花园洋房产品专题研究提报课件

《花园洋房产品专题研究提报课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《花园洋房产品专题研究提报课件（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、花园洋房产品研究花园洋房产品研究p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录花园洋房是楼市中的一种物业，解放前初现于上海，发展到今天不但改变着人们的居住空间和生活品质，而且还汇聚了所有物业的特点于一身，成为了又一个消费热点和消费时尚。花园洋房不但在建筑形态上给人以别墅的感觉，而且在建筑审美、居室空间上符合了居家、生活模式：内涵丰富的建筑形态、独巨匠心营造人性化的居室空间、极富时尚和个性化的建筑外观、建筑风格以及环境设计，无疑使花园洋房更加彰显魅力，为楼市抹上了一道靓丽

2、的风景。p前前 言言然而，现今市场中相继出现的花园洋房和当年的花园洋房相去甚远，为了深入了解花园洋房此类产品，特针对此产品进行研究。p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一种多层板式建筑，它起源于300多年前的英国。18世纪，英国的霍华德提出理想的城市生活空间概念：通过规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，治疗“生态环境差、空气污染”引发的城市病。这一理念很快得到建筑界和绅士阶层的普遍认同，短时间内，别具一格的花园洋房

3、风靡英伦三岛，进而是整个欧洲大陆。p花园洋房的历史起源花园洋房的历史起源p花园洋房的历史起源花园洋房的历史起源登陆中国：登陆中国：花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西方文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。从现在的房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p

4、花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 p花园洋房的定义花园洋房的定义广义的“花园洋房”：在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房；6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区

5、一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 p花园洋房的定义花园洋房的定义 广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物； 广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。p关于广义花园洋房关于广义花园洋房p花园洋房之中原定义花园洋房之中原定义 “属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美

6、、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。 此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。”p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录p花园洋房的发展花园洋房的发展 花园洋房源于上海，自19世纪中期起，时至今日一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，在北京等一线发达地产市场掀起热潮。 真正让花园洋房

7、成为焦点的是在在20032003年，当时中国房地产的领军企业万科率先推出年，当时中国房地产的领军企业万科率先推出“情景花园洋情景花园洋房房”，一时间市场为之狂热。，一时间市场为之狂热。 万科也凭此获得中国住宅界的第一个专利产品和第一项发明专利，其正式的专利名称则朴实地叫万科也凭此获得中国住宅界的第一个专利产品和第一项发明专利，其正式的专利名称则朴实地叫做做“户户带花园或露台的住宅户户带花园或露台的住宅”。 今天，中国人物质上已经开始富足起来，精神上的丰富，具体到对居住的合理性、健康性、住宅的理性消费的探讨，在目前这种状态下是非常有必要的。 聚居城市几十年，人们已经厌倦了压缩饼干似的生活，渴望有

8、更舒展的空间、活跃的思维；人们的需求开始苏醒，一种能够满足居住享受，又符合健康、休闲标准的住宅开始成为市场的走向。 随着汽车时代的到来，人们的交往方式、购物习惯发生了很大变化，人们的距离感也开始用时间来衡量。这样必然的带来了居住方式的变化，中国人有了充足的条件摆脱距离的束缚，去追求更健康、更积极的居住方式。p花园洋房的发展花园洋房的发展p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录p花园洋房特征花园洋房特征花园洋房也可以说是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1-2之间。

9、 顾名思义，花园洋房包含两个比较显著的特征。其一是花园， “花园”就是在强调居住的环境其二是洋房，“洋房”则更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，另外，花园洋房还应该更多地考虑到住宅的环境、住宅的舒适度。总的来说，花园洋房应该体现出“两低一高”，“两低”之低层数、低密度， “一高”指高舒适度。关于花园关于花园既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。p花园洋房特征花园洋房特征关于洋房关于洋房主要

10、突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。p花园洋房特征花园洋房特征市面上常见的有以下几种风格的洋房：市面上常见的有以下几种风格的洋房：1、地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。p花园洋房特征花园

11、洋房特征2、西班牙洋房：色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等 3、法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。4、英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红或灰瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。5、德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁。花园洋房特征花园洋房特征关于空间关系开放式生活方

