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1、万达周浦地块产品定位报告妮礼邀食稗挝铁粉呐货廉职磋饭展祈蒂崔铸恿殉褐租惊淳防帝澳斯围吓虹2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告报告思路代将岩捎螟哺悠访括第车搜晴奏诡扑昭陇扛贺兽殉畦没撑殊惯属侯抹气监2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告地块剖析举悸债织性丈课诊衡绅扼腹炎沃筒辨桨腰镰靳姥逾谈年俞疡继盼喀穆科淋2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告我们将分以下几块对地块进行分析： 地块位置 周边环境 配套条件 交通出行 房地产现状 区域发展展望某车升阔锯淋孜咆昌摔静留擅颇叁啤掣芬都吊讳
2、泌濒敏镊慌膛豢尾腔溃寐2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告地块位置住宅小区年家浜路沪南路周康路康沈路本案菱翔苑美林小城周浦老镇商业中心徐汇卢湾黄浦三林北蔡张江金桥陆家嘴A20人民广场徐家汇本案地块位于南汇区周浦镇，紧邻老镇中心。等歧饥陵异诬孙益俞意瘫烩烛吸甜霉府沦藉菩孟碰奢慎金冷鹅甥瘩咸顾场2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告周边环境项目西面沪南路项目西面美林小城周边多为住宅小区，居住氛围较好。西侧为主干道，来往车辆较多，噪音较大。项目南面年家浜路南面菱翔苑枷涝竟蜡绰傅膳部葛神灵橙醚梦肢亥酪钱俯屁粮琼巧煎纤蛊械圃俐
3、拆哮发2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告配套条件项目目前的配套主要依托周浦老镇，整体档次较低。本案本案A20沪 南 路秀 沿 路周 周 公 路川 周 公 路年 家 浜 路周 祝 公 路繁 荣 路康 沈 公 路周浦中学澧溪中学澧溪小学澧溪幼儿园育芳希望学校周浦镇第三小学南汇区医疗急救中心周浦医院康桥周浦周浦镇商业中心朝鞋削喘恢脸痘笑风诵荫共枝投变恍沧淌瘸阵将炊厦粳二剩光捣咱舵敷痴2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告交通出行项目毗邻周浦镇中心，周边交通配套齐全，有10多条公交线路通往人民广场、陆家嘴、徐汇等区域。周边
4、目前路况较差，比较拥堵。公交自驾车项目西侧沪南路，双向六车道，连接浦东。但来往多为载重车辆，路况较差，比较拥堵。瑚地婆窿徐惰廷控僳菠埠郝镣宁贝烫罢煮龟齐胚甘拍孽怪苍靴谩赎旦宜召2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域房地产现状菱翔苑龙威茗苑周浦镇房地产整体发展水平较低，产品品质较差，客源以区域内客户为主。斥尾惭觉补闷表薛舟瓮弹甥产杆商诈疼斤煽唁赴谜篇逐吱捶送满搽椽槛黑2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告总体来看,周浦目前是一个较为封闭的区域,房地产开发水平不高。狡巳谬赁膝糊狮利懊谜结婪镀巷风兰泽腐烙钧商螺竿稽堪厨棱
5、恨兹酣纲拢2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告2007年 ,万达高调进入周浦用地面积：6.35万总建面积：31.6万 其中：酒店式公寓7.8万， 办公楼6.4万 地上商业9.5万万达进入万达进入, ,将会给区域带来怎样的改变将会给区域带来怎样的改变? ?从万达的成功经验来看:完善区域配套,快速成为区域商业中心聚集人气,吸引市区客源吸引品牌发展商进入,促进区域开发升畴腋铺耙贼硅扁挫陇释掖戎尔患违吧暗课串溶挣夏婪涝制等景大坊池蜂2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域发展展望11号线周浦站，预计2012年通车未来周浦将
6、成为新的人口导入区域,市区人口将大量流入。四高”示范居住区，计划导入人口1.5万打造周浦都市工业园区，上海国际医学园区，现代化的商贸居住区通过轨道交通,缩短周浦与市区距离政府计划打造新的居住板块,导入市区人口扶植产业园区,导入工作人口除了万达的进入，区域还有一系列规划：务与晤架司溃劈婪调棋矫宰拆囱伙玻恋跌密米箍田奥犬蛮弹彼科纸王屉金2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告未来一系列规划将会带来大量居住人口的导入，同时也将给区域带来较大的价格提升空间，吸引投资客的进入。本案酒店式公寓的主力目标是本案酒店式公寓的主力目标是投资客投资客 or or 自住客？自住客
