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1、Page 0少海新城投资可行性分析报告少海新城投资可行性分析报告2011.7告导墟梧灸弦砂抛偶辟渡邹作若微驻奔撰撅拢胚炕彰琼龚青致魂嗡硷掉粤2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 1目录概要目录概要第一章第一章投资环境分析投资环境分析第二章第二章青岛房地产市场研究青岛房地产市场研究第三章第三章青岛各区域房地产发展情况青岛各区域房地产发展情况第四章第四章青岛别墅市场研究青岛别墅市场研究第五章第五章案例研究案例研究第六章第六章地块研究地块研究第七章第七章第八章第八章第九章第九章经济测算经济测算总结总结可行性建议挎昧渡糕癣蚕测哇眷枢辆赤暗诀嫩
2、舆亭哟腋呻阴漾魂挺题驴狗鸳薯践臣洞2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 2 第一章、投资环境分析第一章、投资环境分析v一、地理位置和人口状况一、地理位置和人口状况v二、行政区划二、行政区划v三、宏观经济发展情况三、宏观经济发展情况v四、产业布局四、产业布局v五、区域交通状况五、区域交通状况v六、未来城市规划六、未来城市规划v七、小结七、小结磁微性瞳恶幸颅糠媒疙吨佬达纽这套梯婿变函致杜僚且哩麻猜舱指狱邹匪2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 3一、地理位置和人口状况青岛被列为全
3、国青岛被列为全国1515个个副省级城市副省级城市之一，共七区五市；之一，共七区五市；20102010年常住人口为年常住人口为871.51871.51万人。万人。2020年1200万人口，城区500550万人口 第一章、投资环境分析第一章、投资环境分析青岛是中国重要的北方沿海城市，综合竞争力较强；未来城市化进程将实现跨越式发展城市核心区城市核心区刀酗纪歌拨异坤叉耿锐国拿呛臻鸦豆躲捍畦国意獭酶而矾妄部覆趟工攀臻2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 4二、宏观经济发展情况 第一章、投资环境分析第一章、投资环境分析2010年青岛GDP位居全国
4、第十，山东第一。近五年增速明显，胶州GDP增速缓慢2010年青岛人均GDP为65016元，胶州人均GDP为66073元，胶州城镇人均可支配收入22184元，（全国百强县） 青岛是15个副省级城市，经济强劲；胶州人口总数较少，所以虽然地区生产总值增速较缓，但人均GDP增速较高，居民购买能力较强。 在舍向锻线籽剐依础青疟佛莽矛某廊矽大忍悼赘菲洁盏砌杂夜瑰离蜂郡重2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 5四、产业布局四、产业布局第一章、投资环境分析第一章、投资环境分析 胶州市支柱产业较为单一，并且产业集中度不够、竞争力不强、没有形成规模。未来
5、青岛市将轻工制造业集群移到胶州湾西岸，可能会对胶州市产生一定带动作用，但短期力度不大。战滥扇踞目酵潘嗓董教腰酌地韦涸霸浪店驶囤圃匈厂儒苟珊瘁望迹攻士龙2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 6五、区域交通状况区域交通现状区域交通现状航运航运青岛港集装箱吞吐量列世界集装箱大港第7位。 航空航空青岛航空运输开通国内外航线85条。 公运公运青岛高速公路总里程在全国同类城市中名列第一。 第一章、投资环境分析第一章、投资环境分析青岛具有良好的交通及基础设施条件，具备继续高速增长的条件青岛具有良好的交通及基础设施条件，具备继续高速增长的条件 胶州湾
6、大桥的建设，有效的联通了整个市区、红岛、黄岛及胶州之间的陆上交通、区域间竞争与合作更加紧密 到2020年为止整个青岛共规划了8条轨道交通线路，纵观整个青岛全市，建成后将拉近各个区域间的距离，促进区域一体化城市轨道、交通的发展，将进一步加速各区域经济的发展与融合体攘攘言史付撑抗革土闭佩稠漳咖祸砚旺匝角白暴肠薯摈箍帐女敷弘浪敦2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 7六、未来城市规划我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略 。青岛作为山东半岛城市群地区的门户城市和区域中心城市，将定位于整个蓝色经济区的龙头城市。 第一章、投资环境分析第一章、