12、式是花园洋房的最主要特点：通过做一些家庭式的入户花园或空中花园或者露台等开放式产品来打造开放式的生活形态，不再把业主封闭在一个“壳子”里，而是拥有了很多可交流空间。 人对建筑的需求不仅仅是满足居住和睡觉的要求，更多的是一种享受。强调很田园的生活方式，包括宁静的生活方式，所以在园林打造上面，不用形成集中的非常大面积的公共活动空间，相对来说更需要比较私密的生活空间。p花园洋房特征花园洋房特征关于空间关系不管房子里面的花园也好，露台也好，还是在社区里边各种空间，提供了这样一些平台，相对来讲，能给大家创造一个比较熟悉的亲近自然的环境和高品质的生活方式，围绕这种生活方式进一步完善产品的硬件。因此在花园洋

13、房中体现了“院、错、退、露”等四大空间特点p花园洋房特征花园洋房特征“院院” ” 底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不适宜过大。 p花园洋房特征花园洋房特征错错 通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，也增加空间的动感和层次感。p花园洋房特征花园洋房特征错层错层退退 退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。 p花园洋房特征花园洋房特征退台退台露露 把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内

14、空间暴露给自然。p花园洋房特征花园洋房特征p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录情景花园洋房情景花园洋房通常为5层的多层建筑，一层单位另有生活阳台和工人房，为一梯两户结构。一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部突出设有单元门，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户中间有楼梯，在一层阳光房部位退台，形成二层景观露台；三层则在二层门厅部位形成景观露台；四层的两户中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层位置，每户在户内退台，形成观景露台；五层设有户内楼梯、储物

15、间、阳光室，在坡顶前后位置退台，形成前观景露台和后观景露台。露台均与门厅相通，花园则与阳光房或厅连通。在某些项目中也有做四层的情景花园洋房的，它是五层情景花园洋房的变形，相当于抽掉第四层。p花园洋房常见类型花园洋房常见类型p花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房作为一种新型产品，其鲜明的产品特色是市场上同类产品所不能比拟的。我们从以下几个方面对该产品进行解析。情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征p层层退台p个性化、独特的居住空间p情景房（阳光房）p户户有花园（露台）p新颖的入户方式p建筑风格p邻里沟通层层退台情景花园洋房的建筑特点层层退台。其以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，

16、并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征个性化、独特的居住空间层层退台的结构使得情景花园洋房每层户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现个性化，有其独特的居住舒适感。 花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征情景房（阳光房）情景房的设置是情景花园洋房的又一大亮点，情景房设置于首层，位于入口的旁边。其功能可根据主人的需要，随意用作书房、茶室、游戏室等功能房。同时情景房还具有拓展性的功能，住户完全可以根据喜好，

17、将室内和室外景观融合在一起。情景房花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征户户有花园（露台）这是情景花园洋房的一大鲜明特点，传统多层一般一层才带有入户花园，而情景花园洋房通过退台设计使得每户都享受露台设计，尽可能使居住者得到更多实惠，情景花园洋房针对不同客户的生活特性，通过对花园（露台）的合理运用，有效降低了传统多层产品在一层和顶层户型上的销售难度，将传统多层产品的劣势转化为优势，形成该产品独特的销售亮点。花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征新颖的入户方式独特新颖的入户方式是情景花园洋房倡导的“情景”居住的一个集中表现。情景花

18、园洋房设有南北入口，底层住户享受南面独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，在未进家门时先感受私家花园的情与景，与别人分享花园美景的同时，不影响私密性与安全性；二至五层则通过北入口楼梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。花园洋房常见类型花园洋房常见类型情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征建筑风格情景花园洋房的设计融合了别墅设计的精华，大胆采用层层退台设计，打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局，使得建筑整体感更显稳重与淳厚。明快的体块结构和线条构成了厚实立体的效果，使人在第一感官影响上彰显简约典雅，富有贵族生活品质。整体结构更接近于联体别墅，却具有更高的性价比。花园洋房常见类型花园洋房常

