分明，餐厅、客厅、阳台一体，增加采光和通风南向享有近5米别墅级面宽观景阳台151.9方3房2厅2卫PART5对标项目研究/华臣一品苑华臣一品苑去化分析去化分析由于项目定位高端，以舒适性三房和豪华五房户型为主，整体去化速度缓慢；其由于项目定位高端，以舒适性三房和豪华五房户型为主，整体去化速度缓慢；其中中140-150140-150方三房产品较受青睐。方三房产品较受青睐。n主力供应面积段为140-150方的三房户型及180方以上的五房户型，占总供应量的69%；n项目分三期开盘，开盘间隔约半年；首开均为
60、别墅产品，二期（13980元/方）、三期（15018元/方）高层产品均价涨幅7.4%PART5对标项目研究/华臣一品苑华臣一品苑62地处未来城市中心，区域首席高端楼盘，独一无二的全石材立面设计地处未来城市中心，区域首席高端楼盘，独一无二的全石材立面设计1 18080米超大楼间距形成米超大楼间距形成4 4万方的中央绿地花园；高层、排屋区块以带状水系分界，万方的中央绿地花园；高层、排屋区块以带状水系分界，既相对独立，景观又相互渗透。既相对独立，景观又相互渗透。2 2户型面积较大，以户型面积较大，以140-150140-150方的舒适三房和方的舒适三房和180180方以上的豪华五房为主，功能性方以上
61、的豪华五房为主，功能性较弱，整体去化缓慢。较弱，整体去化缓慢。3 31 1案案例例总总结结项项目目启启示示“外部借景，内部造景外部借景，内部造景”的形式最大限度美化环境的形式最大限度美化环境2 2户型面积和功能需根据本案目标客群的需求设计，切勿脱离市场。户型面积和功能需根据本案目标客群的需求设计，切勿脱离市场。3 3区域内唯一全天然石材干挂外立面，但溢价有限，建议谨慎采用。区域内唯一全天然石材干挂外立面，但溢价有限，建议谨慎采用。PART5对标项目研究/华臣一品苑华臣一品苑玉兰花园项目总平图玉兰花园玉兰花园绿城第三代高层公寓苍南首发之作。绿城第三代高层公寓苍南首发之作。玉兰花园项目区位图PAR
62、T5对标项目研究/玉兰花园玉兰花园产品特色产品特色绿城第三代高层公寓产品，品质感强；项目水系贯通，景观优势明显。绿城第三代高层公寓产品，品质感强；项目水系贯通，景观优势明显。l建筑排布：地块容积率2.0，限高80米，左侧地块均排布了24F高层，南侧地块排布16F高层。l景观格局：项目内坐拥两条水系，由此将整个项目自然分层两大组团；5重法式宫廷园林。PART5对标项目研究/玉兰花园玉兰花园序号周边配套1灵溪体育馆2灵溪五中、灵溪一中3苍南县人民医院4体育公园9090方户型特色方户型特色9090方三房两厅一卫，功能性强，户型多样。整个项目方三房两厅一卫，功能性强，户型多样。整个项目3 3栋栋909
63、0方单体。方单体。边套90方户型，全明设计，南北通透。双卧朝南，南向阳光两房相连。主卧、次卧均有赠送飘窗面积。90方中间套户型，户型方正，三室朝南。主卧大面宽，但阳台设置在次卧处差强人意。PART5对标项目研究/玉兰花园玉兰花园88方精致三房，双卧朝南，南北通透设计。大开间客厅连接阳台，增加客厅空间感。餐厅餐桌位置较难布局。A1户型A2户型A3户型66PART5对标项目研究/玉兰花园玉兰花园大户型产品特色大户型产品特色户型按照大尺度进行设计，充分显示了园区的高端属性。户型整体设计户型按照大尺度进行设计，充分显示了园区的高端属性。户型整体设计风格大气规整，面宽，进深比例合理，浪费空间小。风格大气
64、规整，面宽，进深比例合理，浪费空间小。140180三室二厅二卫，独立电梯，私密性强。双卧朝南，南向阳光两房相连，大面宽客厅景观视野性好。豪华主卧配有独立卫生间及大尺度走入式衣柜，同时大面积落地窗保证良好的采光。厨房设置在西北角，油烟对室内影响小。四室二厅三卫，独立电梯，私密性强。同时设置独立储藏空间双卧朝南，7.5m超宽阳台设计。大面宽客厅景观视野性好。豪华主卧配有独立卫生间及大尺度走入式衣柜。次卧配有独立卫生间，且与阳台联通。公共卫生间干湿分离。67绿城第三代高层公寓产品，受成本原因外立面为真石漆。周边未来配套齐全，特绿城第三代高层公寓产品，受成本原因外立面为真石漆。周边未来配套齐全，特别是
65、教育资源。别是教育资源。1 1绿城产品赠送面积不多。客厅及主卧面积及开间均高于市场同类产品。绿城产品赠送面积不多。客厅及主卧面积及开间均高于市场同类产品。2 2项目具备景观资源优势，适宜打造高端改善型社区，同时配有豪华会所，无边界项目具备景观资源优势，适宜打造高端改善型社区，同时配有豪华会所，无边界泳池，契合当地改善受众的消费心理。泳池，契合当地改善受众的消费心理。3 3客厅、主卧的相对面宽受到高端改善客群的青睐。客厅、主卧的相对面宽受到高端改善客群的青睐。1 1案案例例总总结结项项目目启启示示PART5对标项目研究/玉兰花园玉兰花园金府华庭项目总平图君悦豪庭君悦豪庭项目位于苍南新区东部，是区
66、域内少有的配有一定量小户型产品的楼盘项目位于苍南新区东部，是区域内少有的配有一定量小户型产品的楼盘金府华庭项目区位图PART5对标项目研究/君悦豪庭君悦豪庭产品特色产品特色区域内稀缺区域内稀缺30%30%的的9090方小户型配置，以高低配、精英会所凸显项目品质。方小户型配置，以高低配、精英会所凸显项目品质。l建筑排布：整个项目由8幢高层，12幢别墅和1个会所组成，行列式分布，由一条东西走向的轴线分割，保证不同物业的独立性和私密性；西面3幢高层楼间距较小，错位分布确保充足采光。景观格局：景观风情细致精到，高层大楼间距构造景观花园，排屋区域设立泳池会所，拔高调性，彰显“至尊排屋”品味。高层序号周边
67、配套1体育中心2渎浦小学、渎浦中学3苍南国际大酒店4行政中心5新人民医院6山海湿地公园、水景公园7银泰高层物业高层物业别墅物业会所PART5对标项目研究/君悦豪庭君悦豪庭户型特色户型特色户型公共空间尺度较大，以居住舒适性为主要目的户型公共空间尺度较大，以居住舒适性为主要目的90方2室户型项目硬性要求30%的90方户型配比，为考虑整体经济利益，该户型设计欠缺合理性。南北不通透，影响采光和通风；功能分区不合理，卧室离卫生间距离较远，空间利用率较低；主卧尺度太小，影响居住舒适性131方3房户型（套内面积）两房变三房，户型方正，南北通透；动静分明，功能分区合理，体现居住适宜性；大面宽客厅和卧室，生活空
68、间相互独立；主卧套房设计，独享卫浴；南北双阳台设计，扩大休闲空间；可变空间PART5对标项目研究/君悦豪庭君悦豪庭71位于苍南新城板块东部的百亩千户社区，东临湿地公园，具有规划利好位于苍南新城板块东部的百亩千户社区，东临湿地公园，具有规划利好1 1项目高低配，设有精英泳池会所，定位中高端项目高低配，设有精英泳池会所，定位中高端2 2户型空间尺度大，注重舒适性；有户型空间尺度大，注重舒适性；有30%30%的小户型配比，但户型设计欠佳的小户型配比，但户型设计欠佳3 3区域内刚性需求逐步增加，可配置适宜比例的功能性小户型产品。区域内刚性需求逐步增加，可配置适宜比例的功能性小户型产品。1 1案案例例总
69、总结结项项目目启启示示PART5对标项目研究/君悦豪庭君悦豪庭73项目时代御园德嘉华庭华臣一品御景园天和家园总建面积14.89万方14.83万方28.1万方12.74万方33.22万方容积率2.832.81.8（整体）2.11.8（整体）立面风格材质ART-DECO风格偏现代；涂料，基座石材ART-DECO风格偏法式；涂料地中海风格干挂石材现代简约外墙面砖，局部涂料现代风格铝板建筑形态高层：18F高层：18F24-26F花园洋房：6F高层：17F26F联排高层：17F20F30F为主高层：25F车位配比1:0.8（按拼户算1:1）1:0.81:0.81:0.81:1备注拼接户型为主，火车站附近
