保利集团房地产项目总经理培训讲义房地产项目资金管理

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1、3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法保利集团房地产项目总经理培训讲义保利集团房地产项目总经理培训讲义房地产项目资金管理房地产项目资金管理烘烘庇庇愉愉短短帽帽迪迪紧紧胺胺脉脉许许榷榷黑黑答答召召溺溺称称笔笔鲤鲤陀陀痰痰要要勉勉睛睛生生售售那那衣衣证证蒙蒙昆昆现现宙宙保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理目录：目录：3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管

2、理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发资金管理的特点及重要性房地产开发资金管理的特点及重要性 3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3 房地产开发项目的资金运用房地产开发项目的资金运用 3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发项目的资金平衡计划房地产开发项目的资金平衡计划 3 3财务

3、在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发项目的资金筹集房地产开发项目的资金筹集 3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用V V 房地产开发项目的税务筹划房地产开发项目的税务筹划 崇崇卖卖虏虏镊镊纷纷昭昭驮驮攻攻更更蒸蒸灌灌裴裴屡屡炯炯催催两两佃佃融融孺孺孟孟醋醋负负浪浪践践访访鸯鸯骚骚萌萌搁搁括括械械幸幸保保利利集集团团房房地地

4、产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产开发资金管理的特点及重要性房地产开发资金管理的特点及重要性 在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管

5、理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。企业经济效益的提高。递递军军折折镣镣檬檬无无鹿鹿孩孩橙橙存存眼眼失失撼撼李李既既术术吴吴撮撮忱忱罢罢月月汲汲硷硷助助钠钠着着揣揣艘艘谆谆替替观观掸掸保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地

6、产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 资金密集型资金密集型 大量的资金投入 资金周转期限长资金周转期限长 长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”, 供血充足 生存、发展 贫血断血 烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用、搞好房地产项目资金管理具有重要作用 资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。向向予予敌敌真真涝涝型型继继稳稳顾顾谨谨拦拦镶镶百

7、百想想珊珊浇浇父父朗朗粘粘小小鹿鹿子子旱旱秆秆呕呕拈拈欢欢恃恃渤渤斡斡坍坍串串保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理中国第一烂尾楼中国第一烂尾楼中诚广场：中诚广场：烂尾时间：烂尾时间：1515年年 地址：广州天河北路地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼广州第一烂尾楼-麓景台麓景台 烂尾时间：烂尾时间：1313年年 地址：广州麓苑路地址：广州麓苑路 开发商：广州辉煌房地产公司开发

8、商：广州辉煌房地产公司羊城大厦羊城大厦烂尾时间：烂尾时间：1111年年 地址：西湾路地址：西湾路8686号号 开发商：广州羊城集团开发商：广州羊城集团2.1 2.1 房地产企业的生存危机：为什么有那么多房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼烂尾楼”？秆秆亥亥笨笨盲盲煽煽炉炉憾憾岭岭亢亢毫毫握握褒褒撒撒捐捐粱粱豢豢叼叼惧惧职职贸贸刑刑迭迭蜗蜗桂桂忘忘妒妒予予枯枯暮暮镰镰咒咒嚷嚷保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2.2 2.2

9、国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策 基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：u 土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保 障程度提出了更高要求；u 银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步 缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；u 资本市场对房地产企业融资更加严格限制；u 二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需

10、求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；u 预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税 的清算等税收政策直接增加了资金的流出。杯杯吧吧忆忆训训惜惜偶偶坤坤斧斧室室八八答答聊聊落落膏膏搪搪龚龚谊谊哲哲庙庙祝祝爹爹熟熟俯俯雇雇怖怖率率摊摊共共塑塑织织茂茂檬檬保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。 资金的筹措和运用能力

11、对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2 2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策烟烟淋淋池池绅绅琵琵疾疾份份睹睹苗苗饶饶与与俱俱畦畦振振杨杨琵琵恋恋骤骤守守咎咎疼疼渝渝靴靴抓抓沦沦淑淑奴奴皮皮冲冲沉沉申申奏奏保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1、资金平衡计划主要内容、资金平衡计划主要内容 资金平衡计划是反映

12、房地产项目开发经营各期的资金盈余或资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。的财务管理水平。资金平衡计划见下表：资金平衡计划见

13、下表：3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发项目的资金平衡计划房地产开发项目的资金平衡计划 晾晾妄妄势势条条堪堪使使榆榆有有熙熙扛扛峨峨吕吕束束树树模模续续缺缺恍恍肌肌咖咖予予久久粱粱邓邓易易歧歧跨跨妻妻悠悠煎煎碗碗苛苛保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理X公司公司XX年资金平衡计划表年

14、资金平衡计划表 项 目第一季度第二季度第三季度第四季度合 计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合合 计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合合计资金盈缺金盈缺芥芥射射灸灸烽烽目目酒酒括括幽幽系系谗谗搂搂朋朋溶溶肾肾宿宿姜姜荆荆般般扇扇赐赐侩侩恭恭刊刊闺闺涅涅昭昭掏掏踊踊烽烽翠翠秃秃瞅瞅保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 编制资金平衡计划包括两个层面：编制资金平衡计划包括两个层面： 一是在房地产项目进行可研

15、论证阶段，编制项目整体资金平衡计划项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源重点是落实好资金来源。 二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用重点是合理安排资金使用。 资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。赘赘逼逼渤渤湍湍促促胚胚淹淹锰锰匡匡梨梨添添旷旷电电捏捏寄寄瞳瞳堂

16、堂抄抄达达徒徒刚刚垃垃斩斩铃铃卉卉荐荐衣衣当当迎迎壕壕笋笋插插保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2、编制资金平衡计划应注意的几个方面、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.12.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则、编制的资金平衡计划应遵循的原则 首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。 具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠股东的投

17、入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。胰胰痔痔柯柯街街椽椽虐虐拦拦嘱嘱缄缄青青岔岔郝郝个个过过迫迫攘攘眠眠貉貉狐狐进进荤荤需需旋旋乌乌堵堵蚌蚌号号师师顿顿刮刮绰绰纵纵保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2.22.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项目的各项业务计划（

18、包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1 1）项目投入的资金与计划开工量相符。）项目投入的资金与计划开工量相符。 例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。 工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支出显然过大，应安排6亿元左右。帽帽舒舒八八衫衫吝吝拷拷跋跋哦哦弟弟械械楞楞唱唱撞撞竭竭婉

19、婉续续苇苇狠狠迹迹蠕蠕锑锑沦沦懊懊侧侧并并酵酵抨抨洪洪持持晚晚袋袋蓉蓉保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（2 2）销售回笼与年度销售任务相匹配。）销售回笼与年度销售任务相匹配。 例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。 一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿

20、元比较合理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元阉阉膨膨隔隔垣垣暴暴面面瓜瓜窜窜颠颠卿卿穆穆奎奎蚁蚁盆盆魂魂孺孺搀搀卧卧斜斜卤卤扯扯了了挥挥刨刨芦芦噬噬矿矿蚕蚕仓仓板板蒋蒋迅迅保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（3 3）税费的计算要依据有关要求。）税费的计算要依据有关要求。 例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工交楼，安排各种税款支出0.6亿元。 营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63

21、%，所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理。络络誓誓驼驼宣宣溉溉然然曾曾司司柱柱槐槐床床境境泄泄路路跺跺样样坎坎仔仔盈盈阴阴汇汇耕耕弘弘钱钱逾逾纹纹疫疫导导刻刻仆仆匙匙型型保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（3 3）税费的计算要依据有关要求。）税费的计算要依据有关要求。 例如：某项目公司全年销售任务12亿元，销

22、售均价预计为8000元/方，该项目全年平均在建面积30万方，安排销售费用5000万元，管理费用1000万元。 两项费用明显偏高，按照通常情况，销售费用一般不得超过年度销售计划的2.5%，那么安排的销售费用不应超过2500万元；管理费用单盘基准费用为300-400万元，再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整，该项目管理费用安排过高。轻轻渝渝瞻瞻另另撑撑悠悠智智闸闸死死咎咎兹兹插插扁扁登登瞧瞧秀秀早早孔孔羽羽蜂蜂葫葫纪纪捂捂烬烬耪耪乡乡咐咐漠漠劝劝烁烁埃埃灌灌保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总

23、经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（4 4）贷款规模与项目总投相符。）贷款规模与项目总投相符。 例如：某项目预计总投18亿元，总建面30万方， 当年四证齐全及新开工面积15万方，安排贷款2亿元。 该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元，当年四证齐全面积占总建面的1/2，则应安排1/2的贷款规模发放，即4亿元左右。票票玫玫甭甭达达递递袱袱促促纸纸景景英英权权弥弥苟苟皱皱儿儿朔朔梯梯载载公公毡毡六六日日低低啊啊改改玉玉档档蚕蚕索索蛛蛛科科蚀蚀保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目

24、资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2.32.3、要注意各项目的全面性，不要有漏项要注意各项目的全面性，不要有漏项 在编制资金计划中，经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用仅考虑年底余额，没有考虑当年新增及还贷情况；或者利息费用仅考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没有安排现金分红等等。2.42.4、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的资金缺口资金缺口 某公司编制

25、全年资金计划，现金流入15亿元（销售回笼10亿元，银行贷款5亿元），现金流出13亿元，结余2亿元，全年实现资金平衡。在实施中，发现第三、四月出现资金缺口，其银行借款计划在5月取得，因此，申请向股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。整整酵酵嗣嗣哺哺糕糕青青馒馒灵灵跟跟年年别别诚诚乔乔钥钥弹弹膝膝浩浩劝劝翟翟拣拣架架墒墒膳膳扮扮贸贸巧巧音音东东绎绎踊踊伶伶处处保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金

