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1、第六章假设开发法第六章假设开发法 p第一节基本原理第一节基本原理 p第二节计算公式第二节计算公式 p第三节估价步骤第三节估价步骤 p第四节应用举例第四节应用举例 第一节基本原理第一节基本原理 p一、概念一、概念 p二、理论依据二、理论依据 p三、特点三、特点p四、适用范围四、适用范围p五、条件五、条件 一、假设开发法的概念一、假设开发法的概念p假假设设开开发发法法（hypothetical hypothetical development development methodmethod），又又称称剩剩余余法法（residual residual methodmethod），倒倒算算法法，残残
2、余余法法，余余值值法法。它它是是在在估估算算开开发发完完成成后后不不动动产产正正常常交交易易价价格格基基础础上上扣扣除除不不动动产产正正常常的的开开发发成成本本（如如造造地地费费，建建筑筑物物建建造造费费等等），利利息息，利利润润，税税收收等等费费用用后后，以以剩剩余余之之数数来来确确定定估估价价对对象象不动产价格的一种方法。不动产价格的一种方法。p房房地地产产估估价价规规范范：预预计计估估价价对对象象开开发发完完成成后后的的价价值值，扣扣除除预预计计的的正正常常开开发发成成本本、税税费费和和利利润润等等，以以此此估估算算估估价价对对象象的客观合理价格或价值的方法。的客观合理价格或价值的方法。
3、 p以假设开发法评估的价格，称以假设开发法评估的价格，称剩余价剩余价。二、理论依据二、理论依据 p理论依据：预期原理理论依据：预期原理p 如如果果不不动动产产购购买买者者购购买买土土地地进进行行开开发发，期期望望得得到到不不小小于于将将资资金金投投入入其其他他方方面面能能取取得得的的正正常常利利润润的的利利润润额额，他他愿愿支支付付土土地地的的最最高高价价格格等等与与楼楼价价（预预测测的的未未来来房房地地混混合合价价）减减去去建建筑筑费费，专专业业费费，利利息，利润和税收之后所剩的余额。息，利润和税收之后所剩的余额。三、特点三、特点 p1 1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设、可靠性基于对待
4、开发不动产的各种假设：是否确定：是否确定最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用，最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用，正常利润。正常利润。p2 2、以种种假定或限制条件为前提、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成。假设售价，租金成本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。 p3 3、有动态静态两种计算方式、有动态静态两种计算方式。动动态态：利利息息、利利润润不不再再单单独独计计算算，而而是是在在折折现现率率中中考考虑虑。同同时时将将所所有有发发生生的的费费用用和和收收入入都都折折算算到到一一个个时时间间点，通常为购买土地的时间
5、。点，通常为购买土地的时间。静静态态：利利息息、利利润润单单独独计计算算，计计息息期期通通常常到到开开发发完完成成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 四、适用范围四、适用范围 主要应用于主要应用于具有再开发价值具有再开发价值的不动产评估。的不动产评估。p1 1、待开发土地的估价。、待开发土地的估价。p2 2、土地整理、复垦。、土地整理、复垦。p3 3、待拆迁改造的再开发房地产的估价。、待拆迁改造的再开发房地产的估价。p4 4、现有新旧房地产中地价的单独评估。、现有新旧房地产中地价的单独评估。p5 5、在建工程。、在建工程。p6 6、可装修、可改变用途的
6、旧房等。、可装修、可改变用途的旧房等。p另外可用于：另外可用于：p1 1、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格p2 2、确定具体开发项目的预期利润、确定具体开发项目的预期利润p3 3、确定开发项目中的最高控制成本、确定开发项目中的最高控制成本五、适用条件五、适用条件p1 1、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。p2 2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。p3 3、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库。、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库。p4 4、要要有
