合肥手表厂项目规划任务委托书课件

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1、【鑫苑置业】合肥手表厂项目规划任务【鑫苑置业】合肥手表厂项目规划任务委托书委托书 1第一部分、市场研究报告第一部分、市场研究报告一、合肥房地产市场总体分析1、合肥市土地市场供应分析2、合肥市场整体供应量分析3、合肥市场销售情况分析4、合肥市住宅价格整体分析5、合肥楼市市场的日销售套数6、小结二、合肥市各区域市场分析三、项目竞争性分析第二部分、项目定位第二部分、项目定位一、市场定位二、物业档次定位三、产品定位四、形象定位五、客群定位第三部分、物业规划建议建议第三部分、物业规划建议建议一、开发模式二、规划建议1、建筑布局建议2、建筑形式及建筑风格3、建筑外立面具体建议：4、交通组织设计5、住宅设计

2、6、公共空间设计7、景观概念设计8、会所设计9、停车场设计10、商业设计11、其他12、社区服务及物业管理要点13、供暖方式14、社区智能化目录目录2 PART 1、市场部分、市场部分 项目定位的市场基础项目定位的市场基础3一、合肥房地产市场总体分析合肥土地市场供应分析合肥房地产市场整体供应量分析合肥房地产市场需求情况分析合肥房地产市场商品房消化速度合肥房地产市场住宅价格分析小结4项目项目2005年年/亩2006年（年（19月份）月份）/亩土地供应面积65547439庐阳区819蜀山区1089910包河区1541154150825082瑶海区13671447区域分布政务区468经开区237新站

3、区826高新区20406年市场的土地供应在05年的基础之上继续上扬，地产开发的基础资料市场储备充足，房地产开发量不会受制于土地市场。 1、合肥市土地市场供应分析：5 2 2、合肥房地产市场供应量分析（1）、合肥市场的施工面积与新开工面积：（2）、市场竣工面积与住宅竣工面积：6近四年来，施工面积逐年上涨，但是新开工面积06年开始呈现下滑趋势。（1）、施工面积与新开工面积：7（2）、竣工面积与住宅竣工面积：合肥市商品房竣工面积2004年达到一个顶峰，0406年开始呈现小幅下滑，住宅竣工面积06年下滑明显。83 3、合肥房地产市场需求情况分析：2003到2005年，合肥市房地产市场非常火爆。2006

4、年商品房销售面积开始下降，空置面积同比略有上升。94、合肥房地产市场06年商品房消化速度 合肥今年1到11月份共销售商品住宅35041套，月销售量在3185套左右，目前合肥市市场在售楼盘约350个，由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天。104、合肥房地产市场住宅价格分析：（1）、近五年来合肥住宅商品房均价走势图（2）、06年1至9月份住宅均价变化趋势（3）、今后住宅价格预测11数据来源于合肥房管局。如图所示，近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3100元/，增幅分别为16.3、26.2、7.8和-2.8。总体来看，前四年增长趋势明显，四

5、年间由2013元/增至3189元/，增幅高达58，年均增幅14.5，超过房地产市场传统增幅峰值（年最高增幅12），最高峰值出现在2005年，由此可见，02至05年合肥房地产市场可谓火爆。05年之后，受宏观政策影响，房价开始轻微下滑，首次出现了负增长。（1）、）、近五年来合肥住宅商品房均价走势图注：2006年数据为19月份数据，其中住宅均价单位为“元/平米”，同比增幅为。12（2）、）、06年1至9月份住宅均价变化趋势合肥市合肥市0606年年1 19 9月份住宅均价变化趋月份住宅均价变化趋势31203140316031803200322032403260328033003320一月二月三月四月五

6、月六月七月八月九月注：数据来源于合肥家园网，与房管局数据略有差异。 06年1至9月总体变化不大，月最高值在3300元/，月最低值在3185元/左右，最大变化幅度只在100元左右，因此06年合肥房价总体稳定，变化幅度较小。13 由于宏观政策的影响逐步减弱，消费者和开发商都已经逐渐度过由于宏观政策的影响逐步减弱，消费者和开发商都已经逐渐度过了政策调控的适应期，实际上即便是在调控强震荡期，新房交易量大了政策调控的适应期，实际上即便是在调控强震荡期，新房交易量大大萎缩的时候，开发商也没有敢轻易降价。因此，从大势来看，今后大萎缩的时候，开发商也没有敢轻易降价。因此，从大势来看，今后合肥房价的总体趋势仍然

