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1、路砦项目首期开发量思考路砦项目首期开发量思考n n开开发节发节奏关奏关键键影响因素影响因素认识认识n n宏宏观观市市场场n n政策政策环环境境变变化：国家政策的目化：国家政策的目标标n n重要企重要企业业策略：居高者望策略：居高者望远远，给给我我们们什么启示什么启示n n本地市本地市场场n n市市场场成交量与成交量与销销售速度、市售速度、市场场氛氛围现围现状状n n土地市土地市场场：房：房产产市市场预场预期下的决策期下的决策n n区域内其他区域内其他项项目目销销售和客售和客户户状况状况n n市市场发场发展展态势态势：顺势顺势而行而行n n结论结论11 1、开发节奏的关键影响因素、开发节奏的关键
2、影响因素n n资资金因素：最金因素：最强约强约束束n n拆迁成本、土地成本、分期拆迁成本、土地成本、分期规规模相模相对应对应的开的开发发期期间间成本所需成本所需资资金必金必须须符合企符合企业资业资金运作能力。金运作能力。n n市市场场容量因素容量因素n n参考周参考周边边直接直接强竞强竞争争项项目的开目的开发销发销售售计计划，分期划，分期规规模与模与项项目的目的辐辐射射市市场场消化能力相适消化能力相适应应。n n土地土地获获取因素取因素n n旧城改造旧城改造项项目比目比较较重要的期重要的期间间因素，影响开因素，影响开发时发时序序计计划。划。n n价价值实现值实现的的时间时间因素因素n n项项目
3、整体价目整体价值值最大化需平衡考最大化需平衡考虑虑政策市政策市场风险场风险、资资金成本与金成本与项项目物目物业业自然增自然增值值因素。因素。22.12.1政策环境的变化政策环境的变化n n全面全面紧缩紧缩政策抑制政策抑制过热过热出出现现、防范金融系、防范金融系统风险统风险。房地。房地产产行行业业主要主要资资金来源渠道不得不开始金来源渠道不得不开始调调整。整。 n n20072007年加息年加息6 6次，准次，准备备金率上金率上调调1010次，二次次，二次购购房房贷贷款政款政策策调调整。整。n n保障性住房推保障性住房推进进，“住房双住房双轨轨制制”的政策的政策导导向向转变转变。廉租、。廉租、经
4、经适、限价房比重提高，中小面适、限价房比重提高，中小面积积、中低价房比重提高，、中低价房比重提高，但市但市场场化供化供应应仍然是主体。企仍然是主体。企业业面面临临更多市更多市场选择组场选择组合。合。n n政策效果的滞后影响。政策效果的滞后影响。20062006年以来的市年以来的市场场供供应结应结构构调调整政整政策作用逐策作用逐渐显现渐显现；20072007年的金融信年的金融信贷紧缩贷紧缩政策效果更快影政策效果更快影响。响。32.2 2.2 整体市场的反应整体市场的反应在连续的政策出台下：在连续的政策出台下：n n20072007年，全国年，全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房
5、屋销售价格同比上涨7.6%7.6%，涨幅提高，涨幅提高2.12.1个百分点。个百分点。n n20082008年年1 1季度，全国季度，全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨11%11%，略高，略高于于20072007年末年末10.5%10.5%的水平。的水平。n n连续连续3 3年，整体市场供不应求的基本市场格局没有逆转，甚至略有加年，整体市场供不应求的基本市场格局没有逆转，甚至略有加剧，这是市场保持持续增长趋势的基本保证。剧，这是市场保持持续增长趋势的基本保证。n n国家信息中心的预测，国家信息中心的预测，20082008上半年房屋销售价格仍然保持上半年房屋