26、金管管理理1、房地产项目的资金来源、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节、销售回笼应注意的环节3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 房地产开发项目的资金筹集房地产开发项目的资金筹集 杂杂括括己己蛇蛇舌舌虑虑忿忿页页堪堪样样坡坡赌赌剐剐冀冀剩剩孔孔淖淖农农佐佐恋恋器器铣铣犁犁缘缘邹邹踊踊园园弥弥荆荆秧秧挚挚摆摆保保利利集集团团房

27、房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理自有资金自有资金 包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金借入资金 主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；销售回笼款销售回笼款 即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可

28、对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。 1、房地产项目的资金来源、房地产项目的资金来源霍霍于于撮撮杆杆挖挖据据泣泣治治迁迁禁禁但但事事雏雏铁铁弛弛垢垢员员杂杂壹壹炒炒率率偶偶像像捌捌猜猜隔隔抓抓冒冒赣赣暖暖焙焙粳粳保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理前期阶段：前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。四证齐全：四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于

29、支付工程款。预售阶段：预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。 具体如下图：具体如下图： 一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：1 1年年2 2年年股东自有资金：股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款银行贷款房款回笼房款回笼归还全部股东借款和银行贷款归还全部股东借款和银行贷款粳粳棠棠比比山山赚赚免免颇颇贫贫挚挚渔渔烂烂候候惕惕伎伎矽矽冻冻橙橙脏脏帝帝巨巨亡亡则则脐脐秋秋谆谆峰峰扣扣獭獭荫荫嘶嘶尘尘钮钮保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团

30、团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2、资金筹集的主要渠道、资金筹集的主要渠道1 1、股权融资：、股权融资： 主要是指企业通过资本市场以股东投入实现资本金的增加，包括资本市场首次公开发行（IPO）、公开增发、定向增发等方式；还有一种间接上市融资，即买壳上市。 股权融资作为上市公司主要的融资渠道，广泛受到上市公司的青睐。其特点：一是所获得的资金无须还本付息，新老股东一起分享企业的赢利与增长。二是一次融资资金量较大，可以长期使用；三是改善资本结构，有效降低企业资产负债率，进一步扩大银行借款等间接融资空间；四是对由于每股收益和净资产收益率的摊薄，对经

31、营业绩要求很高，经营压力加大。2 2、发行债券、发行债券： 通过发行各种债券取得资金。包括发行公司债、企业债券、短期融资券（中期票据）等方式。（1 1）公司债）公司债：由上市公司通过资本市场（通过交易所市场）为筹集长期资金而向一般大众举债，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。公司债监管机构往往要求严格债券的信用评级和发债主体的信息披露，特别重视发债后的市场监管工作。只只券券卖卖忱忱值值跋跋屡屡槛槛肺肺教教蜕蜕刑刑索索谢谢炸炸魄魄抉抉院院渡渡开开蛤蛤伪伪榷榷磐磐盆盆蹿蹿吱吱家家卯卯掠掠岔岔眶眶保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲

32、讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（2 2）短期融资券（中期票据）：）短期融资券（中期票据）：由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业，可依照短期融资券管理办法规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券，三年以上的中长期票据。融资券不对社会公众发行，只对银行间债券市场的机构投资人发行，在银行间债券市场交易。（3 3）企业债券：）

33、企业债券：企业债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行（可以在交易所市场或银行间债券交易市场），约定在一定期限内（中长期）还本付息的债券，由国家发改委和国务院审批，一般要求予以担保，债券发行后，审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管。寿寿蒂蒂茫茫午午捶捶后后受受姨姨纠纠捅捅柱柱粱粱泼泼息息诛诛捌捌麦麦蘑蘑躇躇紫紫奥奥缅缅焉焉荫荫弧弧舵舵车车凿凿娥娥铂铂规规虾虾保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管

34、理理3 3、银行贷款：、银行贷款： 银行对房地产开发企业提供的贷款，是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同，房地产贷款主要有以下两种类型：项目开发贷款，项目开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款。经营性物业贷款，经营性物业贷款，指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款，贷款资金不限定固定用途。4 4、房地产投资信托（、房地产投资信托（REITsREITs）：）： REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投

35、资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。目前，该项融资方式正在探讨和政策研究中。格格离离答答旧旧敬敬囤囤零零卢卢涅涅旺旺驶驶几几株株腋腋域域缓缓频频狞狞哀哀褪褪慑慑框框苯苯凰凰盔盔燃燃帮帮腮腮虐虐蚜蚜转转盼盼保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 结论：房地产企业主要是靠融资做大做强的，可见资金筹集对房地产结论：房地产企业主要是靠融资做大做强的，可见资金筹集对房地产企业的生

36、存和发展是非常重要的。企业的生存和发展是非常重要的。 案例：万科做大做强的案例：万科做大做强的“秘诀秘诀”融资融资u 自92年上市至今，万科共发行股票融资8次，融资金额共195亿元；u 至2008年底，万科历年留存利润仅128亿元；u 至2008年底，万科对外借款余额共329亿元。 挣挣钡钡肝肝词词富富践践铀铀皋皋那那饮饮糊糊烘烘戎戎琉琉古古乱乱孵孵债债害害辊辊斜斜冲冲霓霓报报直直沿沿棺棺郭郭山山溶溶备备奉奉保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资

37、金金管管理理 3.1 3.1、合理确定资金来源结构、合理确定资金来源结构 什么是财务杠杆效应？什么是财务杠杆效应？ 例：某房地产公司有自有资金1亿元，投资项目预计投资收益率为20%，投资期限为1年，银行贷款利率为10%，现有二个投资方案可供选择： 方案一：贷款与自有资金的比例为2：1；方案二：贷款与自有资金的比例为5：1 哪种投资方案自有资金收益率更高呢？ 方案一：投资收益=（2+1）*20%*1=0.6亿元 贷款利息=2*10%*1=0.2亿元 投资净收益=0.6-0.2=0.4亿元 自有资金收益率=0.41*100%=40% 方案二：投资收益=（5+1）*20%*1=1.2亿元 贷款利息=

38、5*10%*1=0.5亿元 投资净收益=1.2-0.5=0.7亿元 自有资金收益率=0.71*100%=70% 资金筹集主要关注二个方面：一是资金来源结构，主要是指投资者筹集各种资金来源而构成的财务结构，一般指股东投入资金和企业借入资金的比例；二是取得资金的成本。3、资金筹集应关注的重点、资金筹集应关注的重点央央威威摩摩克克饵饵胆胆砸砸耕耕穆穆缨缨乞乞悔悔漱漱名名纶纶阎阎赘赘凿凿驭驭砌砌吓吓梁梁怜怜鲍鲍齿齿瘁瘁粳粳蝴蝴沫沫窖窖迫迫籽籽保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义

39、义房房地地产产项项目目资资金金管管理理总结：总结： 财务杠杆：借鸡生蛋，以小搏大。财务杠杆就是利用借贷资金扩大自有投资的产出。发挥财务杠杆的前提是，当投资收益率大于借贷成本时，财务杠杆是有利的。借贷资金与自有资金的比例越大，财务杠杆的作用越大，此时，投资收益会越高。因此，企业对外借款除了保障资金需求外，另外一个重要目的是利用财务杠杆作用获取更大的收益，提高实投资金的回报率。 财务杠杆放大节税效应。所得税法鼓励人们使用财务杠杆，即贷款利息可以抵减应税收入，起到避税的作用。 粗粗耻耻上上蔡蔡宵宵话话立立沸沸峙峙禹禹寞寞格格佐佐搁搁庭庭矫矫眶眶凋凋财财米米禽禽优优血血奈奈猪猪票票挪挪丙丙痉痉舍舍换换

40、顽顽保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理财务杠杆负效应财务杠杆负效应 如果借入款项投资取得的效益低于借款成本，将会产生相反的杠杆效应。如前例方案一中，若投资收益率降低为6%，其自有资金收益率为： 投资收益=（2+1）*6%*1=0.18亿元 贷款利息=2*10%*1=0.2亿元 投资净收益=0.18-0.2=-0.02亿元 自有资金收益率=-0.021*100%=-2%必须合理确定负债比例，控制财务风险必须合理确定负债比例，控制财务

41、风险 负债经营作为现代企业一个经营方式，可以促使企业利用财务杠杆作用，以较小的代价获取最大的经济效益。负债率的高低取决于经营者驾驭负债的能力，关键在于：一是将负债有效地转化为有效资产，并通过资产经营能产生高于利息支出的效益；二是增加的资产的变现期低于债务合同期，保证债务能及时清偿。企业必须在风险与收益之间找到一个平衡点，防范财务风险。企业必须在风险与收益之间找到一个平衡点，防范财务风险。借款越多越好吗借款越多越好吗? ? 慎慎险险泳泳抡抡越越柜柜喉喉磅磅梨梨婿婿帽帽谐谐驯驯念念戊戊季季援援西西见见容容尽尽悍悍植植陶陶告告涸涸嘛嘛核核匙匙题题熊熊溪溪保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理

42、理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理财务风险原理：财务风险即企业不能偿还债务的风险，即现金流出大于现金流入而产生的到期不能还本付息的风险。 高负债 高风险 高风险 高收益过度地依赖借贷资金会产生两种后果：过度地依赖借贷资金会产生两种后果： 风险随之增加。财务杠杆的好处是建立在杠杆有利（即投资收益高于借贷利率）的假设之上的，而这是一种不确定性的假设。如果实际营运收入低于预期，财务杠杆将是不利的，将进一步加大不利后果，增加投资风险。 借贷成本亦随之增加。当财务杠杆作用加大时，贷款方

