第五章市场比较法

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1、1 第五章第五章 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法 学习内容学习内容 主要内容主要内容1 1、市场比较法的基本原理、市场比较法的基本原理 2 2、市场比较法估价步骤、市场比较法估价步骤 3 3、市场比较法运用举例、市场比较法运用举例 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 基本原理基本原理基本原理基本原理+ +概念概念概念概念+理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场

2、比较法市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法市价比较法市价比较法现行市价法现行市价法市场资料比较法市场资料比较法交易实例比较法交易实例比较法买卖实例比较法买卖实例比较法交易案例比较法交易案例比较法（一）概念（一）概念一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理关关键键选择类似房地产选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关

3、系、同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区价格互相影响的适当范围，包括邻近地区（空间连续）和类似（空间不连续）地区。（空间连续）和类似（空间不连续）地区。 基本原理基本原理基本原理基本原理+ +概念概念概念概念+理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（二）理论依据：替代原理 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+ +理论依据理论依据理论依据理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤估价

4、步骤运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理 替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。 估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易情况调整系数交易交易日期调整系数日期调整系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数 (3-1)1.直接比较调整公式直接比较调整公式2.间接比较调整公式间接比较调整公式基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+ +估价公式估价公式估价公式估价公式+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤

5、运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（三）估价公式（三）估价公式1 1、直接比较法、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表区域因素与个别因素直接比较分值表因素因素估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度100100交通通达性交通通达性100100环境景观环境景观100100100100小计小计100100个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100建筑物成新建筑物成新100100临街状况

6、临街状况100100100100小计小计1001002 2、间接比较法、间接比较法区域因素与个别因素间接比较分值表区域因素与个别因素间接比较分值表因素因素标准状况标准状况估价对象估价对象可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度100100交通通达性交通通达性100100环境景观环境景观100100100100小计小计100100个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100建筑物成新建筑物成新100100临街状况临街状况100100100100小计小计100100 适用于房地产市场发达、活跃和完适用于房地产市场发达、活跃和完善的地

7、区，而且有广泛市场交易的房地产类善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。型。 可选取的交易实例应数量充足，一般可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有要求理想的交易实例有1010个以上，其个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要中与待估房地产状况最接近的实例要有有3 34 4个。个。成交实例与待估房地产差异小。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。素对价格影响易量化。 基本原理基本原理基本原理基本原理+概念+理论依据+估价公式+ +适用对象适用对象适用对象适用对象+ +使用条件使用条件使用条件使用条件估价

8、步骤估价步骤运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（四）适用对象（四）适用对象（五）使用条件（五）使用条件 运用市场比较法求取房地产价格运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列一般分为下列7 7个步骤：个步骤：1 1搜集交易实例；搜集交易实例；2 2选取可比实例；选取可比实例；3 3建立价格可比基础；建立价格可比基础；4 4进行交易情况修正；进行交易情况修正；5 5进行交易日期修正；进行交易日期修正；6 6进行房地产状况修正；进行房地产状况修正；7 7求取比准价格。求取比准价格。

9、 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤（一）搜集交易实例（一）搜集交易实例注重平时注重平时交易实例交易实例的积累的积累1收集交易实例的途径（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪

10、人、金融机构、司法机关等调查了解（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供（7）其他途径基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+ +搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤权益、实物、环境状况等。权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、

11、交通、容积率、使用年限、环境景观等。环境景观等。 2 2收集交易实例的内容收集交易实例的内容（1 1）交易双方的基本情况及交易目的）交易双方的基本情况及交易目的 （2 2）交易实例房地产状况）交易实例房地产状况 （3 3）成交价格及价格类型）成交价格及价格类型 （4 4）成交日期）成交日期 （5 5）付款方式）付款方式 （6 6）交易情况）交易情况 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+ +搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较

12、法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤如总价、房屋总价、土地如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价价格、招标价格、协议价格；如美元、港币、日元格；如美元、港币、日元等。等。 一次性付款、一次性付款、分期付款、抵分期付款、抵押贷款的方式押贷款的方式及比例等及比例等 。 如交易税费的负担方式，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易，合并价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易土地的买卖等特殊交易情况。情况。 名称

