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1、市场竞争态势分析世茂诺沙湾高层均价：9200元/高层主力户型：90套二和130套三保利均价：8800元/主力户型：80-120套二、套三均价：8000元/主力户型：87-94套二凭海临风均价：7500元/主力户型：100左右套二万达东方影城均价：7200元/主力户型：82-91套二本案帝邦帝城均价：6400元/主力户型：80-110套二套三珠山名苑（二期）1竞品动态跟踪现有竞品西海岸为区域主要竞品，区域和产品与本案类似，目前已进行尾盘销售期。项目名称西海岸项目位置胶南珠海路与温州路交汇处开发商卓越集团占地面积10.4万建筑面积26.7万容积率2.56入市时间2012年建筑形态洋房、小高层、高层
2、、写字楼主力产品90-136（住宅）40-90（写字楼）产品均价8000元/（住宅）9000-10000元/（写字楼）卓越西海岸2竞品名称总套数已售套数总面积已售面积卓越西海岸93084811213999171竞品动态跟踪现有竞品卓越西海岸建筑类别产品类型面积区间（）总套数去化率超高层套二90-9323498.7%套三14515623472.6%小高层、高层套二87-9424099.6%套三130-13717699.4%别墅233-3202268.2%洋房1481622475.0%合计93091.2%3竞品动态跟踪现有竞品卓越西海岸本周签约7套，本月签约35套，全年签约563套营销动态：本周认
3、购超高层10套，总面积1435.87，总金额：1095.3万元优惠活动：库存房源（住宅和写字楼）执行一口价政策，收回返租金，价格9折计算，对外口径6999元/起。本周活动：“周末家的味道”，即农家宴活动；下周：推广一口价优惠政策，活动待定。周销售套数周销售面积周销售均价周销售总价7941.347794733.68万元4竞品动态跟踪现有竞品诺沙湾目前一期售罄，二期今年6月开盘，在产品上仅有高层与本案存在竞争，未来或将分流客户。项目名称诺沙湾项目位置青岛市黄岛区白果树处开发商青岛世茂滨海置业有限公司占地面积26.0万建筑面积32.0万容积率1.40入市时间2012年建筑形态别墅、小高层、高层主力产
4、品80-99（别墅）96-120（高层）产品均价18000元/（别墅）8500元/（高层）世茂诺沙湾5竞品名称总套数已售套数总面积已售面积世茂诺沙湾100449512770062290竞品动态跟踪现有竞品世茂诺沙湾6周销售套数周销售面积周销售均价周销售总价55378826元473.96万元竞品动态跟踪现有竞品世茂诺沙湾本周签约5套，本月签约38套，本年签约242套。营销动态：本周认购高层3套，总面积423.51，总金额410.8万；优惠活动：高层享受97折，叠拼别墅享受96折优惠，双拼和联排享受96折优惠；本周举办活动：青岛十大别墅品鉴活动；下周举办活动：商业意向客户宴请7竞品动态跟踪现有竞品
5、水晶海岸项目为1栋32层高层产品，共计272套房源，主力面积区间为80-120，项目整体形象偏低，对本案洋房产品竞争压力相对较小。项目名称水晶海岸项目位置泰山路交1098号开发商青岛泰丰房地产开发有限公司占地面积4400建筑面积31000容积率5.6绿化率21%入市时间2013年5月建筑形态高层主力产品住宅+商业网点产品均价7200元/水晶海岸8竞品动态跟踪现有竞品竞品名称总套数已售套数总面积已售面积水晶海岸27066229905319水晶海岸普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比去化率住宅套一603011.11%40.00%套二77.663011.11%40.00%套二8212044
6、.44%25.00%套三916022.22%13.33%套三1173011%13.33%总计270100%24.44%9周销售套数周销售面积周销售均价周销售总价32917200209.52万元竞品动态跟踪现有竞品水晶海岸本周签约3套，本月签约9套，全年签约66套。营销动态：水晶海岸推出搜房独家团购活动，购房最高劲省13万优惠，交5000元总房款打93折。项目在售高层户型面积61-117平，起价5800元/平。10竞品动态跟踪现有竞品保利海上罗兰项目名称海上罗兰项目位置胶南市政府对面新城核心区域开发商保利房地产有限公司占地面积691583建筑面积398729容积率1.4入市时间2011年建筑形态
