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1、第九章第九章 假设开发法假设开发法第九章第九章 假设开发法假设开发法 第一节第一节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理 第二节第二节 假设开发法的估价步骤假设开发法的估价步骤 第三节第三节 假设开发法应用举例假设开发法应用举例学习目标学习目标了解假设开发法估价的概念了解假设开发法估价的概念理解假设开发法的理论依据、适用对象与理解假设开发法的理论依据、适用对象与条件条件掌握假设开发法估价的计算公式和操作步掌握假设开发法估价的计算公式和操作步骤骤能够应用假设开发法的两种方式估算不同能够应用假设开发法的两种方式估算不同状态下的房地产价格状态下的房地产价格第一节第一节 假设开发法的基本原理假设开
2、发法的基本原理 一、假设开发法概念一、假设开发法概念 二、假设开发法理论依据二、假设开发法理论依据 三、假设开发法的适用范围和条件三、假设开发法的适用范围和条件 四、假设开发法的计算公式四、假设开发法的计算公式一、假设开发法概念一、假设开发法概念 假设开发法（假设开发法（the Hypothetical Development Method），又又称称为为预预期期开开发发法法、剩剩余余法法、倒倒算算法法、残残余余法法或或余余值值法法，是是在在估估算算开开发发完完成成后后房房地地产产正正常常交交易易价价格格的的基基础础上上，扣扣除除预预测测的的未未来来房房地地产产正正常常的的开开发发成成本本、利
3、利息息、利利润润、税税收收等等费费用用，根根据据剩剩余余之之数数来来确确定定估估价价对对象象房房地地产产价价格格的的一一种种方方法法。其其本本质质是是以以房房地地产产的的预预期期开开发发后后的的价价值值为为导导向向来来求取估价对象的价值。求取估价对象的价值。 二、假设开发法理论依据二、假设开发法理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，据与收益法相同，是预期收益原理。是预期收益原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成成本本法法的的倒倒算算法法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后
4、的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的适用范围和条件三、假设开发法的适用范围和条件 1、适用范围、适用范围（1）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。 （2）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最高）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。开发费用的估算。（3）适应于通过熟地地价来估算生地地价。）适应于通过熟地地价来估算生地地价。（4）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。（
5、5）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的旧）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的旧建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设开建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设开发法。发法。（6）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时，）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时，从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地价格。价格。（7）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改造）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改造建筑物或在建工程的估价。建
6、筑物或在建工程的估价。（8）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。 2 2、适用条件、适用条件、适用条件、适用条件 （1 1）透明、稳定的房地产业政策。）透明、稳定的房地产业政策。）透明、稳定的房地产业政策。）透明、稳定的房地产业政策。 （2 2）完善的房地产法规体系。）完善的房地产法规体系。）完善的房地产法规体系。）完善的房地产法规体系。 （3 3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清单和稳定的税费政策。单和稳定的税费政策。单和稳定
7、的税费政策。单和稳定的税费政策。 （4 4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料库。库。库。库。 （5 5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。）公开的、长期的和合理的土地供应计划。）公开的、长期的和合理的土地供应计划。）公开的、长期的和合理的土地供应计划。 四、假设开发法的计算公式四、假设开发法的计算公式 （一）基本公式（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式、适用于预期售价的公式 P = A( B + C ) 式中：式中：P购置开发场地的价格；购置开发场地的价格； A土
8、地开发的总价格或开发完成土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格；后的房地产价格； B整个开发项目的开发成本；整个开发项目的开发成本； C开发商合理利润。开发商合理利润。 2 2、适用于预期租金的公式、适用于预期租金的公式、适用于预期租金的公式、适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式：开发项目建成后出租情形下的理论公式：开发项目建成后出租情形下的理论公式：开发项目建成后出租情形下的理论公式： P = PP = PC C( B + C )( B + C ) P PC C = a / r = a / r 式中：式中：式中：式中：PP购置开发场地的价格；购置开发场地的价格；购置开
