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1、1 1 1 1 1【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life, there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望2 2 2 2 2PART ONE PART ONE 开发背景回顾开发背景回顾PART TWO PART TWO 近期市场分析近期市场分析PART THREE PART THREE 项目定位回顾与修正项目定位回顾与修正PART FOUR PART FOUR 物业发展建议物业发展建议PART FIVE PART FIVE 展示体系建议展示体系建议3 3 3 3
2、 3PART ONE PART ONE 开发背景回顾开发背景回顾市场回顾项目SWOT分析4 4 4 4 4万科、金地、三林万科、金地、三林价格战价格战在北京奥运会成功开幕后，全国各地知名楼盘趁此良机，纷纷以各种促销招式抢攻奥运楼市。在上海，万科、金地这两个地产界老大率先领军，在浦东三林地区打响了全市价格战的第一炮。土地政策和房产金融政策是主要调控内容。其中本月最有力度的闲置土地“信贷禁令”的出台，使土地储备较多、资金链状况欠佳的开发商受到了严重打击。本月收购大案有黑石45亿收购仲盛世界商城、招商地产17.5亿出售南京国际金融中心等。本月房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，其中纯住宅地块推量占
3、到了四分之一。同时，开发商迫于资金压力，退地事件也屡屡上演，为当初“冲动”高价买地行为付出了沉重的代价。各类商品房成交量继续下滑，但如果打折促销得当，“金九银十”止跌反弹的可能性较大。房地产投资信托基金（REITs）相关政策有望年内出台，有利房地产业直接融资。政策政策“信贷禁令信贷禁令”国外投资机构国外投资机构出没收购市场出没收购市场土地土地供应继续发力供应继续发力市场市场遥望金九银十遥望金九银十投资信托基金投资信托基金政策有望出台政策有望出台宏观市场解读宏观市场解读市场热点综述市场热点综述5 5 5 5 5 在土地一级市场频繁推地的同时，退地风波却也是屡屡上演。市场低迷，银根又只紧不松，此双
4、重压力已让房地产企业遭遇了大量土地无力开发的窘境，也让土地政府部门面对“退单”尴尬不已 。退地事件回顾：退地事件回顾： 2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行关于长风生态商务区4C南块土地使用权出让的申请。如果土地被重新拍卖，志成将因违约而损失3000万元的土地保证金。“2008年8月4日，恒大地产当初高调宣布拿下源深路1号地块出现在土地转让市场。2008年8月5日,苏宁环球集团向上海房地局提出申请，以“交接延期”为由，要求退还黄浦区南京东路163地块44.04亿元的土地款。8月13日,苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京
5、苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块的土地出让合同，其土地出让款亦将获全额退还。宏观市场解读宏观市场解读土地市场土地市场 土地供应继续发力。短短一月内，本市房地局连续发布10次土地出让挂牌公告，共推出土地270余公顷。新上市的土地主要分布在南汇、宝山、松江、崇明等12个区县，其中属于市中心范畴的普陀、徐汇、浦东新区也有新地推出。住宅用地扎推上市住宅用地扎推上市退地风波不断退地风波不断住宅用地集中上市，退地风波不断上演住宅用地集中上市，退地风波不断上演6 6 6 6 608年08月，上海公寓市场成交量继续小幅萎缩，仅成交50.47万平方米。金地未未来（高行镇5街坊5/3宗地块商
6、品住宅）本月又推出600套小高层房源，单套面积以65平方米的一房和88平方米的两房为主。目前，这批小面积房报价在12000-14000元，具有较高的性价比。 尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥镇中心上，交通和配套的优势远胜过产品本身，因此自然受到当地客户的热捧。德邑小城，则采取低开策略，7千元的均价在8月16日开盘当天，推出的258套公寓几乎被一抢而空。万科中林苑，即万科金色雅筑，更是因为降价促销而销售畅快。 成交量持续下滑，打折促销大行其道成交量持续下滑，打折促销大行其道全市公寓产品供求
7、及成交均价走势全市公寓产品供求及成交均价走势宏观市场解读宏观市场解读公寓公寓市场市场7 7 7 7 7三类别墅继续呈下滑走势，总成交量仅12.67万平方米，环比07月又下滑了11%。曾被看好的别墅市场已进入了寒冬期。受创最大的仍然是价格过高、需求群体过窄的独栋别墅，售楼处前普遍门口罗雀。独栋别墅已连续4个月出现下滑，本月仅成交2.47万平方米，环比07月骤降35%。独栋别墅作为价格高昂的豪宅，其市场需求量本身就不大，加之经济环境的恶化，更使这类产品雪上加霜，去化严重受阻。08月联体别墅成交量基本与上月持平，为9.72万平方米。该产品与独栋和叠加别墅相比这下，更显稳定。叠加别墅在市场中占有率越来
8、越小，今后可能会渐渐淡出市场。08月，成交量仅0.48万平方米，楼盘分布主要集中在宝山和奉贤。联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期全市全市别墅别墅产品供求及成交均价走势产品供求及成交均价走势宏观市场解读宏观市场解读别墅别墅市场市场8 8 8 8 808年08月商业成交量为11.18万平方米，环比上月下滑了36%。因此，其可售余量只增不减，本月又新增了近8万平方米的可售余量。08年08月新上市的商业项目仍然以郊区项目为主，排名中，仅新时代商业广场位于外环以内，推出40套商场商铺。成交量排名前二的楼盘都是大面积商场成交，其中高青路的商场是属于内部认购，因
9、此成交均价仅6000元都不到。商业市场明显处于商业市场明显处于“功大于求功大于求”阶段阶段全市全市商业商业产品供求及成交均价走势产品供求及成交均价走势宏观市场解读宏观市场解读商业商业市场市场优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）项目所处低密度别墅住宅区，颛桥成熟生活区，生活氛围及便利度都较好“星河湾”品牌项目开发，有较好的高端房地产品牌形象及较好的市场口碑。项目根据规划为高层产品，这与传统低密度豪宅相比，私密性较差。项目所在区域与传统公寓豪宅所处的市中心区域相迥，区域投资价值较低。机会（机会（OpportunitiesOppor