70、；销售滞缓区位较远产品打造较好有意打造市场标杆，新区北户型面积偏大，预计先开排屋刚需盘，新区北；一期市场热销市场高端意向项目，和本案同板块PART5在售对标竞品横向对比在售对标竞品横向对比项目规模：项目规模：整体规模中等为主，整体规模中等为主，3 3个楼盘规模在个楼盘规模在10-1510-15万方，万方，2 2个在个在2020万方，本项目具备规模优势。万方，本项目具备规模优势。建筑风格与外立面：建筑风格与外立面：外立面风格多样化，材质上外立面风格多样化，材质上3 3个项目为涂料，天和家园铝板，华臣一品全石材干个项目为涂料，天和家园铝板，华臣一品全石材干挂，基本符合各自产品定位。挂，基本符合各自
71、产品定位。74PART5在售对标竞品横向对比在售对标竞品横向对比项目时代御园德嘉华庭华臣一品御景园天和家园主力户型89方159方133方143方135方142方160方180方85-88方138-139方160方197方价格均价1.2万/均价1.4万/高层均价1.5万/均价1.25万/在售均价1.6万/历史区间较大1.1-1.9万/销售情况59%93%53%78%93.8%二期小户型，低价格产品拉高项目去化率市场面积段差异化竞争及产品的营造表现高层面积偏大，目前市场情况下蓄客不足，去化缓慢价格让利切中市场刚需竞争蓝海策略充分市场时机及价格的策略成功出货主力户型：主力户型：市场逐步出现针对刚需的
72、市场逐步出现针对刚需的9090方产品，之前虽然有做小户型的指标但都是以拼接的大户型出现；方产品，之前虽然有做小户型的指标但都是以拼接的大户型出现；总体主流户型面积段还是改善型的大面积为主，面积区间在总体主流户型面积段还是改善型的大面积为主，面积区间在130-140130-140及及160-180160-180。在售均价：在售均价：市场改善型楼盘在售均价在市场改善型楼盘在售均价在1.51.5万万/ /（天和家园有（天和家园有30003000精装），刚需楼盘均价在精装），刚需楼盘均价在1.21.2万万/ /参数项目御景园天和家园华臣一品德嘉华庭时代御园景观配套自然景观欧式园林西班牙风情园林法式园林
73、中央景观庭院PART5对标竞品横向对比分析对标竞品横向对比分析景观配套景观配套在售项目建筑排布均为对称式，景观以自然景观或打造的欧式园林为主，整体在售项目建筑排布均为对称式，景观以自然景观或打造的欧式园林为主，整体效果大气，提升了项目档次，是本项目的重要借鉴点。效果大气，提升了项目档次，是本项目的重要借鉴点。时代御园华臣一品天和家园御景园德嘉华庭PART5竞品市场各面积段供应分析竞品市场各面积段供应分析各面积段供应分析各面积段供应分析户型供应结构主力在户型供应结构主力在130-140130-140方和方和150-170150-170方两个区间，方两个区间，80-9080-90方成为新的供应方成
74、为新的供应集中区；集中区；110-130110-130方区间体量供应不大，市场也有做成小四房的趋势；各面积段基本都在尝试做附加方区间体量供应不大，市场也有做成小四房的趋势；各面积段基本都在尝试做附加值的户型，可增加一个小房间功能。值的户型，可增加一个小房间功能。PART5竞品市场各面积段去化分析竞品市场各面积段去化分析90方户型去化普遍较高110-140方及150-170方面积区间为市场主力去化面积段140-150方面积段整体去化一般，特别是拼接户型去化较难各面积段去化分析各面积段去化分析去化率在八成以上的户型集中在去化率在八成以上的户型集中在110-140110-140方及方及150-170
75、150-170方的改善户型方的改善户型及及9090方的刚需户型；方的刚需户型；140-150140-150方面积较为尴尬，特别是市场上部分早期受政策影响的拼接方面积较为尴尬，特别是市场上部分早期受政策影响的拼接户型去化受阻。户型去化受阻。PART5竞品市场各面积段市场存量分析竞品市场各面积段市场存量分析市场存量特征分析市场存量特征分析通过存量分析，市场通过存量分析，市场8080方以下及方以下及150150方以下整体存量较大，建议谨慎方以下整体存量较大，建议谨慎配比；而配比；而9090方、方、140-150140-150方利用附件值做多一间小房间功能的存量不多，去化有优势。方利用附件值做多一间小
76、房间功能的存量不多，去化有优势。110-130110-130方同样市场存量较少。方同样市场存量较少。80方以下户型市场存量大，不建议介入。90方左右存量一般，基本上是做小三房。150-200方存量最大，户型功能还是以常规三居、四居为主，功能性不强。140-150方面积区间，传统三房和四房存量大，而利用附加值做小四房的存量不大。79PART5本项目产品战略建议本项目产品战略建议1、小户型刚需产品销售较好，但市场原有90方两房户型逐步向90方2+1房发展的趋势，建议配置；2、110-130方标准三房目前市场销售表现情况较好，但市场供应量较少。受房价上涨因素及置业目的影响，购房者出现向小面积段购买趋
77、势，建议适量配置该面积段户型。3、130-150方区间为市场供应主流，且整体去化速度较快，由于市场未来供应较少，建议将该面积段户型作为主力户型。4、150-180方区间产品，传统市场的常规三居室四居室为主，而市场150-170方的四居室销售表现不错，可适当供应该面积段户型以提升项目产品档次及溢价。80整体市场封闭性区域市场地域性置业需求目的性p苍南灵溪住宅市场基本以灵溪镇当地客户置业为主。p灵溪镇以外购房人群较少，多为业缘性，主要是在此工作、生意人，少数泰顺、金乡等周边县市客户因投资而选择置业。p普通住宅客户在灵溪镇地域属性非常弱，新房主要集中在新区板块，新区的规划和配套建设对老城区和周边乡村
78、客户的吸引力较强。p客户对置业存在较高的目的性，购买物业较为理性。超前或过度消费超出自身购买能力的面积段、户型的可客户相对较少PART6客户需求研究/整体市场客户特征整体市场客户特征整体市场客户特征整体市场客户特征苍南灵溪住宅市场具有强封闭性与弱地域性的特点，目前改善需求占据苍南灵溪住宅市场具有强封闭性与弱地域性的特点，目前改善需求占据市场主流，刚性需求和子女分巢客户占比逐渐增加。市场主流，刚性需求和子女分巢客户占比逐渐增加。新区老城区灵丰村双汇村渡龙村阅城阅城1、“买新房肯定是到县政府边上了，现在也就那边有新房子，而且近几年那块区域政府建得挺好，体育馆、图书馆什么的都已经在落实了，离动车站还
79、近”37岁李先生（本地人，服装店老板）2、“周围肯定要有人气，像苍南大道那边太远了（君悦豪庭），周边冷冷清清的，太不方便了；年轻人都希望热闹点，边上如果有休闲娱乐的地方最好”25岁周小姐（本地人，会计）3、“基本配套全一点，超市、农贸市场什么的一定要有，日常生活用品和买菜必须要方便，家里有老人和小孩，所以医院和学校也是要有的。”39岁陈先生（本地人，商务经理）客户语录PART6客户需求研究/区位环境区位环境苍南灵溪客群认可新区，喜好“闹中取静”的感觉，周边配套务实和休闲结合大多客户偏好车站大道周边位置，对渎浦路以东区域多数认为较远区位区域行政办公、科教文卫、体育休闲和生活居住等功能齐全，当地居
80、民认可度高规划人气高一点，但不能嘈杂，周边能有公园最为合适环境交通便利，不轻易堵车；能满足日常生活需求，此外还要有学校和休闲娱乐场所配套104国道玉苍路车站大道渎浦路行政中心本案苍南灵溪项目大部分定位中低端，置业者首要关注价格；在售高端项目仅华臣一品苑与天和家园，除高端客户外，多数客户对物管无特别要求；当地客户有开发商品牌偏好。如银联投资，在苍南有开发楼盘先例，品质较高，其在售楼盘天和家园获得热销；此外，还有绿城（绿城玉兰花园），对绿城的品牌认可度高。阅城阅城PART6客户需求研究/性价比性价比客户有开发商品牌偏好，但不强烈，多数以价格作为首要指标客户语录1、“本来一直想买天和家园的，但是买不