7、是：合肥房价的总体趋势仍然是：总体稳定，小幅振荡，总体稳定，小幅振荡，一段时间内住宅一段时间内住宅商品房的均价基本会徘徊在商品房的均价基本会徘徊在32003200元元/ /33003300元元/ /之间。之间。 （3）、）、今后住宅价格预测14 小结1、 06年19月份合肥市全市土地总供应量为7439亩，包河区土地供应量为5108亩；2、合肥市房地产市场的发展在04年达到峰值，当年住宅竣工面积为464万平米，销售315万平米，而06年19月份的住宅竣工面积只有355万，但销售面积达到了318万平米，06年销售情况良好；3、合肥今年1到11月份共销售商品住宅35041套，月销售量在3185套左右

8、，目前合肥市市场在售楼盘约350个，由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天；4、近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3100元/，增幅分别为16.3、26.2、7.8和-2.8； 06年1至9月总体变化不大，月最高值在3300元/，月最低值在3185元/左右，最大变化幅度只在100元左右，因此06年合肥房价总体稳定，变化幅度较小。15二、合肥市各区域房地产市场分析： 合肥市各区域投放与销售情况 合肥各区域楼盘销售速度 合肥楼市各区域日销售套数 小结16区域区域市场投放量市场投放量销售量（销售量（06.111）销售率销售率平均日销售套平均日

9、销售套数数经开区8470490558%15庐阳区8046444155%13.5蜀山区15550686944%21新站区14339629544%19瑶海区6510304647%9.2政务区5955294950%9包河区8984444050%13.5高新区4353209650%6.3 合肥各区域销售情况表面的差异性较大，但综合市场投放量基数，各区域之间的差异幅度明显降低。 1、合肥市各区域销售情况一览表：172、合肥各区域楼盘销售速度： 左表显示出合肥各区域楼盘的销售率集中分布在4560之间，经开区由于性价表优势比较突出，销售率较高，庐阳区的市场总供应量在下滑，但消费者对于此区域仍比较认可，其他区

10、域的市场去化速度相差无多，市场销售率进一步下滑，市场空置情况比较严重。183、合肥楼市各区域日销售套数：销售套数上，蜀山、新站二区由于市场基数较大，楼盘众多，消费者对于区域的认可度增加，销售速度在日均20套左右，高新区由于基数小，日销售6.3套，而包河区区域楼盘品质较高，日销售13.5套，销售速度在合肥楼市中也处于前列，但整体而言，日市场销售量仍有限，楼盘的开发压力较大。19 4、小结 合肥市场未来的竞争将呈现局部板块残酷竞争的局面，价值高点的争夺和高性价比的产品营造，将成为各大开发商的搏杀利器，其中滨湖新城是开发商以时间来换取长线利益的板块,主城区旧城改造将释放新的优质项目空间但代价巨大，本

11、项目所在的南七板块，将从二板市场进入主板市场，20072010年，区域将有数家外来的开发商战略进入。20三、项目竞争性分析 在售楼盘存量分析 市场潜在供应量分析 07年市场预期供应量 未来区域存量商品房形态 区域内直接竞争对手分析21本案本案马马鞍鞍山山路路合合作作化化路路金金寨寨路路东东 流流 路路 （南二环）（南二环）黄黄 山山 路路南二环板块南二环板块蜀山区边缘板块蜀山区边缘板块黄山路板块黄山路板块马马鞍鞍山山板板块块南南 七七 板板块块项目竞争格局图项目在大竞争格局下将会遭遇来自以上五大区域的竞争与客户分流，详细竞争态势以下将一一分述。 221 1、在售楼盘存量分析、在售楼盘存量分析

12、竞争板争板块项目名称目名称总规模模已投放量已投放量开开盘时间销售均价售均价销售率售率总存量存量产品品类型型蜀山区边缘板块安高城市天地301006年7月38005524.5多层花园洋房、挑高公寓、小高、高绿城百合公寓251206年41006517.2小高、高秀水花园161006年534005011多层、高层南二环板块亚华新城邦201205年上半年33007511小高、高丹青花园111104年3400604.4别墅、小高、高国际花都7070五期06年上半年3800907多层、小高、高马鞍山路板块绿地海顿公馆601506年9月39005052.5高层柏林春天171206年4月3700659.2多层、

13、小高、高万振逍遥苑四期302506年1月37008010多层、小高、高金地国际城301605年9月38008017.2小高、高23 在售楼盘总规模达到372万方，其中马鞍山路板块和蜀山区边缘板块在售楼盘数量较多，本区域（南七板块）内部主要以中小规模楼盘为主，总存量为199.4万方，存量规模较大。竞争板块竞争板块项目名称项目名称总规模总规模已投放量已投放量开盘时间开盘时间销售均价销售均价销售率销售率总存量总存量黄山路板块仕嘉名苑332006年5月350050%1.5创景花园19102006年4月390060%13黄金广场10102006年初430080%2南七板块恒生阳光城1452006年12月

