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1、宁波青林湾2期观庭营销推广服务竞选书_189PPT_迪赛Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望0303年，首度合作年，首度合作共同见证了青林湾的诞生，彼此留下美好印象共同见证了青林湾的诞生，彼此留下美好印象0505年，风雨同舟年，风雨同舟在困难的时刻，我们经历了难忘的考验在困难的时刻，我们经历了难忘的考验一路，我们曾携手并肩一路，我们曾携手并肩现在，迪赛的力量更上一层楼现在，迪赛的力量更上一层楼现在，老朋友再见面，憧憬更好的明天现在，老朋友再见面，憧憬更好的明天 一一、解读
2、项目解读项目 二二、市场趋势市场趋势 三、产品竞争力三、产品竞争力 四四、目标客户定位目标客户定位 五五、营销策略营销策略 一一一一、解读项目解读项目解读项目解读项目区位价值区位价值项目价值项目价值区位价值区位价值- -海曙商业次中心海曙商业次中心l地块东侧规划有商务中心及欧尚生活中心，整个区域日后将成为海曙区商业次中心。l未来将成为融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为体的滨水综合功能区海曙商业次中心海曙商业次中心区位价值区位价值- -姚江生态水系姚江生态水系l地块位于市级文化中心“三江文化长廊”始端，城市西部副中心，城市景观主轴上游，姚江历史文化旅游带中端，杭州湾大通道进入中心城区的门户
3、区城，是目前宁波最大的居住开发用地之一。随着“湾头半岛”的规划建设，姚江区块人居环境日显优越，紧连市中心，辐射新江北。 l本项目应发挥姚江水系优势，以水为脉络，成就楼盘的最大特色。 区位价值区位价值- -交通通达性高交通通达性高l地块位于海曙区较偏地段，但靠近环城北路、机场路、环城西路、丽园路、江北大桥、中山西路，道路系统比较完善。另机场路将延伸跨越姚江直达江北。这样地块到达海曙、江北，机场、出入宁波等都较为方便。江北江北,直至杭州湾直至杭州湾机场机场地块概况地块概况用地性质用地性质住宅住宅占地面积占地面积128671128671住宅面积住宅面积80101.2980101.29商业面积商业面积
4、5711.295711.29总户数总户数507507户户容积率容积率0.80.8建筑密度建筑密度25%25%建筑形态建筑形态7 7幢小高层幢小高层,8 ,8幢幢双拼双拼,44,44幢联排幢联排工程进度工程进度打桩打桩车位数量车位数量663663辆辆项目概况项目概况项目价值项目价值- -青林湾品牌价值青林湾品牌价值 青林湾一期是宁波区域内规模性大盘，具有较高的知名度和美誉度,为二期项目做了较好的铺垫。项目价值项目价值- -公交便利公交便利, ,配套成熟配套成熟l公共交通公共交通：公交线有14路、214路、330路、337路、339路、345路、806路、817路等公交车直达地块周边 。到天一广场
5、5公里，车行约十分钟. l居住配套：居住配套：地块周边均规划为宁波大型的居住社区，如已建成的青林湾1期、倡导人居、环境与节能的水岸心境等。幼儿园、学校、菜场、医院、超市、银行等生活配套也都逐步齐全。项目价值项目价值- -一万平米中庭水景一万平米中庭水景 项目价值项目价值- -城市别墅稀缺，水系环绕城市别墅稀缺，水系环绕 共共200200套别墅套别墅, ,双拼双拼1616套套, ,联排联排184184套套双拼户型开间双拼户型开间8.68.6米，联排户型开间米，联排户型开间6.9-7.26.9-7.2米米部分产品餐厅挑空采光屋顶设计部分产品餐厅挑空采光屋顶设计除除L1L1套型外其他均双车库设计套型
6、外其他均双车库设计, ,面积在面积在5555左右左右,有产权有产权赠送产品地下室面积在赠送产品地下室面积在55-6055-60平方米平方米项目价值项目价值- -小高层中小户型，得房率高小高层中小户型，得房率高 共共307307套住宅套住宅,100,100平方米以下户型为主，刚性需求平方米以下户型为主，刚性需求总体设计小而精致，总体设计小而精致，且且居住功能得到全面保证居住功能得到全面保证 7070平方米产品可兼做两房平方米产品可兼做两房, ,并可与旁边户型拼套组合成并可与旁边户型拼套组合成170170平方米户型平方米户型7070平平方方米米产产品品与与A A户户型型拼拼套套7070平平方方米米
7、产产品品与与 C C户户型型拼拼套套海曙商业次中心海曙商业次中心姚江生态水系姚江生态水系青林湾品牌价值青林湾品牌价值城市别墅、第一居所城市别墅、第一居所1 1万平米水景中庭万平米水景中庭项目项目卖点卖点二二二二、市场走势预判市场走势预判市场走势预判市场走势预判经济政策经济政策市场特征市场特征趋势研判趋势研判市场主线：在宏观经济和政府救市政策迟迟未出的大背景下，市场主线：在宏观经济和政府救市政策迟迟未出的大背景下，2008年年1-10月份，房地产市场开始逐渐迈入月份，房地产市场开始逐渐迈入“冬天冬天”，呈现出，呈现出“量价齐跌量价齐跌”的的局面。局面。对于市场后市的判断：对于市场后市的判断：大环
8、境受全球经济危机，国内政策效应难以在短期内实效等影响下，小大环境受全球经济危机，国内政策效应难以在短期内实效等影响下，小环境内遭遇购买力萎缩，市场信心低迷整体市场不容乐观环境内遭遇购买力萎缩，市场信心低迷整体市场不容乐观迪赛观点：迪赛观点：2008年与年与2005年的年的 “楼市冬天楼市冬天” 有着本质的区别：有着本质的区别：2005年是属于政策驱动型，而实际购买力存在，市场在短期内得以复苏，年是属于政策驱动型，而实际购买力存在，市场在短期内得以复苏，而而2008年属于经济驱动型，宏观经济面临着前所未有的考验，市场购年属于经济驱动型，宏观经济面临着前所未有的考验，市场购买力下降，导致了本轮的市
9、场危机。市场完全复苏预计需要买力下降，导致了本轮的市场危机。市场完全复苏预计需要1-2年。年。经济政策面经济政策面进入2008年，在高通胀的压力及美国金融风暴的辐射下，中国经济下行的趋势越来越明显，GDP增速已经从去年全年的11.9%大幅放慢到今年三季度的9%，CPI上涨4%预示“通胀降温”，政府在10月份和11月份连续出台的多项政策表明宏观调控已经转向“保经济”，而稳定出口、鼓励投资以及刺激内需等一系列调整也在为防止经济继续下行甚至“硬着陆”。迪赛观点：今年在全球经济衰退的影响下，中国经济也面临着前所迪赛观点：今年在全球经济衰退的影响下，中国经济也面临着前所未有的考验，未有的考验，1111月
10、月5 5日，政府出台十项救市政策，其中四万亿在三日，政府出台十项救市政策，其中四万亿在三年内的投资计划刺激了市场信心，股市一个礼拜持续上涨，可见市年内的投资计划刺激了市场信心，股市一个礼拜持续上涨，可见市场对于国内的经济依然保持较好的前景预期。场对于国内的经济依然保持较好的前景预期。1111月月1818日，中央电视日，中央电视台台20092009年度黄金时段广告投标会上，国内企业全面胜出，总投标额年度黄金时段广告投标会上，国内企业全面胜出，总投标额达到达到8787亿远超亿远超0808年度年度6565亿，体现国内企业对于未来经济的信心度依亿，体现国内企业对于未来经济的信心度依然较高。然较高。宏观
11、经济形势：迪赛观点：从政策的导向来看，已经从去年的紧缩政策转为目前适度宽迪赛观点：从政策的导向来看，已经从去年的紧缩政策转为目前适度宽松的基调，并且在松的基调，并且在1111月初推出十点救市计划，可见政府已经意识到经济月初推出十点救市计划，可见政府已经意识到经济环境的恶化。而目前推出的拉动内需的政策，随着进一步细则和地方政环境的恶化。而目前推出的拉动内需的政策，随着进一步细则和地方政府细则的出台。本司判断将在一年以后对市场起到有效作用。府细则的出台。本司判断将在一年以后对市场起到有效作用。时间时间政策政策2008年9月15日央行宣布“双率”齐降2008年10月9日中国打出降率免税组合拳2008
12、年10月12日系列新政支持房地产对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；暂免征收印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。2008年10月28日央行年内第三次下调利率2008年11月5日十点“救经济”措施出台措施偏向通过投资、基础建设等方面，拉动经济增长。其中：加大金融对经济增长的支持力度、加快建设保障性安居工程都房地产之间相关。2008年11月11日“快、准、狠、实” 扩内需促经济增长七项工作对于宁波市场而言，以下三点较为重要：着力扩大
13、消费需求特别是居民消费需求、促进房地产市场平稳健康发展、努力保持出口稳定增长宏观政策走势市场现状特征市场现状特征总体市场形势扫描总体市场形势扫描“量价齐跌量价齐跌” n数据来源：迪赛数据平台数据来源：迪赛数据平台 供求关系：从2008年6月份开始，市场供求关系开始失衡，供应量远远高于需求量，并且市场去化量开始逐渐萎缩。成交价格：从8月份开始，随着万科的降价，市场整体价格开始下探。历年市场供求关系对比历年市场供求关系对比“需求萎缩需求萎缩” n数据来源：迪赛数据平台数据来源：迪赛数据平台 态势总结：态势总结：2008 2008 年年1-101-10月份住宅市场供销与前三年相比，呈现供应与成交量一
