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1、绿景绿景新美域价钱制定阐明新美域价钱制定阐明区分打分体系。区分打分体系。 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理；合理；树立标杆。树立标杆。 景观、户型绝佳的假设干单位充分表达物业价值，在销景观、户型绝佳的假设干单位充分表达物业价值，在销售过程中充任本工程和区域内的价钱标杆；售过程中充任本工程和区域内的价钱标杆；增大极差。增大极差。 适当增大程度调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，适当增大程度调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性的添加差值；具针对性的添加差值；突破平衡。突破平衡。 设少量低价单位，使入市价钱更有冲击力，构成市
2、场影设少量低价单位，使入市价钱更有冲击力，构成市场影响之后，价钱适当攀升，配合营销手法进展快速销售；响之后，价钱适当攀升，配合营销手法进展快速销售；制定战略制定战略汇报总纲：汇报总纲：o定价战略定价战略o定价规范阐明定价规范阐明o基准价基准价/平面差垂直差制定平面差垂直差制定o价钱表构成价钱表构成o特殊跳差阐明特殊跳差阐明酒店酒店u.工程户型分布工程户型分布金地工业区金地工业区红树湾红树湾高尔夫高尔夫福福 强强 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景绿景花园一期绿景花园一期u.工程周边环境工程周边环境楼体楼体低低 层层中中 层层高高 层层景观优势弱景观优势弱u.高层价值曲线高层价值曲线远景远景园景
3、园景定价思绪：o一、一、A-B 与与 C-D-E分别打分；分别打分；o二、园景户型与远景户型分别打分；二、园景户型与远景户型分别打分；o三、内、外采用不同层差；三、内、外采用不同层差；o四、特殊户型跳差处置；四、特殊户型跳差处置；1。权重。权重&极差制定极差制定权重权重/极差制定极差制定分项分项分项分项景观景观景观景观朝向朝向朝向朝向采光采光采光采光噪音噪音噪音噪音户型户型户型户型面积面积面积面积通风通风通风通风权重权重权重权重20%20%20%20%10%10%10%10%5%5%5%5%30%30%30%30%15%15%15%15%15%15%15%15%5%5%5%5%分项分项分项分项
4、景观景观景观景观朝向朝向朝向朝向采光采光采光采光噪音噪音噪音噪音户型户型户型户型面积面积面积面积通风通风通风通风权重权重权重权重35%35%35%35%30%30%30%30%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%10%10%10%10%A/BA/B栋栋栋栋10001000C/D/EC/D/E栋栋栋栋15001500因产品差别构成客户差别，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例因产品差别构成客户差别，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例产品决议价钱弹性空间差别，极差设置不同产品决议价钱弹性空间差别，极差设置不同东南东南 南南 东东 西南西南 东北东北
5、 北北 西北西北 西西1 1、朝向、朝向、朝向、朝向4.55.02.03.02.53.51.5分项打分分项打分 2、景观、景观 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考景观分值参考 :观景面观景面+视角系数视角系数+景观景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以详细情况按权重叠加。详细情况按权重叠加。 园林景观部分园林景观少量园林景观无园景无遮挡少量园景部分遮挡无园景有遮挡5.0最正确园林景
6、观4.54.03.53.02.0-2.51.5分项打分分项打分3、噪音、噪音 噪音以间隔道路的远近和道路的噪音程度为主噪音以间隔道路的远近和道路的噪音程度为主要影响要素：要影响要素： 噪音分值参考噪音分值参考 : 道路噪音道路噪音+噪音辐射度噪音辐射度+其其他噪音影响他噪音影响临主路福强/三街不临主路受主路辐射远离主路2.02.5-3.0受主路少量辐射3.54.04.5* 主路为车辆主要途径道路主路为车辆主要途径道路分项打分分项打分4 4、通风、通风、通风、通风 深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向
7、吻合，深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风目的的基数，影响通风的其他要素还故以朝向做为通风目的的基数，影响通风的其他要素还故以朝向做为通风目的的基数，影响通风的其他要素还故以朝向做为通风目的的基数，影响通风的其他要素还有能否通透和被遮挡。有能否通透和被遮挡。有能否通透和被遮挡。有能否通透和被遮挡。东南南东西南东北北西北西东南南东西南东北北西北西分项打分分项打分 5、采光、采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他要素的思索，为主要采光面个数的统计。基于其他要素的思索，同样引入同样引入 遮光度：