10、tunities）S-OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势目前闵行区公寓产品供应量较少，主要以经济型别墅为主，是传统观念高端别墅居住区。竞争项目（普通公寓、经济型别墅）产品品质普遍不高，居住舒适性有待提高。项目周边有“绿城玫瑰园”等高端别墅，可迅速提升本项目高端形象。距离市中心距离较近，有机会打造又一城市新区。p利用项目已有的环境资源，利用利用项目已有的环境资源，利用已有顶级物业的品牌形象，挖掘市已有顶级物业的品牌形象，挖掘市场空白竞争点，化劣势为优势，走场空白竞争点，化劣势为优势，走差异化竞争路线。差异化竞争路线。p提升项目与区
11、域竞争同案的相对提升项目与区域竞争同案的相对品质，走大户型，宽尺度，高景观，品质，走大户型，宽尺度，高景观，贵服务的高端产品路线。贵服务的高端产品路线。p以自身高端房产品牌形象打造又以自身高端房产品牌形象打造又一高端城市新区。一高端城市新区。威胁（威胁（ThreatsThreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁受政策影响，目前土地一级市场、商品房二级市场均处于深深的观望泥潭中，短时期难以改变。内部能力内部能力外部因素外部因素1010101010PART TWO PART TWO 区域市场分析区域市场分析区域公寓市场区域
12、别墅市场111111111108.0108.0808.0108.08公寓产品成交均价市场表现公寓产品成交均价市场表现08.0108.0808.0108.08公寓产品成交量市场表现公寓产品成交量市场表现板块公寓产品占位轻、价格低，非传统公寓热销区板块公寓产品占位轻、价格低，非传统公寓热销区上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑态势。闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直保持稳定。颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位，但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天鑫都城云天绿洲绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销所至。上海公寓产品平均成交价格，在08.06月有所上升后，070
13、8月又有所回落。闵行区域公寓产品的平均成交价格低于上海平均水平20%。颛桥板块公寓产品的平均成交价格低于闵行区域平均成交价格22%。近期市场分析近期市场分析公寓市场公寓市场1212121212颛桥板块公寓产品主力单价以70008000元/为主，且市场接受度较高。颛桥板块公寓主力销售产品为8090的二房，占所有产品的40%，其次是120150的三房，占19%，以及60的一房，占16%。颛桥板块公寓主力总价70万元占市场62%，40000/ 的舒适型别墅（独栋、双拼）市场表现也同样活跃。经济型别墅经济型别墅舒适型舒适型别墅别墅颛桥板块别墅产品以经济型别墅为主，因此180200 的面积段产品在板块内
14、销量最大，但200 以上别墅产品中，由于客户层次已有所区别，其对产品的舒适性要求远远大于经济性的要求，因此面积越大，产品的销量就越大。据统计，颛桥板块单套别墅250左右的产品其市场占位最少，市场一不可多得的空白点。 舒适型别墅面积越大，越受市场欢迎舒适型别墅面积越大，越受市场欢迎近期市场分析近期市场分析别墅别墅市场市场1616161616板块别墅产品板块别墅产品占位大、价格高板块别墅产品接受度高传统高端物业区域可以打造高端的、舒适的产品客户搜索圈将会扩展至全市甚至更大容积率12板块别墅产品以经济型别墅居多产品舒适度不够200的别墅，面积越大越好卖面积越大越好卖别墅产品客户追求的是居住的舒适性和
15、享受性客户追求的是居住的舒适性和享受性目前板块别墅产品中，250 250 的产品是的产品是板块板块市场的空白点市场的空白点近期市场分析近期市场分析别墅别墅市场市场1717171717商业给本项目的启示商业给本项目的启示随着区域改造发展，未来对中高档商业需求是必然的大型商业辐射范围内，开发中楼盘商业量不多，均为满足社区商业区域内商业销售情况较好，市场需求旺盛；随着区域成熟，未来商业价值有很大提升。商业市场分析带给本项目的启示商业市场分析带给本项目的启示1、本项目的商业定位：高档商业、本项目的商业定位：高档商业2、可考虑满足社区配套需求功能、可考虑满足社区配套需求功能外，商业级别和体量可以适当向全
16、外，商业级别和体量可以适当向全市区域商业升级市区域商业升级3、商业价值潜力大、商业价值潜力大1818181818PART THREE PART THREE 项目定位回顾与修正项目定位回顾与修正项目定位回顾项目定位1919191919项目定位回顾项目定位回顾方案一方案一方案二方案二别墅的感觉做公寓，超前的豪宅公寓理念别墅的感觉做公寓，超前的豪宅公寓理念245m2套内面积的三房，占60%比重299m2套内面积的四房，占25%比重654m2套内面积的复式，占15%比重别墅板块边缘做一个公寓型豪宅别墅板块边缘做一个公寓型豪宅170180m2套内面积的二房，占40%比重220240m2套内面积的三房A，
17、占15%比重250280m2套内面积的三房B ，占30%比重350600m2套内面积的四房及以上，占15%比重2020202020战略调整战略调整方案一：方案一：别墅板块别墅板块边缘做一个边缘做一个公寓公寓型豪宅型豪宅方案二：方案二：别墅的感觉别墅的感觉做公寓，超前的豪宅做公寓，超前的豪宅公寓公寓理念理念既然我们出生名门“别墅板块”，既然我们天生丽质“豪宅”，我们只是长高了于是，我们便成为方案三：长在公寓里的方案三：长在公寓里的“别墅别墅”2121212121项目定位项目定位形象定位客户定位产品定位2222222222形象定位形象定位雅致园林景观雅致园林景观 立面设计建筑采用了古典三段式建筑风