14、380014春晖田逸苑552005年1月350080%1徽商望湖苑3305年上半年350080%0.6国元名都花园962005年8月330090%3.3合计372235-3688199.4万方242、市场潜在供应量分析：竞争板争板块项目名称目名称总规模（模（总建面）建面）产品品类型型开开发商商南二环板块广厦天下锦城60多层、小高层、高层浙江广厦合肥金地家园20多层、小高、高包河城市花园23多层、小高层、高层美生包河置业马鞍山路板块瑞港新时代11小高、高层菲华地产马鞍山花园20小高、高层碧湖云溪二期20别墅、小高、高层泰峰地产南七板块众力同城花园3高层朱岗村改造项目35未定养鸡场项目30未定金恒

15、花园13多层、高层金恒房地产合计235万方万方市场潜在供应量达到235万方，加上在售楼盘总存量199.4万方，区域总供应量为434.4万方，并且从潜在供应楼盘规模来看，项目周边两公里内有5个左右，规模大于项目的也有三、四个，项目竞争压力较大。253、07年市场预期供应量竞争板争板块项目名称目名称总存量（万方）存量（万方）预计07年供年供应量（万方）量（万方）物物业形形态蜀山区边缘板块绿城百合公寓17.210小高/高安高城市天地24.515小高/高层秀水花园1111小高/高层南二环板块广厦天下锦城6015多层/小高/高包河城市花园2310多层/小高/高马鞍山路板块瑞港新时代1111小高/高层马鞍

16、山花园205小高/高绿地海顿公馆52.515高层柏林春天9.29.2高层万振逍遥苑四期1010小高/高金地国际城17.217.2高层黄山路板块创景花园1313高层南七板块众力同城花园33高层金恒花园135多层/高层国元名都花园3.33.3小高合计287.9152.707年项目周边各竞争板块总供应量将达到152.7万方，供应量较大。264、未来区域存量商品房形态： 前期贵司所做的存量商品房形态分析，基本与目前市场的实际状况相符，我们在本报告中将这种阐述一下未来一两年内上市的商品房具体形态，以客观反映出项目在营销期的竞争态势： （1）、预计07年上市的产品在物业形态上，小高层、高层住宅会成为市场供

17、应量的主流（马鞍山路板块、蜀山区板块），多层供应稀少，但少数楼盘仍建有少量的多层以迅速聚集人气（如广厦天下锦城）。（2）、在户型面积与结构上，预计07年市场供应量中，中小户型的供应比例将得到提升，二房、小三房将逐步成为市场供应的主力户型，与项目可能会产生一定的产品同质化。但三房户型在07年仍会占据主体的地位。（万振逍遥苑已小三房、三房为主、安高主要以三房为主、绿地三房为主、而瑞港、广厦基本以两房、小三房为主、恒生阳光城主要以三房与公寓为主、望湖城项目主要以两房与三房为主、国元名都三期基本已中小户型为主）27楼盘名称主要房型结构万振逍遥苑小三房、三房安高城市天地三房绿地小三房、三房瑞港两房、小三

18、房广厦两房、小三房恒生阳光城三房与公寓国元名都二房、小三房未来市场投放量的主要户型结构：（3）、户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支付力问题，面积的缩小意味着总价的控制，07年上市项目总价基本在45万元以下，局部楼盘会超越50万大关（绿城、绿地、安高城市天地）（4）、07年投放市场的产品在价格上，在注意总价控制的同时关注产品的单价，07年众多楼盘会在35003800元/平方米区间。285、项目直接竞争楼盘 竞争楼盘示意图 竞争楼盘基本信息 竞争楼盘分析 竞争户型分析29竞争楼盘分布示意图30个案个案1 1恒生恒生阳光城阳光城个案个案择选理由理由与项目规模、区位均较接近，开发商具备较

19、好的开发实力楼楼盘地址地址美菱大道与太湖路交汇处（原合肥仪表厂）开开发商商安徽恒生经济发展集团有限公司项目目规模模占地4万多方，总建筑面积14万方左右。销售均价售均价38003900左右建筑形建筑形态八栋楼，5栋18层，2栋24层，均为住宅，还有一栋联体楼，11层办公楼和18层公寓楼，2层裙楼大型超市。目前目前销售售进度度即将开盘户型型规划划A户型约114平米134平米，三房两厅两卫；B户型约8589平米，两房两厅一卫；C户型约146平米，四房四厅两卫；D户型约119平米，三房两厅两卫。社区配套社区配套16000平米购物广场华润苏果，音乐主题会所（1300平米左右，三层楼）广告主广告主线合肥首

20、席音乐人文社区；音乐主题园林，惬意栖息环境优势良好的生活配套和区位优势；劣劣势单价较高31个案个案2 2春晖春晖田逸苑田逸苑个案个案择选理由：理由：与项目距离较近，贴身竞争楼楼盘地址地址桐城南路与太湖路交汇处开发商合肥春晖房地产开发有限公司项目目规模模总建筑面积约5万平方米销售均价售均价3500元/ 建筑形建筑形态7栋多层及小高层目前销售进度90以上，基本销售完毕户型型规划划9094两房，106两房，119四房，148154三房、四房。社区配套社区配套红外线周界报警系统；可视对讲系统；电子巡更系统；背景音乐系统广告主广告主线市中心的园林住宅优势良好的社区景观和地段劣劣势社区氛围不够32个案个案

