天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告152p说课讲解

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1、天津程辉酒文化产业园项目运营研究报告152pStillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望前言前言本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据本报告研究内容均以政府公布的城市规划和统计数据为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：为依据，因此报告结论的成立需要基于如下两个前提：1、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建、政府将继续按照现行和已经出台的规划实施城市建设设2、项目运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背、项目运作期间内无重大规划调整或与现行规划相背离的政策

2、出台离的政策出台项目汇报思路项目汇报思路part.1项目理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3项目定位及产品建议part.4项目销售策略建议项目区域项目属性项目问题项目思路项目理解及问题项目理解及问题项目理解项目理解区域区域项目所在区域主要以商业地产为主且多为高端，区域目前是发展阶段未来市场潜力巨大。但项目产品同质化较为严重，未来市场竞争激烈。且多数项目以投资客户为目标。塘沽海洋高新区塘沽海洋高新区1.海洋高新区是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，未来将成为滨海新区的经济副中心。2.高新区近年来主要工地为商业用地。主要物业类型为写字楼、商业、综合体。3.区域内客户主要是高

3、端客户群，以外来商务人士为主，投资型客户较多。4.区域现阶段处于发展阶段，多个项目开工，未来市场状况将得到极大改善，升值潜力巨大。本区域区域典型项目区域典型项目1.滨海国际企业大道物业类型：商务独栋总部、写字楼、 星级酒店、商业购物项目定位：高端商业综合体项目销售策略：非市场化招商手段，以政府联合招商为主。项目特点：项目整体品质较高，园区内绿化环境优美。区域小结项目所在区域整体定位为副经济中心。-中高端区域周边项目多为商业宗合体，定位多为中高端定位。区域处于发展阶段，未来市场升值潜力巨大，但区域内项目同质化严重，且在一定时期内上市项目较多，未来市场竞争严重。项目在激烈竞争的市场中，核心竞争力是

4、什么？项目理解项目理解项目属性项目属性以酒文化为特点打造大型综合体项目，项目位于海洋高新区具有金海湖自然景观，项目目前交通不完善，未来交通通达性强。市场前景广阔。同时项目整体体量较大，开发模式及销售策略是重点之重。项目区位位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区，与市区相距约28公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合体项目。项目紧邻津秦高铁滨海站。本案高铁滨海站项目技术指标总用地面积61万，总建面122万，容积率为2，分七期开发,其中C地块限高为200米以下地块地块用地面积（）用地面积（） 建筑面积（）建筑面积（） 基底面积（）基底面积（） 建筑密度（建筑密度（%） 容积率容积率限高限高A地块地

5、块135272.06192914.349214.67 0.36 1.4315m、24m、80B地块地块53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.4180mC地块地块40654.79 168678.815811.38 0.354.15200mD地块地块59559.93 170889.924304.30 0.41 2.87100mE地块地块42605.19 106107.817024.510.40 2.4980mF地块地块52961.88 116223.515623.76 0.30 2.1980mG地块地块73414.31 144557.215784.080.22 1.9

6、760mH地块地块55431.98 109135.212654.28 0.23 1.9760mI地块地块98383.07 139423.532105.50 0.33 1.4280m总计总计611432.32 12230301967480.32 2.00ABCDEFGHI展现酒文化、酒功能的中西方餐饮、酒吧、终端连锁店、娱乐休闲、星级酒店、购物中心、影视艺术展览馆等等。项目项目客户客户定位定位理解理解项目是以酒文化文主题的大型综合体项目，客户种类较多，需要逐步细分（大体方向理解）企业客户企业客户商业客户商业客户个体客户个体客户进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区

7、总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等投资者、改善型、对酒有偏好的、在该区域有居住需求的等等项目理解项目理解项目属性项目属性项目分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综合体项目，一期项目产品决定整体项目开发节奏，现金流是项目运营应根本。分期开发：早期、中期、晚期之间的联系是项目运营的依据。项目规划项目规划1休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2 酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3 商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、SOHO社区、

8、配套商业5 产业孵化基地：商务办公、商务公寓6 企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业项目分为七大区域，将打造成海洋高项目分为七大区域，将打造成海洋高新区内大型综合体项目新区内大型综合体项目项目起步区为5号地块。以酒店式公寓及写字楼为主。项目整体规划布局各区域功能分化明显。项目产品种类繁多。起步区是项目整体开发节奏的重点。整体开发顺序是决定运营策略的依据。一期产品如何保证现金流，项目整体开发策略及每期开发目标？项目理解项目理解小结小结本项目位于滨海新区重点打造海洋高新区内，地块规模大、中等容积率、大型综合体项目。项目具备天然景观资源金海湖。项目目

9、前便捷性、通达性较差未来津秦高铁的建成，将形成完善的交通体系。与此同项目存在的问题将以怎样的策略应对。项目核心问题提出项目核心问题提出问题1问题2问题3问题4项目在激烈竞争的市场中，核心竞争力是什么一期产品怎样实现现金流保障项目整体开发策略及各期开发目标项目如何体现酒文化，各规划区域与酒文化的联系？项目以酒文化为灵魂，以地产为根本项目滚动式开发首期产品承担现金流及市场品牌两大责任项目各期开发联系、项目酒文化联系、市场需求联系一个根本两大责任三大联系项目理解项目理解项目思路总结项目思路总结酒文化产业综合酒文化产业综合大盘大盘项目汇报思路项目汇报思路part.1项目理解及问题part.2酒产业园运

10、营理念part.3项目定位及产品建议part.4项目销售策略建议酒产业园了解服务平台建立项目价值提升本项目为产业综合项目本项目为产业综合项目我们的出发点在产业上我们的出发点在产业上因此我们从产业运营的角度开始因此我们从产业运营的角度开始酒文化产业园服务运营方案酒文化产业园服务运营方案酒产业的酒产业的 “源泉”酒产业园酒产业园市场调查市场调查项目占地50亩，本项目位于安徽省芜湖市镜湖南部商业核心区，项目定位为酒文化产业园，拟打造以酒文化为主题的文化创意街区，结合西洋建筑和宗教文化，主要引进国内外著名酒企业总部入驻。建筑后的项目将集酒类存储、宣传、推介销售、交易、拍卖等功能，同时配套与酒文化相关的

11、中、西餐、酒吧茶座、精品会所等服务型商业。芜湖酒文化产业园芜湖酒文化产业园统一酒文化产业园（重点项目）统一酒文化产业园（重点项目）2.项目定位为城市副中心、交通枢纽，批零兼营，多栋物业具备交易、展示、仓储、运输、办公、营销、旅游等功能，是专业市场的最高形式。3.专业买家定位为：中外大型连锁零售企业、广佛地区的KB、KC、中小超市、便利店、餐饮店业主、大中型企事业单位采购部。市场范围覆盖了广西、福建、湖南、海南、江西等省区的酒类区域经销商、准加盟商、准投资者。 1.项目整体占地15平方公里，一期近3万平方米，项目将成为区域性的CBD总部集群，走出全国连锁的酒饮样板市场，成为不落幕的中外酒饮广交会

12、。二、三期将开设全国首座酒业高等学府和会展中心、五星级酒店和酒文化主题公园，成为珠江景观带上的5A级旅游胜地。重点列举！从体量、定位、项目组成的角度分析（主题商业型）（大综合型）酒产业园酒产业园市场调查市场调查产业园占地面积约267亩。产业园依托黄帝陵得天独厚的文化资源优势。项目拟建：酒文化展示馆、轩辕酒品酒村、酒文化和中华农耕文化塑像游览区、生态园林区等。项目将黄帝文化、酒文化、农耕文化与旅游、观光、品酒、休闲、娱乐融为一体。轩辕酒文化产业园轩辕酒文化产业园古井贡酒生态产业园古井贡酒生态产业园重点列举！从体量、定位、项目组成的角度分析古井贡酒生态产业园项目，总占地面积约80万平方米，概算总投

13、资22.86亿元。产业园规划设计定位于“酒产业、酒文化、酒旅游、酒生态”四者融合，体现精益元素，突出节能减排和循环经济。整体分为六大功能区：酿造区、勾兑储存区、成品酒灌装区、配套辅助区、研发及行政办公区和员工生活区。设计风格既延续古井厚重的历史文化。（文化旅游型）（产业龙头型）国际糖酒产业聚集园国际糖酒产业聚集园项目总规划占地面积860亩，总规划建筑面积50万平方米。项目经营范围包括糖、酒、茶、饮料、食品等五大类商品，涵盖生产资料、原辅料、包装及设计、设备设施，物流装备五大领域，集展览展示、交易、调剂、科技研发、物流配送信息服务、金融服务、国际贸易进出口保税区、委托加工、电子商务文化创意、品牌

14、推广、学术交流、技术培训、旅游休闲等十六大功能于一体。（多元产业型）这对我们的启示是什么？这对我们的启示是什么？综合类型的酒产业园，产品综合类型的酒产业园，产品“硬件硬件”体现在建筑体现在建筑风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园风格、产品组合、功能分区等方面上。但产业园还要有还要有“软件软件”要有要有“产业运营服务产业运营服务”！我们要增强软件，我们要搭建运营服我们要增强软件，我们要搭建运营服务平台！务平台！小结小结酒文化产业园酒文化产业园组成：组成：硬件硬件+软件软件酒文化产业园分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产业龙头型、多酒文化产业园分类为：综合型、文化旅游型、主题商业型、产

15、业龙头型、多元产业型元产业型本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型项目本案为综合类型即：旅游、产业、商业、居住等多位一体的综合类型项目“统一酒产业园与本案类似度较高统一酒产业园与本案类似度较高”我们先解决我们先解决“软件软件”我们搭建什么样的运营平台？我们搭建什么样的运营平台？我们怎么搭建这样的平台？我们怎么搭建这样的平台？我们平台的核心是什么？我们平台的核心是什么？我们怎样让平台受到关注？我们怎样让平台受到关注？运营运营平台平台酒文化产业园服务运营平台搭建的前提是，我们要了解酒产业整体的产业链，并解析在每个环节中的主体及重点要素。陈酿制造陈酿制造产品研发、市场策划定位产

16、品研发、市场策划定位设计设计包装包装营销合作（分销、经销、买断、代理）营销合作（分销、经销、买断、代理）渠道建立（渠道建立（直销直销）市场营销（宣传）市场营销（宣传）终端销售终端销售物流配送物流配送研发、策划为主体研发、策划为主体生产制造为主体生产制造为主体设计包装为主体设计包装为主体代理为主体代理为主体终端载体为主体终端载体为主体宣传媒体为主体宣传媒体为主体物品流通为主体物品流通为主体消费者为主体消费者为主体运营运营平台平台研发、策划主体研发、策划主体生产制造主体设计包装主体代理为主体终端载体为主体宣传媒体为主体物品流通为主体消费者为主体酒水研发、策划环节、检测检验环节生产制造环节包装设计、

17、生产环节考察、评定、资源整合环节建立、整合环节策划设计、媒体投放、线下活动环节配送、分布设计环节零售、批发、试用环节通过主体环节分析，再以各个环节对应的单位功能特点，来打造产业服务平台，从而实现聚向化、一体化、全面化的综合服务平台主体主体环节环节酒水研发中心、食品检验酒水研发中心、食品检验检测机构检测机构酒生产商酒生产商设计公司、包装公司设计公司、包装公司代理商代理商网络公司、卖场公司、网络公司、卖场公司、连锁店公司连锁店公司策划公司、媒体公司策划公司、媒体公司物流、仓储公司物流、仓储公司个人、企业、酒店个人、企业、酒店单位单位分析；价值曲线分析；价值曲线“研发研发”“销售销售”“制造制造”我

18、们我们我们我们 通过价值曲线分析我们的运营平台方向在研发、策划、检测、合作、渠道、宣传、配送方向.运营运营平台平台酒水研发中心、食品检验检测中心、酒水研发中心、食品检验检测中心、代理合作、渠道、设计创新、市场代理合作、渠道、设计创新、市场营销、配送营销、配送通过价值曲线我们确定服务平台的建立方向，通过各个单位功能和不聚集性确定我们的平台职能特性。市场中心市场中心渠道平台、终端平台渠道平台、终端平台服务中心商务代理平台、企业合作平台、服务咨询平台资源中心信息平台、人力资源平台金融中心融资担保平台、金融交易平台孵化中心技术共享平台、科研转化平台行政中心政策平台、第三方平台营销中心媒体、策划平台、设

19、计平台低价值低价值运营运营平台平台渠道平台渠道平台1.传统渠道：与终端经营者建立合作，定期开办合作洽谈会（如吉马、超市、华致等）2.网络渠道：建立B2C/B2B等电子商务平台为入园企业建立商务渠道（自建或是与相关企业合作）3.渠道信息采集平台：收集渠道相关信息及时反馈入园企业（设有专业渠道收集专员，以会员制发放）4.采购平台：为入园企业提供原料、设备、及其它用品采购平台。（设有专业展示、销售中心）终端平台终端平台1.成立永不落幕的酒博会2.定期举办销售活动如：邀请企业事业进行采购活动、礼品采购展会（融合其他产品）等市场市场中心中心运营服务中心运营服务中心市场中心市场中心-解析（解析（备备注注）

20、终端平台终端平台渠道平台渠道平台运营运营平台平台商务代理平台商务代理平台商务服务平台为入园企业提供：财务，法律、集中政府公关、投资规划、资金管理、法律顾问、工商注册、税务登记、商标注册等服务（与专业公司合作）企业合作平台企业合作平台1.定期举办代理商与生产商交易论坛会，促进产业上下游衔接（成立专家会提供代理建议）2.提供信息并促进企业与企业之间的合作如（参股、并购等）商务服商务服务中心务中心运营服务中心运营服务中心服务中心服务中心-解析（解析（备注备注）服务咨询平台服务咨询平台1.进口酒服务 国外酒商与国内经营商的纽带，具有贸易通关的专业渠道、资源、专业技能等服务（与专业公司合作）2.申请保税

