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1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材房地产估价（第二版）房地产估价（第二版） 曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材第五章第五章折旧计算折旧计算v学习指点学习指点v重点掌握房地产折旧的概念、内涵以及构成，重点掌握房地产折旧的概念、内涵以及构成，折旧计算的主要方法，了解特殊情况下房地产的折折旧计算的主要方法，了解特殊情况下房地产的折旧处置方法。旧处置方法。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.15.1概述概述v运用本钱法评价房地产的市场价值时，需求从建筑
2、物的规运用本钱法评价房地产的市场价值时，需求从建筑物的规范重置本钱或者替代本钱出发，估算评价物在估价基准日范重置本钱或者替代本钱出发，估算评价物在估价基准日或称为估计时点的重置价值。这个重置价值还需求根或称为估计时点的重置价值。这个重置价值还需求根据待评价建筑物的剩余运用年限与普通性的全部运用年限据待评价建筑物的剩余运用年限与普通性的全部运用年限之间的关系进展相应的价值修正。这个价值修正是由于建之间的关系进展相应的价值修正。这个价值修正是由于建筑物被运用和消费而引起的，通常被称为折旧。筑物被运用和消费而引起的，通常被称为折旧。 v会计上的折旧：主要是原始投资的摊销和回收会计上的折旧：主要是原始
3、投资的摊销和回收v评价上的折旧：主要是针对房地产因时间经过而产生的价评价上的折旧：主要是针对房地产因时间经过而产生的价值减损的一种修正和调整值减损的一种修正和调整v计算建筑物的折旧额的根本参数：计算建筑物的折旧额的根本参数：v建筑物的普通性的全部运用年限建筑物的普通性的全部运用年限v建筑物的剩余运用年限建筑物的剩余运用年限 剩余运用年限剩余运用年限= =全部运用年限全部运用年限- -建筑已运用年限建筑已运用年限房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法GNDGND为房地产总运用年限；为房地产总运用年限；RNDRND
4、为房地产剩余运用年限；为房地产剩余运用年限；A A为建筑物已运用年限；为建筑物已运用年限；R R为折旧率为折旧率% % 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.1实际折旧模型实际折旧模型v直线折旧模型直线折旧模型v即等额折旧或等比折旧方法。即等额折旧或等比折旧方法。v公式：公式：房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.1实际折旧模型实际折旧模型v罗斯折旧模型罗斯折旧模型v又称为渐进折旧模型或累进折旧模型又称为渐进
5、折旧模型或累进折旧模型v实际根底：物理学上的球形飞行轨迹原理实际根底：物理学上的球形飞行轨迹原理v公式：公式：房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.2阅历折旧模型阅历折旧模型v蒂曼阅历折旧模型蒂曼阅历折旧模型v计算公式：计算公式：房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.2阅历折旧模型阅历折旧模型v格拉底阅历折旧模型格拉底阅历折旧模型v计算公式：计算公式：房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地
6、产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.2阅历折旧模型阅历折旧模型v福格斯阅历折旧模型福格斯阅历折旧模型v计算公式：计算公式：房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.3折旧模型选取规范折旧模型选取规范v独一可以称得上折旧模型选择参考的是：对于独一可以称得上折旧模型选择参考的是：对于办公型房地产和工业房地产，专家们比较倾向于办公型房地产和工业房地产，专家们比较倾向于选择直线折旧模型；对于其他房地产类型，专家选择直线折旧模型；对于其他房地产类型，专家们在评价实际中似乎倾向于
7、运用经典的罗斯折旧们在评价实际中似乎倾向于运用经典的罗斯折旧模型。而其他阅历折旧模型的运用不如上面引见模型。而其他阅历折旧模型的运用不如上面引见的实际折旧模型普遍，也不存在选择规范。的实际折旧模型普遍，也不存在选择规范。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.25.2折旧计算方法折旧计算方法v5.2.3折旧模型选取规范折旧模型选取规范v图图房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.35.3特殊情况下的折旧处置特殊情况下的折旧处置v处置发生变化的剩余运用年限或者全部运用年限处置发生变化的剩余运用年
8、限或者全部运用年限的通常做法是：维持建筑物通常的全部运用年限的通常做法是：维持建筑物通常的全部运用年限不变，根据建筑物的实践情况评价一个相当的、不变，根据建筑物的实践情况评价一个相当的、假想的建筑已运用年限。经过这种处置方法可以假想的建筑已运用年限。经过这种处置方法可以保证本钱法和收益法在方法上的一致性。保证本钱法和收益法在方法上的一致性。v在上述特殊情况下建筑物折旧率的计算可以经过在上述特殊情况下建筑物折旧率的计算可以经过如下公式进展：如下公式进展：房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.35.3特殊情况下的折旧处置特殊情况下的折旧处置v5.