14、同月份住宅市场供销与前三年相比，呈现供应与成交量一同大幅下降趋势，销售表现不理想，市场平均销售率仅为大幅下降趋势，销售表现不理想，市场平均销售率仅为45%45%。达到历史新低。说明。达到历史新低。说明市场需求出现严重萎缩。市场需求出现严重萎缩。近期市场表现特征：价格成为撬动市场的唯一 “砝码”高层豪宅：价格依然处于高位运行，成交量低迷。改善型购房观望普通住宅：低单价、高优惠项目销售态势良好。刚性需求依然存在。别墅：低总价别墅、经济型别墅热销，高价位则销售缓慢。豪宅豪宅江东玫瑰花园江东玫瑰花园产品类型：393套高层精装公寓主力面积：87-97平方米，组合面积达到180平方，360平方开盘时间：9
15、月12日价格调整时间：10月13日单价： 开盘价格：17000元/起，成交均价19800元/ 调整价格：13000元/起，成交均价16000元/.主力总价：170万-300万装修标准： 2000-3000元/优惠：一次性付款98折从9月12日起开始销售，开盘期间签约32套，销售率为9%，而后无成交，客户选择进一步观望，自价格调整及一周的媒体广告“轰炸”后，至今签约45套，销售率为11%，且以老客户为主。目前整体销售率为20%。豪宅豪宅高新区高新区江南一品二期江南一品二期产品类型：高层939套主力面积：115-400开盘时间：12月单价：预计在1万元/平方住宅主力总价：115-400万之间产品特
16、点：送大露台面积在47-85平方米。项目特点：产品特点延续了一期别墅产品的高端形象，赠送较大的露台，有效增加了产品的附加值。市场对于115-140平方米的接受度较高，而对于大户型产品受到高总价影响，接受度一般。豪宅豪宅江北江北湖景花园湖景花园产品类型：联排20套，高层798套主力面积：高层90-170 ，别墅270-310 开盘时间：7月3日单价： 住宅价格：大宅均价23000元/，小户15000元/ ，项目最高价26000元/；10月，小户价格调整为12000元/ 别墅价格：成交均价1000万元/套住宅主力总价：140万-400万装修标准： 1500-3000元/，套型不同，装修标准不同优惠
17、：一次性付款96折7月初开盘，成交49套，其中别墅2套，8月售出122套，其中别墅2套，9月售出59套，虽然10月初价格下调，但10月至今成交6套。销售率：住宅部分达到28%，别墅25%。豪宅豪宅江北江北凯德汇豪天下凯德汇豪天下产品类型：870套精装公寓（其中二期452套）主力面积：一期160210平方米三房，二期40-60平米公寓、140-280大三房开盘时间：一期2007年3月30日，二期2008年11月8日单价： 一期价格：成交均价16000元/ 二期价格：成交均价20000元/.主力总价：300万-400万装修标准： 3000元/优惠：一期开盘一次性付款97折；2008年10月实行跨年
18、度分期置业计划：首付30%，第一次付款10% 2个月内第二次付款20%。二期开盘一次性付款97折，首付3成以上98折。虽然改变首付方式，并加大优惠力度，但二期至今签约55套，销售率为12%。普通住宅项目大跳水万科万科-08年9月万科金色水岸二期推出“青年置业计划”，将66#、68#、70#共计223套纳入青年置业计划。由原先均价12000元/平米左右，装修标准保持在2000元/平米调整为9000元/平米左右，装修标准则调整为600元/平米.当月销售火爆,共去化300余套盛世天城盛世天城 -盛世天城二期单身公寓,32-46平米的面积段一房一厅的户型，均价约8500元/平方米，装修标准为600元/
19、平米,由于价格下滑,开盘当天就有约有100套房源售出 。荣安和院荣安和院“盛装盛装100100”- ”- 10月7日，荣安和院压轴组团“盛装100” 开盘,7480元/起价，成交均价：成交均价9300元/，一次性推出123套全品牌精装公寓.此次房源的主力户型为98-106，总价约90万，目前基本销售完毕需求因价格的下调得到很大的释放需求因价格的下调得到很大的释放, ,价格战已经展开。价格战已经展开。荣安和院盛装荣安和院盛装100100 对本项目的借鉴意义：价格对项目销售起着至关重要的作用产品类型：123套高层精装公寓主力面积：98-106平方米单价：7480元/起价，成交均价9300.主力总价
20、：90万装修标准：装修标准在1000元/左右，采用科勒、欧琳、海尔、奥普、博顿等知名品牌优惠：一次性付款优惠300元/ ，首付 30优惠100元/ ，50优惠150元/ ,老客户介绍新客户成交送10000元电器基金。此外最高特批优惠额度600元/ 。从10月上旬开始销售，到现在基本销售完毕。产品类型：62#65#-404套高层精装公寓主力面积：90平方米单价：7780元/起价，成交均价9600.主力总价：90万，其中总价64万的4套特惠房目前售出3套。装修标准：装修标准在600元/左右，采用非知名品牌的复合地板、乳胶漆等普通装修。优惠：一次性97折，按揭首付50%为99折推出时间10月份，目前
21、整体销售率为35%，不如前两批近100%的销售率。重点案例对比万科二期第三批万科二期第三批别墅项目 2008年1100套别墅面向市场，销售仅为500套左右，平均销售率仅为45%行政区行政区 项目项目 总套数总套数 累计销售累计销售套数套数 剩余套数剩余套数 销售率销售率 开盘时间开盘时间 东钱湖卡纳湖谷一期 106436342%08.8英伦水岸一期 72512171%08.5香颂湾一期 111107495%07.11香颂湾二期 9587892%08.3东湖观邸一期 232227598%06.6东湖观邸二期 114112298%06.12东湖观邸三期 9796199%07.6东湖观邸四期香波馆
22、1481262285%07.9东湖观邸五期拉斐堡 94504453%08.5东湖观邸六期凯旋宫 65115416%08.9鄞州区宁兴城市花园 120477339%07.11银亿上上城 5674913%08.9半岛华府 100683268%07.12都市森林 74621284%07.9东方湾邸 134359926%08.9镇海区合生国际城2411766573%08.1江北区天慈良园2632311%08.9湖景花园 4083220%08.7慈城新天地浮碧山房 51282355%08.7近期上市典型项目成交概况项目名称推盘时间优惠价格销售率华润卡纳湖谷2008.8.5发售80张VIP卡600万42%
23、2008.8.15VIP卡享受10万，20万的优惠500万-800万纯别墅项目华润卡纳湖谷销售纯别墅项目华润卡纳湖谷销售平稳平稳n 通过对华润卡纳湖谷的跟踪，经过三个月的销售周期，其销售率目前为通过对华润卡纳湖谷的跟踪，经过三个月的销售周期，其销售率目前为42%42% 混合别墅项目银亿上上城销售混合别墅项目银亿上上城销售缓慢缓慢项目名称推盘时间优惠价格销售率银亿上上城2008.9.27一次性付款可优惠800元/平米，首付40%可优惠400元/平米，首付60%可优惠600元/平米。160001700020%n 通过对银亿上上城的跟踪，经过近两个月的销售周期，其别墅销售率目前为通过对银亿上上城的跟
24、踪，经过近两个月的销售周期，其别墅销售率目前为20%20%，基本为内部客，基本为内部客户预订，去化速度较慢。户预订，去化速度较慢。n 在目前的市场状况下在目前的市场状况下, ,地段不仅仅是消费者选择别墅时的主要考量因素地段不仅仅是消费者选择别墅时的主要考量因素, ,升值潜力和产品设计成为一升值潜力和产品设计成为一个别墅项目的重要参考因素个别墅项目的重要参考因素. .卡纳湖谷产品类型：一期106套双拼主力面积： 260-310 开盘时间：8月15日单价：均价23000元/平米(按地上面积计算)主力总价：500-800万/套优惠： 开盘优惠：VIP客户预缴房款，开盘当天20万抵10万，40万抵20
25、万的优惠 正常优惠：一次性付款9.8折，50%按揭9.9折从开盘至今，经过三个月的销售周期，卡纳湖谷成交43套，销售率为42%，较之前东钱湖别墅的销售形势而言，销售趋缓，主要在于目前所推产品景观较弱。东湖观邸六期产品类型：65套联排主力面积： 250-310 开盘时间：10月18日单价：按照地上面积 15000元/平米（联排） 20000元/平米 (双拼)主力总价：240-700万/套优惠：一次性95折，15天内付清40%则98折；开盘前预约预存10万可抵扣10万五期与六期的对比可以发现，五期中临水部分较多，环境相对较好，而六期沿路，同时与小高层住宅小区相邻，环境受到的影响较大，因此价格上要比
26、五期低，但临水部分的最高价与五期相差不多。目前售出的全部为沿路套型，总价相对较低。英伦水岸产品类型：一期72套主力面积：270-330开盘时间：5月5日单价：按照地上面积 15600元/平米（联排） 18000元/平米（双拼）主力总价：400-800万/套优惠：开盘优惠方式：首付40，第一套房可30首付，一次性优惠3、按揭优惠1；送大金中央空调1部 目前优惠方式：一次性付款可享9.4折优惠，按揭付款9.5折优惠。从开盘至今，成交51套，未售21套（其中三套为样板房），销售率为75%，10月至今，未有签约成交。合生国际城（迪赛代理项目）合生国际城（迪赛代理项目）n2007年12月29日正式开盘，
27、第一批141套房源（其中4套样板房）公开发售。n成交主要节点 开盘3天共成交75套，销售率55%，1月成交12套，2月成交12套，3月成交26套n2008年6月29日第二批60套房源上市。n成交主要节点： 开盘3天成交41套，销售率68%。 8月成交19套，以特惠房为主n2008年11月2日第三批74套房源上市。n成交主要节点： 开盘3天成交25套，销售率34%。1 16 67 74 43 35 58 89 92 2注释:红色标注即为第三批推案，联排56套，双拼6套项项目目产产品品分分布布图图推盘价格推盘价格: : n第一批：第一批：价格东西户型以230-250万为主，中间户型为210-220