6、销售价格仍然保持10%10%左右增左右增幅，但销售面积受市场观望影响持续回落。幅，但销售面积受市场观望影响持续回落。商品住宅商品住宅竣工面积竣工面积销售面积销售面积200520054.04.0亿亿5.05.0亿亿200620064.34.3亿亿5.45.4亿亿200720074.74.7亿亿5.95.9亿亿42.3 2.3 万科的市场判断万科的市场判断n n万科万科认为认为，目前市，目前市场场面面临临的并非从的并非从长长期上期上涨涨到到长长期下跌的期下跌的转转折，更不是从大折，更不是从大涨涨到大跌的到大跌的转转折，而是折，而是经历阶经历阶段快速增段快速增长长后，后，市市场场需要一个理性回需要一
7、个理性回归归的的阶阶段。段。n n万科万科认为认为，市，市场场理性理性调调整的必然性：整的必然性：n n20062006年年4 4季度季度20072007年年1 1、2 2季度房价上季度房价上涨涨，原因一是，原因一是20062006年年“90.70”90.70”供供应结应结构构调调整加大了当整加大了当时时市市场场主流主流产产品大品大户户型的价格上型的价格上涨涨预预期；原因二是政策出台后大量期；原因二是政策出台后大量项项目目规规划划调调整因而断档，其后出整因而断档，其后出现现补涨补涨。n n20072007年中期后小年中期后小户户型大型大规规模上市，房价上模上市，房价上涨涨因素因素转变为转变为供
8、供应应商和商和购购房者房者产产生生过过高上高上涨预涨预期的期的过热过热，市，市场场心心态态亢亢奋奋。表。表现现在房价增速超在房价增速超过过收入增速收入增速过过多多导导致自住需求致自住需求挤挤出、房价快速上升的普遍出、房价快速上升的普遍预预期、投期、投资购买资购买比例上升、地价大比例上升、地价大涨涨。5万科的市场判断万科的市场判断n n万科万科认为认为，当前的理性，当前的理性调调整是整是阶阶段性的，不会改段性的，不会改变变行行业业整体整体发发展方向。展方向。n n主要基于：城市住宅整体主要基于：城市住宅整体趋紧趋势继续趋紧趋势继续、高速城市化和工、高速城市化和工业业化化继继续续、人口、人口红红利
9、和人口迁徙利和人口迁徙态势继续态势继续、国民、国民财财富富积积累和理累和理财财需求需求继继续续、人民、人民币币和和资资本升本升值继续值继续。n n市市场场心心态态回回归归理性后，理性后，观观望气氛可能有持望气氛可能有持续阶续阶段和市段和市场过场过度度调调整可能，整可能，但中国城市住宅价格但中国城市住宅价格长长期深度下跌空期深度下跌空间间不存在。随真不存在。随真实实自住需求逐步自住需求逐步恢复将开始新一恢复将开始新一轮轮成成长长。n n未来住房市未来住房市场场供供应应中住房小型化中住房小型化趋势强趋势强化，企化，企业业中小中小户户型开型开发设计发设计能能力将成力将成为竞为竞争争优势优势。n n建
10、建设设用地市用地市场场更更规规范，政策重心是提高土地使用效率。范，政策重心是提高土地使用效率。净净地出地出让让减少减少开开发过发过程的不确定性降低程的不确定性降低经营风险经营风险。n n从从紧货币紧货币政策将使政策将使资资信能力更好、融信能力更好、融资资渠道广泛的企渠道广泛的企业业在行在行业业重构中重构中占据有利地位。占据有利地位。6万科的市场应对万科的市场应对n n聚焦主流、理性聚焦主流、理性应变应变。调调高高针对针对自住需求的普通商品住宅自住需求的普通商品住宅和中小和中小户户型比例。型比例。n n坚坚持大众化住宅持大众化住宅为为主流主流产产品，品，发挥发挥小小户户型住宅研究型住宅研究优势优
