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1、品牌嫁接下的地产谋略品牌嫁接下的地产谋略诸暨华夏项目营销推广方案诸暨华夏项目营销推广方案目目 录录1市场分析市场分析商业定位商业定位2销售策略销售策略3推广策略推广策略4市 场 分 析因势因势城市简介城市简介诸暨概况:历史悠久，人文昌盛；区位优越，风光秀丽；经济繁荣，民殷商富；产业发达，活力充沛秦时置县，历代未废，是越国古都、西施故里和於越文化的发祥地之一，文化积淀深厚，名人名士辈出。诸暨历史中国优秀旅游城市和浙江省旅游经济强县市，被誉为“中国袜业之都”、“中国珍珠之都”、“中国香榧之都”等。诸暨地位诸暨，区域面积2311平方公里，辖24个镇乡、3个街道（暨阳街道、浣东街道、陶朱街道），总人口
2、115.79万人。行政区划宏观经济宏观经济GDP总量诸暨近五年经济基本保持稳定快速增长的势头，总经济体量一直位列浙江县域经济城市前列，雄厚的经济实力为房地产市场的发展提供了有力的经济支撑经济指标经济指标2002007 7年年2002008 8年年2002009 9年年2002001010年年2012011 1年年年末总人口（万人）106106.4106.67 106.96107.07 地区GDP总值（亿元）440.21495.89527.50621.52739.62地区GDP总值增速（%）14.3 %9.5 %9.5 %11.6 %11.2%规模以上工业总资产（亿元）1055.941222.8
3、41263.72 1630.891890.91全社会固定资产投资（亿元）185.55204.83227.75 273.94 343.64房地产完成投资额（亿元）37.9522.2127.07 44.4170.17 社会消费品零售总额（亿元）104.08124.16144.01 165.35196.63 财政收入（亿元）43.5550.3354.69 65.5180.05金融机构存款余额（亿元）375.63366.3508.04 635.02 921.92农村居民人均可支配收入（元）1028911612 127621454917060城镇居民人均可支配收入（元）22759256782789731
4、41335697宏观经济宏观经济 2011年，全市实现地区生产总值739.62亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长11.0%。其中，第一产业增加值43.31亿元，增长4.0%；第二产业增加值429.67亿元，增长11.1%；第三产业增加值266.64亿元，增长12.2%。三次产业的比例由上年的6.0：58.5：35.5调整为5.8：58.1：36.1。按户籍人口计算，全市人均生产总值为69073元，增长10.7%，按2011年平均汇率1：6.4588折算，为10694美元，首次超过1万美元大关万美元大关。 从产业结构来看，第二产业和第三产业占国民经济的94.2%，为典型的工业城市。 200
5、7-2011年年GDP产值情况产值情况宏观经济宏观经济 2011年实现财政总收入80.05亿元，增长22.2%。财政支出突出民生，全年执行预算内财政支出49.44亿元，增长 13.1%，其中，教育、社保、医疗卫生、农林水务和交通运输五项支出合计20.27 亿元，增长18.1%，占总支出的 41%，比重比上年提高 1.7 个百分点。 政府在财政收入不断增长的同时也更加重视民生，对基础设施、社会劳动保障方面的投入加大力度2007-2011年年财政收入情况财政收入情况经济状况经济状况2007-2011年居民消费情况年居民消费情况 2011年，全市实现社会消费品零售总额196.63亿元，增长18.9%
6、。其中，其中，批零贸易业实现零售总额批零贸易业实现零售总额100.20100.20亿元，增长亿元，增长22.5%22.5%，住宿餐饮业实现零售总额5.33亿元，增长22.0%；在批零贸易业中，金银珠宝类实现零售总额3.61亿元，增长43.1%,石油及制品类实现零售总额19.17亿元，增长60.3%,汽车类实现零售总额33.74亿元，增长20.0%。 综合来看，诸暨居民消费平稳上升，消费市场趋活走旺,消费能力逐步加强！产业发展产业发展 2011年末全市新增年销售收入500万元及以上工业企业156家，总数达1415家，其中新增年销售收入超亿元企业47家，总数达306家，年销售收入10亿元及以上企业
