某汽配城项目提案报告

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1、浑源顺通达汽配城项目提案报告浑源顺通达汽配城项目提案报告荟鑫地产2012.6.1目目 录录一、项目区位条件一、项目区位条件三、开发运营策略三、开发运营策略二、项目市场分析二、项目市场分析四、项目产品建议四、项目产品建议五、项目招商推广五、项目招商推广一、项目区位条件一、项目区位条件项目地块分析项目区位总结 项目所属区域经济发育程度较低，周边属于东城坊乡用地，整体基础工业设施与交通物流较为薄弱； 项目地块宽400米，长600米，东向临街唯一交通干道，宽12米，未能满足汽配城需求，后期向西向扩张15米，改造为城市外环线；总结：除交通宽度外，地块平整度与可开发能力完全满足开发要求；东向南向西北向地块

2、条件认知地块条件认知区域位置分析区域位置分析物流交通线1、拥有大同地区通往灵丘、广灵交通干线；2、荣乌高速公路必经区域； 项目区位现阶段具有交通交叉口优势，浑源县处于大同东南方向的核心区域地段，属于区域性交通中心，但整体交通辐射能力有限；荣乌高速尚未全线开通。广灵方向广灵方向灵丘方向灵丘方向花岗岩园区花岗岩园区应县方向应县方向 项目所处区域位于浑源县规划西环路区域，临近通往灵丘方向道路，地域位置有所偏离城市主干道。 专业市场物流、货流运输量未能达到地区性最优化区位选择。 地块面积区域现阶段有通往灵丘方向货运业务，基础量较小，难以满足项目现阶段运营需求。项目区域市场基础项目区域市场基础市场区域划

3、分概况市场区域划分概况 项目所处行政区域大同市有较为完善的汽贸园区与配套服务项目； 临近大运公路朔州区域有大型汽配中心运营，项目所处区域市场份额现阶段以依赖大同与朔州为主； 项目市场由于交通动线与产业基础支撑较为薄弱，市场运营辐射区域有限。1、项目地块距离区域交通中心位置有一定偏离，现有交通区位优势性不明显。2、地块区域所邻近交通主干道只有12米宽，现阶段无法满足汽配城选址定位需求；3、地块面宽（临街）600米，进深400米，狭长型地形，内部区域较大，未来必须考虑交通动线与市场运营容量；4、地块区域周边短时间未能形成环形交通动线，对项目市场早期运营影响较大；项目区位总结项目区位总结二、项目市场

4、分析二、项目市场分析项目市场分析项目SWOT分析1、露天煤矿：露天煤矿：浑源县露天煤矿产业优势性明显，但经常性出现关停问题，未能打造成为具有区域规模化的开发优势产业，对汽配市场的支持稳定性差；2、花岗岩产业：花岗岩产业：当地独有的产业支撑，但是开发规模与外销模式，难以对汽配产业形成持续性支撑；3、旅游产业：旅游产业：北岳恒山旅游业及相关配套产业开发为小型车提供相应的市场基础，但下游链接产业占据比例较小；产业结构支持产业结构支持业态类型现有商铺数（家）50 0以下以下（含（含50 0）5050以上以上100100以下以下100100（含（含100 0）现有商铺面积（）现从业人数（人人）商户需求面

5、积（）小型车汽配维修6435141545051826550大型车汽配维修8633391452002698970重型机械销售维修371171936701424580小型车销售30031200401500大型车销售613258016550农用车汽配维修972035012610轮胎销售175661240291580汽车装饰装潢530247017580停车场100010146亩约97333合 计2378581711721570724920 浑源房汽配行业市场总量较小市场总量较小，经营规模单体经营铺面与业态普遍面积偏小，煤矿资源的单向发展导致汽配市场业态种类不平衡性迅速增加。汽配市场现状调查汽配市场现状