28、万为主，而沿马路房源以210万为主。n第二批：第二批：开盘3天房源去化集中在中间部分，沿马路及最北面靠高层部分成交量非常小，成交总价以220-230万为主。特惠房成交价格在193万-210万之间。n第三批：第三批：成交价格在180-250万之间n优惠措施：优惠措施：n8月份，合生上市10周年庆，推出10套特价房，85折优惠。n 第三批房源预约，VIP客户预存1万元定金可以提前预约房号，开盘期间即可享受按揭优惠25万，一次性优惠40万。营销借鉴点1.联排产品总价区间：200250万元区间为主已被市场认可，低于200万则更具备市场竞争力；2.多类区域客户成交，打破项目消费区域前期定位局限，为合生国
29、际城消费群体范围再次细分和扩大提供最有利支持；3.价格策略上须保持与市场同步价格区间，拉大价差最大程度吸纳存量市场客源4.“相对中低总价别墅大盘”的理念，经过较长时间的市场宁波培育，较能得到市场的认可；5.以联排产品为主，双拼为辅，产品相对丰富，在客户上可以做到有的放矢竞争激烈竞争激烈未来有近未来有近20002000套别墅上市销售套别墅上市销售目前别墅市场存量650套左右.新推别墅销售速度放缓，存量不断放大。与2007年2008年相比未来供应量上扬。新增项目产品类型套数钱湖2号联排50卡纳湖谷独栋,双拼,联排300中海雍城世家 双拼,联排220盛世天城双拼,联排92塘家湾别墅独栋,双拼,联排3
30、50颐和名苑二期 联排44英伦水岸二期 三期双拼,联排146ART蓝海独栋6BOBO城二期C区联排、叠拼144合生国际城独幢,双拼,联排220开元九龙湖畔独栋66总计1638供应增加，需求萎缩，后市竞争压力加大！未来的走势预判未来的走势预判09年供应量年供应量（迪赛市场平台）（迪赛市场平台）需求分析需求分析（迪赛客户资源）（迪赛客户资源）住宅市场走势住宅市场走势20092009年住宅预计供应总量：年住宅预计供应总量：340340万方，市场压力显现万方，市场压力显现根据迪赛研展部统计，2009年住宅市场新增供应量在150万平方米左右，加上2008年存量，整体供应量将近340万，市场压力依然较大迪
31、赛观点：在2009年住宅市场供应放量的前提下，国内宏观经济的发展和消费者对楼市未来的预期将直接影响后期的住宅市场的发展方向国内经济发展对需求的影响国内经济发展对需求的影响-金融海啸蔓延至中国实体经济金融海啸蔓延至中国实体经济全球经济明显减速-中国的出口面临全球经济危机的影响，出现严重的萎缩 .国内经济进入调整期-三季度末宁波工业企业有3095家企业停业或歇业，有4262家企业关闭。 经济的下滑直接导致消费者收入降低经济的下滑直接导致消费者收入降低, ,购买力减弱购买力减弱! ! 购房者心态对购房者心态对需求的影响需求的影响-市场信心在短期难以恢复，刚性需求依然存在。市场信心在短期难以恢复，刚性
32、需求依然存在。本司在房展会期间，对迪赛代理的项目进行意向客户摸底调查，旨在了解市场对于政策的关注度，以及对于后市的判断，本次调查共回收问卷400份。从政策对购房者的影响、对未来价格走势的看法、对新政策的预期，对购房的时期预判等四个方面进行了解结果判断，市场对于后市的信心低迷，客户处于浓重的观望氛围中。但是刚性需求依然存在，有近56%的客户表示打算在一年内购房。政策对购房者的影响政策对购房者的影响 政策出台后，对购房者的心态影响较大，有86.67%的受访者都选择了继续观望，等待更大的利好政策，而选择马上出手的受访者仅有5%。无疑，购房者持币观望依然会在未来的一段时间内持续，目前项目销售去化难的问
33、题依然延续。继续观望继续观望对未来价格走势的看法对未来价格走势的看法 在对未来楼市价格的预判中，有将近80%的受访者看空市场，认为未来价格还会有小幅下跌，小幅上涨的只占5%。说明客户对于未来的市场信心不足。对新政策的预期对新政策的预期 95%的受访者认为未来还有新的政策出台，民众对政策还有更深的期待。这与以上的调查也基本吻合，大部分的客户依然观望，以等待新的政策出台。对购房期限预判对购房期限预判有将近56%的客户表示会在明年购房，说明市场的刚性需求依然存在。20092009年走势的研判：上半年市场依然下行，下半年市场有望平稳年走势的研判：上半年市场依然下行，下半年市场有望平稳受整体经济下滑的影
34、响，08年年底居民年终奖将大幅缩水，市场购买力下降，再加上市场信心的缺失，本司判断，市场需求在短期内难以恢复。开发商经过2008年年底银行还款和工程款到期的影响，资金出现严重紧张，在市场需求难以放量的情况下，开发商有可能出现新一轮的降价潮，为项目在2009年的运作储备资金。预计在2009年年底，在刺激内需的政策下，国内经济有望企稳，刚性需求经过一年的抑制有望得到释放，另外土地源头稀缺，市场市场信心将得到恢复。市场将出现量价齐平的现象。对青林湾二期项目营销的思考对青林湾二期项目营销的思考根据工程进度推算，本项目推出时间预计在2009年上半年，而此时根据本司判断市场总体形势不容乐观，建议先推出市场
35、稀缺别墅产品，以确保项目的销售率和资金回收。在年底推出小高层产品，与市场周期接轨，达到迅速去化的目的。以稳健审慎的价格策略应对市场，为后期销售留出后手。附：宁波历年土地市场附：宁波历年土地市场2005年-2007年土地推量不断上扬,但历年海曙区住宅土地的推量一直不高 ,三年内共推出20万方。预测土地市场供应量不断减少，将进一步缩小住宅市场的供应量.针对青林湾项目而言：海曙区的土地市场，居住用地供应较少，未来居住产品供应稀缺，将进一步提升本项目的区域价值。三三、产品竞争力产品竞争力别墅产品别墅产品住宅产品住宅产品市场现有别墅市场现有别墅产品分类产品分类东钱湖别墅东钱湖别墅城市混合别墅城市混合别墅
36、东钱湖别墅东钱湖别墅东钱湖区域拥有全宁波最佳的生态景东钱湖区域拥有全宁波最佳的生态景观环境是纯别墅社区发展的有利土壤观环境是纯别墅社区发展的有利土壤项目总建面积（万方）户数（户）东湖观邸33700香颂湾8.3206英伦水岸9218卡纳湖谷19480比华利10148比华比华利利英伦水岸英伦水岸香颂湾香颂湾东湖观邸东湖观邸卡纳湖谷卡纳湖谷纯别墅项目，具有一定的规模效应东钱湖别墅项目规模东钱湖别墅项目规模东钱湖别墅项目产品户型设计东钱湖别墅项目产品户型设计东钱湖别墅项目东钱湖别墅项目产品类型产品类型面宽面宽层高层高地下室地下室钱湖比华利纯独栋15-18米3-3.3米160-281平米，层高2.7-2
37、.8米东湖观邸联排/双拼7.1-7.7米3-3.1米95-110平米，层高2.4米香颂湾联排/双拼12-14.1米一层3.3米，二层3.15，三层2.85107-150平米，层高3米卡纳湖谷双拼为主9-12米3.3米110-120平米，层高2.7米英伦水岸双拼为主812.3一层3.9 m,二层3m,三层最低处2.2m（卫生间）、最高处7m多80-110，层高2.8-3.1m，阳光半地下室 东钱湖别墅产品联排和双拼为主，少量独栋产品面宽8-15米之间地下室面积110-150平方米为主，部分产品超过200平方米东湖观邸东湖观邸内庭后园前院阳光半地下室露台12.5米大面宽下沉式庭院下沉式庭院 香颂湾
38、香颂湾套房设计9.6米短进深半地下层客厅挑高6.3m英伦水岸英伦水岸10.8米大面宽下沉式庭院大露台卡纳湖谷卡纳湖谷类独栋类独栋 东钱湖别墅区产品特点大面宽东钱湖别墅区产品特点大面宽, ,短进深短进深, , 层高层高3-3.3m,3-3.3m,客厅挑高客厅挑高3.9-6.3m.3.9-6.3m.地下室通过下沉式庭地下室通过下沉式庭院或者高窗的方式采光院或者高窗的方式采光 本项目没有东钱湖本项目没有东钱湖纯纯别墅别墅社社区区的景观配套和集群效应的景观配套和集群效应, ,且且户型设计上四平八稳户型设计上四平八稳. . 产品设计产品设计 其他关注点其他关注点对比项目东钱湖项目本项目高档区域的认知度高
39、较高自然景观资源高较高区域生活配套低高交通状况一般高辐射区域大宁波大宁波本项目与东钱湖别墅比较本项目与东钱湖别墅比较 本项目本项目在区域生活配套和交通在区域生活配套和交通状况方面优于东钱湖别墅项目状况方面优于东钱湖别墅项目城市混合型别墅社区会否成为城市混合型别墅社区会否成为低密度住宅社区开发的新趋势低密度住宅社区开发的新趋势 城市混合别墅城市混合别墅城市混合别墅项目户型设计城市混合别墅项目户型设计城市别墅项目城市别墅项目产品类型产品类型面宽面宽层高层高地下室地下室城市花园联排7-14米3.3米60-80平米都市森林联排6.9米3米70平米盛世天城高层/联排10-12米3.3米江南一品联排/双拼
40、/独栋11-12米3米70平米上上城联排 7.2米客厅层高4.2米，其它层高3.1米120平方半岛华府联排/双拼10米3米70-100平米 城市混合别墅产品联排为主，偶有少量双拼产品面宽7-10米之间地下室面积60-70平方米为主，部分产品超过100平方米宁兴城市花园宁兴城市花园/ /类独栋类独栋类独栋设计13.8米大面宽花园天井露台 上上城上上城露台7.8米面宽 本项目的布局属于行列式布局本项目的布局属于行列式布局, ,且户型中规中矩且户型中规中矩 产品设计产品设计 其他关注点其他关注点本项目与其他区域混合别墅比较本项目与其他区域混合别墅比较对比项目本项目江北北板块镇海板块城西板块鄞州板块高
