《招商方案和计划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《招商方案和计划（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、(2)目录目录目录目录一、项目概况二、招商准备工作团队组织架构团队组建及计划物料准备工作流程审批流程三、租赁策略租金策略租期策略谈判策略租赁方案方案分析四、品牌策略洽谈构想品牌规划五、招商推广推广计划推广预算六、收益测算收入预算改造预算支出预算七、工作安排招商时间工作计划项目概况项目概况项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。项目概况项目概况承租单位：吉星德亿商业中心建筑面积：11890楼层：地上四层停车位：地上370个，地下370个主营：一层沿街为餐饮，主入口部分
2、区域及二层为大中电器三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。(5)目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-团队组织架构团队组织架构团队组织架构团队组织架构共计26人招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-团队组建及计划团队组建及计划团队组建及计划团队组建及计划组织筹备商业管理有限公司2012年10月8日-2012年11月30日制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批商管公司组织架构、薪酬标准的确定商管公司注册申请商管公司企业名称核准商管公司注册资金申请及拨款商管公司完成注册后备案办理物业管
3、理资质证件商业管理有限公司人员到岗2012年11月1日-2013年2月28日项目总经理入职各部门经理入职各部门员工入职商业管理有限公司各部门员工开业前培训2013年4月15日-2013年5月15日招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-物料准备物料准备物料准备物料准备招商折页（海报）2012年12月底到位面积测算表及图纸2012年11月底到位招商说辞2012年11月底到位招商培训2012年12月底到位租赁意向书、租赁合同2012年11月中旬到位物业及客户管理手册2012年11月中旬到位招商中心2012年12月底投付使用招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-工作流程工作流程
4、工作流程工作流程招商工作流程图招商筹备招商实施协议&签约团队组建商业方案策划招商物料准备商户搜集商务洽谈综合评审初步审核意向书审核&签订合同审核&签订转入运营意向沟通招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-审批流程审批流程审批流程审批流程租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租金策略租金策略租金策略租金策略u租金构成：纯租金和租金或营业额抽成两者取其高两种租金收取方式；u租金形式：纯租金（80%），租金、抽成两者取高（20%）；u报价策略：130%-150%保守租金价格；u租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免
5、租期调整进行实际租金的调控。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租期策略租期策略租期策略租期策略租期策略u大型餐饮店：5-10年u电玩、培训：5-8年u快餐及特色餐饮店：3-8年u儿童、服装服饰：2-5年u其它：1-3年装修期u大型餐饮店：4-6个月u电玩、培训：4个月u快餐及特色餐饮店：2-4个月u儿童、服装服饰：2-3个月u其它：1-2个月免租期u大型餐饮店：2个月u电玩、培训：1个月u快餐及特色餐饮店：1个月u儿童、服装服饰：3个月u其它：1-2个月续约策略：对知名品牌，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。p对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长。(12)对具备影
6、响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣安排客户对项目的实地考察处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-谈判策略谈判策略谈判策略谈判策略1、整体租赁项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。租赁策略租赁策略租赁策略
7、租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案A方案：方案：租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化
8、妆品礼品1F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案2F144m2特色餐饮93m2特色美食94m2特色餐饮129m2休闲服饰213m2皮具鞋品247m2休闲服饰104m2休闲服饰35m2170m2皮具鞋品114m2皮具鞋品42m2珠宝首饰54m2甜品店14m2水吧229m2特色餐饮租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案A方案方案3F425m2特色餐饮102m2休闲服饰118m2休闲服饰10m2水吧35m2家居礼品224m2休闲服饰31m2家居礼品45m2家居礼品租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案418m2手机
9、数码479m2教育培训114m2休闲服饰102m2休闲服饰16m2家居礼品36m2家居礼品A方案方案4F1000m2酷动电玩254m2文具用品图书用品246m2一多宝贝545m2丽家宝贝59m2甜品店80m2协和美容院租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案150m2巴布豆60m2琴学社68m2家居礼品85m2力士玩具奥迪玩具2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案B方案：方案：298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m
10、2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案2F457m2特色餐饮404m2特色餐饮213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰特色餐饮170m2休闲服饰租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案B方案方案29m2家居礼品99m2休闲服饰2F457m2特色餐饮404m2特色餐饮2