6、调查服务类型数量比例面积总计比例维修大型车维修8683%52001370580%小型车维修644505重型车维修373670农用车维修9350销售大型车销售64%580178010.3%小型车销售31200轮胎177%12407%装潢52%4703.5%停车104%约146亩分析：分析：1、维修市场成为浑源房地产市场的主流业务，经营面积与商户数量占据80%以上，浑源汽配市场是以修理为主的二级市场。2、销售市场占据10%的比例，销售市场普遍以代理定制销售为主；3、汽车装潢与停车市场占有比例较小，属于边缘业务；业态种类分析业态种类分析 产业结构面积比例大型车大型车维修520055%（9450）重型

7、车维修3670大型车销售580农用车销售3502%小型车小型车维修450533%（5705）小型车销售1200装配汽车装潢124010%(1710)轮胎销售470停车场 146亩分析：分析：1、大型车与重型机械等从事生产运输型机械占据浑源汽配市场的半壁江山，与当地的煤矿与花岗岩产业有密切的关系；2、配套服务产业10%的比例，小型车市场属于浑源汽配市场次级市场；业态结构分析业态结构分析1、浑源汽配市场较为狭小，基本处于初级汽车修理为主要模式，且区域市场自由化严重，未能形成运营互补的整体优势。2、浑源汽配市场交通位置及基础产业支持处于次级商业市场阶段，很难形成大型批发与物流仓储市场，产业规模及发育

8、层次均较低；3、浑源县露天煤矿区域及郭家庄花岗岩工业园区的发展会给未来汽配市场发育带来良好的产业支持，恒山旅游区的开发，一方面给项目带来大量的客户群体，另一方面为项目搬迁进驻提供市场支持与依据，4、浑源县位于广灵、灵丘方向的交通十字路口，汽配城未来发展能够覆盖周边区域，形成区域性汽配商业市场；市场总结市场总结优势1、政策支持2、当地工矿、旅游业产业基础劣势1、产业层级较低2、辐射市场区域狭窄3、地块位置离主干线有一定距离机会1、先入优势，市场整合势在必行2、西环路开发，未来前景看好威胁1、盈利能力与租金差额2、工业产业机构的延续性3、区域地理位置的市场认可度较低项目项目SWOT分析分析1、市场

9、环境与地域限制，难以做成综合性仓储、物流大型汽配市场；市场怎样运营保证成活率成为开发的关键？2、汽配城项目属于浑源现有汽车附属产业的整合产品与升级版，产品设计与大型汽配城有什么样的区别？3、针对项目地段的劣势性，是否能保证商户入驻以及商户的运营与开发公司的最佳盈利模式？项目问题所在项目问题所在产品定位分析产品定位分析1、汽修、汽贸为主汽配城整合体,浑源县汽配城整体规模与市场体量较小，很难做成规模化批发物流市场；预期市场只能走区域市场整合路线区域市场整合路线；2、结合区域市场现状进行市场整合分配，浑源县区域市场以汽修为主要产业，同时辅以其他方面的配套业态，因此浑源汽配未来开发规模依然以汽开发规模

10、依然以汽车修理为主业扩张车修理为主业扩张；3、运营问题成为项目的关键问题，浑源市场属于汽配物流产业的末端地带，综合性业务先天条件不足，同时结合区域经济发展，一期以消化现有市场一期以消化现有市场容量为主要模式；容量为主要模式； 4、针对地块区域应引进一定数量的相关产业，驾校，车管所，二手车市场，汽车贷款保险等相关产业；一站式汽配商贸城一站式汽配商贸城项目定位项目定位阐释：阐释：早期以汽配、汽修为主干产业； 中期发展餐饮、物流、零售、住宿等多种配套产业； 后期引入建材、五金等多种专业市场；三、开发运营策略三、开发运营策略开发程序与困境开发策略开发程序与困境分析开发程序与困境分析地块条件：地块条件：