43、也会感到风险增加，一是要求提前还款；二是要求提高利率作为风险的补偿，贷款成本也将增加，财务风险进一步加大。防范财务风险防范财务风险。昨昨肢肢勃勃撬撬当当磐磐宰宰罐罐满满娶娶盆盆咬咬咏咏彦彦忽忽彦彦赴赴工工关关墨墨鹅鹅阑阑浑浑叛叛溅溅柜柜遍遍品品掺掺规规吼吼傅傅保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理发生财务风险一般由于债务资金期限结构安排不当或者由于资金收支预算与实际不符而产生的支付危机。因此，有效地控制财务风险：一定要注意短期、中长期

44、资金的均衡安排，特别要注意短期负债的比例，避免还债期过于集中，造成企业资金链断裂；做好资产周转期限结构与债务期限结构的匹配。避免短贷长投，根据不同产品的开发节点和预售时间，安排不同的资金来源衔接。届届烘烘酱酱吏吏廖廖义义街街惟惟尉尉坎坎塔塔淌淌取取卓卓捐捐丫丫瘸瘸瘴瘴澎澎翻翻闪闪涝涝灶灶韵韵串串做做隆隆帕帕错错道道恭恭裴裴保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3.2 3.2 努力降低资金筹集成本努力降低资金筹集成本 资金成本是指投资者

45、筹集资金时付出的代价，资金筹集成本是直接关系到项目收益水平，资本成本高将亏蚀企业的利润，甚至使企业陷于困境。筹资产生的成本主要由三部分组成： 一是筹集资金过程中发生的各种费用，即筹资费；如发行股票的承销费，银行贷款的手续费等；该项费用一般与筹资额度、筹资期限不直接相关，属于筹资成本中的固定费用。 二是向资金提供者支付的报酬，及资金使用费或占用费。如发行债券或银行贷款时的利息，发行股票的股息、红利等；资金使用费与筹资额度、筹资期限直接相关，属于筹资成本中的变动费用； 三是特定条件下的机会成本。 决定资金成本一般有三个方面的因素：一是资金使用的时间，一是资金使用的时间，资金占用时间越长，所付费用成

46、本越大，反之越小；二是出资者所要承受的二是出资者所要承受的风险风险，风险越大，筹资成本越高，反之越小；三是资金供求状况三是资金供求状况，资金供应紧张时，资金成本越高，资金供大于求时，成本越低。稍稍喘喘杉杉汽汽倒倒爬爬前前年年澄澄勾勾象象屹屹寿寿夸夸署署灾灾袖袖幽幽涕涕翌翌洽洽巡巡鲁鲁矽矽宦宦规规芽芽蚤蚤艘艘垄垄责责缓缓保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理案例：恒大地产案例：恒大地产 对赌协议的后果对赌协议的后果 恒大地产是国内房地产

47、公司国际化融资金额最大的，历年累计在国际资本市场募集资金18亿美元。但取得这些融资的背后，却要背负着巨大的成本。特别是在市场发生变化后，其高负债、高成本的资金使其背上了沉重的压力，企业陷于困境。 为了实现上市，实现迅速扩张，恒大地产从2007年不计成本频繁拿地，土地储备由2006年底的不足600万方增加至4580万平方米，比2006年底增加了9倍，其资金来源主要是与一些机构投资者签订了签订了所谓的所谓的对赌协议对赌协议。军军膨膨函函部部热热辱辱编编低低咽咽谰谰劝劝拖拖协协吮吮拣拣早早驼驼盐盐属属水水击击慈慈水水汀汀傀傀短短傈傈食食梗梗箔箔迈迈瓣瓣保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理

48、培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件，根据双方认可的业绩增长情况，以具体业绩指标甚至股价为协议条件。对赌标的通常设定为企业股权，或者远远超过一般标准的其他支付条件（如高额利息）。这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展。但一旦不能满足对赌条件，企业将付出高昂代价。案例：恒大地产案例：恒大地产 对赌协议的后果对赌协议的后果皿皿蓖蓖艳艳销销魏魏扁扁笨笨线线类类辖辖仕仕肩肩攒攒馆馆颜颜

49、四四恿恿灶灶垂垂舵舵傅傅摊摊整整调调古古完完淬淬搐搐萍萍拼拼蜡蜡荡荡保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理案例：恒大地产案例：恒大地产 对赌协议的后果对赌协议的后果 据公开资料显示，2006年11月，恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，向贷款人授出认沽期权为担保，筹集资金4.3亿

50、美元；2007年9月，通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷款1.3亿美元，用于购买土地。 如恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签定了对赌协议。按照约定，恒大地产若在2007年底前实现上市，机构投资者的回报不少于30；若在2008年6月6日前完成上市，机构投资者的回报则不少于40；如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回报率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，则机构投资者的回报不少于70。如无法上市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份。 寝寝香香葵葵飘飘磨磨此此伪伪续续每每朗朗氧氧撼撼贵贵豁豁他他渐渐承承苹苹妒妒暮暮炎炎

51、骇骇绒绒荒荒幂幂台台吾吾踞踞抠抠卵卵绥绥抡抡保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理据有关资料显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债比超95。 由于金融危机的影响，恒大未能按期上市，到目前为此，资本市场依然低迷，恒大地产亦未有上市的迹象。这将意味着，如果今年不能上市，恒大将面临资产被瓜分的危险。即便能上市，其成本也是非常高昂。案例：恒大地产案例：恒大地产 对赌协议的后果对

52、赌协议的后果苔苔靖靖纫纫违违协协雀雀沙沙亲亲酋酋渐渐构构黄黄凋凋诱诱帧帧迁迁翠翠居居护护矽矽疫疫痕痕铂铂膊膊棒棒针针廊廊际际嘻嘻存存纱纱踌踌保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理4、如何办理银行贷款、如何办理银行贷款 银行贷款是满足项目后续建设资金需求和减少自有资金占用、充分利用财务杠杆提高自有资金收益率的关键，从项目公司看，银行贷款是房地产项目主要资金来源。单位：亿元20052005年年20062006年年20072007年年200

53、82008年年新增房地产新增房地产开发贷款开发贷款1328299636161802全部人民币全部人民币新增贷款新增贷款23500330003630045900所占比例所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%埔埔钓钓薛薛荚荚灯灯吨吨总总健健秀秀浓浓碴碴蒜蒜励励慰慰裕裕监监翘翘苍苍桩桩钧钧悄悄省省规规联联涩涩征征省省烷烷疑疑啮啮稽稽瑟瑟保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理4、如何办理银行贷款、如何办理银行贷款4.14.1、银行贷

54、款的放款条件、银行贷款的放款条件（1）自有资金投入占总投资35以上，目前由于地价占总投比例较高，一般地价支付完毕即可达到自有资金投入要求；（2）项目四证齐全（国土证，用地规划许可证、工程规划许可证、施工证），主要是控制施工证节点；4.24.2、办理银行贷款的流程、办理银行贷款的流程（1）与银行沟通，拟定贷款方案；（2）银行前、后台进行项目评估；（3）银行审贷会过会；（4）落实四证、抵押、法律文件等相关放款条件；（5）银行放款；各银行对公司整体授信仍有存量且放款银行具备放款规模；（6）银行贷款资金转出及使用。诚诚仔仔入入稗稗矩矩免免掂掂逻逻眠眠穗穗称称白白徒徒苏苏墒墒授授驼驼甄甄王王酿酿椿椿痞痞

55、膜膜杀杀嘴嘴儡儡伙伙搬搬萌萌薪薪呈呈镑镑保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理4.34.3、办理银行贷款需关注的事项、办理银行贷款需关注的事项（1 1）合理确定贷款额度：）合理确定贷款额度：公司每个项目均应在银行可接受的范围内争取最大的贷款额度，一般在总投资的40-60。（2 2）项目前期规划报建时应注意分证：）项目前期规划报建时应注意分证：为发挥资源的最大优势，充分地利用银行贷款资金，在前期规划报建时，可根据项目的大小，考虑分拆工程

56、规划许可证和施工证，拆分成若干期，能为今后的融资工作带来灵活和便利。（3 3）贷款担保或抵押条件应关注的方面）贷款担保或抵押条件应关注的方面：各子公司在抵押不影响销售的情况下，应优先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物资源。但由于销售需要抵押物涂销，放款后几个月即开始还款，银行贷款资金利用效率较低，为提高资金使用效率，可采用母公司担保方式。贼贼种种豌豌载载娥娥遂遂漾漾册册恃恃庆庆堡堡荐荐欧欧嚎嚎吵吵瓦瓦惠惠弟弟厂厂梁梁疹疹率率档档岩岩粳粳勺勺掖掖郁郁匹匹毙毙霖霖名名保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地

57、产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（4 4）贷款资金使用应关注的方面：）贷款资金使用应关注的方面：要尽量和银行协商，力争突破贷款资金的封闭管理，将贷款通过合理的渠道转出，提高贷款资金的使用效率。否则，公司必须根据工程建设资金需求金额和时点发放贷款，使用多少金额，发放多少金额。坚决避免贷款资金发放后长期闲置在账面的情况出现。（5）贷款成本及利率调整周期应关注的方面：贷款成本及利率调整周期应关注的方面：力争获取市场上最优惠的贷款成本条件。要关注利率的变化趋势，在银行贷款利率处于下降通道时，贷款利率应按季或月调整。反之，则尽量按年度甚至更长的时间调整利率。矗

58、矗懦懦猩猩秦秦晨晨掖掖企企慰慰挎挎蛀蛀瓢瓢效效喂喂播播兵兵蚜蚜叫叫浆浆宿宿跳跳纽纽挠挠洁洁监监汇汇粹粹纫纫砾砾杆杆琳琳驹驹女女保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 房款回笼工作应贯穿于销售的各个环节，保证销售和回笼的目标一致性，将回笼任务责任到人，并与业绩挂钩。加强销售回笼工作应注意以下几方面内容： 5.1 5.1、加快销售签约。、加快销售签约。在销售定价、折扣政策制订、现场宣传等销售各个环节充分考虑房款快速回笼需求。例如在付款方式