7、有一一个个稳稳定定、清清晰晰及及全全面面的的有有关关房房地地产产投投资资开开发发和和交易的税费清单。交易的税费清单。p5 5、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。第二节计算公式第二节计算公式一、基本公式一、基本公式 1 1、 适用于预期售价的公式：适用于预期售价的公式： P=AP=A(B+C)(B+C) P P购置开发场地的价格购置开发场地的价格A A 开发完成后不动产资本价格开发完成后不动产资本价格B B 总开发成本总开发成本C C 合理利润合理利润 第二节计算公式第二节计算公式2 2、适用于预期租金的公式、适用于预期租金的公式P=PcP=Pc(B+
8、C)(B+C)式中：式中：Pc=Pc=（a/ra/r）1-1/(1+r)1-1/(1+r)n n a a年纯收益年纯收益 r r资本化率资本化率 第二节计算公式第二节计算公式p二、具体公式二、具体公式待待开开发发不不动动产产价价格格= =开开发发后后的的不不动动产产价价格格开开发发成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售售税税费费开开发发利润其他税费利润其他税费1 1、求生地价格、求生地价格1 1） 生地上建房屋生地上建房屋生生地地价价格格= =开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价格格开开发发成成本本管管理理费费用用利利息息销销售售税税费费开开发发利利润润买买方负的税费方负的税费2
9、2） 生地开发成熟地生地开发成熟地生生地地价价格格= =熟熟地地价价格格开开发发成成本本管管理理费费用用利息销售税费利润买方应负担的税费利息销售税费利润买方应负担的税费2 2、求毛地价格公式、求毛地价格公式1 1）在毛地上建成房屋的公式）在毛地上建成房屋的公式 毛毛地地价价格格= =开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价格格由由毛毛地地建建成成房房屋屋的的开开发发成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售税费土地开发利润买毛地应付的税费售税费土地开发利润买毛地应付的税费 2 2）将毛地开发成熟地的公式）将毛地开发成熟地的公式 毛毛地地价价格格= =熟熟地地价价格格由由毛毛地地开开发发成成
10、熟熟地地的的开开发发成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售售税税费费开发利润买方购地应负担的税费开发利润买方购地应负担的税费3 3、求熟地价格公式、求熟地价格公式熟熟地地价价格格= =开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价格格熟熟地地建建成成房房屋屋的的开开发发成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销售税费开发利润买地应负担的税费销售税费开发利润买地应负担的税费 4 4 、求在建工程价格公式、求在建工程价格公式 在在建建工工程程价价格格= =续续建建完完工工后后的的工工程程价价格格续续建建成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售售税税费费投投资利润购买在建工程应负担的税费资利
11、润购买在建工程应负担的税费 5 5、 求旧房价格的公式求旧房价格的公式 旧旧房房价价格格= =装装修修改改造造完完成成后后的的房房地地产产价价格格装装修修改改造造成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售售税税费费装修改造利润购旧房应负的税费装修改造利润购旧房应负的税费第三节估价步骤第三节估价步骤调查调查待估不动产的基本情况待估不动产的基本情况选择最佳开发利用方式选择最佳开发利用方式估计开发经营期估计开发经营期预测开发完成后不动产总价格预测开发完成后不动产总价格估算成本费用及利税估算成本费用及利税求取估价对象价格求取估价对象价格一、调查待估不动产的基本情况一、调查待估不动产的基本情况p1
12、1、自然状况、自然状况 位位置置、坐坐落落、区区位位条条件件、土土地地面面积积、形形状状、平平整整、地地质质、基基础础设设施施、建建设设基基本本情情况况、为为估估算算成成本本、费用服务。费用服务。p2 2、政府的规划限制、政府的规划限制 用用途途、建建筑筑高高度度、容容积积率率，为为确确定定最最佳佳开开发发方方式式服务。服务。p3 3、土地权利状况、土地权利状况权权利利性性质质、年年限限、可可否否续续期期、以以预预测测未未来来房房地地产产价格、租金。价格、租金。二、选择最佳开发利用方式二、选择最佳开发利用方式p选选择择最最佳佳开开发发利利用用方方式式，就就是是选选择择将将来来能能获获得得最最高
13、高经经济济效效益益的的土土地地使使用用方方式式，包包括括用用途途、容容积积率率、覆盖率、建筑式样，规模、档次覆盖率、建筑式样，规模、档次等。等。p最最佳佳利利用用方方式式的的确确定定依依赖赖于于估估价价人人员员对对城城市市规规划划、不不动动产产市市场场及及人人的的购购买买能能力力的的综综合合判判断断。其其中中最最重要的是确定不动产用途。重要的是确定不动产用途。 三、估计开发经营期三、估计开发经营期pp开开开开发发发发经经经经营营营营期期期期：从从取取得得土土地地使使用用权权到到不不动动产产全全部部销销售售或或租租完完的的时时间间，包包括括开开发发前前期期、建建设设期期、经经营营期期。根根据据项