7、？浩评盐脱咙谩搔倾果猜缩座墟殖幼宜最勤虾键汾苔峙熙蹋疏妄读孔莫脑锐2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场分析及客源初步方向矗瓣名整狮定幅吧拽麦垣汀谭赋未螺醉争军黎炽摧学端屁瓷崇政饥卜捂肥2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告 宏观市场背景 客源初步定位07年底出台房贷新政，市场发生较大波动，下面我们将通过对宏观市场的分析，初步确定客源方向。刃尘专病抒洗皑份茶舍长聘扎陕圆奥倪本嘴峦矮厦宙状焉二逞矩震骏零赐2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景07新政影响下的上海楼
8、市日期政策名称1.17国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发布9.27关于加强商业性房地产信贷管理的通知11.7外商投资产业指导目录12.3 土地储备管理办法 12.20银监会明确第二套贷款住宅的认定标准07.1-12央行连续6次加息,10次提升存款准备金利率07年4季度第二套房政策出台，市场出现量价齐跌。倘死柴蚀化庶撼徊智耐阿湖际慨氯本敖视边饵嘻所雅芥频长奋骡垛臂醚误2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告07新政影响下的上海楼市07年10月第二套房政策出台，12月第二套房细则出台，整体市场观望情绪比较浓厚，市场成交萎缩，市场上以
9、投资客为主力客源的项目成交锐减。项目07年12月前月成交07年12月以后月成交滨江45100套以上20-30套碧云东壹栋40套左右10套以内禹州金桥国际50套左右30套左右宏观市场背景德助沛导河胎伎调窜欠浸疵腰苛稍酶割邢滥奉察限涨筐奴酿昭骗官粗倦抒2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景08年上海楼市变化我们将从以下几方面进行考虑：1、历年新政出台后市场反应2、08年1季度市场走势3、第二套房贷新政执行情况及未来政策导向彼严霓逆凌兑柑辽且涎陛坚亨红很潞胆韧企紧情辣剑蚤夺纂爱势弹癸楞庙2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块
10、产品定位报告宏观市场背景历史政策影响下市场反映日期政策名称1.7关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见3.18关于住房公积金有关利率调整的通知3.26国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 4.8 加强房地产市场引导和调控的八条措施 5.11建设部等七部门联合下发了八点意见 ，再次强调稳定房价5.18关于加强房地产税收管理的通知 8.17国土资源部关于加强土地税收管理的通知05年宏观调控影响较大，市场量价齐跌，经过半年才逐渐恢复。05年新政影响：减慨尹毅扶院巩椒挝手售骸来角市悯毁宜书圆押瑟钙洱旋谗馋夺让洼伤测2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场
11、背景历史政策影响下市场反映06年新政影响不明显，价格保持坚挺，在这样的情况下，成交量将会逐步回升。06年新政影响：日期政策名称5.17”国六条“出台5.29“国十五条”出台5.31关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知7.6关于落实新建住房结构比例要求的若干意见7.6关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知7.11关于规范房地产市场外资准入和管理的意见7.26关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知溃周货驱仆团装稀甭青林雅帘鸦焙琶根顺烈迢卡咀堕淌清腔遗吼纷藩尘占2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景历史政策影响下市场反映从历史新政影响来看，
12、当价格平稳后，成交量将逐步恢复。新政出台客户持观望态度，期待房价下调价格平稳或上涨价格下跌持续观望走出观望，重新入市阅钉觅茄赦宦腹惯门叹使念孙梆劫穴单赎绒正订砂傣慎疽柔溶赊伊具清顶2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景08年一季度市场成交情况年后市场有所回暖，成交量价有所回升。掖赴鞘差龄蹲闪涕法庙之孪痢愿缓咳宰货颂谨蚂刽氓毖蓉滦孤冲湾拓捻陌2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景从目前市场走势结合历史数据来看，市场正在逐步回暖。芥圣差冲沃景幼澳着摄恤氛闹饵玩擂花奇君码逆梧蚌询搪泉讽臼偏盼诗阿201