13、坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图交易实例调查表交易实例调查表 房地产类型：调查人员：调查日期： 年 月 日（二）选取可比实例（二）选取可比实例3个以上，个以上，10个以下个以下n用途应相同用途应相同 n权利性质相同权利性质相同n规模相当规模相当n建筑结构应相同建筑结构应相同n所处地段应相同所处地段应相同 n估价时点应相近，相差估价时点应相近，相差1 1年以上不年以上不宜采用宜采用 n价格类型应相同价格类型应相同 n成交价格为正常价格，或可修正为成交价格为正常价格，或可修正为正常价格正常价格基本原理基本

14、原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+ +选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤（三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础 n统一付款方式，例3-1n统一采用单价n统一币种和货币单位 n统一面积内涵和面积单位，例3-2 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+ +选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例+建立价

15、格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤【例例3-23-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积积200 m2200 m2，成交总价，成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万万元人民币，第二期于半年后付元人民币，第二期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元人民万元人民币于一年后付清。乙交易实例

16、的使用面积币于一年后付清。乙交易实例的使用面积25002500平方英尺，成交平方英尺，成交总价总价1515万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。为可比实例，试进行有关内容的的修正。1 1含义：交易情况修正指排除含义：交易情况修正指排除交易行为交易行为交易行为交易行为中的中的特殊因素所造成的可比实例特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差成交价格偏差成交价格偏差成交价格偏差，将，将可比实例的可比实例的成交价格调整为正常价格成交价格调整为正常价格成交价格调整为正常价格成交价格调整为正常价格。2 2造成成交价格

17、偏差的原因造成成交价格偏差的原因u有特殊利害关系人之间的交易有特殊利害关系人之间的交易 u急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易 u受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易 u交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 u交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 u相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 u特殊方式交易特殊方式交易 u交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易 u特殊政策造成房地产价格的偏差特殊政策造成房地产价格的偏差 二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场

18、比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法（四）（四）交易情况修正交易情况修正3 3 3 3交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法（1 1 1 1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度响程度响程度响

19、程度 （2 2 2 2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正百分率法进行交易情况修正百分率法进行交易情况修正百分率法进行交易情况修正 u可比实例价格比正常价可比实例价格比正常价格高（低）多少格高（低）多少u正常价格比可比实例价正常价格比可比实例价格高（低）多少格高（低）多少基本原理基本原理估价

20、步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤例如：已知某一房地产的正常价格为例如：已知某一房地产的正常价格为15001500元元/m/m2 2 ，可比可比实例价格比正常价格高实例价格比正常价格高10%10%，求可比实例的价格？求可比实例的价格？可比实例价格可比实例价格=1500*（1+10%）=1650例如：例如：正

21、常价格比可比实例价格低正常价格比可比实例价格低10%10%，已知已知可比实例可比实例价格价格为为16501650元元/m/m2 2 ，求正常价格？，求正常价格？可比实例价格可比实例价格=正常价格正常价格*（1+10%）可比实例价格可比实例价格*（1-10%）=正常价格正常价格1650*（1-10%）=1485对于交易税费非正常负担的交易对于交易税费非正常负担的交易 【例3-3】一宗房产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。买方负担税费时：买方负担税费时：正常成交价格应由卖正常成交价

22、格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格方负担的税费卖方实际得到的价格卖方负担税费时：卖方负担税费时：正常成交价格正常成交价格+ +应由买应由买方负担的税费买方实际付出的价格方负担的税费买方实际付出的价格基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+ +交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤【例例3-43-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中

23、写明，买方付给卖某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方方23252325元元/m2/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的方缴纳的税费为正常成交价格的5 5，试计算该宗房地产交易的正，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。常成交价格。【例例3-53-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方给卖方26252625元元/ /平方米，买

24、卖中涉及的税费均由卖方来负担。平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的格的7 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5，试计算，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。该宗房地产交易的正常成交价格。将可比实例在其成交日期时的价格调整为在将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。估价时点的价格的过程称交易日期修正。 采用百分率法修正，其公式为：采用百分率法修正，其公式为：采用百分率法修正，其公式为：采用百分率法修正，其

25、公式为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期交易日期交易日期交易日期修正系数在估价时点时的价格修正系数在估价时点时的价格修正系数在估价时点时的价格修正系数在估价时点时的价格交易日期修正交易日期修正系数应以成交系数应以成交日期时的价格日期时的价格为基础来确定为基础来确定 假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T 在估价时点的价格在估价时点的价格在估价时点的价格在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格（1 1 1 1T T T