21、3 3国元国元名都花园名都花园个案个案择选理由：理由：与项目距离较近，贴身竞争楼盘，二期产品与项目会有竞争性楼楼盘地址地址金寨路与望江路交口西侧开发商安徽国元房地产发展有限公司项目目规模模小区占地60余亩，容积率1.68，总户数300户。销售均价售均价一期起价3100元/平米，均价3300元/平米建筑形建筑形态一期规多层和小高层住宅，二期高层小户型商住公寓与大型底层商业街目前销售进度一期基本销售完毕，二期年内开盘户型型规划划主力户型105平米，127平米社区配套社区配套社区内部商业街广告主广告主线自在好生活优势多层产品的稀缺性，良好的商业配套和区位；劣劣势户型和价格33个案个案4 4安高安高城

22、市天地城市天地个案个案择选理由：理由：距离项目较近，区域领袖楼盘，规模大于本项目，开发商具备较好的实力楼楼盘地址地址合肥合作化南路88号（原轴承厂）开发商安徽省高速公路总公司，上海安高房地产有限公司项目目规模模占地170亩，规划建筑面积30万平米销售均价售均价挑高户型均价4500元/左右，小高层均价3500元/左右，多层均价44004500元/。建筑形建筑形态多层、小高层、高层，部分商业户型型规划划6070平米挑高户型（两栋高层）；小高层住宅以136139三房和108110两房为主；水岸花园洋房面141社区配套社区配套2万平米大型商业、总长约800m的商业风情街、沃尔玛旗舰店，两个景观广场及周

23、边休闲空间、会所、幼儿园，大型人工湖，城市双供暖广告主广告主线城市新高度，生活新高度；30万平方米国际级湖滨悠闲生活社区优势规模较大，强大的推广力度，社区品质，良好的内外部配套；劣劣势楼间距较小34个案个案5 5柏林春天柏林春天个案个案择选理由：理由：楼盘品质较高，规模略大于项目但可比性较强楼楼盘地址地址马鞍山路与望江东路交叉口西南侧开发商香港力高集团力高（中国）地产有限公司项目目规模模占地61569，建筑面积168600。总户数：1088销售均价售均价多层均价3700元/平米，小高层均价3800元/平米。相关指标小区绿化49建筑形建筑形态纯住宅，含多层、小高层、高层。目前销售进度一期已基本销

24、售完毕，二期70左右。户型型规划划90200二房到四房，前两期以100以上大中户型为主。社区配套社区配套社区双语幼儿园，独立泳池，网球场，豪华会所，社区中央庭院，波登自然生态岛。广告主广告主线德国品质名宅，德国标准，德国名车品质。优势马鞍山路的发展前景，滨湖新区规划的带动，社区品质劣劣势临主干道35个案个案6 6秀水花园秀水花园个案个案择选理由：理由：规模较近，望江路一线楼楼盘地址地址合肥市望江路与石台路交口的东北侧开发商合肥市裕邦房地产开发有限责任公司项目目规模模104542，建筑面积159220，总居住户数1211户销售均价售均价均价3400元/左右相关指标建筑密度：21.8%容积率：1.

25、52，绿化率：40%建筑形建筑形态多层、高层目前销售进度80以上户型型规划划户型面积60140，主力户型3/2/2优势社区景观，蜀山区居住环境，教育配套劣劣势入市时期的价格和相比竞争楼盘无突出卖点36个案个案7 7绿城绿城百合公寓百合公寓个案个案择选理由：理由：全市知名楼盘，距离项目较近楼楼盘地址地址合作化路与黄山路交汇处开发商安徽绿城联华房地产开发有限公司项目目规模模占地面积约148亩，总建筑面积约25万平米，分流云苑、晓风苑、秋月苑、初阳苑四个组团。销售均价售均价小高层4100元/左右相关指标绿化率61.8，车位配比100。建筑形建筑形态高层、小高层为主目前销售进度二期80以上。户型型规划

26、划50175，以100左右两房和140左右三房为主力优势绿城品牌力、良好的地段优势、教育资源、蜀山区居住环境劣劣势临主干道、推盘时间没有节奏37竞争户型分析竞争户型分析 南七板块竞争项目户型分析 蜀山区竞争项目户型分析 马鞍山竞争项目户型分析竞争项目户型销售分析.doc38PART 2PART 2、项目定位建议、项目定位建议 39项目定位建议项目定位建议五、客群定位一、市场定位二、物业档次定位三、产品定位四、形象定位六、价格定位40一、市场定位合肥主城区首席原生态共生主义样板街区41主城区：主城区： 指项目地块所在城市成熟居住区域，地段尊贵，为主流阶层聚居地；首席：首席： 项目面市后的市场地位