7、投资环境分析青岛正在向海洋经济强市迈进，海洋经济是青岛的未来支柱产业青岛正在向海洋经济强市迈进，海洋经济是青岛的未来支柱产业1、城市框架：青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”2、拥湾发展3、组团布局4、轴向辐射鹤霞俐剔液撕株念岛瀑惑葡堂骂喝怔假惰虞凶腹守曲屋幻谦昧寄盎扦鹏渴2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 8六、未来城市规划-胶州规划 第一章、投资环境分析第一章、投资环境分析青岛正逐步向周边，外围区域辐射发展；各区域迎来发展机遇，也面临区域间的激烈竞争，胶州不具备短期内迅速发展的基础胶州市在拥湾发展中的地位胶州市在拥湾发展中的地位
8、胶州市是拥湾发展的内层圈，但不属于核心圈层。 在青岛市关于整体产业的大布局中，既不是高新产业区，也不属于港口物流区，在拥湾发展中属于次要受惠区域。宜工宜居的胶州：50% 区域布局 LED 产业、装备制造业、电子信息、科技研发及文化创意产业50% 的规划区域打造现代滨海宜居新城，建设高档商住休闲度假区，胶州城镇人口28万，十二五规划将达到60万，城市发展迅速煎置社晕曼愧更早软捧扬蔓婚挖碴本佣厚酌坝莲市站钉攫铃酵认湖绸敖拎2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 9 第二章、第二章、青岛房地产市场研究青岛房地产市场研究 v一、青岛2006-2
9、010房地产投资及销售基本情况v二、2006-2010年青岛房地产价格走势v三、青岛2008-2010年土地出让情况v四、政策对成交的影响v五、青岛未来市场预期锰占移梆陶战播霹唁疗信碉翼姻钩赦臂枣脓多抵命篮韧敢岛震瑟姜沥弄刃2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 10一、青岛一、青岛2006-20102006-2010房地产投资及销售基本情况房地产投资及销售基本情况 第二章、青岛房地产市场研究 1、开发呈现逐年递增的趋势，开发信心十足。2、市场的抗风险能力在不断增强，整个市场趋于成熟3、供求量远超出销售量，未来竞争将越来越激烈。2010
10、年增幅年增幅超过超过30%，增速明显加增速明显加快快青岛房地产市场整体健康，投资稳步增加，竞争日益激烈诈待苔蔚小落符包茹勾揪智乳恰集女她岂繁骄炒岳磅冀知菇驳价翠岿络赞2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 11二、2006-2010年青岛房地产价格走势 第二章、青岛房地产市场研究 青岛房地产从2006年至今，除08年金融危机期间略有回调，整体都呈现出了上涨的态势，2010年上涨明显，整个市场开始趋于成熟稳定。08年降幅不太明显，市场相对稳定青岛房地产市场抗风险能力强，价格上升趋势明显青岛房地产市场抗风险能力强，价格上升趋势明显镁背堪仙绝
11、串枯裤录贝缘惩戍屯吓伊己雁耀造柬窄潮固歼卤题凸拐攀揽升2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 12三、青岛2008-2010年土地出让情况 第二章、青岛房地产市场研究第二章、青岛房地产市场研究 2008-2010年整个青岛土地市场呈现出了大幅增长的态势，开发商信心实足。青岛的土地出让面积出现大幅上涨，房地产市场热度持续升温抽熏厢崖径冤基疚袒董脏哨抛陆仆魁氟部将受鞋形陷旨乏铜缎财刀谴冈萧2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 13四、政策对成交的影响 第二章、青岛房地产市场研究 1
12、、2011年2-5月限购开始后，青岛全市商品房成交套数，较去年同期跌幅为10%开始限购同各主要城市一样，青岛在经历限购政策后，市场逐步走强，需求仍然强劲同各主要城市一样，青岛在经历限购政策后，市场逐步走强，需求仍然强劲仰岳鹰蒂妊检耶畜劝葱胃朽愚帆奶篮仅审蛙拉袁呸饭拧冷去粱地撤路窑钞2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 14五、青岛未来市场预期 第二章、青岛房地产市场研究 1、从目前的情况来看，土地供应量呈现大幅增长的态势，施工面积逐年递增，竞争日益激烈。2、金融危机和政策调控并没有对青岛房价产生太大的影响，青岛的市场较为健康，长期趋势
13、看房价仍将保持稳定增长。3、从去年和今年的政策调控结果来看，并没有取得预想的效果，未来不排除仍有进一步加大力度的可能。青岛短期内的走势具有不确定性触蔓鸣迭吸擒童蜜幢屉颐薛桅衔钒后蹦飘现奶欺凰诵淫物粹浇绘盖飞哆县2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 15 第三章、青岛各区域房地产发展情况 v一、青岛2010年各区域房地产供应情况v二、青岛201011年各区域房地产成交情况v三、青岛2010年房地产价格比较v四、青岛各城区房地产定位及发展v五、胶州房地产现状v六、胶州房地产市场发展趋势辗凰奠篱盆汗园霖钙虽猜伪组廊僧丹铸卑庄角疵筒敲繁孙旬吏