21、仓库，为企业提供服务3.为入园企业提供市场调研、企业管理等服务（与专业公司合作）企业合作平台企业合作平台服务咨询平台服务咨询平台商务代理平台商务代理平台运营运营平台平台人力资源平台人力资源平台为入园企业提供招聘、猎头、培训服务（建立中国酒业人才技术培训中心）、专家咨询等服务（与专业企业合作）信息平台信息平台为入园企业提供行业咨询、政策信息、行业分析报告等服务。发行园区周报及杂志等刊物。（建议自行成立文化部）资源资源中心中心运营服务中心运营服务中心资源中心资源中心-解析解析人力资源平台人力资源平台信息平台信息平台运营运营平台平台融资担保平台融资担保平台为企业沟通各种融资渠道，有针对性地向商业银行

22、、风险投资机构、信用担保机构、投资公司、大企业和个人推荐项目融资平台尽可能以相关行业的人士组成基金机构（PE），这样有助于企业更快的得到资金支持。银行或风头机构鉴于对行业的不了解可能导致投资的过程中存在一定决策难度 （政府带动）金融交易平台金融交易平台通过园区的建设及企业的进入，形成市场聚集和知名度，并最终通过政府、企业、银行建立酒期货交易市场（期酒认藏消费项目），为企业提供期酒交易平台。金融金融中心中心运营服务中心运营服务中心金融中心金融中心-解析（解析（备备注注）融资担保平台融资担保平台金融交易平台金融交易平台运营运营平台平台技术共享平台技术共享平台与各大酒产业研发中心、行业协会、专家等合

23、作，建立酒产业技术联盟。为酒企业提供生产制造的技术服务。（与各专业机构合作）科研转化平台科研转化平台为酒研发、设计创意企业提供资源嫁接如：合作创新、参股经营、市场开拓等服务，搭建科研转换平台。资源资源中心中心运营服务中心运营服务中心孵化中心孵化中心-解析解析技术共享平台技术共享平台科研转化平台科研转化平台运营运营平台平台政策平台政策平台为入园企业建立政策支持平台，提供相应的税收优惠、产业政策咨询、申请转型扶持资金、高新技术认定等服务，并设有专人跟踪落实。第三方平台第三方平台园区与检测、鉴定机构合作，为入园企业提供一站式服务（建议在园区设有分支机构），使园区企业可以等到便捷、优惠的服务。行政行政

24、中心中心运营服务中心运营服务中心行政中心行政中心-解析解析政策平台政策平台第三方平台第三方平台运营运营平台平台媒体平台媒体平台整合行业专业媒体、策划机构，为入园企业搭建宣传媒体共享平台。与专业媒体、策划机构进行合作使园区企业得到品牌推广等服务（与专业公司合作）设计平台设计平台搭建企业或个人设计方案的共享平台，为入园企业提供设计方案的选择。从而形成设计聚集，让园区企业选择多样化、创新化和低成本化。例如：“海宁皮件城设计一条街”（平台搭建分为网络、实体两种形式）营销营销中心中心运营服务中心运营服务中心营销中心营销中心-解析（解析（备备注注）媒体平台媒体平台设计平台设计平台市场市场中心中心服务服务中

25、心中心资源资源中心中心金融金融中心中心资源资源中心中心行政行政中心中心营销营销中心中心运营服务中心运营服务中心运营运营中心中心项目主要竞争力项目主要竞争力但我们是文化地产，我们做但我们是文化地产，我们做的还不够！的还不够！我们如何提高项目品质、建立项目特点？我们如何提高项目品质、建立项目特点？如何宣传我们的项目？如何宣传我们的项目？“聚势聚势 ”聚聚气气”园区软件提升招商依据高效运营带来的品牌提升我们的内涵是打造“酒文化”产业完整链条产业产业地产地产关键要素：竞争力、提升品质、知名度关键要素：竞争力、提升品质、知名度核心内容：项目的灵魂、地产的根本、品牌的提升核心内容：项目的灵魂、地产的根本、

26、品牌的提升（备注）（备注）“聚势聚势 ”聚气聚气”何为何为 “聚势聚势” “聚聚气气”聚势：聚集有声望、有势力的人或机构，聚势：聚集有声望、有势力的人或机构，从而提升项目的价值从而提升项目的价值聚气：聚集人气，使项目及片区能快速的聚气：聚集人气，使项目及片区能快速的成熟成熟关键关键要素要素出发点：是生活、是人生与酒的联系！我们要精神层面！出发点：是生活、是人生与酒的联系！我们要精神层面！“艺艺术术”源于源于我们所要的是：城市名片、行业标杆、经典传承我们所要的是：城市名片、行业标杆、经典传承鉴赏生活、品味人生鉴赏生活、品味人生“艺艺术术”“美美酒酒”书画书画雕塑雕塑行为艺术行为艺术艺术品艺术品歌

27、剧歌剧文艺文艺我们要融合！我们要融合！ 产业地产产业地产+旅游地产旅游地产提出提出旅游地产的角度旅游地产的角度 酒与艺术的角度酒与艺术的角度 聚势、聚气的角度聚势、聚气的角度 一条一条“街街” 一条一条“道道”一个一个“心心”以七大洲为主题的艺术街（世界艺术街）艺术名人大道名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览拍卖的多功能艺术中心世界艺术街世界艺术街以以亚洲、欧洲、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲、南极洲亚洲、欧洲、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲、南极洲各个国各个国家艺术为主题家艺术为主题提出提出建议建议1.每个区域以艺术展览馆为主，展出片区具有代表性的艺术品（可融入酒文化）每个区域以

28、艺术展览馆为主，展出片区具有代表性的艺术品（可融入酒文化）2.周边配以小部分商业业态，建筑物以片区代表风格体现周边配以小部分商业业态，建筑物以片区代表风格体现3.每个片区设有酒终端销售载体（店铺），主要销售片区代表酒种每个片区设有酒终端销售载体（店铺），主要销售片区代表酒种4.每个片区设有酒吧，酒吧体现片区代表风格每个片区设有酒吧，酒吧体现片区代表风格提出提出艺术名人大道艺术名人大道参照香港星光大道，以艺术文艺为主体，邀请各界名流参照香港星光大道，以艺术文艺为主体，邀请各界名流到此留下纪念。到此留下纪念。建议建议1.名人大道以名人雕塑（名人简介）或艺术品雕塑（艺术品说明）为名人大道以名人雕塑（

29、名人简介）或艺术品雕塑（艺术品说明）为表现点表现点2.名人纪念可以以其它形式表现如；提字、签名、手印、个人独特雕名人纪念可以以其它形式表现如；提字、签名、手印、个人独特雕塑等等塑等等提出提出多功能艺术中心多功能艺术中心以名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览以名人蜡像、音乐歌剧、电影上映、书画展览、名酒古玩展览拍卖等为主题的多功能艺术中心拍卖等为主题的多功能艺术中心主题艺术街、名人大道、艺术中心、购物中心主题艺术街、名人大道、艺术中心、购物中心“聚势聚势”我们如何我们如何“聚气聚气”？在这里举办电影节在这里举办电影节在这里举办艺术节在这里举办艺术节在这里举办酒博会在这里举办酒博会

30、在这里举办论坛会在这里举办论坛会在这里举办展览拍卖会在这里举办展览拍卖会通过名人大道、艺术中心、艺术街等其它条件争取到电影节或其它相关活动的举办地点通过硬件设施及艺术氛围争取到艺术节的举办地点通过酒产业的聚集，举办酒博会举办酒产业、艺术品、等相关论坛会举办名酒、古玩等展览拍卖会通过通过“大型知名活动大型知名活动”聚气聚气以我们具备的条件，应该举办什么样的活动以我们具备的条件，应该举办什么样的活动-与产业相与产业相关、文化艺术相关关、文化艺术相关小结小结产业地产运营服务旅游地产模式带动市场需求酒产业酒产业 “源泉源泉”“软件竞争力软件竞争力”项目产品解析项目产品解析项目是大型综合体，我们要解决硬

31、件问项目是大型综合体，我们要解决硬件问题。题。-功能分区、产品市场、产品功能分区、产品市场、产品定位、产品组合、销售模式等等（硬件）定位、产品组合、销售模式等等（硬件） 项目竞争力项目竞争力“软件软件”“硬硬件件”项目汇报思路项目汇报思路part.1项目理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3项目规划及产品定位建议part.4项目销售策略建议整体规划建议产品定位建议项目整体规划定位建议项目整体规划定位建议项目规划分析项目规划分析首先整体分析：利用网格分析法来首先整体分析：利用网格分析法来判断判断7个地块的价值高低个地块的价值高低网格分析法：根据特尔菲法计算，参考塘沽及周边区域基准地价

32、修正体系各因素权重，确定五大核心因素及对地块价值影响的权重比分别是1 道路交通状况：302 环境条件：303 宗地现状及内部资源：105 商服繁华程度：30 1 .道路交通状况道路交通状况（权重30%） 考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度。 2 .环境条件环境条件（权重30%） 考虑地块周边环境质量优劣度（景观资源）。 3. 宗地现状及内部资源宗地现状及内部资源（权重10%） 考虑地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件）等其他因素的影响。 4. 商服繁华程度商服繁华程度（权重30%） 考虑商服中心对地块的辐射影响程度。（距离商务中心区）通过网格分析法来判断各个

33、地块价值通过网格分析法来判断各个地块价值云山道云山道海海德德路路庐山到庐山到1滨宇道滨宇道海海原原西西路路32项目规划分析项目规划分析4交通因素交通因素三条横向道路：滨宇道、云山道、庐山道。云山道为中心道，紧邻庐山道只有A地块，因此其对土地价值的影响分值主要是云山道。纵向道路价值顺序是1、4、2、3环境因素环境因素环境资源主要是金海湖资因此源靠近金海湖的地块价值大。宗地现状因素宗地现状因素土地现状基本相同，但因A地块考虑延伸到湖面上因此成本会有所增加商服程度因素商服程度因素各地块商业中心（内部与外部因素）的距离决定地块的价值通过重点因素判断出地块的权重分数，从而划通过重点因素判断出地块的权重分

34、数，从而划分地块等级分地块等级地块地块名称名称交通交通因素因素(30)环境环境资源资源(30)宗地宗地现状现状(10)商服商服程度程度(30)权重权重分数分数（100）备注备注A303083098A类B2020102070E类C3025102590B类D3025102590B类E3025102590B类F2520102580C类G2520102075D类H2520102075D类I2015101560F类很好很好30 好好25 一般一般20 差差15项目规划分析项目规划分析产品价值分析产品价值分析1.旅游商业产品酒店、商业、文化艺术园等等2.商业产品购物中心、商铺、综合体等等3.住宅产品高层、

35、小高层、配套商业等等4.产业产品物流配送中心、企业驻地等等高价值高价值高价值高价值中高价值中高价值相对低价值相对低价值A类类B类类C类类D类类E类类F类类B类类B类类D类类通过判断地块价值及产品价值，来支撑项目整通过判断地块价值及产品价值，来支撑项目整体规划及产品摆位体规划及产品摆位6号地块作为经济总部的优势号地块作为经济总部的优势.可以借助3、4号地块的商业优势.可以合2号地块形成产业聚集项目规划建议项目规划建议135477号地块作为住宅产品的优势号地块作为住宅产品的优势1可借助4号地块的商业同时也可借助滨海企业大道二期的商业2.可以与2号商贸地块隔离开以保证住宅品质26（原版规划）（原版规

36、划）（建议规划）（建议规划）项目规划项目规划1休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2 酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3 商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业5 产业孵化基地：商务办公、商务公寓6 企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业项目规划建议项目规划建议1354726红色区域为商业商红色区域为商业商务金融中心板块务金融中心板块蓝色区域为产业蓝色区域为产业链聚集板块链聚集板块

37、紫色区域为文化紫色区域为文化旅游板块旅游板块绿色区域为配套绿色区域为配套住宅板块住宅板块酒商业酒商业酒产业酒产业酒文化酒文化酒配套酒配套项目整体建议分为项目整体建议分为4大板块大板块旅游板块旅游板块产业板块产业板块住宅板块住宅板块商业板块商业板块项目规划建议项目规划建议1354726红酒红酒主题主题洋酒洋酒啤酒啤酒主题主题白酒白酒黄酒黄酒主题主题商业商务金融中商业商务金融中心板块心板块酒商业酒商业5 号地块以红酒为主题号地块以红酒为主题主要产品为：商务办公、酒店式公寓、红酒商业中心、酒交易中心、主题酒店等4号地块以洋酒、啤酒为主号地块以洋酒、啤酒为主题并兼有金融功能题并兼有金融功能主要产品为：

38、啤酒、洋酒商业、购物中心、期货交易大厅、金融街、酒吧等产品商业商业金融金融商务商务3号地块以白酒、黄酒为主号地块以白酒、黄酒为主题并兼有商务功能题并兼有商务功能主要产品为：白酒、黄酒商业、会展中心、培训中心、商务办公、商务会馆、商务酒店等产品1号地块以文化旅号地块以文化旅游为主题游为主题主要产品为：星级精品酒店、世界艺术街、配套商业、名品购物街、名人大道、高端餐饮、酒吧茶室、多功能主题馆、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏等产品。1354726文化旅游文化旅游主题主题酒文化酒文化项目规划建议项目规划建议文化旅游板块文化旅游板块1354726酒商贸酒商贸流通园流通园配套配套住宅住宅酒企业

39、酒企业总部总部项目规划建议项目规划建议酒产业酒产业酒产业链聚集板酒产业链聚集板块块2号地块以酒商贸流通园为号地块以酒商贸流通园为主题主题主要产品为：仓储物流调配、采购交易市场、研发孵化中心、流通企业驻地等产品6号地块以酒企业总部为主号地块以酒企业总部为主题题主要产品为：经济总部、设计研发鉴定中心、配套商业等产品酒配套酒配套配套住宅板块配套住宅板块7号地块以配套住宅为主题号地块以配套住宅为主题主要产品为：高层、小高层、花园洋房、商业配套等产品项目产品分析项目产品分析项目产品分析先从项目产品组成开始，逐一分析产品的市场环境、项目产品分析先从项目产品组成开始，逐一分析产品的市场环境、定位、差异性定位

40、、差异性（备注）（备注）主要产品为：星级精品酒店、世界艺术街、配套商业、名品购物街、名人大道、高端餐饮、酒吧茶室、多功能主题馆、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏等产品。2.酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、采购交易市场主要产品为：商务办公、商务酒店、会展中心、培训中心等等主要产品为：购物中心、交易中心、金融街等5主要产品为：商务办公、商务公寓、商业等6.企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业市场产品市场产品自持为主的产品自持为主的产品酒店式公寓、办公写字、SOHO、商业（商铺、购物中心等）、住宅、经济总部、仓储物流、企业驻地等产品