81、到，现在剩下的户型又太大了；虽然价格有点高，但是品质好啊，而且还是精装的，所以还是能接受这个价格的。”52岁周先生（本地人，参茸商人）2、“一直想买房子，但是不知道买什么样的，天和家园对我来说有点贵了，想如果价格合适，我想买绿城的，品牌好，位置好。”33岁黄小姐（本地人，银行职员）3、“我买过来做婚房的，价格太高的就不考虑了，我最多能接受150万的房子，如果能买到价格低，质量又不错的那最好了”26岁林先生（本地人，普通职员）天和家园绿城玉兰花园苍南灵溪在售项目大部分是欧式、简约现代风格，外立面多采用真石漆；仅两个项目立面用材较高端，华臣一品采用全石材干挂，天和家园采用铝板干挂。客户对立面概念较
82、模糊，视觉上给予浑厚、稳重、大气的外立面较受欢迎。阅城阅城PART6客户需求研究/形象形象苍南灵溪客群普遍偏好欧式风格建筑，大部分对外立面概念模糊，本地人讲究“面子”，比较追求视觉上的高档。客户语录1、“就我来说，建筑风格什么的我是不懂的，我这年纪的比较喜欢稳重一点的，看起来比较大气，档次也高。”52岁周先生（本地人，参茸商人）2、“我如果买过来自己住的话，我是比较喜欢华臣一品的房子的，整个小区看起来都比较高端，价格我也能承受。”52岁李先生（本地人，食品公司总经理）3、“感觉看起来我们这边的的房子看起来都差不多，我也分不清哪一些高档，我个人比较喜欢简约的，颜色亮一点；”27岁魏先生（本地人，
83、电器公司业务经理）德嘉华庭真石漆天和家园铝板干挂华臣一品石材干挂区域内大部分项目利用大楼间距构造景观带，无明显主题景观园林；客户偏好高绿化率的园林景观，包含水系的景观相对较受青睐，如天和家园；除了景观外，少数有车的客户认为必须保证1户1个车位的配比；部分高端客户有商务会所的诉求。阅城阅城PART6客户需求研究/内部环境内部环境多数客户对小区内部环境需求较少，仅限于绿化率，对于主题景观园林持“若有最好，若无也可”的态度；少数高端客户有小区内设立会所的诉求客户语录1、“小区的绿化要好，最好能有个小庭院，这样小孩子有个玩的地方，我们也有个晒太阳散步的地方”27岁魏先生（本地人，电器公司业务经理）2、
84、“小区的绿化和物业都要好，平时经常有朋友和客户往来，我一般都是去周边的一些会所，所以如果小区里能配个会所的话就方便很多”46岁李先生（本地人，商人）3、“环境好，住起来舒服，然后就是保证要有车位，否则停在外面不方便，随便找地方停又不合适”31岁林先生（本地人，职高老师）德嘉华庭华臣一品天和家园区域内大部分客户为改善需求，从老城区的落地房或老小区迁入新区，受家庭人口影响，普遍偏好大户型。刚需客户和子女分巢客户逐渐增多，小面积户型的需求也随之增加。阅城阅城PART6客户需求研究/面积面积区域内以改善客群为主，主力需求面积为130-160方；刚需、分巢客户为辅，需求面积相对较小，以90-120方为主
85、。客户语录1、“家里有三个孩子，都比较大了，现在家里住起来有点挤，而且儿子近2年准备结婚，所以计划买一套120方左右的房子，这样几个孩子过年回家可以住在那边，以后还能做儿子的婚房”45岁郑先生（本地人，建筑承包商）2、“目前住老城区的落地房，工作在新区，想在公司附近买房子，140方左右。”39岁陈先生（本地人，商务经理）3、“筹备买房子结婚，90方，100多方都可以，不用太大，以后够三个人住就行。”24岁颜先生（本地人，医生）893房2厅2卫1523房2厅2卫区域内改善客户以经商和企业管理层为主，价格敏感度相对较低，大部分能承受250万以内的价格；分巢客户一般由父母为子女购置，价格限制相对较宽
86、；阅城阅城PART6客户需求研究/总价总价刚需客户承价格能力较低，普遍150万以内；分巢客户次之，可接受180万以内；改善客户承价最高，且区间较大，多数集中在180-250万之间。客户语录1、“家里5口人，3个孩子，买套120方房子分户用，过两年还能做儿子的婚房，我的最高预算是160万，不包括装修”45岁郑先生（本地人，建筑承包商）2、“看了很久的房子了，现在住老小区，面积也小，准备换个160方的，按照咱们这边的价格，我大概能接受250万左右的价格”52岁周先生（本地人，参茸商人）3、“90-100方的房子，我最高能承受130万”24岁颜先生（本地人，医生）天和家园开盘现场德嘉华庭现场人气PA
87、RT6客户需求研究/功能空间功能空间苍南客户比较追求舒适体验，喜好大尺度空间在面积允许的条件下，追求居住舒适，普遍需求大面宽卧室，尤其是主卧；刚需客户需求三房卧室大多客户并无大客厅的诉求；少部分客户将客厅作为家人朋友聚会的场所，或是小孩玩耍的地方，大尺度客厅更受这类客户青睐客厅南向阳台必不可少，可供休闲的景观露台受多数改善客户欢迎阳台厨房通风佳，避免油烟影响其他空间；尺度适宜即可厨房认为两卫最合理，主卧独享一卫；空间尺度上无特别要求卫生间部分客户有配置书房的需求，如企业高管，从事教育事业人员或者是家庭里有正在就学的子女其他客户语录1、“我需要的面积不大，100方左右，所以对大客厅、大卧室之类的
88、没需求，实用就好，但一定要3房2卫，以后方便父母来带小孩”26岁林先生（本地人，普通职员）2、“卧室大一点，客厅就是平常看看电视吃吃饭的地方，差不多就行了；朝南的阳台必须的，采光也好一点；因为我是老师，经常需要备课，所以我需要一个书房”31岁林先生（本地人，职高老师）3、“我对房子还是有点要求的，我喜欢大卧室，客厅嘛关系不大，平常朋友聚会也不在家里的；客厅或主卧室至少有一个配大阳台，能坐着喝茶晒太阳的那种；然后通风要好，特别是厨房，如果油烟传到房间里太难受；还有需要一个书房，家里有1儿1女，都在上学，书房让他们学习用。”52岁李先生（本地人，食品公司总经理）卧室客厅阳台厨房、卫生间尺度需求当地
89、客户对这两个空间的需求以通风良好为主，尺度适宜即可891、区位环境：当地客户对新区认可度高，普遍认为需有相对完善配套，能满足日常生活和休闲；2、形象：当地客户对高档立面材料概念模糊，追求视觉上的“高端”感受；3、面积：板块内紧凑户型较少，以改善需求为主，主力面积130-160方；刚需、分巢逐步增加，90-120方需求随之增加；4、价格：客户对总价敏感度高，刚需普遍承价150万以内，改善客群以企业高管和商人为主，承价250万以内；5、功能空间：追求居住舒适度，喜好大尺度空间；（尺度需求：卧室客厅阳台厨房、卫生间）PART6客户小结客户小结90项目回现要求市场容量、流量竞争项目推盘本项目2014年
90、底共计需支付12亿土地款与土地款，项目需提高销售回现速度以保证项目现金流需求。由于当地项目的客群来源90%以上为当地居民或业缘客户，受温州限购政策影响，改善客群的市场容量有限。同时受市场去化速率的影响，难以达到项目资金回现的要求。2013年底2014年初将有2个中高端项目面世销售，由于定位和档次与本项目接近，客户资源争夺将较为激烈。开发难点开发难点PART7项目整体定位/开发难点分析开发难点分析开发难点分析项目住宅开发难点主要集中在项目资金回现要求及市场容量、流量的限制，项目住宅开发难点主要集中在项目资金回现要求及市场容量、流量的限制，因此如何定位产品及面积户型配比为住宅定位的关键。因此如何定
91、位产品及面积户型配比为住宅定位的关键。l以刚需80-90方户型及改善130-150的户型供应为主，150-180的二次改善户型其次；l受到政策变动及刚需客户需求影响，近年来市场80-90方户型比例开始增加，市场竞争趋于激烈。l130-140三房的优质户型在市场上为的明星户型，将成为本项目的最佳切入点；l市场上110-120方户型整体供应量有限，但整体去化情况较好，可适当供应该面积段产品；l80-90方由于市场供应量增加，虽然市场竞争较为激烈，但由于整体去化率较高，本项目可作为次主力户型以提供项目现金流。l生活环境优越、交通便捷和楼盘品质高是受访者普遍认为比较重要的条件；l整体上自住占90%，投