41、档区域的认知度较高一般低低较高自然景观资源较高低低低一般区域生活配套高低低一般一般交通状况高一般一般一般一般辐射区域大宁波江北片区镇海周边城西片区鄞州江东片区城市别墅以联排为主城市别墅以联排为主, , 为了增加别墅为了增加别墅价值城市花园别墅采用了类独栋设计价值城市花园别墅采用了类独栋设计, ,上上城别墅采用了花园加天井的设计上上城别墅采用了花园加天井的设计, ,这些都是这些都是未来别墅的发展趋势未来别墅的发展趋势本项目本项目在别墅产品在别墅产品5 5个主要关注点上个主要关注点上都优与其他区域混合别墅项目都优与其他区域混合别墅项目综合评估别墅产品的竞争力综合评估别墅产品的竞争力l临城市主干道,
42、噪音问题严重l没有东钱湖别墅的景观配套和集群效应l缺少类独栋,下沉式庭院等具有亮点的产品设计l行列式布局, 户型四平八稳.l区位价值明显，第一居所别墅概念l生活配套齐全l双车库设计,符合现代家庭需求l多数产品有内天井l全部有花园l客厅挑空，部分采光屋顶设计l多露台组合，大露台设计，赠送面积大劣势劣势优势优势住宅篇住宅篇 海曙区住宅市场现状海曙区住宅市场现状-新盘推出几乎为零新盘推出几乎为零宁波市四区商品住宅成交面积以海曙区最低，仅为宁波市四区商品住宅成交面积以海曙区最低，仅为0.09万平方米万平方米目前周边竞争楼盘一览表目前周边竞争楼盘一览表项目名称目名称 物物业类型型规模模户数数开开盘时间主
43、力面主力面积销售价格售价格( (元元/ /平平) )备注注青林湾一期多层、小高层、高层、联排48万40002003年100160 二手房成交价8000-9000水岸心境 多层、小高层、 高层、12万86405年下半年多层100，高层130-140双复200 二手房成交价 8000-9000丽晶国际小高层、高层6.5万2002004-10-16160-170 二手房成交价10000-11000皇都香溪园 高层5.05万2752007-06-08110-150 11000-13000销售率83% 本区域住宅户型面积集中在本区域住宅户型面积集中在100-160100-160平米平米. .周边二手房价
44、在周边二手房价在8000-90008000-9000元元/ /平方米平方米 本项目的主力面积为本项目的主力面积为70-10070-100平米，为周边区域面积空档。并且本项目具有平米，为周边区域面积空档。并且本项目具有1万平米万平米中庭水景，环境资源较好中庭水景，环境资源较好 。未来竞争项目未来竞争项目-维科维科 水岸心境三期水岸心境三期地块位于姚江以南、黄家河以东，与正在建设的维科水岸心境一二期隔河相望三期面积16.3万平方米，将与一二期共同打造成姚江南岸33万平方米的大型居住社区。项目规划多层和高层住宅，其中90平方米以下户型占到40%，约700套左右。项目楼面价2560元/平方米. 预计2
45、009年年底推出.未来竞争项目未来竞争项目永和居易永和居易规划22幢9层至16层高的住宅楼,总建筑面积为20.4万平方米,地上面积13万方,地下面积7.4万方.开工日期2008年12月，竣工日期2010年12月。目前处于扩初阶段,预计推出时间在2009年下半年如何与竞争产品形成错位营销如何与竞争产品形成错位营销周边次新房周边次新房水岸心境三水岸心境三期期永和居易永和居易其他区域同等面积段产品其他区域同等面积段产品产品面积产品面积总价优势总价优势入市时机入市时机地段优势地段优势竞争产品竞争产品本案策略本案策略三、目标客户定位三、目标客户定位别墅产品客户别墅产品客户住宅产品客户住宅产品客户谁在买别
46、墅？谁在买别墅？合生国际城客户分析合生国际城客户分析迪赛客户系统分析迪赛客户系统分析职业私营企业主等教育科研金融保险企业员工医疗卫生行政机关其他累计成交1048527526略比例58%4%3%15%3%14%略n成交客户区域中成交客户区域中项目所在区域项目所在区域仍然占据较大比例，但是客户群体已经扩大到仍然占据较大比例，但是客户群体已经扩大到大市大市范围；范围；n成交客户职业以成交客户职业以私营企业主私营企业主为主，其次则来自于为主，其次则来自于企业职员和公务员企业职员和公务员，但是整体客户群体却还有待开发，但是整体客户群体却还有待开发，如如外贸物流外贸物流。成交区域分析成交区域分析 成交区域
47、镇海海曙鄞州江东江北其他累计成交802443917略比例44%13%2%22%9%略客户来源分析客户来源分析 信息来源分析信息来源分析 媒体介绍路过报纸媒体户外广告工地形象关系户其他累计成交5012248281略比例28%7%14%4%1%45%略作为高端住宅，涉及居住者的个人形象，信任对购买决策非常重要。因此，介绍成交与关系户（介绍）成为主要信息来源，能引发客户更深的信任度。购买目的分析购买目的分析 购买动机改善居住条件投资为下一代购买养老其他累计成交1064712213比例59%26%7%1%7%改善居住条件是购买舒适性居住产品的第一目的。而同时，作为新兴区域的经济型别墅，投资价值亦为许多
48、投资者所看好。购买吸引点分析购买吸引点分析 主要卖点产品结构品牌区域环境升值潜力累计成交14228136比例8%1%16%76%业主年龄层分析业主年龄层分析 年龄30岁以下30-39岁40-49岁50以上累计成交19727514比例11%40%42%8%对于高端产品，价值下跌成为影响产品形象的最大因素之一。对于具有一定身份的经济型别墅购买者来说，他们从个人眼光的角度评判，更看重项目的升值潜力。同时，周边环境与居住氛围，也是他们非常在乎的居住身份标志。总价低、首付低，使得业主年龄层次偏于年轻，甚至出现了80后的别墅购买者。整体分析整体分析在目前市场形势下，别墅客户最关注的要素包括：在目前市场形势
49、下，别墅客户最关注的要素包括：1、价格以及价格趋势2、周边的配套与环境3、质量问题4、开发商后期的资金链5、套型（开间，单个功能空间是否够气派）6、建筑材料7、车位（地下层的利用）购买抗性主要集中在以下方面：购买抗性主要集中在以下方面：1、环境空气质量状况2、交通配套3、单层面积过小4、周边生活配套不成熟6、后市的信心不足7、楼栋间距8、楼层层数太多（多数希望地上2层+地下1层）9、朝向别墅卖给谁？别墅卖给谁？哪个区域的客群哪个区域的客群供应市场情况供应市场情况：海曙目前房地产开发项目不多，别墅项目更是空白。需求市场情况：需求市场情况：海曙区和江北区在1997-1998年就有老别墅主要集中出现
50、，开发约为16万方左右，如国际经贸园、莱茵堡别墅区、繁景花园、康桥经典等.由于户型和设计老旧，很多人都有置换居所的意向。 综合结论：综合结论：项目周边拥有一定的市场容量，但是仍不够大，本项目别墅产品立足周边同时要吸引大宁波区域内的客户，将第一居所别墅的特色展示给这些消费者。别墅目标客户别墅目标客户: :巅峰阶层巅峰阶层核心客户核心客户重点客户重点客户宁波大市区（慈溪、余姚、奉化、慈城）宁波大市区（慈溪、余姚、奉化、慈城）为次主力。为次主力。海曙区（周边的高档富人区，如：繁景海曙区（周边的高档富人区，如：繁景花园、康桥经典、天一家园）为主，花园、康桥经典、天一家园）为主，充分挖掘整个宁充分挖掘整
51、个宁波大市区客户波大市区客户v小型私营企业主和个体户v周边政府单位高级公务员v部分律师、经纪人和广告人员v部分归国人员v部分学者、专家购买的用途：第一居所、资产保值购买的用途：第一居所、资产保值。 该类人群对于别墅产品的需求该类人群对于别墅产品的需求升值潜力：别墅作为目前经济环境中保值和增值最好的产品，客户关心其升值潜力。对别墅风格的要求：西班牙风格、英伦风格、法式风格。对别墅户型的要求： 三层的别墅居住很不方便，所以希望主卧设在二楼。 希望有较大的附加值：如大露台赠送、大面积采光地下室、下沉式庭院、独立花园。 希望有双车库设计。对别墅物业管理的要求较高,希望能够体现高贵和特殊的待遇。别墅客户
52、对于价格的敏感度不高，对于产品品牌的敏感度较高。 住宅产品应该吸引哪些人？住宅产品应该吸引哪些人？水岸心境、青林湾水岸心境、青林湾已购客户特征摸底已购客户特征摸底海曙客户为主海曙客户为主来源:主要是以海曙客户为主,基本都是为了改善居住环境而选择该楼盘，也有部分在洪塘和慈溪上班的江北的顾客以及附近的拆迁户.职业:周边机关事业单位人群为购房主力 .喜好:多数客户首选90平方米的住宅. 哪个区域的客群哪个区域的客群市场需求情况：市场需求情况： 海曙区海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，人口增长速
53、度继续保持较快增长势头。 江北区江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，因此出现江北区居民流向海曙. 市市场场供供应应情情况况：海曙新开楼盘并不多, 市场刚性需求真实存在，居住、工作在海曙或是江北的消费者都希望购买到环境优美的高档社区。综合结论：综合结论：项目周边拥有相当大的市场容量，本项目住宅主力产品面积100以下,符合市场主流需求,客源面广.住宅目标客户住宅目标客户: :新锐阶层新锐阶层核心客户核心客户重点客户重点客户宁波大市区内客户宁波大市区内客户 宁波宁波海曙海曙江北区客户江北区客户立足本项目立足本项目周边区域周边区域v区域内首次置业的年轻人v周边行政医疗单位如中医院、电业局、政
54、府单位公务员、学校老师（青林湾小学）等有改善居住条件进行二次置业的人员v附近的拆迁户 购买的用途：首次置业自住为主、改善型为辅购买的用途：首次置业自住为主、改善型为辅 该类人群对住宅产品的需求该类人群对住宅产品的需求周边的配套，如医院、学校、菜场、购物等配套;户型的结构：得房率、户型方正性;完善的社区物业管理;对价格的敏感性较高，尤其关注首付比例。四、营销策略价格策略价格策略推盘策略推盘策略促销策略促销策略销售执行销售执行价格策略价格策略重点参考项目重点参考项目BOBOBOBO城二期城二期产品：联排：12套，叠拼： 132套面积：联排地上： 280平， 叠拼： 1-2层200平，3-5层300