41、会展中心、多功能大馆、培训中心、游船码头、艺术展览馆、主题窖藏、酒文化博物馆等产品市场认知市场认知-市场认可市场认可-市场份市场份额额负盈利经营负盈利经营-平衡点平衡点-盈利经盈利经营营重点研究重点研究项目产品定位建议项目产品定位建议商业板块产品定位建议商业板块产品定位建议“本案判断建议主要针对一期产品本案判断建议主要针对一期产品”一期产品规划（一期产品规划（5号地块）号地块）项目办公写字楼产品定位建议项目办公写字楼产品定位建议天津市场调研天津市场调研天津写字楼主要分布及现状天津写字楼主要分布及现状天津市优质写字楼主要集中在中心城区及滨海新区截止到2012年第二季度天津市优质写字楼无新增供应，

42、全市甲级写字楼维持在850633空置率为17.64滨海新区现存写字楼多以出售为主，泰达MSD推出A区B区受到广泛关注2012年天津写字楼市场，大面积租户市场表现活跃，因成交单价低位加之新物业成交未见乐观，使得整体市场租金略有下降趋势。但由于大面积租户活跃和新增供应量少，使得整体空置率有所下降天津市场调研天津市场调研写字楼价格预测写字楼价格预测目前天津写字楼租金环比上季下降了0.98%，达到每月每平方米122.50元约合每天每平方米4.08元。分商圈来看，南京路商圈租金依托交通优势依旧领跑全市，至每月每平方米129.26元金融城区域大体量的环球金融中心出租压力凸现，致租金环比上季下降了5.71%

43、写字楼受宏观政策和经济发展影响较小，成交量及成交价格相对保持稳定。天津写字楼市场发展趋势天津写字楼市场发展趋势未来3-4年内（短期内），天津市写字楼将进入全新跨越式发展阶段。大量大型综合性，高品质项目将投入市场。这些项目特点是，体量大、品质高，属于复合型综合业态项目。另外市场将突破传统商务区，众多新兴区域初步形成新商务区，天津写字楼呈现多核心发展的平衡态势。未来10年内（长期），随着天津环渤海经济圈中的核心定位，以及天津城市经济的总体发展。将吸引大量的新批外资企业驻扎，内资企业巨头的进入和本地企业的扩大及改善。这将为写字楼带来前所未有的发展机遇。写字楼市场日趋市场化、国际化。新增项目将凸显高端

44、属性，由此会对售价及租金有一些影响。但随着市场的认知和竞争后，消费者将更愿意接受高品质项目。天津写字楼市场售价相对保持稳定，未来在短期内有大量高端项目天津写字楼市场售价相对保持稳定，未来在短期内有大量高端项目涌入市场。随着经济发展及市场认知未来多数项目普遍凸显高品质涌入市场。随着经济发展及市场认知未来多数项目普遍凸显高品质属性属性小结小结随着天津总体的发展及写字楼日趋市场化、国际化。写字楼项目普遍凸出高端属性。天津市写字楼市场未来的发展趋势天津市写字楼市场未来的发展趋势天津市写字楼市场面临的问题天津市写字楼市场面临的问题是高资本进入状态是高资本进入状态是持续的劲烈竞争是持续的劲烈竞争天津写字楼

45、市场天津写字楼市场“持久战持久战”随着天津经济的发展，未来天津写字楼市场将有大量项目涌入。但市场整体的供给量是否能与经济发展所带来的需求，趋于同步发展。我们认为！我们认为！滨海市场调研滨海市场调研滨海写字楼主要分布及现状滨海写字楼主要分布及现状开发区开发区于于家家堡堡响响螺螺湾湾海洋高新区海洋高新区现有供应为主现有供应为主短期内供应为主短期内供应为主未来供应为主未来供应为主未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域滨海写字楼未来市场预测滨海写字楼未来市场预测重点区域重点区域包括本项目所在区域包括本项目所在区域泰达MSD供应量87万于家堡供应量507万响螺湾供应量189万海

46、洋高新区供应量120万重点区域供应总量903万滨海新区写字楼主要集中在于家堡、响螺湾、开发区。滨海新区滨海新区写字楼主要集中在于家堡、响螺湾、开发区。滨海新区写字楼整体供应量大，且分布较为集中。写字楼整体供应量大，且分布较为集中。2012年滨海新区写字楼市场放量增加，主要集中在响螺湾商务匙以及泰年滨海新区写字楼市场放量增加，主要集中在响螺湾商务匙以及泰达达MSD区域，未来市场竞争压力增大，空置率在短期内将处于高位运行。区域，未来市场竞争压力增大，空置率在短期内将处于高位运行。滨海市场调研滨海市场调研各区域写字楼办公角色定位各区域写字楼办公角色定位未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机，着力发展

47、国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代服务业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求滨海新区写字楼租售价格滨海新区写字楼租售价格开发区开发区于家堡于家堡响螺湾响螺湾海洋高新区海洋高新区中心中心生态城生态城9500-11000元元/16000-23000元元/12000-15000元元/滨海新区响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主，成交均价每平方米11000-14000元.开发区中心区价格较高.滨海新区响螺湾区域的写字楼租金价格在0.9-2.0元/每天.出租主力户型150-200（酒店式公寓除外）滨海新区各区域办公角色定位区别明显，除中心区外租售价格不高滨海新区各区域办公角

48、色定位区别明显，除中心区外租售价格不高（备注）（备注）滨海市场调研滨海市场调研滨海新区写字楼客户情况滨海新区写字楼客户情况行业行业创意创意设计设计电子电子科技科技建筑建筑房产房产金融金融保险保险康体康体服务服务科技科技研发研发贸易贸易能源能源矿产矿产生物生物科技科技总体面积8091199133548769507656622840367141929927544行业行业食品食品医疗医疗投资投资经营经营网络网络科技科技文化文化教育教育物流物流信息信息咨询咨询医疗医疗科技科技政府政府事业事业制造制造业业总体面积94902512178085958250462764318651602523458滨海新区客

49、户比例（按总面积划分）（抽样调查）滨海新区客户比例（按总面积划分）（抽样调查）金融保险类客户是消化写字楼的主力，贸易、物流、信息咨询金融保险类客户是消化写字楼的主力，贸易、物流、信息咨询和建筑房产的客户最多和建筑房产的客户最多面积区间面积区间/行业行业100及以及以下下101-200201-300301-400401-500501-10001000以以上上100制造业28.638.113.16.02.46.06.0100医疗科技42.928.614.30014.30100能源矿产18.924.520.817.05.75.77.5100贸易36.733.312.26.75.04.41.9100物

50、流33.034.913.85.56.44.61.8100金融保险13.13.316.49.81.631.124.6100信息咨询32.734.711.98.94.05.92.0100文化教育14.840.718.518.57.400100康体服务22.244.414.87.43.77.40100建筑房产30.828.014.011.24.77.53.7100创意设计14.360.73.67.1010.73.6100食品饮料16.716.716.7016.7033.3100科技研发35.522.66.512.93.26.512.9100生物科技6.325.0006.331.331.3100投资经

51、营30.01030.010.010.010.00100政府事业9.109.109.118.254.5100电子科技4.339.18.721.708.717.4100网络科技10.746.414.33.63.610.710.710027.331.613.28.74.48.36.6100行业类别需求面积情况行业类别需求面积情况区域市场调研区域市场调研本案本案E谷二期谷二期E谷谷滨海大道滨海大道明发明发中海油用地中海油用地麒麟珠宝街麒麟珠宝街珠宝街珠宝街建设发展大厦建设发展大厦文峰大厦文峰大厦中铁中铁22局大厦局大厦香港大厦香港大厦奥特莱斯奥特莱斯红星美凯龙红星美凯龙信息产业园信息产业园滨海滨海明发

52、商业广场项目明发商业广场项目位于塘沽海洋高新区，西临津秦高位于塘沽海洋高新区，西临津秦高铁滨海站，南临金海湖。铁滨海站，南临金海湖。项目占地约项目占地约21万平米，建筑面积约万平米，建筑面积约55万平米，是集商业万平米，是集商业SHOPPING MALL、公寓、酒店、写字楼的综、公寓、酒店、写字楼的综合体项目合体项目滨海滨海中国智造中国智造e谷谷项目项目是约是约46万平米建筑的综合产业园区，万平米建筑的综合产业园区， 是集商业商务中心、体育文化中心、是集商业商务中心、体育文化中心、产业中心和轨道交通枢纽于一体的产业中心和轨道交通枢纽于一体的未来新中心区未来新中心区重点列举重点列举滨海国际企业大

53、道项目滨海国际企业大道项目项目总建筑面积为60万，是及商务办公、星级酒店、公寓为一体的商业综合体项目所在区域主要以商务商业为主，综合体项目较多。目前多数项项目所在区域主要以商务商业为主，综合体项目较多。目前多数项目处于研发阶段目处于研发阶段市场调研市场调研写字楼代表项目分析写字楼代表项目分析项目开发商：天津极地海洋世界有限公司项目位于响螺湾区域项目占地12837项目地上建筑物面积为95797，地下面积为22860项目写字楼为B座、A座为酒店式公寓。写字楼公26层项目是集酒店商业和SOHO办公为一体的综合性公共建筑滨海海昌大厦滨海海昌大厦开发公司：深圳市深福保集团项目建筑体量15.78万平米项目

54、位置；响螺湾区域项目建筑高度；A座177.45米 B座99.25米项目建筑层数A座46层。B座25层项目业态组成；级写字楼、酒店、公寓、商业为一体的5A及现代综合体金唐大厦金唐大厦市场调研市场调研写字楼代表项目分析写字楼代表项目分析中钢国际广场中钢国际广场开发公司；中钢国际控股有限公司建筑体量；39.52万建筑高度；358米建筑层数；1号塔24层、2号塔82层业态组成；集酒店、写字楼、会展、酒店式公寓及高端商业为一体的综合体设计特色；1.六边形 中国窗主题元素取消结构柱，增加灵活有效的使用空间绿色环保建筑，绿色建筑LEED认证旷世国际旷世国际项目总建筑面积为18.38万平米，地上建筑面积为14

55、.53万平米，地下面积为3.85万平米，项目A座4-26层为5A级商务写字楼，B座为4-11层为酒店式公寓及12-26层为SOHO商务办公。 地下车库停车约为800辆项目全球首创电梯香氛系统、双管式中央空调、24小时新风系统、5A智能化系统、高效电梯配置小结小结大环境、区域环境、区内部环境大环境、区域环境、区内部环境1.天津市场天津市场高资本进入状态、持续的激烈竞争高资本进入状态、持续的激烈竞争-决定成败在于决定成败在于“持续供给的现金流持续供给的现金流”2.滨海市场滨海市场滨海新区写字楼市场未来供应量大且相对集中，但就目前情况而言未来一定时期内各个项目的去化速度不容乐观3.海洋高新区海洋高新

56、区项目所在区域多以商业综合体为主且可能未来集中上市。这将导致区内竞争异常激烈。滨海国际企业大道二期、明发商业综合体、中国智造E谷是本项目的直接竞争者，文峰、香港大厦（考虑写字楼产品的租售市场）也会成为潜在竞争者，同时本区域有一定的土地存量，未来也会有一定的市场潜入者，就写字楼产品而言（该区域大力发展经济总部）同时拥有一定的市场替代产品本案写字楼启示再来来阐述我们要面临的问题？再来来阐述我们要面临的问题？1.我们在激烈的竞争中核心竞争力是什么？2.如何在保证风险控制的同时，实现利润最大化？先来阐述我们的目标先来阐述我们的目标1.价值大最大化：公司和客户价值最大化2.销售周期最小化：滚动开发实现快

57、速去化3.品牌提升：通过一期项目使公司在北方区域建立形象4.风险控制：避免项目运营和销售风险，实现顺利销售5.模板建立：通过模版建立确定公司核心竞争力我们的目标！我们的目标！面临的问题？面临的问题？本案写字楼研究客户定位本案是以酒为主题的综合产业园，产业目标客户为本案是以酒为主题的综合产业园，产业目标客户为进驻的企业是酒产业全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等我们还不能完全依赖产业客户，我们还需研究我们还不能完全依赖产业客户，我们还需研究市场客户！市场客户！这些企业进驻的条件是：相对集中的产业环境、完整的这些企业进驻的条件

58、是：相对集中的产业环境、完整的上下游配套、完整的产业服务体制、集中的销售终端等上下游配套、完整的产业服务体制、集中的销售终端等等等。这些条件我这些条件我们正在创造们正在创造本案写字楼研究客户定位滨海北区滨海北区滨海南区滨海南区滨海西区（北）滨海西区（北）滨海北区（南）滨海北区（南）本案处于滨海北区与本案处于滨海北区与滨海西区（北）之间滨海西区（北）之间滨海西区（北）：滨海西区（北）：空港商务区（渤龙湖）空港商务区（渤龙湖）滨海北区：滨海北区：滨海核心区（泰达滨海核心区（泰达MSD）滨海西区（南）：滨海西区（南）：滨海化工区滨海化工区滨海南区：滨海南区：临港工业区临港工业区滨海化工区滨海化工区临

59、港工业区临港工业区滨海各区域分布图滨海各区域分布图本案写字楼研究客户定位建议我们判断本项目的客户类型构成我们判断本项目的客户类型构成主题产业客户主题产业客户地缘类客户地缘类客户外地进津客户外地进津客户本地客户本地客户外地客户外地客户区域改善型客户区域改善型客户核心区域外溢型客户核心区域外溢型客户区域关联型客户区域关联型客户主题型客户主题型客户其它行业客户其它行业客户核心客户核心客户重点客户重点客户边缘客户边缘客户本地主题企业本地主题企业地缘关联企业地缘关联企业外地主题企业外地主题企业核心区域外溢企业核心区域外溢企业区域升级企业区域升级企业外地其它企业外地其它企业从滨海历年企业从业人数来分析：滨