14、林锚晾魁灯2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 16一、青岛年各区域房地产供应情况1、各区域2010年供应情况 各区域2010年土地成交情况 第三章、青岛各区域房地产发展情况 胶州的房地产竞争力弱于城阳、李沧胶州的房地产竞争力弱于城阳、李沧1、市南、市北、四方、崂山等已经成熟，存量、供应量低，开发格局向外围转移2、城阳、李沧供应加快，存量较低，反映出市场消费正在集中。3、胶州还是目前还处于发展阶段，存量较大，土地供应量偏低点虽匪仁肇餐赁详畔衰乒讲则站甸斋宿搔足僻偷设唇胃撇燕胜畜拘芯慕急2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p201
15、1青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 17 第三章、青岛各区域房地产发展情况 二、青岛各区域房地产成交情况1、近几年的成交情况胶州的房地产市场正在加速，未来极具潜力胶州的房地产市场正在加速，未来极具潜力戍祥卞徐遮悸勺迟粹往展赁溢送斩剖蕴疮宁革郡挺退闺莱胳颇古沫院崩毅2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 18三、青岛各区域房地产价格对比 第三章、青岛各区域房地产发展情况 1、2010年全市成交65440套，成交面积984.6万平米。2、全年主要成交区域为城阳、黄岛、胶南三区。3、目前胶州的成交面积及价格还都处于一个低位运行状态
16、 胶州价格低，仅高于平度、莱西；具备投资空间囱脱睛可亲撒蓝挑矣分奋桅藉咬翟甘稠慕攘童戳柒碾诣攻早盟轿袜忿房护2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 19四、青岛各区域房地产未来市场定位 第三章、青岛各区域房地产发展情况 区域市南区市北区崂山区李沧区 四方区 城阳区黄岛开发区胶州市区域特点政治、商贸、金融中心，市政府所在地，是青岛经济最发达的区综合性商务中心高科技、大学、旅游业、现代服务业聚集区传统商贸区东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地宜工宜住区区域房地产定位高档居住区中高档居住区中高档别墅区大型中低档居住
17、区辅助性居住区休闲度假第二居所胶州的居住定位以休闲度假为主，定位较高；实现难度大彬掳螟唱脉契排云孽叉拌友镐势锄膝发膀皑嘉传捷欣椰秆委含嘶左砧会把2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 20五、胶州在售项目介绍五、胶州在售项目介绍 截止6月底，胶州市目前在售项目51个，可售套数7476套，销售均表明，已售出房源客户70%（中信森林湖）90%（紫薇广场、太和旺邸）为胶州市本地客户，其余大部分为青岛市区客户，少量为山东省内客户。 第三章、青岛各区域房地产发展情况 中信森 林湖 绿城紫薇广场绿城紫薇广场胶州房地产市场主要客群来源于本地，尚不能吸
18、引青岛市区客户茫傣三硼勋婶欲滇惯缆唬庚肝搞婶杏殖伶码盟盎壮婿密缆须鸡盟鞋坍物根2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 21六、胶州未来市场预期 第三章、青岛各区域房地产发展情况第三章、青岛各区域房地产发展情况 1、从胶州区域目前的情况来看，土地供应稳步增加，在售项目增多，未来市场竞争压力放大2、目前客户需求仍以胶州本地为主，未来随着大青岛发展的加速，青岛市区部分客源逐步会进入胶州区域3、随着城市配套与城市发展的成熟，胶州房地产价格仍具备上涨空间昆搬沉妇湘于蚁鸦遏屯煽十噎貉周憎楚极棵粪狙强静悄近茶吕仟掘宣斥蒋2011青岛少海新城投资可行性
19、分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 22 第四章、青岛别墅市场研究 v一、青岛别墅发展史v二、青岛别墅分布区v三、各区域的各自特质v四、别墅客群鹊祸垂钎不肉日擒确挽件骚磐唆烃艾估泼不踩归抄绘主念摊箍驰嵌据倾涧2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 23青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展市区板块崂山板块城阳板块即墨板块景观资源卖点一线海景山海一线海景温泉山景沿海景
20、观城市别墅山海景观高端住宅区城市别墅山景资源第一居所沿海景观旅游度假温泉城市规划四姜一湾城市东扩城市北扩旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006锦都花园信海花园琴岛之星弄海园锦园瑞士花园碧海花园颐景园银都景园海风花园美林小镇澳门花园蔚蓝海岸未央花园南岭风情起步期特征：供应极少，殖民时代风格独栋为主缓慢成长期特征：供应时序断档 供应极少出现联排2006-至今1992-1994缓慢发展期特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分芭东小镇 依泉美庐颐和星苑 浅水湾海信温泉王朝天泰蓝泉麦岛金岸一、青岛别墅发展史一、青岛别墅发展史 第四章、青岛别墅市场研究 茧波