27、堪居区域首席；原生态：原生态： 项目规划在环境营建上的最大特点，保留了原驻地及手表厂大院的一些植被和人文符号；共生主义：共生主义： 多元化产品的融合；传统和创新的融合；自然和人文的融合；私密和开放的融合；繁华和恬静的融合；品质和品味的融合；视界和心境的融合；南方街区气韵和北方品牌的刚朗的融合；开发商与业主实现共赢；说明：42 满足城市中等收入人群成熟居住需求的中高档次楼盘 物业均好性、和谐性占区域及合肥市场领先水平； 建筑及居住景观和配套的综合性价比指数据城市开发项目领先水平； 以物业管理为核心的增值服务居城市引领地位； 社区私密化，布局街区化，建筑新古典主义和简约主义结合，环境 实用主义温情

28、路线；功能贴近生活，配套深具人文关怀。二、物业档次定位43 住宅：主城区中产阶级纯粹居住型全功能居所 商业：功能化设计的社区服务性底商，定向提供社区生活所需贴身商业品质服务 居住功能定位 小高层：为中产阶级在城市中心区度身订造的高品质全功能宽景大宅，绝对稀缺。 18层住群：是为深具中心城区情结的成长性中青年人群提供的兼具创新和经济性、使用便利性的优质居所，将有限空间的功能和审美价值挖掘极致。 24层住群：主城区最适合居住的小户型住宅，从均好性和社区品质来衡量，在中心城区成熟地带物业供应中，最富性价比。 三、产品定位441、我们建议客群的定位为： 中心城区追求从容生活的中青年知富阶层（准知本家和

29、准资本家）； 二次置业者。四、客群定位452、客群构成：（1）、准知本家：省直机关及企事业有稳定收入的干部/医生/教师/职员阶层。该部分客户及其裙带客户占本项目最终成交客群45%45%，成交在项目开盘前期即消化70%左右的时候。 该部分客群注重生活体面，投资物业经验丰富，精明务实，对物业的居住功能性均好性和综合性价比十分关注，在意教育和人文，强调物业管理品质。消费倾向为具有品牌地位的中高档物业，在购买过程中注意同事社交圈的口碑评价，一旦购买，会自然产生对社交圈其他购房者的带动。 这部分客户对本项目的兴趣主要在于110-130平米标准三方以上户型，但所带动的相关客户会转移向70-90平米中小户型

30、。46（2）、准资本家：区域个体经营者、外来投资者、不明收入来源的有闲阶层。这部分客群将占总客群的40%40%，并有可能产生部分以长线投资为目的投资客户。这部分客户主要分布在四个经营链上。南七板块离退返聘企业的中高端技术人员；围绕江汽核心产业衍生的供应及服务经营者；由于南七是购买力极强商业氛围浓郁的板块，多年培养大量第三产业富裕商家；科大周边围绕金融投资和海外交流产生的不明收入来源的悠闲生活人群。 该部分客群由中心城区特别是南七板块的忠诚性。生活、社交、事业都在这个区域。年龄跨度从28岁到55岁，购买力较强，买点集中在与生活便利和生活品质相贴切的因素，购买面积区间集中在75-90、100-12

31、0两个主力区间；关注实惠和实际；营销过程中关注优惠幅度。 47 根据物业整体发展建议及项目定位，本项目价格必须定位在该地区领旗价位，且旗帜鲜明。 建议：1、入市价格均价在3888元，最低价位在3588元。对应开出75-100平米主力房源；2、成长期价位均价在4100元。对应开出55-80平米次主力房源及部分小高层；3、第二高峰期均价在4400元。对应开出小高层及中心组团最优房源。最高价位楼王精装修价位在7000元虚价。屋顶花园洋房及小高层主人套房价格突破5100元；4、价格构成中含促销优惠部分： 优惠含内部认购期小户型每套6600元，大户型每套8800； 促销价格中含每户赠送空间价值； 价格构

32、成中含采暖设施赠送，每户户均5000元； 价格构成中含阶段性赠送，如一年物管费； 价格构成中含亚教育社区的概念促销费用，如针对性在教师节护士节等节日赠送电脑等。 由此，本项目最终实现均价在4100-4200元/平方米。六、价格定位48PART 3PART 3、物业发展建议、物业发展建议49项目物业发展建议二、产品建筑规划建议一、开发模式501、根据甲方意见，整体物业一次性开发；开发周期为23个月。2、开发标段建议： 将社区通往望江东路的景观大道纳入开发范畴率先开发，并作为样板大道； 小高层作为样板展示区于2007年11月前开发完毕 中部高层组团及主景观示范区于2008年4月主体框架形象进度到位