11、13m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰特色餐饮170m2休闲服饰租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案B方案方案29m2家居礼品99m2休闲服饰3F1071m2特色餐饮121m2精品女装163m2精品女装租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案255m2精品女装644m2翻斗乐/淘气堡420m2特色餐饮B方案方案4F1000m2酷动电玩254m2文具用品图书用品246m2一多宝贝545m2丽家宝贝59m2甜品店80m2儿童用品租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案150m2巴布豆60m2琴学社
12、68m2家居礼品85m2力士玩具奥迪玩具3、分租整体商业全部调整后的商业定位目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。金融个性护理店蛋糕烘焙店钟表眼镜1F2F3F4F主题餐厅特色餐饮电玩娱乐水吧儿童服饰摄影美容美发教育培训饰品休闲服饰手机数码特色餐饮租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案538.5m2西式快餐688.5m2Pizza牛排馆112m2蛋糕烘焙252m2个人护理店244m2兴宏小额贷款22m2饰品52m2手表化妆品52m2手表化妆品9m2饰品51m2眼镜
13、71m2手表化妆品1F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案538.5m2西式快餐34m2饰品184m2休闲服饰104m2休闲服饰67m2饰品688.5m2Pizza牛排馆308m2休闲服饰462m2手机数码13m2饰品2F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案904m2电玩娱乐282m2美容美发104m2儿童摄影184m2儿童服饰31m2水吧10m2水吧784m2教育培训86m2儿童服饰儿童玩具153m2婴儿培训3F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案3890m2主题餐饮4F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略
14、-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案整租方案：劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商洽谈时间相对较长。3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设施设备的维护费用。2、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业形象的提升。优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时
15、间会相应缩短。2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-方案分析方案分析方案分析方案分析分租方案（二）：整体商业全部调整劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公共区域能源费以及设施设备的维护费用。2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。优势：1、经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益较高；2、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体形象；3、根据项目物业情况
16、尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公共区域水、电、气等费用。4、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-方案分析方案分析方案分析方案分析品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略-洽谈构想洽谈构想洽谈构想洽谈构想优先考虑因素p对项目具有标杆意义的品牌p提高品牌聚集和凝聚度的品牌p大面积的租户进度安排p大型主力店、特色店p各业态领衔品牌p一般品牌品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略-洽谈构想洽谈构想洽谈构想洽谈构想业态业态 代表品牌示例代表品牌示例 个人护理用品万宁、屈臣氏彩妆/护肤美宝莲、ZA、欧莱雅、OLAY、佰草集家
17、居/家饰/礼品/玩具(小型店）LOCKLOCK、谭木匠、特百惠、老银匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、烟斗屋数码/眼镜/手表COODOO、宏图三胞、亮视点、宝岛、CASIO、时间廊、SWACTH休闲服饰HOTWIND、VEROMODA、ONLY、JACKJONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李宁、彪马、匡威儿童服饰丽家宝贝、巴布豆、小鬼当家、博士蛙、派克兰帝皮具鞋品TATA、KISSCAT、BELLE、千百度烘培店好利来、味多美特色餐饮KFC、MCDONALDS、MR.PIZZA、必胜客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家甜品店/饮品么么茶、DQ
18、、可可茜里冰激凌、快乐柠檬美容美发审美造型、木本造型、协和美容院教育培训红黄蓝、天才宝贝、一多宝贝、京翰1对1、学大教育(37)阶段推广任务招商阶段时间安排第一阶段招商筹备招商准备工作2012年10月2012年12月第二阶段公开招商公开对外招商2012年12月2013年04月第三阶段招商末期完成项目80招商2013年04月2013年06月 根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：目招商分为以下阶段：招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划(38)第一阶段：招商筹备（第一阶段：招
19、商筹备（ 20122012年年1010月月20122012年年1212月月）推广目的：前期市场筹备入市通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。市场策略：业内关注将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一定的声音，吸引市场关注度。推广执行：u接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等；u招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统；u招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点。招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划(39)第二阶段：公开招商（第二阶段：公开招