14、项目目可可行行性性研研究究、项项目目特特点点、工工程程技技术术要求及不动产市场状况综合确定。要求及不动产市场状况综合确定。p目目的的：把把握握成成本本，管管理理费费用用，销销售售费费用用的的投投入入，利息负担，售价，租金等。利息负担，售价，租金等。 p可参考当地工期定额指标，比较修正确定。可参考当地工期定额指标，比较修正确定。 四、预测开发完成后不动产总价格四、预测开发完成后不动产总价格开发完时的不动产状况的市场价格。开发完时的不动产状况的市场价格。p（一）出售不动产（一）出售不动产比比较较法法：据据同同类类不不动动产产成成交交价价比比较较确确定定，并并考考虑虑未来变动趋势，比较法与长期趋势法
15、相结合。未来变动趋势，比较法与长期趋势法相结合。p （二）出租不动产（二）出租不动产 先估算租金，再以收益法求取不动产价格。先估算租金，再以收益法求取不动产价格。 估算：租金、费用、不动产还原利率、可出租的估算：租金、费用、不动产还原利率、可出租的净面积。净面积。 五、估算成本费用及利税五、估算成本费用及利税1 1、开发建筑成本费、开发建筑成本费 直直接接工工程程费费、间间接接工工程程费费、承承包包商商利利润润及及其其他他费费用用，可可按按当当地地同同类类建建筑筑当当前前的的平平均均或或一一般般建建筑筑费费用推算。用推算。 2 2、 估算专业费用估算专业费用 包包括括建建筑筑设设计计费费、工工
16、程程预预算算费费等等，一一般般按按建建筑筑费费用的一定比率估算。用的一定比率估算。 3 3、 估算不可预见费估算不可预见费 为保证估价结果的安全性，往往预留不可预见费，为保证估价结果的安全性，往往预留不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的一般为总建筑费和专业费之和的2%2%5%5%。 五、估算成本费用及利税五、估算成本费用及利税4 4、估算税金估算税金 营营业业税税、印印花花税税、契契税税，一一般般按按不不动动产产总总价价的的一一定定比比例例计算。计算。5 5 估算投资利息估算投资利息 应应计计息息项项目目：地地价价款款、开开发发建建筑筑费费、专专业业费费、不不可可预预见见费、管理费、购买不
17、动产应负担的税费。费、管理费、购买不动产应负担的税费。销售税费一般不计息。销售税费一般不计息。计息期：地价款：全周期计息。计息期：地价款：全周期计息。开开发发建建设设费费、专专业业费费：以以实实际际投投入入（假假定定均均匀匀投投入入）期期的的中点至开发期末。中点至开发期末。 计息方式：通常以复利计息：计息方式：通常以复利计息：I=P(1+i)I=P(1+i)n n-1 -1 五、估算成本费用及利税五、估算成本费用及利税6 6 租售费用租售费用 中中介介代代理理费费、市市场场营营销销广广告告费费、买买卖卖手手续续费费等等。按不动产总价或租金的一定比例计算。按不动产总价或租金的一定比例计算。7 7
18、 开发商的合理利润开发商的合理利润 一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。六、求取估价对象价格六、求取估价对象价格 待待估估不不动动产产价价格格= =开开发发后后不不动动产产总总价价格格开开发发费费专专业业费费不不可可预预见见费费利利息息租租售售费费用用税税金金利润利润第四节应用举例第四节应用举例 例例1 1、估价对象房地产为一块、估价对象房地产为一块“七通一平七通一平”的待估的待估建空地，土地面积建空地，土地面积1000010000m m2 2。允许用途：商业，居允许用途：商业，居住；允许容积率为住；允许容积率为7 7，覆盖率，覆盖率50%50%
19、，年限，年限5050年，年，出售时间：出售时间：20072007年年1010月。月。评估该地评估该地20072007年年1010月的出售时的购买价。月的出售时的购买价。 估价过程：估价过程：1 1）土地为待建工地，适用假设开发法。）土地为待建工地，适用假设开发法。2 2）选选择择最最佳佳开开发发方方式式：商商住住混混用用，容容积积率率7 7，覆覆盖盖率率50%50%，建建筑筑面面积积70000 70000 m m2 2，层层数数1414层层，各各层层建建筑筑均均为为5000 5000 m m2 2，1 12 2层商店层商店10000 10000 m m2 2，3 31414层住宅层住宅6000
20、0 60000 m m2 2。 3 3）建筑期建筑期：三年，即：三年，即20102010.10.10完成。完成。 4 4）预预计计楼楼价价：预预计计建建成成后后，商商业业楼楼可可全全部部售售出出，住住宅宅楼楼30%30%在在建建成成后后售售出出，50%50%半半年年后后售售出出，20%20%一一年年后后售售出，预计商业楼售价为出，预计商业楼售价为60600000元元/ / m m2 2，住宅楼住宅楼50500000元元/ / m m2 2。 5 5）估估计计开开发发费费、利利润润：总总建建筑筑费费50005000万万元元，专专业业费费为为建建筑筑费费的的1212% %，年年利利息息率率8%8%