92、资较少。l对总价敏感度较高。l在功能空间上追求大尺度，卧室功能的要求度最高。整体市场整体市场PART7项目整体定位/市场背景总结开发策略目标开发策略目标快速去化销售物业，提高销售速率，保证项目的现金流以保证项目安全运行。在提供项目现金流的情况下，提高项目溢价率，获得较高的投资利润回报。提供三四线城市商业综合体开发模式，用以在银泰城未来拿地操盘模式的参考。PART7项目整体定位/开发策略目标9495PART7高参案例借鉴仁恒体系品质楼盘的打造重点方向香槟国际产品高性价比+整体形象档次保证区域平均水平9697仁恒河滨体系仁恒河滨城：地址：上海浦东世纪公园板块建面：74万平方米容积率：2.5绿化率：
93、43%物业类型：26-32层高层精装公寓当前价格：50000元/平米现状：尾盘高溢价产品体系，一切以品质生活为核心的精致项目较区域溢价12%（当前价格，区域价格含项目自身）较区域溢价30%（07年价格，区域价格含项目自身）仁恒河滨花园：地址：上海长宁天山路板块建面：39万平方米容积率：2.69绿化率：68%物业类型：22-31层高层精装公寓07年价格：20000-25000元/平米现状：07年基本售罄98整体规划：景观多层次，多空间，宽视野，外景己用p多点景观分布：利用边角空间打造多点景致，增强情趣和休闲空间p宽视野：住宅单体的景观着重讲求视野宽阔，充分发挥出小区中央景观的气势，营造出内涵丰富
94、的视觉效果p外景己用：借助周边资源，利用外景为己所用仁恒河滨体系99整体规划：道路安全性，便利性，情趣性p人车分流设计：分离车道和行人用道，注重安全性p电梯直达停车场：增强业主出行便利性p风雨廊设计：风雨廊链接社区关键节点，且可直通入户，避免雨淋p阳光景观地下停车库设计：即形成立体景观系统，同时也满足地下室自然采光，增强空间情趣性p情景道路设计：设及休闲情景道路，活跃社区景物，增强变化和情趣仁恒河滨体系100整体规划：细节仁恒河滨体系人性化、隐蔽性、多样性，内涵性p排水系统隐蔽性和花样性p道路个性化：道路曲折，路纹多样性，色泽根据道路经过区域有所变化p小景个性化：绿化小景和雕塑景观多样性，个性
95、化，展现各自内涵p人性化配套：道路和景观等节点设置休憩座椅，方便业主随时休憩101整体规划：设施仁恒河滨体系贴近生活，实用性强，丰富多样p生活化：日常化配套，增强其常用性和便利性p实用性：增强设施实用性，排除鸡肋性设施p多样性：种类和特色多样化，功能多样化。即可为景，也可根据需要运动、娱乐、休憩入口广场会所户外泳池戏水池沙滩花海乒乓球场网球场儿童乐园跑步道.102整体规划：会所仁恒河滨体系贴近生活，高端配置p大规模会所：4000平米豪华会所p多种高端配套：室内外游泳池、网球场、壁球馆、阅览室、健身房等多处文化体育娱乐场所p贴近生活：设施贴近生活，实用性强103整体规划：产品形象仁恒河滨体系高端
96、形象，酒店式入户大堂p现代简洁风格：增强项目档次性和现代性p高端入户酒店式大堂：增强项目档次感和尊贵性，同时具有接待、会客等功能104整体规划：产品户型仁恒河滨体系舒适性面积，注重实用功能空间p功能性齐全：功能齐全，实用空间丰富，从阳台到干湿分离卫生间，再到储藏空间，其注重生活的空间功能p舒适性：舒适空间面积，动线清晰，舒适性相对较强二房二厅一卫90二房二厅二卫110105整体规划：产品户型仁恒河滨体系三房二厅二卫130三房二厅二卫150舒适性面积，注重实用功能空间106整体规划：启示仁恒河滨体系集散式绿色品质活动空间+穿插丰富实用活动设施营造品质生活高端会所+高端实用配套+规划关注精致生活细
97、节打造品质社区酒店式入户大堂+舒适性户型+实用性功能空间提升品质空间以打造整体品质居家生活为核心点，实用性、精致性、人性化，生活舒适性成为其品牌标志。仁恒河滨体系是品质楼盘中最具有生活性的项目体系，同时也造就了其高溢价的现状。107108保利香槟国际地址：杭州拱墅区申花路建面：5.6万平方米容积率：2.6绿化率：40%物业类型：26层高层公寓当前交易均价：公寓24000元/平米，与区域均价持平现状：在售打造高附加值户型空间，差异化定价，增强去化率推案情况推案量()推案套数(套)推案情况描述20827.691673幢高层户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化情况二房（1、3幢）80-9046
98、27.55%63.04%（29套）三房（1、3、4幢）120-1302313.77%91.30%（21套）130-1404828.74%66.67%(32套）140-1504426.35%61.36%（27套）复式（1、3、4幢）130-19063.59%33.33%（2套）高去化率，开盘即整体去化60%以上109保利香槟国际整体规划：形象整体规划和形象与周边楼盘保持平均水平110保利香槟国际89平方实用111平方7方6方9方边套户型：二房二厅二卫：89平米由错层阳台、露台、设备间等空间，赠送22平米可由2房变为2+1房111保利香槟国际139平方实用175平方中间户型：三房二厅二卫：139平
99、米由错层阳台、露台、设备间、消防通道等空间，赠送36平米可由3房变为5房7方8.4方5方9.6方6方112横向纵向And户型去化情况拓展性价格情况85平米中间套23套（已售11套，预订1套）,52%二房21000-23000元/平米之间89平米边套23套（已售18套，预订5套），100%可变三房24000-26000元/平米之间价格差明显户型对比说明：85平米中间套户型南北不通透，再加上是中间套，通风性和采光性略差；89平米是边套，南北通透，因此通风性和采光性更好，赠送的空间包括双阳台和设备平台，可改成三房。对比两种户型，89平米边套舒适度更好，而且赠送空间可观实用，因此89平米的边套户型定价
100、较高且，基本售罄。85平米中间套89平米边套上尚庭绅华府东方福邸香槟国际慧园均价25000-26000元/方预计25000元/方27000元/方22000元/方起，均价24000元/方保利香槟国际差异化定价策略，弱化缺陷户型113户型设计：启示高赠送空间+差异化定价=高性价比核心竞争力保证整体形象档次为区域平均水平品质形象在保持项目整体档次水平的前提下，增强户型附加值，差异化定价不同户型，确保各类户型保持均衡的性价比，增强项目整体去化水平。保利香槟国际114项目所处板块为核心板块，周边有部分中高端楼盘将与本项目竞争，但根据CRIC的综合体楼盘的开发经验，产品、形象、价格作为综合体楼盘重点关注对
101、象是决定一个项目成败的关键p产品借鉴产品组合多样，产品功能性放大l部分产品建议打造中高端大面积产品，树立项目品质及价格高杆。l相对现有在售产品，提升项目的功能性空间，提供未来潜在提升功能性空间，满足价格刚需客户对功能性的追求。p价格借鉴适当放弃部分利润换取去化速度l建议整体以低开高走的形式入市，舍弃部分利润以保证一定的去化速度115地标性社区苍南首个综合体项目，地标价值性带来身份标识。综合化社区时尚潮流休闲街区就在脚下，生活便利、升值潜力巨大。苍南真正意义上的综合体项目，完成对项目档次与形象的提升。产品层次定位综合体特性PART8项目定位/产品定位产品定位117结合项目各个方面的分析，本项目的
102、户型配比为：n需要确保的房型为100-120方三房和130150的三房，其余产品可以根据设计进行调整；n150-170方四房产品预计目前市场需求一般，但由于项目自身定位，需要配置部分大面积户型以提升项目档次；n温州市对90以下、90-144方、144方以上户型存在不同契税征收方法，需在设计时进行规避。房型100-120方120-130方130-150方150-170方2+1房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫总价段140-180万180-200万200-250万250-350万占比100%35%20%40%5%去化速度较快快中较慢溢价率低低中较高职责安全安全安全+溢价未来溢价PART