60、海新区科学技术研究服务从滨海历年企业从业人数来分析：滨海新区科学技术研究服务和信息和信息IT软件发展最为快速，其次是房产建筑、商务服务业占软件发展最为快速，其次是房产建筑、商务服务业占据第二批次据第二批次本项目定位为酒产业园，主题企业是酒商贸及配套企业本项目定位为酒产业园，主题企业是酒商贸及配套企业本案写字楼研究客户定位建议本项目核心客户为：本项目核心客户为：本地主题企业本地主题企业地缘关联企业地缘关联企业本项目地缘关联型企业具有什么特性、属于什么行业？本项目地缘关联型企业具有什么特性、属于什么行业？从滨海企业的数量来分析：滨海新区贸易批发和制造占主导地从滨海企业的数量来分析：滨海新区贸易批发

61、和制造占主导地位，商务服务和物流业属于第二批位，商务服务和物流业属于第二批综合以上分析：滨海新区科学技术研究服务、商贸流通、房产综合以上分析：滨海新区科学技术研究服务、商贸流通、房产建筑和商务服务业发展势头最为强劲建筑和商务服务业发展势头最为强劲本案写字楼研究客户定位建议本地主题需求：酒商贸企业、配套企业本地主题需求：酒商贸企业、配套企业地缘性需求：科学研发、商贸流通、房产建筑、商务服务地缘性需求：科学研发、商贸流通、房产建筑、商务服务核心客户核心客户客户构成客户构成外地主题需求：酒商贸企业、配套企业外地主题需求：酒商贸企业、配套企业核心区域外溢需求：核心区域外溢需求：创意设计、咨询服务、信息

62、创意设计、咨询服务、信息IT、保险金融、保险金融重点客户重点客户客户构成客户构成边缘客户边缘客户客户构成客户构成区域升级需求：石化重工企业、港口物流贸易、加工制造企业区域升级需求：石化重工企业、港口物流贸易、加工制造企业外地其它进津需求：房产建筑、保险金融、科学研发等等外地其它进津需求：房产建筑、保险金融、科学研发等等本案写字楼研究客户定位建议天津天津08年至今在售写字楼项目年至今在售写字楼项目70自用，自用，30投资投资滨海金融街写字楼滨海金融街写字楼70自用，自用，30投资投资滨海响螺湾写字楼滨海响螺湾写字楼60以上自用，以上自用，30以下投资以下投资本项目购买客户定位本项目购买客户定位自

63、用型客户自用型客户70投资型客户投资型客户30基金、投行基金、投行国内投资团体国内投资团体散客散客本地酒企业、酒配套企业本地酒企业、酒配套企业外地酒企业、酒配套企业外地酒企业、酒配套企业地缘关联：科学研发、商贸流通等企业地缘关联：科学研发、商贸流通等企业核心区外溢：保险金融、信息核心区外溢：保险金融、信息TI企业企业具备一定资金实力具备一定资金实力有商务形象或办公环境要求有商务形象或办公环境要求外溢客户具备成本考量外溢客户具备成本考量人民币升值预期人民币升值预期区域项目发展前景区域项目发展前景资产保值资产保值资产流转资产流转客户类型客户类型客户特征客户特征本案写字楼研究项目档次定位天津市写字楼

64、产品的发展趋势天津市写字楼产品的发展趋势入市时间入市时间1990199720012003-20082010-2012代表项目天津国际大厦北方金融大厦平安大厦等君隆广场等环球国际金融中心金谷大厦等持有型物业持有型物业产品投放产品投放高品质销售型高品质销售型物业产品投放物业产品投放产品设计、硬件产品设计、硬件设施、发展商品设施、发展商品趋势趋势物业物业特征特征未来发展趋势未来发展趋势持有与销售并行，普持有与销售并行，普遍甲级竞争遍甲级竞争产品硬件和软件同时产品硬件和软件同时竞争，产品突出特色竞争，产品突出特色主题、区位、品质主题、区位、品质随着市场的不断发展随着市场的不断发展带来激烈的竞争，消带来

65、激烈的竞争，消费者更倾向于性价比费者更倾向于性价比高的产品高的产品项目档次定位分析档次梯队档次梯队第一梯队市场标杆第二梯队市场紧随第三梯队市场跟随第四梯队市场平庸本案建议以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案建议以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案档次定位档次定位价格档次价格档次激烈的竞争带来标激烈的竞争带来标准的不断攀升而价准的不断攀升而价格却由竞争变得理格却由竞争变得理性性-未来趋于性价未来趋于性价比高的产品比高的产品项目档次定位建议：中高端项目档次定位建议：中高端本案写字楼研究产品定位建议本项目写字楼产品档次定位为中高端，产品档次为第一梯队标准本项目写字楼产品档次定位为中高

66、端，产品档次为第一梯队标准我们先要了解第一梯队的标准是什么！我们先要了解第一梯队的标准是什么！1.空间格局尺度感空间格局尺度感2.内部装修尊贵品质内部装修尊贵品质3.电梯效率保障电梯效率保障4.高配空调新风系统高配空调新风系统5.5A智能化配备智能化配备6.生态环保型生态环保型硬件标准硬件标准本案本案1.大堂空间大堂空间2.文化品位文化品位重点考重点考虑因素虑因素本案写字楼研究产品定位建议大堂空间大堂空间天津高端写字楼项目大堂面积在天津高端写字楼项目大堂面积在800以上，其中以上，其中ICTC和平安大厦大堂面积和平安大厦大堂面积在在2000以上以上天津高端写字楼大堂挑高基本在天津高端写字楼大堂

67、挑高基本在10米左右米左右本项目彰显档次和形象，建议大堂双层挑空本项目彰显档次和形象，建议大堂双层挑空本项目大堂面积建议在本项目大堂面积建议在900-1200大堂大堂建议建议电梯系统电梯系统进来高品质写字楼项目每台电梯服务层数为进来高品质写字楼项目每台电梯服务层数为2.5-3.5层层/梯，电梯服务的专属梯，电梯服务的专属性增强，而梯速提高到性增强，而梯速提高到5-8米米/秒，运行效率大大提升。秒，运行效率大大提升。建议本项目按规划层数设置电梯数量，提升梯建议本项目按规划层数设置电梯数量，提升梯速比，缩短等候时间。保障服务档次与水平速比，缩短等候时间。保障服务档次与水平电梯系电梯系统建议统建议本

68、案写字楼研究产品定位建议空调和新风系统空调和新风系统从整体发展趋势上看从整体发展趋势上看,4管制、管制、VAV变频和变频和30+的新风指标已经成为市场顶级写字楼的新风指标已经成为市场顶级写字楼的标准配备。的标准配备。VAV变频：已成为市场趋势在节能环保和舒适性上有其独特的优势。变频：已成为市场趋势在节能环保和舒适性上有其独特的优势。建议本案采用建议本案采用新风系统：作为对于市场衡量大厦舒适性的重要指标，新风系统：作为对于市场衡量大厦舒适性的重要指标，建议大厦按照建议大厦按照40立方立方/小时小时/人设计人设计,加装空气过滤、负离子等设施。同时提升大厦加装空气过滤、负离子等设施。同时提升大厦的换

69、气次数的换气次数5A智能化配备智能化配备5A智能化是项目必配的标准，但不智能化是项目必配的标准，但不是所有的智能系统都要配备是所有的智能系统都要配备根据实际操作经验，如大屏幕信息根据实际操作经验，如大屏幕信息电视墙、车位显示系统等可以选择电视墙、车位显示系统等可以选择性配备性配备空调、新风系统智能化（分户智能空调、新风系统智能化（分户智能抄表）、电力系统智能化和节水系抄表）、电力系统智能化和节水系统智能化是关键统智能化是关键新技术应用新技术应用大厦整体需要在节能环保上寻找自己的大厦整体需要在节能环保上寻找自己的买点，尤其是一些独有的、让客户可感买点，尤其是一些独有的、让客户可感受的技术运用，例

70、如利用项目大面积广受的技术运用，例如利用项目大面积广场，设置地下车库环保节能型光导照明场，设置地下车库环保节能型光导照明设备等，设备等，建议咨询相关的专业工程师，建议咨询相关的专业工程师，综合成本和维护而定综合成本和维护而定本案写字楼研究产品定位建议项目功能配备项目功能配备建议建议设置大面积共享会议室设置大面积共享会议室可在写字楼可在写字楼内内设置大面积共享会设置大面积共享会议室议室，会议室以培训、大型商务会议室以培训、大型商务会议、展览展示功能为主会议、展览展示功能为主。各会各会议室配备同步视频会议系统，提议室配备同步视频会议系统，提升写字楼的国际化水平升写字楼的国际化水平。后期会后期会议室

71、以租赁为主，入主企业可享议室以租赁为主，入主企业可享受到每年受到每年几几次的免费使用机会，次的免费使用机会，只收服务费和设备使用费。对外只收服务费和设备使用费。对外加收租赁费用加收租赁费用星级服务理念星级服务理念建议引入酒店式写字楼的服建议引入酒店式写字楼的服务理念务理念长沙银华大厦长沙银华大厦广州亚洲金融中心广州亚洲金融中心代办机票服务代办机票服务、订餐服务订餐服务、汽车汽车租赁服务租赁服务、客户接送服务客户接送服务、代驾代驾回程服务回程服务、洗衣服务等等洗衣服务等等本案写字楼研究产品定位建议写字楼整体定位建议写字楼整体定位建议低区低区中区中区大堂大堂共享会议室共享会议室低区：面积低区：面积

72、100-200之间，之间，可散户销售可散户销售中区区：面积中区区：面积200-350之间，之间，以大面积用户为主以大面积用户为主高区：建议以整层销售为主高区：建议以整层销售为主面积区间：设计以小面积区间：设计以小户型为主的可分可合户型为主的可分可合形式，有利于销售的形式，有利于销售的灵活性灵活性高区高区项目酒店式公寓产品分析及定位建议项目酒店式公寓产品分析及定位建议天津酒店式公寓市场主要分为三种模式，大多数主要以定位模糊的可办公、可自住、可出租的物业类型为主。大多集中在繁华成熟地段。天津酒店式公寓市场现状天津酒店式公寓市场现状主要分为三种类型1.纯粹的酒店式公寓2.酒店+酒店式公寓3.销售型的

73、酒店式公寓天津主要以销售型的酒店式公寓为主。代表项目时代奥城酒店+酒店套房代表项目天津泰达国际会馆纯粹酒店式公寓代表项目天津国际大厦天津酒店式公寓的特点小结1.天津酒店式公寓多处于交通便利区域，项目体量不大，多依附周边配套。2.主力户型集中在30-70之间，有少量大户型3.主要客户构成为新兴白领及投资客4.项目精装修标准多为中档偏上水平5.项目物业管理标准高，但还未能达到星级酒店标准天津市场调研天津市场调研具不完全统计目前天津酒店式公寓整体供应量为230万。2012年2月销量为2.39万2012年3月销量为3.62万2012年4月销量为5.1万2012年5月销量为4.75万销售量确实呈现逐步上

74、升的趋势，但对于230万的供应量来说，销售速度太过缓慢。天津酒店式公寓销售状况天津酒店式公寓销售状况天津酒店式公寓分布情况天津酒店式公寓分布情况目前天津酒店式公寓集中于两个区域，一个是滨海新区，在滨海新区响螺湾区域大量的写字楼、酒店式公寓在建；在市区地块资源相对稀缺的和平区、南开区也有部分酒店式公寓在售。天津酒店式公寓发展较为缓慢，虽然销售呈现逐步上升的趋势。但现有及未来供应量较大，整体是供大于求的关系。相比较北京、上海等城市，酒店式公寓的市场认同度及销量有巨大差异。天津市场调研天津市场调研所在区所在区域域项目名项目名称称面积区面积区间间装修装修标准标准运营方运营方式式和平天津中心40-140

75、4000-6000元/酒店+销售不包租和平君隆广场60-1805000元/酒店+销售不包租南开时代奥城68-1501500元/公寓销售不包租南开塞纳国际50-1041500元/公寓销售不包租河西天津公馆60-801500元/公寓销售不包租河东世纪泰达45-2001500元/公寓销售产权酒店包租所在区所在区域域项目名项目名称称面积区面积区间间装修装修标准标准运营方运营方式式响螺湾旷世国际47-1633000-4000元/公寓销售不包租响螺湾国泰大厦45-1203000元/公寓销售不包租塘沽瑞湾会馆69-2042500元/公寓销售不包租响螺湾华贸中心44-732000元/公寓销售不包租响螺湾中惠熙

76、元49-85LOFT2000-3000元/公寓销售不包租后期有包租，两年免费退房响螺湾光耀东方53-632500元/公寓销售不包租高标准项目主要集中在和平区及滨海区域。主要面积区间在40-70之间的。以公寓销售为主要运营方式，少数有酒店+公寓。天津市场调研天津市场调研天津酒店式公寓发展较晚，但随着区域整体发展未来将会有广阔的空间，但目前及未来供应量大增，销售速度却增长缓慢。虽然有未来有一定发展空间但供应量增速快，需求增长缓慢。销售竞争激烈、销售周期长。目前天津市场酒店式公寓主要以销售型酒店式公寓主，产权式酒店式公寓及纯粹酒店式公寓较少，产品同质化严重。市场、产品、消费者市场、产品、消费者小结小

77、结大部分产品无高度差异化。导致同区域项目价格战避免不了。天津酒店式公寓整体销售增速缓慢且销量不大。项目多依附周边配套。整体消费市场不成熟产品认可度低主要考虑区域的成熟度所带来的投资回报率天津滨海新区酒店式公寓分布图天津滨海新区酒店式公寓分布图本案本案天津滨海新区酒店式公寓起步较晚，主要集中在响螺湾及于家堡两大板块。从09年开始，酒店式公寓价格稳步上涨，目前多数项目通过借助装修标准的方式来实现品质和形象的提升，拉动价格上涨。未来价格趋于平缓。（有备注）17000150001300011000 9000 7000 5000 09 10 11 12价格走势价格走势注：价格统计包含浙商大厦、瑞湾国际汇