18、格古典三段式建筑风格，造型高低错落，装饰丰富而不繁杂，形成极富有时代气息的建筑特征。 建筑的主体色调选用恬静柔和的暖色调，并与建筑之外的园景相配合体现了清雅自然的休闲主题，洋溢着亲和休闲的生活气息和高品质的气质高品质的气质。星河湾式风格星河湾式风格领袖专属都市领地领袖专属都市领地- -星河湾星河湾. .尊御（尊域）尊御（尊域）2323232323客户定位客户定位年龄分布：年龄分布：30-55岁之间，平均年龄约45岁，工作时间10-35年；其中，35-50岁的客户为本项目最主要的核心客户。职业分布：以私营业主、新一代移民为主n 上海地区上海地区/ /以外的私营业主、生意老板以外的私营业主、生意老
19、板 他们通常往返于上海，同时把家安在上海，享受到上海完善的教育及生活配套。另外，由于工作的原因，经常奔波于上海与上海以外的地区之间n 新一代移民、本地人新一代移民、本地人新经济领域（银行业、通讯业、制造业、IT等行业）的公司高层管理者45-50岁左右高校、医院高层人员国有企业高层（制造业、烟草制品、房地产业等）外籍客户n 酒店式公寓主要为投资客户和公司购买酒店式公寓主要为投资客户和公司购买公司性质客户中端客户中端客户中端客户中端客户中高端客户中高端客户中高端客户中高端客户高端客户高端客户高端客户高端客户顶端客户500500万以下万以下500500万万10001000万万15001500万万20
20、002000万以上万以上支付能力支付能力主要满足中高端和高端客户的置业需求主要满足中高端和高端客户的置业需求2424242424以高端三房和四房为主力户型，控制其比例主打高端社区以高端三房和四房为主力户型，控制其比例主打高端社区产品定位产品定位通过通过“产品产品+ +营销营销”战略，通过户型、景观、配套等手段，打造高端居住区，突破同质化竞争战略，通过户型、景观、配套等手段，打造高端居住区，突破同质化竞争通过面积进行总价控制，实行与别墅产品的差异化行销包装通过面积进行总价控制，实行与别墅产品的差异化行销包装高端大户型公寓高端大户型公寓+ +精装小户型酒店式公寓精装小户型酒店式公寓+ +商业商业+
21、 +学校学校+ +幼儿园幼儿园户型户型建筑面积建筑面积市场占位市场占位选择理由选择理由是否选择是否选择1R1R13943513943512%12%小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓2R27554124%3R3R40260540260535%35%市场占有率高市场占有率高4R4R28005628005624%24%项目并不处于市中心板块，项目并不处于市中心板块，在与在与2R2R同样市场占位的情况下选择同样市场占位的情况下选择4R4R产品产品5R215082%复式复式34109341093%3%项目楼王产品，作为项目价格标杆项目楼王产品，作为项目价格标杆 总计1153254100%上海豪宅公寓产品户
22、型市场占位统计上海豪宅公寓产品户型市场占位统计根据上海公寓豪宅各类根据上海公寓豪宅各类户型产品市场占位情况户型产品市场占位情况以及本项目自身条件，以及本项目自身条件，确定本项目将以三房、确定本项目将以三房、四房四房作作为主力户型，一为主力户型，一房作为项目房作为项目小户型酒店小户型酒店式公寓式公寓产品，复式作为产品，复式作为项目项目标杆标杆产品，打造高产品，打造高端社区。端社区。2525252525PART FOUR PART FOUR 物业发展建议物业发展建议价值体系框架物业发展建议原则规划排布建议住宅物业发展建议2626262626价值体系框架价值体系框架项目豪宅价值体系的导出项目豪宅价值
23、体系的导出上海市上海市高端楼盘市场现状高端楼盘市场现状上海市上海市高端楼盘高端楼盘成功案例成功案例国内高端楼盘核心经验提炼国内高端楼盘核心经验提炼 要形成完整的豪宅价值体系才能打造出客户认可的豪宅 豪宅打造要注重细节和品质 体现“外豪” 全方位展示到位 针对豪宅的体贴到位物管 尊贵意向的营造本项目的豪宅价值体系本项目的豪宅价值体系 翠湖天地嘉苑 晶品公寓 御翠豪庭 永新晶苑 等项目 强势营销 户型舒适、适当创新 景观制作精细、品味高端 产品注重打造细节 体贴物管体验/实景产品体验 产品、物管、景观的协调展示 完善到位感染力强 目前，高端楼盘主要分布于市中心区域，其地域的稀缺性决定高端住宅的价值
24、体系。 对户型舒适度的挖掘不够；展示意识缺乏，细节打造重视度不高；没有将豪作为体系来打造，忽略某些部分，形成短板。2727272727本项目本项目价值体系价值体系豪豪宅宅价价值值体体系系规规 划划外立面外立面单单 体体园园 林林会会 所所物物 管管科技创新科技创新展示区展示区DISDIS系统系统关键点：楼间距、人车分流、户户有景、南北通透关键点：楼间距、人车分流、户户有景、南北通透关键点：现代都市意向、豪华、品质感关键点：现代都市意向、豪华、品质感关键点：高舒适度、创新关键点：高舒适度、创新户型户型、赠送面积、豪华大堂、赠送面积、豪华大堂关键点：名贵元素应用、大气、品质、细节关键点：名贵元素应
25、用、大气、品质、细节关键点：现代都市意向、时尚品味、品牌店引入关键点：现代都市意向、时尚品味、品牌店引入关键点：高端、配套完善、便利关键点：高端、配套完善、便利关键点：尊贵、安全、人性化关键点：尊贵、安全、人性化关键点：名牌、形成卖点、体现尊贵关键点：名牌、形成卖点、体现尊贵关键点：时尚现代豪华的售楼处和广场、豪宅元素集关键点：时尚现代豪华的售楼处和广场、豪宅元素集中完美展示中完美展示商商 业业关键点：现代都市意向、尊贵、品质感关键点：现代都市意向、尊贵、品质感产产 品品配配 套套展展 示示2828282828物业发展建议原则物业发展建议原则项目定位和价值项目定位和价值重要机会点重要机会点本项
26、目自身的特性、所在区域、地块的价值意本项目自身的特性、所在区域、地块的价值意味着什么，本项目的核心竞争力是什么味着什么，本项目的核心竞争力是什么？客户定位、敏感点客户定位、敏感点根本出发点根本出发点产品得到客户认可才是硬道理，因此，必须以产品得到客户认可才是硬道理，因此，必须以客户需求为一切考虑的根本出发点客户需求为一切考虑的根本出发点。市场成功案例市场成功案例主要参考点主要参考点提炼现有市场的成功关键点，结合客户需求提炼现有市场的成功关键点，结合客户需求的的要点，突破市场竞争！要点，突破市场竞争！市场成功市场成功案例案例客户定位客户定位敏感点敏感点项目定位项目定位项目价值项目价值物业发展物业
27、发展物业发展物业发展建议原则建议原则建议原则建议原则2929292929物业发展建议原则物业发展建议原则关键词：都市、品质、豪华关键词：都市、品质、豪华 客户定位和敏感点客户定位和敏感点 市场成功案例市场成功案例 项目定位和项目价值项目定位和项目价值项目定位项目定位 六千万级独立别墅旁都市高尚 生活社区项目价值项目价值 别墅区域的稀缺高端住宅地块 纯高端居住区 完善配套考虑到与本项目的定位契合度，选择翠湖天地、晶品公寓、御翠豪庭、永新晶苑 等项目 户型舒适、适当创新 景观制作精细、品味高端 产品注重打造细节 新古典主义都市风格 体贴物管体验/实景产品体验 高端形象定位 强势营销目标客户：目标客