11、占地面积300亩面积较大，需要辅助业务配套入驻，保证市场壮大；区位条件：区位条件：区位优势不明显，属于产业链末端，难以形成标准的专业化市场模式；市场条件：市场条件：辐射区域商户有限，难以维持市场的不断壮大，市场成活率成为关键；产业基础：产业基础：相关工业产业稳定性有限，市场基础薄弱；开发条件：开发条件：1、政府支持形象与噱头2、商业资本利润与口碑3、运营市场先成活，再发展开发策略开发策略第一步：第一步：12年时间内，在保证现有市场规模的前提下，促使项目顺利稳定运营；“收编”现有市场规模与客户量。第二步：第二步：23年内，增加部分车展、4S店，另引入一批品牌商户，整体拔高项目的品质与形象；第三步

12、：第三步：35年内，完成项目的整体配套，餐饮、住宿、娱乐等一定商业活动产所，并且引入一定业态的相关专业市场，形成能完全辐射“浑、广、灵”区域的规模化商业区域；稳定汽配，拓展配套，全盘运营；稳定汽配，拓展配套，全盘运营；开发第一步：稳定汽配开发第一步：稳定汽配原因一：原因一：浑源汽配市场属于自发形成，现有规模有限，汽配城专业市场开发应以现有市场规模为基础，切不可盲目扩大，为汽配城而以现有市场规模为基础，切不可盲目扩大，为汽配城而“汽配城汽配城”。原因二：原因二：汽配城属于大型专业市场，经营业态种类齐全，结合浑源市场现状，本项目首期不可盲目搞本项目首期不可盲目搞“大而全大而全”模式。模式。原因三：

13、原因三：浑源市场项目业态体量不平衡性明显，尤其是汽修一支独大，为确汽修一支独大，为确保项目成活率，业态体量应结合市场需求；保项目成活率，业态体量应结合市场需求；原因四：原因四：汽配专业市场布局较为明显，各种专业类业态“ 一条街”布局模式较为明显，浑源市场的特殊性需要结合市场运营模式设置布局。浑源市场的特殊性需要结合市场运营模式设置布局。开发第二步：拓展配套开发第二步：拓展配套策略一：策略一：基础运营配套，在一期项目开发的基础上，完善餐饮、住宿配套，确保项目在汽配产业入驻初期能正常运营；策略二：策略二：拓展业务配套，在项目初步成活阶段，迅速引进驾校、二手车交易市场、车检所等机构，拓展业态范围，首

14、先，能为项目成活率增加系数；其次，为下一步进行产业升级奠定市场基础；策略三：策略三：产业升级配套，在汽配城运营完全成活的基础上，引入4S店、品牌商户、车展等高端商业业态范畴。开发第三步：全盘运营开发第三步：全盘运营运营模式一：运营模式一：通过汽配产业的稳步运营，结合项目地块规划面积较大的现状，引入除汽配产业外的建材、装潢、钢材、农产品等多业态专业市场。优势：优势：实现短期全盘运营，资金回笼快；劣势：劣势：后续升级机会丧失，能否长期运营风险变大；运营模式二：运营模式二：采用长期市场培养与运营，实现项目的长期发展战略，拓展成为区域性汽配城。优势：优势：长期租金收取，整体收益较大；能控制市场运营走向

15、与产业升级；劣势：劣势：周期较长，如果缺乏专业经验，风险较大；四、项目产品定位四、项目产品定位项目规划发展项目规划建议产品细节建议1、随着浑源经济的发展，未来浑源区域汽配城总体战略走向中高端与完善中高端与完善化。化。2、未来区域内将出现大量的常驻人口，相关产业迅速发展，餐饮、停车、相关产业迅速发展，餐饮、停车、住宿等将有较好的发展前景。住宿等将有较好的发展前景。3、未来区域内要增加车展，车展，4S店等汽车展览、销售一体化格局市场。店等汽车展览、销售一体化格局市场。远期规划发展模式远期规划发展模式1、龙头商户入驻，通过让利手段，首先引入浑源现有市场具有一定口碑与知名度的大型商户入驻，予以免租模式