11、势。n n发挥发挥企企业业周周转转速度速度对资产对资产收益率的收益率的优势贡优势贡献，更献，更积积极参与极参与保障性住宅在内的大众住宅开保障性住宅在内的大众住宅开发发。n n合理定价、以合理定价、以资资源高源高转转化效率、高性价比化效率、高性价比产产品适品适应应市市场场真真实实需求，需求，0707年底年底-08-08年初逆市回年初逆市回现现。n n项项目目资资源源拥拥有以保障公司持有以保障公司持续经营续经营和增和增长为长为尺度，防止占尺度，防止占压资压资金、降低周金、降低周转转效率。效率。0707年土地价格年土地价格过热过热下下谨谨慎取地。慎取地。n n拓展融拓展融资资渠道。渠道。n n200
12、82008年年1 1季度判断市季度判断市场调场调整到位，整到位，1-41-4月在内地土地市月在内地土地市场场抄抄底，合底，合计计耗耗资资超超过过5353亿亿元囤地。元囤地。 72.4 2.4 共识：宏观经济环境是市场大势保共识：宏观经济环境是市场大势保证证n n高速城市化、工业化扩高速城市化、工业化扩高速城市化、工业化扩高速城市化、工业化扩张下宏观张下宏观张下宏观张下宏观经济经济经济经济的的的的快速发展快速发展快速发展快速发展n n金融：金融：金融：金融：人民币和资本升值人民币和资本升值人民币和资本升值人民币和资本升值带来市场资金注入带来市场资金注入带来市场资金注入带来市场资金注入n n区域化
13、市场的形成带来价区域化市场的形成带来价区域化市场的形成带来价区域化市场的形成带来价值吸引值吸引值吸引值吸引n n人口红利阶段与大量国民人口红利阶段与大量国民人口红利阶段与大量国民人口红利阶段与大量国民财富积累带来的改善、投资财富积累带来的改善、投资财富积累带来的改善、投资财富积累带来的改善、投资需要需要需要需要关键关键基本因素基本因素895-95-今，中国也在加速城市化。今，中国也在加速城市化。中国的城市化率（1989-2005年份年份年份年份户数户数户数户数可支配收入可支配收入可支配收入可支配收入20052005年年290290万户万户180180亿美元亿美元20152015年年850850
14、万户万户11701170亿美元亿美元增长率增长率2 2倍倍5.55.5倍倍家庭年收入在家庭年收入在$25000$25000美元以上的美元以上的富裕阶层户数（富裕阶层户数（2007.82007.8）人民币升值加速人民币升值加速93.1 3.1 郑州市宏观经济发展迅速郑州市宏观经济发展迅速n n30-70%30-70%高速城市化进程，城市人高速城市化进程，城市人口增长衍生巨大居住需求；口增长衍生巨大居住需求；n n省内经济核心，经济总量高、首省内经济核心，经济总量高、首位率高，省域经济吸引力强，成长位率高，省域经济吸引力强，成长为河南人的市场；为河南人的市场；n n 郑州市国民经济增长连续郑州市国
15、民经济增长连续4 4年增年增幅超过幅超过15%15%，处于高速增长期；，处于高速增长期；n n城区面积即将超过城区面积即将超过300300平方公里，平方公里，20102010年计划达到年计划达到360360平方公里，城平方公里，城市人口达到市人口达到420420万；万；n n郑州市城镇居民收入年均增长郑州市城镇居民收入年均增长10%10%以上，以上，20072007年收入增长超过年收入增长超过15%15%。数据来源：河南省、郑州市统计公报官方数据103.2 3.2 郑州商品房市场容量快速增长郑州商品房市场容量快速增长根据郑州市场公布官方数据，根据郑州市场公布官方数据，2002-20072002
16、-2007年：年：n n市场投放年平均增幅市场投放年平均增幅23.8%23.8%，0707年同比增长年同比增长21.3%21.3%。n n市场销售年均增幅市场销售年均增幅28.2%28.2%，0707年同比增长年同比增长20.7%20.7%。n n供需比例接近略低于供需比例接近略低于1.01.0，仍显示供不应求的市场态势，市场前景和市场价，仍显示供不应求的市场态势，市场前景和市场价格预期乐观。格预期乐观。n n20072007年整体商品房市场销售量超过年整体商品房市场销售量超过950950万平方米，投放量超过万平方米，投放量超过11201120万平方米。万平方米。113.3 3.3 郑州市住宅