26、T）或：可比实例在成交日期时的价格或：可比实例在成交日期时的价格或：可比实例在成交日期时的价格或：可比实例在成交日期时的价格 交易期日修正交易期日修正系数系数基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤（五）交易日期修正（五）交易日期修正交易日期修正的具体方法交易日期修正的具体方法 u利用房地产价

27、格指数进行修正利用房地产价格指数进行修正u利用房地产价格变动率进行修正利用房地产价格变动率进行修正u估价人员根据市场情况及自己的经验积累估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正进行判断修正时间价格价格定基价格指数定基价格指数环比价格指数比价格指数1 1P P1 1P P1 1/ P/ P1 1100100P P1 1/ P/ P0 02 2P P2 2P P2 2/ P/ P1 1P P2 2/ P/ P1 13 3P P3 3P P3 3/ P/ P1 1P P3 3/ P/ P2 2n nP Pn nP Pn n/ P/ P1 1P Pn n/ P/ Pn-1n-1利用房地产价格指

28、数进行修正利用房地产价格指数进行修正基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤采用定基价格指数修正的公式为：采用定基价格指数修正的公式为：在估价时点的价格可比实例在成交日在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格期时的价格【例例3-63-6】某地区某类房地产某地区某类房地产20022002年年4

29、 4月至月至1010月月的价格指数分别为的价格指数分别为79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20022002年年1 1月为月为100100）。其）。其中某宗房地产在中某宗房地产在20022002年年6 6月的价格为月的价格为18001800元元/m2/m2，试计算修正到，试计算修正到20022002年年1010月的价格。月的价格。基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状

30、况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤采用环比价格指数修正的公式为：采用环比价格指数修正的公式为：采用环比价格指数修正的公式为：采用环比价格指数修正的公式为：【例例3-73-7】某地区某类房地产某地区某类房地产20062006年年4 4月至月至1010月月的价格指数分别为的价格指数分别为99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上个月为（均以上个月为1001

31、00）。）。其中某宗房地产在其中某宗房地产在20062006年年6 6月的价格为月的价格为20002000元元/m2/m2，试计算修正到，试计算修正到20062006年年1010月的价格。月的价格。基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤利用房地产价格变动率进行修正利用房地产价格变动率进行修正

32、利用房地产价格变动率进行修正利用房地产价格变动率进行修正逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：修正的公式为：【例例3-83-8】评估某宗房地产评估某宗房地产20062006年年9 9月末的价格，月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格选取了下列可比实例：成交价格30003000元元/m2/m2，成，成交日期交日期20052005年年1010月末。另调查获知该类房地产月末。另调查获知该类房地产价格价格20052005年年6 6月末至月末至20062006年年2 2月末平均每月比上月末平均每月比上月上涨月上涨1.51.5，20062006年年2

33、2月末至月末至20062006年年9 9月末平均月末平均每月比上月上涨每月比上月上涨2 2。试计算修正到。试计算修正到20062006年年9 9月月的价格。的价格。3000（1+1.5）4（1+2）73658（元（元/m2）基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤利用房地产价格变动率进行修正利

34、用房地产价格变动率进行修正期内平均上升或下降的价格变动率进行交易期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：日期修正的公式为：【例例3-93-9】某个可比实例房地产某个可比实例房地产20062006年年2 2月月1 1日的日的价格为价格为10001000美元美元/ m2/ m2，该类房地产以人民币为，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.20.2。假设人民币与美元的市场汇率假设人民币与美元的市场汇率20062006年年2 2月月1 1日为日为1 1美元美元8.268.26元人民币，元人民币，20062006年年1010月月1 1

35、日为日为1 1美元美元8.298.29元人民币。试计算修正到元人民币。试计算修正到20062006年年1010月月1 1日日的价格。的价格。10008.26（1+0.2）88393（元（元/m2）基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：在实际估价中，可利

36、用的价格指数变动率有：u一般物价指数或变动率一般物价指数或变动率u建筑造价指数或变动率建筑造价指数或变动率u建筑材料价格指数或变动率建筑材料价格指数或变动率u建筑人工费指数或变动率建筑人工费指数或变动率u房地产价格指数或变动率房地产价格指数或变动率全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比

37、较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤u中房指数系统（CREIS中国房地产指数系统china real estate index system)：是一套以价格指数形式来反映全国主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。u中房指数系统由全国综合物业总指数、全国分类物业总指数、城市综合物业指数和城市分类物业指数构成，其中城市分类物业指数为最低层级，包括住宅指数、办公用房指数、商服用房指数和厂房仓库指数，北京等城市又新增了别墅指数报告。基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可