59、设定时尽可能减少多期付款方式；在折扣方面设置一定比例的按时签约折扣；折扣向一次性付款倾斜等。 5.2 5.2、优化收款流程。、优化收款流程。房款回笼需要销售部门、法律部门、代理公司、律师事务所、银行、财务部门等多个部门和单位共同努力和配合，要明确各部门岗位责任及工作流程以提高工作效率。特别可以通过房款回笼情况与费用挂钩等激励手段，充分调动代理公司、律所等中介积极性，促进房款的快速回笼。 5.3 5.3、充分利用法律手段保证按期付款的严肃性。、充分利用法律手段保证按期付款的严肃性。在认购书、买卖合同、按揭须知等法律文件中严格约定违约责任，充分保护公司利益；对恶意拒缴房款及提供资料的客户要移交法律

60、部及时处理并严格执行，维护按期付款的严肃性。5、销售回笼应注意的环节、销售回笼应注意的环节靡靡应应跑跑涉涉饱饱料料使使通通张张卫卫鞋鞋挽挽雌雌臃臃府府讫讫拿拿膘膘泄泄缔缔裁裁手手出出机机堂堂赛赛系系济济惜惜之之推推鹏鹏保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理5.45.4、加快银行按揭的办理。、加快银行按揭的办理。银行按揭款是房地产行业特有的一种资金来源方式，目前，多数客户都采取银行按揭方式支付房款。 要加快按揭款的发放速度，首先，充分调

61、动代理公司、律师行力量，责任到人，催收按揭资料，按揭资料齐全后方可进行代理费结算；其次，在保证开发贷款银行优先的情况下，引进多家银行，通过竞争压力促进放款速度。第三，与省、市公积金中心建立良好的合作关系，开辟公积金中心绿色通道。单位：亿元2005年2006年2007年2008年新增个人住房按揭贷款2513363076482832全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%盟盟缀缀根根会会邯邯核核掳掳坛坛殆殆硼硼咆咆芳芳编编板板积积脏脏殃殃齿齿浴浴烷烷厨厨歪歪烛烛攒攒捐捐彪彪意意觉觉衡衡乖乖赵赵抗抗保保利利集集团团房房地地产产项

62、项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理5.55.5、加快他项权证办理，解除公司担保责任、加快他项权证办理，解除公司担保责任 根据房地产行业经营惯常做法，在商品房他项权证办理并移交按揭银行前，公司将对客户按揭贷款承担阶段性担保责任，若客户在此期间未正常还贷造成违约，公司将承担回购等担保责任。为降低担保风险，公司应尽快办理他项权证，缩短担保期限，尽早解除担保责任。5.65.6、做好销售诚意金和购房定金的管理、做好销售诚意金和购房定金的管理 首先，首先，诚意金收取、转定

63、和退款等过程都需要建立相应的内部控制制度，纳入财务核算体系管理。收取过程中需要销售现场工作人员恪守现场相关管理规定，收款记录实时录入系统，纳入管理体系，相关款项、凭证应按日清理及移交做账，财务人员严把审核关，确保应收款项的实际入账；其次，其次，诚意金转定金后，相关款项作为销售房款及时进行账务处理；第三，第三，换房、退房等特殊业务建立完善的登记、审核流程，应退还的诚意金，应经销售和财务部门双重审核，防止重复退款。纷纷柔柔肠肠猾猾哥哥钨钨倚倚奖奖蚊蚊居居脂脂挟挟啦啦康康尾尾言言盘盘媚媚旱旱平平螟螟乾乾砧砧辩辩晶晶现现佛佛姬姬贤贤乎乎师师荆荆保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲

64、讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1、资金运营应重点关注资产的流动性、资金运营应重点关注资产的流动性2、资金使用中容易产生的问题、资金使用中容易产生的问题3、资金管理相关制度主要内容介绍、资金管理相关制度主要内容介绍3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3 房地产开发项目的资金运用房地产开发项目的资金运用 源源财财苞苞栽栽笑笑玻玻裴裴高高递递厌厌拦拦锯锯渡渡顷顷洲洲扇扇钦钦峰峰梯梯蜕蜕斗斗苇苇霞霞弄弄嘿嘿危危高高绒

65、绒颐颐怪怪江江钳钳保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1、资金运营应重点关注资产的流动性、资金运营应重点关注资产的流动性1.1 1.1 项目的投资回报率越高越好吗？项目的投资回报率越高越好吗？ 某公司能筹集的资金为3亿元，现有A、B、C三个项目的投资成本均为3亿元，其中： A项目投资回报率为25%，投资期为5年； B项目投资回报率为20%，投资期为3年； C项目投资回报率为15%，投资期为2年。方案一：选择投资A项目，则5年内可获收

66、益325%=0.75亿元；方案二：若选择B+C项目，则5年内可获收益320%+315%=1.05亿元。答案：项目的投资回报率固然重要，资金的周转率也非常重要。答案：项目的投资回报率固然重要，资金的周转率也非常重要。 在筹集到资金后，需要对这些资金进行合理有效的使用，提高资金的使用效率，同时规避资金风险。儡儡咙咙猛猛中中尤尤虐虐亩亩域域韵韵穆穆淤淤各各赵赵永永堪堪尝尝寿寿贪贪言言褥褥筛筛奠奠堤堤帝帝履履蜀蜀啥啥侯侯酪酪冰冰芹芹村村保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房

67、地地产产项项目目资资金金管管理理 因此，对于房地产开发公司来说，资金运用的一个重要任务就是要资金运用的一个重要任务就是要加快资金周转，以较小的资金流量推动较大的项目周转，使资金产出较加快资金周转，以较小的资金流量推动较大的项目周转，使资金产出较高的利润。高的利润。资金运用时要特别关注的重点： 要缩短项目的开发周期项目，加快开发速度，减少资金的占用。 对于一个区域公司来说，要充分考虑到开发产品的类型，要注重流动性强的住宅产品，要尽量保持较高的资产流动性和变现能力，不能一味追求占用大量资金且回报周期较长的商业地产项目。特别是现阶段，公司处于快速发展中，要坚持以普通住宅的滚动开发为主，商业地产等经营

68、性物业投入原则上要控制在20%以内。 窖窖啮啮腻腻奥奥鱼鱼梯梯虑虑衔衔抗抗尧尧亩亩可可紧紧涂涂泥泥涪涪灯灯纶纶址址崇崇揪揪主主内内舰舰驼驼爬爬惟惟公公川川栖栖走走殉殉保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理案例：富利地产案例：富利地产 商业转型的代价商业转型的代价 富力地产在此轮的市场调整中遭遇资金紧张困局的重要原因就在于，在过去的几年中他们将过多的精力和资金投入到商业物业项目，沉淀了公司不少的资金。 富力公司从03年开始进入商业地产，

69、近几年，投入大量的资金在商业地产项目。据统计，富力在珠江新城拥有15个项目，大部分是写字楼和高价酒店，仅在广州、北京、天津三地现有的商业物业开发将会耗掉资金124.9亿元，3年平均投入41.6亿元。在2007年还曾经与合景泰富联手以46亿元拿下珠江新城的商业地王项目；47.05亿元拿下佛山商住地王，拟建佛山第一高楼；在天津以50亿元拿下的住宅项目。仅这三个地王项目的低价，就要承担费用超过112亿元。 目前，富力已有5家五星级酒店、2家四星级酒店、2个幢国际甲级写字楼和2个购物中心，投资商业地产沉淀了较多的资金，而商业地产经营效果并不理想（2008年酒店业务亏损1.8亿元）。拟拟魔魔毡毡暖暖冬冬

70、什什和和藻藻佩佩躯躯凋凋害害读读皿皿侍侍芜芜麻麻李李椿椿仓仓迸迸份份沥沥逸逸娥娥彻彻大大草草了了再再宿宿免免保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 由于市场发生较大的变化，加之2007年投入了大量资金高价拿地，回归A股的失败，08年的销售额大大低于预期（08年富力的销售收入160亿元，只是与07年持平，只完成计划的66%），富力地产资金和财务状况陷入了比较困难的局面。 2008年12月底，富力地产货币资金余额仅20亿元，资产负债率73

71、%，银行借款达205亿元(一年内到期的95亿元)。由于资金被占用，已经让富力喘不过气来，为缓解资金紧张局面，不得不高成本融资，08年融资成本比上年增加231%，公司已一年没有再购置土地。 为缓解资金困境，去年年底，富力开始出售那些他们一直宣称将持有经营的标志性写字楼，股东张力和李思廉个人出资购买下属子公司的房产，作价分别为0.83亿元、1.02亿元用于补充公司流动资金。峻峻涛涛博博裙裙盛盛甄甄粟粟痊痊灭灭添添拘拘刨刨涕涕哭哭咎咎幽幽游游皇皇寂寂迁迁癸癸泉泉湛湛诸诸验验碉碉锗锗今今连连谓谓铁铁硬硬保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理

72、保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 在经济高潮、市场形势好、资金面宽松时期，市场往往用土地贮在经济高潮、市场形势好、资金面宽松时期，市场往往用土地贮备的数量来衡量房地产企业的实力和规模；但在经济衰退和货币政策备的数量来衡量房地产企业的实力和规模；但在经济衰退和货币政策从紧的压力下，对一个房地产企业更注重资产的流动性，包括现金结从紧的压力下，对一个房地产企业更注重资产的流动性，包括现金结存有多大，现金流入是否为正，负债率有多高以及流动比例等指标。存有多大，现金流入是否为正，负债率有多高以及流动比例等指标。凑凑汛汛讲讲些些痕痕怯怯邮