28、户：全市/全国私营业主、新一代移民。他们的关注： 完善的城市配套 都市时尚高档的住宅形象 产品舒适度敏感点：敏感点： 园林景观 产品舒适度 楼间距（私密性） 物业管理 配套服务关键词提炼：都市、品质、豪华关键词提炼：都市、品质、豪华3030303030都市、品质、豪华作为一条主线贯穿于整个物业发展建议都市、品质、豪华作为一条主线贯穿于整个物业发展建议v单单 体体住住 宅宅 酒店式公寓酒店式公寓景景 观观配配 套套物物 管管 规规 划划 中高档繁华中高档繁华商业商业 星河湾新古星河湾新古典主义风格典主义风格 外立面及屋外立面及屋顶的城市意向顶的城市意向 美观、舒适、美观、舒适、实用的户型设实用的
29、户型设计计高档科技材高档科技材料的运用和展料的运用和展示示 精装修小户精装修小户型设计型设计专业酒店式专业酒店式物业管理物业管理 保持每栋楼保持每栋楼间距（私密性）间距（私密性） 控制建筑密控制建筑密度度 东南向排列东南向排列 联点式楼联点式楼 偏公建化外偏公建化外立面立面 都市雅致的都市雅致的园林，自然生园林，自然生态景观态景观 都市景观展都市景观展示区、广场、示区、广场、标志小品标志小品 生态式净水生态式净水系统的园林景系统的园林景观观 品牌物业管品牌物业管理理 完善商业、完善商业、学校专属都市学校专属都市的配套的配套 优越的国际优越的国际教育模式教育模式 高档休闲式高档休闲式商务会所商务
30、会所 品牌店入驻品牌店入驻都市都市品质品质 豪华大堂、豪华大堂、电梯间电梯间 高档石材贴高档石材贴面面 豪华装修豪华装修 豪华挑高大豪华挑高大堂、电梯间堂、电梯间 高档石材贴高档石材贴面面 豪华装修豪华装修 豪华体验式豪华体验式展示区、广场展示区、广场 无边游泳池、无边游泳池、SPA、高档餐、高档餐饮、休闲、娱饮、休闲、娱乐、运动设施乐、运动设施 豪华豪华突破传统价值层级，支持打造豪宅体系，博取高利润是必要和值得的。突破传统价值层级，支持打造豪宅体系，博取高利润是必要和值得的。物业发展建议物业发展建议3131313131本项目本项目物业物业规划规划原则原则p 符合项目的高端定位：符合项目的高端
31、定位： 一、高舒适度、体现豪宅气势p 按照地块价值合理分布：按照地块价值合理分布： 二、从整体上考虑，实现地块价值最大化p 按照目标客户的敏感点：按照目标客户的敏感点： 三、考虑朝向、户型设计创新、楼间距p 符合政府规划的限制：符合政府规划的限制： 四、在限高的条件下做足容积率3232323232项目整体规划排布建议项目整体规划排布建议都都园园路路金都路金都路梅州路梅州路都都会会路路都都庄庄路路老老沪沪闵闵路路北向主入口北向主入口南向主入口南向主入口高舒适度、体现豪宅气势高舒适度、体现豪宅气势n 分设内域与外域。内域私密，保证高端物业的舒适和豪华，外域开放，酒店式公寓与住宅通过规划绿化进行隔断
32、，分设不同的入口n 人车分流，地下车库入口与社区主入口分开设置n 板式、点式或板点结合n 住宅底层架空地块价值最大化地块价值最大化n 分设内域与外域。内域私密，保证高端物业的舒适和豪华，外域开放，酒店式公寓与住宅通过规划绿化进行隔断，分设不同的入口n 人车分流，地下车库入口与社区主入口分开设置考虑朝向、楼间距考虑朝向、楼间距n 尽可能拉大楼间距n 保证南北通透，南向或东南向排列，不超过一梯三户酒店式公寓酒店式公寓集中式商业集中式商业幼儿园、学校幼儿园、学校3333333333产品线结构产品线结构上海豪宅公寓各户型产品面积段市场占位统计上海豪宅公寓各户型产品面积段市场占位统计户型户型紧凑型紧凑型
33、舒适型舒适型豪华型豪华型面积面积市场占位市场占位面积面积市场占位市场占位面积面积市场占位市场占位1R607021%8090809028%28%10012022%2R10011013%11013056%13015025%3R14016030%16018016018031%31%25027025027016%16%4R1601709%21023030%28029028029033%33%5R26028078%4204306%复式25030012%35040035040044%44%50060032%一房一房小户型投资型产品舒适型产品建筑面积8090使用面积6070三房三房大户型自住，保值、增值型产
34、品豪华型产品建筑面积250270使用面积200215四房四房建筑面积280290使用面积224232复式复式大户型自住，保值、增值型产品项目价值标杆产品，需控制总价舒适型产品建筑面积350400使用面积280320中等户型自住，保值型产品舒适型产品建筑面积160180使用面积1281443434343434产品线配比产品线配比尚海湾尚海湾豪庭豪庭 汇宁汇宁花园花园 太原邸太原邸翠湖天地翠湖天地嘉苑嘉苑淡水湾淡水湾花园花园济南路济南路8 8号号金外滩金外滩花园花园上海滩上海滩花园一期花园一期老西门老西门公馆公馆晶品晶品公寓公寓御翠御翠豪庭豪庭财富海财富海景花园景花园1R1R12%16%5%69%
35、9%8%27%2R2R13%30%61%27%27%28%50%33%30%3R3R37%90%54%17%54%2%35%39%23%51%20%42%4R4R23%14%7%14%2%24%2%44%45%19%51%5R5R11%6%0%复式复式5%4%1%1%3%1%1%4%4%7%上海豪宅公寓产品上海豪宅公寓产品配比情况配比情况统计统计n根据上海豪宅公寓产品线配比情况统计显示，各项目主力户型在项目产品配比中平均占位为73%。主力户型与非主力户型一般采取8/2市场准则。三房三房四房四房复式复式建筑面积250270使用面积200215建筑面积280290使用面积224232建筑面积350
36、400使用面积280320建筑面积160180使用面积12814435%35%45%45%5%5%15%15%3535353535 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑风格及外立面建筑单体架空层入户大堂园林景观室内装修配套/物业管理3636363636翠湖天地翠湖天地翠湖天地翠湖天地全市高端全市高端楼盘外立面风格概貌楼盘外立面风格概貌 目前上海楼市存在的市区豪宅项目立面风格从大的类型上可分为古典主义风格与现代简约风格两种。 对于本项目而言，北京/广州星河湾项目作为高端住宅的标志,已形成自己成熟的外立面标志。 形成自己独有的“星河湾式风格星河湾式风格”。碧云公寓碧云公寓碧云公寓碧