38、比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤u“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。u综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统

39、计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+ +交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤 房地产状况修正，是将可比实例在其房房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。状况下的价格。包括区域因素修正、个包括区域因素修正、

40、个别因素修正、权益因素修正。别因素修正、权益因素修正。 l区域因素修正：区域因素修正：包括地段位置、繁华程包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。度、环境状况、交通状况、配套设施等。l个别因素修正：个别因素修正：包括新旧程度、建筑结包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。l权益因素修正：权益因素修正：包括年限修正、产权状包括年限修正、产权状况修正等。况修正等。 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基

41、础+交易情况修正+交易日期修正+ +房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤（六）房地产状况修正（六）房地产状况修正（六）房地产状况修正（六）房地产状况修正l容积率修正（容积率修正（补充补充）：）：根据待估和根据待估和可比实例的土地容积率修正系数，可比实例的土地容积率修正系数，多用于土地修正。多用于土地修正。 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况

42、修正+交易日期修正+ +房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤（六）房地产状况修正（六）房地产状况修正（六）房地产状况修正（六）房地产状况修正 计算公式：百分率法计算公式：百分率法可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格房地产状房地产状况调整系数在估价对象房地产状况下的价格况调整系数在估价对象房地产状况下的价格l可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状

43、况下的价格在估价对象房地产状况下的价格l可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+ +房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤（七）比准价格的计算（七）比准价格的计算 基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤

44、+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+ +求取比准价格求取比准价格求取比准价格求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K区区K K个个式中：式中： V VA A为由实例为由实例A A修正得到的比准价格；修正得到的比准价格； V VA A为可比实例为可比实例A A的成交价格；的成交价格； K K情情为交易情况修正系数，为交易情况修正系数，K K情情= = K K日日为交

45、易日期修正系数，为交易日期修正系数，K K日日= = K K区区为区域因素修正系数，为区域因素修正系数，K K区区= = K K个个为个别因素修正系数，为个别因素修正系数，K K个个= =（七）比准价格的计算（七）比准价格的计算 l简单算术平均法简单算术平均法l加权算术平均法加权算术平均法l中位数法中位数法 l众数法众数法l其他方法其他方法基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+ +求取比准价格求取比准价格求取比准价格求取比准价格运用举例运用举例 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法二、市场

46、比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C成交价格成交价格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日2006200

47、6年年7 7月月1 1日日交易情况交易情况+2+2+5+5-3-3房地房地产状况状况-8-8-4-4+6+6【例【例3-103-10】为评估某写字楼为评估某写字楼20062006年年1010月月1 1日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了在该写字楼附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似写字楼的交三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：易实例作为可比实例，有关资料见下表： 在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例

48、的房地产于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价人民币与美元的市场汇价2006年年3月月1日为日为1：8.5，2006年年10月月1日为日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年年1月月1日至日至2006年年2月月1日基本保持不变，日基本保持不变，2006年年2月月1日至日至5月月1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1，以后，以后平均每月比上月上升平均每月比上月上

49、升0.5。试利用上述资料估算该写字楼。试利用上述资料估算该写字楼2006年年10月月1日日的正常市场价格。的正常市场价格。【例例3-113-11】为评估某商品住宅为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了格，在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：宅的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C成交价格（元成交价格（元/ m/ m2 2）370037004200420039003900

50、成交日期成交日期20062006年年5 5月月2424日日20062006年年8 8月月2424日日20062006年年9 9月月2424日日可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C交易情况交易情况-2-20 0+1+1月份月份4 45 56 67 78 89 91010价格指数价格指数10010092.492.498.398.398.698.6100.3100.3109.0109.0106.8106.8【例例3-113-11】为评估某商品住宅为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了在该商品住

51、宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住宅的三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表交易实例作为可比实例，有关资料见表3 37 7表表3 31010：房地房地产状况状况权重重估价估价对象象可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C因素因素1 10.50.510010090901001008080因素因素2 20.30.3100100100100110110120120因素因素3 30.20.2100100125125100100100100【例例3-113-11】为评估某商品住宅为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价

52、格，日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住宅的三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表交易实例作为可比实例，有关资料见表3 37 7表表3 31010：【例例3-113-11】为评估某商品住宅为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住宅的三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表交易实例作为可比实例，有关资料见表3 37 7表表3 31010：用于其他估