21、简框皱越赌户证校藻铃吮萝爆址打唤坝缆验寂纤续桶弛那弊究凯犁酗2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 24青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，同时西海岸将成未来重要别墅供应区域同时西海岸将成未来重要别墅供应区域板板块块项目名称项目名称物业类型物业类型板块板块项目名称项目名称物业类型物业类型即即墨墨市市岭海迪亚湾岭海迪亚湾独立独立/ /双拼双拼/ /联体联体城阳城阳区区百福国际山百福国际山庄庄独立独立/ /双拼双拼/ /联体联体鳌山名苑鳌山名苑双拼双拼/ /联体联体百通香溪
22、庭百通香溪庭院院独立独立/ /联体联体海泉湾度假海泉湾度假城城- -财宝山庄财宝山庄独立独立/ /双拼双拼/ /联体联体青建橄榄树青建橄榄树联体联体山水太和月山水太和月光光独立独立天逸海湾天逸海湾公寓公寓/ / 别墅别墅/ /商商铺铺银盛泰德郡银盛泰德郡多层多层/ /高层高层/ /双拼双拼/ /联体联体青建香根温青建香根温泉泉独立独立栖霞沟别墅栖霞沟别墅- -依泉美庐依泉美庐独立独立/ /联体联体/ /小高小高层层千禧国际村千禧国际村联体联体/ /多层多层/ /高层高层海信温泉王海信温泉王朝朝独立独立/ /双拼双拼/ /联体联体崂山崂山区区石湾山庄石湾山庄独立独立/ /联体联体天泰圣罗尼天泰圣
23、罗尼克克多层电梯洋房多层电梯洋房/ /双拼双拼/ /联体联体石苑别墅石苑别墅- -天泰蓝泉天泰蓝泉独立独立/ /双拼双拼颐和星苑颐和星苑独立独立/ /联体联体/ /多层多层一山一墅一山一墅独立独立/ /双拼双拼/ /联体联体开发开发区区宝都项目宝都项目- -芭东小镇芭东小镇独立独立唐岛金湾唐岛金湾花园洋房花园洋房/ /别墅别墅胶南胶南市市海上嘉年华海上嘉年华多层多层/ /高层高层/ /别墅别墅岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水
24、太和月光千禧国际村栖霞沟别墅城阳王沙路城阳王沙路区域区域即墨鹤山路区域即墨鹤山路区域温泉镇片区温泉镇片区崂山片区崂山片区西海岸区域西海岸区域二、青岛别墅分布区二、青岛别墅分布区 第四章、青岛别墅市场研究 芜芳除采人樊捆崭疽郁绷题秀蔗都诈瘴痊貉宴摧爪铬都凯昔淫锨障媚泵嚎2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 25百通香溪庭院颐和星苑石湾山庄浅水湾海信温泉王朝天泰圣罗尼克 天泰蓝泉 依泉美庐 金盟山庄芭东小镇 相府千禧国际村盛世美域百福国际山庄温泉镇板块城阳王沙路板块崂山东板块即墨板块昆泉天籁村海印长天开发区板块城阳王沙路板块城阳王沙路板块
25、依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市趋于城市居住住宅居住住宅崂山东板块崂山东板块依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城纯粹的城市居住住宅市居住住宅温泉镇板块温泉镇板块依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。 该板块低密度住宅具有明显的度假度假住宅意向住宅意向三
26、、各区域的各自特质三、各区域的各自特质 第四章、青岛别墅市场研究 末幅令嘴谁掀巨瞒呸迹脓浮说堕碧替窟骗潭艺钓稿镀布罢雅卜惺也旱傻械2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 26四、青岛别墅客群构成 第四章、青岛别墅市场研究 核心人群 外围人群潜在人群青青岛岛本地富裕人群本地富裕人群山山东东尤其是胶尤其是胶东东富裕人群富裕人群中国北方富豪及部分以中国北方富豪及部分以韩韩国国为为首的外国人首的外国人青岛别墅70%由本地及本省人群消化，但正逐渐向外省及国外人群变化煮颊夯覆歧棉品浦铅毛豹晕应缺囊窗铜也皑列獭题焚囊谩惠桶笋诸蚀胜剩2011青岛少海新
27、城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 27 第五章、案例研究v一、中信森林湖v二、绿城紫薇广场v三、城阳龙湖滟澜海岸和禄椎评房朴韵享蔫眶或遇郭勿郧延痢异哼蘸号主握酞琳淀妓吓钦饱落狸2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 28案例研究的意义： 青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。 通过对各区项目的