37、云公寓世贸滨江世贸滨江世贸滨江世贸滨江汤臣一品汤臣一品汤臣一品汤臣一品3737373737星河湾式星河湾式立面风格立面风格广州星河湾广州星河湾广州星河湾广州星河湾北京星河湾北京星河湾北京星河湾北京星河湾3838383838本项目本项目建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议n 从广州到北京,星河湾成为近年来最受瞩目的地产楼盘品牌。北京/广州星河湾作为高端住宅的标志,已形成自己成熟的外立面标志。n“八角房”在形成星河湾的门面风格上，有着举足轻重的作用。“八角房”的大量运用也能深化星河湾对品质的追求。它们通常设计在楼体的两端，既使外立面显得丰富，又因为楼体的两端通常是景观、视线最开阔的地方，应尽量
38、多开窗户，让室外景观渗透到室内。本项目建筑风格及外立面建议本项目建筑风格及外立面建议新古典主义的新古典主义的“星河湾式风格星河湾式风格”3939393939 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑单体建筑单体架空层入户大堂园林景观室内装修配套/物业管理4040404040建筑单体建筑单体高端项目中户型设计可借鉴之处高端项目中户型设计可借鉴之处n 空中院馆及与阳台的延展连接空中院馆及与阳台的延展连接空中院馆及与阳台的延展连接空中院馆及与阳台的延展连接，使采光更加充分，能更好地享受室外风景，大户型档次和舒适，使采光更加充分，能更好地享受室外风景，大户型档次和舒适度度 n 入户花园入户
39、花园入户花园入户花园增加了房屋的功能空间，使住户有更多的选择增加了房屋的功能空间，使住户有更多的选择 n 生活阳台与景观阳台分设生活阳台与景观阳台分设生活阳台与景观阳台分设生活阳台与景观阳台分设使房屋的功能空间更加完整使房屋的功能空间更加完整n 凸窗凸窗凸窗凸窗（270270270270度凸窗）度凸窗）度凸窗）度凸窗）的大量运用的大量运用的大量运用的大量运用，增加了舒适度，充分利用了室内空间，增加了舒适度，充分利用了室内空间御翠豪庭御翠豪庭4 4房房220-230220-230御翠豪庭御翠豪庭复式复式425.5425.54141414141立足本案的高端定位和市场成功设计案例立足本案的高端定位
40、和市场成功设计案例n 为保证舒适度，客厅，主卧南向设置，卧室面宽不能小于3.6米客厅面宽不能小于4.2米n 基本元素+创新元素立足于目标客户敏感点分析立足于目标客户敏感点分析n 本案主要以三房、四房为主力户型，应该控制三房与四房之间的面积敏感；创新功能考虑多赠送面积n 复式户型创新主要考虑增加舒适度，复式客户对舒适度提升最敏感住宅单体建筑设计建议原则住宅单体建筑设计建议原则住宅单体建筑设计建议小结住宅单体建筑设计建议小结户型户型设计关键点设计关键点价值增加点价值增加点三房基本元素：生活阳台、衣帽间提高舒适度创新元素：空中庭院、阳光房、延展阳台增加功能空间四房基本元素：生活阳台、衣帽间、佣人房提
41、高舒适度创新元素：入户花园、空中庭院、阳光房、延展阳台体现豪华复式基本元素：生活阳台、衣帽间、佣人房、270度凸窗提高舒适度创新元素：入户花园、空中庭院、阳光房、阳光书房、延展阳台体现豪华、增加功能空间4242424242凸窗凸窗/270/270度转角凸窗度转角凸窗弧形凸窗的设计弧形凸窗的设计270270度转角凸度转角凸窗能大大提高窗能大大提高舒适度和档次舒适度和档次感，建议在卧感，建议在卧室中广泛采用。室中广泛采用。n 凸窗的强化方式有：弧形凸窗、卫生间凸窗、步入式凸窗、270度转角凸窗具体做法见右图n 270度转角凸窗适当变形和强化，可形成舒适更高的阳光房，具体做法见下一页步入式凸窗步入式
42、凸窗品品 质质属于基本元素，属于基本元素， 本项目应广泛运用，并适当强化本项目应广泛运用，并适当强化步入式凸窗步入式凸窗中凯城市之光4343434343阳光房阳光房270270度转角凸窗可强化为阳光房，为室内采撷更多阳光度转角凸窗可强化为阳光房，为室内采撷更多阳光n 方正实用n 景观良好n 附送面积外外 景景外外 景景阳光房为市场常用赠送面积方式，提高情趣空间，但成本投入较多阳光房为市场常用赠送面积方式，提高情趣空间，但成本投入较多阳光房内景阳光房内景阳光房内景阳光房内景豪豪 华华4444444444空中庭院空中庭院n 独立的空中院馆（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体
43、验n 让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可部分改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一般花园的面积空中院馆与景观阳台的连接，使室外可达空间大大增加，观景面增大。此种产品创新方式目前上海大户型中无采用。空中庭院的使用与景观阳台的结合空中庭院的使用与景观阳台的结合空中庭院创新方式在高档户型中稀缺，如采用能增强产品竞争力空中庭院创新方式在高档户型中稀缺，如采用能增强产品竞争力参考联发五缘湾1号空中庭院（内凹式）空中庭院（内凹式）豪豪 华华4545454545强化主卧功能强化主卧功能适度强化主卧空间的设计使主人的生活更加舒适适度强化主卧空间的设计使主人的生活更加舒适n 步入式衣帽间能提
44、升主人的尊贵感，提升户型档次。n 景观阳台与主卧连接，使主人能更贴近自然，既增大景观面，又扩大阳台的活动观景空间。主卧阳台主卧阳台主卧阳台主卧阳台主卧主卧主卧主卧步入式衣帽间步入式衣帽间步入式衣帽间步入式衣帽间豪豪 华华4646464646入户花园入户花园在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性客厅外连观景阳台客厅外连观景阳台餐厅和客厅相连餐厅和客厅相连宽裕的过渡空间宽裕的过渡空间入户花园入户花园入户花园入户花园主卧自带主卫主卧自带主卫景观凸窗吸纳风景景观凸窗吸纳风景入户花园可隔房赠送（部分赠送面积）入户花园可隔房赠送（部分赠送面积）可将入户花园隔成功能室可