53、价方法中有关参数的求取用于其他估价方法中有关参数的求取u采用假设开发法估算其土地价格时，可用采用假设开发法估算其土地价格时，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；u采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，用市场比较法求取估价对象房地产的租金水用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益平或净收益基本原理基本原理估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+ +求取比准价格求取比准价格求取比准价格求取比准价格运用举例运用举例 市场比较

54、法市场比较法市场比较法市场比较法三、市场比较法的运用举例三、市场比较法的运用举例三、市场比较法的运用举例三、市场比较法的运用举例案例案例1 1估价对象概况估价对象概况估价对象房地产为估价对象房地产为居住区内别墅，宗地面积居住区内别墅，宗地面积305.76305.76平方米，建筑面积平方米，建筑面积346.16346.16平方米建筑物层数为平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为用途为住宅。土地使用权年限为5050年，从年，从19981998年年5 5月月起计。起计。2 2估价要求估价要求需要评估该

55、宗房地产需要评估该宗房地产20062006年年5 5月的买卖价格。月的买卖价格。因素条件说明如表因素条件说明如表3-13-1所示：所示：估价估价对象及象及内比内比较实例例容容比比较因素因素估价估价对象房象房地地产（别墅）墅）可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C交易地点交易地点路路生活区生活区大道大道山庄山庄交易日期交易日期2006.5.10(2006.5.10(基准日基准日) )2006.032006.032006.022006.022006.032006.03成交价格（万元）成交价格（万元）待估待估127.00127.00250.00250.0085.850285.8

56、502房房产面面积（m m2 2）364.18364.18262.00262.00462.20462.20162.73162.73成交成交单价（元价（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常价格价格类型型转让转让转让转让用途用途别墅墅别墅墅别墅墅别墅墅区域区域因素因素商服商服业繁繁华度度有部分商服店面有部分商服店面繁繁华度稍好度稍好有部分商服店面有部分商服店面繁繁华度度较差差稍稍优优交通条件交通条件较优稍稍优基基础设施及施及公用公用设施完施完备度度五通一平，有幼五通一平，有幼儿

57、园，距中小学儿园，距中小学菜市菜市场等等较近近五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，距中小学儿园，距中小学菜市菜市场等等较远五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，距中小学儿园，距中小学菜市菜市场等等较近近五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，距中小学儿园，距中小学菜市菜市场等等较近近离市中心距离离市中心距离近近较近近较近近近近个个别因素因素环境条件境条件稍好稍好较好好好好较好好平面布置平面布置较优稍稍优优稍稍优建筑建筑结构构砖混混砖混混砖混混砖混混3估价过程估价过程（1）选择估价方法）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用

58、市场比较法估价。买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。（2）采用市场比较法进行评估的测算过程）采用市场比较法进行评估的测算过程 市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：式为： 估价对象房地产价格可比实例估价对象房地产价格可比实例交易情况修正系交易情况修正系数数交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数 因素选择因素选择 根据所搜集的资料进行分析，由于根据所搜集的资料进行分析，由于市场近期市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。正。比较实例选取比较实例选取 因为估

59、价对象为别墅，分别选取因为估价对象为别墅，分别选取A A、B B、C C三宗别墅房地产作三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表素及比较因素修正见表3-123-12和表和表3-133-13所示。所示。估价估价对象及象及指比指比较实例例数数比比较因素因素估价估价对象象房地房地产可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C成交成交单价（元价（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情况交易情况1001001

60、00100100100交易交易时间100100100100100100区区域域因因素素商商业繁繁华度度99999999101101交通条件交通条件9999100100100100基基础公用公用设施完施完备度度99999999100100离市中心距离离市中心距离102102105105102102个个别因因素素环境条件境条件99991051059999平面布置平面布置100100100100100100比较因素修正表比较因素修正表 估价估价对象及象及内比内比较实例例容容比比较因素因素估价估价对象象房地房地产可比可比实例例A A可比可比实例例B B可比可比实例例C C成交成交单价（元价（元/m/m

61、2 2）待估待估4847.434847.435408.915408.915275.825275.82交易情况交易情况100/100100/100100/100100/100100/100100/100交易交易时间100/100100/100100/100100/100100/100100/100区域区域因素因素商商业繁繁华度度100/99100/99100/100100/100100/101100/101交通条件交通条件100/199100/199100/99100/99100/100100/100基基础公用公用设施完施完备度度100/199100/199100/100100/100100/1

62、00100/100离市中心距离离市中心距离100/99100/99100/99100/99100/100100/100个个别因素因素环境条件境条件100/102100/102100/105100/105100/102100/102平面布置平面布置100/99100/99100/105100/105100/99100/99比准价格比准价格4997.204997.205005.655005.655121.675121.674 4、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的买卖价格买卖价格（4997.20 + 5005.65 + 5121.