17、市场持续增长郑州市住宅市场持续增长根据郑州市场成交数据，根据郑州市场成交数据，2002-20072002-2007年：年：n n市场投放年平均增幅市场投放年平均增幅24.9%24.9%，0707年同比增长年同比增长35.3%35.3%。n n市场销售年均增幅市场销售年均增幅29.1%29.1%，0707年同比增长年同比增长26.4%26.4%。n n供需比例接近供需比例接近1.01.0，市场关系稳定。，市场关系稳定。n n市场价格年均增幅市场价格年均增幅14.6%14.6%， 0707年同比增长年同比增长22.8%22.8%。123.4 3.4 郑州土地市场：稀缺决定价值郑州土地市场：稀缺决定
18、价值n n供供应应量上升明量上升明显显，成交价格猛，成交价格猛涨涨，供需，供需紧张难紧张难以以缓缓解；解；n n土地供土地供应应多在多在郑东郑东，老城区以城中村，老城区以城中村为为主，土地开主，土地开发转发转化速度慢；化速度慢；n n公开拍公开拍卖卖土地均价土地均价213.6213.6万万/ /亩亩，地王，地王频频出，土地价格增速超出，土地价格增速超过过房价，房价，显显示高示高涨涨市市场预场预期。期。n n20082008年年1 1月，月，郑郑州州电视电视台台633.2633.2万万/ /亩亩新新单单价地王与价地王与项项目一路之隔。目一路之隔。133.5 20083.5 2008年市场供应年市
19、场供应n n郑郑州市州市20082008年住房建年住房建设计设计划划各各类类住房住房总总量量10501050万平万平方米。其中，普通商品住房方米。其中，普通商品住房635635万，万， 城中村改造配套商品城中村改造配套商品住房住房200200万，保障性住房万，保障性住房165165万。普通商品房中万。普通商品房中535535万位于万位于郑东郑东新区以外城区。新区以外城区。n n郑郑州市准州市准备备用用3 3年左右完成年左右完成143143个城中村的改造。个城中村的改造。20082008年，年，郑郑州市将有州市将有9 9个城中村改造个城中村改造项项目共目共计计可开可开发发土地面土地面积积达达38
20、3.56383.56万平方米。万平方米。n n西区城中村改造将提供合西区城中村改造将提供合计计17001700万的市万的市场场供供应应量（含路砦）量（含路砦），其中未开始，其中未开始销销售的售的约约12501250万。按照万。按照3 3年开年开发发完成，参考完成，参考未售完未售完项项目，每年供目，每年供应应量接近量接近500500万，接近万，接近20072007年全市投年全市投放量放量50%50%。14西区城中村改造供应量合计西区城中村改造供应量合计17331733万万中原大/小岗刘村升龙集团未定280万方案设计三官庙、岗坡长城集团阳光新干线200万3期销售冉屯益通置业九龙城90万1期在售白庄
21、河南甲天下甲天下*西湖新城70万2期销售中二七小李庄尚锦（升龙）升龙国际中心120万一期认筹高砦村正大房产未定89万未定王胡砦润德置业未定360万方案设计菜王村学都置业未定32万方案已报批佛岗村亚新地产亚新橄榄城192万方案报批路砦村新长城世界城300万方案153.6 3.6 供需关系下的市场份额供需关系下的市场份额n n西区市西区市场场供供应应以城中村改造以城中村改造项项目目为为主，主，结结合其他少量拍合其他少量拍卖卖土地。西区土地。西区未来未来3-53-5年市年市场场供供应应量将在量将在16001600万左右，平均每年供万左右，平均每年供应应量量300-500300-500万平万平米，占全