19、见类型情景花园洋房产品特征情景花园洋房产品特征邻里沟通俗话说：远亲不如近邻。许多住进新房的人觉得，房子大了人情味却越来越淡了，水泥墙隔断了邻里间的交流，虽然居住在一幢楼里，然而邻里间缺乏交流。但居住在情景花园洋房里不仅享受其创意居住环境，更能体验社交方式改变带来的乐趣。露台让每户都拥有培植花草、饲养鱼鸟的空间，与自然环境的充分沟通，邻里间分享生活的酸甜苦辣，拉近了彼此间的距离。花园洋房常见类型花园洋房常见类型花厅洋房特点花厅洋房特点不同于传统意义的花园洋房，不仅强调公共景观，还将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，保证每一户花园洋房的私有景观即“户户带花园”，连中间层都引入景观花园（入户花厅）

20、，将传统意义的花园洋房做到了极致“一户一花厅”，打造推门即见的创意空间。p花园洋房常见类型花园洋房常见类型所谓入户花厅，是在入户门与客厅门之间设计了一个玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。在中国传统的建筑里，入户的感觉比现代的建筑入户感受丰富得多，在传统建筑中入户花园的营造使得建筑的居家氛围更加浓厚。花厅洋房特点花厅洋房特点p花园洋房常见类型花园洋房常见类型以“院”为情境营造核心的洋房建设理念，功能布局与情景洋房类似，创造景观互动，人际互动更丰富的别墅感生活体验；例如在楼宇入口处设小品景观，二层有入口观景厅，形成立体造景的效果。 花园洋房常见类型花园洋房常见类型院景洋房特点院景洋房

21、特点p花园洋房常见类型花园洋房常见类型运用了超短进深的设计，比如万科的假日风景，宽景洋房楼体进深只有7米，户型南北通透，具备良好的采光、通风、观景效果；在100平方米的建筑面积内，设置了宽大的横厅，拥有带储物间的玄关，带阳台的餐厅和卧室，主卧采取套间设计，拥有步入式衣帽间，配置全面。宽景洋房特点宽景洋房特点p花园洋房常见类型花园洋房常见类型瞰景洋房延续了情景洋房的产品设计，功能布局与其相似，采用了高层建筑的形式，同时结合景观特点设置了观光电梯，视野良好，充分强调了景观住宅的生活享受。瞰景洋房特点瞰景洋房特点p花园洋房常见类型花园洋房常见类型p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园

22、洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录在户型设计上，花园洋房更具有人性化，花园洋房的客群至少应该是两代人，有一部分属于三代人居住，户型设计上尽量考虑面宽的照顾，无论老人还是小孩都能够享受到阳光。户型布局上的舒适性要提高，在塔楼住宅或者一般板式住宅，受高密度限制，可能不容易实现的东西，在花园洋房里更容易实现。花园洋房可以把面宽做得更大一点，尽量把卫生间、餐厅的景观和采光条件设计得更好一点，从更人性的出发点进行考虑。p花园洋房户型特点花园洋房户型特点户型设计特点户型设计特点大户型占绝大部分，小户型数量有限。大部分采取4

23、+1、5+1等平层加跃层结构，也有部分纯跃层和错层产品。动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐。通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。露台、入户花园、庭院等渐成为主流。p花园洋房户型特点花园洋房户型特点p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录1 1、市场定位。、市场定位。别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群；而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。2 2、可替代性。、可替代性。对大片土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性、身份的

24、象征是别墅最核心的竞争力，而这些竞争核心是其他产品很难完全复制的，因此也便形成了别墅这一产品的无可替代性。而其花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。3 3、景致和环境。、景致和环境。花园洋房，顾名思义是将花园的概念引入其内，同样具备别墅对景致和环境的那种依赖性，唯一不同的是别墅周边的花花草草多为自然天成稍加整饰，而花园洋房中的景致大多为人工培植，虽不属天成但不乏情致。4 4、价格和位置。、价格和位置。从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅这一点在很大程度上都是无可厚非的；而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。同时