45、将入户花园隔成功能室入户花园景观入户花园景观入户花园景观入户花园景观入户花园改房入户花园改房入户花园改房入户花园改房品品 质质4747474747n 设计层高2.8，不予审批，使设计小于2.2米层高户型，赠送面积的形式已经行不通n 若3.6米设计层高 7.2米按二层计价（不计容积率，不办理产权）；若7.2米设计层高 10米（含10米） 按三层计价（不计容积率，不办理产权） 使设计挑空2个自然层高或3个自然层高的户型，审核通过后再隔成自然层高，赠送面积的形式已经行不通 n 关于一套住宅中阳台（含入户花园）总面积的限制，使设计超大面积阳台（含入户花园），赠送面积的形式已经行不通 n 关于户内贮藏室
46、（含衣帽间）高度和面积的限制，使设计高度小于2.2米的户内贮藏室（含衣帽间），赠送面积的形式已经行不通 n 跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于本楼层建筑面积的30%,使设计超大面积客厅，赠送面积的形式已经行不通 n 住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间和架空层中公共休憩、绿住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间和架空层中公共休憩、绿化等公共开放使用部分在设计时不受上述层高和面积的限制化等公共开放使用部分在设计时不受上述层高和面积的限制新的设计限制政策出台后，对户型设计的影响如下新的设计限制政策出台后，对户型设计的影响如下4848484848私密的入户方
47、式：私密的入户方式：单元独立入户，主仆分门入户一定程度降低单元得房率花园式阳光玄关：花园式阳光玄关：玄关与入户花园相结合，追崇别墅花园入户环境独立工作区：独立工作区：工人房、工作阳台、厨房相结合，紧邻就餐区，与主人生活区相分离，动静结合。四房、复式房可考虑中式、四房、复式房可考虑中式、西式厨房，双厨设计。西式厨房，双厨设计。气派会客厅：气派会客厅：客厅开间一般不得小于4.8米，纵向进深应保证会客厅的家具摆设。四房、四房、复式房可考虑会客厅与起居室相分离，则开复式房可考虑会客厅与起居室相分离，则开间将不小于间将不小于7.57.5米米, ,复式房更可利用高度优势，复式房更可利用高度优势，打造高挑空
48、会客厅。打造高挑空会客厅。多套房设计：多套房设计：考虑居住的舒适性，会采用2间以上多套房设计。卧室开间一般不小于3.6米。多功能主卧套房设计：多功能主卧套房设计：考虑主人居住的私密性，主卧一般包含书房、衣帽、卫生的多辅助用房。主卧开间一般不小于4.2米。四房、四房、复式房还可考虑健身等功能性空间。复式房还可考虑健身等功能性空间。多附加享受型空间：多附加享受型空间：大尺度空间阳台、空中露台、屋顶花园（复式房），营造别墅级的生活环境，空间尺度、景观视野却又远远超过板块经济型别墅甚至是独栋别墅。产品单体户型建议产品单体户型建议4949494949产品单体户型建议产品单体户型建议次卧次卧1 1次卧次卧
49、2 2书房书房主卧主卧主卫主卫次卫次卫客卫客卫入入户户花花园园客厅客厅圆厅圆厅中厨中厨餐厅餐厅西厨西厨佣人房佣人房北阳台北阳台玄关玄关衣帽间衣帽间广州星河湾原始房型图广州星河湾原始房型图户型优化建议：户型优化建议：n缩短户型纵向进深，减少户型交通过渡空间，例如缩小圆厅面积，减小主卧及客厅面积，根据功能使用要求，显得更为紧凑。n厨房、工人房一体化设计，避免破坏餐厅使用的独立性。n主卧套房的多功能设计，含主卫、书房、衣帽间等n增加入户花园功能空间，提升居住舒适性其他建议：其他建议：n建议根据上海气候特征，将南向电梯公用空间挪至北向，可增加南向卧室。5050505050上海高端公寓项目户型鉴赏上海高
50、端公寓项目户型鉴赏华府天地公寓华府天地公寓n总建筑面积：总建筑面积：331.8（一梯一户）n功能空间配置：功能空间配置：双餐厅、双厨、宽客厅、四房（双套房）设计n户型设计特色：户型设计特色：南北通透，主仆分入户设计，宽景会客厅，10人圆桌正餐厅，中西双厨，工作区独立（含工人房），多套房设计，主套房含书房、更衣室、卫生间多功能空间。n设计优化建议：设计优化建议：作为2004年底出品的豪宅公寓，该户型在设计上忽视了室内与室外互动的过渡空间，阳台、露台的空间设计较少，因此在与高端别墅项目做对比时，户型的“自然”属性相对缺乏。华府的户型注重主人的私密性华府的户型注重主人的私密性空间注重使用的舒适性空间
51、注重使用的舒适性5151515151上海高端公寓项目户型鉴赏上海高端公寓项目户型鉴赏华府天地公寓华府天地公寓5252525252上海高端公寓项目户型鉴赏上海高端公寓项目户型鉴赏财富海景公寓财富海景公寓n总建筑面积：总建筑面积：250（三梯三户）n功能空间配置：功能空间配置：景观餐厅、宽景客厅、三房（双套房）设计n户型设计特色：户型设计特色：主仆分入户设计，宽景会客厅，工作区独立（含工人房），多套房设计。n设计优化建议：设计优化建议：同样为2004年底的豪宅作品，财富海景为典型的点式建筑，三梯三户的设计降低了主人入户时的私密性，降低了单套户型的得房率，无法做到南北通风设计，局部区域面积显得局促（
52、例如餐厅、主卧无独立书房区域等），阳台等与户外的过渡空间也显得捉襟见肘。财富的户型注重景观的享受性，财富的户型注重景观的享受性，因此牺牲了空间的舒适性，因此牺牲了空间的舒适性，降低了空间的私密性降低了空间的私密性5353535353上海高端公寓项目户型鉴赏上海高端公寓项目户型鉴赏晶品公寓晶品公寓n总建筑面积：总建筑面积：288（两梯两户）n功能空间配置：功能空间配置：景观餐厅、宽景客厅、全套房设计n户型设计特色：户型设计特色：主仆分入户设计，270度多角度景观，工作区独立（含工人房），全套房设计。n设计优化建议：设计优化建议：2007年新推的豪宅项目，5.95高容积率使得该豪宅产品没有太多的附
53、加值空间，不过270景观视野弥补了这一点。入户即为客厅，影响了会客时的独立使用性，且兼顾了交通过渡空间，使空间显得颇为局促。财富的户型注重财富的户型注重景观视野的景观视野的无限扩展无限扩展，降低了室内公共空间的使用降低了室内公共空间的使用舒适性舒适性5454545454 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑单体架空层架空层入户大堂园林景观室内装修配套/物业管理5555555555架空层架空层底层架空与社区内部景观结合，体现原生态自然空间底层架空与社区内部景观结合，体现原生态自然空间n 架空层进行绿化，能拉近人与水间的距离，使架空层下空间与周围园林景观融合为一体，丰富园林层次，使