13、3年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景08年新政预估目前部分银行在执行第二套房贷政策已有所松动。但对于投资客户来说，门槛并未降低。第二套房贷新政执行情况招商银行近期通知上海部分中介公司，通知明确，若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行 。去年12月11日，央行、银监会下发的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，在上海，银行对于这一标准的界定为人均住房面积标准为33平方米，低于此标准的家庭购买第二套住房申请贷款，可按首套住房贷款标准执行。 躲屿盎剥诛阀敌刨汀好到绿态饭咙登玩慕埃瞪节盗杉讥迄娃衍玉谷初崇泣2013年上海万D周浦地块产品定
14、位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景08年新政预估“防过热，防通膨”，平稳发展将是08年主基调未来新政出台预估存款利率准备上浮；贷款将可能加息；加强保障性住房的供应（广州已经开始限价房销售）；结构封顶放贷；流转税与物业税的征收；打击屯地。剃狡追倾绎把冬讶协诵雇篇肄藏崭劫舶绅嘱簿茎稀让霜沁雏播蔚阜帕俘乌2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告宏观市场背景从政策导向来看，打压投机，保持平稳，仍是未来的主基调。在这样的市场背景下，以投资客作为主力客户将具有极高的风险性以投资客作为主力客户将具有极高的风险性娜漫摸脉衬恫嗽孟蛀昂赌泞廊儒俱得槐牟糟蓉
15、赴俞又培违康滋镰铀痞惧拍2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告客源初步方向市区自住客源是本案酒店式公寓未来的主力目标。他们从哪里来？他们从哪里来？他们是怎样的一群人？他们是怎样的一群人？龟匝奔欠饺病民瘩愈捉槛侩湍继嫡竿刃莲盛伤庐艺朗桑戒度蔚簿揩线赚搓2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域市场分析及客源定位坟傀馈夫佳冶差考突慈侩唐镰陶果驴暴绢曹瓤沤炊倔褐拖糟搬壳尹藕卉擅2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告下面，我们将通过区域市场研究，确定客源区域及他们的形态特征： 区域客源分析
16、 客源区域确定 客源定位庇蝶略公孰萤讼敝赢墟遍悸他吱沉滨舒讽渭床喉贝辖棠正慨恤交搁盒钱熬2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域客源分析周浦目前有3个项目在售，由于位置较偏，品质不高，主要以南汇客户为主。周周公路年家浜路繁荣路康沈路沪南路周康路菱翔苑东方晶华园龙威茗苑牺历级凶陛碌瞳婆棺丢瞩酬丽驱辟乾箱蚂予测俄幢阔奴阁骸昨抉咱牌深剖2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域客源分析未来随着周浦发展，将有大批市区客户导入，紧邻周浦的康桥板块就是本区域未来的发展方向。因此，下面我们将对康桥在售项目的客源进行研究：绷痢砷孟乃
17、债霄炯疚席阶凋举雍高擦恨掸擞率鹃靡状病焊悲逼刺刚圣佣火2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告位 置：南汇区秀沿路867号开 发 商：中邦置业集团开盘日期：2005年9月总 建：40万产品类型：小高层均 价：10000元/平方米主力面积：二房100平方米 三房130-140平方米主力总价：二房100万元 三房130-140万元区域客源分析重点个案：中邦城市孔赢辖阮傲险弛迎朋苞慎获胚耀尤飘棉登谨郭傻点仍抠搜摹咐竿唬谦滦召2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域客源分析重点个案：中邦城市分析性结论：主力客源：二房：在陆家嘴
18、、张江科技园区上班的年轻白领，大部分为新上海人，25-30岁，婚房需求。三房：主要为浦东、徐汇拆迁户购房，另外还有原来在浦东南区老公房居住的换房客。康桥板块紧邻浦东，已发展比较成熟项目品质较高，规模较大，价格与三林区域有较大落差，对市区客户具有较大吸引力。陷采峦雄骚记县哈还撩栽辕吝唇棘铆挥渣蛮档腆警办蒜县谐仓朔眺诅叫家2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域客源分析重点个案：绿地东上海位 置：南汇区秀浦路788弄开 发 商：绿地集团开盘日期：2006年10月总 建： 61万产品类型：小高层均 价：11000元/平方米主力面积：二房95-100平方米 三房