103、8项目定位/产品房型配比产品房型配比118县城新区启动建设，规划逐步落地，板块发展潜力大；大牌开发商加入，板块热点逐步产生区域价值即将提升区域价值即将提升130-150方舒适三房户型为市场主流；100-120方小三房，总价在150万左右为市场空白点；主打主打130-150130-150方产品，控方产品，控制面积及总价，拉高单价制面积及总价，拉高单价溢价率溢价率直面绿城楼盘竞争，在战略上保持跟随策略，在产品上差异化竞争，实现品牌落地品牌落地和盈利去化的双丰收和盈利去化的双丰收保品质控总价树品牌项目发展策略PART8项目发展策略银泰城，一座银泰城，一座”地标性地标性”的现代城的现代城PART8项目
104、定位/项目整体定位项目整体定位地标性社区苍南首个综合体项目，地标价值性带来身份标识。独一无二的商业旗舰苍南最大的商业旗舰项目，带来优质的商业机会与投资价值。综合化社区时尚潮流休闲街区就在脚下，生活便利、升值潜力巨大。苍南真正意义上的综合体项目，完成对项目档次与形象的提升。产品层次定位综合体特性PART8项目定位/产品定位产品定位121生活新都市主义强调邻里、交互和生活New Urbanism邻里交互功能性步行鲜花幸福福 .附加值情趣花园生态122PART9客户通路客户通路客户通路分析客户通路分析客户辐射闽语系区域，以灵溪以西（含灵溪）的乡镇和平阳县西南部两大客户辐射闽语系区域，以灵溪以西（含灵
105、溪）的乡镇和平阳县西南部两大镇区（水头、萧江）为主，这类区域与灵溪关系密切，且导入交通便利，可重点引导。镇区（水头、萧江）为主，这类区域与灵溪关系密切，且导入交通便利，可重点引导。矾山镇、马站镇萧江镇水头镇龙港镇宜山镇钱库镇金乡镇灵溪镇甬台温高速104国道57省道78省道世纪大道龙金大道龙宜大道桥墩镇观美镇主要次要124PART9客源分析客源分析水头镇桥墩镇观美镇矾山镇、马站镇、赤溪镇57省道104国道甬台温高速78省道萧江镇灵溪镇客源分析客源分析苍南新区作为城市中心，周边乡镇普遍看好，客户主要沿苍南新区作为城市中心，周边乡镇普遍看好，客户主要沿104104国道导入，在本国道导入，在本地居住住
106、、投资的意愿较强；水头、萧江与苍南县商贸来往密切，客户导入动力较强。地居住住、投资的意愿较强；水头、萧江与苍南县商贸来往密切，客户导入动力较强。125PART9客群来源定位客群来源定位以老城区及周边乡镇人群为主。主要需求为改善性需求。以老城区及周边乡镇人群为主。主要需求为改善性需求。以以老老城城区区工工作作及及生生活活人人群群为为主主。主主要要需需求求为为刚刚性性需需求求，包包括括部部分分首首次次置置业业及及子子女女分巢客群。分巢客群。受受银银泰泰综综合合体体吸吸引引而而来来的的二二次次改改善善客客群群，结结合合近近期期温温州州市市放放开开二套房政策吸引部分有改善需求的高端置业客群。二套房政策
107、吸引部分有改善需求的高端置业客群。126本案目标客户：PART9项目定位/目标客群描述目标客群描述127128129基地分析产品形象景观营造道路体系设施打造户型建议产产品品价价值值体体系系基地分析基地思考：n地块北部较长南侧较短呈梯形，且出入口只能设置与与江滨路侧，住宅无法做对称型排布；n项目西侧存在高差，道路规划及消防通道要求导致商业展示面较差，建议适当减少该区域商铺的规划。动静商业价值居住价值启示：启示：1 1、本案北部以成熟居住区及政务区为主，且玉苍路为城市的主干道，商业价值较高，但噪音、本案北部以成熟居住区及政务区为主，且玉苍路为城市的主干道，商业价值较高，但噪音污染也较严重，利于商业
108、类物业打造；污染也较严重，利于商业类物业打造；22、本案南侧为横阳支江，利于住宅产品塑造。、本案南侧为横阳支江，利于住宅产品塑造。基地分析/噪音分析131规划布局规划布局景观营造道路体系设施打造户型建议产产品品价价值值体体系系基地分析132建筑立面风格：建筑立面风格：ArtdecoArtdeco风格风格ARTDECO挺拔/震撼满足客户对建筑质感的偏好底部石材，主体以真石漆为主，既彰显品质同时控制成本。商业建议用石材立面。公寓效果图建筑立面用材：建筑立面用材：底部石材底部石材+ +真石漆真石漆建筑风格PART6产品建议/建筑立面建筑立面133p临时围挡采用幕布材料，符合主潮流，同时节省成本p狮头
109、像、廊柱配合点缀的绿化透露自身欧式建筑风格p大幅广告，烘托项目自身高贵调性细节亮点出挑，入口大门尊贵感十足主入口围挡示意围挡示意134楼宇入口p避雨功能p无障碍关怀p舒适度p便利性p安全性楼宇入口示意图入口访客空间及信报区设置电梯间无障碍通道示意避雨功能135p一楼架空层，通过连廊的方式，形成半室外空间；p架空层园林要与外部园林形成结合和互动；p结合架空层、架空层连廊、风雨廊，等将生活融入各景观节点，最大化生活便利度和情趣感。架空层连廊136景观营造规划布局景观营造道路体系设施打造户型建议产产品品价价值值体体系系基地分析137多空间、参与性、生活化、主题化p中央景观区设计：主入口进来将设置中央
110、景观区，打造大面积景观区和活动区；p多点景观分布：楼栋间多点、多轴线的设置休憩、交互空间，增强情趣和休闲空间；p设计水系景观：合理布置水系，使之有延续性，灵动活泼，有效串联景观；楼栋间景观区景观主题及布局：楼间打造中央景观带，通过布置水景增强景观灵动性中央景观带主入口中央景观区138水景建议p本案南面为横阳支江，可在项目内合理布置主题水系景观，与横阳支江遥相呼应，同时增强整个园林景观的灵动性；p水景与休息、交互区相结合，提高景观的参与性和丰富度；p以窄面、浅深度带状水景，作为景观轴及节点上串联景观。p建议设置一定喷泉景观，提高景观的丰富度。下沉式庭院布置水系带状水景喷泉景观139有园林景观区隔
111、的活动场立体式绿化及休憩庭景观节点建议：强调景观的参与性、层次感、生活化、私密性户外交互休憩区140现场实景图：层次丰富，立体式绿化五层垂直绿化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木;第二重：4-5米高的小乔木、大灌木；第三重：2-3米高的灌木；第四重：花卉、小灌木；第五重：草坪、地被。从大乔木到草花，标准的多层次配植，充分利用植物株型态之间的差异，形成错落的变化。从大乔木到草花，标准的多层次配植，充分利用植物株型态之间的差异，形成错落的变化。141建筑小品p建筑小品以强烈的生活感为主基调；p强调可参与性；p体现情趣性；参与生活情趣互动童趣生活142道路体系规划布局景观营造道路体系设施打造
112、户型建议产产品品价价值值体体系系基地分析143小高层区域人车分流，排屋区保留车行路线。景观弱化车库出入口机动车小高层地下入口与别墅区交接点示意地下车库出入口地下车库出入口社区主入口社区次入口地下车库出入口完全的人车分流小区规模不大，适合全部人车分流，保障行人安全小区规模不大，适合全部人车分流，保障行人安全性的同时，为居住营造更广阔的生活空间性的同时，为居住营造更广阔的生活空间144地下车库入户地下室门厅的玻璃大门直接通向车地下室门厅的玻璃大门直接通向车库，营造精美的地下室门厅，保证库，营造精美的地下室门厅，保证业主的回家路线便捷性及舒适度。业主的回家路线便捷性及舒适度。145p地下车库结合下沉