20、商（20132013年年0101月月20132013年年0303月月）推广目的：增强商户对项目的信心！通过对项目商业优势的告知性宣传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起商户兴趣，并增强进驻项目的信心。市场策略：项目优势展示，针对性宣传通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。广告主题：首邑上城，火爆招商中看得到的消费享得到的商机推广执行：u活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；u纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每2周1篇软文、短信
21、发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息；u道旗：临近主要路道旗宣传，项目分主题、招商信息宣传；u项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传；招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划第三阶段：招商末期（第三阶段：招商末期（20132013年年0404月月20132013年年0606月月）推广目的：增强商户对项目的信心结合项目优势和招商情况宣传，造势项目品牌升级成功，即将重新开业，吸引市场关注度，为成功试
22、运营做好宣传准备。市场策略：制造项目人气度进行项目优势及招商情况的宣传，通过庆祝项目成功招商，制造项目热点，提升项目人气度，为项目试营业营造热烈氛围。本阶段选择多媒介组合，采用集中投放，在短期内引起市场轰动效益。广告主题：恭贺首邑上城成功升级，即将重新开业。首邑上城开业在即，引爆商机无限。推广执行：u活动：商户答谢暨开业推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；u纸媒、短信：对项目招商后的情况、商户进驻进行宣传报道。着重开业消息的宣传，舆论造势。维持每两周1篇软文。短信密集投放；u道旗：临近主要路道旗宣传，项目成功升级及重新开业消息；u项目现场：营造热烈、隆重的开业氛围。对外墙、现场包
23、装重新装饰，成功升级、即将开业宣传；u派报：对社区、商业区进行派报，告知开业信息；招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划(41)单位：万元招商推广招商推广招商推广招商推广-推广预算推广预算推广预算推广预算推广类型内容形式招商筹备期正式招商期招商末期开业庆典答谢会预计费用时间2012.09-2012.12 2013.01-2013.03 2013.04-2013.052013年6月单项小计招商道具招商折页5521224海报、展板2215手提袋及其他3317现场包装条幅2138内场包装2215媒体商业短信广告/软文10102020活动常规活动客户活动527137主题活动
24、推介/开业会605560130户外媒体道旗临近主要路段151515广告公司支付平面设计费6221010不可预计费用22266总计805327602202201、整体租赁按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.15亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为1.53亿元。资产升值另计第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合计正常6944204 6944204 6944204729141472914147291414 7655985 7655985 7655985 8038784 8038784 8038784 8440723 8
25、440723 8440723 115113329乐观8680255 8680255 8680255937467593746759374675101246491012464910124649109346211093462110934621118093911180939111809391 152770773租金单价（平米/天）面积标准年租金（元）正常1.6011890.766944203.84乐观2.008680254.80第一年年租金正常正常乐观乐观5%8%租金每三年递增建议单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算第一年正常年租金2、分租-根据目前商户实际情况商
26、业定位的租金预算单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算楼层楼层面积业态品类套内面积租金单价（平米/天）物业费（平米/天）费用总计标准年租金标准年物业费合计一层1707.4餐饮特色餐饮7414.001081860.000.001081860.00面包房914.21138395.8333215.00171610.83水吧244.2036500.000.0036500.00配套个人护理2565.31498346.6793440.00591786.67饰品/化妆品2425.51485815.0088330.00574145.00银行2444.20374052.000
27、.00374052.00钟表眼镜855.71175808.3331025.00206833.33其他24.47.0062342.000.0062342.00二层1682服装休闲服饰4804.71817600.00175200.00992800.00餐饮特色餐饮4673.81653410.83170455.00823865.83特色美食933.71124465.0033945.00158410.00水吧143.7118736.675110.0023846.67甜品店543.7172270.0019710.0091980.00配套皮具鞋品4974.81876790.83181405.0010581
28、95.83饰品/化妆品775.31149893.3328105.00177998.33三层2205餐饮特色餐饮4253.71568791.67155125.00723916.67水吧103.5112775.003650.0016425.00服装休闲服饰6604.301043900.000.001043900.00儿童教育培训4793.21553644.17174835.00728479.17配套手机数码4564.51748980.00166440.00915420.00家居礼品1754.31276791.6763875.00340666.67四层2547餐饮甜品店593.3171783.332
29、1535.0093318.33儿童儿童集合店5452.80556990.000.00556990.00儿童服饰玩具2353.30285916.670.00285916.67教育培训3063.00335070.000.00335070.00配套电玩娱乐10002.801022000.000.001022000.00美容美发803.3097333.330.0097333.33图书音像2543.01278130.0092710.00370840.00家居礼品684.0199280.0024820.00124100.00合计8141.48141.43.750.4911140262.331445400.