33、,坡地景观初步意向可以局部展示 会所于2007年11月建设并装修完毕启用，配合营销； 其余标段(小区东部，小区南部)分别有一栋18层24层建筑提前进入封顶期，以配合营销。一、开发模式51二、产品建筑规划建议1、建筑布局建议2、建筑形式及建筑风格3、建筑外立面4、交通组织5、户型配比6、住宅设计7、公共空间8、景观概念9、会所10、停车场11、商业12、其他13、社区服务及物业管理要点14、供暖方式15、社区智能化52（1）小区主体为18层社区。穿插2-3栋24层高层，配合一个相对独立的小高层组团；（2）建筑布局原则：西低东高，体现景观和建筑的流动和气韵，以社区外景观大道为虚拟中轴，往东为缓坡高

34、地；小区西北地块，为小高层组团，为社区住宅最优产品；小区中心高地，为24层和18层结合的错落式高层组团，这两个组团在景观，观景呼应上都体现半围合半开放的风格；小区东部布置行列式高层建筑和南部布置的开放式高层建筑，则以带状景观配合架空层透景和楼宇高空镂空景观形成小区天际线的连接。独立会所放在小区中部偏南；幼儿中心放在小区西部和西南角建筑结合，独立开口。商业安放在小区西部沿街面。（3）建筑朝向：小高层建议为正南北朝向；18层和24层组和建筑部分建议做145度扇形，采光景迎东南面。南部和东部高层建议不选择正南正北排布，取倾斜角。1、建筑布局建议53（1）整个小区的建筑形式为相互独立又相互融合的混合式

35、建筑群落，11层小高层，18层独立高层，18和24层组合式建筑有规律地错落分布。（2）从建筑形式而言，11层小高层因独立组团及景观、设计和建材的倾斜，呈现园中园的高品质风貌，和整个小区建筑在整体风格一致的基础上形成自己独特的风格。 （3）11层小高层主要是坡屋顶、景观阳台、丰富的窗型变化，底层建材的档次较高。18层和24层组合建筑以及18层独立建筑建筑风格为现代简约主义，运用古典主义的一些符号来作为社区空间过渡的呼应。这两部分建筑在外立面重色面板的应用上、底层局部架空花园的处理上、高空楼体镂空花园的应用上体现出不同的个性。2、建筑形式与风格54 外立面色系为中性色系，现代简约主义风格。 采用暖

36、色明亮的亚光装饰面板与涂料基调结合。不同组团装饰面板运用面积大小、颜色不同。既相互呼应又有所区隔。 窗型在小高层丰富，在高层简约化，可设计大弧线的阳台和凸窗外框架，增加外立面的气势和个性。 外立面讲究功能面板的遮挡设计。如管道、空调机位、花台等统一设计，不裸露。 可对阳台和装饰面板运用创意性手法，模糊真实楼层数；达到视觉上降低楼梯高度和建筑压迫感的作用。（建议参照无锡民生长江国际花园） 除小高层为坡屋顶复式设计外，其余高层屋顶可考虑空中屋顶花园和退台。 地面两层其中一层半的外立面处理成星级酒店风格，建材应用部分石材或仿石材。3、建筑外立面55建议在满足日照满足容积率前提下将交通组织设置为三大系

37、统： 150米长社区迎宾大道（可考虑成本设计霓虹走廊）。以缓解社区没有沿街形象面及对外交通资源不足的先天缺陷； 主入口设置在小区北入口，同时将地下车库入口放在北区偏东。车行环道尽可能设计在小区外围，如必须穿过小区，建议从东部偏南进入弧形穿插到南线偏东，这样不影响东南组团的景观资源自成一体； 社区内概念为漫步社区。漫步小径；楼间、单元间花园小径错落有序，高低缓坡起伏； 部分地面车位处理成景观概念，如鑫苑名家的新加坡风帆设计； 小区南入口处理得尽可能隐蔽，为人行出入口； 以会所为中心的放射状交通组织通向各组团，各楼各单元； 在整个交通系统中，设置抽象符号的旱桥，强化交通节点。 整个交通组织的构成为

38、道、路、径、桥，虚实结合，动静结合，人车分流，高低错落。 4、交通组织设计565、户型配比户型面积段（平米）面积比例（占住宅）套数估计总建筑面积1/1/1（1）50-655%11267502/1/1（2）70-8025%450337503/1/185-9040%617540003/2/1100-1108%102108003/2/2110-12012%140162003/2/2120-13010%10813500总计100%1529135000说明:1、（1）号户型超过60平方米的可适当考虑作小两室一厅；2、双拼户型主要考虑运用（1）、（2）号户型进行拼接，面积控制在130平方米以下；57（1）