8、遮光度：采光分值参考采光分值参考采光分值参考采光分值参考 : :采光面采光面采光面采光面+ + 遮光度遮光度遮光度遮光度分项打分分项打分6、户型、户型 本工程的户型具有整体均好性，因此，适本工程的户型具有整体均好性，因此，适用性、合理性与特殊性是户型打分的主要思索用性、合理性与特殊性是户型打分的主要思索要素。要素。A B栋C E栋均好户型3.0均好户型3.5送凸窗户型3.5带转角凸窗4.0带转角凸窗/工人房4.0带转角圆弧凸窗/工人房4.5分项打分分项打分 7、面积、面积 本工程面积打分原那么：以市场上的主力面积为基数，本工程面积打分原那么：以市场上的主力面积为基数，并根据本工程面积比例，按照
9、与主力面积差距的大小增并根据本工程面积比例，按照与主力面积差距的大小增减。减。一房44.1246.355.0二房63.3967.2969.8872.9977.3378.654.53.53.0三房92.99101.61110.07112.24116.054.54.03.5四房131.16134.074.5另注：部分分值根据实践勘察情况及户型情况略有调整另注：部分分值根据实践勘察情况及户型情况略有调整分项打分分项打分特殊分值特殊分值 表达稀缺性 A/B栋03、07单位，平面差额外上调200元 A/C/D/E栋一致基准价； B栋思索适用率要素，基准价降低30元2 2。程度差制定。程度差制定金地工业区
10、金地工业区红树湾红树湾高尔夫高尔夫福福 强强 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景绿景花园一期绿景花园一期金地工业区金地工业区红树湾红树湾高尔夫高尔夫福福 强强 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景绿景花园一期绿景花园一期N南向南向北向北向东南向东南向西南向西南向A栋栋B栋栋1 1房房1 1厅厅 A03 A03西南向，较安静，西南向，较安静， 9 9层以下被一期遮挡层以下被一期遮挡 A07 A07东南向，较嘈杂东南向，较嘈杂 B103 B103西南向，景观视野窄，被西南向，景观视野窄，被A A栋遮挡较多栋遮挡较多 B107/B207 B107/B207正南向，通风、视野好，噪音明显，户型构造最正确
11、正南向，通风、视野好，噪音明显，户型构造最正确 B203 B203东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观 *13 *13层以上除层以上除B203B203均可看海景均可看海景 A03 A03B203B203A07A07B103B103B207B207B107B1072 2房房1 1厅内圈厅内圈 A01 A01西北向，可看一期绿化，次卧可看园林西北向，可看一期绿化，次卧可看园林 A08 A08东南向，采光通风好，高层拥有双景观，较吵东南向，采光通风好，高层拥有双景观，较吵 A09 A09东北向，安静，房间都可看园林，为东北向，安静，房间都可看园林，
12、为2 2房中最小面积房中最小面积 * *全部带双阳台，全部带双阳台，0202可看海景可看海景 B1/B2 01 B1/B2 01北向，处于园林中心位置，次卧较遮挡，采光影响北向，处于园林中心位置，次卧较遮挡，采光影响 B102 B102北向，房间全部朝园林北向，房间全部朝园林 B202 B202北向，受部分酒店影响北向，受部分酒店影响 B1/B2 08 B1/B2 08北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响 * B1/B2 01 * B1/B2 01、0808带双阳台带双阳台A01A01B202B202B208B208B108B108B102B
13、102A08A08B201B201B101B101A09A092 2房房2 2厅外圈厅外圈A02A02西向，较安静，西向，较安静， 9 9层以下被一期遮挡，可看一期绿化层以下被一期遮挡，可看一期绿化A05/06A05/06西南向，临路，噪音明显西南向，临路，噪音明显B105/06/B206B105/06/B206西北向西北向/ /西南向，临路，视野开阔，接近红西南向，临路，视野开阔，接近红 绿灯噪音影响大绿灯噪音影响大B205B205西南向，为外圈较安静单位，视野开阔西南向，为外圈较安静单位，视野开阔* B205* B205无海景，无海景，A A栋天井比栋天井比B B栋略窄，影响厨房采光，可看
14、山景栋略窄，影响厨房采光，可看山景A05A05A06A06A02A02B106B106B105B105B205B205B206B20644.1244.1246.3546.3543.6743.6772.9963.3963.3978.6578.6467.2967.2970.03 70.0372.9777.3377.3372.5772.5769.8869.881房房起价单位起价单位A03：朝向最差，无景观，受遮挡：朝向最差，无景观，受遮挡最正确单位最正确单位B107：朝向最正确，视野开阔无遮挡，户性构造最正确：朝向最正确，视野开阔无遮挡，户性构造最正确2房内房内起价单位起价单位A01：朝向略势，主景
15、观面正对一期，为内圈园林景观最弱单位：朝向略势，主景观面正对一期，为内圈园林景观最弱单位最正确单位最正确单位A07：朝向优势，主景观面正对园林，为内圈园林景观最正确单位，通风采光好：朝向优势，主景观面正对园林，为内圈园林景观最正确单位，通风采光好2房外房外起价单位起价单位A05：临路噪音明显，最大面积：临路噪音明显，最大面积2房，户型无明显优势，天井窄厨房房，户型无明显优势，天井窄厨房采光受阻采光受阻最正确单位最正确单位B206：朝向优势，视野开阔无遮挡，双景观面，为外圈最小面积：朝向优势，视野开阔无遮挡，双景观面，为外圈最小面积单位单位NC栋栋 D栋栋 E栋栋2 2房房2 2厅厅 D02 D
