上海金桥生态园区用地局优化

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1、金桥生态园区用地布局优化研究金桥生态园区用地布局优化研究 2010.06.10寻找目标寻找目标二次创业后的园区二次创业后的园区“二次创业二次创业”后的园区后的园区 战略探索战略探索发展战略发展战略 园区从土地管理输出土地管理输出向专业性园区管理与服务输出转变专业性园区管理与服务输出转变1 1、新国家战略下的金桥园区、新国家战略下的金桥园区背景的转变背景的转变 长三角区域亚太国际门户的定位对园区的作用 浦东“7+1”功能区对园区的要求2 2、城市区位变化的影响、城市区位变化的影响园区定位的转变园区定位的转变 随着城市的快速发展，金桥区域已经成为城市中心区的重要组成，其经济地理区位发生了重大转变。

2、园区土地价值上升，服务业竞争优势突显，制造业竞争优势衰弱。经济规律导致该区域产业门类的转变。3 3、管理与服务输出战略、管理与服务输出战略角色转变角色转变 （工业地产（工业地产 服务运营商）服务运营商） 由于土地存量不足，新增发展空间较少，难以与新兴地区的产业园区竞争。这就需要园区提供其它全新的产品作为发展动力。园区扩展需要转变思路，从金桥地区性的土地控股公司向工业园区服务类公司转变，扩展在园区范畴的服务项目，使自身成为一个现代服务类企业。 a a管理体系（相似园区的管理输出）管理体系（相似园区的管理输出） b b企业资源（企业梯度转移的平台）企业资源（企业梯度转移的平台） c c园区品牌（建

3、设服务供应商品牌、园区管理品牌、企业品牌）园区品牌（建设服务供应商品牌、园区管理品牌、企业品牌） d d园区资本的输出（金融、信贷、土控参股等）园区资本的输出（金融、信贷、土控参股等） 发展目标：发展目标：东方产业创新绿谷东方产业创新绿谷产业产业：先进制造业首席基地：先进制造业首席基地 现代服务业核心区现代服务业核心区 产业金融区产业金融区东方东方：亚太国际门户：亚太国际门户 中国东方、上海东方中国东方、上海东方创新创新：创新基地、创业基地：创新基地、创业基地产品产品企业管理企业管理土地运营政策土地运营政策绿谷绿谷：可持续发展的生态园区：可持续发展的生态园区 谷谷联合联合“一江三桥一江三桥”，

4、服务整个长三角，服务整个长三角城市结构性绿地园林化产业基地园区生态架构土地集约利用（土地经济与立体化）项目研究的必要性项目研究的必要性 在国家新一轮发展战略下，及新浦东发展在国家新一轮发展战略下，及新浦东发展2020年之际，加速金桥出口加工园年之际，加速金桥出口加工园区的区的 “二次开发，跨越发展二次开发，跨越发展” 在上海和浦东新区新一轮发展战略要求中，金桥开发区将成为打造上海先进制造业核心功能区和新型产业发展的战略高地，建设高科技、生态化、综合性的世界一流的国家级经济技术开发区。 园区功能的重新定位将大大加速园区“二次开发”进程，现有传统制造业为主的产业体系，将逐步被先进制造业和相关现代服

5、务业所替代，这就要求对现状土地资源进行二次开发。需要对由此涉及的管理规范、实施方式等内容进行调整，需要对园区整体的空间结构进行重新构建，以适应新的发展需要。 找出金桥自身发展优势，提升园区竞争力的需求找出金桥自身发展优势，提升园区竞争力的需求 金桥目前面临着同类园区的竞争及企业、公司、集团间的竞争。 园区内企业运营成本上升所带来的企业流失的可能性。如何留住企业、帮助企业发展、同时促进企业在园区内的功能转型，需要园区从生态角度、配套角度、服务角度等提升园区竞争力，满足企业发展和城市建设对园区的要求。 土地资源瓶颈对园区发展的限制土地资源瓶颈对园区发展的限制 金桥园区在土地范围层面面临瓶颈，新增土

6、地资源稀少。目前土地第一次开发进入收官阶段。园区面临土地资源调整，园区企业洗牌的阶段。该阶段无法运用一次开发时期的相关政策与经验，急需进行土地二次开发的策略研究。 利用控规调整机遇，落实园区二次开发利用控规调整机遇，落实园区二次开发 控规审批权调整所带来的控规调整机遇，为重塑园区功能定位、土地管理、项目服务等一系列活动提 供技术与规范准备。集团需要抓住机遇，落实园区发展构想，落实土地开发政策调整等内容，推进园区土地结构的调整，推动土地二次开发设想的实现。 完善金桥集团自身完善金桥集团自身“二次创业二次创业” 完善金桥集团自身的“二次创业”，探讨园区行政与运营相互协调的管理服务体系。 依据土地经