55、平 地下车库： 29-72平方价格：叠加： 17500元/平方 联排：22000元/平方 车库：6000元/平方总价：叠拼：370-540万，联排：620万受经济环境影响，从10月中旬开始销售，到现在为止只销售了十几套。对本项目的借鉴意义：建议项目在目前的形势下，稳健定价2 2期别墅期别墅其他参考：东钱湖其他参考：东钱湖别墅项目价格别墅项目价格( (地上面积地上面积) )别墅项目别墅项目规模（户）规模（户）建筑形态建筑形态主力面积主力面积( (）单价单价 总价总价 （元（元/ /）（万元）（万元）香颂湾206联排27020000450-550双拼33023000600英伦水岸218联排232、
56、275、29015000-17000300-500东湖观邸700双拼270-40020000650720联排230-30015000340500卡纳湖谷480类独栋260-35023000600-850东钱湖在售联排均价15000-20000，总价在400-500万之间,送车库和地下室双拼产品单价略高出3000元左右,总价多集中在500-800万之间城市混合城市混合别墅项目价格别墅项目价格( (地上面积地上面积) )区域别墅项目别墅项目规模（户）规模（户）建筑形态建筑形态主力面积主力面积( (）单价单价 总价总价 （元（元/ /）（万元）（万元）鄞州区上上城56联排25017500440东方湾
57、邸 134联排259-37413500300-500雍城世家220联排280-30014000-16000400-500双拼36322000-27000800-1000城市花园120类独栋260-33026000650-850江北区湖景花园 20联排275-31030000-40000890-1380 海曙区国际经贸园2手房联排17024000410繁景花园2手房联排21025000500本项目本项目1616双拼双拼360360? ? ?284284联排联排260-290260-290? ? ?目前在售联排产品均价14000-17000，总价400-500万,送车库和地下室城市花园类独栋别墅单
58、价26000元,湖景花园水景别墅单价35000元,市中心别墅价格明显高于其他项目别墅产品单价体系别墅产品单价体系( (地上面积地上面积) )联排双拼独栋、城市别墅2-2.3万2.5-3万1万2万1.5万2.5万1.5-1.8万别墅低端市场别墅中端市场别墅高端市场 本项目联排本项目联排( (地上面积地上面积) )单价单价20000,20000, 双拼双拼( (地上面积地上面积) )单价单价2200022000是合理的是合理的区域代表项目总价(万)区位特性江北别墅湖景花园 890-1390第一居所,景观佳鄞州中心区别墅城市花园600-850第一居所,配套好,缺乏景观江东别墅BOBO城二期600-7
59、00第一居所,大盘效应项目周边老别墅国际经贸园繁景花园400-500第一居所,第一代老别墅,环境一般,户型差近郊别墅上上城雍城世家400-600第一居所,环境差,配套一般东钱湖别墅香颂湾东湖观邸400-500第二居所,景观优势,集群效应,配套差别墅产品总价体系（以联排为样本）别墅产品总价体系（以联排为样本）第一梯队第二梯队第三梯队 本项目属于第一居所,周边配套好,但受环城北路噪音影响,且户型产品面积较小,势必总价不高.我们认为本项目总价可以位于第一梯队和第二梯队之间, 在目前的形势下, 审慎定价联排在450-500万,双拼在650万.其他参考：其他参考：周边住宅价格体系周边住宅价格体系项目名称
60、目名称主力面主力面积销售价格售价格( (元元/ /平平) )主力主力总价价青林湾100160 二手房成交价8000-9000 80-150万 水岸心境多层100，高层130-140双复200 二手房成交价8000-9000 80-130万 丽晶国际160-170 二手房成交价10000-11000 160-190万皇都香溪园110-150 11000-13000 150-200万本项目周边住宅总价都在80万以上,次新房供应量充足为需求差异化定位,我们将本项目住宅产品的主力总价定位在70-80万左右并且由于部分住宅产品临城市主干道,噪音影响严重因此我们认为项目普通住宅入市单价在9000元/ 左右
61、.确定项目的入市价格确定项目的入市价格( (地地上面积上面积) )基本与宁波市区的同类产品平均价格持平，获得有利的价格优势基本与宁波市区的同类产品平均价格持平，获得有利的价格优势,别墅产品以地上面积定价别墅产品以地上面积定价,赠送车库和地下室赠送车库和地下室别墅别墅2000020000元元/ /平米平米( (地上面积地上面积) )住宅住宅90009000元元/平米平米地上面积地上面积地上面积地上面积18000180001800018000元元元元/ / / /平米平米平米平米8000-90008000-90008000-90008000-9000元元元元/ / / /平米平米平米平米=宁波城市
62、混合别墅宁波城市混合别墅本案本案周边区域住宅项目周边区域住宅项目本案的入市价格为本案的入市价格为别墅别墅2000020000元元/ /平米平米 ( (地上面积地上面积) ) 住宅住宅90009000元元/ /平米平米价格走势价格走势( (地上地上面积面积) )分期分期开盘价开盘价实现均价实现均价20092009年年上半年上半年20092009年年下半年下半年20102010年年双拼别墅双拼别墅22000220002400024000- -2400024000- -联排别墅联排别墅20000200002200022000200002000022000220002200022000普通住宅普通住宅
63、90009000900090009000900090009000最终实最终实现现别墅别墅( (地上面积地上面积) )均价均价2200022000元元/ /平平米米住宅均价住宅均价90009000元元/ /平米平米平稳入市平稳入市/ /稳健价格策略稳健价格策略一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。在稳固价格的基础上，小幅稳步提升在稳固价格的基础上，小幅稳步提升随着工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长随着工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。产品分级
64、，合理定价产品分级，合理定价适度拉开综合价值较低的单位与较高价值单位的价格差异，同时获得快速销售和获得适度拉开综合价值较低的单位与较高价值单位的价格差异，同时获得快速销售和获得更高的利润点的双重目标。更高的利润点的双重目标。价格调控，步步价格调控，步步为营为营推盘策略推盘策略开盘时间的选择开盘时间的选择20092009年年4-54-5月开盘月开盘根据工程进度，本项目联排在2009年2-3个月后领出预售许可证，普通住宅在2009年5-6个月后领出预售许可证，而市场依然处于低迷状态，建议先推别墅产品，以产品的稀缺性和较高的接受度来确保资金回收。先推别墅营造高档社区的整体形象与水岸心境、永和居易开盘
65、形成时间差，提前入市.推盘策略推盘策略1期先推出项目内沿马路的联排,营造高档社区的整体形象的同时利用凸显性价比。2期推出项目内位置相对较好的部分联排, 在低迷的市场环境下创造品质和价格步步提升的势头。3期推出项目内的普通住宅，时间上先于水岸心境开盘，快速销售，抢先占领市场。4期别墅开盘后，利用极佳的环境和位置创造项目的品质巅峰，将整个项目的品牌价值挖掘出来。 首推别墅，首推别墅， 提升档次提升档次 ， 拉高价格拉高价格； 再推住宅，再推住宅， 提前开盘，快速销售。提前开盘，快速销售。2009.32009.3开盘开盘, ,联排联排6969套套2009.5-62009.5-6开盘开盘, ,联排联排
66、55套套2009.92009.9开盘开盘, ,住宅住宅307307套套2009.10-112009.10-11开盘开盘双拼双拼1616套套, ,联排联排6060套套开盘清盘开盘前准备2009.32009.32010.12推盘节奏推盘节奏2009.5-62009.92009.10-11 推盘时间暂定,第四期推盘时间视前三期销售情况,并错开维科水岸心境、永和居易开盘时间推盘计划推盘时间产品类型地上住宅面积均价截止2009年12月回款第一批3月69套联排14851.5920000销售60%，结顶全额回款，1.782亿第二批5月55套联排11842.2322000销售60%，结顶全额回款，1.563亿
67、第三批9月307套住宅280009000销售30%，未结顶首付30%回款，0.227亿第四批11月双拼16套 联排60套16881.1823000销售10%，未结顶首付30%回款，0.1164亿回款分析回款分析项目总销12个亿左右，截止2009年12月底，项目可回款3.688个亿促销策略促销策略根据青林湾的产品特征与竞争优势，在充分把握市场走向和产品价值的基础之上，拉开价差，制造营销效果。深入挖掘客户的需求，做好前期客户的储备工作。扩大客户的层面，利用团购的策略主动营销。根据项目销售节点及工程节点，将营销策略与产品尊贵、高档的性格项符合，组织线下活动，增加销售气氛。促销策略促销策略销售执行销售