22、市米，占全市20-30%20-30%（按照市（按照市场场投放平均增速投放平均增速33%33%）。）。n n20032003年以来西区房地年以来西区房地产产市市场发场发展滞后展滞后为为目前市目前市场发场发展提供了展提供了较较大增大增长长空空间间。但由于区域。但由于区域经济经济基基础对础对区域投区域投资资价价值值、前期客、前期客户户来源的限制，来源的限制，住宅需求主要以住宅需求主要以刚刚性自住性自住为为主体，需求增主体，需求增长长速度滞后于供速度滞后于供应应增速。增速。n n住宅外其他物住宅外其他物业业的价的价值值增增长长空空间间来源于区域内功能来源于区域内功能补补全。全。n n供求关系供求关系变
23、变化将削弱区域物化将削弱区域物业业价格高速增价格高速增长长的状的状态态。以接近整体市。以接近整体市场场平均增幅的水平平均增幅的水平发发展。展。n n项项目市目市场场份份额额，前期取决于区域内部，前期取决于区域内部竞竞争争对对客客户资户资源的争源的争夺夺，后期依，后期依赖赖区域内外需求来源增区域内外需求来源增长长。n n按照按照总总量，量，项项目占区域市目占区域市场场供供应应份份额额整体整体19%19%，若区域市，若区域市场场仍仍实现实现0707年年销销售量的整体份售量的整体份额额16%16%（按照市（按照市场销场销售平均增速售平均增速25%25%），），则项则项目年目年度份度份额约为额约为35
24、35万平米万平米 。163.7.1 3.7.1 周边项目：小李庄周边项目：小李庄1 1期开盘销售期开盘销售情况（情况（2008.5.102008.5.10）户型户型户型户型编号编号编号编号房源套数房源套数房源套数房源套数销售套数销售套数销售套数销售套数价格范围价格范围价格范围价格范围销售率销售率销售率销售率公寓公寓F F70270212712749284928起起18.09%18.09%34-4534-45A4A4、B4B4、C4C4、D3D343243255554925-52784925-527812.73%12.73%89.9-289.9-2B2B2、 C2C2、D2D2270270157
25、1575028-54285028-542858.15%58.15%90.98-390.98-3A1A11621621541545328-56785328-567895.06%95.06%121.-3121.-3A2A216216229295028-53785028-537817.90%17.90%130-3130-3B1B1、B3B3、C3C3162162107107同上同上66.05%66.05%138-4138-4C1C154544848同上同上88.89%88.89%178-4178-4D1D1545417175078-54285078-542831.48%31.48%住宅合计住宅合计1
26、296129656756743.75%43.75%合计合计1998199869469434.73%34.73%优惠前价格；公寓仅推出一栋，另一栋保留。17n n9090以下紧凑以下紧凑3 3房、紧凑房、紧凑4 4房销售率最高；房销售率最高；n n130130宽松宽松3 3房、房、8989平宽松平宽松2 2房销售过半；房销售过半；n n178178宽松宽松4 4房销售近房销售近1/31/3；n n121121中中3 3房、公寓、北向住宅楼小房、公寓、北向住宅楼小1 1房销售率低，最不乐观；房销售率低，最不乐观；18滞销产品滞销产品n n34-4534-45住宅楼住宅楼1 1房滞销房滞销n n双气
27、双气1 1房，房，1 1梯梯4 4户，定价略低于户，定价略低于主流价格主流价格100100元，社区位置好。元，社区位置好。n n纯北向接受度低；大小拼合户型纯北向接受度低；大小拼合户型销售抗性大（利率、首付、中间销售抗性大（利率、首付、中间费用）；价格优势不明显。费用）；价格优势不明显。n n同等价格销售优于北向公寓的利同等价格销售优于北向公寓的利好基础：好基础：1 1梯少户、双气。梯少户、双气。n n120120中中3 3房滞销房滞销n n 属于主流属于主流3 3房面积，户型无硬伤，房面积，户型无硬伤，定价与其他主力户型相同，社区定价与其他主力户型相同，社区位置较好。位置较好。n n滞销原因