16、进入。2、拉长产业链，汽修、汽配、汽车装潢、二手车市场，加油站，整个产业链同时运营，确保一站式服务雏形建立。3、借助政策力量进行市场整改，同时加强市场宣传，放大预期市场发展与项目前景。近期规划运营模式近期规划运营模式远景业态布局规划远景业态布局规划气站农机公司油站小型车区域大型车区域农机区域停车场 餐饮住宿与相关服务区域二手车交易市场展厅/4S店车管所驾校品牌商与代理服务三期开发一期开发 二期开发一期：一期：现有市场基础产业，保证项目运营成活；二期：二期：相关配套完善，确保项目成功；三期：三期：服务升级，促使项目增值； 设置多交通动线，确保运营区域价值最大化；五金建材家居及其他仓储区农产品交易

17、业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（）现从业人数（人人）商户需求面积（）小型车销售312004015008000小型车汽配维修6445051826550大型车汽配维修865200269897014100重型机械销售维修3736701424580大型车销售658016550农用车汽配维修935012610610轮胎销售1712402915802160汽车装饰装潢547017580停车场10146亩（约97333）合 计2371721570724920现有产品业态分析现有产品业态分析总结：总结：浑源现有汽配市场以大型车业务占主要服务内容，小型车比例其次，二者共占据市场80%以上，相关配套装潢、轮

18、胎配件业务占据市场份额极少。小型车需求面积：小型车需求面积：业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（）现从业人数（人人）商户需求面积（）共计小型车销售312004015008000小型车汽配维修6445051826550 小型车市场现有面积为5705平米，市场需求总面积约8000平米。且销售需求面积约占19%，修理所需面积约81%，小型车区域市场应以维修市场为主，销售市场为辅；4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m小型车铺面设计小型车铺面设计市场需求统计：市场需求统计：面积需求数量比例1501421%100面积502945%=1002234%8m8m4.5m12385467设计模式一：设计

19、模式一：内铺：单体铺面面宽4.5米，进深8米。适应全部小型车维修；单体区域16铺，南北总长36米，宽16米，项目修理业态占小型车市场81%，因此，内铺部分全部以汽车修理业态为主；设计模式二：设计模式二： 临街铺：临街4铺，单体铺面面宽4米，进深9米。用作汽车装潢、销售等相关较为清洁型汽车配套服务店面为主；因小型车配件与销售等部分比例占总需求19%，临街单体区域应以小型车清洁型配套服务为主。总结：市场主力需求面积为50100平米，150以上为少量需求，产品设计以50100平米为主力户型；铺型产品设计铺型产品设计结合汽配市场调查项目产品设计：框架结构，多变空间，可自由分割；一层一层：层高4.5米，

20、二层二层：层高3.3米，可住宿，存货说明：一层4.5米，汽修：不做隔层，直接汽修使用；汽配：做隔层，底层销售，隔层仓储；多功能使用，确保产品价值与功能最大化。3.3m2m2.5m夹层储货区产品销售 汽 修 区住宿、存货、休息、会客仓储层仓储层小型车区域布局小型车区域布局小型车区域13单体区以汽车装潢、保养等清洁服务区为主；小型车区域412单体区域全部以小型车修理为主要业务；单体区域面积36*16*2=1152平米浑源市场现有面积为5752平米；市场需求面积为8000平米；一期预期市场产品面积应足够满足市场需求；且外加部分小型车装潢，轮胎销售业务需求；建议面积：12*1152=138241231

21、3m18m198m45678910111213m90m业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（）现从业人数（人人）商户需求面积（）大型车汽配维修865200269897014100重型机械销售维修3736701424580大型车销售658016550 大型车现有运营面积9450平米，现有市场需求面积14100平米，大型车维修与重型机械占有率约为96%，大型车维修区域应结合市场需求进行设计，大型车修理是现有市场的主力产品。大型车需求面积：大型车需求面积： 浑源现有汽修市场，大型车、重型机械普遍室外修理，汽配城兴建必然导致室内修理空间的设计合理化；大型车设计：车长7.2米7.6米不等，宽度2.35居