21、，销销售售费费用用为为楼楼价价的的3%3%，税税费费为为楼楼价价的的6%6%，投投资资利利润润率率25%25%，费费用用：第第一一年年投投入入20%20%的建筑费及专业费，第二年的建筑费及专业费，第二年50%50%，第三年，第三年30%30%。 6 6）求取地价）求取地价。计算过程计算过程 静态评估：静态评估：总楼价总楼价= =6060000010000+10000+5050000060000=60000=3603600000万元万元总建筑费总建筑费=5000=5000万元万元总专业费总专业费=5000=50001212%=%=6 60000万元万元 总总利利息息（单单利利）= =总总地地价价
22、利利息息率率计计息息期期+ +（总总建建筑筑费费+ +总总专专业业费费）利利息息率率计计息息期期= =总总地地价价8 8% %3+5000 3+5000 （1+1+1212% %）20%20%8 8% %2.5+50002.5+5000（1+1+1212% %）50%50%8 8% %1.5+50001.5+5000（ 1+1+1212% %） 30%30%8 8% %0.5=0.5=总总 地地 价价 0.0.2424+ +627.2627.2万元万元 总销售税费总销售税费= =总楼价总楼价（3%3%+6%+6%）= =32403240万元万元 总总利利润润= =（总总地地价价+ +总总建建筑
23、筑费费+ +专专业业费费）利利润润率率= =总总地地价价0.25+10.25+140400 0万元万元 总总 地地 价价 = =3603600000 50005000 6 60000 （ 总总 地地 价价0.0.2424+ +627.2627.2）34203420( (总总地地价价 0.25+10.25+1400400)=)=1674716747万元万元动态方式：假设折现率动态方式：假设折现率15%15%。总总楼楼价价6060000010000/10000/（1+11+15 5% %）3 3+ +50500000 60000/(1+160000/(1+15 5%)%)3 3 30%/(1+13
24、0%/(1+15 5%)%)0 0+50%/(1+15%)+50%/(1+15%)0.50.5+20%/(1+15%)+20%/(1+15%)1 1=22490.32=22490.32万元万元 总总建建筑筑费费=5000=500020%/20%/（1+11+15 5% %）0.50.5+5000+500050%/50%/（1+11+15 5% %）1.51.5+5000+500030%/30%/（1+11+15 5% %）2.52.54017.354017.35万元万元 总专业费总建筑费总专业费总建筑费1212% %4 41841841212% %482.08482.08万元万元 动态评估已考
25、虑了资金的时间价值，利息不再计算。动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算。总总销销售售税税费费总总楼楼价价（3%3%+6%+6%）22490.3222490.329 9% %2024.132024.13万元万元总利润：不再考虑。总利润：不再考虑。总总地地价价22490.3222490.324017.354017.35482.08482.082024.132024.1315966.7615966.76万元万元4 4估价结果估价结果静静态态评评估估与与动动态态评评估估结结果果差差异异较较大大，一一般般以以动动态态评评估估为为主主。两两种种综综合合考考虑虑，并并结结合合估估价价经经验验，将总地
26、价定为将总地价定为1601600000万元。万元。则该地块则该地块20072007年年1010月的销售价格：月的销售价格：总地价总地价1601600000万元万元单位地价单位地价1601600000元元/ /m m2 2楼面地价楼面地价22862286元元/ /m m2 2计算过程计算过程 静态评估静态评估：复利方式：复利方式总楼价总楼价= =6060000010000+10000+5050000060000=60000=3603600000万元万元总建筑费总建筑费=5000=5000万元万元总专业费总专业费=5000=50001212%=%=6 60000万元万元 总总利利息息= =总总地地
27、价价(1+8%)(1+8%)3 3-1+5000 -1+5000 （1+1+1212% %）20%20%(1+8%)(1+8%)2.52.5- -1+50001+5000（1+1+1212% %）50%50%(1+8%)(1+8%)1.51.5- -1+50001+5000（ 1+1+1212% %） 30%30%(1+8%)(1+8%)0.50.5-1=-1=总总 地地 价价 0.26+646.160.26+646.16万元万元 总销售税费总销售税费= =总楼价总楼价9 9%=%=32403240万元万元总总利利润润= =（总总地地价价+ +总总建建筑筑费费+ +专专业业费费）利利润润率率=