9、3.1经过适当维护和现代化手段处置的建筑经过适当维护和现代化手段处置的建筑物折旧计算物折旧计算房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.35.3特殊情况下的折旧处置特殊情况下的折旧处置v5.3.2维护不当、存在无法消除缺陷或者损坏维护不当、存在无法消除缺陷或者损坏的建筑物折旧计算的建筑物折旧计算房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.35.3特殊情况下的折旧处置特殊情况下的折旧处置v5.3.3必需提早撤除建筑物的折旧计算必需提早撤除建筑物的折旧计算v假设评价基准日可以确定，由于客观缘由建筑物假设评
10、价基准日可以确定，由于客观缘由建筑物在正常运用寿命终了之前必需被提早撤除，那么在正常运用寿命终了之前必需被提早撤除，那么在评价该房地产价值时必需思索减价修正。在评价该房地产价值时必需思索减价修正。 v在估算折旧时通常从建筑物普通性的总的运用年在估算折旧时通常从建筑物普通性的总的运用年限出发，而由于客观缘由必需提早撤除的建筑物限出发，而由于客观缘由必需提早撤除的建筑物折旧计算所需求的总的运用年限与通常的运用年折旧计算所需求的总的运用年限与通常的运用年限是不一致的，因此而产生的折旧差就可以经过限是不一致的，因此而产生的折旧差就可以经过建筑物实践运用年限与通常运用年限之差计算出建筑物实践运用年限与通
11、常运用年限之差计算出来。来。房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材5.45.4运用举例运用举例v【例【例5757】某房地】某房地产产在在评评价基准日的重置价价基准日的重置价值为值为800 000800 000元，元，总总的运用年限的运用年限为为8080年，剩余运用年限年，剩余运用年限为为4040年，年，请请按照按照不同折旧不同折旧计计算模型算模型计计算算该该房地房地产产建筑物的折旧建筑物的折旧额额。v采用直采用直线线折旧模型折旧模型计计算算v采用采用罗罗斯折旧模型斯折旧模型计计算算v采用蒂曼折旧模型采用蒂曼折旧模型计计算算v采用格拉底折旧模型采用
12、格拉底折旧模型计计算算v采用福格斯折旧模型采用福格斯折旧模型计计算算房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材关键术语关键术语v房地产折旧房地产折旧v折旧模型折旧模型v直线折旧模型直线折旧模型v罗斯折旧模型罗斯折旧模型v阅历折旧模型阅历折旧模型v假想建筑年代假想建筑年代房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材复习思索题复习思索题1.1.如何了解房地产折旧的内涵和本质？如何了解房地产折旧的内涵和本质？2.2.什么是实际折旧模型？什么是实际折旧模型？3.3.什么是阅历折旧模型？什么是阅历折旧模型？4.4.如何选取折旧模型？如何选取折旧模型？5.5.如何处置特殊情况下房地产的折旧问题？如何处置特殊情况下房地产的折旧问题？6.6.房地产估价领域的折旧与财务会计上的折旧有何区别？房地产估价领域的折旧与财务会计上的折旧有何区别？房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材