54、建筑自然成为风景的一部分，属于市场创新产品 n 形成泛会所，增加共享空间，可以设置乒乓球室、棋牌室，摆设一些桌椅供老人和孩子娱乐、休闲体现品质和豪华体现品质和豪华品质品质 豪华豪华5656565656 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑单体架空层入户大堂入户大堂园林景观室内装修配套/物业管理5757575757入户大堂挑高7米，直达第二层顶板，两层的挑高、精致的雕饰、高档的贴面等细节处理充分体现豪华和品质入户大堂入户大堂挑高挑高7 7米，精致雕饰、大理石贴面体现品质和豪华米，精致雕饰、大理石贴面体现品质和豪华架空层二 层一层顶板二层顶板入入户户大大堂堂入户大堂是客户观察入户大
55、堂是客户观察品质的敏感点，需要品质的敏感点，需要重处理重处理入户大堂做法示意入户大堂做法示意玻璃隔断，形成业主的专属空间玻璃隔断，形成业主的专属空间玻璃隔断，形成业主的专属空间玻璃隔断，形成业主的专属空间大理石贴面，提升物业档次大理石贴面，提升物业档次大理石贴面，提升物业档次大理石贴面，提升物业档次适度雕饰，体现品质感适度雕饰，体现品质感适度雕饰，体现品质感适度雕饰，体现品质感品质品质 豪华豪华5858585858 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑单体架空层入户大堂园林景观园林景观室内装修配套/物业管理5959595959上海绿城景观设计上海绿城景观设计平原城市真正坡地生活
56、平原城市真正坡地生活上海绿城在整体风格统一的前提下，分为五大组团，各具特色，相对独立，而又相互穿插，融为一体。大规模的中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒的水系，构成了层次丰富的生态视域和灵活有序的景观空间。上海绿城通过高程的变化产生有趣的景观效果，使其在立体层次上更为丰富。中心广场下沉、组团地面抬高，并通过挡土墙、花台、水台阶、廊架的跌落等设计手法进一步强调这种高差关系，形成强烈的视觉冲击力。上海绿城在园区景观设计中充分强调人的参与性。组团中重点处理架空层，把绿化延伸进去，打消生硬的混凝土建筑与大自然的界限；西入口的商 业广场，周边匹配相应景观，使购物和欣赏风景悄然融为一体。整体风格与分区特色
57、整体风格与分区特色平原城市的坡地生活平原城市的坡地生活更多参与性的景观空间更多参与性的景观空间以会所为核心的中心景观广场是园区 景观的视觉焦点，也是园区精神的灵魂所在。尺度亲切的会所掩映在绿色植物中，户外宽敞的木平台架在泳池上，人们可以在太阳伞下喝着咖啡与 朋友小聚，或是在躺椅上享受日光浴的温暖。沿着广场边缘的草坡，可以举行露天音乐会，放映露天电影，这里是没有加屋顶的社区客厅。视觉中心中心景观广场视觉中心中心景观广场6060606060本项目景观设计原则本项目景观设计原则园林宜密不宜疏，道路宜曲不宜直，阻隔目光的穿透，达到“曲径通幽”的效果。由于本项目自然景观资源缺乏，需要通过大量人造自然景观
58、的打造来弥补自然景观缺陷，其中水、石、自然植被是核心元素，园林应有立体感和层次感。本项目地块平整，需要高低不同的植物、假山跌水等来营造立体感和层次感，形成高低错落、小桥流水的效果。立足于项目自身情况立足于项目自身情况尽量做到户户皆有景。通过主景观节点和辅景观节点的星状排步，使每个组团都有独立的景观节点，每一户都能看到园林景观，提升舒适度 注重品质、细节的打造，提高客户认知度和豪华感立足于客户敏感点立足于客户敏感点本项目园林风格意向“城市中的原生态自然景观”，让住户足不出户即能饱览园林美景。我们只是将“山泉流水”搬到了项目中，尽量原汁原味，尽量少人工雕琢。项目园林风格意向项目园林风格意向细节体现
59、品质，大气体现豪华细节体现品质，大气体现豪华物业建议物业建议关键点关键点价值增值点价值增值点园林意园林意向向城市中的原生态自然景观舒适、豪华舒适、豪华核心景观节点核心景观节点主入口古树、假山跌水，无边泳池 品质、豪华品质、豪华核心景观元素核心景观元素不同类型水系的大量运用品质、豪华品质、豪华道路道路曲径通幽项目体量感项目体量感驻留节点、小品驻留节点、小品、椅凳椅凳品质、细节、参与性、亲景性品质感、亲景性品质感、亲景性6161616161园林景观园林景观大水系与无边际泳池相结合打造主景观节点大水系与无边际泳池相结合打造主景观节点无边际泳池无边际泳池无边际泳池无边际泳池喷泉喷泉喷泉喷泉小区环绕水系
60、小区环绕水系小区环绕水系小区环绕水系品质品质 豪华豪华6262626262园林景观园林景观地下车库设计建议地下车库设计建议与园林结合，打造豪华生态车库与园林结合，打造豪华生态车库n 车库是住户每天都会使用的功能空间，感知性强，应着重打造，体现本项目高端形象n 生态车库的豪华点体现在： 创新。消除传统车库阴暗感，给住户从未有过的体验 采光、通风，高舒适度 绿化延伸至地下，让车采光与园林绿化融为一体，提升项目档次 体现品质和细节，让客户感知我们在认真打造每一个细节 从地面上看采光井从地面上看采光井从地面上看采光井从地面上看采光井从车库内看采光井从车库内看采光井从车库内看采光井从车库内看采光井车库至
61、地面通道车库至地面通道车库至地面通道车库至地面通道采光孔也成景观一部分采光孔也成景观一部分采光孔也成景观一部分采光孔也成景观一部分品质品质 细节细节6363636363水景与车库的结合水景与车库的结合水景与车库的结合水景与车库的结合地下车库入口地下车库入口地下车库入口地下车库入口品质品质 细节细节6464646464园林景观园林景观高大树木遮掩建筑，解决建筑密度过大的问题高大树木遮掩建筑，解决建筑密度过大的问题高大树木遮掩建筑，解决建筑密度过大的问题高大树木遮掩建筑，解决建筑密度过大的问题景观设置景观设置达到参与性、亲景性达到参与性、亲景性情景小品情景小品情景小品情景小品休闲停留节点休闲停留节
62、点休闲停留节点休闲停留节点曲折狭窄的小路曲折狭窄的小路曲折狭窄的小路曲折狭窄的小路石阶坡道石阶坡道石阶坡道石阶坡道品质品质 细节细节6565656565水生动物水生动物水生动物水生动物原生植被原生植被原生植被原生植被木栅道木栅道木栅道木栅道石台阶石台阶石台阶石台阶竹竹竹竹原生石块原生石块原生石块原生石块园林景观园林景观生态园林打造的主要元素生态园林打造的主要元素原生态材料原生态材料品品 质质 6666666666 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑单体架空层入户大堂园林景观室内装修室内装修配套/物业管理6767676767风风格定义格定义n在北京、广州产品装修上，采用了大量黑