7、27家，海亮集团、盾安集团、大东南集团销售收入超百亿元大关。224家市级工业规模企业实现销售收入1409.14亿元，增长25.6%，利润总额100.78亿元，增长29.2%，实缴税金34.47亿元。 主导行业支撑显著。主导行业支撑显著。 袜业、珍珠业、铜加工及新兴材料业、机械装备制造业、纺织服务装业及环保新能源业等是全市“6+2”现代产业体系中的工业六大主导行业，六大主导行业合计实现产值1625.15亿元，增长28.7%，占全市年销售收入500万元及以上工业企业的85.9，有力支撑了全市工业经济的发展。新兴产业规模化。全市173家年销售收入2000万元以上工业企业被认定为新兴产业企业，合计实现
8、产值450.80亿元，同比增长23.1%，占全市2000万元以上工业总产值的25.0%。固定资产投资和房地产业固定资产投资和房地产业 房产市场理性发展房产市场理性发展 2011年，全市完成房地产开发投资70.17亿元，增长58.0%，房屋施工面积610.53万平方米，增长28.8%，竣工面积42.89万平方米，下降1.6%。全市实现商品房销售面积136.22万平方米，增长8.4%，商品房销售104.56亿元，增长8.2%。其中，住宅类商品房销售面积为121.36万平方米，增9.6%，占全部商品房销售面积的89.1% ；居民住宅需求向改善型、高档型过渡，2011年，全市140平方米以上住房销售面
9、积82.88万平方米，增长40.9%，别墅、高档公寓销售面积6.26万平方米，比上年下降38.2%。投资实现快速增长投资实现快速增长 2011年，全市完成50万元以上项目固定资产投资343.64亿元，增长30.2%，其中工业性投资203.80亿元，增长24.3%。完成500万元以上项目固定资产投资324.67亿元，增长28.0%，其中第一产业完成投资1.58亿元，增长39.5%，第二产业完成投资198.36亿元，增长 24.2%，第三产业完成投资124.74亿元，增长34.5%。重点项目扎实推进。全市865个千万元项目完成投资320.59亿元，占全市投资总额的93.3%城市规划城市规划“一心”
10、为中心城区，“六大组群”分别为店口、枫桥、牌头、五泄、璜山、次坞为中心镇的城镇组群。“K行轴线”指浙赣铁路及杭金衢、诸绍、诸永三条高速公路形成的城镇发展主轴线。“星月结构”指六个中心镇围绕中心城区形成“群星拱月”结构。规划城镇规模分四级：一级为中心城区50万人；二级为510万人，包括店口、枫桥、牌头3个镇；三级为1.57万人，包括山下湖、次坞、五泄、璜山、直埠、应店街、安华7个镇；四级为1.5万人以下，包括街亭、王家井、江藻、赵家、马剑、同山、浬浦、阮市、东白湖、陈宅、岭北11个镇。中心城区店口枫桥牌头五泄璜山次坞杭金衢高速诸绍高速诸永高速诸暨规划诸暨总体按照“一个中心、六大组群“、”K形主轴
11、，星月结构”的总体发展思路，确定城镇发展空间。规划中完善的交通线路，为进入诸暨城区提供了极大的便利，加速城区人口流动和导入城区规划城区规划规划目标规划目标城区布局城区布局 到到2020年中心年中心城市建成区面积达城市建成区面积达52.5平方公里，人平方公里，人口规模达口规模达50万。万。 三中心四分区二点。三中心四分区二点。三个公共中心，城东以三个公共中心，城东以行政、文化、会展为主行政、文化、会展为主导功能的综合性主中心；导功能的综合性主中心；城西以体育、商务为主城西以体育、商务为主导功能的综合性副中心；导功能的综合性副中心；老城以商业、旅游为主老城以商业、旅游为主导功能的副中心导功能的副中
12、心。拓展方向拓展方向 “西拓西拓”突出产业尤其是突出产业尤其是第二产业发展高新技术产业、第二产业发展高新技术产业、环保产业为发展城西工业新环保产业为发展城西工业新城。城。“东延东延”建设高标准居建设高标准居住区域为发展方向。住区域为发展方向。“北伸北伸”沿绍大线、诸湄线有所拓展。沿绍大线、诸湄线有所拓展。“南拓南拓”对南线外用地严格对南线外用地严格控制，并对环线内用地按风控制，并对环线内用地按风景区建设要求，对各类项目景区建设要求，对各类项目加以合理控制。加以合理控制。“内内调理调理”积极实施旧城改造。积极实施旧城改造。至至2020年，城市发展空间较大，在未来几年城市建设及人口规模都将大幅提升
13、。年，城市发展空间较大，在未来几年城市建设及人口规模都将大幅提升。城区规划（主城区）城区规划（主城区） 目前主城区就是原来老城区的位置，城区经过多年建设，已经形成诸暨的城市商业贸易中心、金融中心、文教中心、旅游中心及居住中心。城市规划发展主要是进行老城区的旧城改造为主，是诸暨市城市规划的三个中心之一。 根据规划，诸暨旧城改造南北两端将建设为居住中心,西部山脚地带将安排少量低密度项目，原诸暨火车站将要改造成为诸暨市标志性的会展中心,南屏路至西施大道地块建设成为步行商业街区，原西施广场将要扩大至浦阳江岸，长弄堂将要被改造为传统风情街，长弄堂以东地块将要被建成高档商业街区，西施广场以北将成为高档办公