22、多；重型机械：车长三轴式： 整车外形尺寸(mm)：10985x2495x3380 厢体外形尺寸（mm）830023651950且此类产品修理需要地面坑基；修理车间进深至少12米以上；大型车，重型机械空间尺寸；大型车，重型机械空间尺寸； 4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m重型机械：需求面积全部为100平米以上，以150平米左右为主；大型车，重型车修理铺面需求进深至少12米；4.5m16m大型车铺面设计大型车铺面设计设计模式一；临街铺面：临街铺面以大型车装饰与配件为主，面宽4米，进深9米。单体区域面积长36米，宽16米，临内街区域从事修理与配件、轮胎销售业务，面宽4.5米，进深8米设计；

23、设计模式二内铺设计：大型车重型车市场统计修 理业务占据市场份额96%，且需求修理车间进深至少12米（16米），且有地面坑基设计；面积需求数量比例502528%1001112.5%=1005057%大型车区域层高：一层：4.5米（销售业态设夹层）二层：3.3米市场面积需求：市场面积需求：大型车、重型机械区域大型车、重型机械区域 大型车区域14单体区临街面以汽车装潢、保养等清洁服务区为主；516单体区域全部以大、重型车修理为主要业务； 单体区域面积36*16*2=1152平米8 浑源市场现有大型车，重型机械运营面积9450平米，市场需求面积14100平米，且随着汽配市场发展以及煤矿花岗岩产业的逐步

24、成熟，大型车重型车市场将会有很大扩展空间，建议大型车，重型机械商业面积：1152*16=18432平米。13m13m13m18m12345768910111213141516103m228m业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（）现从业人数（人人）商户需求面积（）市场总需求24920农用车汽配维修935012610610轮胎销售1712402915802160汽车装饰装潢547017580 浑源汽配市场89% 属于汽车修配行业，9%属于汽车装潢与轮胎销售等相关配套业态，汽配城设计遵循市场需求原则，保持比例的适中性；其中农用车修配区域尽量集中于农机公司板块，形成规模化集群效应；配套业态面积配套业

25、态面积配套业态布局配套业态布局 汽车装潢，汽车用品销售一类较为清洁，且形象感较好业态区位选择临街面，有利于项目的形象展示；大型车区域103m228m气站农机公司油站停车场(后期大型车、重型车区域可扩建占用)农机区域后期建设使用小型车区域198m90m餐饮住宿与相关服务区域（固定业态区域）配套业态区域一期开发布局一期开发布局24m18m24m项目一期用地面积：项目一期用地面积：228*（24+18+24+90+103）=228*259=59052平米（88.5亩）产品细节建议产品细节建议右图：右图：路边台阶，作为汽配城项目，尤其是以汽修业态占据80%的浑源市场，路边台阶在一定程度上会阻挡交通动线

26、与进入修理车间路线；临街销售业务也配件业务可适当设置此类结构。左图：左图：普国汽配城为保持交通动线的稳定性与修理业态需求，拆除一切阻挡动线的交通障碍；产品细节建议产品细节建议 项目临街转弯区域设计一定的弧度（必须是单体铺面）可增家项目商户的曝光率；同时对交通动线流动性较好。 临街面道旗设计，项目销售初期与宣传期可设置，项目运营期需要拆除，内铺街区尽量减少交通障碍物。广告位设计广告位设计临街面广告位平面设计，可扩大项目市场曝光率， 内街区域广告位立面临街设计，增加交通动线过往客群的关注度；一期开发总建筑面积一期开发总建筑面积：大型车区域+小型车区域=18432+13824=32256平米一期用地