30、0012585662.33第一年乐观年租金2、分租-根据目前商户实际情况商业定位的租金预算单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算楼层楼层面积业态品类套内面积租金单价（平米/天）物业费（平米/天）费用总计标准年租金标准年物业费合计一层1707.4餐饮特色餐饮7414.001081860.000.001081860.00面包房914.31143931.6733215.00177146.67水吧244.5039420.000.0039420.00配套个人护理2565.71529493.3393440.00622933.33饰品/化妆品2426.01529980.0
31、088330.00618310.00银行2444.20374052.000.00374052.00钟表眼镜856.01186150.0031025.00217175.00其他24.47.0062342.000.0062342.00二层1682服装休闲服饰4805.811022000.00175200.001197200.00餐饮特色餐饮4673.81653410.83170455.00823865.83特色美食934.01135780.0033945.00169725.00水吧144.0120440.005110.0025550.00甜品店544.0178840.0019710.0098550
32、.00配套皮具鞋品4975.51997727.50181405.001179132.50饰品/化妆品775.81163945.8328105.00192050.83三层2205餐饮特色餐饮4253.71568791.67155125.00723916.67水吧103.8113991.673650.0017641.67服装休闲服饰6605.701365100.000.001365100.00儿童教育培训4793.51611922.50174835.00786757.50配套手机数码4566.01998640.00166440.001165080.00家居礼品1755.31340666.67638
33、75.00404541.67四层2547餐饮甜品店593.8182550.8321535.00104085.83儿童儿童集合店5452.80556990.000.00556990.00儿童服饰玩具2353.30285916.670.00285916.67教育培训3063.00335070.000.00335070.00配套电玩娱乐10002.801022000.000.001022000.00美容美发803.3097333.330.0097333.33图书音像2544.01370840.0092710.00463550.00家居礼品685.01124100.0024820.00148920.0
34、0合计8141.48141.44.310.4912793286.501445400.0012624413.17按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.98亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为2.44亿元。资产升值另计分租租金每两年递增建议第第1 1年年80%第第2 2年年85%第第3-53-5年年95%第第6 6年年100%出租率正常正常乐观乐观6%8%第第1 1年年面积日租金基价365天出租率80%第第2 2年年面积日租金基价365天出租率85%第第3-53-5年年面积日租金基价365天出租率95%第第6 6年年面积日租金基价365天出租率100%租金计算方式2、分租-根据目前
35、商户实际情况商业定位的租金预算单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算租金第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年 第十二年 第十三年 第十四年 第十五年合计正常8912210 10026236 11808678118086781251719912517199 13268231 13268231 14064325 14064325 14908184 14908184 15802675 15802675 16750836200427864乐观10234629 11513958 13816749138167491492208914922
36、089 16115857 16115857 17405125 17405125 18797535 18797535 20301338 20301338 21925445246391418A方案：方案：分租第一年正常年租金3、分租整体商业全部调整后商业定位的租金预算楼层 楼层面积业态品类套内面积租金单价（平米/天）物业费（平米/天）费用总计标准年租金 标准年物业费合计一层1649餐饮快餐746611633740.00272290.001906030.00面包房11261245280.0040880.00286160.00配套个人护理25261551880.0091980.00643860.00眼
37、镜/手表/化妆品22671577430.0082490.00659920.00银行2444.20374052.000.00374052.00饰品317179205.0011315.0090520.00其他386.5190155.0013870.00104025.00二层1653服装服装596511087700.00217540.001305240.00餐饮快餐48151877825.00175565.001053390.00配套手机数码46251843150.00168630.001011780.00饰品11461249660.0041610.00291270.00三层2538餐饮水吧4161