39、、本项目住宅有如下品类： 中产阶级宽放两房、经典三房：110-130平米之间； 殷实人家实用三房、时尚两居：75-100平米之间； 三口之家如意小两房，温馨二人居：55-75平米之间； 省城主流阶层生活样板空间-本项目楼王：面积从75跨170平米。（2）、住宅设计一般原则，即合肥中高品质住宅流行原则： 全明设计、动静分离、干湿分离、短进深（11米进深左右，绝对不超过13米）、大开间（3米6到4米）、大窗、厨房外设生活阳台、三房中两间主卧南向采光、南客厅、尽可能考虑选官和入户花园的结合；三房住宅有采暖条件的预先设置；管线隐蔽；电梯住宅卧室远离电梯景噪音；厨房空间为L型；客餐厅一体化，分别临窗，餐

40、厅与厨房动线合理。（3）、住宅设计本地风水原则6、住宅设计58（4）小高层组团的三房设计建议A、以入户花园外接花园电梯厅，挑高两层阳台为亮点；B、赠送连接阳台的半室阳光多功能书房为利益点，推双书房概念；C、7楼以上做主人套房。即40-45平米，主人宽景凸窗阳光卧室，外接书房，卧室内含衣帽间或步入式储藏室，加主卫；D、部分大户型可考虑第三厅，即视听走廊半开放厅，或室外屋顶花园花厅设计，引入早餐厅等国际流行元素；E、一梯两户。（5）高层90-110实用三房。 在符合合肥市场一般原则前提下考虑四个户型利益点：其一，入户玄关及客厅阳台的景观化；其二，尽量营建出半室阳光室的赠送面积；其三，坚持一卫，但可

41、以在一卫中做卫生间和盥洗台的区隔；其四，在死角和暗角尽量做出符合生活习性的大储藏空间。59（6）高层70-90两室半户型其一，尽量营建出半室阳光室的赠送面积，每户控制在6米到8米；其二，坚持一卫，但可以在一卫中做卫生间和盥洗台的区隔。其三，尽量做出符合生活习性的大储藏空间。（7）户型创新A、建议在小区整个建筑群落中选择一栋独立高层，一栋18层和24层组合高层分别考虑做三房全错式户型：即入户玄关和客厅为下错，睡眠区和书房为上错，厨卫餐厅为中错。这样形成户内丰富的动线，和个性化风格。虽然成本增加，但在销售中期推出，凸现本项目的品质，配合样板展示，可成为整个营销的一个推动力量，带动售价自然上升。B、

42、建议在小区整个建筑群落中选择一栋独立高层，一栋18层和24层组合高层做部分双拼户型，一般是70+55平米双拼。双拼户型即可独立销售也可组合销售。适合老少居或长短期物业投资的平衡。为该类户型在承重墙，可共用宽放阳光走廊，卫生间厨房的兼容性上提前考虑周全。并由设计公司和工程方座原设计图纸及工程图纸的解图，配合样板解构楼书加以推广。60（8）、其他户内设计细节处理；建议为主妇专门提供高压节水水喉，下水道垃圾粉碎装置，西向房源遮幅式可伸缩百叶窗；住宅相关配套；建议赠送统一的双开韩式仿木豪华防盗门。61 社区楼宇公共空间常规包括单元入户门厅，候梯厅，电梯内空间，以及每楼层住户共用公共空间和消防通道。本项

43、目用地的先天限制使得项目容积率较高，很难做出大卖点，促使公共空间的设计显得格外重要。建议一：建议一：（1）、公共空间部分设计概念为轻度假四星级酒店风格；（2）、单元入户门厅外延，做欧式挑檐，挑高，设漫坡和台阶双向通道。由此损失一些住户居住空间可对相应户型做错式设计，引入“和室”概念；（3）、单元门厅玄关做酒店大堂化处理；（4）、电梯等候厅按星级酒店标准适当增加建材使用标准，艺术化装饰，引入名贵花木乔木盆栽；（5）、每楼层的公共空间温馨化；（6）、整个社区在建设之初就全面引进星级酒店VI应用系统。全面应用中英文指示系统和功能导引。建议二：建议二：部分高层楼宇增设创意性公共空间，如空中阳光会所，空

44、中花坊。建议三：建议三：单元门朝向在组团内可对应开门。在组团外如东列高层南列高层应考虑建筑流向的一致，靠小区南街的沿街建筑单元门不适合向南开。7、公共空间设计62 在一个空间局限的地块打造高品质景观概念，是本项目面临的极大的挑战。我们建议遵循如下原则进行景观规划： 对原驻地景观资源的合理利用，彰显项目厚重的人文内涵。 建议将原手表厂院内的优质植被，如广玉兰等，择其优拍照建档，移栽到项目东北角高地或西北角洼地。作为名贵老树观赏区。一次性移栽，并在施工中加以保护。该区将成为项目最有人文特色的休闲栖居地； 以缓坡高地作为园林景观的地貌资源，创造主城区原生态缓坡漫坡园景； 在西北半开放小高层组团匠心独