28、主要是滞销原因主要是“大户型为非南大户型为非南北通透中间户北通透中间户”与西区客户住宅与西区客户住宅消费标准冲突。消费标准冲突。2房86329786331 13 32431 12224223房873房893房1201房373房1304房13844平米1房，局部78平米1.5房、92平米2房41 11 1333房130-1354房178DBAC19滞销产品滞销产品n n公寓滞销公寓滞销n n北向户型面积与南向相近，尽管包北向户型面积与南向相近，尽管包含燃气设置，朝向抗性未削弱，成含燃气设置，朝向抗性未削弱，成交率仍最低。交率仍最低。n n南向南向7878实际为实际为1 1室室1 1厅，面积过大加
29、厅，面积过大加大总价劣势；间隔为大总价劣势；间隔为1.51.5室后的书房室后的书房无直接采光，降低了实际使用率，无直接采光，降低了实际使用率，整体性价比低。整体性价比低。n n南向南向9292使用率较高、功能合理，明使用率较高、功能合理，明厨，但与厨，但与8989住宅住宅2 2房相比，相近总价房相比，相近总价下高首付、一梯多户相对劣势明显。下高首付、一梯多户相对劣势明显。n n南向南向4545带燃气相对成交率最高。带燃气相对成交率最高。户型户型平均平均北北F4F5F4F5南南 F7F7南南 F8F8南南 F9F9面积面积4343454578789292房源房源70270237837816216
30、21081085454销售销售127127232380809 91515销售率销售率18.09%18.09%6.08%6.08%49.38%49.38%8.33%8.33%27.78%27.78%20小李庄小李庄1 1期成交结构与供应结构对比期成交结构与供应结构对比结合各户型成交率：结合各户型成交率：n n公寓的市场过剩情况比较明显；公寓的市场过剩情况比较明显；n n9090左右的紧凑左右的紧凑3 3房存在较大市场空间；房存在较大市场空间；144144以下的紧凑以下的紧凑4 4房有明显市场空间；房有明显市场空间；n n宽松宽松2 2房及房及9090以下细分以下细分2 2房产品有明显增长空间；房
31、产品有明显增长空间；n n130130左右左右3 3房及房及90-13090-130之间的细分之间的细分3 3房产品、宽松房产品、宽松4 4房市场比重保持稳定；房市场比重保持稳定；213.7.2 3.7.2 周边项目：隆福国际开盘销售状周边项目：隆福国际开盘销售状况况户型销售剩余销售率68.34-1289223.30%89.75-2797152.60%90.97-2525219.00%122-3892379.50%142-3391769.42%147-3199316.96%151-35518.92%合计合计31186826.4%n n按揭优惠按揭优惠1%1%，一次性优惠，一次性优惠2%2%，n
32、 n推出推出6 6栋楼，栋楼，12101210套。套。n n价格层差价格层差1010元元/ /层，各栋起价层，各栋起价4910491054505450元，均价约元，均价约54005400元。元。22结合各户型成交率：结合各户型成交率：n n122122中中3 3房、房、142142宽松宽松3 3房销售最好；房销售最好；n n9090以下宽松以下宽松2 2房销售率相对乐观；房销售率相对乐观；n n144144以上宽松以上宽松3 3房、房、9090以上以上2 2房的市场抗性均比较明显；房的市场抗性均比较明显；n n宽松宽松1 1房住宅销售尚可，与朝向、项目学区有关。房住宅销售尚可，与朝向、项目学区