14、区。城区规划（城北）城区规划（城北） 城北片区从规划上看，与西北片区被规划为诸暨市主要的工业片区，沿绍大线、诸湄线有所拓展。从居住的角度来看，居住环境相对较差，相应生活配套也相对滞后，居住品质较差，作为住宅开发具有一定的局限性。城北规划城北规划城北居住区规划城北居住区规划城区规划（城南）城区规划（城南） “南拓”对南线外用地严格控制，并对环线内用地按风景区建设要求，对各类项目加以合理控制。以西施故里的文化旅游度假区，发展前景广阔，房地产开发潜力巨大。城区规划（城西）城区规划（城西） 西片区从区位上看靠近火车站、高速公路出口，交通方便快捷。是以体育、商务为主导功能的综合性副中心。主要突出第二产业
15、发展高新技术产业、环保产业为主的工业新城。从房地产开发的角度来看，应注意适当的考虑受片区整体发展的影响，应做配套性强的地产开发。城市规划（城东）城市规划（城东） 城东以行政、文化、会展为主导功能的综合性主中心；城西以体育、商务为主导功能的综合性副中心，是城市规划的三个中心之一；东延”建设高标准居住区域为发展方向。是诸暨市人居的发展方向，在市政、生活配套等方面将得到较大提升。城东行政中心规划本项目所属城东区，未来行政、商贸、居住重地。本项目所属城东区，未来行政、商贸、居住重地。高标准居住集群圈规划为本项目成就诸暨第一家居市场奠定坚实基础。高标准居住集群圈规划为本项目成就诸暨第一家居市场奠定坚实基
16、础。总结总结1、诸暨位处沿海长三角地区，经济发展迅猛，工业发、诸暨位处沿海长三角地区，经济发展迅猛，工业发 达，人民富源，民间资本雄厚，购买力强；达，人民富源，民间资本雄厚，购买力强；2、诸暨市以袜业、珍珠业、铜加工及新兴材料业、机械、诸暨市以袜业、珍珠业、铜加工及新兴材料业、机械 装备制造业、纺织服务装业及环保新能源业，有自己装备制造业、纺织服务装业及环保新能源业，有自己 独特的具有强大竞争力的主导产业，辐射区域范围广独特的具有强大竞争力的主导产业，辐射区域范围广 阔，现已经发射了省内、国内市场和国际市场，发展阔，现已经发射了省内、国内市场和国际市场，发展 前景广阔，发展空间巨大；前景广阔，
17、发展空间巨大；3、除工业以外，诸暨旅游业也较为发达，具有地方特色、除工业以外，诸暨旅游业也较为发达，具有地方特色 旅游资源，与杭州、绍兴等城市旅游成一体系，也是旅游资源，与杭州、绍兴等城市旅游成一体系，也是 未来经济发展的一大亮点；未来经济发展的一大亮点；4、根据诸暨市城市发展规划，未来、根据诸暨市城市发展规划，未来10年年间，城市面积及间，城市面积及 人口聚集增加，给城市发展带来良好机遇。特别是对人口聚集增加，给城市发展带来良好机遇。特别是对 于房地产业、建筑业的发展更是难得遇见的好时机。于房地产业、建筑业的发展更是难得遇见的好时机。市区土地市场研究市区土地市场研究整体走势整体走势全全国土地
18、成交量普遍跌背景下，国土地成交量普遍跌背景下，20112011年诸暨市区成交量未见明年诸暨市区成交量未见明显下跌。显下跌。全全国土地成交楼面价普遍下降背景下，国土地成交楼面价普遍下降背景下，20112011年诸暨市区价格成年诸暨市区价格成交楼面均价明显下降，降幅约为交楼面均价明显下降，降幅约为33%33%。市区土地市场研究市区土地市场研究居住商贸居住商贸2011年居住类用地成交量跌幅显著；而商贸类用地成而商贸类用地成交量井喷交量井喷式上升。式上升。居住类用地平均楼面价继4年上涨后呈微幅下降（较2010年下降6%）；商贸类用地成交楼面价年间波动大，受成交年份、地块所属区域及宏观形势多重影响。市区
19、土地市场研究市区土地市场研究区域成交区域成交近五年居住用地成交集中城东、主城与城西，未来城东居住类物业供应量最大，竞争最为激烈；商贸用地成交集中城西、城东，未来两区商贸类物业供应量大。主城、城东居住用地成交价格高，而城西为区域价格洼地，备受本地中小开发商青睐；商贸用地区域价格差异极大，价值高地实属城东。价值高地实属城东。小结小结1、全国成交价量齐跌背景下，市区土地成交量未见下跌全国成交价量齐跌背景下，市区土地成交量未见下跌之势，但价格下跌之势显著。之势，但价格下跌之势显著。2、受住宅市场调控影响，市区居住类用地成交量大幅下受住宅市场调控影响，市区居住类用地成交量大幅下跌，价格微幅下降；商贸用地成交却是井喷上升，价格跌，价格微幅下降；商贸用地成交却是井喷上升，价格大幅下降。大幅下降。3、城东、主城、城西居住用地成交大，未来城东区域居城东、主城、城西居住用地成交大，未来城东区域居住物业竞争最为激烈；城东、城西商贸用地成交大，未来住物业竞争最为激烈；城东、城西商贸用地成交大，未来城东区域将现最具价值商贸物业。城东区域将现最具价值商贸物业。