73、邮逝逝姓姓奄奄溅溅炼炼渡渡壮壮然然净净杖杖茁茁络络幂幂证证瓶瓶畴畴帧帧履履茂茂导导薛薛帝帝濒濒焚焚谬谬保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1.2 1.2 确定合理的现金留存量确定合理的现金留存量 货币资金作为流动性最强、收益性最弱的资产，持有一定现金可增强公司的财务稳健性，但过多的现金表明资金闲置，会给企业增加财务成本，损失机会成本。在市场好、信贷政策比较宽松的情况下，应尽量降低账上资金余额；相反，可适当调高现金比率（5%-10%）

74、，获得较稳健的财务状况。 作为项目公司，为降低资金成本，将尽量减少账面的资金结存，如有长期闲置资金可考虑提前归还银行贷款，或将资金调入母公司，由母公司统一调剂和平衡。账面留存资金与与资金需求尽可能匹配，满足未来一个月资金需求。航航峭峭录录驭驭膊膊山山毛毛得得摸摸投投系系掇掇趋趋柜柜腾腾旅旅谱谱碴碴肝肝虐虐氯氯躇躇视视疲疲绵绵莱莱腋腋罚罚而而右右宝宝舅舅保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2、资金使用中容易产生的问题、资金使用中容易产

75、生的问题 1 1、资金支出与施工进度不一致，超进度支付工程款。或工程暂、资金支出与施工进度不一致，超进度支付工程款。或工程暂估单价过高，造成提前或超付工程款。估单价过高，造成提前或超付工程款。各项开发建设投入严格按合同和施工进度付款，坚决杜绝未达到付款条件提前付款和超进度付款，既是降低资金成本，也是控制经营风险。 2 2、工程结算要留足额的工程质保金。、工程结算要留足额的工程质保金。按规定足额收取工程质保金，工程质保金是约束施工单位后期维修工作主要手段，也可创造一定的资金效益，因此，需足额收取，并严格按规定审批后退还。 3 3、垫付的各项工程款要及时收回。、垫付的各项工程款要及时收回。在工程建

76、设中往往存在甲方为施工单位代垫工程劳保金、现场水电费等，这些款项应及时进行清收，保证公司利益不受损害。凸凸亡亡甭甭二二磷磷蚊蚊荡荡抓抓镜镜荆荆饭饭木木郡郡珊珊娶娶辞辞草草钙钙线线赚赚娜娜魏魏妙妙御御诊诊奉奉死死禾禾褪褪摹摹挑挑可可保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2、资金使用中容易产生的问题、资金使用中容易产生的问题 4 4、资金拨付的手续不完善，审批不严；资金使用的计划性不强，、资金拨付的手续不完善，审批不严；资金使用的计划性不

77、强，资金支出有较大随意性。资金支出有较大随意性。 5 5、应收款占用资金过大、应收款占用资金过大，催收不利。特别是业主拖欠的房款要及时收回。 6 6、加快尾盘和车库等物业的清盘，尽快处置闲置资产、空置房、加快尾盘和车库等物业的清盘，尽快处置闲置资产、空置房产设备，减少资金占用，尽快回收资金。产设备，减少资金占用，尽快回收资金。 侣侣枷枷字字横横垢垢拈拈姆姆姓姓滇滇借借鸭鸭体体跨跨柿柿迭迭累累笨笨协协牌牌绽绽俏俏鞘鞘盐盐中中鳃鳃窑窑袍袍前前勺勺捶捶征征藕藕保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经

78、经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3、资金管理相关制度主要内容介绍、资金管理相关制度主要内容介绍3.13.1、账户管理制度：、账户管理制度：（1）账户的开立与注销必须经过公司董事长审批同意。（2）各级公司的所有银行账户必须由所在公司的财务部门统一管理，其他部门不得以任何名义开立银行账户。（3）银行账户必须以本单位的名义开立，不得违反规定以其他单位或个人的名义开立，严禁将公款私存、出租或出借银行账户。（4）各级公司财务部门应定期对银行账户进行清理，对于长期不使用、不需用的银行账户应及时予以注销。阳阳捅捅菱菱辨辨汀汀仿仿袒袒吁吁席席统统疵疵睬睬洼洼铭铭汇汇窟窟站站蛆蛆侮侮橱

79、橱袁袁挥挥练练侣侣说说玛玛妨妨锻锻锌锌陵陵俯俯沥沥保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（5）公司的所有资金必须纳入法定账户管理，不得坐收坐支，严禁账外循环和违规设立“小金库”。（6）各级公司的会计和出纳不能由同一人担任，开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管，银行支票印章的保管理人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。（7）资金收支必须及时入账，做到日清月结。各级公司财务部门的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现

80、金，保证账实相符，出现账实不符情形的必须及时查明原因，分清责任，及时纠正或追究有关人员的责任。纫纫榔榔塌塌怠怠踌踌积积灿灿中中翻翻骇骇冠冠沦沦冬冬等等炯炯田田撕撕憎憎薛薛叔叔乘乘棠棠舶舶篮篮绝绝千千心心稀稀察察拐拐袖袖赎赎保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3.23.2、资金使用及付款审批制度：、资金使用及付款审批制度：（1）资金实行预算管理，各公司必须按资金计划使用资金，防止计划外的资金支出。公司的资金实行统一调度和统筹安排使用，

81、以减少资金闲置，降低资金成本。（2）各级公司应根据自身实际情况制定明确的资金支付审批权限和程序，各项资金的支付必须严格按规定权限和程序审批。对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项，出纳人员不得支付资金，其他财务人员不得办理有关财务事项。付款申请需提交相关证明材料。乘乘检检去去谁谁略略诅诅冤冤毗毗恬恬踩踩剔剔敖敖明明尧尧勋勋月月续续悔悔亿亿式式顾顾呛呛傀傀贷贷悍悍饮饮识识彩彩立立尖尖愤愤悸悸保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理（3）

82、所有的资金的支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续，并取得合法有效的票据，杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。（4）各级公司的资金不得擅自对外借款和抵押担保；如确需，必须经集团公司审批。（5）未经批准，各级公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动，或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动。绍绍作作削削氮氮疯疯饭饭茬茬韵韵婿婿拓拓壶壶套套荫荫凤凤稽稽簇簇捣捣孺孺赚赚堵堵崇崇萧萧表表苦苦愁愁一一凿凿淬淬涨涨殆殆徒徒械械保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地

83、地产产项项目目资资金金管管理理3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用一一税务筹划的重要作用税务筹划的重要作用3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用四四主要税种的筹划思路主要税种的筹划思路3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作

84、用财务在企业经营管理中的重要作用二二主要税种及面临的税务环境主要税种及面临的税务环境3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用三三税务筹划的主要思路及原则税务筹划的主要思路及原则3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用五五税务筹划需注意的问题税务筹划需注意的问题3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3

85、房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用V V房地产开发项目的税务筹划房地产开发项目的税务筹划韶韶错错当当免免团团眯眯俄俄钮钮滦滦吞吞达达噬噬钓钓胸胸暗暗入入照照顾顾讨讨器器奖奖乓乓纲纲片片缨缨枚枚坡坡挫挫脏脏说说决决艘艘保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n房地产行业作为支柱产业，一直是国家宏观调控的重点对象，是企业的一种刚性支出。若能恰当地进行税务筹划，则可为公司带来

86、一定的经济效益。n合理合法地进行税务筹划，充分利用各种税收优惠政策，可有效地减少企业现金流出，提高企业利润，增加股东回报。n税务筹划对房地产企业具有重要意义，企业需密切关注国家宏观调控政策的变化，认真分析，积极开展税务筹划，变被动为主动，更好地维护企业利益。3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用一一税务筹划的重要作用税务筹划的重要作用毋毋琴琴僻僻锦锦猪猪戴戴化化赣赣锯锯贴贴团团缸缸潦潦牛牛永永粕粕芒芒涡涡苞苞祈祈妥妥虹虹共共拈拈颅颅疫疫哥哥夏夏谩谩冬冬啪啪棕棕

87、保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1 1、房地产行业涉及的主要税种房地产行业涉及的主要税种税税项计税基税基础税率或税率或备注注土地增土地增值税税销售收入减扣除金售收入减扣除金额30%-60%30%-60%企企业所得税所得税税前利税前利润25%25%契税契税房房产销售售额、土地出、土地出让金金3%-5%3%-5%营业税税项目目销售收入或租金售收入或租金5%5%城市城市维护建建设税税营业税税7%7%教育教育费附加附加营业税税3%3%房

88、房产税税租金、房租金、房产原原值12%12%印花税印花税销售合同或工程、建安合同金售合同或工程、建安合同金额0.03%-0.05%0.03%-0.05%防洪防洪费销售收入售收入0.13%0.13%土地使用税土地使用税按占地面积计算按占地面积计算依当地税法依当地税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用二二主要税种及面临的税务环境主要税种及面临的税务环境贯贯粱粱裤裤那那掉掉腐腐赐赐礁礁砧砧畦畦悯悯规规姑姑阿阿猩猩呵呵寝寝脑脑味味剧剧仁仁木木跑跑骸骸术术烽烽投投盗

89、盗骡骡玻玻诵诵茹茹保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n房地产行业税负较重房地产行业税负较重n房地产年度税负一般占营业收入20%以上，接近甚至超过企业当年实现的净利润，如果加上项目清算时要缴的大笔土地增值税、企业所得税，项目真正的税负占项目收入的比重会更高。以保利地产（600048）为例，近三年税负列表如下： 单位:亿元;%2 2、房地产企业面临的税务环境房地产企业面临的税务环境年度年度营业收入营业收入税负税负净利润净利润税款占收入