25、，别墅大多处于远郊，而花园洋房则多建于近郊，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。p花园洋房与其他物业之比较花园洋房与其他物业之比较花园洋房花园洋房VSVS别墅别墅花园洋房花园洋房VSVS多层多层1 1、外观。、外观。在外观上，花园洋房最接近的应该是多层了，因为花园洋房本为多层的一种，是一种包装过的多层，包装的方面当然还是这个名字：1.花园2.洋房。2 2、位置。、位置。因为花园洋房对景观的要求比较高，属于低密度住宅，容积率较低，这也就导致了花园洋房设立在市中心的较少，多在近郊位置，配套当然也便稍显薄弱。3 3、价格。、价格。总体来看相差不大，而且现在大部分开发商为了销售其多层产品，都将其宣传为花

26、园洋房，但从本质上来看，就是普通的多层稍微添加了一下卖点元素。多层产品因此在市面的宣传中越来越少。p花园洋房与其他物业之比较花园洋房与其他物业之比较花园洋房花园洋房VSVS小高层小高层1 1、容积率。、容积率。小高层作为高层与多层之间的过渡，容积率比花园洋房高。2 2、出房率。、出房率。小高层在建造过程中增加了电梯、高压水泵、公共走道等公建设施，相应出房率低，以建筑面积计算总房款的情况下，购买同样面积的花园洋房比小高层所得到的使用面积要多。p花园洋房与其他物业之比较花园洋房与其他物业之比较花园洋房花园洋房VSVS高层高层1 1、位置。、位置。在城市中心可开发使用土地日益减少的情况下，高密度的高

27、层住宅成为市中心的主流住宅，而低密度的花园洋房则绝大部分位于近郊区域。2 2、出房率。、出房率。高层除了存在着公摊面积大、出房率低的问题外，其高度要求建材比小高层的造价更高。3 3、价格。、价格。从目前市场上来看，位于市区内地段比较好的高层价格一般比位于近郊的花园洋房要高。p花园洋房与其他物业之比较花园洋房与其他物业之比较p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录p能将科技成果转化为产业的科研人员；p金融证券业的中高层管理人员；p中介机构的专业人员；p外资企业中的中

28、国中高层人员；p一部分私营企业家。另外，股市的一些股民也有可能成为中产阶级的一员 花园洋房定位在中产阶级，从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，中产阶级的队伍需要进一步加大，因而未来中国的社会阶层会更加类似于“枣核型”，届时中产阶级就指的是中国的“大众”，因此为人口众多的大众阶层提供适合他们消费需求的住宅是每一个开发商会考虑的事情。北大教授萧灼基认为，未来中国中产阶层将主要来自以下五类高级人才：客群客群p花园洋房客群特点花园洋房客群特点 中产阶级的居住需求特征中产阶级的居住需求特征 1 1、购买房产改善居住条件为主，并关注房产投资。、购买房产改善居住条件为主，并关注房产投资。其购置房产的目的在于

29、改善现在的居住条件，在实现居住品质提升的同时将置换下来的房产转换为其他价值或进行房产投资。2 2、对周边配套设施齐全程度要求高。、对周边配套设施齐全程度要求高。工作及生活的快节奏决定了中产阶级须居住在相对完善的生活圈内。中产阶级特别重视对后代的培养和教育，所购住宅周边齐全的教育配套会对他们极具吸引力。3 3、对生活品质要求较高。、对生活品质要求较高。中产阶级已有足够的经济能力为自已及家人提供较高品质的生活环境，且高品质楼盘也是处于生活事业上升期的中产阶级的身份和地位的一种象征。他们非常向往更高层次的生活方式与生活趣味。在这种情形下，出现了一种趋势，比如汽车和房子，是他们必须所消费的。 4 4、

30、重视所欲购置楼盘的升值潜力。、重视所欲购置楼盘的升值潜力。从收入来看，中产阶级离奢华还有一段距离，由于收入全部来自自己的辛勤耕耘，所以他们的支出也比较慎重，他们也往往对消费品的价值非常了解。精明特性使中产重视楼盘的价值判断，而判断的核心在于性价比与升值空间。p花园洋房客群特点花园洋房客群特点p花园洋房的起源p花园洋房的定义p花园洋房的发展p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房户型特点p花园洋房与其他物业之比较p花园洋房客户特点p花园洋房个案分析目目 录录p花园洋房个案分析花园洋房个案分析天津万科水晶城天津万科水晶城位置：天津河西区解放南路518号总建面：38.41万容积率：1绿化率：45