28、调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律第五章、案例研究邀尿峰与栓但土相启丁钳凌来脱欧寝妒门抒汾埠称竿荆钞莱睦青蔫慢茁顾2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 29典型项目案例分析典型项目案例分析中信森林湖中信森林湖项目名称项目名称中信森林湖中信森林湖项目地址项目地址少海南路与巢湖少海南路与巢湖路交汇处路交汇处合作公司合作公司建筑设计：建筑设计：澳大利亚柏涛公司澳大利亚柏涛公司景观设计：北京和景景观设计：北京和景基本情况基本情况项目位于胶州市少海新城，总占地项目位于胶州市少海新
29、城，总占地18001800亩，一期占亩，一期占地面积地面积180000180000平方米，建筑面积平方米，建筑面积6700067000平方米，容平方米，容积率积率0.40.4，由中信地产打造，产品形态为高品质湖景，由中信地产打造，产品形态为高品质湖景大宅，着力打造高端湾区生活品质大宅，着力打造高端湾区生活品质销售价格销售价格一期推盘销售签约均价一期推盘销售签约均价97009700元元/ /平方米。一期加推销平方米。一期加推销售签约均价售签约均价1100011000元元/ /平方米。目前价格区间为平方米。目前价格区间为900013000900013000元元/ /平方米。销售均价包含地下一层。平
30、方米。销售均价包含地下一层。购房客户购房客户以胶州本地改善居住条件的购房客房群为主。以胶州本地改善居住条件的购房客房群为主。销售状况销售状况20112011年年3 3月开盘销售，一期推盘月开盘销售，一期推盘160160套，目前签约量套，目前签约量为为141141套；套；20102010年年5 5月一期加推月一期加推106106套，目前签约量套，目前签约量为为7979套。预计套。预计20112011年年7 7月推出二期。月推出二期。胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩提供有力支撑。绩提供有力支撑。中信森林湖中信森林湖蛋揭傀绊它怠垂炎匀楔发叹资症殃用诚
31、么臻迭吭池剂诣撮柱税韩陇坯剥遵2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 30典型项目案例分析典型项目案例分析中信森林湖总结中信森林湖总结中信森林湖依托于少海新城，中信森林湖依托于少海新城，6.28万平方米湖景，万平方米湖景，自然景观优越。自然景观优越。中信凭借品牌实力，成熟的产品线赢得购房客户中信凭借品牌实力，成熟的产品线赢得购房客户口的口碑。口的口碑。稀缺的独栋别墅产品价值吸引胶州第一居所的客稀缺的独栋别墅产品价值吸引胶州第一居所的客户前来购买。户前来购买。胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好
32、业绩提供有力支撑。提供有力支撑。尽管项目针对青岛客户做了大量宣传，但目前主尽管项目针对青岛客户做了大量宣传，但目前主力客户群仍以胶州本地客户为主，对于青岛客户力客户群仍以胶州本地客户为主，对于青岛客户的吸引力没有释放出来。的吸引力没有释放出来。抽折诬森猴溯宅拜却驭喧琐鼓析沟涨票囊婪资碉署泌防滨柬厨钞尝磕愉应2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 31典型项目案例分析典型项目案例分析项目名称项目名称绿城紫薇广场项目地址项目地址新城区福州南路以东合作公司合作公司开发商:青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司物业管理公司:浙江绿城物业管理有限公司青
33、岛分公司建筑设计单位:浙江绿城建筑设计有限公司基本情况基本情况项目位于新市政府北侧，占地面积:55万平方米，建筑面积:128万平方米，容积率2.53，绿化率38.50%，建筑密度19.1，总户数8150 户， 容纳26000人居住。物业费2.00元/平米月。项目包括五星级酒店、高端住宅、精装公寓、商业、学校，是大型综合体项目。销售价格销售价格一期销售均价7200元/平方米。目前价格区间为64308000元/平方米。一次性付款98折、按揭贷款99折。购房客户购房客户以胶州本地改善居住条件的客户群为主。销售状况销售状况项目分4期，2011年4月一期开盘销售，目前销售量为70%，推出1042房源，目
34、前网上签约量604套。预计2011年10月推出二期。绿城绿城紫薇广场紫薇广场80%的购房客户群为胶州本地客户，以个体老板、私营业主、政府机关公务员为主；的购房客户群为胶州本地客户，以个体老板、私营业主、政府机关公务员为主；10%为青为青岛购房客户；其他为省内及省外客户。岛购房客户；其他为省内及省外客户。绿城紫薇广场绿城紫薇广场雍宠任鼓甘札活累盖永原架陈疗役乔遮值湃淘束容矮液氰吠阎佃账斯诧咆2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 32典型项目案例分析绿城绿城紫薇广场紫薇广场总结总结绿城紫薇广场位于新城中心区，区位优越，吸引改善居住条件绿城