27、面积：一期用地面积： 59052平米容积率：容积率：0.546一期项目经济指标分析一期项目经济指标分析五、项目招商推广五、项目招商推广运营市场分析运营战略分析宣传推广策略1、浑源区域汽配市场现阶段整体状况散乱，大多数经营者依靠煤矿与花岗岩产业为主，煤矿的关停直接影响汽配产业的市场稳定性。2、浑源县整体经济优势并不明显，现有物业类投资渠道少，对物业投资市场认可度模糊，物业投资与物业自营成为市场发展的关键点；3、开发公司属于本土开发公司，有一定的知名度与口碑，汽配城运营是否成功（租赁运营模式能否兑现、服务是否到位）租赁运营模式能否兑现、服务是否到位）直接关系开发公司的本土形象。4、汽配城的开发关键

28、在是否通过长期运营逐步成熟壮大是否通过长期运营逐步成熟壮大，持续炒热于运营市场。 运营市场分析运营市场分析1、自营客群：浑源县现有汽配业态从业人员；客群描述：从事洗车、修理、装潢、配件销售等客群；有一定经济实力，缺少较为优势的营业产所，现阶段依靠租赁交通干线区域商业铺面经营为主；租赁购买需求关注市场潜力与盈利能力；2、投资客群：现有汽配产业物业产权所有人，浑源县部分投资客群；客群描述：现有汽配产业物业所有人，拥有一定的汽配物业收益，熟悉汽配物业市场价值；注重市场的口碑与投资回报能力；汽配城客群分析汽配城客群分析运营模式运营模式1、销售：销售：客户要求：低风险，高回报；客户必须看到利润前景，且将

29、项目风险度降到最低；2、招商：招商：开发公司管理能力与市场长期运营的人才机制与经验，另有投资回报周期与融资成本负担； 摆在浑源汽配城面前的问题是怎样促使项目顺利通过市场摆在浑源汽配城面前的问题是怎样促使项目顺利通过市场检验，实现销售利润与商业管理利润或者是租赁利润的多项检验，实现销售利润与商业管理利润或者是租赁利润的多项盈利？运用哪种模式才能真正实现项目的成活？盈利？运用哪种模式才能真正实现项目的成活？既要保证开发公司的成本回收，又要让客户看到利润前景，同时还要实现市场的运营认可。运营模式分析运营模式分析返租模式：返租模式：开发公司直接给客户返租承诺，所有权归客户，经营权归公司，定期返还租金；

30、优势：优势：迅速回笼资金，可借助资金进行多元投资，实现利润；劣势：劣势：定期返租，公司后期有租金压力，对经营管理水平要求较高；带租约销售：带租约销售：先招商运营，捆绑招商合同进行销售，所有权归投资人所有，经营权归租户所有，专业公司中间管理，实现带租约销售。优势：优势：公司无后续管理压力与经济压力；劣势：劣势：回笼资金慢，早期招商，销售周期长，投资大；战略格局战略格局第一步骤：第一步骤：品牌店、龙头商户入驻，可实现带租约销售实现回款；同时也可持有赚取后期租金或增值销售；作用：作用：确保开发公司资金链风险；树立市场标杆，吸引普通商户，配套商户入驻；第二步骤：第二步骤：普通商户招租，带租约销售；配套

31、商户入驻，保证项目运营稳定性；作用：作用：吸引投资客群，回笼资金；保证市场配套基础到位，正常运营；第三步骤：第三步骤：市政配套跟进，项目后期宣传推广到位，保证经营商户盈利；作用：作用：为下一期整体市场开发做准备，确保运营稳定，减少掉铺率；高调宣传入市初步市场运作销售招商配套市场运营树立市场认可度完善项目功能吸引普通商户建立市场标杆项目推广运营策略项目推广运营策略1、汽配城项目属于政府规划工程，高调宣传确保项目预期的市场认可度。2、项目的市场运营存在现有汽配市场的抗性，因此，本项目必须短期内树立市场形象；3、汽配市场运营需要长期的市场运作与完善，实现一次性运营成功关系项目的销售是否成功；宣传推广