31、%户数：2600户天津万科水晶城天津万科水晶城1.1.巧妙的入户方式：巧妙的入户方式：“情景花园洋房”设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。一层入户一层入户二层入户二层入户天津万科水晶城天津万科水晶城2.2.多景式的情景房：多景式的情景房：情景房设置于首层，其功能类似于美国独立住宅中常用的DEN，可用作书房、茶室、客房等功能，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增

32、加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。多景式的情景房天津万科水晶城天津万科水晶城3.丰厚的建筑形体：丰厚的建筑形体：由于建筑首层前中部凸出的“情景房”，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了“丰富鲜明”的效果。超大的景观窗设计秉承了高档公寓的设计风格。天津万科水晶城天津万科水晶城4.独特的露台空间：独特的露台空间：利用首层“情景房”的形体，设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展：一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动三是半围

33、合的设计使其拥有较强的私家感。且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。天津万科水晶城天津万科水晶城5.5.气派的横向客厅：气派的横向客厅：独创式的7米横厅设计所带来的是对南向阳光的获得更为有利，通风更好，使客厅气派不凡，感受开阔舒适。天津万科水晶城天津万科水晶城6.豪华的顶层套房：豪华的顶层套房：顶层为豪华复式户型，它不仅秉承了原有的“跃式”户型的设计特点共享空间、分层起居。并且上层单位更在主人房中加设了超大豪华化状间，方便主人

34、换洗衣物。南北两个的“露台”的设置，更增强了室内向室外的空间延伸。天津万科水晶城天津万科水晶城户型点评户型点评(建筑面积：149.14)架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置。独有情景房设置开间宽大客厅和餐厅，视野开阔超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理重庆龙湖重庆龙湖好望山好望山弗莱明戈弗莱明戈位置：渝北金开大道好望山山顶观景区总建面：8万容积率：1绿化率：37%户数：487户重庆龙湖重庆龙湖好望山好望山弗莱明戈弗莱明戈特点：特点：1.传统的花园洋房常是四至五个单元排在一起，但在龙湖好望山弗莱明戈基

35、本为独栋或双拼，即一栋小洋楼最多只设两个单元。重庆龙湖重庆龙湖好望山好望山弗莱明戈弗莱明戈特点：特点：2.一栋建筑均拥有不同的特色，都和别的建筑有所差异，打破传统和常规一成不变的外立面。重庆龙湖重庆龙湖好望山好望山弗莱明戈弗莱明戈特点：特点：3.主力户型110160平方米的三居或四居，同时还推出200300平方米的底跃或顶跃户型，其中底跃配4070平米的私家花园，顶跃则配4080平方米的超大露台；即使是平层，也拥有34个功能完全不同的空间。重庆龙湖重庆龙湖好望山好望山弗莱明戈弗莱明戈户型点评(建筑面积：159.46)采光、通风和视线通廊有大幅提升平层户型内均设入户花园、多阳台、超大露台功能分区

36、明显，空间舒适北京海棠公社北京海棠公社位置：朝阳区东五环与京沈高速路交汇处（五方桥）东北角总建面：33万容积率：1.39绿化率：35%户数：2343户北京海棠公社北京海棠公社特点：特点：1.整个社区依据地表特征和产品规划分为南园和北园。 南园为情境叠院、溪岛别墅和花谷别墅。景观设计充分体现私属化，以水溪及高大乔木围和建筑,形成相对独立的私有空间。 北园为花厅洋房，采用围合式布局，区内辟有大面积的中心花园，并延伸至建筑首层的私人庭院。北京海棠公社北京海棠公社特点：特点：2.一梯两户，电梯直接入户，为业主打造专属空间。110-180四大主力户型（两居至三居）。每户花厅洋房的入户处设置10平米花园前

37、厅，作为室内外的过度空间，大大增加专属感的同时，也提高了房型的实际使用面积。首层赠送一个40-60的私属庭院。北京海棠公社北京海棠公社特点：特点：3.端单元户型配备多个室外延伸空间、最大面宽11米、部分户型客厅采用的两层通高、360度景观起居室。4.空间设计着力于地形竖向变化，通过坡地起伏的高差变化与都市场景形成反差。漫步于中，感觉时而步入谷地，时而又上高阶。时常步量过去，总有新意。整个园区，运用主题植物孤植或群植的方法，配合地被植物和花境，形成了丰富的空间层次变化。北京海棠公社北京海棠公社户型点评(建筑面积：120148)电梯直接入户，专设10平米入户花园过度区360度观景，前后均设观景阳台