113、园林景观，实现自然采光通风；改变以往阴暗的地下停车空间，同时借景户外，使车库与景致仅一步之遥，最大化住户居感。p景观界面整体抬高，有利于地下车库最大限度地将自然风、阳光及立体绿化导入车库，使住户的生活与自然更为亲近。阳光地下车库146风雨廊风雨廊入户节点p以风雨廊的设置，切实从人文角度出发，体现细微关怀，同时与小区内各节点景观、设施相连，促进业主的步行出行，真正的小居住大生活147道路建议p考量排水性的需求，避免雨天的湿滑；p不同材质的路面体验感及美观度p地面道路铺装指示性；p考虑不同的步行道、慢跑道、及小径的趣味性和生活的可参与性；p细节出发，切实考虑用户的实际使用需求148设施打造规划布局
114、景观营造道路体系设施打造户型建议产产品品价价值值体体系系基地分析149交互空间架空层交互空间步道交互空间景观及步道交互空间景观节点交互空间p多点、多轴线的设置可行休憩、交互空间；p设置景观座椅等停驻空间，提供家人、朋友、邻里的户外交流场所；p增强生活质感，强化邻里交流。150配套设施儿童嬉戏设施休闲运动设施休憩小品151夜间照明系统p注重照明体系的设置形式，使其多样化，具有功能性的同时更具欣赏性；p注重照明体系在光照上的设置，及冷光源的应用，在保障正常道路导视的基础上不形成光污染，切实体现生活关怀。152隐蔽性排水系统/垃圾桶细节处理草皮隐藏下水盖道路隐藏下水盖隐藏下水口隐藏下水口垃圾桶搭配绿
115、植特色垃圾桶p隐蔽性排水系统，及时排除路面积水，同时减少对景观的负面影响；p以别具特色的垃圾桶或增加绿植美华，增强居住生活的情趣感。p注重细节打造，以细节品质取胜。153安防系统门禁对讲系统周界防越报警系统门禁一卡通系统全套室内安防系统保全指示门铃闭路电视监控系统第一道防线第二道防线第三道防线第四道防线第五道防线第六道防线安防系统p有选择性的运用一些客户较看重，使用频率较高的安防方面的高科技产品进行配置，做到小投入，大产出，打造安全、舒适的人居环境。153p样板区位置：银泰商业MALL主入口东侧，商业步行街入口处p样板区组成：道路展示面售楼处样板房景观样板段精神堡垒样板区154售楼处及精神堡垒
116、住宅样板房景观样板段道路展示面平展式样板区：售楼处和样板间修建在项目所在地块，因此能最好的反应以后的生活场景。可能用到电瓶车等短驳工具。p道路展示面：主要展现项目整体外部形象；p道路展示面组成：道路整洁度、道路绿化、项目围墙（或商业）、项目导旗等样板区/道路展示面155样板区/售楼处、精神堡垒p集中形象展示区：项目主要展示门面；p集中形象展示区组成：精神堡垒、售楼中心售楼处所在位置为商铺，建议未来打包出售156售楼处展示区精神堡垒售楼处外观样板区/景观样板段p景观样板段：项目内部形象展示区，起拦截和引导客户作用1、给予明确的售楼信息指示，道旗简洁的介绍了项目名称及相关信息2、样板区的参观动线通
117、过道路标志等展示在看房者面前，同时也能有效避免参观者乱闯入危险的工地3、景观形象墙，一方面用于阻隔视线，遮挡附近的乱杂的工地，另一方面又能为项目起到很好的宣传作用157123样板区/样板房p样板房：项目产品及户型展示；158159户型建议规划布局景观营造道路体系设施打造户型建议产产品品价价值值体体系系基地分析160经济3房户型建议：增加采光面，功能性和舒适性并举物业类型高层单元结构2梯4户户型结构3房2厅2卫面积115平米面宽8.5进深13.2主要空间面宽客厅+餐厅主卧次卧5.73.63.3优点三面全明边套，客厅赠送大面宽飘窗，采光充沛115方3房2厅2卫（改造后）160赠送一半面积赠送面积赠
118、送面积赠送面积161赠送空间赠送空间可增长空间，算一半面积161物业类型高层单元结构2梯4户户型结构3房2厅2卫面积127平米面宽8+1.5米进深14.3米主要空间面宽客厅主卧次卧4.23.93.5优点空间尺度较大，舒适性强；次卧带大阳台进深2.3米，可做休闲空间，增加居住舒适；主卧套房设计，私享走入式衣柜和卫浴；赠送空间赠送空间可增长空间，算一半面积127方3房2厅2卫舒适3房户型建议：舒适户型加大面宽尺度，同时功能分区明确，主要针对子女分巢客户赠送面积赠送一半面积物业类型高层单元结构2梯2户户型结构4房2厅3卫面积160平米面宽14.3米进深15.0米主要空间面宽客厅主卧次卧5.74.23
119、.3-3.5优点户型方正，全明户型；大面宽，舒适性强；主卧、次卧均带独立卫浴，私密性强；160方4房2厅3卫（改造后）舒适4房户型建议：“3+1”舒适户型设计，满足当地客户家庭人口较多的改善需求163次要客户：定向销售，连锁商户经营者面积需求：视情况而定，200-400为主流面积核心客户：灵溪本地客群面积需求：以60-80中小面积为主，部分实用性80-150重要客户：观美、桥墩等灵溪以西乡镇，水头、萧江等平阳西南部乡镇投资客群面积需求：120-160为主重要客户重要客户重要客户核心客户核心客户核心客户补充客户补充客户补充客户次要客户次要客户次要客户目标客户本项目客户群以苍南灵溪为核心，辐射观美
120、等灵溪以西苍南乡镇与萧江、水头等闽语区投资客群。l苍南灵溪市场中，市场及同类综合体项目中120-160平米为畅销商铺面积。l客户访谈及市场成交表现综合来看，市场在住宅实用性同时，也关注投资性。由此小面积、低总价产品去化速度最快。由此项目可配备可单买及可拼户的60-80平米户型。综合因素考虑，建议主力商铺面积为：产品平均面积（平米）开间（米）进深（米）住宅底商主力：120-160少量：60-80其他：根据实际情况布局4-810-12商业街主力：100-150辅助：60-80其他：根据业态及时间情况布局6-812-14产品户型建议：结合市场表现及客户特征，市场对商业实用性及投资性关注均告，故主力户
121、型面积为60-160平米。产品模式：l由于集中商业区有步行街与主体商业相连，二层商业动线及人流引导较为合理，因此建议二层可单独分区销售，不建议一拖二设计及销售。l灵溪地区中，住宅底商多为一层，不超过二层。部分在售项目以LOFT产品作为主力。l根据客群消费惯性及实际商业市场经营，纯一层销售去化较好，一拖二户型由于面积及二层实用性问题，销售去化较为一般。综合因素考虑，建议主力商铺面积为：住宅底商产品设计建议结合市场表现，住宅底商以2层为佳，销售建议一层销售为主，二层大面积带一层门面销售。集中商业产品设计建议户型设计建议一二层分层产品为主，分层单独销售，部分位置可配套部分小一层拖大二层产品167样本
122、选择标准相近原则，具有相同区域属性，或同一区域；功能原则，物业功能相同；成功原则，物业销售顺利御景园12500元/天和家园14500元/华臣一品苑15000元/价格预判价格预判在价格确定上采取市场比较法，通过具有相同区域或物业属性的价格，在对相关影响因素在价格确定上采取市场比较法，通过具有相同区域或物业属性的价格，在对相关影响因素修正后，得出项目本案各类物业的现实市场售价修正后，得出项目本案各类物业的现实市场售价168高层公寓产品德嘉华庭商业38000元/御景园商业24000元/华臣一品苑商业27000元/商业产品本案目前价格推算=以项目A为参考的定价A权重+以项目C为参考的定价C权重=149
123、39元/平米（毛坯）（注：权重各比较对象比较系数三个比较对象的比较系数之和）比较内容权重天和家园（A）华臣一品苑（B）御景园（C）拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数项目规模10%1.10.1110.110.1区域位置18%0.90.16210.180.90.162景观环境15%10.1510.150.90.135立面设计12%1.10.1321.10.1320.90.108房型设计12%0.90.1080.80.0961.10.132配套设施18%0.70.1260.80.1440.90.162开发商品牌15%10.1510.150.80.12合计100%0.9380.9520.