78、馆、旷世国际、滨海华贸中心、国泰大厦、海纳国际、光耀东方、中惠熙元、天齐国际广场。滨海市场调研滨海市场调研未来主要供应区域及供应量未来主要供应区域及供应量预计未来供应量预计未来供应量12-15年年响螺湾15年达到130万于家堡15年达到95万主要供应供应少量供应海洋高新区起步较晚，未来市场供应量相对较大，且潜在进入者较多。中心区起早，土地稀缺，未来供应量少少量供应东僵港旅游景区，目前只有东疆国际有少量酒店式公寓供应。但该区域具有较强的环境资源，未来将有大量替代品抢占市场份额。酒店式公寓未来供应量主要集中在响螺湾和于家堡板块，其他区域除去中心城区都有相应的市场潜入者和替代品供应。整体区域未来供应

79、量大。就目前市场的去化速来衡量，未来的市场竞争激烈。滨海市场调研滨海市场调研区域市场调研区域市场调研本案本案E谷二期谷二期E谷谷滨海大道滨海大道明发明发中海油用地中海油用地麒麟珠宝街麒麟珠宝街珠宝街珠宝街建设发展大厦建设发展大厦文峰大厦文峰大厦中铁中铁22局大厦局大厦香港大厦香港大厦奥特莱斯奥特莱斯红星美凯龙红星美凯龙信息产业园信息产业园海洋高新区起步较晚，主要以商业服务业为主。现引进项目较多且开发相对集中，未来市场供应量将有大幅提升，随之带来激烈的市场竞争。同区域竞争项目同区域竞争项目直接竞争项目直接竞争项目1.明发商业综合体明发商业综合体2.中国智造中国智造E谷谷3.滨海国际企业大道滨海国

80、际企业大道替代品竞争项目（住宅项目）替代品竞争项目（住宅项目）1.中建项目滨海壹号（后期）2.其它住宅楼盘滨海壹号滨海壹号市场调研市场调研酒店式公寓代表项目分析酒店式公寓代表项目分析天津滨海极地海洋世界天津滨海极地海洋世界该项目是综合大盘，自身具有地理位置优势，并以海洋世界为依托带来稳定的客流量，从而使周边的商业得到较快的发展。该项目酒店式公寓具有极强的投资价值。中惠熙元广场中惠熙元广场项目总占地面积187600 总建筑面积约290000地上建筑面积222200 地下建筑面积约为 6.4万建筑密度仅为1.2 绿化率高达为35%项目是集高端独栋商业、超五星级酒店、世界最大的海洋极地馆、高档酒店式

81、公寓为一体的综合性项目.预计2012年年初开盘。开盘在售商业和酒店式公寓，6-28层封顶，酒店式公寓户型主推60-170销售价格：暂无均价该项目紧邻海河具有较强的景观资源，酒店式公寓以LOFT形式上市。具有与周边项目产品差异化的特点。项目总占地面积：41081.35 规划用地面积：27075.7总建筑面积：243629 地上建筑面积：197653地下建筑面积：45976产品解析：写字楼109317、酒店式公寓55176、产权式酒店26310、底商6800项目1号楼3-12F为平层公寓，13-31F为loft公寓，挑高4.8米，户型面积在40-90平米之间；项目2号楼3-27F为酒店式公寓；3号

82、楼3-11F为SOHO工作室项目酒店式公寓当前销售价格（loft）；16000元/项目装修标准3000/（LOFT不带家电）市场调研市场调研酒店式公寓代表项目分析酒店式公寓代表项目分析滨海国泰大厦滨海国泰大厦物业地址：滨海新区响螺湾商务区C-11开盘时间：2011-1-8入住时间：2013-3-31开发商：天津滨海浙商投资集团有限公司物业管理公司：深圳明哲物业物业费：3.3元/ 平米月（公寓）当前均价：11,000元/ 平米占地面积：18282.63平米总建筑面积：158381.25 平米（其中公寓37030.72平米）建筑形态：3座（A 、B、C三座，1-2层为情景商街；A座为主体塔楼，3-

83、37层为全Loft 写字楼；B座3-11层、C座3-6层为mini 家）停车位：760 个销售情况：已售70%总户数：637 套户型面积区间：45117 平米装修标准：五星级豪华精装，2000元/ 平米位于响螺湾商务区南入口，区域内位置一般，但临近天津大道，更有利于与市区的连动；该项目定位高于浙商前二期项目，也代表着响螺湾各业态的发展现状。旷世国际旷世国际项目定位较高，产品品质优越，开发商实力雄厚；五矿集团的关系客户给予项目销售有力的支撑物业地址：滨海新区响螺湾商务区A06、A08开盘时间：2010-4- 6（3月开始内部认购）入住时间：2011-6开发商：五矿置业（天津）滨海新区有限公司物业

84、管理公司：第一太平戴维斯物业费：5.5元/ 平米月（公寓）当月均价：16,000元/ 平米优惠方式：一次性优惠5%，贷款优惠1%占地面积：20,800 平米总建筑面积：181,157 平米（其中公寓20,000 平米）建筑形态：2栋26层（A座为写字楼，B座411层为公寓，1226层为写字楼）停车位：868 个（地上49 地下819 ）销售情况：销售率95%总户数：272 套户型面积区间：45162 平米装修标准：五星级豪华精装，3,0004,000元/ 平米装修标准调查装修标准调查酒店式公寓代表项目装修标准分析酒店式公寓代表项目装修标准分析与早期浙商大厦相比，后期入市项目的公寓装修标准有明显

85、提高。在3000-4000元/的高形象品质的影响下，后期项目普遍以高装修标准入市酒店式公寓代表酒店式公寓代表项目分析总结项目分析总结小结小结第一类型第二类型第三类型第四类型项目综合大盘，自身具有较强的商业配套。产品丰富性强。对投资客群有很强的吸引力。项目具有较好的位置优势，以高装修标准吸引客户。其次项目开发主体具有一定社会资源。项目产品丰富项目成本控制度高，销售价格低，装修标准适中。产品丰富性强。项目主要以价格优势取得竞争地位。项目产品具有相对差异化，装修标准适中同时具备一定的景观资源。项目产品丰富性强。大型综合体、核心带动片区产品品质高端，位置及社会资源产品品质适中，价格驱动产品产异化，景观

86、价值产品种类丰富但办公与公寓同在一栋物业产品装修标准在中高端产品主力户型多为小户型项目共性本案酒店式公寓启示再来来阐述我们要面临的问题？再来来阐述我们要面临的问题？1.我们在激烈的竞争中核心竞争力是什么？4.项目如何体现主题？先来阐述我们的目标先来阐述我们的目标1.价值大最大化：公司和客户价值最大化2.销售周期最小化：滚动开发实现快速去化3.品牌提升：通过一期项目使公司在北方区域建立形象4.风险控制：避免项目运营和销售风险，实现顺利销售5.模板建立：通过模版建立确定公司核心竞争力我们的目标！我们的目标！面临的问题？面临的问题？责任的主体？责任的主体？我们的责任主体？我们的责任主体？酒店式公寓共

87、给量很大，对于本项目“风险控制”将是我们的责任主体。本案酒店式公寓研究客户定位现阶段表现现阶段表现职业目的职业目的客户特征客户特征基本都是投资客户外地户籍客户为53，本地户籍客户为47。其中天津户籍的客户60来自滨海新区。24来自其他区域。16来自市城区。外户籍客户45居住在天津。客户客户分析分析客户构成中有70.85是居住在天津的客户，52.05是居住在滨海新客户。-酒店式公寓的核心客户为“地缘类”客群。客户客户推测推测从客户结构的上推测，后期市区级滨海新区（天津户籍）的客户会成逐步上升趋势。45居住天津60滨海新区24其它区域16天津市区本案酒店式公寓研究客户定位客户购买动机客户购买动机从

88、购买用途来看，客户主要用以投资为主。自用客户占比例较小。酒店式公寓的投资回报率是主要吸引点，其次是自住兼办公。客户客户分析分析购买原因关注因素关注因素100投资价值80服务10自住兼办公30缺乏小户型5与本地有商务往来10本案酒店式公寓研究客户定位客户需求因素分析客户需求因素分析购买关注因素关注因素关注因素100位置、交通80配套设施60价格50建筑质量30物业管理45配套关注因素关注因素关注因素100超市购物中心85银行75医院80专业会所30餐饮65除了选择地理位置/交通外，客户更多地注产品的配套设施、价格和物业管理多数客户认为超市、医院、银行、地铁/公交车站、餐饮是酒店式公寓应具备的周边

89、配套从客户的购买因素来分析，除去地段位置外，周边配套是最大选择因素。其次重要的是价格因素。客户客户分析分析本案酒店式公寓研究客户定位我们的客户定位是那些人我们的客户定位是那些人滨海新区50天津高尚地区20外地新近高端人士30区域构成区域构成私营企业主企业管理层金融界公务员区域写字楼客户职业构成职业构成客户客户分析分析购买酒店式公寓的客户具有以下几点特征1.曾经购买使用过酒店式公寓、看好滨海区域的发展2.至少有一次投资经验、属于社会的精英分子、投资相对谨慎，看好潜力及性价比项目档次定位推演集中区域的发展推演2008年2009年2010年2011年2012年2013年 2014年08年4月 浙江大

90、厦原始股时代09年 旷世国际入市树立新标准云滨、富丽设置外展场，响螺湾整体提速各大集团入市，开始抢夺资源，中钢、富丽等进入倒计时各集团档次拉开项目集中上市，产品同质化严重部分项目入驻，人气提升，后发项目营销推出新理念区域物业大量空置营销低谷期，性价比高的产品有优势原原始始股股时时代代初步升初步升级时代级时代标准树立标准树立时期时期竞争激烈时期竞争激烈时期成败成败凸显凸显本案区域本案入市本案本案分析分析本案所处区域起步较晚，就目前状况而言尚处于原始股时代，但由于开发较晚本案入市时，滨海整体区域酒店式公寓以进入到竞争白热化时期。直接进入竞直接进入竞争激烈时期争激烈时期本案写字楼研究项目定位项目档次

91、定位分析档次梯队档次梯队第一梯队市场标杆第二梯队市场紧随第三梯队市场跟随第四梯队市场平庸本案以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案以第一梯队建立标准，第二梯队指导价格方向本案档次定位档次定位价格档次价格档次激烈的竞争带来标激烈的竞争带来标准的不断攀升而价准的不断攀升而价格却由竞争变得理格却由竞争变得理性性-未来趋于性价未来趋于性价比高的产品比高的产品本案酒店式公寓研究项目定位项目整体定位建议项目整体定位建议项目格局定位项目档次定位项目理念定位建议公寓与办公各为独栋物业区分开来，避免商住两用形式导致内部混乱。也保证项目的品质和客户利益。中高端项目与相对低端项目的差异并不只在于装修标准上，而

92、是在于空间舒适度、服务配套等等因素。建议本项目定位为中高端并且突出主题性，以摆脱产品同质化。建议颠覆酒店式公寓传统形像，以个性、价值、偏好为诉求点，创建新一代以“酒”为主题的酒店式公寓。以酒店式的服务，住宅般的感受为项目理念。独立划分主题酒店公寓中高端定位项目整体定位项目整体定位品质、理念本案酒店式公寓研究项目定位项目产品定位建议项目产品定位建议项目产品形式定位产品产品形式形式LOFT形式平层形式优势；附加值高劣势；成本高优势；成本低劣势；附加值低LOFT产品，会导致项目成本上升并且容积率下降导致销售面积缩小。平层产品附加值较低、市场吸引力低且因楼层差价等因素也会导致销售总值下降。建议项目产品

93、形式以LOFT+平层产品形式以LOFT及平层产品组成。但要考虑产品比例问题！从利润价值最大化的角度上考虑应该是平层产品较多，LOFT产品较少。但我们要解决解决平层产品的附加值平层产品的附加值低的问题。低的问题。产品价值产品价值提升提升包租形式包租形式客户在购买后开发公司客户在购买后开发公司承诺业主在一定时期内承诺业主在一定时期内包租，例如包租，例如2年或是年或是3年，年，此部分租金可以再房款此部分租金可以再房款中抵扣或是分时期交付中抵扣或是分时期交付给业主。开发企业可在给业主。开发企业可在返祖返祖（针对平层产品）（针对平层产品）本案酒店式公寓研究项目定位先来看产品组合的案例先来看产品组合的案例

94、天津东疆国际项目天津东疆国际项目低区低区中高区中高区5-8层为层为LOFT产品，层产品，层高高5米米9-24层为平层产品，层层为平层产品，层高高3.6米米底层为附加值较高的底层为附加值较高的LOFT产品，产品，但不具备景观资源，中高层为平但不具备景观资源，中高层为平层产品不具备附加值，但具有海层产品不具备附加值，但具有海景资源景资源本项目建议本项目建议低区为低区为LOFT产品（面积为产品（面积为50-80），中高），中高区为平层产品（面积为区为平层产品（面积为50-120），但本项），但本项目不具备海景资源，因此增加平层产品的附目不具备海景资源，因此增加平层产品的附加值，建议执行包租形式加值，

95、建议执行包租形式低区低区中高区中高区本案酒店式公寓研究项目定位酒店式公寓装修标准定位建议酒店式公寓装修标准定位建议本项目酒店式公寓档次定位为中高端。因此建议本项目酒本项目酒店式公寓档次定位为中高端。因此建议本项目酒店式公寓装修标准与响螺湾、中惠熙元、旷世国际等项目店式公寓装修标准与响螺湾、中惠熙元、旷世国际等项目同一装修标准：同一装修标准：2500元元/-3500元元/本项目定位为酒文化主本项目定位为酒文化主题，因此建议酒店式公题，因此建议酒店式公寓使用以红酒产地为主寓使用以红酒产地为主题的几种装修风格供客题的几种装修风格供客户选择户选择酒店式公寓装修风格定位建议酒店式公寓装修风格定位建议德国

96、巴戈利亚风格德国巴戈利亚风格法国田园风格法国田园风格后现代意大利风格后现代意大利风格项目商业产品及业态定位建议项目商业产品及业态定位建议滨海商业了解滨海商业了解滨海新区商圈分布情况了解滨海新区商圈分布情况了解未来供未来供应区域应区域海洋高新区海洋高新区未来供未来供应区域应区域滨海新区目前有解放路商圈、洋货商圈和泰达开发滨海新区目前有解放路商圈、洋货商圈和泰达开发区商圈，随着滨海新区中心商务区的逐渐形成，预区商圈，随着滨海新区中心商务区的逐渐形成，预计将会逐渐形成响螺湾和于家堡商圈，中高档次为计将会逐渐形成响螺湾和于家堡商圈，中高档次为主，预计总建筑面积将超过主，预计总建筑面积将超过100万平方