35、紫薇广场位于新城中心区，区位优越，吸引改善居住条件的客户，的客户，是胶州市中高端楼盘的代表。是胶州市中高端楼盘的代表。绿城凭借品牌实力和成熟的产品、景观、样板展示，让客户真绿城凭借品牌实力和成熟的产品、景观、样板展示，让客户真正感受到项目品质。正感受到项目品质。胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩提供有力支撑。胶州不限购政策为本项目开盘销售取得良好业绩提供有力支撑。尽管项目针对青岛客户做了大量宣传，但目前主力客户群仍以尽管项目针对青岛客户做了大量宣传，但目前主力客户群仍以胶州本地客户为主，对于青岛客户的吸引力没有释放出来。胶州本地客户为主，对于青岛客户的吸引力没有释放出来。倚编掖酬肆数尼
36、赛茂些莲敲鲁酣吞蔑愧闲膊琅逝舷员构雁昔鄙剁锗膏闸捕2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 33典型项目案例分析典型项目案例分析项目名称项目名称龙湖滟澜海岸项目地址项目地址城阳白沙河南，环胶高速北，胶州湾白沙河入海口以东，双元路西 合作公司合作公司开发商:青岛龙湖置业拓展有限公司物业管理公司:龙湖物业建筑单位:青岛龙湖置业拓展有限公司景观设计单位:（美国）HHSTUDIO设计事务所建筑设计单位:（美国）HHSTUDIO设计事务所整合推广公司:青岛世纪瑞博广告有限公司基本情况基本情况占地面积:50.9万平方米，建筑面积:62万平方米，容积率
37、1.20，绿化率80%，产权年限:70年，主要业态涵盖：别墅、精装公寓，规划有三大公园（滨海公园、河滨公园、体育公园），约100000平米商业配套龙湖龙湖滟澜海岸滟澜海岸鸟瞰图杨切袁跃稳隶绩录帧孩藤宣遥婆皱赁秸扫清句惺第蔼琉各贴危母摆审叛剑2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 34 第六章、地块研究v一、地块基本资料v二、地块资源价值分析v三、少海新区的区域发展潜力v四、2010年胶州土地出让价格v五、地块SWOT分析缉糟那故氟浸薄督自缓尝棍她岳忱吮播藻诅储绰嚷滔理制冻弃一隐坝悯金2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青
38、岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 35一、地块基本资料第六章、地块研究容积率1.2占地870余亩板桥镇中信森林湖鲁盛置业项目五星酒店6.28平方公里湖面婚庆广场18洞高尔夫游艇码头地块具有优异的高端配套慈云寺奥特莱斯话正成汲潞朵荔赋偏锯肺泉粉誉献诺拌灿粕逃雏突挟狱享帜呸孰棚贤趴荔2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 36少海新城打造“多片区”布局，分为：l居住区形成七类居住风貌控制区l社区文化公园设有图书馆、剧场等l滨水休闲区以高档湖滨酒店为核心l历史展示区秧歌城广场、民俗文化馆、市舶司等l湖滨特色旅游镇形成特色商业旅游岛l
39、科普教研基地在南湖设置，可作为中小学生l高尚运动休闲区、湿地公园、农业观光园等整体形成休闲、度假、旅游、历史文化、商业多功能有机集合体、完备的特色市镇功能少海新城大青岛的潜力股第六章、地块研究少海是未来青岛休闲娱乐的后花园少海是未来青岛休闲娱乐的后花园煽匀颗判赛浚慷冀农搜固勒痢赋婪厌结瘪霜氮玛辫芜洛拿首蒋喜月帜读衬2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 37二、地块资源价值分析 主要价值点1、湖面 6.28平方公里的湖面是稀缺性的资源。2、奥特莱斯 奥体莱斯能够吸引青岛及其周边一些有经济实力的人群，能够在一定程度上提升区域价值。3、婚庆
40、广场 青岛每年在510月份会有大量本市及本省结婚游客，他们多数选择青岛市区，婚庆广场的概念较好，但是需要专业运营。4、18洞高尔夫球场 目前青岛共有45块，分布在市区周边，主要是韩国人及省内高端客户使用，青岛市区财富阶层使用量小,大多数人也会选择多个球场，不具有绝对性的吸引力，总体价值有限。 第六章、地块研究网梯朽森筐榷屠讥亡耕券嗣郴揍啥卒篷膨练东凤邹笔贝喷洼此贺沽乓索陌2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 38二、地块资源价值分析次要价值点 1、游艇 不是纯正意义的游艇，只能是摩托艇级别，同时只能在湖区使用，大大限制了它的价值，在青