45、运，设计柔和欧洲田园和中国江南大户人家庭院文化的园景，以花木扶苏结合原手表厂遗留的假山，打造出景观示范区； 园区沿望江路做广场符号，社区标志旗和装饰性广告立柱将社区图腾延伸出去； 150米长迎宾大道两侧移栽名贵树木，作出相对独立的梧桐或香樟大道，此即园区专属的魅力大道。8、景观概念设计63 沿中心会所向东，直到东部红线为一个景观带，先后有旱地喷泉、嬉水广场、中心组团绿地，东部树木观赏林形成一个主景观带； 希望在楼前楼后形成精致的小景观，体现同楼内公共空间相契合的度假花园酒店风格； 整个社区内有功能性休闲景观小品的合理规划。如花池花车，半截篮，儿童嬉沙沙坑，儿童戏水池，秋千架，健身步道； 南部两

46、排高层的景观处理注意楼前小景观和街区性的休闲设施搭配，如铁艺木椅，窗下类似东亚和台湾风格的原木地坪，富情趣性和观赏性； 部分局促相迫的建筑底层架空，面向中心会所的南向楼宇底层架空，增加景观通透和空间透视效果； 建筑与景观充分结合，在南向建筑群列考虑镂空的空中绿化； 垂直景观还包括每户室外花台，屋顶退台花园； 会所和幼儿园以及商业景观化处理：会所可考虑作两层叠水会所，增加整个小区的灵动； 商业建筑风格景观化，以廊柱等装饰符号和统一店招设计体现海派休闲氛围； 社区的灯光系统纳入景观范围； 半地下停车场建议作花园停车场的概念，局部天花透景，形成半开放社区花房。64建议一：合肥首席社区教育休闲会所中心

47、会所功能：亲子VIP成长乐园，提供国外流行亲子娱乐方式；LIFE情趣体验，提供为居家女士及老人喜欢的情趣活动，如十字绣，智力玩具及棋牌活动；音乐自助阅览室；及社区活动中心等。中心会所规模；1000平米-1200平米中心会所建筑风格：希望体现创意性，以曲线设计为主，缓解高层建筑的几何单一性。同社区其他建筑形成差异性的张力。建议二：形成广义的泛会所概念架空层底层花园设四个不同概念，如梅兰竹菊或其他的文化意向；多组休闲功能体现养生及情趣修养的泛会所元素底商统一规划出外围配套功能，体现可参与的泛会所理念。部分高层楼宇内流物业管理用房，提供衣食住行，针对老人孩子和年轻人的简单必要会所服务功能，空间100

48、-150平米足矣。9、会所设计65（1）建议作半地下停车场，地下停车场车位为总供应量75%-80%；（2）地上停车场考虑规划三层立体停车场，以减少地面车位对景观空间的占用；三层估计在200个车位，后期可改向。虽占用容积率但提升了产品品质，可以在营销后期在价格空间里平衡；（3）半地下停车场分VIP区和普通泊车区，VIP区为专属区；（4）停车场出入口景观化。10、停车场设计66（1）在不影响小区整体空间利用前提下尽可能作独立商业（2）商业开间4米，进深8米，层高4.5米净高（3）商业业态提前设定，定向招商，以满足色区商业品质化配套（4）业种定位：社区超市品牌店；品牌音像连锁店，面包坊，干洗店，美容

49、美发中心等；（5）同时，建议社区与知名出版社联系，于周末提供著名出版社流动车库活动。11、商业设计67（1）物业管理用房：规划在既经济又合理的位置，建议在项目东南拐角处，该处形状不规则。规模按规定执行。（2）垃圾临时中转站：垃圾的临时性集中、转运点的设置要充分考虑到它的环保性及隐蔽性。（3）教育配套：按规划局要求实施，建议建双语幼儿园。（4）其他基础配套设施，如配电房、煤气调压站、等考虑合理位置设置。12、其他社区配套设施68（1）、服务内容：垃圾分类处理等；（2）、物业管理费用：视具体情况而定；（3）、全面引进鑫苑物业管理模式，并在营销中全程进行互动体验。13、社区服务及物业管理要点69 合肥集中供暖成本在160-200元/平方米。另外一种方案是随房赠送壁挂炉，目前合肥市场上此种方式比较通行，成本方面也相对比较低，综合考虑，建议项目采用第二种方案。 14、供暖方式：70 目前合肥住宅的智能化建设已经比较先进，多数小区都实现了一定程度的智能化。建议实施全面智能化，包括出入口智能化管理、远程抄表、可视对讲、智能化安全监控（红外设防、门禁系统等）停车场智能化以卡通管理等。15、项目智能化建议71谢谢！谢谢！预祝项目圆满成功！预祝项目圆满成功！ 君安国际置业 2006年12月72