97、米万平方米解放路商圈解放路商圈：是塘沽地区的发展最早、规模是塘沽地区的发展最早、规模最大、最成熟的商圈，以百货、超市、电器、最大、最成熟的商圈，以百货、超市、电器、鞋业等专业店和品牌专卖店为主鞋业等专业店和品牌专卖店为主洋货商圈洋货商圈：是由最早进行进出口贸易交易的是由最早进行进出口贸易交易的市场逐渐发展形成的，由于周边有大量的居市场逐渐发展形成的，由于周边有大量的居民社区存在，除了旅游为主的目的性消费以民社区存在，除了旅游为主的目的性消费以外，还形成了以超市、家电、家居为主的生外，还形成了以超市、家电、家居为主的生活型消费形态；活型消费形态；泰达开发区商圈泰达开发区商圈：是伴随着经济技术开发

98、区是伴随着经济技术开发区内大量企业的入驻，以及大量中高档住宅的内大量企业的入驻，以及大量中高档住宅的开发，区域内形成特定的中高端消费人群，开发，区域内形成特定的中高端消费人群，但是区域内的高档消费不稳但是区域内的高档消费不稳定定于家堡及响螺湾商圈于家堡及响螺湾商圈：尚处于尚处于起步阶段起步阶段，预，预计中高档次为主计中高档次为主项目所在区域海洋高新整体定位为副经济中心。区域内客户主要是高端客户群，以外来商务人士为主，投资型客户较多。海洋高新区整体定位为副经济中心，区域定位主要以高新技术产业、海洋高新区整体定位为副经济中心，区域定位主要以高新技术产业、教育培训、总部基地为主教育培训、总部基地为主

99、滨海商业了解滨海商业了解滨海商业未来供应分析滨海商业未来供应分析序号序号 名称名称 体量（万平方米）体量（万平方米） 1东疆港区东疆港区 202于家堡商圈于家堡商圈 863响螺湾商圈响螺湾商圈 454洋货商圈洋货商圈 325解放路商圈解放路商圈 206泰达商圈泰达商圈257海洋高新商圈海洋高新商圈508空港经济区空港经济区709滨海旅游区滨海旅游区2010汉沽商圈汉沽商圈- 11大港商圈大港商圈9.8海洋高新区商业供应量在滨海整体商业供应中排列第三海洋高新区商业供应量在滨海整体商业供应中排列第三区域商业了解区域商业了解本案本案E谷二期谷二期E谷谷滨海大道滨海大道明发明发中海油用地中海油用地麒麟

100、珠宝街麒麟珠宝街珠宝街珠宝街建设发展大厦建设发展大厦文峰大厦文峰大厦中铁中铁22局大厦局大厦香港大厦香港大厦奥特莱斯奥特莱斯红星美凯龙红星美凯龙信息产业园信息产业园海洋高新区起步较晚，主要以商业服务业为主。区域商业较多，部分有明显分类但对于有限的资源，竞争还是异常激烈同区域主要商业项目同区域主要商业项目1.明发商业综合体明发商业综合体2.中国智造中国智造E谷谷3.奥特莱斯奥特莱斯4.美凯龙（专业市场）美凯龙（专业市场）滨海壹号滨海壹号小结小结滨海新区商业物业滨海新区商业物业1.滨海地区超市、百货、电器城、以及大型商业项目等主要集中分布于三大滨海地区超市、百货、电器城、以及大型商业项目等主要集中

101、分布于三大核心商圈之内，各商圈的主题性和消费梯次较为分明，滨海新区未来商业供核心商圈之内，各商圈的主题性和消费梯次较为分明，滨海新区未来商业供应量大应量大2.响螺湾响螺湾、于家堡区于家堡区、海洋高新区、海洋高新区域伴随着域伴随着发展发展，大量的商业物业供应也将，大量的商业物业供应也将相继涌现相继涌现海洋高新商业物业海洋高新商业物业海洋高新区以商业定位为主，商业供应量在滨海新区排列第三。区域现处于海洋高新区以商业定位为主，商业供应量在滨海新区排列第三。区域现处于发展阶段。未来商业产品可能集中上市，区域商业产品面对外部及内部竞争发展阶段。未来商业产品可能集中上市，区域商业产品面对外部及内部竞争项目

102、品质保障项目品质保障业态属性业态属性项目运营项目运营本案商业产品研究业态分布重点要素业态分布重点要素本项目业态定位的原则本项目业态定位的原则1.业态的选择业态的选择2.比例分配问题比例分配问题3.落位与分布落位与分布1.业态控制业态控制2.业态管理业态管理1.低毛利业态低毛利业态2.高毛利业态高毛利业态自持与销自持与销售比例售比例本案商业产品研究项目定位建议本项目所在区域属性本项目所在区域属性区域整体以商业为主，整体定位为副经济中心，在未来商业供应量中排列第三，区区域整体以商业为主，整体定位为副经济中心，在未来商业供应量中排列第三，区域未来主要发展高新技术产业、教育培训、总部基地。区域目前处于

103、发展阶段。滨域未来主要发展高新技术产业、教育培训、总部基地。区域目前处于发展阶段。滨海新区未来主要商圈集中在核心区域及响螺湾、于家堡区域海新区未来主要商圈集中在核心区域及响螺湾、于家堡区域本项目定位建议本项目定位建议建议本项目商业产品定位为：郊区型高端商务综合体建议本项目商业产品定位为：郊区型高端商务综合体不同城市不同区域属性的城市综合体不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：分为城市中心的角色也会有较大的区别：分为城市中心(副中心副中心)型城市综合体型城市综合体,特定功能区域内的特定功能区域内的综

104、合体综合体,和郊区型城市综合体和郊区型城市综合体本案商业产品研究项目定位建议项目商业产品定位为建议：郊区型高端商务综合体项目商业产品定位为建议：郊区型高端商务综合体郊区型商业以主题消费和娱乐体验消费为主郊区型商业以主题消费和娱乐体验消费为主本项目预计业态种类本项目预计业态种类主题板块：酒类及酒类衍生品主题板块：酒类及酒类衍生品休闲娱乐休闲娱乐板块板块：健身中心、酒吧、：健身中心、酒吧、KTV、美容水疗、美容水疗SPA、洗浴中心内、电玩游戏、洗浴中心内、电玩游戏厅、剧场厅、剧场影院影院、创意街区。、创意街区。商务休闲商务休闲板块板块：咖啡吧、茶社、会所：咖啡吧、茶社、会所餐饮餐饮板块板块 ：快餐

105、（肯德基、麦当劳、必胜客、）、中餐（俏江南、周记海鲜等）：快餐（肯德基、麦当劳、必胜客、）、中餐（俏江南、周记海鲜等）、西餐（法式、意式、泰式等餐厅）、其他连锁餐饮、西餐（法式、意式、泰式等餐厅）、其他连锁餐饮购物购物板块板块 ：精品超市精品超市、服装、家居装饰品、服装、家居装饰品、其它、其它（主力业态）（主力业态）本项目业态配比建议本项目业态配比建议主力业态与普通业态比例为：主力业态与普通业态比例为：6：4即：主题板块、休闲娱乐、餐饮占总比例为即：主题板块、休闲娱乐、餐饮占总比例为6，商务休闲、购物板块为，商务休闲、购物板块为4四层：健身中心、美容四层：健身中心、美容、水疗水疗SPA、洗浴中

106、心、剧、洗浴中心、剧场影院、酒吧、场影院、酒吧、KTV、电玩游戏、电玩游戏三层：中餐（俏江南、周记海鲜等）、西餐（法式、三层：中餐（俏江南、周记海鲜等）、西餐（法式、意式、泰式等餐厅）咖啡吧、茶社、意式、泰式等餐厅）咖啡吧、茶社、其它连锁美食其它连锁美食二层：酒主题及酒类延伸品：二层：酒主题及酒类延伸品：红酒主题区红酒主题区、酒博会酒博会馆（馆（1-2层）层）、休闲创意街区、休闲创意街区、精品时尚购物精品时尚购物（1-2层）层）一层一层：综合中心中心、快餐（肯德基、麦当劳、必胜客快餐（肯德基、麦当劳、必胜客）、酒博会馆（、酒博会馆（1-2层）、层）、生活主力店（屈臣氏、精生活主力店（屈臣氏、精

107、品超市品超市）、金融银行、金融银行、精品时尚购物精品时尚购物1-2层、层、甜品甜品店（蛋糕、冰淇淋）、专卖店店（蛋糕、冰淇淋）、专卖店、会所（一层至四层、会所（一层至四层、定位为私酒会所）定位为私酒会所）本案商业产品研究项目定位建议项目商业产品落位布局建议项目商业产品落位布局建议（备注）（备注）低毛利低毛利业态业态中高毛中高毛利业态利业态高毛利高毛利业态业态客流客流量大量大流量与流量与稳定收稳定收益益白天白天白天白天白天白天与晚与晚白天白天与晚与晚经营时经营时间划分间划分经营时经营时间划分间划分业态属性业态属性经营属性经营属性本案商业产品研究项目定位建议以红酒以红酒“体验体验”为主题的产为主题

108、的产品品红酒主题区域建议红酒主题区域建议红酒主题区域定位红酒体验形势优势为：增强项目品质，摆脱传统销售模式且增大红酒主题区单体商户体量1.打破传统商业概念打破传统商业概念创造新的生活方式，倡导体验就是生活。并将这理念渗透到红酒文化中去，将购物、休闲、餐饮成为一种生活的体验和文化感召。实现商业主题与商业的完美结合2.打破常规的消费行为打破常规的消费行为现代情景主题的商业形式，情景主题卖的是感觉、心情、体验而不单纯是产品本身红酒体验红酒体验式销售馆式销售馆四层：四层：休闲娱乐休闲娱乐三层：三层：商务餐饮商务餐饮二层：二层：酒类主题酒类主题一层一层：综合购物、购物中心、：综合购物、购物中心、快餐快餐

109、、精品超市、精品超市、金融银行、甜品店、专卖店金融银行、甜品店、专卖店、会所、会所本案商业产品研究项目定位建议项目商业产品自持与销售建议项目商业产品自持与销售建议位置好、大企业稳定收益位置好、大企业稳定收益率自持率自持位置好、大企业稳定收益位置好、大企业稳定收益率自持率自持业态控制、部分企业回购业态控制、部分企业回购回租形式回租形式市场因素、行业内部因素市场因素、行业内部因素由于本案目前情况：一期商业产品具体细节未定，具体自持面积及销售面积应待最终规由于本案目前情况：一期商业产品具体细节未定，具体自持面积及销售面积应待最终规划决定而定，本案只建议划分自持与销售的依据划决定而定，本案只建议划分自

110、持与销售的依据项目酒店产品分析及定位建议项目酒店产品分析及定位建议天津酒店天津酒店市场了解市场了解天津酒店主要分布情况天津酒店主要分布情况主城区主城区滨海新区滨海新区天津高星级酒店目前主要集中在主城区（和平区、河西区及南开区）和滨海新区天津市酒店主要集中在市区和滨海新区，天津市酒店主要集中在市区和滨海新区，另外滨海新区仍有大量另外滨海新区仍有大量五星级酒店在建，未来高星级酒店竞争将较为激烈。五星级酒店在建，未来高星级酒店竞争将较为激烈。天津酒店市场结构情况布天津酒店市场结构情况布天津酒店市场以三星、四星级为主。五星级酒店占20左右，天津市星级酒店整体入住率不高，平均入住率约为50%，五星级酒店

111、平均入住率仅为44%，二至四星级酒店平均入住率均在50%60%之间滨海酒店滨海酒店市场了解市场了解滨海新区酒店市场了解滨海新区酒店市场了解1.明发商业综合体：未定明发商业综合体：未定2.中国智造中国智造E谷：未定谷：未定3.滨海企业大道：凯宾斯基大酒店中心区中心区主要供应主要供应于家堡于家堡未来供应未来供应海洋高新区海洋高新区未来供应未来供应目前滨海新区酒店主要集中在中心区，未来主要集中在响螺湾、于家堡区域海洋高新区酒店市场了解海洋高新区酒店市场了解明发明发E谷谷企业大道企业大道本案本案滨海酒店未来供应量大，未来主要供应量集中在于家堡区域滨海酒店未来供应量大，未来主要供应量集中在于家堡区域小结

112、小结随着天津经济的总体发展，外资及外地企业相继涌入天津，这势必给天津酒店市场带来前所未有的发展机会。滨海新区目前有大量在建及未建的高级星级酒店，未来市场竞争异常激烈。大多数同级别酒店基本无较大差异化天津市酒店场未来的发展趋势天津市酒店场未来的发展趋势目前天津酒店市场，对于具有主题性的高级酒店数量较少目前天津酒店市场，对于具有主题性的高级酒店数量较少因此建议：因此建议：本项目酒店产品定位为本项目酒店产品定位为“红酒为主题红酒为主题”的星级酒店的星级酒店红酒主题酒店红酒主题酒店美国佐治亚红酒主题酒店美国佐治亚红酒主题酒店北京法国红酒主题酒店北京法国红酒主题酒店项目产品定位建议项目产品定位建议项目产

113、业板块产品定位建议项目产业板块产品定位建议由于本项目一期不涉及产业板块产品，本案只做初由于本项目一期不涉及产业板块产品，本案只做初步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定项目产业产品初步判断建议项目产业产品初步判断建议产业产品了解产业产品了解本项目为酒文化产业园，产业产品主要集中在2号地块，产品包括仓储物流商贸园、研发孵化中心、流通企业驻地、商业配套产品2项目产业产品项目产业产品2号地块分为两块B地块合I地块，通过土地价值分析B地块价值高于I地块。项目地块项目地块通过产业产品和地块的价值分析：通过产业产品和地块的价值分析：我们建议：我们建议：B地块为研发孵化