38、89790.0014965.00104755.00儿童教育培训937311026015.00342005.001368020.00儿童摄影10431113880.0037960.00151840.00儿童服饰/玩具27041394200.0098550.00492750.00配套电玩娱乐90431989880.00329960.001319840.00美容美发28231308790.00102930.00411720.00四层3890餐饮正餐389010.331419850.00473283.331893133.33合计973097303.080.7110952482.002515823.33
39、13468305.33单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算分租第一年乐观年租金3、分租整体商业全部调整后商业定位的租金预算楼层 楼层面积业态品类套内面积租金单价（平米/天）物业费（平米/天）费用总计标准年租金 标准年物业费合计一层1649餐饮快餐746611633740.00272290.001906030.00面包房11261245280.0040880.00286160.00配套个人护理2526.51597870.0091980.00689850.00眼镜/手表/化妆品22681659920.0082490.00742410.00银行2444.2037
40、4052.000.00374052.00饰品318190520.0011315.00101835.00其他387197090.0013870.00110960.00二层1653服装服装596611305240.00217540.001522780.00餐饮快餐4815.51965607.50175565.001141172.50配套手机数码462611011780.00168630.001180410.00饰品11471291270.0041610.00332880.00三层2538餐饮水吧416189790.0014965.00104755.00儿童教育培训937411368020.0034
41、2005.001710025.00儿童摄影10441151840.0037960.00189800.00儿童服饰/玩具2704.51443475.0098550.00542025.00配套电玩娱乐9043.511154860.00329960.001484820.00美容美发28241411720.00102930.00514650.00四层3890餐饮正餐38901.50.332129775.00473283.332603058.33合计973097303.670.7113021849.502515823.3315537672.83单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收
42、入预算收入预算按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.95亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为2.48亿元。资产升值另计租金第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年 第十二年 第十三年 第十四年 第十五年合计正常87619869857234 116096311160963112306209 12306209 13044581 13044581 13827256 13827256 14656892 14656892 15536305 15536305 16468483197049450乐观10417480 117196651406359714063597
43、15188685 15188685 16403780 16403780 17716082 17716082 19133369 19133369 20664039 20664039 22317162250793412分租租金每两年递增建议出租率正常正常乐观乐观6%8%租金计算方式3、分租整体商业全部调整后商业定位的租金预算单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算第第1年年80%第第2年年90%第第3年以后年以后100%第第1年年面积日租金基价365天出租率80%第第2年年面积日租金基价365天出租率90%第第3年以后年以后面积日租金基价365天出租率100%序号
44、改造项目工程数量单位单价（元）费用预算（元）备注1拆除及垃圾外运费用11,890元/平方米15.00178,350.00 包含：剔槽，打洞，堵洞等粗装2电路改造11,890元/平方米30.00356,700.00 利用原有部分电气设备3煤气改造1,000元/米150.00150,000.00 数量暂估4给排水改造11,890元/平方米25.00297,250.00 卫生洁具利旧5餐饮排风排烟11,890元/平方米50.00594,500.00 风机、风管、风口阀部件等改造及安装6空调改造11,890元/平方米80.00951,200.00 设备利旧，空调水系统保留7消防改造11,890元/平方
45、米25.00297,250.00 喷淋头，消防水电，消火栓利旧8监控系统11,890元/平方米15.00178,350.00 增加管线及监控设备9吊顶改造2,378元/平方米150.00356,700.00 轻钢龙骨，石膏板，数量暂估10商铺隔墙1,500元/平方米260.00390,000.00 轻钢龙骨，双面石膏板加岩棉，数量暂估11地面修复1,189元/平方米150.00178,350.00 数量暂估12墙面和吊顶粉刷5,378元/平方米30.00161,340.00 数量暂估13内部装饰11,890元/平方米39.00463,710.00 14外墙广告1项700,000.00700,0