63、674997.20 + 5005.65 + 5121.67）3 35041.505041.50（元（元/m2/m2）估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建造年

64、代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装因素条件说明表因素条件说明表例1估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100区区域域因因素素交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105小计小计100103100111个个别别因因素素建造年代建

65、造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105小计小计10098102104比较因素分值表比较因素分值表实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100区域因素区域因素100/103100/100100/111个别因素个别因素100/98100/102100/104修正后价格修正后价格108961109610191比准价格比准价格10728元元/比准价格计算

66、表比准价格计算表估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100101102115比较因素分值表比较因素分值表实例实例A实例实例B实例实

67、例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100状况修正状况修正100/101100/102100/115修正后价格修正后价格108891109610230比准价格比准价格10738元元/比准价格计算表比准价格计算表实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102

68、100/100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次100/98100/104100/96装修装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/比准价格计算表比准价格计算表项目项目可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C建筑面积建筑面

69、积101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8平方尺平方尺成交价格成交价格48.548.5万人民币万人民币600600美元美元/ /m m2 248.648.6万人民币万人民币成交日期成交日期20042004. .4 4. .1 120042004. .2 2. .1 120042004. .9 9. .1 1交易情况交易情况-5%-5%0%0%+2%+2%区域因素区域因素+2%+2%0%0%+2%+2%个别因素个别因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%例2 A A为分期付款，即：于成交日首付为分期付款，即：于成交日首付1515万元，时隔半年万元，时隔

70、半年再付再付1515万元，余款于万元，余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%计；计； B B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C为抵押贷款，即：于成交日首付为抵押贷款，即：于成交日首付30%30%，余款向银行申，余款向银行申请请1515年期的抵押贷款，抵押贷款利率为年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%5.05%。 该类房地产以人民币为基准的市场价格该类房地产以人民币为基准的市场价格20042004年上半年年上半年间逐月上涨间逐月上涨1.5%1.5%；下半年以来逐月上涨；下半年以来逐月上涨0.8%0.8%。 美元与人民币的市场

71、汇价美元与人民币的市场汇价20042004年年4 4月月1 1日为日为1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日为日为1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日为日为1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日为日为1 1：8.268.26。 评估某房地产于评估某房地产于2004年年10月月30日的价格。日的价格。（1）建立价格可比基础 将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价（2 2）计算比准价格）计算比准价格比准价格比准价格= =实例价格实例价格 交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数

72、区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数路路弄弄号号室房地产价格评估室房地产价格评估一、估价对象概况一、估价对象概况1 1、地址、地址2 2、权益状况、权益状况3 3、区域状况、区域状况4 4、实物状况、实物状况二、估价基本事项二、估价基本事项1 1、估价目的、估价目的2 2、估价时点、估价时点3 3、估价人员、估价人员4 4、作业日期、作业日期三、估价思路与方法三、估价思路与方法1 1、估价方法选用、估价方法选用2 2、估价方法概述、估价方法概述四、估价过程四、估价过程1 1、搜集交易实例、搜集交易实例 5 5个交易实例的地址、成交日期、价格、个交易实例的地址、成交日

73、期、价格、来源来源等等2 2、可比实例与估价对象比较、可比实例与估价对象比较比比较因素因素 估价对象估价对象实例实例A A实例实例B B实例实例C C位置位置路弄号室路弄号室成交价格成交价格待估待估成交日期成交日期2005.10.282005.10.282005.9.102005.9.102005.102005.102005.32005.3交易情况交易情况正常正常正常正常挂牌挂牌正常正常商服繁商服繁华度度 繁繁华很很繁繁华一般一般繁繁华交通通达度交通通达度 便利便利便利便利一般一般很便利很便利建筑物成新建筑物成新 八成八成八五八五九九七五七五层次层次2/62/63/63/65/65/62/62