9、发场地的价格；购置开发场地的价格； P PC C开发项目预期建成后的资本化价格；开发项目预期建成后的资本化价格；开发项目预期建成后的资本化价格；开发项目预期建成后的资本化价格； BB整个开发项目的开发成本；整个开发项目的开发成本；整个开发项目的开发成本；整个开发项目的开发成本； CC开发商合理利润；开发商合理利润；开发商合理利润；开发商合理利润； AA开发项目建成后每年的平均纯收益（平开发项目建成后每年的平均纯收益（平开发项目建成后每年的平均纯收益（平开发项目建成后每年的平均纯收益（平 均纯租金）；均纯租金）；均纯租金）；均纯租金）； rr资本化率，即预期的投资收益率。资本化率，即预期的投资收
10、益率。资本化率，即预期的投资收益率。资本化率，即预期的投资收益率。 将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价格的计算公式格的计算公式格的计算公式格的计算公式 待开发房地产价格待开发房地产价格待开发房地产价格待开发房地产价格 = = 开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 开发成本开发成本开发成本开发成本管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资利息投资利息投资利息销售费用销售费用销售费用销售费用销销销销 售税费售税
11、费售税费售税费开发利润开发利润开发利润开发利润投资投资投资投资 者购买待开发房地产应负者购买待开发房地产应负者购买待开发房地产应负者购买待开发房地产应负 担的税费担的税费担的税费担的税费 （二）具体公式（二）具体公式 1、求生地价格的公式、求生地价格的公式 （1）适用于在生地上建成房屋的公式）适用于在生地上建成房屋的公式 生地价格生地价格 = 开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格由生由生 地建成房屋的开发成本地建成房屋的开发成本管理费用管理费用 投资利息投资利息销售税费销售税费销售税费销售税费 开发利润开发利润买方购买生地应负担买方购买生地应负担 的税费的税费 （2）适用于将生地开发成
12、熟地的公式。）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格生地价格= 开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格由生地由生地 开发成熟地的开发成本开发成熟地的开发成本管理费用管理费用 投资利息投资利息销售税费销售税费销售税费销售税费 土地开发利润土地开发利润买方购买生地应买方购买生地应 负担的税费负担的税费 2、求毛地价格的公式、求毛地价格的公式（1）适用于在毛地上建成房屋的公式）适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格毛地价格毛地价格毛地价格 = = 开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 由毛地建成房屋的开发成本由毛地建成房屋的开发成本由毛地建成房
13、屋的开发成本由毛地建成房屋的开发成本 管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资利息投资利息投资利息 销售税费销售税费销售税费销售税费 销售税费销售税费销售税费销售税费 开发利润开发利润开发利润开发利润 买方购买毛地应负担的税费买方购买毛地应负担的税费买方购买毛地应负担的税费买方购买毛地应负担的税费 （2）适用于将毛地开发成熟地的公式）适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价格毛地价格毛地价格毛地价格= = 开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格 由毛地开发成熟地的开发成本由毛地开发成熟地的开发成本由毛地开发成熟地的开发成本由毛地开发成熟地的开发成本
14、管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资利息投资利息投资利息 销售税费销售税费销售税费销售税费 销售税费销售税费销售税费销售税费 土地开发利润土地开发利润土地开发利润土地开发利润 买方购买毛地应负担的税费买方购买毛地应负担的税费买方购买毛地应负担的税费买方购买毛地应负担的税费 3、求熟地价格的公式、求熟地价格的公式 熟地价格熟地价格熟地价格熟地价格 = = 开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 由熟地建成房屋的开发成本由熟地建成房屋的开发成本由熟地建成房屋的开发成本由熟地建成房屋的开发成本 管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资
15、利息投资利息投资利息 销售税费销售税费销售税费销售税费 销售税费销售税费销售税费销售税费 开发利润开发利润开发利润开发利润 买方购买熟地应负担的税费买方购买熟地应负担的税费买方购买熟地应负担的税费买方购买熟地应负担的税费 4、求在建工程价格的公式、求在建工程价格的公式 在建工程价格在建工程价格在建工程价格在建工程价格 = = 续建完成后的房地产价格续建完成后的房地产价格续建完成后的房地产价格续建完成后的房地产价格 续建成本续建成本续建成本续建成本 管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资利息投资利息投资利息 销售税费销售税费销售税费销售税费 销售税费销售税费销售税费销售税费 续建投资利润
16、续建投资利润续建投资利润续建投资利润 买方购买在建工程应负担的税费买方购买在建工程应负担的税费买方购买在建工程应负担的税费买方购买在建工程应负担的税费 5、求旧房价格的公式、求旧房价格的公式 旧房价格旧房价格旧房价格旧房价格 = = 装饰装修改造完成后的房地产价格装饰装修改造完成后的房地产价格装饰装修改造完成后的房地产价格装饰装修改造完成后的房地产价格 装饰装修改造成本装饰装修改造成本装饰装修改造成本装饰装修改造成本 管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资利息投资利息投资利息 销售税费销售税费销售税费销售税费 销售税费销售税费销售税费销售税费 装饰装修改造投资利润装饰装修改造投资利润装