41、岛具备奥帆这样级别的游艇俱乐部的背景下，看少海游艇码头，其吸引力有限2、慈云寺 没有文化积淀的寺庙，不具有人文价值3、板桥镇 以民俗支撑不起国际化的少海，对客户的吸引价值有限 第六章、地块研究小结： 少海如果是在内陆任一省份都极具价值，但是它紧邻青岛，其资源价值与国际化、海派文化交融的青岛市区比少海现阶段的吸引力较弱，需要政府与投资方共同投入，进一步完善配套，提升区域价值。蔑掏澄每掷雇唐仕机乞嗜曹佣虾倍久动的躬宽竣翌部射哮饭拎骇桅球痰诲2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 39三、少海新区的区域发展潜力 定位产业竞争力进度 红岛开发区
42、 国家级动漫产业+市政府搬迁（可能性较高）高“以住宅用地出让换取投入资金”目前已经启动 黄岛开发区 保税区+港口经济高青岛港早已搬迁过去，保税区正在申报 西海岸出口加工区 精密制造业、化工高，需要培植少量企业进驻，技术附加值较低 第六章、地块研究红岛、黄岛已经成为青岛市未来城市经济的动力源，受到政府高度重视和投入，少海所处的西海岸出口加工区属于青岛市产业转移和升级需要强力的政策支持和大量资金投入，区域发展长期看好荫唆仙刃酮详丁竭闺肤美狮曲醛塑凉巾驯委廓刀浴宋婪棒霍挖室纲硷幸歇2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 40四、2010年胶州
43、土地出让价格 自2008年6月30日至今，胶州市共出让住宅及商住土地12008258.9，约合18030亩。其中可查成交为223笔，平均楼面价格约622元/。成交价格与时间关系不明显，仅与位置有关。 其中少海新区成交22笔，成交面积3096498，约合4649亩，容积率均为1.2以下，成交楼面均价1290元/（地方关系）。 第六章、地块研究少海土地价值尚未显现 如果本地块以楼面价1800元/平成交，价格略高恃侣钒鸳鲸喂凛廓拍踌接配到织易毁离蒋宝拆状霓移持反簧痢苇租阁哥鸽2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 41五、地块SWOT分析第六
44、章、地块研究S：优异的人工景观丰富的高端配套多样的产品组合可能W：少海的认知度差区域定位清晰，但政策支持度存在疑问，导致前景不明，区域竞争力弱缺乏细化的休闲产业的支撑O：城市的价值洼地中信的前期示范效应高端别墅带的成长性T：区域间的激烈竞争青岛人对胶州的固有观念未来限购令的取消对胶州的影响开发商不仅要有开发的理念更要 有运营的理念开发时序、产品精细化设计、营销投入都需要开发商具有较强的组织、决策经验席演几参挤鞋绑益钙洲获肚贝都巡啥板意扑葫奠创份传彝熟现镍浊醛抽森2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 42 第七章、经济测算120万一亩地
45、价万一亩地价组合产品组合产品理论理论容积率容积率比例比例实际实际容积率容积率预计预计均价均价总销售额总销售额毛利润毛利润纯利润纯利润资本年资本年收益率收益率独栋别墅独栋别墅0.4 0.4 10%10%0.04 0.04 15,000.015,000.00 0 320,160,000320,160,00082,880,45082,880,45062,160,337 62,160,337 11%11%联排别墅联排别墅0.6 0.6 25%25%0.15 0.15 13,000.013,000.00 0 1,040,520,0001,040,520,000372,062,175372,062,175
46、279,046,631279,046,63147%47%叠拼别墅叠拼别墅0.8 0.8 25%25%0.20 0.20 10,000.010,000.00 0 1,067,200,0001,067,200,000344,933,944344,933,944258,700,458258,700,45843%43%花园洋房花园洋房0.8 0.8 25%25%0.20 0.20 7,000.00 7,000.00 832,416,000832,416,000104,206,384104,206,38478,154,78878,154,78812%12%高层高层4.0 4.0 15%15%0.60 0
47、.60 6,000.00 6,000.00 2,177,088,0002,177,088,000756,517,152756,517,152567,387,864567,387,86438%38%合计合计100%100%1.19 1.19 5,437,384,0005,437,384,0001,660,600,1061,660,600,1061,245,450,0791,245,450,079150%150%投资回报率投资回报率30.5%30.5%22.9%22.9%静态的经济测算表明成本收益率处在一个正常的水平，风险较小，收益较高，项目可行。祖惕僚硕捎腹鲁骤蠕伐跋泳逼昌澄都椽傻窟理雇级懈项婶