16、02西南向，视野稍受遮挡，看园林西南向，视野稍受遮挡，看园林 D06 D06东南向，视野开阔度劣于东南向，视野开阔度劣于D02D02 D06 D06D02D023 3房房2 2厅内圈厅内圈 D01/E02 D01/E02东南向东南向/ /西南向，可看园林，但视野较受阻西南向，可看园林，但视野较受阻 D05/06 D05/06东南向，园林景观面充足东南向，园林景观面充足 E03 E03西南向，园林景观面充足，视野开阔西南向，园林景观面充足，视野开阔 E02 E02D01D01E03E03D05D05D06D064 4房房2 2厅厅 D03 D03西南向，园林视野开阔，带工人房西南向，园林视野开阔
17、，带工人房 D05 D05东南向，园林视野略微差于东南向，园林视野略微差于0303，带工人房，带工人房 E05 E05西南向，带落地弧形凸窗独一性西南向，带落地弧形凸窗独一性 D05 D05E05E05D03D033 3房房2 2厅外圈厅外圈 C02/03 C02/03西南向，低层受一期遮挡，高层海景面富余西南向，低层受一期遮挡，高层海景面富余 02 02客厅受客厅受0303部分遮挡，部分遮挡，0303带工人房带工人房 D01/07 D01/07北向，低层遮挡严重，高层视野逐渐开阔北向，低层遮挡严重，高层视野逐渐开阔 01 01遮挡程度高于遮挡程度高于0707 E01/06 E01/06东南向
18、，低层景观稍差，视野度逐渐开阔，可看山景东南向，低层景观稍差，视野度逐渐开阔，可看山景 06 06带工人房带工人房 D01 D01D07D07E01E01E06E06C02C02C03C0376.0276.0276.0276.02102.16102.16112.24112.24112.33112.33101.61101.61111.7111.7134.07134.07134.07134.07131.16131.16110.07110.07116.05116.0592.9992.9992.9992.99109.48109.48115.43115.432房房起价单位起价单位D06：园林景观面窄劣于
19、：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻，正对酒店，视野受阻最正确单位最正确单位D02：园林景观及视野度优于：园林景观及视野度优于063房内房内起价单位起价单位E02：朝向优势，遮挡严重，视野度差：朝向优势，遮挡严重，视野度差最正确单位最正确单位C06：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔3房外房外起价单位起价单位D01：朝向优势，受凯欣园遮挡非常严重：朝向优势，受凯欣园遮挡非常严重最正确单位最正确单位C03：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房4房房起价单位起价单位D05：园林景观面窄，受酒店影
20、响，视野受阻：园林景观面窄，受酒店影响，视野受阻最正确单位最正确单位D03：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房NA A、B B栋栋 起价单位：起价单位：A/0A/0 顶价单位：顶价单位：A/09 A/09 C C、D D、E E栋栋 起价单位：起价单位：D/01 D/01 顶价单位：顶价单位：C/06 C/06 3。垂直差层差制定。垂直差层差制定低层内外差值最大 内外景观差别明显，外圈为根本层差，内圈为最高层差中层内外差值逐渐减小 外圈跳差添加，内圈为根本跳差高层内外差值最小 内外圈均为最小层差层差制定战略层差制定战略制定规范制定规范 因
21、内外圈景观差别，内外层差各成体系 外圈景观跳差在基准依实践情况跳差上另外添加制定方法制定方法 内圈内圈极差制定 因园林景观差别，AB栋1290极差低于CDE栋1520层差值幅度制定 低层为园林景观最正确层数，随高度逐渐减弱 高中低 跳差制定 CDE栋30层越过AB栋/酒店，添加100跳差制定方法制定方法 外圈外圈极差制定 景观变化大，根据AB栋与CDE栋差别及客户群差别 AB栋1680C栋2070DE1970幅度制定 低层无景观资源，为根本层差；中层景观变化明显，层差拉大，高层无 特殊变化，逐渐拉小层差 中高低跳差制定 13层视野开阔度明显添加，小幅跳差，15层景观优势明显突出，大幅 跳差整体
22、层差体系整体层差体系12901520内圈内圈168020701970外圈外圈 A栋特殊跳差处置 02/03 9层起越过花园一期遮挡，添加200跳差 08客厅正对园林，内景观优势明显，414采用内圈跳差，1529采用 外圈跳差D栋05与E05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外添加100。特殊制定阐明特殊制定阐明3。价目表构成附件。价目表构成附件4。实价表分析。实价表分析&垂直差值垂直差值价钱分析价钱分析A栋栋B2栋栋B1栋栋500059996000699970007999C栋栋E栋栋D栋栋5000599960006999700079998000 垂直差值变化垂直差值变化68层内外景观差别最大，内外圈差值最高层内外景观差别最大，内外圈差值最高A栋整体平面差值栋整体平面差值25层以上内外圈景观无较大差别，差值最小层以上内外圈景观无较大差别，差值最小924高层景观跳差加大，内外圈值逐渐减小高层景观跳差加大，内外圈值逐渐减小4层为规范层差值，起价较低，选房促销层为规范层差值，起价较低，选房促销C C栋栋 D D栋栋 E E栋栋 B B栋栋 A A栋栋各栋均价排序各栋均价排序