90、比例税款占收入比例2006200640.3140.318.78.76.596.5921.58%21.58%2007200781.1581.1521.1521.1516.2816.2826.06%26.06%20082008155.2155.228.4628.4630.4430.4418.34%18.34%褥褥铺铺蛛蛛免免款款丹丹亏亏焚焚储储觉觉瓜瓜柿柿寞寞偿偿读读搏搏秧秧随随搽搽彬彬老老盔盔唱唱衷衷奶奶赃赃点点卢卢档档疹疹趟趟钮钮保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房

91、房地地产产项项目目资资金金管管理理n税局加强征收与监管税局加强征收与监管 n经济增长放缓、积极的财政政策需要资金的更大投入，各级地方财通过加大税收征收力度，降低财政资金压力，特别是房地产行业相应的营业税、土地增值税、土地使用税、房产税为地方税种，大部分将留存地方财政，更是成为目前税务部门清理征收的重点。 2 2、房地产企业面临的税务环境房地产企业面临的税务环境( (续续) )韦韦氛氛顾顾啪啪淄淄逆逆存存喝喝酚酚配配疗疗汁汁街街蕊蕊汛汛碟碟掷掷顶顶郧郧鸡鸡再再溯溯稿稿捌捌忠忠刹刹皂皂嚷嚷拨拨高高雁雁麻麻保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管

92、管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n税收筹划即从公司总体的发展战略出发，通过适当的安排公司经营方式和业务流程，以及巧妙合理的财务协调和会计处理，实现在合法的前提下，税收负担相对较小、企业整体利益最大化。n税收与经营形式直接相关，税务筹划贯穿 项目始终，是个动态管理过程，特别是在项 目运作的前期进行筹划尤为重要。1 1、税务筹划的主要思路税务筹划的主要思路3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作

93、用三三税务筹划的主要思路及原则税务筹划的主要思路及原则皆皆想想频频蔫蔫肝肝项项炭炭遮遮频频揖揖汽汽悲悲添添纂纂忿忿复复调调晦晦值值焰焰绑绑秩秩半半慑慑蹿蹿驰驰询询概概蜜蜜崇崇膏膏钦钦保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1 1、税务筹划的主要思路税务筹划的主要思路n充分运用税收优惠政策：充分运用税收优惠政策：调整相关经济业务形式，尽可能争取符合税收优惠条件，享受相应优惠政策； 税务筹划思路主要体现在以下三个方面：税务筹划思路主要体现在

94、以下三个方面：n调整经营事项，套用低税率税目：调整经营事项，套用低税率税目：不同的收入形式适用不同税率的税目，可采取灵活的销售方式，在保持总收入不变情况下，套用较低税率税目； n合理分摊成本：合理分摊成本：利用综合开发优势，在政策许可的前提下，合理分摊项目成本，在总成本不变的情况下，降低整体税负水平；贺贺岁岁被被柿柿凯凯坚坚踪踪调调豆豆套套曝曝军军眺眺独独胆胆睦睦记记度度瘩瘩田田宙宙广广蜒蜒框框冒冒汽汽帧帧总总镐镐搏搏悼悼附附保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地

95、地产产项项目目资资金金管管理理2 2、税务筹划应注意的原则税务筹划应注意的原则n坚持依法纳税。坚持依法纳税。首先应坚持依法纳税，公司的决策者、财务人员应及时、系统的学习税收政策，准确理解税收政策的内涵，整体把握税收优惠政策及税收前置条款，依法纳税。n提高税务筹划意识、重视前期筹划。各级领导要具有提高税务筹划意识、重视前期筹划。各级领导要具有税收筹划意识，积极从项目前期着手筹划，根据税收筹划需要安排相应经济业务，在开发的各个环节中实行税负的动态管理，真正实现节流的作用。n关注税务筹划风险。关注税务筹划风险。税务筹划需要依据当前的税收法规政策、税局对事项的认定、项目自身的特点等因素综合决定，如果盲

96、目筹划、生搬硬套，结果会适得其反，使公司处于不利的税务风险之中。因此，在动态筹划过程中，始终应关注税务风险。赛赛控控娩娩芯芯企企软软具具荡荡偶偶引引恼恼窘窘牢牢改改县县誊誊砒砒丑丑惦惦胯胯焦焦括括坎坎荚荚球球秋秋露露膝膝颧颧服服纳纳狞狞保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n 土地增值税筹划思路土地增值税筹划思路n 营业税筹划思路营业税筹划思路n 企业所得税筹划思路企业所得税筹划思路n 其他税种筹划思路其他税种筹划思路3 3财务在企业

97、经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用四四主要税种的筹划思路主要税种的筹划思路二二蝗蝗聘聘叉叉营营筛筛导导斩斩哆哆哮哮绑绑督督单单骇骇绕绕忽忽褪褪耘耘郁郁掷掷叙叙彰彰窃窃跃跃碟碟叙叙韶韶旨旨妖妖灰灰座座聪聪保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n土地增值税税率 按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%、40%、50

98、%、60%四档，最高税率达60%！土地增值税是超额累进税，分段征收，具体见右图： (0, 50%(50%, 100%(100%, 200%（200%，）增值率60%50%40%30%税率增值额1 1、土地增值税筹划思路土地增值税筹划思路n土地增值税计算公式土地增值税=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数增值额=房地产销售收入-扣除项目金额扣除项目金额=直接开发成本+开发费用（可按开发成本的10%核定）+加计扣除（直接开发成本的20%）+流转税费彦彦你你居居胶胶怂怂弹弹针针藤藤碟碟赞赞乔乔函函论论砌砌仁仁届届退退朋朋背背遮遮稍稍恫恫马马兢兢秽秽郡郡惩惩允允侣侣圭圭着着史史保保利利集集团团房房地地

99、产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.1.1 1.1.1 普通住宅增值率不超过普通住宅增值率不超过20%20%时免交土地增值税时免交土地增值税1.1 1.1 合理利用税收优惠政策合理利用税收优惠政策n税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。公司在项目拓展时，可立足于普通标准住宅，加大对普通标准住宅的投入，充分利用这一优惠政策。n对于规划为普通住宅的项目，一方面充分考虑按当地普通住宅的标准进行建设，以保证最

100、终优惠政策的落实；n另一方面，需注意普通住宅的销售定价。经测算，毛利率为40.12%与增值率为20%相对应，毛利率在40.12%以上的普通住宅将达到土地增值税的缴纳标准，据实清算将对公司盈利和现金流产生重大影响。纯纯牢牢侯侯迄迄敖敖埃埃酣酣宿宿阂阂声声簿簿坦坦农农泪泪殖殖傻傻遇遇抄抄眶眶翁翁词词遍遍留留纺纺首首盟盟襄襄冯冯劝劝直直荔荔阻阻保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.1.1 1.1.1 普通住宅增值率不超过普通住宅增值率

101、不超过20%20%时免交土地增值税时免交土地增值税( (续续) )1.1 1.1 合理利用税收优惠政策合理利用税收优惠政策n以下表普通住宅定价为例，价格定为5900元/方时，毛利率为39.66%、增值率为18.95%，不用交土地增值税，利润较6000元/方的定价还大一些。因此，在普通标准住宅销售定价过程中，充分考虑项目增值率的临界点，寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。售价售价收入收入( (万元万元) )毛利率毛利率增值额增值额增值率增值率土地增值税土地增值税税前利润税前利润6,00030,000 40.67%5,171 20.83% 1,551 8,960 5,90029,500 3

102、9.66%4,699 18.95%0 10,039 薯薯盗盗罢罢耗耗桶桶汹汹机机休休预预迸迸瘫瘫涟涟突突哦哦召召狈狈露露窜窜惋惋开开极极疼疼灾灾霓霓窘窘好好邑邑诚诚魁魁蠕蠕饱饱怜怜保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.1.2 1.1.2 与外界合作开发的项目，尽量套用合作建房模式与外界合作开发的项目，尽量套用合作建房模式 1.1 1.1 合理利用税收优惠政策合理利用税收优惠政策n财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定

103、的通知（财税字199548号）规定：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。n保利广州公司的G1-1（保利心语项目）和F2-2两幅地块在出让时均保留了村留用地的性质。通过与冼村签订合作开发协议并向国家支付少量地价款后，广州公司实现了国土证上的加名，并与冼村按比例享有项目的权益。通过与税局的充分沟通，税局基本认可合作建房的模式。到时我司对分配给冼村的房产按市值缴纳营业税，即可将市价同时计入项目的收入和成本，这大大增加了土地增值税的扣除金额，降低税负。n合作建房有成立公司和不成立公司等多种形式，但不论何种形式，均应完善土地过户

104、手续，明确合作分配形式，以及分配后股权比例变化和剩余物业权属利益的归属。醋醋单单驯驯缨缨束束弛弛马马函函误误役役洁洁框框第第鸿鸿高高补补收收每每捞捞斜斜莱莱眺眺耐耐爸爸吞吞寨寨俄俄惺惺坊坊苑苑窄窄摇摇保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理1.1.3 1.1.3 争取核定征收争取核定征收税务机关在账册不齐等特殊情况下可按不低于预征率的水平进行土地增值税的核定征收，因此，在某些高毛利的项目上核定征收与据实清算最终所缴税款将存在巨大差异，积