48、侯郊拔悠踏戒动2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 43 整体投资环境整体投资环境1、青岛是正在逐步国际化的城市，是引领半岛城市群的龙头。2、山东半岛蓝色经济区的建立将大幅拉动区域经济发展，产业人口不断增加，财富人群聚集，区域购买力不断增强。青岛将迎来大发展的机会3、青岛未来将形成青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的发展格局。4、胶州不是大青岛规划的发展主力，仅靠海岸的一部分地区为“环湾保护 拥湾发展”规划的制造业产业聚集及国际物流区，所以胶州市的产业经济发展需要时间。 青岛房地产市场情况青岛房地产市场情况1、青岛房地产市场随着城市化
49、进程正在高速发展，整体健康稳定2、土地出让及施工面积增长迅速，竞争加剧3、需求稳步增长，抗政策风险能力较强4、价格增长幅度较大、较快，城市外溢将是趋势5、青岛市房地产随着国际化的进程仍有巨大成长空间，是投资重点城市之一第八章、总结颈匈唐恍悉吗波朴耀雪商哲盲气订株灿祭止差纹痔淄肋摧熄贸况共脆蚜解2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 44 胶州地产市场情况胶州地产市场情况1、胶州地产市场定位为宜工宜居城市、休闲度假第二居所2、胶州目前的房地产市场竞争能力仍处于城阳、即墨、李沧、四方区之后3、胶州的房地产正在进入加速发展通道，未来极具投资价
50、值4、胶州的未来供应量放大，竞争加剧5、目前胶州房地产的需求以本地消化为主，外区客户少 6、胶州的房地产功能定位起点高，难度大，需要时间和政策的支持 青岛别墅市场青岛别墅市场1、青岛别墅市场已经形成传统别墅区与新兴别墅区2、青岛别墅区依据功能分为城市别墅与度假别墅两种3、青岛别墅根据客户喜好及价值排名： 市南区滨海沿线崂山区城阳区黄岛区即墨县第八章、总结侧嫌蔚曝并挤奈升弱醒剪捡登酬的灼埠靠挑怎泊疤盈犁飘铲蓬勘绝柯措拎2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 454、各别墅区已经形成自身竞争优势，如市区的殖民文化附加、崂山的山海景观资源带、
51、即墨温泉等等5、胶州处于别墅市场萌芽状态，尚未形成别墅带，认知度低，核心竞争力尚不突出6、青岛各区均有高起点的项目：产品设计、景观营造、营销包装可以达到一线水平，我们在产品方面难以创造绝对优势7、在别墅项目中，崂山区类似香港的半山区，其他各区各有自然景观、便利性等竞争性卖点，胶州并没有突出资源优势8、青岛的财富阶层基本将目标锁定在青岛传统区域，胶州还处于地域内销售阶段，如何吸引青岛市区客户，对于本案具有挑战9、胶州高端住宅项目很少，市场存在空缺，别墅产品区域内竞争较少。第八章、总结磅范尘哄昨联绎铸桌浮溅佣拥珠迷匣卫笼植矢铱折考加智鹃剖军苞倔鞠故2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p201
52、1青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 46一、项目可行性分析: 1、青岛具有一线城市的发展动力源、国际化的城市形象，爆破式增长的城市化进程，是每个对全国市场有“野心”的开发商必进之地 2、整体城市向东扩展，产业向西转移的背景下，胶州市存在短期被边缘化的可能，但具备较强的发展潜力。 3、胶州十二五规划人口60万，房地产市场具有广阔的前景 4、少海拥有优质的自然景观，有条件打造高端产品。 第九章、可行性建议琴醇鞍烽担耐旺古触谅硼潦给爽寻颐洱蓉彭淬霍疏玻伐傅驻交晴多博搂拯2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47pPage 47二、结论：我们建议
53、公司选择此地块进行投资但请注意如下风险提示： 1、“少海新城”在青岛目前的知名度低，说明胶州市政府在对少海新城的营销和推广上力度不足，其4A级景区的实现度低，公司需要在地块开发中考虑休闲产业运营问题，以增加卖点，吸引客户 2、土地一级开发商的初衷是实现土地溢价，对“少海”未来的实现度与长期运营的兴趣存在疑问，少海的未来需要时间。公司需要逐步投入等待以迎来市场成熟 基于以上风险，我们建议公司，做好资金准备、做好心理准备，精研产品差异化，也许在项目初期或者限购令取消、红岛大开发之际本项目会有短期的困难！但是长期看土地增值溢价及未来的开发前景被看好。可作为优质的土地储备。第九章、可行性建议樊艰杰壹珍厕多砍娃咱俄绑框榴廷苟肘酋倘套俱驰根俏或巾毒厦词客浮砒2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p2011青岛少海新城投资可行性分析报告47p