114、中心、流通企业驻地、商地块为研发孵化中心、流通企业驻地、商业配套产品。业配套产品。I地块为仓储物流商贸园产品地块为仓储物流商贸园产品规划规划建议建议产业产品了解产业产品了解本项目的产业产品为物流仓储商贸园、研发孵化中心、流通企业驻地、商业配套等产品-我们将产业产品分化为物流仓储商贸园与研发、办公科技园物流仓储商贸园的产品组成物流仓储商贸园的产品组成物流物流+仓储+信息服务+进出口贸易+包装、组装物流行业理解物流行业理解第一方物流：第一方物流：供方提供物流（买方）主要业务是生产和供应商品，为了其自身生产和销售的需要而进行物流网络及设施设备的投资第二方物流：第二方物流：销售者和流通企业（卖方）核心

115、业务是采购并销售商品，为了销售业务需要而投资建设物流网络，物流设施和设备，严格的说从事第二方物流的公司属于分销商。第三方物流：第三方物流：专业的物流企业组织的物流活动，是指专门从事物流服务的企业，第三方物流将物流系统设计和优化等需要更多知识，经验和信息的业务委托给第四方物流服务商去完成第四方物流：第四方物流：提供物流资讯服务的公司，主要提供物流系统的分析和诊断，或提供物流系统优化和设计方案等第五方物流：第五方物流：物流信息服务商提供的物流信息服务，严格的讲它属于电子商务或信息中介企业产业产品了解产业产品了解酒企业对物流的需求条件酒企业对物流的需求条件从企业的规模角度上讲：从企业的规模角度上讲：

116、中小型贸易公司所指向的是第三方、第四方物流。大型贸易公司所指向的是第二方物流从产品的角度上讲：从产品的角度上讲：酒产品在仓储及物流配送时对温度、湿度、光线、通风、震动等有一定要求从产品进出口贸易的角度上：从产品进出口贸易的角度上：进出口酒类产品办理手续复杂，酒类企业需要保税仓库及进出口贸易服务平台物流行业理解物流行业理解仓储：仓储：分为普通仓储、保税仓储（保税仓储又分为公用型和自用型）进出口贸易：进出口贸易：进出口报关、审批、商标注册等、保税存储等信息服务：信息服务：第四方物流、第五方物流包装、组装：包装、组装：OEM代工通过对物流行业及酒企业对物流的需求了解，判断出本案物流商贸园的产品方向对

117、于我们的启示！对于我们的启示！物流行业了解物流行业了解酒行业的需求酒行业的需求客户定位建议客户定位建议大型酒商贸企业大型酒商贸企业中小型酒商贸企业中小型酒商贸企业酒水研发企业酒水研发企业电子商务、信息服务企业电子商务、信息服务企业OEM代工企业代工企业酒水流通及服务企业酒水流通及服务企业客户组成客户组成通过对项目产业产品客户定位，继而确定本项目产业产品定位及组成结构物流仓储商贸园物流仓储商贸园研发孵化中心、流通企业驻地等研发孵化中心、流通企业驻地等产品定位建议产品定位建议物流仓储商贸园产品组成物流仓储商贸园产品组成物流产品物流产品仓储产品仓储产品复式厂房产品复式厂房产品独立物流产品独立物流产品

118、-针对大型酒商针对大型酒商贸企业贸企业第三方物流企业市场产品第三方物流企业市场产品-针针对中小型酒商贸企业对中小型酒商贸企业公用普通仓储产品公用普通仓储产品-针对中小针对中小型酒贸易企业（酒专业）型酒贸易企业（酒专业）公用保税仓储产品公用保税仓储产品-针对酒行针对酒行业进出口企业（酒专业）业进出口企业（酒专业）多层厂房产品多层厂房产品-针对针对OEM代代工企业工企业本项目物流仓储商务园产品由三部分组成产品定位建议产品定位建议研发、办公科技园研发、办公科技园研发、孵化综合产品研发、孵化综合产品电子商务、信息服务产品电子商务、信息服务产品流通企业驻地品流通企业驻地品研发、孵化综合产品研发、孵化综合

119、产品-主要针对主要针对的是大型酒企业研发中心、中小的是大型酒企业研发中心、中小型酒水孵化企业型酒水孵化企业电子商务、信息服务产品电子商务、信息服务产品-主要主要针对的是酒类电子商务企业、支针对的是酒类电子商务企业、支付平台、网络技术等配套企业付平台、网络技术等配套企业流通企业驻地产品流通企业驻地产品-主要针对的主要针对的是物流服务企业、进出口贸易服是物流服务企业、进出口贸易服务企业、中小型酒贸易企业务企业、中小型酒贸易企业（低密度主题办公楼）（低密度主题办公楼）以酒水流通和流通服务为主题的办公产品，体现形式可以是楼宇经济，从政策方向着手，为入驻企业提供优惠政策部分电商在面对大批量采购的客户时，

120、客户要求到访查看样品。因此该产品要引入“SOTO”概念本项目研发、办公科技园产品由三部分组成（备注）（备注）产品市场对接建议产品市场对接建议规划示意规划示意物流仓储商贸园物流仓储商贸园研发、办公科技园研发、办公科技园物流产品、仓储产品、复式厂房研发孵化综合大楼产品、电子商务、信息服务大厦产品、流通企业驻地办公产品 物流产品物流产品独立物流产品：独立物流产品：可以一次性出售或是出租给大型企业，如果是出售的方式，考虑大型酒商贸企业的轻资产运作模式，建议采用售后回租的市场对接第三方物流市场产品：第三方物流市场产品：建议部分出售形式，部分项目自持出租的市场对接仓储产品仓储产品公用普通仓储产品：公用普通

121、仓储产品：建议部分分块出售部分自持出租形式公用保税仓储产品：公用保税仓储产品：完全自持出租形式复式厂房产品复式厂房产品复式厂房产品：复式厂房产品：考虑到OEM代工企业的资金和不稳定性问题，建议采用自持出租形式研发孵化产品研发孵化产品研发孵化产品：研发孵化产品：建议孵化产品以自持出租形式，研发产品部分出售部分自持出租流通驻地、电流通驻地、电子商务大厦产子商务大厦产品品流通驻地、电子商务产品：流通驻地、电子商务产品：建议以出售形式为主项目产业产品市场对接，主要从目标客户现状和使用状况，以及项目自身利润价值最大化、产业管理的维度考虑（备注）项目经济总部产品初步判断建议项目经济总部产品初步判断建议经济

122、总部市场情况经济总部市场情况天津总部基地主要分布天津总部基地主要分布武清开发区武清开发区华苑科技园华苑科技园东丽软件园东丽软件园空港区域空港区域滨海新区滨海新区天津大力发展总部基地项目，总部基地项目预计未来总供应量规模约为600万天津总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，项目产品呈现一定的同质化倾向。这导致了市场激烈竞争天津总部基地项目市场现状天津总部基地项目市场现状天津总部基地市场现有需求情况天津总部基地市场现有需求情况天津的总部基地主要以研发及高科技型、企业内脑型客户为主，目前天津在售总部基地项目的客户主要行业为进驻企业集中在网络、

123、传媒、信息、电子、物流、研发、生物医药、新能源、贸易等行业天津总部基地运作方式及产品供应情况天津总部基地运作方式及产品供应情况具有政府行为的总部基地项目，由于其在招商方面的优势，单体面积也较大，面积集中在4000-6000；而由企业行为运作的项目，单体面积普遍较小，主要集中在1000-2000天津总部基地市场未来供应量大，市场竞争激烈天津总部基地市场未来供应量大，市场竞争激烈经济总部市场情况经济总部市场情况天津总部基地未来需求情况天津总部基地未来需求情况天津企业数量基数较大，且新注册企业增长迅速，公司制企业占绝对多数，新注册企业的类型中，适宜选择总部基地的行业增长迅速，如商务服务，科学研究、计

124、算机、软件业等，具备相当的市场基础。据此预测，总部基地市场未来需求情况将以科研、计算机、软件业、大型商贸结算中心等行业企业为主。由于市场的发展，经济总部也将越发细分化、越发主题化，此外各种类型的大型企业、国有企业、跨国企业仍然是总部基地的主要目标客群天津总部基地市场未来更加细分化主题化，主要目标客户依然天津总部基地市场未来更加细分化主题化，主要目标客户依然是大型、国有、跨国企业是大型、国有、跨国企业经济总部市场情况经济总部市场情况发展趋势发展趋势集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈天津市场呈现

125、的各类总部办公物业，且呈现继续增加态势。如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达510年。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成天津总部基地梯度发展的格局总部基地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势总部基地的概念日益被市场接受，规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多竞争日趋激烈竞争日趋激烈供应持续增加导致市场过剩供应持续增加导致市场过剩功能定位将更加明确功能定位

126、将更加明确规划设计更加合理规划设计更加合理天津总部基地未来市场竞争劲烈，产品初步凸显差异化天津总部基地未来市场竞争劲烈，产品初步凸显差异化滨海总部市场情况滨海总部市场情况滨海新区总部基地主要分布状况滨海新区总部基地主要分布状况开发区西开发区西区渤龙湖区渤龙湖海洋高海洋高新区新区未来滨海新区总部基地主要分布在开未来滨海新区总部基地主要分布在开发区西区以及海洋高新区发区西区以及海洋高新区代表项目情况代表项目情况渤龙湖总部基地渤龙湖总部基地滨海国际企业大道滨海国际企业大道本项目为酒文化产业园本项目为酒文化产业园本项目情况本项目情况本项目总部基地产品体量不大本项目总部基地产品体量不大进驻的企业是酒产业

127、全国营运中心、华北片区营运中心、品牌营运商、大中华区总代理；进口酒总代理、终端企业总部中心、酒饮配套企业等等酒主题酒主题总部产品客户定位建议总部产品客户定位建议本项目总部产品客户定位是本项目总部产品客户定位是大型就商贸企业全国中心、华北中心，跨国酒企业中国中心，国内生产酒企业总部、华北总部，知名就配套企业，大型电子商务企业中心等总部项目整体定位建议总部项目整体定位建议高品质酒主题总部基地高品质酒主题总部基地中国中国“知名酒知名酒”企业总部中企业总部中心心总部基地产品定位建议总部基地产品定位建议由于本项目总部基地整体由于本项目总部基地整体体量较小，建议本项目总体量较小，建议本项目总部基地单体为大

128、面积定位部基地单体为大面积定位建筑形式建议：单层面积不宜建筑形式建议：单层面积不宜过大，使建筑物具有高度，这过大，使建筑物具有高度，这样有利于展示企业形象样有利于展示企业形象内部结构建议：首层高度提高并内部结构建议：首层高度提高并具有底商功能，用助于企业产品具有底商功能，用助于企业产品展示展示项目产品定位建议项目产品定位建议项目旅游板块产品定位建议项目旅游板块产品定位建议由于本项目一期不涉及旅游板块产品，本案只做初由于本项目一期不涉及旅游板块产品，本案只做初步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定步分析，具体分析待开发时酌市场情况而定天津市场了解天津市场了解天津旅游景点分布状况天津旅游景点分布状

129、况蓟县板块蓟县板块武清板块武清板块宝坻板块宝坻板块宁河板块宁河板块市区板块市区板块新新区区板板块块坲罗伦萨、天鹅湖坲罗伦萨、天鹅湖温泉城温泉城七里海湿地七里海湿地盘山、长城等盘山、长城等五大道、海河五大道、海河极地海洋世界、外极地海洋世界、外滩、东疆旅游区滩、东疆旅游区津南津南板块板块米立方、水上世界米立方、水上世界蓟县板块蓟县板块团泊湖团泊湖天津旅游地产市场状况天津旅游地产市场状况天津的旅游地产天津的旅游地产成星罗分布，旅游地产成星罗分布，旅游地产发展至发展至今已经形成了蓟县、东丽湖、团泊湖等几个比今已经形成了蓟县、东丽湖、团泊湖等几个比较重要的板块，蓟县拥有较重要的板块，蓟县拥有5A级盘山

130、风景区，东级盘山风景区，东丽湖是国家级水利风景区，团泊湖风景区也以丽湖是国家级水利风景区，团泊湖风景区也以温泉、湿地、鸟类而闻名。温泉、湿地、鸟类而闻名。在天津其他区域，滨海极地海洋世界、塘沽航在天津其他区域，滨海极地海洋世界、塘沽航母主题公园、津南天山母主题公园、津南天山米立方水上乐园，武清米立方水上乐园，武清凯旋王国等旅游项目近几年也是遍地开花，其凯旋王国等旅游项目近几年也是遍地开花，其中有很多都包括了房地产项目的开发中有很多都包括了房地产项目的开发。东东丽丽板块板块东丽湖东丽湖从天津旅游地产的总体发展趋势来看，旅游从天津旅游地产的总体发展趋势来看，旅游地产所具有的高附加值和投资品质促进了

131、开地产所具有的高附加值和投资品质促进了开发商投资旅游地产的热情与信心，这些均使发商投资旅游地产的热情与信心，这些均使旅游地产、休闲地产展现出了乐观的市场发旅游地产、休闲地产展现出了乐观的市场发展前景。展前景。 天津发展旅游地产的优势还在于像青岛、大天津发展旅游地产的优势还在于像青岛、大连等拥有海景资源城市的旅游开发已经接近连等拥有海景资源城市的旅游开发已经接近饱和，而天津的旅游地产开发才刚刚兴起因饱和，而天津的旅游地产开发才刚刚兴起因此，天津旅游地产、休闲地产的发展将在较此，天津旅游地产、休闲地产的发展将在较长时长时间间内，成为引领地产发展的新生力军内，成为引领地产发展的新生力军天津旅游地产发

132、展状况天津旅游地产发展状况天津具有先天的资源优势，而旅游地产起步相对较晚，未来旅游天津具有先天的资源优势，而旅游地产起步相对较晚，未来旅游地产、休闲地产将成为地产发展的新生主力军地产、休闲地产将成为地产发展的新生主力军滨海市场了解滨海市场了解随着滨海新区商业、交通等各项随着滨海新区商业、交通等各项规划的逐步落实及完善，滨海新规划的逐步落实及完善，滨海新区已成为京津冀地区最具特色的区已成为京津冀地区最具特色的旅游景点，并吸引多个国字号项旅游景点，并吸引多个国字号项目落户，滨海新区外滩公园、极目落户，滨海新区外滩公园、极地海洋世界、地海洋世界、东疆港旅游区、东疆港旅游区、航航母主题公园等母主题公园