7、济规律、提升园区经济密度的需求依据土地经济规律、提升园区经济密度的需求 园区城市经济地理区位的变化带来的土地经济密度提升预期，土地资产价格的升值需要通过产业活动得到体现，目前园区的产业活动需要调整。园区经济密度的提升根本上需要通过优化园区内部功能结构与土地使用性质来完成。园区优化布局对策园区优化布局对策 n 飞地形式飞地形式外围园区战略合作外围园区战略合作 园区作为工业园区服务运营商，拥有企业资源、管理、运营、金融服务、财税政策等大量资源与经验，可以作为参与外围园区开发的重要资本，通过服务输出达到利用周边园区土地资源的发展目标。同时飞地资源可以有效的为园区内部企业的产业升级与性质转变提供便捷的

8、服务体系。 案例：新加坡案例：新加坡 裕廊裕廊n 城市园区城市园区周边功能区整合周边功能区整合 金桥作为城市园区，在新一轮的发展中需要考虑其在城市中的作用。打造“一江一江三桥三桥”协同发展带协同发展带。 规划整合园区与周边的功能体系，提出金桥区域未来在开发建设中将更多的承担城市发展的公共职能城市发展的公共职能。金桥地区与联洋社区、外高桥园区、张江高科技园区等区域的联动可能，推动园区融入城市的进程。n 合理扩展合理扩展南北区空间联系南北区空间联系 盘活园区相邻地块，如南侧绿地等存量土地，建立南北区联系与园区整体空间架构。北区北区拓展方向向东、向南；南区南区拓展方向向东。n 园区微架构调整园区微架

9、构调整内部结构调整内部结构调整 调整园区内部的居住、公共服务与产业区域结构，以市场机制推动园区土地开发性质转型，建立工业园区二次发展的内部空间架构。 园区土地供需研究园区土地供需研究 供需调查供需调查n 供给评估供给评估 围绕土地供应与项目建设引导作为评估重点，了解目前园区在供给平台上能够提供了服务内容与性质，以及可以操作的灵活性程度。n 需求分析需求分析 围绕现阶段土地市场和实际开发项目的落实情况，分析总结目前园区内对与土地市场和项目需求的种类。n 供需矛盾研究供需矛盾研究 以供需分析为基础，主要以现状土地市场的运作和项目实施情况作为评估对象。了解供需矛盾差异，获得实际市场需求与服务供给间的

10、错位情况。n 未来发展预测未来发展预测 结合园区未来发展战略与供需矛盾，预测未来园区范围内需求的种类与增长情况，了解园区发展方向与企业转型情况。问题总结问题总结n 功能定位矛盾功能定位矛盾 a.园区传统定位与现状产业发展间的矛盾园区传统定位与现状产业发展间的矛盾 b.外向型市场向内需市场的转移外向型市场向内需市场的转移 c.制造业为主向现代服务业转变制造业为主向现代服务业转变n 土地矛盾土地矛盾 a.土地供需的时间矛盾土地供需的时间矛盾 b.土地供需的性质矛盾土地供需的性质矛盾 c.土地供需的经济矛盾土地供需的经济矛盾n 运营矛盾运营矛盾 a.行政管理职能与市场职能的重合行政管理职能与市场职能

11、的重合 b.土地市场投资与工业产业服务的矛盾土地市场投资与工业产业服务的矛盾用地布局优化目标用地布局优化目标n 提高土地单位产出提高土地单位产出 通过对园区内高科技企业产值、服务业产值等数据的比较，可以总结出目前园区内产业转变的方向。由此获得各类工业活动的土地产出比较以及园区内部产业发展倾向。 通过与战略功能定位目标的对比，分析新形势下土地效益的发展倾向。（主要包括城区中心区的配套组成，现代服务业基地，先进制造业基地，企业管理服务中心等发展倾向）。n 改善园区用地生态效益改善园区用地生态效益 通过用地布局研究整合各类土地资源，建立园区生态化的土地利用策略。盘活周边生态用地资源与园区内部生态土地