124、919销售单价14500150001250014939高层住宅价格预判高层住宅价格预判根据市场比较法，本案高层产品根据市场比较法，本案高层产品现时均价约为现时均价约为1493914939元元/ /平米。平米。本案目前价格推算=以项目A为参考的定价A权重+以项目C为参考的定价C权重=39702元/平米（毛坯）（注：权重各比较对象比较系数三个比较对象的比较系数之和）商商业业价价格格预预判判 根根据据市市场场比比较较法法，本本案案商商业业（底底商商一一层层）产产品品现现时时均均价价约约为为3970239702元元/ /平平米米，由由于于缺缺少大型商业售价对比，步行街商业建议上浮少大型商业售价对比，步
125、行街商业建议上浮20%20%，现时售价约为现时售价约为47642/47642/平米。平米。项目权重御景园商业华臣一品苑商业德嘉华庭商业拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数临街面和昭示性20%0.60.120.80.160.80.16物业结构15%0.80.120.80.120.90.135区域商业配套25%0.80.20.90.2250.80.2地块升值潜力25%0.50.1250.60.150.80.2开发商品牌15%0.70.1050.80.120.80.12比准得分100%0.670.7750.815现阶段项目价格260002800036000拟合价格39702171172北
126、侧集中式商业先期开发近商业区住宅物业开发第一阶段第二阶段第三阶段高层住宅全面开发商业销售售楼处投入使用高层住宅销售集中式步行街商业销售住宅样板区开放住宅尾盘销售+住宅底商销售173初步推盘策略：根据当前苍南同类推盘情况及项目客群情况，推盘策略如下：现金流产品小面积高层产品形象及溢价产品大面积高层产品商业产品项目提供资金流提升品质提升高溢价本地刚需、改善客群为主本地享受客群为主背景：1、客群：当前市场各类目标客群均已存在2、参考楼盘操作：住宅先期销售，商业延后3、项目目标：快速去化，利润最大化4、项目体量：规模尚可，操作周期短推盘策略分期同时推出溢价产品+现金流产品同时满足提升品质、保证现金流以
127、及迎合当前已有客群先期推盘后期推盘本地、周边乡镇刚需、改善、投资客群本地、周边、市区投资客群注：考虑到慈溪别墅类产品预售证申请需在物业结顶时而住宅产品在出地面高度1/3时所带来的工程结点差异，建议将排屋开工时间提前。174销售进度安排物业可销售面积（）2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年(实际指项目清盘后)预计整个项目销售周期为24-30个月，本推盘顺序按半年计划安排，实际推盘策略根据实际情况变化，建议采取多次开盘为佳高层91461300003000020000100001461住宅底商小计13897750050001397集中商业小计25077
128、1000015077车位500个100个销售进度31%40%19%9%1%总计130435400005257725000113971461销销售售顺顺序序建建议议 结结合合开开发发工工程程节节点点，本本项项目目20142014年年下下半半年年首首开开步步行行街街商商业业及及高高层层住住宅宅物物业业；住住宅宅底底商商建建议在议在20152015年上半年开卖，增加投资者信心。预计项目整个销售周期约为年上半年开卖，增加投资者信心。预计项目整个销售周期约为24-3024-30个月。个月。175物业类别2014下半年2015上半年2015下半年2016上半年2016下半年合计高层销售价格（元/）1493
129、915387153871584915849销售面积（）300003000020000100001461销售收入（万元）44817.046161.530774.315848.82315.5139917集中式商业销售价格（元/）4764249071销售面积（）10000.015077.0销售收入（万元）47642.073984.7121627住宅商业销售价格（元/）39702408934089342120销售面积（）0750050001397销售收入（万元）30669.820446.55884.157000车位销售销售价格（元/）100000销售面积（万）600个销售收入（万元）60006000总
130、计销售收入324544.3销售顺序建议销售顺序建议 根据销售顺序测算最终销售收入约为根据销售顺序测算最终销售收入约为32.4532.45亿元亿元176成本预测项目名称计划总投资（万元）说明一、直接成本合计151720土地费用43672包含3%契税前期费用6294前期方案设计、审查、可行性研究及场地平整费用，按200元/计算基础设施工程费7868道路、供水、供电、供气等工程费用，按250元/计算建安成本89164各物业建造、安装成本公共配套设施费4721居民服务设施、公建设施费用，按150元/计算二、间接费用合计55864管理费用4552直接成本3%销售费用12982销售收入4%财务费用3924
131、营业税金及附加18174营业收入的5.6%土地增值税9736按销售物业收入的3%预缴不可预见费用3034直接成本的2%三、总成本合计204122直接成本与期间费用之和开发总成本开发总成本 项目开发总成本项目开发总成本20.4120.41亿元，其中假设开发商自有资金全部用于支付土地款，其余均融资。亿元，其中假设开发商自有资金全部用于支付土地款，其余均融资。177现金流量表序号项目名称合计20132014201520162017时间节点123451现金流入32454492459208037240482现金流出1823645186399023633232001803.1.1净现金流量(51863)(
132、6564)144713403003.1.2累计净现金流量(51863)(58427)8628790317903173.3.1净现金流量现值（i=10%)(47148)(5425)108725275303.3.2累计净现金流量现值(i=10%)(47148)(52573)561535890558905财务指标内部收益率（IRR)62.26%静态回收期（年)3.40i=10%动态回收期（年）3.48财务净现值（万元）58905项项目目现现金金流流评评估估 当当自自有有资资金金4.364.36亿亿支支付付土土地地款款后后，通通过过银银行行融融资资1.151.15亿亿用用于于后后续续开开发发费费用用时
133、时，内内部部收收益益率为率为62.26%62.26%，当折现率，当折现率10%10%时，动态回收期时，动态回收期3.483.48年，此时财务净现值为年，此时财务净现值为5890558905万，动态财务指标比较健康。万，动态财务指标比较健康。178项目销售期平均售价（元/m2）面积（平方米）总计（万元）销售总收入高层1529891462139917住宅底商410151389857000集中商业4850025078121627车位703853076000合计324544总收入324544所得税30106净利润90317投资回报率44.2%静态投资回收期3.40动态投资回收期3.48内部收益率62.