74、/6 3 3、比较因素分值、比较因素分值比比较因素因素 估价对象估价对象实例实例A A实例实例B B实例实例C C成交价格成交价格待估待估成交日期成交日期13601360136513651360136013001300交易情况交易情况100100100100105105100100商服繁商服繁华度度 1001001051059797100100交通通达度交通通达度 1001001001009898102102建筑物成新建筑物成新 1001001051051101109595层次层次100100105105100100100100 4 4、计算比准价格、计算比准价格比比较因素因素 实例实例A A

75、实例实例B B实例实例C C成交价格成交价格50005000成交日期成交日期1360/13651360/13651360/ 13601360/ 13601360/ 13001360/ 1300交易情况交易情况100/100100/100100/ 105100/ 105100/ 100100/ 100商服繁商服繁华度度 100/ 105100/ 105100/ 97100/ 97100/100/ 100 100交通通达度交通通达度 100/ 100100/ 100100/ 98100/ 98100/ 102100/ 102建筑物成新建筑物成新 100/ 105100/ 105100/ 11010

76、0/ 110100/ 95100/ 95层次层次100/ 105100/ 105100/ 100100/ 100100/ 100100/ 100 比准价格比准价格4303.374303.37习题习题1 1、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的使用面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一

77、为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。习题2 2、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。试求正常成交价格。 3、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产交易中买卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%和 7%，试求正常成交价格。习题3 4、为评估某宗房地产于2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2003年10月

78、末。调查获知：该类房地产价格2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%； 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正。 5、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。习题4 6、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以美元为基

79、准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。7、为评估上海某区一套住宅房地产于2004年3月的价格，在选取可比实例中有一可比实例成交于2003年12月，成交价格为8800元/平方米。2003年8月2004年3月的中房上海住宅指数如下：月份2003.82003.92003.102003.112003.122004.12004.22004.3指数10131038105811021123112811451162

80、 6、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。习题4答案7、为评估上海某区一套住宅房地产于2004年3月的价格，在选取可比实例中有一可比实例成交于2003年12月，成交价格为8800元/平方米。2003年8月2004年3月的中房上海住宅指数如下：月份2003.82003.92003.102003.112003.12200

81、4.12004.22004.3指数10131038105811021123112811451162习题习题5 5可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格成交价格RMB8000RMB8000元元/ / m m2 2USD1000/ USD1000/ m m2 2RMB8800RMB8800元元/ / m m2 2成交日期成交日期20042004年年1 1月月3131日日20042004年年4 4月月3030日日20042004年年7 7月月3131日日交易情况交易情况-1%-1%0%0%+3%+3%区域因素区域因素+2%+2%+1%+1%+3%+3%个别因素个别

82、因素-3%-3%+2%+2%+1%+1% 假设人民币与美元的市场汇价假设人民币与美元的市场汇价20042004年年4 4月月3030日为日为1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3131日为日为1 1：8.38.3；该类写字楼以人民币为基准的；该类写字楼以人民币为基准的市场价格市场价格20042004年年1 1月月1 1日至日至20042004年年3 3月月3131日基本保持不变，日基本保持不变，20042004年年4 4月月1 1日至日至20042004年年6 6月月3030日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨0.5%0.5%，20042004年年7 7月月1 1日至

83、日至20042004年年1010月月3131日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨1%1%。试。试利用上述资料估算该写字楼于利用上述资料估算该写字楼于20042004年年1010月月3131日的正常市场价日的正常市场价格。格。比比较因素因素 估价对象估价对象实例实例A A实例实例B B实例实例C C商服繁商服繁华度度 1001009898100100102102交通通达度交通通达度 10010010210299999797环境景境景观 1001001051059595100100建筑物成新建筑物成新 1001009797103103101101朝向朝向 1001009595105105100

84、100层次次 10010010510597979898状况分状况分值合合计 10010010210299999898实例实例A A实例实例B B实例实例C C交易价格交易价格情况修正情况修正日期修正日期修正商服繁商服繁华度度 100/98100/98100/100100/100100/102100/102交通通达度交通通达度 100/102100/102100/99100/99100/97100/97环境景境景观 100/105100/105100/95100/95100/100100/100建筑物成新建筑物成新 100/97100/97100/103100/103100/101100/101朝向朝向 100/95100/95100/105100/105100/100100/100层次次 100/105100/105100/97100/97100/98100/98比准价格比准价格