12、资源，改善用地生态效益。n 改良土地使用生命周期改良土地使用生命周期 通过拟合土地使用周期与企业发展周期，从时间上推动土地集约利用，减少土地闲置与企业闲置状态，增加土地产出。n 改善土地综合利用的深度与广度改善土地综合利用的深度与广度 推进土地混合利用、立体利用，推进土地综合利用的种类与方式。优优 化化 方方 案案 园区用地调整园区用地调整n 土地分类制度改革的可行性土地分类制度改革的可行性 （制定开发区土地利用的专项用地分类可能性） 城市规划建设土地管理体系的改革在目前来看较为困难，变更土地使用性质法律过程较为繁琐，不适用于快速变化的经济形势。 但是在园区发展战略报批通过的条件下，在外围发展

13、战略的条件下，可适时的对园区发展用地进行调整，这也是一种较为传统的土地使用性质变更的方式。 这种方式在重大战略变革的情况下较为适用，但缺乏灵活性和预见性。n 土地综合利用的可行性土地综合利用的可行性 （推进开发区土地综合利用的可能性） 土地综合利用是在原有土地管理制度下增加土地利用灵活性的一种举措，是增加土地开发灵活度的一种方式，其涉及土地利用的性质与强度。n 土地出让制度改革的可行性土地出让制度改革的可行性 （土地出让转变为土地租赁，使土地使用周期与工业生产周期同步） 土地出让转变为土地租赁是一种减少周期时间，灵活处理土地与企业周期的有效措施。在现状条件下，集团的角色将从土地一级开发企业转变

14、为土地持有与运营企业。是一次企业功能定位的重大转变。同时要盘活现状以批租土地，就需要进行土地回购，这在目前集团层面不具有操作意义。n 园区建设用地调整园区建设用地调整 对目前土地情况进行整理，获得各地块的性质、权属、时限与现状建设类型。根据实际情况将土地划定为近期可控制、中期可控制和不可控制土地。确定土地各类变更的可行性。 提出本次研究对金桥园区的用地布局优化方案，对金桥园区的空间结构、生态体系、用地调整方案、配套设施布局、开发地块、调整地块等内容进行阐述。 对各单独地块在现状调查的基础上提出调整的依据与意见。 对相关地块提出土地综合开发的实施建议。（如轨道交通停车场的立体化利用建议） 专题研

15、究方向专题研究方向如何提高园区土地利用效能：如何提高园区土地利用效能：n 提高土地单位产出提高土地单位产出 通过对园区内高科技企业产值、服务业产值等数据的比较，可以总结出目前园区内产业转变的方向。由此获得各类工业活动的土地产出比较以及园区内部产业发展倾向。 通过与战略功能定位目标的对比，分析新形势下土地效益的发展倾向。（主要包括城区中心区的配套组成，现代服务业基地，先进制造业基地，企业管理服务中心等发展倾向）。n 改善园区用地生态效益改善园区用地生态效益 通过用地布局研究整合各类土地资源，建立园区生态化的土地利用策略。盘活周边生态用地资源与园区内部生态土地资源，改善用地生态效益。n 改良土地使

16、用生命周期改良土地使用生命周期, ,提出土地生命周期与企业生命周期概念提出土地生命周期与企业生命周期概念土地流转土地流转 通过拟合土地使用周期与企业发展周期，从时间上推动土地集约利用，减少土地闲置与企业闲置状态，增加土地产出。 土地生命周期在传统意义上以出让时间作为一个周期，这种周期对于制造业来讲太过漫长。以回购方式结束这个周期不具有现实意义。集团与企业可在企业周期结束后通过合作方式经营土地，使土地使用得以流转，类似农用地流转方式，由此增加土地流转速度。这里需要严格控制流转的层次与时间，由集团主导土地流转的方式与方向。企业作为收益人对土地使用没有直接的运营权力。n 改善土地综合利用的深度与广度

17、改善土地综合利用的深度与广度 推进土地混合利用、立体利用，推进土地综合利用的种类与方式。壳资源的利用壳资源的利用以园区作为企业发展的载体：以园区作为企业发展的载体： n 利用现状园区的壳资源，形成二次开发利用现状园区的壳资源，形成二次开发 以企业作为园区发展的产品，对外通过推进与外围地区产业园区的战略合作，扩张园区的影响范围，鼓励内部企业对外发展。对内通过鼓励企业职能转变，升级成为企业内部管理、研发、创新、贸易等集中发展区域。土地控制规划参数及指标体系的确定：土地控制规划参数及指标体系的确定：n 从兼容性控制到不兼容性控制的转变从兼容性控制到不兼容性控制的转变 现行用地分类的以兼容性来建构弹性机制，未来可能会“排除法”即以不兼容性来核定。通过国内外案例研究经验，综合比较得出金桥出口加工区未来控规参数体系调整通过国内外案例研究经验，综合比较得出金桥出口加工区未来控规参数体系调整