46、00.00 15外立面1项200,000.00200,000.00 合计11,890元/平方米458.685,453,700.00 不可预见费10%545,370.00 估算总价11,890元/平方米504.555,999,070.00此估算总价下浮15%可作为设计招标及施工招标的限额指标分租方案需前期投入600万左右的改造费用单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-改造预算改造预算改造预算改造预算支出项目包括：前期投入的改造费用（分摊到10年）、宣传推广费用（逐年递减）、人员成本以及设施设备维保费用等-该费用未包含各项税费及附加。单位：万元项目第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
47、 第七年 第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二年 第十三年第十四年 第十五年合计人员成本表120130140 151 163 176 190 206 222 2402592803023263523258外包保洁人员费用242526282931323435373941434548518物业费用292929292929292929292929292929428水电、供热费用170170170 170 170 180 180 180 180 1801901901901901902700宣传推广1001001008080707060605050505050501020维保费用（电梯、空调）7777
48、7777777777798改造费用6060606060606060606000000600合计509520531 524 537 552 568 574 593 6025735966206476758621收益测算收益测算收益测算收益测算-支出预算支出预算支出预算支出预算(51)招商阶段招商阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段日期（时间节点）11月21日12月30日1月1日2月8日3月1日4月30日招商意向40%（签约20%）60%（签约40%）80%（签约80%）招商的时间受到多重因素的影响，招商进度计划建立于以下的时间进度结点之上：首邑上城商业商户清退符合进度规划；项目工程
49、改造符合进度规划；招商开始及各项前期推广工作符合进度规划；我司具备相关的签订意向书和合同的条件；招商时间计划招商时间计划招商时间计划招商时间计划工作安排工作安排工作安排工作安排-招商时间招商时间招商时间招商时间工作安排工作安排工作安排工作安排-工作计划工作计划工作计划工作计划阶段事件标准开始时间完成时间准备阶段项目启动会以启动会召开时间为准2012年9月27日2012年9月27日原有商户清退方案完成并通过集团内部评审（清点交接流程、商户改签办法、注册清退办法、清退计划）成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准2012年9月1日2012年9月29日招商方案和计划内部评审通过成果
50、完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准2012年9月10日2012年10月10日吉星德亿商户清退完成以吉星德亿所有商户全部撤场时间为准2012年9月30日2012年12月30日改造阶段改造精装方案完成并通过集团内部评审成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准2012年9月27日2012年10月20日改造精装施工图完成并装修材料确认，下发项目以进场施工为准2012年10月20日 2012年11月10日精装单位合同签订确定精装施工单位，以合同签订日期为准2012年11月20日 2012年11月30日精装修开工施工单位进场开始施工为准2012年11月30日 2013
51、年11月30日达到商家入驻装修条件外立面、机电、水电工程完工，并通过集团及监理公司验收，已验收通过日期为准2013年3月20日2013年3月30日工程完成消防验收工程完工，并取得消防部门出具的认可文件2013年3月20日2013年3月30日招商阶段前期筹备商业管理公司组建计划及人员安排成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准2012年10月8日2012年11月30日招商推广策划方案及计划审批成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审日期为准2012年10月10日 2012年10月30日商户招商政策上报审批根据规划方案、业态定位、商铺面积逐步上报分解租金标准，提交OA进行流程审
52、批，以通过审批日期为准2012年10月15日 2012年11月30日启动招商店铺招商工作完成整体招商40%2012年11月21日 2012年12月30日完成整体招商60%2013年1月1日2013年2月8日完成整体招商80%2012年11月21日2013月4月30日召开招商推介大会会议筹备及费用通过集团审批，招商推介会顺利召开2012年12月10日2013年1月30日招商完成向商家交房与商家办理交接手续，进行穿插施工2013年3月1日2013年4月6日商户装修并验收合格达到开业要求2013年3月1日2013年5月25日运营筹备阶段开业前准备商户开业准备（营业证照、税务登记证等办理）监控商户营业执照、税务登记证等证照办理完成2013年7月15日2013年8月30日运营物料准备各类运营手册、表单、对讲机到位2013年4月1日2013年5月25日开业营销策划方案完成并通过集团审批成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准2013年2月1日2013年3月30日开业前检查开业前消防检查项目整体开业前消防检查2013年5月20日2013年5月25日开业前运营条件联合检查项目整体试运营条件联合检查2013年5月25日2013年5月30日开业项目整体开业以开街典礼日期为准2013年6月1日