63、檀木、高级石材、金箔、银箔与黑色镜面黑檀木、高级石材、金箔、银箔与黑色镜面，全力打造高贵、奢华的室内空间，酒店艺术风和极具新古典主义的浪漫酒店艺术风和极具新古典主义的浪漫就这样悄悄弥散开了。而这样的装修选材只有为数不多的五星级酒店才会进行局部的糅合采用，在星河湾却大量且完美的运用。n令人眩目的金箔艺术吊顶n尊贵、奢华的艺术拼花石材铺地n黑檀木深色成品家居，彰显身份、地位以往感觉：炫目、高贵以往感觉：炫目、高贵 、奢华，最昂贵的建材打造酒店艺术风、奢华，最昂贵的建材打造酒店艺术风6868686868上海的魅力源于它的包容，它的海纳百川上海的魅力源于它的包容，它的海纳百川“星河湾星河湾”也是如此，
64、中西合璧的设计风格，也是如此，中西合璧的设计风格，似乎在告诉五湖四海的朋友，都能到此坐一似乎在告诉五湖四海的朋友，都能到此坐一坐，聊一聊坐，聊一聊但这还不够，但这还不够，其实，家对于我们来说才是最具包容性的其实，家对于我们来说才是最具包容性的所以，星河湾应该更具有所以，星河湾应该更具有家的味道家的味道家的味道家的味道家艺术6969696969以以米黄、白色等暖色系主色调的空间米黄、白色等暖色系主色调的空间，给居，给居住者更多的温馨和家的感觉。住者更多的温馨和家的感觉。配以硬朗的玻璃镜面处理，更有冷暖的对比配以硬朗的玻璃镜面处理，更有冷暖的对比效果，增强空间扩张感。效果，增强空间扩张感。图片来源
65、：君御豪庭装修房家艺术7070707070高级定制花饰壁布（壁纸）高级定制花饰壁布（壁纸）取代部分炫目的取代部分炫目的金箔、银箔，给主人一份家的平静。金箔、银箔，给主人一份家的平静。家，很多时候只是一个休憩、停靠的港湾家，很多时候只是一个休憩、停靠的港湾家艺术图片来源：公馆77装修房7171717171海派文化的沉淀，给上海这座城市对于生活海派文化的沉淀，给上海这座城市对于生活有着一份有着一份“精致精致”的的执著执著黑檀木的家具如果不配合一套精致的餐具，黑檀木的家具如果不配合一套精致的餐具，那么对于我们来说，它不够完美那么对于我们来说，它不够完美家艺术图片来源：君御豪庭装修房727272727
66、2都说上海人很精明，是的，是这样都说上海人很精明，是的，是这样他们很理性，他们对生活很智慧，于是每一他们很理性，他们对生活很智慧，于是每一笔投入，他们都会计算，他们会筹划未来的笔投入，他们都会计算，他们会筹划未来的生活，于是他们更注重生活，于是他们更注重“品牌品牌”给他们生活给他们生活带来的舒适和变化。带来的舒适和变化。家艺术图片来源：君御豪庭装修房7373737373风风格格新新定义定义居住于此，得舒适，得格调，亦得安全。尊重不是财富，不是物质简单的堆砌和挥霍，是属于真正懂得奢华之美和艺术的人士。艺术作为生活中不可或缺的内容，点亮了我们的空间和岁月，但是使艺术鲜活的是我们对生活的态度，星河湾
67、，就将用它的优雅和品质，让人们对家的热情和对多种生活趣味的热爱得以实现，也用精致和尊崇演绎出居者的生活态度。家艺术愈精致、愈艺术、愈格调，愈精致、愈艺术、愈格调，才能引领代表上海的低调的奢华才能引领代表上海的低调的奢华精致、艺术、格调诠释代表家精致、艺术、格调诠释代表家艺术的低调的奢华艺术的低调的奢华7474747474 住宅住宅物业发展建议物业发展建议建筑风格及外立面建筑单体架空层入户大堂园林景观室内装修配套配套/物业管理物业管理7575757575新风系统新风系统引入新风系统，吐故纳新，会呼吸的建筑引入新风系统，吐故纳新，会呼吸的建筑在相对密闭的室内安装高静压、低噪声、低能耗的高品质排风机
68、，由排风机排出室内混浊空气，使室内形成负压，让室外空气通过装有隔尘、降噪功能的风口进入室内，达到室内通风换气。这种经过计算设置的定量通风运行方式，会给人们带来清新舒适的感觉。这就是现在正在推行的。室内新风换气系统室内新风换气系统7676767676雨水收集灌溉系统雨水收集灌溉系统充分利用自然雨水进行水系建设、绿化灌溉、地面冲流充分利用自然雨水进行水系建设、绿化灌溉、地面冲流雨 水截流/截污装置蓄水池水 系绿化灌溉冲 洗泵循环利用雨水收集灌溉系统雨水收集灌溉系统7777777777物业管理服务物业管理服务采用以安全保障为核心的封闭式、智能化社区管理采用以安全保障为核心的封闭式、智能化社区管理营销
69、提前营销提前营销提前营销提前物业管理在销售过程中的展示非常重要！物业管理在销售过程中的展示非常重要！物业管理在销售过程中的展示非常重要！物业管理在销售过程中的展示非常重要！物物业业管管理理服服务务体体系系安全服务环境服务客户服务工程服务投诉处理钟点清洁绿化养殖送餐服务宴会秉办代管服务酒店式公寓服务.管家服务日常服务特色服务7878787878物业管理服务物业管理服务统一的形象统一的形象，突出项目特色，塑造项目的高端形象突出项目特色，塑造项目的高端形象营销提前营销提前物业管理在销售过程中的展示非常重要物业管理在销售过程中的展示非常重要7979797979酒店式公寓物管服务酒店式公寓物管服务管家式
70、贴身服务管家式贴身服务管理方式：管理方式：由星级酒店直接进行由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是公寓物业管理，或是聘请其成为物业顾问，聘请其成为物业顾问，参与管理参与管理。服务内容服务内容服务内容服务内容 宾部服务 星级酒店式家务管理 短期保姆服务 轿车服务 24送餐服务 专业洗衣 邮件收递 定期举办租户活动 卫星电视服务（个以上频道） 送水服务 储物服务 停车服务 8080808080最后，我们想说最后，我们想说从宏观市场表现从宏观市场表现经济不景气，房产市场萎靡经济不景气，房产市场萎靡于是那些手上有大量流动现金，不敢轻易投资实体项目，却又害怕贬值的“贵族”就成了我们希望服务的对象从区域房地
71、产市场表现从区域房地产市场表现廉价的公寓卖不出，天生的别墅豪宅集中区廉价的公寓卖不出，天生的别墅豪宅集中区于是我们放弃了做公寓的念头，我们就是别墅，只是长得高，看得远而已从全市公寓豪宅产品表现从全市公寓豪宅产品表现越舒适、越豪华似乎才越受客户欢迎，越舒适、越豪华似乎才越受客户欢迎，因为这样才体现了那些因为这样才体现了那些“贵族贵族”对对身份和地位的渴望身份和地位的渴望于是，我们拿出了250270的三房，280290 的四房，作为献给“他们”的礼物从地理位置看，我们的邻居是六千万级别墅从地理位置看，我们的邻居是六千万级别墅于是，我们参考了许多豪宅“兄弟”，我们要把别墅搬进高一点的地方，把最宽敞的空间，最舒心的景观，最尊贵的服务献给“他们”于是，有了于是，有了“星河湾星河湾”的第三种想法的第三种想法81818181818282828282