68、执行项目服务费率按照总销项目服务费率按照总销0.3%0.3%服务周期按照开盘前服务周期按照开盘前5050天到销售率天到销售率95%(95%(或销或销售率已到售率已到95%,201095%,2010年交房后年交房后5050天天) )。严格按统一说辞接待客户，因销售员误导产生的客户纠纷，确系我公司责任，则由我公司承担全部责任。确系开发商责任，我公司不承担损失。责任无法认定时，我公司愿承担一半责任。 青林湾购房签约流程青林湾购房签约流程 客户通知客户通知 电话约定签约时间 核对买受人身份核对买受人身份 携带身份证等、咨询购房相关事项（签约接待台） 客户缴款客户缴款指定银行付款 签定预定协议书签定预定
69、协议书 凭缴款单（签约接待台） 协议复核、开具收款收据协议复核、开具收款收据（销控台、财务台） 协议盖章、编车位顺号协议盖章、编车位顺号 （销控台） 领取协议、收据领取协议、收据 （销控台） 按揭咨询按揭咨询 仅限按揭付款客户（按揭咨询区） 签定购房合同签定购房合同 凭预定协议书、缴交首期余款（签约接待台） 提交提交按揭资料、领取合同按揭资料、领取合同 （销控台） 合同履行合同履行请继续看下册！请继续看下册！青林湾2期 观庭 营销推广服务竞选书(下册)策略思考与推广建议第一部分第一部分 项目产品力再理解项目产品力再理解项目的市场竞争对比分析在上册报告中已经提及，故这里不做赘述，直接从切入自身产
70、品优势开始1、基本思考点:构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势本案核心竞争价值共分“内中外”三重整合青林湾2期观庭的优势外层价值海曙区稀缺地段、姚江优越生态环境的号召力中层价值观庭的销售力（销售力别墅产品力公馆形象力城市水系）内层价值青林湾第一社区文化及宁房的品牌力社区品牌力社区品牌力项目产品力和形象力项目产品力和形象力海曙的号召力海曙的号召力2 2、三重核心价值间的关系、三重核心价值间的关系三者相互关联、互为表里、相互作用，青林湾第一社区的品牌内涵作为推广价值的基石。前期消费者首先接受外层和内层价值，即区域、环境的号召力和社区的品牌力，首先通过地段的吸引力和对企业的信心，为逐渐导入中层价值“
71、项目的产品力与形象力”作好铺垫。分析结论：三重核心价值在不同的推广阶段起着不同的作用，并非逐步单项独立推广，而是同时将三重核心价值进行结合，只是根据不同的阶段如工程进度、项目特点、竞争对手等推出的主次不同。第一优势确立第一优势确立海曙区第一别墅，老三区市区内别墅，宁波绝难再有海曙区第一别墅，老三区市区内别墅，宁波绝难再有1000010000超大湖域面积，宁波第一水景中庭超大湖域面积，宁波第一水景中庭4 4条天然纯水系交汇，现代水巷宁波稀有条天然纯水系交汇，现代水巷宁波稀有半岛式别墅组团规划，每个组团半岛式别墅组团规划，每个组团3 3面环水，宁波罕见面环水，宁波罕见层层退台式建筑立面处理，朝南双
72、露台，独具优势层层退台式建筑立面处理，朝南双露台，独具优势归属于归属于100100万平米超大规模社区，规模、生活氛围、人气宁波第一万平米超大规模社区，规模、生活氛围、人气宁波第一次级优势确立次级优势确立低密度、宽间距设计，私密性强低密度、宽间距设计，私密性强经典地中海风情建筑设计，彰显大气尊贵经典地中海风情建筑设计，彰显大气尊贵私家内庭院设计，私密户外享受空间私家内庭院设计，私密户外享受空间封闭式组团管理，封闭式组团管理，2424小时家政秘书服务小时家政秘书服务过硬的建筑品质与建筑细节保障过硬的建筑品质与建筑细节保障260260360360平米舒适户型面积平米舒适户型面积前庭花园、半地下车库前
73、庭花园、半地下车库小高层高得房率小高层高得房率小高层小高层ART-DECOART-DECO建筑风格，形象优雅建筑风格，形象优雅3 3、推广价值提升建议、推广价值提升建议针对别墅楼盘特性，引入高端品牌物业服务实景样板区营造，启动体验式营销，用事实说话联合政府，引入知名学校品牌，提升客户对于项目的认可度第二部分第二部分 2 2期项目市场定位认识期项目市场定位认识 跳出跳出2 2期看青林湾！期看青林湾！如果按照常规的推广手法，或者在市场形势一片大好的环境下，会将2期做为单独一个新项目进行推广。但这样，会割裂青林湾整体社区体系的成型。因此，我们需要充分认识2期在市场中的定位，这样才能使推广走上正确的道
74、路。定位认识一2 2期不是单纯别墅盘，而是青林湾大社区全新高端产品期不是单纯别墅盘，而是青林湾大社区全新高端产品青林湾首先是一个大盘，是一个整体。因此在2期的推广中，首先应认识到2期是青林湾产品线中新推出的一个全新高端产品。这样，既使推广有一个延续性，发挥前期积累的资源，又能使青林湾品牌再上一个更高的层次，更为后期奠定基调。海曙区域内唯一可售别墅产品，别墅第一选择海曙区域内唯一可售别墅产品，别墅第一选择虽然2期有90平米产品，但再推广上，仍应以别墅为主打推广产品核心。海曙区目前除了老别墅区，没有别墅可售。本项目理应成为继莱茵堡、繁景花园、国际村之后，海曙区第一别墅产品。定位认识二不是城郊经济型
75、别墅，也不是度假型别墅，不是城郊经济型别墅，也不是度假型别墅，是城市第一居所别墅是城市第一居所别墅区别与东钱湖的别墅产品，本项目具有地段及配套上的优势，在功能定位上更注重第一居所的打造。而相比于合生国际城等经济型别墅，本项目在定位上更高端，是市区内老别墅的升级换代产品。定位认识三卖别墅、卖卖别墅、卖2 2期期更应是在卖青林湾大社区，更应是在卖青林湾大社区，是在卖宁房独特的人文生活精神是在卖宁房独特的人文生活精神从大盘角度理解2期，从高端盘角度理解2期。通过2期的推广，将青林湾的市场定位从现在的中端社区大幅度拔高，不仅是规模上的第一，更应是区域内真正意义上的标竿。第三部分第三部分 整体推广策略思
76、考整体推广策略思考1、推广策略应对思考如何针对如何针对当前低靡的市场当前低靡的市场做实效性推广？做实效性推广？营销策略问题思考一消费者长期处于观望状态，不肯买单消费者长期处于观望状态，不肯买单受经济环境恶劣影响，客户的预期收入将严重缩水，因此对于消费更加谨慎。与此同时，市场整体仍处于不断下滑阶段，消费者信心持续受损，悲观心态日益滋长。如何促动消费者，如何从心灵层面上使其获得认同，方有可能改变现状。营销策略问题思考二广告效果严重下滑，推广得不到应有回报广告效果严重下滑，推广得不到应有回报消费者信心不足，势必造成广告效果大打折扣，高投入、无效果的现象无法避免。在市场陷入单纯价格大战局势的时候，传统
77、推广策略已经不能解决当前面临的营销问题，如何令辟蹊径寻找方法，至关重要。营销策略问题思考三客户促销活动不合时宜，极易带来负面影响客户促销活动不合时宜，极易带来负面影响事实证明，在价格不断走低的竞争环境中，若非极具震撼力的价格优势，否则大规模的促销活动不但不能带来有效的成交，同时更将激化客户的矛盾，使之产生对项目市场口碑的负面影响。因此，在价格不具备明显竞争优势的前提下，做好项目内功，并以鲜明主题文化魅力吸引客户，将是脱离价格竞争层面的有效途径。营销战略问题思考四价格战更加激烈，市场竞争冲击不可避免价格战更加激烈，市场竞争冲击不可避免从市场发展态势来看，09年的生存环境更加恶劣。多数楼盘价格必将
78、不断跳水，因此，对本项目产生的冲击力将是前所未有的。怎样避免肉搏战，怎样在价格无法实现大突破的前提下继续营销，就成为推广的重点。小结如果市场在明年开始转好，本项目的产品具有相当的竞争优势，常规推广实现顺利销售并无困难。但如果市场持续恶化，常规推广都将收效甚微，无论是广告战、跳水战、还是促销战，都无法有效应对市场局势变化。因此，如何保障项目平稳渡过，逆市中提高自身价值，就成为推广核心需要解决的问题。应对当前的残酷市场危机应对当前的残酷市场危机摆在我们面前的，只有两种推广手法摆在我们面前的，只有两种推广手法手法一、低价入市，快打快收手法一、低价入市，快打快收这种推广手法，适宜那些资金链紧张、生存困
79、难的开发商，通过低价策略，快速回笼资金以解燃眉之急。但代价是需要牺牲相当的产品品质来实现，社区未来无法保障。因此，这条路不适合宁房这样坚持品质打造的开发商。手法二、适价入市，坚持品质稳步过渡手法二、适价入市，坚持品质稳步过渡这种推广手法，适宜资金链稳定、具有稳定市场责任心的开发商。适价策略，虽然没有低价策略具有短时效果，但其更具持续的发展力。通过坚持社区品质的营造，来逐步降低价格的抗性，更能体现开发商在逆市中所体现的价值，为未来市场打下坚实的基础。因此，这种推广手法，正是适合宁房公司所需的营销策略。何谓“危机”？有危，才有机！有危，才有机！对于青林湾而言，不仅是实现销售，更重要的还在于如何使开
80、发商通过推广来实现稳定市场、创造和谐社会环境的责任心。正是因为市场环境的恶劣，使一大批开发商无法继续坚持，在跳水与品质中选择了前者。而宁房，正可以利用这样的机会，充分展现其所一贯坚持的品质地产、优美人居这一开发理念。为社会、为消费者树立一个良好的榜样形象。2、推广核心策略思想借势！当市场正在大浪淘沙、格局重新洗牌的过程中，青林湾应当借势而上，通过大打人文精神牌，通过持续品牌文化建设，打造宁房“值得信赖”的市场高度和客户认识，一举超越其他开发品牌和楼盘。专注精神文化层面的营造，是青林湾脱颖而出的关键。顺势！当多数开发商仍在单纯追求一纸报广带来多少来人来电效果的时候，青林湾应积极沉淀下来，改变传统