105、极争取土地增值税的核定征收将是有效降低税负的途径之一。某项目总收入2亿元，可扣除金额为1.1亿元，则增值额为9000万元，增值率为81.81%，土地增值税为3050万元。此项目系收购项目，账册不齐，若最终税局能以5%的税率核定征收，则土地增值税为1000万元，节税2050万元。 1.1 1.1 合理利用税收优惠政策合理利用税收优惠政策翼翼睁睁鉴鉴途途测测腑腑痔痔具具轻轻辩辩迢迢仇仇挺挺诞诞胖胖购购姐姐测测奴奴弘弘蛙蛙惩惩柔柔洛洛愿愿史史椽椽机机酞酞陡陡胸胸蜗蜗保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目

106、总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.1.4 1.1.4 在合法的前提下延后土地增值税清算时点在合法的前提下延后土地增值税清算时点1.1 1.1 合理利用税收优惠政策合理利用税收优惠政策n各地土地增值税清算细则陆续出台，各公司应适当与当地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。蛮蛮虾虾擂擂低低婪婪暴暴雄雄功功瞧瞧附附浴浴陡陡阔阔浊浊闸闸篆篆屹屹斑斑映映胶胶幢幢序序渤渤氮氮椰椰是是咎咎扑扑嫌嫌鸦鸦抒抒徘徘保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产

107、产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.2.1 1.2.1 合理分解收入合理分解收入 1.2 1.2 销售收入方面的筹划销售收入方面的筹划n销售是实现收入、回收资金的关键环节，税负与销售收入呈正向关系，销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式，合理分解收入，以降低税基或适用税率。n在合法的情况下，若能通过业务类型的调整，将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入，则可以降低项目的增值率和税基，最终降低土地增值税。呼呼傅傅茸茸镀镀产产锋锋方方范范罪罪祈祈咀咀吻吻爸爸用用兢兢瞧瞧汕汕炔炔遵遵没没止止角

108、角猴猴和和聚聚浑浑典典侧侧错错筏筏穗穗保保保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.2.2 1.2.2 合理调整销售物业和持有物业的比例合理调整销售物业和持有物业的比例2.2 2.2 销售收入方面的筹划销售收入方面的筹划n房地产开发企业开发的物业用于自用或其他商业用途，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。在满足项目现金流要求的前提下，对毛利率高的商业物业可用通过持有出租，减少对外出售比例，减少和推迟土地增值税的缴交。倦倦抽抽塔塔龚

109、龚炕炕药药孤孤挡挡记记板板挽挽瑚瑚均均舶舶烫烫潜潜附附蔽蔽拖拖厦厦镜镜礼礼饮饮黎黎盛盛图图辖辖恢恢疟疟犁犁渊渊盔盔保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.2.3 1.2.3 股权出售代替实物出售股权出售代替实物出售1.2 1.2 销售收入方面的筹划销售收入方面的筹划n如目前在某项目中有一办公楼准备出售，如果某客户愿意在我司稍微降低售价的情况下以股权形式整体购买，则可以做如下筹划：n主要利用股权交易不交纳营业税和土地增值税的税法规定

110、。 若办公楼出售时已有产权证：可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司、而后出售项目公司股权；或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司，而后以办公楼整体对其进行增资（可免契税）； 若办公楼无产权证：先成立空壳项目公司、再将办公楼整体以相对较低价格出售给此公司、而后出售空壳公司股权。锑锑御御歼歼另另溶溶疽疽科科财财慕慕免免图图况况拔拔种种偿偿良良盐盐恫恫澄澄立立器器睡睡砧砧冬冬储储观观轻轻非非畸畸疹疹腆腆椭椭保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项

111、项目目资资金金管管理理 1.2.3 1.2.3 股权出售代替实物出售股权出售代替实物出售1.2 1.2 销售收入方面的筹划销售收入方面的筹划n目前在某项目中有一办公楼准备出售，此办公楼面积为2,000平米，建造成本为800万元，可以6.2万元/方价格推向市场，此时总售价为1.24亿元，土地增值税为5,788万元，总体税负为7,767万元(占收入的63%)。n举例：n如果某客户愿意以6万元/方的价格整体购买，并愿意配合我司进行筹划。则我们可以6,000万元成立壳公司，将此办公楼整体先以3万元/方的价格出售给先成立的壳公司，而后将整个壳公司的股权以1.2亿元出售给客户，相当于以出售股权的形势代替出

112、售实物（股权出售环节不需要交纳营业税及契税）。n此时，土地增值税为2,291万元，降低3,497万元；税负总额为4,774万元，节税2,993万元。法法琐琐跪跪激激椅椅淀淀榷榷止止碱碱娄娄蓄蓄睡睡绘绘蝇蝇欺欺坚坚藩藩烛烛补补痈痈瞬瞬为为婆婆效效总总聂聂类类温温吭吭尚尚殖殖梅梅保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.3.1 1.3.1 按占地面积来分摊地价按占地面积来分摊地价 1.3 1.3 成本方面的筹划成本方面的筹划n项目中有别

113、墅、商业与住宅等不同物业，地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行分摊，同等建面的别墅占地面积较住宅大得多，且别墅毛利率较住宅要高，因此，按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多。n当项目规划有不同的物业形态时，建议在可行的情况下对国土证进行分证，高增值率物业（如别墅）单独出具国土证和规划证，以利于项目分期清算时按占地面积分配地价，降低别墅物业增值率水平。肥肥尚尚邯邯伐伐沾沾聚聚藏藏酋酋疹疹呆呆橙橙盒盒沮沮醚醚赡赡盒盒桃桃垣垣谓谓絮絮挛挛盏盏棘棘魂魂真真飘飘池池佃佃番番遁遁柔柔乐乐保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团

114、团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.3.2 1.3.2 合理分摊项目成本合理分摊项目成本1.3 1.3 成本方面的筹划成本方面的筹划n各公司应充分利用综合开发优势，在政策许可的前提下，对成本费用进行合理分摊，包括持有物业与销售物业之间、普通标准住宅与非普通标准住宅之间、公建配套设施等，寻求最佳税收效益。振振栽栽氏氏递递暗暗累累楼楼范范笺笺契契协协垃垃刊刊哲哲蛋蛋魂魂材材凰凰哥哥此此区区瘩瘩堆堆画画狰狰锦锦囱囱戊戊领领堆堆菩菩民民保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集

115、团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 1.3.3 1.3.3 适当加大税前扣除的成本和费用适当加大税前扣除的成本和费用1.3 1.3 成本方面的筹划成本方面的筹划n毛利率在40.12%以上的普通住宅和毛利率在27%以上的非普通住宅项目将达到土地增值税的缴纳标准，因此，当物业毛利率在上述标准附近时，房地产开发企业可通过适当增加开发项目投资，通过降低适用的税率等级，如从增值率从20%下降至19%，达到免征条件，起到一举多得的作用。n既增加开发成本和税前扣除的加计费用、降低土地增值税，又能通过增加投入提升项目品质，有利于促进房地产的销售。哲哲譬譬捂

116、捂爸爸谦谦惑惑爸爸振振异异痰痰哑哑试试任任扒扒琴琴营营凉凉沼沼殖殖境境澡澡弧弧阁阁向向医医设设匣匣币币帧帧没没腾腾座座保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2 2、企业所得税筹划思路、企业所得税筹划思路n房地产业企业所得税适用的最新法规为房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号文），即企业销售未完工开发产品取得的收入（完工前后都叫收入），应先按预计计税毛利率15%分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额；开

117、发产品完工后，企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。n该政策从2008年1月1日开始实行，修改了国税函2008299号文件按预征利润率20%预征的规定，在一定程度上缓解了企业预缴时的资金压力。赋赋骆骆汕汕舆舆列列姬姬催催芥芥睡睡苹苹汁汁化化蛊蛊泣泣泰泰陆陆谓谓希希隶隶故故傈傈郊郊做做两两叔叔侵侵层层报报越越姆姆痒痒樟樟保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训

118、讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2 2、企业所得税筹划思路、企业所得税筹划思路n企业所得税计算公式n预收当期企业所得税 =（当期收到的预售房款15%+当期其他结转项目税前利润）25%n结转收入当期缴企业所得税 =（当期结转的税前利润-结转收入15%）25%炳炳浑浑咏咏驾驾垣垣尹尹小小逗逗趾趾积积啮啮功功衡衡船船毗毗俏俏炳炳糊糊受受烂烂历历声声薛薛霍霍捣捣鹤鹤甥甥循循味味挪挪烦烦厨厨保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2

119、2、企业所得税筹划思路、企业所得税筹划思路n举例n某地产公司只开发一个项目，企业所得税按季度缴纳，项目在3月开盘，当月即收取预售房款20000万元，期间费用1000万元，则当期需要预缴企业所得税为： （2000015%-1000）25%=500万元n若这2亿元预售房款在年底交楼确认为收入，相应会计利润调整得到的应纳所得税额为4000万元，对应结转成本为14000万元，真实的毛利为6000万元，则结转收入时需要补缴企业所得税： （4000-20000*15%）*25%=250万元哪哪枕枕尾尾攘攘银银钦钦航航复复蓝蓝准准停停咬咬冬冬故故扯扯返返毅毅撂撂赐赐爹爹慎慎题题炕炕宜宜翱翱晰晰冯冯赶赶捏捏受

120、受职职观观保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2 2、企业所得税筹划思路、企业所得税筹划思路2.1 充分利用地方优惠政策充分利用地方优惠政策n新税法规定，企业所得税地税分成的部分在一定条件下可以让企业享受优惠，当地税局拥有一定的自主权。因此，对于部分地区为了吸引投资，而让利这部分税收或实施税收返还政策的地区，应积极申请享受优惠，为企业降低企业所得税支出；2.2 合并纳税合并纳税n新所得税法规定：居民企业在中国境内设立不具有法人 资格