32、方式宣传推广方式高调宣传入市高调宣传入市1、项目的运营成功首要是首批龙头商户的入驻，确保项目能够满足市场需求；实现项目在浑源市场的占位；2、通过龙头商户对项目的运作与吸引，确保次主力型小商户入驻（租赁），实现带租约销售。3、配套产业两年期免费入住(餐饮、零售、住宿)，保证项目正常运营；宣传推广策略宣传推广策略初步市场运作初步市场运作客户类别客户类别销售方式销售方式目的目的自营客自营客1、优先登记自营客的认筹时间早于投资客；确保市场运营方向2、优惠购买自营客购买给予5%左右的折扣；鼓励自营客购买4、限时开业自营客需签定协议，保证在市场开业时入场经营，否则取消租金返还。开业率保障投资客投资客1、租

33、约销售（龙头商户），价格适当上浮；价格杠杆，鼓励直接投资销售与自营购买；2、一般租约销售，无折扣，终身管理代租。宣传推广方式宣传推广方式销售招商销售招商1、延长项目产业链，引入二车销售市场、免费停车业务，迅速继续项目的市场人气，确保入驻项目盈利；2、车辆管理业务与农机市场、摩托车修理等边缘产业扩大，实现项目的市场地位确立；配套市场运营配套市场运营驾 校配套市场运营配套市场运营 引入汽车旅馆，小型餐饮，日用品零售业，满足市场运营的需求，同时集聚人气尽量延长客户的滞留时间。汽配城项目50%60%用于销售（带租约），一方面为了回收成本，一方面增加市场关注度与热度；销售客群分两类，投资客与自营客；自营

34、客确保项目运营前提下有价格差额（管理费用免除），投资客群价格上浮；汽配城40%50%龙头店、品牌店需要开发公司优惠销售，前三年免租模式保持业态的运营状态，确保该产业稳定健康发展。汽配城营销汽配城营销销售模式销售模式1、招商带租约销售前三年免租，租期十年；执行：40%商铺吸引龙头商户免租入住，此类商铺带租约销售，针对投资客予以租金回报率（前三年租金折入房款，从第四年起租金从龙头商户租金出）作用：确保专业市场的性质，确保商业运营的方向性与稳定性；2、招商、销售带租约销售，租期三年以下；执行：普通商户、配套商户先招商（无较大优惠条件）入驻，带租约销售；已招商铺面销售：价格较高，租约销售； 备注：备注

35、：租期310年租约客户，销售价格适当做销控价格处理；自营商户（直接购买，拥有价格折扣，免物业费，要求直接运营）； 投资商户（投资购买，无折扣，租期满，代为招商，终身免物业）销售推广策略销售推广策略1、项目推介宣传：通过政府出面以及项目规划推介会议，树立项目的真实性与可信度；2、前期招商：运用政策，吸引龙头商户，品牌商户优惠条件入驻；树立项目市场的标杆地位；3、招商宣传：借助品牌商户与龙头商户的市场认可度优势，吸引普通商户与配套商户入驻；4、项目销售：开盘销售商铺，租约与代租模式分离，自营与投资分离销售。营销模式营销模式6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1 1月月1010月月1111月月1

36、212月月2 2月月7.20下发浑源商户整改通知9.1大规模招商活动宣传9.15龙头店/品牌店签约仪式周末楼盘活动8.1龙头商户、品牌商户洽谈7.15启动政府发布会10.1大规模招商活动开展（动工展示，树立市场认可度）11.15开盘销售营销推广排期营销推广排期形象导入期形象导入期销售引导期销售引导期开盘热销期开盘热销期7.1图纸、招商运营模式物料到位宣传推广策略分析宣传推广策略分析 项目宣传推广不仅要顾及到项目的销售与招商效果，更为关键的是项目初期的运营效果；因此，项目的宣传推广既要注重形象与销售，同时还要为运营作考虑；因此，项目销售分为以下三部分；一、项目形象宣传，树立项目的市场形象；二、项