81、急功近利的推广模式，稳步做品质、做营销，做客户，做口碑。在市场最需要稳定的时候，体现自身的价值。市场低靡，更呼唤品质。当其他开发商抵挡不住资金的危险，纷纷选择价格跳水、降低楼盘品质的时候，青林湾则一如既往专注于项目品质的打造，扎扎实实做产品，用过硬的产品赢得客户尊重、赢得市场尊重。造势！第四部分第四部分 整体推广策略思考及建议整体推广策略思考及建议1、营销推广目标迅速打响青林湾社区的美誉度，实现宁房品牌的成功升华建立2期观庭的高端品牌形象通过推广，完成青林湾从第一规模社区到第一文化社区的过渡2、营销推广策略核心手法打造青林湾品牌形象建设工程打造青林湾品牌形象建设工程从目前宁波本土开发商开发来看
82、，无论是出于规模的限制、还是理念的限制，还没有社区能够去用心营造一个楼盘内涵价值的建立。而注重社区文化营造的外来知名品牌开发商，由于所开发楼盘尚未交付或交付初期，社区文化的营造也尚无条件展开。因此，从社区条件来看，青林湾社区规模大，入住率高，已经具备营造真正意义上社区文化的条件。而且这一庞大的业主资源，也能够为社区积累源源不断口碑效应。这是青林湾最大的优势所在。3、营销战略组合宁房品牌工程宁房品牌工程社区文化工程社区文化工程+ +业主心灵工程业主心灵工程活动营销活动营销产品营销产品营销产品特点产品特点建筑品质建筑品质+ +优越环境优越环境渠道营销渠道营销1 1期业主期业主高端客户高端客户+ +
83、政府机关政府机关抛开单纯的广告推广，通过一系列的社区活动营销，来营造青林湾独有的社区文化，并由此拉近开发商与业主之间的距离，让业主成为开发商的朋友，把他们变成真正的传播员。用青林湾的文化魅力来吸引更多的业主加入，并成为潜移默化的习惯，而不是广告叫嚣。4、推广策略建议在推广中传统的常规手法，例如报纸/户外等，在此不做赘述，而我们将核心的推广策略进行重点阐述。A A、品牌文化营销、品牌文化营销通过推广，全面塑造青林湾的社区形象，展开全方位的渗透，并贯穿推广全程，进一步提高关注度、提升美誉度，打造出独特的青林湾文化，形成市场热潮。B B、重点渠道营销、重点渠道营销建立稳固的业主俱乐部，能够定期与开发
84、商相配合组织各类活动，搭建起口碑传播平台。宁房客户资源全面梳理，建立有效的沟通传播渠道，以宁房会为平台实现客户传播。银行VIP客户资源锁定，与合作银行建立长期的合作关系，通过他们的VIP资源，有效传递项目信息。城投系关系客户资源整理，锁定高端买家，进行点对点直接营销，提高成功率。C C、媒介资源整合、媒介资源整合大量应用新闻媒体的力量，配合各类活动、话题、事件，为项目宣传造势，形成猛烈而长时间的新闻攻势，在潜移默化中影响市民对于青林湾的关注度。同时节约报纸媒体费用，能集中在营销重点中出击。品牌及社区形象推广，以日报为主新闻炒作及活动新闻配合，重点放在晚报/商报产品强销期，以晚报/商报为主充分利
85、用DM直邮，与目标客户建立沟通短信/网络同步配合5、媒体投放策略报纸广告：报纸广告：配合销售节点进行密度投放，以为新产品推出进行市场造势；非强销期其间，主力进行线下渠道推广，报纸广告适度配合，节约费用。DMDM直邮：直邮：线下渠道主要投放形式，针对老客户、银行VIP客户、迪赛高端客户进行点对点投放；主要在非强销期内进行渗透，费用低、到达面广、宣传信息多。网络、新闻、手机楼书：网络、新闻、手机楼书：持续渗透，配合活动、销售节点，月月有热点。户外广告：户外广告：新产品上市前进行市场覆盖，从现场到三江口路线锁定第五部分第五部分 推广总线索推广总线索20092009年度推广总线索年度推广总线索4 4
86、4 45 5 5 56 6 6 67 7 7 79 9 9 91010101011111111121212128 8 8 82 2 2 2宁房品牌项目区域炒作（海曙概念）线下品牌文化渗透线上2期公馆产品解码别墅第2组团公开小高层推出3 3 3 3月月月月 推广高潮开始推广高潮开始推广高潮开始推广高潮开始4 4 4 4月月月月 别墅第别墅第别墅第别墅第1 1 1 1组团正式开盘组团正式开盘组团正式开盘组团正式开盘9 9 9 9月月月月 第第第第3 3 3 3组团小高层推出组团小高层推出组团小高层推出组团小高层推出6 6 6 6月月月月 别墅第别墅第别墅第别墅第2 2 2 2组团正式开盘组团正式开
87、盘组团正式开盘组团正式开盘3 3 3 3别墅第1组团开盘水景园林户型特色11111111月月月月 别墅第别墅第别墅第别墅第4 4 4 4组团推出组团推出组团推出组团推出别墅第组团公开建筑特色推广思路阐述：推广思路阐述：推广逻辑主线推广逻辑主线宁房品牌宁房品牌项目区域前景项目区域前景/ /产品综合解码产品综合解码别墅第别墅第1 1组团公开组团公开1000010000平米水景园林平米水景园林别墅第别墅第2 2组团公开组团公开2月，承上启下，引爆品牌，为切入项目作铺垫3月，以区域价值切入项目，推广造势开始，线上线下同步进行4月，项目开盘，制造销售热点，同时生活文化打造全面启动，提升附加值，并贯穿全程
88、5月，强销期，同时主打项目最大优势超大水景园林，提升项目销售力6月，承接第1组团开盘人气及热点，乘势推出，突出海曙区唯一别墅概念别墅户型空间特点别墅户型空间特点建筑品质特色建筑品质特色小高层推出小高层推出/ /产品特点产品特点别墅第别墅第3 3组团推出组团推出7月，主打户型空间特点，诉求舒适度，露台、内庭8月，主打建筑风格、建筑品质，维持销售热度9月，小高层住宅全面造势，充分利用市场回暖节点顺势强销11月，推出位置最好的别墅，吸引客户，同时为价格做支撑推广思路阐述紧扣项目营销定位系统，依次导入项目最具市场冲击力的第一所在：（品牌区域优势文化产品优势解码文化品牌区域优势文化产品优势解码文化）形成
89、一圈完整的传播，再依据开盘计划进行针对性的产品引导每月主题环环相扣，逐步递进，不断制造热点，最终直达产品核心，确保产品推出时已获得最大营销势能，实现附加值提升。推广预算安排推广预算安排作为一个大型住项目且站在提升区域价值，树区域价格标杆的基准上，建议推广费用通常按总销额的1%计算。（根据产品实际推广效果同，此比会有一定程的上、下浮动。）本项目预计销售两年，总销13个亿，按1计算，为1300万。0909年预计推广费用：年预计推广费用：550550万万( (包含已产生费用）包含已产生费用）1010年预计推广费用：年预计推广费用：350350万万样板房、模型、销售厅、其他道具制作、交易费等：样板房、
90、模型、销售厅、其他道具制作、交易费等：400400万万 年度预算细案，请看附件。年度预算细案，请看附件。平面概念赏析平面概念赏析策略建议部分完毕，下面请看我司对于策略建议部分完毕，下面请看我司对于本项目能够提供的各种服务支持与承诺本项目能够提供的各种服务支持与承诺迪赛优势资源介绍迪赛优势资源介绍附本：附本：价值提升最大化（一）强大综合营销团队，销售、企划、市场专家组合（一）强大综合营销团队，销售、企划、市场专家组合（二）庞大迪赛专属客户数据库系统平台，高端客户资源丰富（二）庞大迪赛专属客户数据库系统平台，高端客户资源丰富（三）专业企划团队配合服务（三）专业企划团队配合服务（四）定期市场研究调查
91、系统报告服务（四）定期市场研究调查系统报告服务（五）庞大的媒体资源提供支持（五）庞大的媒体资源提供支持以拥有高端楼盘销售经验为核心的金牌销售队伍以拥有高端楼盘销售经验为核心的金牌销售队伍强力支持！强力支持！针对2期别墅产品高端楼盘特性，因此在销售人员配备上，迪赛将集合高端楼盘销售人员进行全力支持。以北岸琴森、合生国际城销售团队精合而成，无论是在高端客户的资源储备上，还是把握高端客户的购买心理上，都有无可比拟的优势。销售团队介绍核定总编:7人专案经理:1人置业顾问:6人( (以上人员为暂定，可根据开发商要求进行选择补充以上人员为暂定，可根据开发商要求进行选择补充) )专案经理-金艳姓名姓名 金艳
92、金艳 身高身高:165CM:165CM体重体重:42.5KG:42.5KG房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业1010年年20042004年至年至20072007年，宁波迪赛房产公司任专案经理年，宁波迪赛房产公司任专案经理20082008年担任年担任销售部助理总监销售部助理总监操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：北岸琴森、北岸财富中心等楼盘北岸琴森、北岸财富中心等楼盘具备较强把握工作大局能力，对楼盘的操控到位，具备较强把握工作大局能力，对楼盘的操控到位，销售率及资金回笼工作都能及时有效地完成。销售率及资金回笼工作都能及时有效地完成。个人荣誉及奖项：个人荣誉及奖项
93、： 2005 2005年获公司销售部优秀案场经理。年获公司销售部优秀案场经理。资深置业顾问-王超球姓名姓名 王超球王超球 身高身高:168CM:168CM体重体重:55KG:55KG房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业4 4年年20042004年至年至20082008年，宁波迪赛房产公司任置业顾问。年，宁波迪赛房产公司任置业顾问。操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：操作过北岸琴森、北岸财富中心等楼盘操作过北岸琴森、北岸财富中心等楼盘个人荣誉及奖项：个人荣誉及奖项： 20062006年获公司销售部销售季军。年获公司销售部销售季军。综合表现综合表现: :始终保持灿烂