38、功能分区明显主卧专属空间宽敞舒适，功能齐备北京融科北京融科香雪兰溪香雪兰溪位置：大兴区亦庄第二生活区总建面：25万绿化率：35%容积率：2.5 户数：2300户北京海棠公社北京海棠公社特点：特点：1.吸取了欧洲小镇自然和谐的规划理念，通过建筑与环境的有机结合，倾力创造出一个优美宜人的欧式风情小镇。北京海棠公社北京海棠公社2.产品类型涵盖低密电梯花园洋房，南北通透纯薄板式情景公寓，全部规划为“纯、薄、明、透”的高品质悠闲宜居户型，进深只有10-11米。 情景公寓为南北通透纯板楼，主力户型为85-88平米两居； 电梯花园洋房，一梯两户，户型面积为140200平米三居、四居。 此外，还独具匠心的推出

39、90平米南北通透舒适三居、130平米紧凑四居、洋房二层带花园、地下室等创新产品，空间灵活可变。北京海棠公社北京海棠公社3.在电梯花园洋房区域，利用景观轴线，以飘落的香雪兰花瓣为意向，设计小尺度的私密交往空间。景观轴上的主广场命名为“四季兰庭”，布置休闲座椅、儿童活动设施。四季花坛种植四季花卉植物，外围设置微地形、高大植物，形成宜人的小花园环境。北京融科北京融科香雪兰溪香雪兰溪户型点评(建筑面积：158161)创新二层赠送超值地下室及花园外挂楼梯，双入户设计入户花园联通二层阳光平台花园，户内楼梯设计，便捷进入地下室全功能分区，具备改造四居的多变空间，双明卫设计北京北京BDABDA样本样本位置：大

40、兴区亦庄马驹桥1号桥总建面：17万容积率：1绿化率：45%户数：一期150套北京北京BDA样本样本特点：特点：1.情境洋房以欧洲气质为宗，以自然与城市结合的小镇风范为境。通过露台、空中庭院、二元复合景观等设计元素，着重表现亲情、友情、爱情，将情作为新人居关系的主线，创造“情、境、洋”兼备的新居住形态 北京北京BDABDA样本样本2.别致的入户方式，一层由庭院入户，二层通过露台入户，三层以上则从楼梯间进入。3.多为46层半洋房，低层低密度，首层配情境阳光房，借景庭院；顶层复式，独立空中庭院。北京北京BDABDA样本样本户型点评：(建筑面积156.06）首层情境阳光房设计，增加生活情趣横向客厅，宽

41、敞明亮厨房洗衣间干湿分区，卫生间全采光，功能合理北京龙湖北京龙湖花盛香醍花盛香醍位置：通州区京沈高速通马路出口右转总建面：14.3万容积率：1.4绿化率：35%户数：600北京龙湖北京龙湖花盛香醍花盛香醍特点：特点：1.主要由7.5层及8.5层的别邸和叠拼组成，户型设计多元化，主力户型面积为160-400。北京龙湖北京龙湖花盛香醍花盛香醍2.融入了入户花园的创新设计，每户设置大尺度观景空间，花园露台，超越别墅的生活情趣，充分营造出别墅式宅邸的生活格调。3.社区内超过35%的绿化率，让建筑间有足够的空间形成错落有致的园林景观，3.1-3.3米奢侈层高，大面宽短进深。4.与自然融合的多层立面设计，加上项目内完善的生活配套设施，将为业主提供品味生活、享受自然的居住环境。北京龙湖北京龙湖花盛香醍花盛香醍户型点评：户型点评：建筑面积：155南北均设阳光花园，阳光花园直接入户3.85米阔绰主卧贯穿南北、设衣帽间，独立盥洗间附赠大尺度私家庭院及南向花园层花园层放映厅、藏书间、珍藏酒窖等生活空间一层花园层