37、目招商销售宣传，确保商户入驻与销售成功；三、项目运营宣传，为入驻商户寻找客户源，保证项目的成活率，较少掉铺率；汽配城宣传推广汽配城宣传推广招商、销售中心 项目必须规模化宣传，沙盘面积要涵盖整个规划构想，实现项目的整体化优势效果，突出“大而全”的宣传优势；销售中心按照4S店建造，后期可引入车展等一类公关活动；短信：直接瞄准潜在自营、投资客群；彩信、广播：司机客群，投资客群，确保项目的客流量，保证正常运营，避免掉铺率；汽配城宣传推广汽配城宣传推广短信、彩信、交通广播户外：项目提供产品与服务，客户流动能力较强，需要辅以大量户外确保项目长期运营； 此类项目政府扶植力度与市场认可度相关，户外广告需要树立

38、项目的整体市场形象。汽配城宣传推广汽配城宣传推广户外、条幅电视：通过电视软广告模式，实现项目市场的真实度与市场可信度，确保项目在市场的认可度与发展前景。电视飞播：全程、全面覆盖；汽配城宣传推广汽配城宣传推广电视活动宣传活动宣传领导视察领导视察 利用政府扶持力度，确保项目拥有政府方面的说服力与客户的认可度，保证项目前期销售的保险系数；同时能树立项目未来发展前景的市场可信度；汽配城招商活动汽配城招商活动 大型招商活动，品牌店与龙头商户的入驻签约仪式能够吸引普通商户的市场吸引力，确保项目商铺的整体消化能力；市场销售核算市场销售核算 根据浑源现有市场调查， 浑源市场现有租赁商户租赁价格为0.81.1元

39、/日/平米为主要价格段，结合地段不同价格稍有变化； 按照市场通行标准，专业市场商铺1012年左右回本计算投资回报率：以0.81.1元/日/平米计算，商铺市场销售价格为29204015元/平米； 本项目交通地段劣势明显，且为初步炒作市场，吸引客户入驻，销售价格与租金回报率必须受到市场认可；项目第一批入驻客户租金应低于市场最低租金：以0.7元/平米计算0.7*365*10=2555元/平米且龙头商户有三年免租期：0.7*365*3=438元首批商铺带租约(三年免租)销售价格为：2555+438=2993元/平米一、自营客户：一、自营客户：3年期自营合同（购买），销售折扣5% 2555*（1-5%）

40、=2555*95%=2427元/平米二、投资客户二、投资客户（带租约销售）A：10年期租约（龙头商户，3年免租） 投资售价投资售价：10年期租约（内含3年免租）=2993元/平米B：310年期租约 投资售价：投资售价：2555 元/平米销售价2993元/平米C：3年期租约 投资售价：投资售价：销售价=2555元/平米销售市场价格核算销售市场价格核算市场投资利率：市场投资利率：存款利率：5.50%；商铺年回报率：8.310%说明：说明：商铺投资利润必须大于银行利率才能调节市场资本流动方向；客户投资回报分析客户投资回报分析投资客户投资客户（带租约销售） 低于市场价0.7元租金核算，A： 投资售价投资售价：2993元/平米，投资年限：12年回本，回报率8.3%，投资无风险；B： 投资售价：投资售价：2555 元/平米销售价2993元/平米投资年限：1012年回本，回报率8.310%，投资风险较小；C： 投资售价：投资售价：销售价=2555元/平米投资年限：10年回本，回报率10%，风险系数8.3，投资风险大；谢 谢荟鑫地产策划机构提供荟鑫地产策划机构提供精诚合作，互惠共赢！精诚合作，互惠共赢！