7、别墅、高层主力产品65142平的套一、套二、套三产品均价8800元/（住宅）把握入市时机，首推造势带动项目销售，产品部分与本案类似，未来或将分流客户，形成竞争11竞品名称总套数已售套数总面积已售面积保利海上罗兰26481935287203.16206977.51竞品动态跟踪现有竞品保利海上罗兰普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比去化率高层套一671706.4%85.9%套二80-11598037.0%75%套三105-143145454.9%68.3%套四143441.7%90.9%总计2648100%73.1%12本周签约51套（10月19日开盘），本月签约80套，本年总计签约44
8、4套。动态：保利海上罗兰目前与搜房合作，团购优惠最高1万抵50万，优惠房源总套数为497套。项目目前主力在售的有四期沿河高层217#楼，户型为83平套二、105、125平套三，均价8600元/平。同时还有“珊瑚海”产品，为212、216#楼2栋小高层，2梯4户，户型88-100平套二套三，均为全明南北通透，目前剩余房源一百多套。周销售套数周销售面积周销售均价周销售总价515932.1994865627.3竞品动态跟踪现有竞品保利海上罗兰13竞品动态跟踪现有竞品凭海临风项目名称凭海临风项目位置胶南东部新区泰山路以北，两河村以东开发商莱钢集团占地面积40万建筑面积81万容积率1.7入市时间2009
9、年建筑形态多层、小高层、高层、联排主力产品51142平的套一、套二、套三产品均价7500元/（住宅）资源、配套较弱的纯粹居住社区；产品与客群不对位，产品部分与本案类似，未来或将分流客户，形成竞争14竞品名称总套数已售套数总面积已售面积凭海临风66423278516.826060.25竞品动态跟踪现有竞品凭海临风各面积段去化类型户型面积户数供应比去化率小高层、高层套一73527.8%46.2%套二99-10321432.2%41.1%套三105-15038958.6%31.3%套四17140.6%0复式23450.7%0总计664100.0%34.9%15n本周签约6套，本月签约40套，本年总计
10、签约146套。n目前主推42#景观楼王，均价7200元/平，面积102平套二，117、130平套三。另二期高层45#楼18层，44#楼18层尾盘在售。目前购房享总房款直降4万优惠。全部房源预计2013年12月31日交付使用。周销售套数周销售面积周销售均价周销售总价6729.466708489.32竞品动态跟踪现有竞品凭海临风16项目名称帝邦帝城项目位置位于泰山路与两河路交界处，海水浴场对面开发商青岛帝邦置业有限公司占地面积16639平方米建筑面积63897平方米容积率3.84入市时间2012年建筑形态高层主力产品7090平的套二产品均价6400元/（住宅）体量较小，产品部分与本案类似，未来或将
11、分流客户，形成竞争竞品动态跟踪现有竞品帝邦帝城17竞品名称总套数已售套数总面积已售面积帝邦帝城60929551,15723,228各面积段供应情况类型户型面积户数供应比去化率高层套一40-8024840.7%58.5%套二80-11030950.7%45.3%套三110-150528.5%19.2%总计609100.0%45.4%竞品动态跟踪现有竞品帝邦帝城18本周签约5套，本月签约7套，本年总计签约301套。优惠：每平方米优惠300元周销售套数周销售面积周销售均价周销售总价5449.87030316.2竞品动态跟踪现有竞品帝邦帝城19竞品动态跟踪现有竞品山海苑（未开盘）高层部分与本案产品相似
12、，未来或将分流客户，形成竞争。目前已取得预售证，但因无客户积累，开盘时间推至2014年3月份，目前在达令港9楼接待客户。区位广州路以东、胶南一中以南、泰山路以北项目规模总建面29.63万，占地9.16万容积率2.3户数总户数1400户左右绿化率50%产品业态高层高层累计单价户型区间高层79-150平总价区间首次开盘时间预计2013年10.11月开盘项目简介位居广州路以东，泰山路以北，胶南一中以南，打造虽有人造宛自天开的社区景观，形成中国风儒雅大气的居住社区。各面积段去化类型户型面积其他高层套二79-91未开盘，预计2014年3月开盘套三99-15020竞品动态跟踪现有竞品（珠山名苑D标段）名珠
13、苑项目名称珠山名苑项目位置黄岛区隐珠镇泰山东路57号开发商青岛明珠园实业有限公司占地面积148000平方米建筑面积630000平方米容积率1.15入市时间2007年建筑形态高层主力产品7090平的套二产品均价5200元/一期累计成交均价（住宅）珠山名苑一期于2007年交房，二期售楼处刚建成，产品部分与本案类似，未来或将分流客户，形成竞争A1A2A3B4B3B2B1D21竞品动态跟踪现有竞品工程概况土地平整工地围挡（珠山名苑D标段）名珠苑22竞品动态跟踪万达东方影城项目n地点：胶南n完工时间：2015年全部建成投入使用n总投资额：超过300亿元n规划业态：文化产业园、会展中心汽车极限秀、万达城、