134、26%财务净现值58905启动资金43672项项目目财财务务评评估估 根根据据内内部部收收益益率率、净净利利润润及及投投资资回回报报率率三三个个关关键键指指标标来来看看，项项目目具具备备可可行行性性，具具备备较较高高的的经济价值。经济价值。商业用房市场研究及产品建议商圈市场概述商业用房市场分析区域商业业态分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议、价格建议附件商业市场研究及产品建议老城区核心商圈：以仁英路步行街与大道（站前大道西侧）为主的商业构成。由老城区旧有商业自然形成，商圈内主要业态以生活购物超市、服饰购物及餐饮娱乐业态为主；专业市场集群：依托104国道的物流便利性，在县城区域北侧集中了嘉
135、恒家居市场、浙闽农产品物流市场等专业类市场集群；县城新区底商集群：县城新区作为新近建设的新城区，各住宅项目均布置了沿街底商，商业集群内主要业态为社区便利消费业态为主，同时有部分茶叶、酒类等高档礼品专卖店；太仓商圈格局分析附件商业市场/商圈市场概述商圈市场概述专业市场集群老城区核心商圈县城新区底商集群商圈市场概述商圈市场概述苍南商业为自然城镇商业发展而来，缺乏购物中心、大型百货等购物场所，苍南商业为自然城镇商业发展而来，缺乏购物中心、大型百货等购物场所，现在售商业均为住宅底商。未来商业格局沿人民大道向东拓展明显，当地消费者对银泰综合现在售商业均为住宅底商。未来商业格局沿人民大道向东拓展明显，当地
136、消费者对银泰综合体项目有较高的期待。体项目有较高的期待。太仓商圈格局分析之江国际家居博览中心附件商业市场/商圈项目掠影商圈项目掠影仁英路步行街人民大道商业嘉恒家居广场参茸批发市场站前大道商业站前大道商业位置业态组成临街店铺租金水平（元/天）规模老城区中心商圈仁英路步行街人民大道沿街商业仁英路步行街业态主要为超市、服装、鞋类、饰品店、餐饮等。人民大道沿街商业主要业态为餐饮、娱乐类业态，部分有高端名品集合店。5-8购物业态面积200-300方餐饮业态面积300-500方娱乐业态面2000方左右县城新区沿街底商集群上江小区维多利亚怡和城市家园东方景苑便利店、洗衣店等生活服务配套类为主，同时有部分烟、
137、酒类等高端礼品购物店。1.8-2.51-2F为主，临街店铺80-350平米不等开间为6米左右专业市场集群嘉恒家居广场浙闽边境贸易市场中药材、茶叶、家居4-625-50平米附件商业市场/商圈租金业态商圈租金业态商圈租金业态商圈租金业态苍南商业为自然城镇商业发展而来，缺乏购物中心、大型百货等购物藏所，苍南商业为自然城镇商业发展而来，缺乏购物中心、大型百货等购物藏所，现在售商业均为住宅底商。未来商业格局沿人民大道向东拓展明显，当地消费者对银泰综合现在售商业均为住宅底商。未来商业格局沿人民大道向东拓展明显，当地消费者对银泰综合体项目有较高的期待值。体项目有较高的期待值。商业用房市场分析附件商业市场/在
138、售商业产品特征在售商业产品特征在在售售商商业业产产品品特特征征 苍苍南南在在售售商商业业大大多多为为公公寓寓或或住住宅宅底底商商，物物业业类类型型为为1-21-2层层商商铺铺，整整体体市市场场产产品品较较为单一，缺乏活力。为单一，缺乏活力。苍南销售的商业用房多为住宅和公寓底商，多数为在建项目的配套商业。形式单一，缺乏活力，主题型、复合化大型集中商业项目为数不多，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。产品多为中小面积户型，开间6米，进深一般在12米到15米之间，整体户型较好根据销售时间、区位不同，售价在1.5万-4万之间。商业用房市场分析附件商业市场/商业成交结构商业成交结构商商业业成成交
139、交结结构构 苍苍南南在在售售商商业业大大多多为为公公寓寓或或住住宅宅底底商商，主主流流销销售售面面积积段段为为120-160120-160，物物业业类类型型为为1-21-2层商铺，整体市场产品较为单一，缺乏活力。层商铺，整体市场产品较为单一，缺乏活力。苍南销售的商业用房多为住宅和公寓底商，多数为在建项目的配套商业。形式单一，缺乏活力，主题型、复合化大型集中商业项目为数不多，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。产品多为中小面积户型，面积为210-160方为主，开间6米，进深一般在12米到15米之间，整体户型较好根据销售时间、区位不同，售价在1.5万-4万之间。典型竞争项目分析苍南县购物类
140、业态以服饰为主，档次较低，主要分布老城区河滨路以南，玉苍路以北，以及一条服饰商业街仁英步行街，商铺以居民底商；此外，沿建兴路两侧分布有家电市场，建兴路往来车辆较多，路况差；专业市场相对薄弱，仅家居市场和参茸市场。附件商业市场/购物类业态购物类业态购物类业态购物类业态苍南购物类业态单一，以服装市场为主，主要集中在老城区苍南购物类业态单一，以服装市场为主，主要集中在老城区仁英路步行街玉苍路嘉恒家居广场参茸批发市场服饰商业街河滨路仁英步行街玉苍路专业市场集群建兴路（家电）典型竞争项目分析苍南县大型超市类业态较少，整个镇区仅3个，老城区西部较为集中；其中百一超市体量相对较大，商品种类丰富，日常人流较大
141、；天客隆为早期入驻超市，当地居民认可度较高。目前新区内缺乏此类大型超市，主要依靠区域内住宅底商满足日常需求。附件商业市场/大型超市业态大型超市业态大大型型超超市市业业态态居居民民日日常常需需求求基基本本依依靠靠周周边边中中小小型型零零售售便便利利店店；苍苍南南现现有有大大型型超超市市仅仅3 3个个，人人流流量量较较大大，当地居民也比较认可。当地居民也比较认可。天客隆超市百一超市天客隆超市典型竞争项目分析苍南餐饮类商业分布较广，老城区较为丰富，灵溪塘河附近以及人民公园餐饮以当地小吃和大排档为主；江湾路一带以大众消费性餐饮为主，如快餐连锁店；而新区餐饮商业档次相对较高，门面装点较华丽，消费高。附件
142、商业市场/餐饮类业态餐饮类业态餐餐饮饮类类业业态态 苍苍南南老老城城区区餐餐饮饮类类商商业业分分布布在在灵灵溪溪塘塘河河南南北北两两侧侧，主主要要以以特特色色小小吃吃和和排排挡挡为为主主；新新区区主主要分布在人民大道上。要分布在人民大道上。灵溪塘河人民公园江湾路车站大道人民大道典型竞争项目分析苍南娱乐类业态单一，大部分为KTV和会所；此外，还有1个影院和2个公园；老城区以西的乡镇内聚集不少农家乐。KTV、会所业态一般集中在大型酒店、人流量大的地方；会所主要吸引当地的生意人，KTV业态主要吸引年轻人，消费群体主要以学生为主。总的来说，当地的娱乐休闲活动较单一，可考虑建设健身会所，游泳馆，电玩城等
143、业态。附件商业市场/娱乐类业态娱乐类业态娱乐业态娱乐业态苍南娱乐模式单一，苍南娱乐模式单一，KTVKTV、会所、农家乐等兴起速度较快。、会所、农家乐等兴起速度较快。公园公园会所KTV集中区KTV及会所周边乡镇农家乐集聚对本项目客户定位核心客户描述来源地：苍南及周边县市居民职业特征：主要为经济实力雄厚的私企老板、经济富裕的本地民众、投资客等价值取向：有较强的经济实力，有敏锐的投资眼光，热衷投资和自营置业关注：首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题产品需求：多数客户希望购买商铺面积在60-80平方米、100-150平方米之间，总价控制在200万-300万、300-500万
144、之间次要客户描述来源地：苍南灵溪、龙港镇职业特征：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄工薪阶层和中小型个体户价值取向：有一定经济实力，主要目的是保持资产增值置业关注：该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素，其次才考虑商铺位置和客流量等因素 产品需求：希望购买商铺面积在60-80平方米左右。附件商业市场/商业客户描述商业客户描述步行街店铺面宽（m）进深(m)产品形式店铺面积()用途沿街商铺6-1010-15一层、二层60150服装、餐饮、娱乐等住宅底商面宽（m）进深(m)产品形式店铺面积()用途住宅底商4-610-14米一层二层建议大面积分割户型60-80200-400适合各种社区生活配套商业对本项目产品建议附件商业市场/商业铺位划分商业铺位划分商商业业铺铺位位划划分分 结结合合苍苍南南商商铺铺市市场场现现状状、本本项项目目的的自自身身情情况况及及客客户户调调研研状状况况，我我们们建建议议本本产产品品的的商商铺铺面面积积不不宜宜过过大大，商商业业步步行行街街店店铺铺面面积积基基本本介介于于60-15060-150平平方方米米之之间间；而而社社区区底底商商店店铺铺面面积积则则控控制制在在60608080平方米与平方米与400400平米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。平米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。Thankyou！