17、饰装修改造投资利润装饰装修改造投资利润 买方购买旧房应负担的税费买方购买旧房应负担的税费买方购买旧房应负担的税费买方购买旧房应负担的税费 第二节第二节 假设开发法的估价步骤假设开发法的估价步骤一、假设开发法的基本估价步骤一、假设开发法的基本估价步骤二、假设开发法的两种计算方式二、假设开发法的两种计算方式一、假设开发法的基本估价步骤一、假设开发法的基本估价步骤（一）调查待估房地产的基本情况（一）调查待估房地产的基本情况 调查的基本情况主要有以下调查的基本情况主要有以下4点：点： 1.明确房地产的自然状况明确房地产的自然状况 （1）弄清房地产的位置）弄清房地产的位置 （2）弄清房地产的实体情况）弄
18、清房地产的实体情况 （3）弄清土地权属状况）弄清土地权属状况 （4）掌握房地产市场状况）掌握房地产市场状况 （二）选择最佳开发利用方式（二）选择最佳开发利用方式（二）选择最佳开发利用方式（二）选择最佳开发利用方式 在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途
19、的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间内最需要什么类型的房地产。内最需要什么类型的房地产。内最需要什么类型的房地产。内最需要什么类型的房地产。 （三）估计开发经营期（三）估计开发经营期（三）估计开发经营期（三）估计开发经营期 开发经营期是值从取得估价对象（
20、待开发房地产）一开发经营期是值从取得估价对象（待开发房地产）一开发经营期是值从取得估价对象（待开发房地产）一开发经营期是值从取得估价对象（待开发房地产）一直到未来开发完成后的房地产经营结束这段时间。可分直到未来开发完成后的房地产经营结束这段时间。可分直到未来开发完成后的房地产经营结束这段时间。可分直到未来开发完成后的房地产经营结束这段时间。可分为为为为开发期和经营期。开发期和经营期。开发期和经营期。开发期和经营期。估计开发经营期的方法通常参考各估计开发经营期的方法通常参考各估计开发经营期的方法通常参考各估计开发经营期的方法通常参考各地的工期定额指标，可采用类似于市场比较法的方法，地的工期定额指
21、标，可采用类似于市场比较法的方法，地的工期定额指标，可采用类似于市场比较法的方法，地的工期定额指标，可采用类似于市场比较法的方法，即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计确定。正常开发经营期来估计确定。正常开发经营期来估计确定。正常开发经营期来估计确定。（四）预测开发完成后的房地产价格（四）预测开发完成后的房地产价格 1.对于出售的房地产对于出售的房地产 应按当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的市应按当时市场上同类用途、
22、性质和结构的房地产的市场交易价格，采用场交易价格，采用市场比较法确定市场比较法确定开发完成后的房地产开发完成后的房地产总价格，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采总价格，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用用市场比较法于长期趋势法相市场比较法于长期趋势法相结合，即根据类似房地产结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推算。过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推算。 2.对于出租和营业的房地产对于出租和营业的房地产 根据当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的租根据当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的租金水平和出租费用水平，采用收益法将纯收益还原为房金水平
23、和出租费用水平，采用收益法将纯收益还原为房地产价格。地产价格。（五）估算各项成本费用及利税（五）估算各项成本费用及利税 1.估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费费由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。要预测。例如，开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用为多少来推算。销售费用是指销售开发完成后的
24、房地产所必需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算。2.估算投资利息估算投资利息投投投投资资资资利利利利息息息息测测测测算算算算只只只只有有有有在在在在传传传传统统统统方方方方法法法法中中中中才才才才需需需需要要要要。估估估估算算算算投投投投资资资资利利利利息息息息需需需需把把把把握以下握以下握以下握以下6 6个方面个方面个方面个方面: :（1 1）应计息项目）应计息项目）应计息项目）应计息项目应应计计息息的的项项目目包包括括：未知、需要求取的待开发房地产
25、的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。（2 2）计息期）计息期）计息期）计息期计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。（3 3）计息方式）计息方式）计息方式）计息方式有单利计息和复利计息两种。 （4 4）利率的大小）利率的大小）利率的大小）利率的大小选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。（5
26、5）计息周期）计息周期）计息周期）计息周期计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 （6 6）名义利率和实际利率）名义利率和实际利率）名义利率和实际利率）名义利率和实际利率在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。例如：年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年23.估算开发利润估算开发利润开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的