133、等是滨海主要的旅游是滨海主要的旅游景点也是滨海新区旅游地产的聚景点也是滨海新区旅游地产的聚集地。集地。以天津极地海洋世界为例，整个以天津极地海洋世界为例，整个海洋世界项目将打造成集休闲、海洋世界项目将打造成集休闲、商业、住宅为一体的高档综合性商业、住宅为一体的高档综合性旅游地产项目旅游地产项目滨海旅游地产市场状况滨海旅游地产市场状况滨海旅游地产主要分布滨海旅游地产主要分布东疆港东疆港旅游区旅游区外滩、极地外滩、极地旅游区旅游区航母航母旅游区旅游区滨海新区旅游地产主要由三大板块组成滨海新区旅游地产主要由三大板块组成天津地产项目了解天津地产项目了解天津旅游地产多以景观、休闲、娱乐为主题天津旅游地产

134、多以景观、休闲、娱乐为主题（天津团泊湖）（天津团泊湖）（天津极地海洋世界）（天津极地海洋世界）（天津华侨城）（天津华侨城）（天津万科东海岸）（天津万科东海岸）本项目定位为酒文化产业园，是及商业、产业、旅游休闲、本项目定位为酒文化产业园，是及商业、产业、旅游休闲、商务会议、住宅为一体的大综合项目商务会议、住宅为一体的大综合项目天津情况理解天津情况理解天津旅游地产多以景观、休闲主题为主，以商务文化为主天津旅游地产多以景观、休闲主题为主，以商务文化为主题的旅游地产少。商务文化旅游地产目前是市场空白点题的旅游地产少。商务文化旅游地产目前是市场空白点本项目情况理解本项目情况理解本项目旅游地块本项目旅游地

135、块本项旅游板块定位建议本项旅游板块定位建议建议本项目以建议本项目以“商务文化商务文化”为主为主题的旅游地产题的旅游地产“商务旅游地产商务旅游地产”案例案例以超常规的创新思维成功策划以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。议与休闲度假方向发展的基础。高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌

136、水城的高品质区域形象。鳌水城的高品质区域形象。博鳌水城项目博鳌水城项目项目拥地拥地20余万平方米，建筑面积约余万平方米，建筑面积约4万多万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的宾及政要名流的“基地基地”，深得国内、外知，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台南国钓鱼台”。项目主要构成：国际会议中心、别墅群、休国际会议中心、别墅群、休闲活动场所闲活动场所鸣泉居国际会议中心鸣泉居国际会议中心具有大型商务会议功能并融合酒、艺术、文艺主题的旅游地

137、产具有大型商务会议功能并融合酒、艺术、文艺主题的旅游地产本项旅游板块定位建议本项旅游板块定位建议本项旅游板块本项旅游板块产品定位建议产品定位建议国际会议中心、休闲活动场所、星级酒店、世界艺术街、名人大国际会议中心、休闲活动场所、星级酒店、世界艺术街、名人大道、多功能会馆、商业配套等等道、多功能会馆、商业配套等等以举办世界酒产业论坛会、艺术节、电影节等大型国际会议活动为以举办世界酒产业论坛会、艺术节、电影节等大型国际会议活动为切入点，使该项目迅速成为瞩目焦点。切入点，使该项目迅速成为瞩目焦点。本项旅游板块本项旅游板块营销策划建议营销策划建议项目产品定位建议项目产品定位建议项目住宅板块项目住宅板块

138、由于本项目一期不涉及住宅产品，且住宅产品市场由于本项目一期不涉及住宅产品，且住宅产品市场政策、市场环境等因素不具有稳定性，因此待开发政策、市场环境等因素不具有稳定性，因此待开发时再做具体分析。本案占不做住宅产品分析时再做具体分析。本案占不做住宅产品分析项目整体开发策略及各期关系建议项目整体开发策略及各期关系建议（开发顺序主要考虑到政府批复地块的局限性）（开发顺序主要考虑到政府批复地块的局限性）项目早期开发项目早期开发项目中期开发项目中期开发项目后期开发项目后期开发早期开发为商业板早期开发为商业板块，早期开发产品块，早期开发产品承担市场品牌、项承担市场品牌、项目聚气、现金流支目聚气、现金流支撑的

139、责任撑的责任建立酒产业终端建立酒产业终端及商业商务配套及商业商务配套中期开发为产业板中期开发为产业板块与住宅板块，中块与住宅板块，中期开发产品承担形期开发产品承担形成产业聚焦，打造成产业聚焦，打造完整产业链、实现完整产业链、实现项目价值的责任项目价值的责任完整酒产业链，实完整酒产业链，实现真正酒产业聚集现真正酒产业聚集后期开发旅游后期开发旅游板块，实现项板块，实现项目价值深度提目价值深度提炼炼实现项目利润最大实现项目利润最大化化项目汇报思路part.1项目理解及问题part.2酒产业园运营理念part.3项目定位及产品建议part.4项目销售策略建议part.5项目竞争与财务分析2.1项目现金

140、流理解2.2产品销售策略项目一项目一期产品承担期产品承担现金流现金流及及市场品牌市场品牌两大责任两大责任现金流的理解现金流的理解项目滚动式开发，一期投入资金快速回笼，再投入二期产品开发。项目滚动式开发，一期投入资金快速回笼，再投入二期产品开发。一期产品快速去化一期产品快速去化销售产品（公寓、写字楼、部分商业、部分酒店）销售产品（公寓、写字楼、部分商业、部分酒店）自持出租产品（部分商业、部分酒店）自持出租产品（部分商业、部分酒店）2.由于本项目区域不成熟，目前阶段区域的商业物业租金应偏低，自持由于本项目区域不成熟，目前阶段区域的商业物业租金应偏低，自持出租产品，虽然未来有稳定的收益率，但前期资金

141、回笼较慢且自持产品出租产品，虽然未来有稳定的收益率，但前期资金回笼较慢且自持产品无法期房发售无法期房发售本项目一期产品快速去化面临的问题本项目一期产品快速去化面临的问题1.本项目所在区域尚不成熟，市场认知度偏低。这将导致一期销售产品本项目所在区域尚不成熟，市场认知度偏低。这将导致一期销售产品的销售周期长，不利于资金快速回笼的销售周期长，不利于资金快速回笼缩短销售周期实现快缩短销售周期实现快速去化速去化项目一项目一期产品承担期产品承担现金流现金流及及市场品牌市场品牌两大责任两大责任现金流的理解现金流的理解短期内资金快速回笼的同时短期内资金快速回笼的同时带来长期自持的稳定收益带来长期自持的稳定收益

142、首先我们认为：本项目一期产品应以商业产品为核心，依靠商业进驻起首先我们认为：本项目一期产品应以商业产品为核心，依靠商业进驻起到聚势效果，从而拉动其他产品销售，因此本案先从商业产品建议开始到聚势效果，从而拉动其他产品销售，因此本案先从商业产品建议开始首先来设定我们满意的状态首先来设定我们满意的状态我们换种角度来理解现金流我们换种角度来理解现金流（金融角度）短期无利息融资同时带来未来稳定收益（金融角度）短期无利息融资同时带来未来稳定收益率及产品溢价率及产品溢价（地产角度）产品快速去化，本金与利润快速回笼（地产角度）产品快速去化，本金与利润快速回笼我们将从这两我们将从这两个角度出发个角度出发销售策略

143、建议销售策略建议客户特征客户特征商户商户投资者投资者购买自用（自用的同时具备投资价值）购买自用（自用的同时具备投资价值）租用（租用（轻资产运作，以租用形式为主，资金用轻资产运作，以租用形式为主，资金用来开店扩大市场占有率来开店扩大市场占有率）带租约购买（稳定投资回报率）带租约购买（稳定投资回报率）项目发展明显，中期进入项目发展明显，中期进入商业产品客户了解商业产品客户了解根据商户客户特征我们建议销售策略为根据商户客户特征我们建议销售策略为重点考虑重点考虑售后售后+回购回购+ 商户回租模式商户回租模式先以商户带动，再来吸引投资群体。因此我们重点考虑商户先以商户带动，再来吸引投资群体。因此我们重点

144、考虑商户销售模销售模式建议式建议售后售后+回购回购+ 商户回租模式商户回租模式售后回租模式原型为：万通公社产业地产售后回租模式原型为：万通公社产业地产运营模式运营模式模式解析：将产品卖给商户，在一定时期内回购，再由商户回租模式解析：将产品卖给商户，在一定时期内回购，再由商户回租举例说明：举例说明：设定商业产品为设定商业产品为100、单价为、单价为20000元元/、总价、总价200万元、租金为万元、租金为2元元/天天 优惠条件为：优惠条件为：1年免费使用年免费使用商户购买产品先付商户购买产品先付50为为100万元，一年以后付清尾款（尾款万元，一年以后付清尾款（尾款50-1年租金，合年租金，合计为

145、计为927000），合计总房款；），合计总房款；192.7万元（优惠万元（优惠3.65点位）点位）情况情况1.一年到期后客户直接购买；可在合计总房款的基础上再有一定优惠一年到期后客户直接购买；可在合计总房款的基础上再有一定优惠情况情况2.一年到期后客户不购买也不租用，将先前一年到期后客户不购买也不租用，将先前50房款退还房款退还情况情况3.一年到期后客户不购买但租用，本项目可将先前一年到期后客户不购买但租用，本项目可将先前50房款房款+ 一定的一定的溢价率（溢价率（1-3）退换，同时与商户签订长期租赁合同）退换，同时与商户签订长期租赁合同如果溢价按如果溢价按3计算，退换款为计算，退换款为103

146、万元，其中万元，其中3万元为负，但同时签订长期租赁协议，一万元为负，但同时签订长期租赁协议，一年租金计算为年租金计算为7.3元，此时实际第一年租金为元，此时实际第一年租金为4.3万元。建议溢价部分可从第一年租金中扣万元。建议溢价部分可从第一年租金中扣除除（示意数据，具体参考实际市场数据）（示意数据，具体参考实际市场数据）情况情况1.一年到期后客户一年到期后客户直接购买；可在合计总直接购买；可在合计总房款的基础上再有一定房款的基础上再有一定优惠优惠情况情况2.一年到期后客户一年到期后客户不购买也不租用，将先不购买也不租用，将先前前50房款退还房款退还情况情况3.一年到期后客户一年到期后客户不购买

147、但租用，本项目不购买但租用，本项目可将先前可将先前50房款房款+ 一一定的溢价率（定的溢价率（1-3）退）退换，同时与商户签订长换，同时与商户签订长期租赁合同期租赁合同直接购买直接购买赢利点为：销售与成本差价赢利点为：销售与成本差价此种方式的赢利点为：此种方式的赢利点为：前期前期50房款无利息借用房款无利息借用前期市场带动前期市场带动缺点：此种情况过多会导缺点：此种情况过多会导致空置率集中上升致空置率集中上升此种方式的赢利点为：此种方式的赢利点为：前期前期50房款无利息借用房款无利息借用前期市场带动前期市场带动后期租户稳定后期租户稳定后期可考虑自持或是带租后期可考虑自持或是带租约销售给投资客约

148、销售给投资客此种销售模式的缺点在于：此种销售模式的缺点在于：销售模式复杂此种销售模式的优点在于：此种销售模式的优点在于：有助于项目实现快速去化，有助于商户轻资产运作及价值最大化大型主力店例如；银行、麦当劳、海底捞等销售策略建议销售策略建议商业产品针对大型主力店建议商业产品针对大型主力店建议建议：先与签订意向协议，有助于招商，待主力店项目落位后在实行带租约销售或是自持酒店式公寓产品销售策略建议酒店式公寓产品销售策略建议1.LOFT产品为传统销售模式2.平层产品实行包租销售模式，例如与客户签订两年合同，租金可从房款中抵扣（保证客户前期的投资收益率）酒店产品销售策略建议酒店产品销售策略建议酒店产品建

149、议以产权式酒店及自持相结合的销售模式建议：前期以自持为主，后产权式销售比重逐步增大写字楼产品销售策略建议写字楼产品销售策略建议写字楼产品建议以市场化招商手段与政府招商相结合建议申请楼宇经济政策，承接政府招商客户销售整体策略：销售整体策略：以商业产品以商业产品“聚聚势势”从而带动其它产品销售从而带动其它产品销售项目品牌策略建议项目品牌策略建议（本案为初步分析）（本案为初步分析）品牌策略建议品牌策略建议品牌策略营销的三个要点品牌策略营销的三个要点1.从市场同类产品中找出区隔概念：从市场同类产品中找出区隔概念：2.以卓越的品质为根本树立形象以卓越的品质为根本树立形象市场了解：市场了解：广州统一酒园，

150、总占地15平方公里-全球最大酒产业园轩辕酒文化园，主要依托黄帝陵的文化资源优势自身了解：自身了解：天津程辉酒文化产业园区，本项目规划大面积商业及旅游区，这些也是酒水终端区域。同时本项目完善服务体系，设立七大服务中心。建议：最具专业化、规模化的建议：最具专业化、规模化的酒水终端中心酒水终端中心世界的酒窖，亚洲的酒堂，中国的世界的酒窖，亚洲的酒堂，中国的MALL3.整合、持续的传播与应用整合、持续的传播与应用本案所指的质量，是一个综合性品质的概念，包括工程质量、文化质量、规划设计创新、物业管理质量等建议：以独特的规划设计树立形象建议：以独特的规划设计树立形象品牌要靠传播才能植入消费者心里，并在应用

151、中建立自己建议：本案建议：本案在每一方面的传播活动中，都在每一方面的传播活动中，都尽力体现出品牌的概念尽力体现出品牌的概念。本案其它建议本案其它建议本项目目前处于规划研发阶段，研发产品为酒店式公寓、写字楼、酒店、本项目目前处于规划研发阶段，研发产品为酒店式公寓、写字楼、酒店、商业等产品商业等产品建议：本项目采用市场比较分析法，对未来产品入市的价格做出预判建议：本项目采用市场比较分析法，对未来产品入市的价格做出预判通过价格的预判，再采用成本倒推预算法，对成本中的可变量进行一定通过价格的预判，再采用成本倒推预算法，对成本中的可变量进行一定范围的控制，从而做到成本控制，做出盈亏平衡分析。范围的控制，从而做到成本控制，做出盈亏平衡分析。THANKS!