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1、中国城市房价问题及前景分析主讲人：（）1技能教育 房价房价 现状及走势现状及走势 。 房价为什么压不下来？房价为什么压不下来？中国房价问题。中国房价问题。2技能教育1.中国房价问题3技能教育2010年7月中国城市房价排行榜010203040506070831杭杭州州市市2584012560 134381697818319 18854 1916822310新房均价新房均价(元元/平方米平方米) 城市城市北北京京上上海海温温州州三三亚亚深深圳圳宁宁波波广广州州4技能教育1.中国房价问题v2010年全国商品房平均销售价格较上年同期上涨15%，由2009年的4800元/平方米左右涨到5520元/平方米
2、左右。v蓝皮书也对2011年房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。房价增长速度过快，房价上涨速度高于城乡居民收入增长速度.是中国房价主要问题.5技能教育10万52万房价收入比房价收入比52/10=5.2房价收入比房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比。指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是用（国际上通用的房价收入比的计算方式，是用（住宅套住宅套价的平价的平均值）除以（均值）除以（家庭年收入的平均值家庭年收入的平均值）。）。武汉夫妻注意！当房价收入比超过了10,就达到了警戒线！6技能教育一、中国房价问
3、题一、中国房价问题我国房价收入比状况1.2009年中国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14。一般人买不起啊！2.中国社科院于12月7日在京发布2011年经济蓝皮书关注中国房价问题：今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。诸如北京、上海等大城市要20多年不吃不喝才能买一套房。7技能教育2.现状及走势现状及走势一、中国房价现状一、中国房价现状v1.拿中国各大城市横向比可知道房价在中国分布拿中国各大城市横向比可知道房价在中国分布不平衡：一线城市高于二线三线不平衡：一线城市高于二
4、线三线.城市；沿海高城市；沿海高于内陆。于内陆。v2.拿全国城市纵向比知道销售价格逐年增长。拿全国城市纵向比知道销售价格逐年增长。v3.城镇人均住房面积大增，住房需求量大增。8技能教育一、中国房价现状一、中国房价现状（1）全国各大城市房价比较表（横向比较）.排名排名 城市城市均价均价排名排名 城市城市均价均价排名排名城市城市均均价价1 1深圳深圳 22304223041212青岛青岛975197514444南昌南昌5095091 12 2上海上海 20186201861919济南济南760076007171济宁济宁3763768 83 3温州温州 20050200503131武汉武汉67346
5、7348282泰安泰安3493498 84 4北京北京 19999199993333烟台烟台568056808383东营东营3453450 05 5杭州杭州 16360163603535太原太原555455548484潍坊潍坊3323320 06 6三亚三亚 15858158583636威海威海552355238787淄博淄博3053050 07 7宁波宁波 11405114053737昆明昆明550355039090聊城聊城2892895 58 8厦门厦门 10943109434040重庆重庆540554059797枣庄枣庄2702700 09 9广州广州 10937109374141西安西
6、安528752879898滨州滨州2672673 31010大连大连 10663106634343日照日照512051209999德州德州2612615 5新新房房均均价价单单位位：元元/平平方方米米9技能教育一、中国房价现状一、中国房价现状（2）全国城市房价纵向比较纵向比较按此计算，2006年100万买的房子，2010年可以涨到200余万。武汉大多人都喜欢炒房的原因.10技能教育一、中国房价现状一、中国房价现状（3）我国城镇人均住房面积单位：平方米建设部称我国城镇人均住房面积已经远超日本，居世界高水平!住房需求量大增。11技能教育二二.中国未来房价发展趋势分析中国未来房价发展趋势分析12技能
7、教育（一）城市化（二）人口出生率（三）人民币升值和金融危机（四）城市土地价格二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析影响房地产供需求的因素13技能教育是指人口和产业活动向城市集聚或乡村地区转变为是指人口和产业活动向城市集聚或乡村地区转变为城市地区的过程。城市地区的过程。（一）城市化进程对房价的影响二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析14技能教育（一）城市化进程对房价的影响二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析城市化进程基本规律城市化率沿着S 型曲线变动15技能教育（一）城市化进程对房价的影响二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋
8、势分析城市化进程正处于加速阶段，刺激了房子的需求量。2008 年中国城市化率已达到45.68%.2009年中国城市化率已达到46.59%.2010年中国城市化率已达到50%.16技能教育二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析（二）人口出生率与房价新中国成立后共出现过三次婴儿潮第一次婴儿潮：建国后不久 出生率300第二次婴儿潮：1962年至1973年 平均出生率33第三次婴儿潮：1986年至1990年，又称作回声婴儿潮，增长1.24亿，接近当前全国人口的10%。17技能教育二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析（二）人口出生率与房价2006年至2010年，35
9、45岁的群体比重上升，大概2.6亿左右，住房改善需求大房子;20102020年， 2535岁人口比重会上升，大概在1.2亿左右，对住房的刚性需求小房子；刺激需求量增加。18技能教育二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析（三）人民币升值和金融危机19技能教育二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析（三）人民币升值使外商看到利益100美元美元800元人民币元人民币800元人民币元人民币133.3美元美元1：8五五年年之之后后投投资资房房地地产产1600人民币人民币266.7美元美元1：620技能教育二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析全国地价水
10、平变化趋势全国地价水平变化趋势（1 1）全国城市地价总体水平呈较明显上升态势）全国城市地价总体水平呈较明显上升态势（四）城市土地价格对房价的影响2007年以来35个重点城市各季度综合地价增长率曲线图21技能教育 2009年第四季度，全国商业、居住、工业地价环比增长率分别为3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.57%、7.92%、1.56%。综合用途商业用途工业用途居住用途地价增长率曲线统计图地价增长率曲线统计图%时间6420-2-42008.42009.12009.22009.32009.4监测时间：监测时间：环渤海地区地价增长率情况一览表年度季度综合商业居住工业200941
11、.911.173.340.51200931.251.691.790.522技能教育二、中国未来房价发展趋势分析二、中国未来房价发展趋势分析全国地价水平变化趋势全国地价水平变化趋势（1 1）全国城市地价总体水平呈较明显上升态势）全国城市地价总体水平呈较明显上升态势（四）城市土地价格对房价的影响（2 2）全国分用途地价水平中，居住地价增幅明显。）全国分用途地价水平中，居住地价增幅明显。23技能教育v专家建议当买房花的钱超过自己六年工资时就别买了。24技能教育为防止价格再增，引起社会不安因素，政府进行调控，效果不佳。v大家看看房价压不下的原因就知道了。25技能教育3.房价为什么压不下来v1、“有房才
12、有家”的传统守旧思想赶着房价上涨.v2、女人的现实要求是房价上涨的帮凶.v3.建材价格攀升，地价猛涨，圈地不止，催高房价.v4.媒体一定程度上的捕风捉影、大肆宣杨v5、国内的官员腐败性需求拉高房价v6、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌v7、有房的老百姓支持房价进一步上涨v8、经济发展离不开房地产，其支柱产业地位仍无法动摇v9、房地产成为某些地方财政收入的重要来源26技能教育3.房价为什么压不下来v10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期v每隔一段日子就会出现的强拆事件，韩寒：“我有一个房子面向大海却被强拆。”拆了后又不得不买新房子，拉动房子的需求量。27技能教育房价为什么压不下来11、奢
13、侈消费助长房价飙升，贫富差距拉大v全球富人排行榜中，美国富人最多，中国富人增长最快。中国有钱人越来越多。当前国人的享受意识日益增强，宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，80%世界顶级奢侈品牌已经进驻中国市场，富人买房，出手大方，很多都一次性付款买下。28技能教育房价为什么压不下来v12、国务院要求控制房价过快上涨，但非打压v中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产。29技能教育房价为什么压不下来v14、房屋居住时限短而加大市场需求空间一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，老百姓认为住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。30技能教育31技能教育