27、相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 4.估算投资者购买待开发房地产应负担的税费估算投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。5.估算折现率估算折现率折折现现率率是是在在采采用用现现金金流流量量折折现现法法时时需需要要确确定定的的一一个个重重要要参参数数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率
28、，它体现了资金的利率和开发利润率资金的利率和开发利润率两部分。（六）求取待开发房地产即估价对象的价格（六）求取待开发房地产即估价对象的价格 计计算算时时通通常常是是将将以以上上已已估估算算得得到到的的数数据据直直接接代代入计算公式中进行计算。入计算公式中进行计算。 待开发房地产价格待开发房地产价格待开发房地产价格待开发房地产价格 = = 开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格 开发成本开发成本开发成本开发成本管理费用管理费用管理费用管理费用 投资利息投资利息投资利息投资利息销售费用销售费用销售费用销售费用销销销销 售税费售税费售税费售税费开发利
29、润开发利润开发利润开发利润投资投资投资投资 者购买待开发房地产应负者购买待开发房地产应负者购买待开发房地产应负者购买待开发房地产应负 担的税费担的税费担的税费担的税费二、假设开发法的两种计算方式二、假设开发法的两种计算方式 （一）传统计息方式和现金流量折现方式的定义（一）传统计息方式和现金流量折现方式的定义（一）传统计息方式和现金流量折现方式的定义（一）传统计息方式和现金流量折现方式的定义 传统计息方式即静态方式，主要是以估价时的房地传统计息方式即静态方式，主要是以估价时的房地传统计息方式即静态方式，主要是以估价时的房地传统计息方式即静态方式，主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视房地产的各
30、项费用为静止在估产市场状况为依据，视房地产的各项费用为静止在估产市场状况为依据，视房地产的各项费用为静止在估产市场状况为依据，视房地产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减。而是直接相加减。而是直接相加减。而是直接相加减。 现金流量折现
31、方式即动态方式，是将所有的项目，现金流量折现方式即动态方式，是将所有的项目，现金流量折现方式即动态方式，是将所有的项目，现金流量折现方式即动态方式，是将所有的项目，均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代入公式，这时公式中所有项目都对应于估价时点。入公式，这时公式中所有项目都对应于估价时点。入公式，这时公式中所有项目都对应于估价时点。入公式，这时公式中所有项目都对应于估价时点。 （二）传统计息方式与现金流量折现方式的区别（二）传统计息方式与现金流量折现
32、方式的区别1.1.对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用、销售对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用、销售对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用、销售对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的估算，在传统计息方式中主要是根据估费用、销售税费的估算，在传统计息方式中主要是根据估费用、销售税费的估算，在传统计息方式中主要是根据估费用、销售税费的估算，在传统计息方式中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的；而在现金流量折现方式中，价时的房地产市场状况作出的；而在现金流量折现方式中，价时的房地产市场状况作出的；而在现金流量折现方式中，价时的房地产市场状况作出的
33、；而在现金流量折现方式中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额；数额；数额；数额；2.2.传统计息方式不考虑各项支出、收入所发生的不同时间；传统计息方式不考虑各项支出、收入所发生的不同时间；传统计息方式不考虑各项支出、收入所发生的不同时间；传统计息方式不考虑各项支出、收入所发生的不同时间；而现金流量折现方式要考虑各项支出、收入所发生的不同而现金流量折现方式要考虑各项支出、收入所发生的不同而现金流量折现方式要考虑各项支出、收入所发
34、生的不同而现金流量折现方式要考虑各项支出、收入所发生的不同时间；时间；时间；时间；3.3.在传统计息方式中投资利息和开发利润都需要单独显示出在传统计息方式中投资利息和开发利润都需要单独显示出在传统计息方式中投资利息和开发利润都需要单独显示出在传统计息方式中投资利息和开发利润都需要单独显示出来；而在现金流量折现方式中这两项都不需要单独显现出来；而在现金流量折现方式中这两项都不需要单独显现出来；而在现金流量折现方式中这两项都不需要单独显现出来；而在现金流量折现方式中这两项都不需要单独显现出来，是隐含在折现过程中的。来，是隐含在折现过程中的。来，是隐含在折现过程中的。来，是隐含在折现过程中的。（三三
35、）传传统统计计息息方方式式与与现现金金流流量量折折现现方方式式的的优优缺点缺点从从理理论论上上讲讲，传传统统计计息息方方式式测测算算的的结结果果比比较较粗粗略略，但但测算过程简单一些；测算过程简单一些；现现金金流流量量折折现现方方式式测测算算的的结结果果比比较较精精确确，但但测测算算过过程程比较复杂。比较复杂。第三节第三节 假设开发法运用举例本章思考题1、什么是假设开发法？哪些房地产适用假设开发法估价？2、假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”，但为什么说其本质与收益法相同？3、假设开发法中的现金流量折现法与传统方法有哪些主要区别？各有何优缺点？4、在假设开发法中，为什么不能采用成本法来求取开发完成后的价值？5、在运用假设开发法时？应如何确定扣除项目？第九章结束