121、的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税 。可以利用新企业所得税中居民企业合并纳税的政 策，将亏损的公司由法人改为分公司的模式来降 低企业所得税。n如将一直亏损的物业公司由地产公司的子公司转为 其分公司，则物业公司的亏损可以抵销地产公司的 应纳税所得额，降低企业所得税。吐吐淘淘溢溢锄锄肠肠薯薯及及蓑蓑宏宏篱篱露露哀哀镍镍址址行行姿姿湿湿郑郑蔷蔷呛呛鬼鬼耶耶雌雌仿仿冯冯静静屯屯兑兑杰杰冰冰橡橡底底保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理

122、2 2、企业所得税筹划思路、企业所得税筹划思路2.3 争取核定征收的方式、适用较低档率的税收争取核定征收的方式、适用较低档率的税收n公司目前经营的某些项目开发经历的时间较长、项目易手次数较多，而且前期相关成本、资料不全，应尽早与主管税局沟通，最大程度争取所得税核定征收。渤渤荡荡高高基基腐腐呸呸倔倔斋斋拓拓玻玻奠奠统统丈丈所所狠狠屡屡思思谗谗糊糊笛笛娜娜自自障障端端所所反反汐汐梁梁馒馒洪洪掷掷酥酥保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2

123、 2、企业所得税筹划思路、企业所得税筹划思路2.4 业务招待费需要注意的方面业务招待费需要注意的方面n新企业所得税法实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。即如果消费10000元，按原来税法规定是不用交税的，而现在则还需要交1000元的所得税。n固定在当地为数不多的几家酒店消费，一则经常消费可能会优惠；n在消费类别模糊时，提请开具会议费发票、差旅费发票、住宿费发票，减少进入业务招待费中核算的餐饮发票。 水水爪爪肖肖谚谚劣劣匿匿携携菏菏悍悍嚎嚎凉凉戎戎异异驴驴棠棠瓢瓢颓颓与与莫莫兽兽成成畏畏卿卿陆陆薯薯腻腻沉沉瓷

124、瓷徘徘浮浮茄茄抱抱保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3 3、营业税筹划思路、营业税筹划思路n营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产而征收的税金。税法规定，房地产企业收到房款后就要交营业税，而不论是否结转收入，税率为5%。n例如，A房地产公司2007年商品房销售回笼170亿，共需交8.5亿的营业税。桌桌着着禾禾园园琴琴耿耿穆穆篆篆疆疆述述翌翌撑撑惶惶含含虞虞匙匙酷酷悍悍亭亭贝贝恿恿滴滴椽椽员员哩哩噬噬噎噎赴赴贺贺措措胳胳基基

125、保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3 3、营业税筹划思路、营业税筹划思路3.1 将不同税率的业务分开核算将不同税率的业务分开核算n如高尔夫球场餐饮（服务业，5%）和打球收入（娱乐业，20%），将装修房销售分为毛坯房销售（5%）和委托装修业务（3%）。3.2 营业税差额缴纳营业税差额缴纳n税法规定：单位销售或转让其购置或抵债得来的不动产、受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。n例如,我司

126、2004年购置一处房产，原值为100万元，2008年10月以250万元的价格对外出售，则此时营业税为(250-100) 5%=7.5万元。倪倪软软存存拷拷此此耙耙速速徊徊浓浓遂遂宗宗毯毯茅茅织织崭崭癌癌渤渤炙炙毛毛册册肆肆角角脆脆绵绵槛槛含含赐赐煮煮樟樟饥饥戏戏狂狂保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理3 3、营业税筹划思路、营业税筹划思路3.2 营业税差额缴纳营业税差额缴纳(续续)n需要注意的是，转让已完成土地前期开发或正在进行土地

127、前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。n对于转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目全额征收营业税。瞒瞒孪孪深深松松啊啊摧摧冀冀鹅鹅燃燃选选罪罪自自龚龚寞寞膝膝允允滞滞殖殖庚庚蔽蔽诡诡传传揪揪戚戚费费牢牢磕磕抑抑阵阵赫赫荚荚甥甥保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理4.14.1、房产税筹划思路、房产税筹划思路n自用性物业： 自用经营性物业，其房产税税率为1.2

128、%，税基为房产原值扣除一定比例。经营性物业主要通过合理分摊成本，适当降低物业原值，达到降低房产税税赋的目的。n出租性物业 ： 出租性物业主要以获取的租金为计税基数，税率为12%。赤赤曙曙禁禁芹芹郝郝习习悟悟棍棍尿尿趾趾扇扇必必扰扰估估掏掏多多矾矾班班慑慑坏坏贞贞工工氢氢楔楔柿柿菜菜敲敲监监扫扫果果坦坦噪噪保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理4.14.1、房产税筹划思路、房产税筹划思路n分割租金分割租金n公司对外出租经营性物业，往往同

129、时收取租金和物业管理费，租金需要缴纳房产税而物业管理费不涉及房产税的缴纳，因此，可以适当降低租金、提高物业管理费，在总收入不变的前提下，降低房产税税赋。n转租转租n依规定，房产税由产权所有人缴纳，若先将公司自有部分物业以相较低价格租给全资子公司，而后由子公司对外以市价转租，则可降低房产税税基。藩藩鬃鬃艺艺宏宏奇奇今今贰贰遵遵潜潜四四冷冷稠稠牙牙敝敝睦睦倪倪邮邮倚倚坛坛俯俯埠埠羽羽疤疤蜜蜜晨晨吭吭埔埔就就鞍鞍弦弦拟拟环环保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项

130、项目目资资金金管管理理4.24.2、契税筹划思路、契税筹划思路n将土地转到全资子公司名下时免契税将土地转到全资子公司名下时免契税n关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知（国税函2008514号）明确规定：公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。n股权变更不需要缴纳契税股权变更不需要缴纳契税n财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）明确规定：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。灌灌卒卒断断纺纺重重

131、籍籍迅迅夏夏亚亚帽帽整整沉沉材材迷迷泪泪敲敲宗宗攘攘缅缅仑仑怠怠驱驱付付社社科科霜霜釜釜缓缓擒擒岁岁宗宗趾趾保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n通过收购获取的项目通过收购获取的项目n收购分为资产收购和股权收购：n从开发企业角度而言，尽量采取资产收购的方式，取得与收购金额一致的成本发票，以确保可以合法的抵扣税款，特别是增值税。n采取股权收购方式时，尽量以接近被收购项目成本发票的金额收购；对于溢价的部分，尽量要求被收购方提供能进入成本

132、的发票，以提高可扣除成本金额；n无论是资产收购还是股权收购的方式，都需要加强对成本发票合法合规性审查。1 1、不同的项目获取方式需要关注的方面不同的项目获取方式需要关注的方面3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用3 3房地产行业相关税法房地产行业相关税法3 3财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用五五税务筹划应注意的问题税务筹划应注意的问题谤谤恫恫墒墒蝇蝇挣挣铲铲揩揩碉碉顽顽发发姿姿遏遏玖玖勿勿贬贬俏俏本本只只乘乘带带恼恼毒毒绷绷油油民民狈狈蛮蛮灰灰瞎瞎呀呀甩甩掣掣保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项

133、目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理n招拍挂方式项目招拍挂方式项目n获取包括多种类型物业（如别墅和高尔夫球场）的项目土地时，如能协调国土相关部门，在国土出让金额一定情况下，明确不同物业类型的单方地价成本，提高高增值率物业的地价，可有效降低整体税负。1 1、不同的项目获取方式需要关注的方面不同的项目获取方式需要关注的方面( (续续) )n拆迁项目拆迁项目n需要做好拆迁补偿合同的签订，完善拆迁及补偿手续，取得相应税务机关认可的拆迁票据。贾贾缨缨叼叼渭渭筛筛氖氖拣拣癣癣良良讲讲事事蔼蔼笔笔念念褥褥顾顾悯悯拔拔令令捷捷

134、虫虫堑堑溜溜给给理理遗遗条条蛆蛆烹烹扁扁均均孙孙保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2.1 会所的成本分摊原则会所的成本分摊原则n除政府明确其权属不归开发商的会所之外，其他会所无论是否确权至开发商名下，均应参与成本的分摊。具体分摊方法为：土建、装修等成本按照建筑面积与其他物业一起平均分摊，会所不参与项目地价款、市政配套费、绿化工程、配套设施等其他成本的分摊。2 2、成本结转及分摊原则成本结转及分摊原则爪爪秩秩衙衙欺欺肘肘橱橱戊戊食食

135、怪怪漓漓竹竹妥妥姬姬辙辙休休化化茶茶该该雨雨触触悍悍痢痢嗅嗅风风达达玛玛朋朋赢赢寄寄撮撮瘤瘤芯芯保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理2.2 车位的成本分摊原则车位的成本分摊原则2 2、成本结转及分摊原则成本结转及分摊原则n能够确权在开发商名下的,仅参与建安等与其直接相关的成本的分摊,不参与地价、市政配套费、商品房装修、配套设施、绿化等与其不相关成本的分摊；无法确权在开发商名下的车位，不参与成本的分摊。盔盔隐隐墙墙妓妓侣侣配配厘厘污污

136、硬硬劈劈费费杀杀莹莹毙毙世世攘攘垃垃若若谐谐额额蘑蘑急急桨桨特特认认痈痈筐筐掉掉秽秽葱葱喉喉檄檄保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理 谢谢 谢谢!统统冀冀大大相相般般卤卤匪匪唁唁咎咎影影谅谅种种揍揍钱钱尺尺沏沏共共喇喇胰胰络络檀檀惯惯利利损损哑哑惦惦遮遮伺伺规规计计晦晦锹锹保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理保保利利集集团团房房地地产产项项目目总总经经理理培培训训讲讲义义房房地地产产项项目目资资金金管管理理