28、 =总总地地价价0.25+10.25+140400 0万元万元 总总地地价价= =3600036000500050006 60000（总总地地价价0.0.26+646.1626+646.16）32403240( (总地价总地价 0.25+10.25+140400)=0)=16631.6816631.68万元万元p例例2 2、估价对象是一块估价对象是一块“三通一平三通一平”的建设用的建设用地，土地总面积地，土地总面积1000010000平方米，土地形状规则，平方米，土地形状规则，规划许可用途为商业和居住，容积率规划许可用途为商业和居住，容积率55，建，建筑覆盖率筑覆盖率50%50%，土地使用权出
29、让时间为，土地使用权出让时间为20022002年年1010月，土地使用年限从土地使用权出让时起月，土地使用年限从土地使用权出让时起5050年。年。p评估该块土地于评估该块土地于20022002年年1010月出让时的正常购买月出让时的正常购买价格。价格。p估价过程：估价过程：p1 1、选择估价方法、选择估价方法。该土地属于待开发房地产，。该土地属于待开发房地产，适用假设开发法。采用动态法。适用假设开发法。采用动态法。 p2 2、选择最佳的开发利用方式、选择最佳的开发利用方式。通过市场调查，。通过市场调查，得知该块土地的最佳利用方式为得知该块土地的最佳利用方式为（1 1）商住混商住混用，（用，（2
30、 2）容积率为）容积率为5 5，即建筑总面积为，即建筑总面积为5000050000平方米，（平方米，（3 3）建筑覆盖率）建筑覆盖率30%30%，（，（4 4）建筑物）建筑物层数层数1818层，其中层，其中1 12 2层建筑面积相同，均为层建筑面积相同，均为30003000平方米，共平方米，共60006000平方米，作商业用，平方米，作商业用，3 31818层建筑面积相同，层建筑面积相同，27502750平方米，共平方米，共4400044000平平方米，作居住用。方米，作居住用。p3 3、预计开发周期预计开发周期。需。需3 3年时间建成，即年时间建成，即20052005年年1010月建成。月建
31、成。p4 4、预计开发后的房地产价值预计开发后的房地产价值。根据市场调查分析，商。根据市场调查分析，商业部分建成后立即售出，居住部分在建成后可售出业部分建成后立即售出，居住部分在建成后可售出30%30%，半年后售出，半年后售出50%50%，其余，其余20%20%一年后售出。商业部分出一年后售出。商业部分出售时的价格平均售时的价格平均45004500元元/ /平方米，住宅部分平均平方米，住宅部分平均25002500元元/ /平方米。平方米。p5 5、估算有关税费和折现率估算有关税费和折现率。建筑安装费预计。建筑安装费预计12001200元元/ /平方米（建面），勘察设计、前期工程费、管理费等平方
32、米（建面），勘察设计、前期工程费、管理费等预计为预计为500500元元/ /平方米（建面），估计开发建设费的投平方米（建面），估计开发建设费的投入：第一年入：第一年20%20%，第二年，第二年50%50%，第三年，第三年30%30%。销售税费预。销售税费预计为售价的计为售价的9%9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%3%，营业税、交易手续费为售价的，营业税、交易手续费为售价的6%6%。折现率为。折现率为14%14%。得到土地，需交取得价款得到土地，需交取得价款3%3%的契税。的契税。p6 6、求取地价求取地价。基准时间为。基准时间为20022002年年10
33、10月。月。（1 1）建成后的总价值）建成后的总价值4500450060006000（1+14%1+14%）3 3+2500+2500440004400030%30%（1+14%1+14%）3 3+50%+50%（1+14%1+14%）3.53.5+20%+20% （1+14%1+14%）44=8829.33=8829.33万元万元（2 2）开发建设费用总额（）开发建设费用总额（1200+5001200+500） 5000500020%20%（1+14%1+14%）0.50.5+50%+50% （1+14%1+14%）1.51.5+30%+30% （1+14%1+14%）2.52.5 6921
34、.576921.57万元万元 （3 3）销售税费总额建成后的总价值）销售税费总额建成后的总价值9%9%794.64794.64万元万元（4 4）购地税费总额总地价）购地税费总额总地价3%3%0.030.03总地价总地价（5 5）总地价）总地价8829.338829.336921.576921.57794.64794.640.030.03总地价总地价总地价总地价1080.701080.70万元万元p7 7、估价结果估价结果：以计算结果为主，参考估价人员的经验，将总以计算结果为主，参考估价人员的经验，将总地价确定为地价确定为10801080万元，单位地价为万元，单位地价为10801080元元/ /平平方米，楼面地价为方米，楼面地价为216216元元/ /平方米。平方米。