33、有关。23隆福国际隆福国际1 1期销售状况原因期销售状况原因n n产产品品n n部分部分户户型的面型的面积积控制失控制失误带误带来市来市场场抗性；抗性；n n部分部分户户型型设计设计不符合本地客不符合本地客户户使用使用习惯习惯和判断和判断标标准；准；n n价格价格n n在与小李庄在与小李庄产产品差异、区位差异的基品差异、区位差异的基础础上，上，迟迟于前者于前者入市，定价水平高入市，定价水平高300300元左右，易形成价格比元左右，易形成价格比对对劣劣势势。n n营销营销n n前期宣前期宣传传、售楼部展示、售楼部展示对项对项目形象拔高不目形象拔高不够够，项项目区目区位价位价值贬损值贬损；n n开
34、开盘盘等等节节点的氛点的氛围营围营造不足，易形成心理价格落差。造不足，易形成心理价格落差。24隆福国际隆福国际1 1期成交结构与供应结构对比期成交结构与供应结构对比n n主流面主流面积积的的9090以下以下宽宽松松2 2房、房、122122中中3 3房的市房的市场场空空间间必必须须重重视视；n n略超略超过过9090的的2 2房、略超房、略超过过144144的的3 3房是需要避免的市房是需要避免的市场场抗性明抗性明显显的的尴尴尬面尬面积积；n n142142以上的以上的宽宽松松3 3房的市房的市场场份份额显额显示了区域示了区域换换房需求，及客房需求，及客户对户对居住品居住品质质的要的要求。求。
35、253.8 3.8 区域在售项目的启示区域在售项目的启示n n目前金融信目前金融信贷贷和和资资本市本市场环场环境形成的境形成的资资金金门槛门槛，使投，使投资资性性需求受需求受挤压挤压明明显显。n n但是，由于但是，由于项项目区域内近年市目区域内近年市场场供供应应量少，市量少，市场刚场刚性自住性自住需求目前仍有可需求目前仍有可观观数量未被数量未被满满足。足。n n合理价格下的住宅合理价格下的住宅销销售速度仍很可售速度仍很可观观，90-11090-110套套/ /月，市月，市场场空空间间可挖掘。可挖掘。n n自住需求是目前住宅市自住需求是目前住宅市场场需求的主要需求的主要组组成。成。对应对应的的产
36、产品集品集中在中在满满足首次置足首次置业业需求的主流到需求的主流到紧紧凑型凑型2-32-3房、二次以上房、二次以上置置业业（换换房）需求的中等以上房）需求的中等以上宽宽松松3 3房房- -紧紧凑凑4 4房。房。n n区域内客区域内客户对户户对户型型设计设计缺陷、缺陷、产产品舒适度、品舒适度、项项目比目比对对价格价格更加敏感。更加敏感。264. 4. 结论结论n n区域市区域市场场供供应应的爆的爆发发式增式增长长、0808年上半年的市年上半年的市场观场观望心望心态态形成形成0808年区域市年区域市场场整体供整体供过过于求的局面。于求的局面。n n但是，需求但是，需求细细分中，区域内首次置分中，区
37、域内首次置业业、换换房的大量房的大量刚刚性需性需求尚未被求尚未被满满足，是目前支撑市足，是目前支撑市场发场发展的主要需求。理想状展的主要需求。理想状态态下下项项目目0808全年市全年市场场份份额实现额实现3535万平方米。万平方米。n n物物业类业类型型细细分中，住宅是市分中，住宅是市场场主力，公寓市主力，公寓市场场累累积过积过剩，剩，其他物其他物业类业类型需求型需求释释放放缓缓慢。慢。n n供求关系使区域市供求关系使区域市场场价格增速明价格增速明显显减慢。高形象下合理价减慢。高形象下合理价格的性价比格的性价比竞竞争决定争决定销销售售进进度和市度和市场场份份额额。n n巨大先期投入、巨大先期投入、过过渡渡费费快速快速积积累、累、财务费财务费用增用增长长必必须须以以财财务务期内充足的期内充足的销销售回售回现现降低降低风险风险、支持、支持项项目持目持续续开开发发。27
