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1、连锁企业门店连锁企业门店运营与管理运营与管理主讲教师：蒋主讲教师：蒋燕燕麦当劳选址的五项标准麦当劳选址的五项标准1.针对目标消费群针对目标消费群麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就
2、餐。新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。2.着眼于今天和明天着眼于今天和明天麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展
3、前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。3.讲究醒目讲究醒目麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨方便、方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。4.不急于求成不急于求成黄金地段黄金市口，业主往往要
4、价很高。当要价超过投资的黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让点。通过别的网点的成功，让“高价高价”路段的房产业主感到路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。新布点。5.优势互动优势互动麦当劳开麦当劳开“店中店店中店”选择的选择的“东家东家”，不少是牌誉较高的，不少是牌誉较高的，如新安广场、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，如新安广场、津汇广场等。知名百货店
5、为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。第一讲第一讲门店商圈与调查门店商圈与调查v课程内容课程内容v一、商圈的概念及类型一、商圈的概念及类型v二、商圈的调查与分析二、商圈的调查与分析一、商圈的概念及类型一、商圈的概念及类型v店址是关系门店生意好坏的最关键因素。店址是关系门店生意好坏的最关键因素。选址之前的一项重要工作就是，对周围的商圈选址之前的一项重要工作就是，对周围的商圈考察和分析。考察和分析。商圈分析是新设店铺进行合理选址的前提商圈分析是新设店铺进行合理选址的前提。1、商圈含义及范围划定、商圈含义及范围划定 商圈是指以零
6、售店所在地为中心，向四周扩展，商圈是指以零售店所在地为中心，向四周扩展，构成吸引顾客的辐射范围，即构成吸引顾客的辐射范围，即零售店吸引其顾客的零售店吸引其顾客的地理区域地理区域。边缘商圈边缘商圈市场占有率市场占有率5%以上，以上，占本店销售额占本店销售额5%次要商圈次要商圈市场占有率市场占有率10%以上，占本店销售以上，占本店销售25%主要商圈主要商圈市场占有率在市场占有率在30%以上，以上，占本店销售额占本店销售额70%商圈的范围划分点河B铁A车站流路C马路马路铁路铁路高架桥高架桥地下隧道地下隧道大水沟大水沟单行道单行道人潮走向人潮走向v一般来说，百货店的商圈大于超市，超市的一般来说，百货店
7、的商圈大于超市，超市的商圈又大于便利店。商圈又大于便利店。v竞争者越少，距离商店越远，商圈就越大。竞争者越少，距离商店越远，商圈就越大。v同一个店铺在不同的经营时期，因为受到不同一个店铺在不同的经营时期，因为受到不同因素的影响，其商圈也并非一成不变。同因素的影响，其商圈也并非一成不变。v怎样才能形成一个商圈？怎样才能形成一个商圈？v人聚居的地方人聚居的地方v商业区商业区v住宅区住宅区v文教区文教区v工业区工业区v办公区办公区v混合区混合区2、商圈形态分类二、商圈调查与分析二、商圈调查与分析1、顾客群消费能力调查v当地住户（居住人口和工作人口）：v制作商圈地图资料获取（当地居委会）计算商圈内的住
8、户数消费能力（住户数*家庭平均消费水平）v流动人口v测定人流量取平均值估计客单价估算入店率流动人口消费能力（入店人数*消费能力）1、顾客群消费能力调查方法一：经验法方法一：经验法方法一：经验法方法一：经验法使用这种方法要综合考虑：以往经验、地区性、社使用这种方法要综合考虑：以往经验、地区性、社会性、自然条件等环境因素会性、自然条件等环境因素vA、业态不同，商圈的范围不同vB、分店所处位置不同，商圈范围不同vC、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不同vD、顾客购物出行方式不同，商圈范围不同vE、顾客购物频率不同，商圈范围不同2、有效商圈范围调查2、有效商圈范围调查vv方法二：零引力法
9、则方法二：零引力法则方法二：零引力法则方法二：零引力法则A城市吸引城市吸引C城市人口的比率城市人口的比率B城市吸引城市吸引C城市人口的比率城市人口的比率A城市的人口数城市的人口数B城市的人口数城市的人口数C城市到城市到A城市的距离城市的距离C城市到城市到B城市的距离城市的距离2、有效商圈范围调查例：假设各自独立的假设各自独立的A、B、C三个城市，三个城市，A城市拥有城市拥有30人，人，B城市拥有城市拥有10万人，万人，C城市介于城市介于A、B两城市之间，距离两城市之间，距离A城城市市20公里，距离公里，距离B城市城市10公里，则：公里，则：由此可见，由此可见，C城市的人口数到城市的人口数到A、
10、B两城市购物比率为两城市购物比率为3:4，则商圈分界点在距离则商圈分界点在距离A城市城市17.1公里的地方。公里的地方。v在上海昔陀区长征乡方圆一公里的范围内，几在上海昔陀区长征乡方圆一公里的范围内，几乎同时开了三家大型综合超市。开业第一天，三家乎同时开了三家大型综合超市。开业第一天，三家超市都达到了营业额的最高峰，分别为超市都达到了营业额的最高峰，分别为310万元、万元、160万元、万元、150万元。以后营业额却纷纷回落，按照万元。以后营业额却纷纷回落，按照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开业超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开业当天营业额的一半左右，而该三家超市平时营业额当天
11、营业额的一半左右，而该三家超市平时营业额均相当于开业当天营业额的均相当于开业当天营业额的30左右，三家超市都左右，三家超市都没有达到正常营业额水平。由本案例可以看出，三没有达到正常营业额水平。由本案例可以看出，三家超市同时选定在一个区域开店，有效商圈范围相家超市同时选定在一个区域开店，有效商圈范围相互重叠，导致彼此营业额均受到影响，这是开店选互重叠，导致彼此营业额均受到影响，这是开店选址中的失误。址中的失误。案例分析：有效商圈重叠导致的选址失误案例分析：有效商圈重叠导致的选址失误超市在市场占有率调查时考虑的因素：超市在市场占有率调查时考虑的因素：v饱和情况饱和情况v现有同种业态店铺的数量现有同种业态店铺的数量v规模分布规模分布v优势及劣势优势及劣势v短期和长期变动短期和长期变动3、商圈内市场占有率分析、商圈内市场占有率分析对竞争对手对竞争对手的分析的分析3、商圈内市场占有率分析、商圈内市场占有率分析竞争店情报的获取渠道：竞争店情报的获取渠道：消费者问卷调查消费者问卷调查观察法观察法公开媒体上的相关介绍公开媒体上的相关介绍v内部：内部：市场价格策略改变、组织结构的调整、市场价格策略改变、组织结构的调整、融资渠道的扩大化融资渠道的扩大化v外部外部：人口搬迁、交通重建、城市规划：人口搬迁、交通重建、城市规划4、商圈可变因素分析、商圈可变因素分析