94、的笑容始终保持灿烂的笑容, ,对工作积极并力求对工作积极并力求完美完美, ,对销售工作勤勤恳恳对销售工作勤勤恳恳, ,因此取得了优异的成绩因此取得了优异的成绩, ,是销售队伍中的佼佼者是销售队伍中的佼佼者. .资深置业顾问-黄婧婧姓名姓名 黄婧婧黄婧婧 身高身高:156CM :156CM 体重体重:44KG :44KG 房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业5 5年年, ,操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：青林湾一期、新天地、丽园尚都、青林湾、青林湾一期、新天地、丽园尚都、青林湾、日湖琴云日湖琴云. . 个人荣誉及奖项：个人荣誉及奖项：0505年和年和0606年
95、都获公司优秀员工称号年都获公司优秀员工称号. .综合表现：工作认真、仔细，为人和善，亲综合表现：工作认真、仔细，为人和善，亲和力较强，服务意识到位，专业知识扎实，柜台和力较强，服务意识到位，专业知识扎实，柜台给予的任务能及时完成并致力于做到最好，是一给予的任务能及时完成并致力于做到最好，是一个很优秀的员工。个很优秀的员工。资深置业顾问-吴曼珍姓名姓名 吴蔓稹吴蔓稹 身高身高:163CM :163CM 体重体重:51KG:51KG房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业4 4年年操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：合生国际城、皇都香溪园合生国际城、皇都香溪园个人荣誉及
96、奖项：个人荣誉及奖项： 2006 2006年、年、20072007年连续两年获公年连续两年获公司优秀员工称号，司优秀员工称号，20072007年获宁波市十佳房产经纪年获宁波市十佳房产经纪人称号。人称号。综合表现：该员工进入本公司以来，与领导、综合表现：该员工进入本公司以来，与领导、同事相处融洽并不断帮助新员工成长，具有较强的团同事相处融洽并不断帮助新员工成长，具有较强的团队合作精神；勤奋好学，业绩突出；不因房地产市场队合作精神；勤奋好学，业绩突出；不因房地产市场形势大好而放松对自身的学习和提高，努力提升自己形势大好而放松对自身的学习和提高，努力提升自己在服务行业的形象和房地产专业水准等方面的能
97、力，在服务行业的形象和房地产专业水准等方面的能力，不断积累经验，一直坚持不断积累经验，一直坚持“推销产品先推销自己推销产品先推销自己”的的理念，为客户提供了优质的服务，在客户中树立了良理念，为客户提供了优质的服务，在客户中树立了良好的口碑。好的口碑。置业顾问-马金婷姓名姓名 马金婷马金婷 身高身高:161CM :161CM 体重体重:51KG:51KG房产从业经历：房产从业经历：从事房地产行业从事房地产行业3 3年年操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：北岸琴森等楼盘，华丰紫郡、合生国际城北岸琴森等楼盘，华丰紫郡、合生国际城成绩表现：在售后服务部协助各楼盘顺利成绩表现：在售后服务部协
98、助各楼盘顺利完成交房工作、每周准确统计二手房市场完成交房工作、每周准确统计二手房市场信息。在销售部时，紫郡楼盘销售业绩突信息。在销售部时，紫郡楼盘销售业绩突出，名列前茅。出，名列前茅。综合表现：该员工业绩突出，专业知识扎综合表现：该员工业绩突出，专业知识扎实，业务能力强，在工作中有较强的责任心，实，业务能力强，在工作中有较强的责任心，服从上级领导安排，与同事之间关系相处和睦，服从上级领导安排，与同事之间关系相处和睦，有团队精神，能认真贯彻公司各项规章制度。有团队精神，能认真贯彻公司各项规章制度。置业顾问-俞伟强简介姓名姓名 俞伟强俞伟强 身高身高:171CM:171CM体重体重:53KG:53
99、KG房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业3 3年年操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：丽园尚都、北岸琴森、北岸财富中心丽园尚都、北岸琴森、北岸财富中心成绩表现：成绩表现：0707年总销也在一亿两千万左右。年总销也在一亿两千万左右。综合表现：该员工有很强的服从意识综合表现：该员工有很强的服从意识, ,做事勤勤恳做事勤勤恳恳恳, ,任劳任怨任劳任怨, ,有良好的团队合作精神有良好的团队合作精神. .置业顾问-吴连林简介姓名姓名 吴连林吴连林 身高身高:175CM:175CM体重体重:61.5KG:61.5KG房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业3
100、 3年年操作过的项目及成绩表现：操作过的项目及成绩表现：北岸琴森、北岸财富中心、奥林北岸琴森、北岸财富中心、奥林8080、银晨国际、台州国际塑料城银晨国际、台州国际塑料城. .成绩表现：自毕业进入迪赛公司已来，经历成绩表现：自毕业进入迪赛公司已来，经历过许多专案和前辈的熏陶，学到了许多专业的销过许多专案和前辈的熏陶，学到了许多专业的销售知识以及做人的道理。售知识以及做人的道理。综合表现：该员工做事非常有上进心，积极综合表现：该员工做事非常有上进心，积极主动配合领导分配的工作，在同事中能起到好的主动配合领导分配的工作，在同事中能起到好的带头作用，头脑灵活，反应迅速，对周边环境适带头作用，头脑灵活
101、，反应迅速，对周边环境适应能力强，和同事之间相处融洽，有很强的团队应能力强，和同事之间相处融洽，有很强的团队配合精神。配合精神。以拥有宁波丰富的市场分析力量的研展队伍以拥有宁波丰富的市场分析力量的研展队伍强力支持！强力支持！宁波迪赛的市场部门，拥有强大的市场调研、分析能力，并已经构建起庞大的市场信息库，随时紧盯变化，做出正确分析。目前，迪赛市场部已经开始运作“迪赛视界”市场分析报告，定期为开发商提供准确、详细的市场动态和前景预测。研展部经理戴光兆姓名：戴光兆姓名：戴光兆 身高：身高：175CM175CM体重：体重：70KG70KG学历：学历： 大专大专 房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历
102、：从事房地产行业5 5年，年，20082008年年6 6月月份至今在宁波迪赛研展部供职。份至今在宁波迪赛研展部供职。曾经操作过项目：南苑国际、水岸心境、万特商曾经操作过项目：南苑国际、水岸心境、万特商务中心、新洲银座、创务中心、新洲银座、创E E慧谷、香湖丹堤等慧谷、香湖丹堤等工作经验工作经验: :对宁波房地产市场有较强的敏感性对宁波房地产市场有较强的敏感性, ,对对各种产品形态有较强的理解性各种产品形态有较强的理解性. .在工作中积累了丰在工作中积累了丰富的产品定位和市场把握能力富的产品定位和市场把握能力研展项目主管刘伟姓名：刘伟姓名：刘伟 身高：身高：168CM168CM体重：体重：67K
103、G67KG学历：学历： 本科本科 房产从业经历：从事房地产行业房产从业经历：从事房地产行业4 4年，年，20052005年年初至今在宁波迪赛销售部、研展部供职。初至今在宁波迪赛销售部、研展部供职。销售部供职期间操作过的项目：丽晶国际、销售部供职期间操作过的项目：丽晶国际、香洲晓筑、日湖琴云、北岸财富中心等项目。香洲晓筑、日湖琴云、北岸财富中心等项目。研展部门供职成绩表现：研展部门供职成绩表现：20072007年进入迪赛研展部以来，认真学习，汲年进入迪赛研展部以来，认真学习，汲取经验，逐步成长，对地产项目可行性研究、取经验，逐步成长，对地产项目可行性研究、宁波区域房地产市场分析研究、项目前期规宁
104、波区域房地产市场分析研究、项目前期规划、产品等定位均有充足的工作累计，经验划、产品等定位均有充足的工作累计，经验丰富。丰富。以核心的企划团队以核心的企划团队强力配合！强力配合！宁波迪赛企划部宁波迪赛企划部设计总监。曾任设计总监。曾任职广州著名专业职广州著名专业地产推广公司、地产推广公司、著名著名4A4A公司设公司设计总监，从业时计总监，从业时间间8 8年。年。现正操现正操作华润卡纳湖谷作华润卡纳湖谷万科金色水岸等万科金色水岸等项目。项目。 朱鸿乐朱鸿乐宁波迪赛企划部宁波迪赛企划部助理企划总监。助理企划总监。曾任职广州、深曾任职广州、深圳、武汉专业地圳、武汉专业地产推广公司总监。产推广公司总监。
105、现正操作华润卡现正操作华润卡纳湖谷、合生国纳湖谷、合生国际城、凯德汇豪际城、凯德汇豪天下等项目。天下等项目。周子丹周子丹现任宁波迪赛企划部现任宁波迪赛企划部助理总监。其代表作助理总监。其代表作学府一号、奥林学府一号、奥林8080、上东国际、日湖琴云上东国际、日湖琴云等。从业时间等。从业时间5 5年。年。现现正操作华润卡纳湖谷正操作华润卡纳湖谷万科金色水岸等项目。万科金色水岸等项目。 王海敏王海敏以宁波丰富的媒体、渠道资源对项目进行以宁波丰富的媒体、渠道资源对项目进行强力配合！强力配合！经过多年的运作，迪赛在宁波已经建立起深厚广泛的媒体资源网络，从户外到网络再到新闻媒体，都能为2期的推广起到推波
106、助澜的作用。以宁波庞大的客户储备资源对项目进行以宁波庞大的客户储备资源对项目进行强力支撑！强力支撑！宁波迪赛通过多年的营销，已经积累起一大批客户资源，尤其是别墅、写字楼、市中心高层豪宅、商铺等绝对高端的客户群，能够为2期提供有力的客户渠道选择。其他服务支持承诺市场月度报告、季度报告、年度报告市场月度报告、季度报告、年度报告社区商业招商经营推广协助社区商业招商经营推广协助户外广告资源分享户外广告资源分享储备客户资源共享储备客户资源共享活动推广资源推荐活动推广资源推荐产品调整提升建议产品调整提升建议不定期市场同类产品竞争分析不定期市场同类产品竞争分析THANKSTHANKS！期待再度紧密合作期待再度紧密合作