14、度假酒店、游艇展示中心、滨海酒吧街；涵盖影视制作、文化旅游、会展服务、时尚消费等多种业态n目前万达已取得全部15个地块，总建筑面积350万,预计2017年6月全部建成开业。 “鹦鹉螺”展示中心于11月16日开放，首期销售产品为35-80公寓，对外释放价格11000元/左右（含2500元/精装修）搜房网项目详情页窗口广告搜房网项目详情页窗口广告23竞品动态跟踪万达东方影城项目万达青岛东方影都“鹦鹉螺”展示中心实景图24竞品动态跟踪万达东方影城项目一、项目概况：万达青岛东方影都位于青岛市西海岸经济新区。投资500亿元建设。占地面积约376万平米，总建筑面积约540万平米。包括影视产业园、影视会展中
15、心、汽车极限秀、万达城娱乐商业、滨海酒店群、游艇交易中心、滨海酒吧街、国际医院。2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目全部建成开业。二、展示中心开放：公寓共21栋，总户数约7800套，11月16日“鹦鹉螺”展示中心对外开放，世界最大智能沙盘亮相。精装公寓2万认筹、铂金商铺30万认筹，面向全球发出邀约，公寓商铺即将全球上映，不限购不限贷。三、认筹快报：2013年12月推出精装公寓：1、2、3号楼为18层；7、8、9、10、11、12号楼为17层；18、19号楼为15层；其中1-2层均为产权商铺。今年推出11栋，分别是1#、2#、3#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、20
16、#、21#。每栋19层，总共4200套，截止到20日，已认筹3800多套。产品情况：精装公寓层高3.15米，每户按2500元的精装修，厨房用的电磁炉，供暖形式是地暖。均价11000，认筹金2万。户型40-122不等。商铺总共推出226套，30套左右是关系户认购。商铺形式是一托二，认筹金30万。客户情况：认购客户范围较广，投资客户占比较高，新黄岛区、青岛市区，省内有较高占比。优惠活动：活动当天认筹即可优惠1折。万达未来活动：11月24号答谢客户，将邀请崔健、郑钧、黑豹乐队举行摇滚party，12月14号开盘。万达别墅将于2015年推出，2016年6月填海造岛完成。25竞品动态跟踪万达东方影城项目
17、万达青岛东方影都首期认筹区域26本周竞品成交情况（不含别墅）项目名称11.11-11.1711.18可售套数供应套数成交套数成交均价世茂诺沙湾058826509卓越西海岸07779482水晶海岸037200204保利海上罗兰0519486713凭海临风066708432帝邦帝城05703030927山海苑价格定制山海苑价格定制2 2.8.828修正后各相关楼盘价格修正后各相关楼盘价格Pi=( Qr/ Qi)Pi wi Pi=( Qr/ Qi)Pi wi 注：注：PiPi为均价，为均价，QiQi为合计分值为合计分值. .各相关楼盘权重取各相关楼盘权重取值为值为WiWiPa=( Qr/Qx)Paw
18、a =(Pa=( Qr/Qx)Pawa =(82.582.5/ /7070)*)*77947794* *9 9% %Pb=( Qr/Qx)Pbwb =(Pb=( Qr/Qx)Pbwb =(8787/ /7070)*)*88268826* *5 5% %Pc=( Qr/Qx)Pc wc=(Pc=( Qr/Qx)Pc wc=(78.578.5/ /7070)*)*727200*00*8 8% %Pd=( Qr/Qx)Pd wd=(Pd=( Qr/Qx)Pd wd=(71.571.5/ /7070)*)*67086708* *1010% %P Pe e=( Qr/Qx)Pd wd=(=( Qr/Qx
19、)Pd wd=(8787/ /7070)*)*94869486* *2 2% %P Pf f=( Qr/Qx)Pd wd=(7=( Qr/Qx)Pd wd=(77 7.5/.5/7070)*)*70307030* *8 8% %P Pg g=( Qr/Qx)Pd wd=(=( Qr/Qx)Pd wd=(6060/ /7070)*)*525200*00*5757% %P Ph h=( Qr/Qx)Pd wd=(=( Qr/Qx)Pd wd=(94.594.5/ /7070)*1)*11 1000*000*1 1% %各相关楼盘权重取值为各相关楼盘权重取值为WiWiPx=PiWiPx=PiWi =PaWa + PbWb + PcWc+ Pd =PaWa + PbWb + PcWc+ Pdw wd d+pewe+pfwf+pgwg+phwh=6253.8+pewe+pfwf+pgwg+phwh=6253.8项目参考均价约在项目参考均价约在62006200元元/ /左右左右29