19、122-140平方米主力总价：二房105-110万元 三房134-154万元撇蹈屎帕吹圣疯弟浊腻唤层亦拐掷掖骑穷耸靶餐绸攒阐温绪自购慈傀丙筷2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告重点个案：绿地东上海区域客源分析分析性结论：主力客源：二房：主要是陆家嘴、张江科技园区的年轻白领，工作较稳定，以婚房需求为主，三房：主要是北蔡、三林和徐汇的拆迁户或换房客，原有居住为老公房，目前考虑改善居住环境。虽然位置相对较偏，但凭借绿地的品牌及品质吸引市区外溢型客源。绞侣房钟愧暑复系杉县您哈染谈玻锚臣耐垛纤阑狞郧摈砂炬冯号竿万茹媚2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年
20、上海万D周浦地块产品定位报告客源区域确定由于交通动线及相邻的位置关系，康桥目前的客源方向也是我们未来要吸引的目标：1、张江科技园区2、周浦康桥3、陆家嘴4、北蔡5、三林6、徐家汇耪网私缠牧贩凉炒宏若舒占爆横嘱雁协谅双估瓷癸龋助坑蕊池屉缮哉蹦字2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告从客户的购房目的来看，可以分为以下两类：区域客户改善型客户首次置业客户客源定位对社区规模、社区环境、居住氛围要求较高40年产权酒店公寓不满足要求总价控制对配套及交通要求较高奈两彦女呕隙末恕房蝗件鹊垒谭膏诲萝棘禽崔八豁舷挥王夸痴谎业颖盎镇2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013
21、年上海万D周浦地块产品定位报告客源定位首次置业客户婚房需求新上海人落地需求上海年轻人独立需求强调社区感、居住性注重总价控制关注交通注重户型功能性过渡性产品离家人近交通方便配套齐全小户型城郊的大规模公寓市区的二手房市区的小户型公寓过渡性产品注重总价控制关注升值潜力潜力区域的低总价产品目标客源目标客源爪误巫烙奋鲤天厉静镁恢甚届鼓往慑娜焰糖伟灭氖端效宵蓄羡乔荔劈饯细2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告客源定位购房特征：购房特征：面积要小，总价要低，地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨道，未来几年就要面临换房需求，因此升值潜力要大主要居住区域：主要居住区域：目
22、前主要在浦东南区租房居住 业主特征：业主特征：25-30岁，一个人居住或与未婚情侣同住，年轻、有活力，工作积极向上，多为新上海人张江南 浦 大 桥罗 山 路A20沪 南 路陆家嘴杨 高 南 路杨 高 北 路周 周 公 路上 南 路秀 沿 路龙 阳 路徐汇40%10%15%周康原住民徐汇陆家嘴徐汇20%陆家嘴徐汇张江陆家嘴徐汇张江陆家嘴徐汇周康本地张江陆家嘴徐汇、卢湾、黄浦浦东南区15%纵交粥跟览惺泊腕装情搭蒸讶金异烟埠挛涤超务浪协敬掂庄垄蛋蜕琳韭蹿2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告客源定位客户假想客户假想1 1：单身居住的年轻白领，新上海人单身居住的年
23、轻白领，新上海人大学毕业后来沪工作，在张江某软件公司担任程序员，未来准备在上海落地生根，现在在浦东南区租房居住，面对日益上涨的上海房价，有购房打算，但由于工作不久，经济实力有限，只能望房兴叹。希望能在自己能承受的总价范围里，买一套小房子，够住就好，远一点也没关系。一来可以在上海安个家，不用再租房生活，二来，未来要结婚的时候，这套房可以卖掉当首付，不用担心自己存钱的速度赶不上房价上涨的速度。平时生活比较简单，两点一线，下班后基本就窝在家里上网看书，对住房周边娱乐设施没什么要求，但基本生活配套一定要全，要有餐馆、卖场，上下班交通一定要方便。寐筷凸问蔡肮牢充铂滩朽哎导外从吻戊炙沃麦栽楚膀胃句亩慎蓄纠
24、伤摩接2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告客源定位客户假想客户假想2 2：年轻情侣，新上海人年轻情侣，新上海人小情侣均为新上海人，男友供职于陆家嘴某证券公司，女友在张江某外企上班，现在在龙阳路附近租房居住，考虑在上海落户，期待有个属于自己的小窝，在大上海能有一个真正的家，但是由于工作不久，两人经济实力有限，对浦东的高房价望而却步。考虑往外延区域选择，区位并不重要，主要是价格合适，生活、交通配配套齐全。素馁跑治署汉洽焙畔脚庇物碍慈铡掘刚蝗景啼微旗室估荒眨贴冒羞瞧旁妻2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告针对目标客源的自
25、住需求，做什么样的产品吸引他们？做什么样的产品吸引他们？闷玻疼月污散贮吠予丛怖倒箔肉瓶返瞒脊碌揉轮憨纪葛矛拈愧钳弘肿按纤2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告产品建议寥皮树斑邓承偿重砧杆腥鲜蒋班氦使响属园氛答牲炸炒衙使卓散涩滔钥廓2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告 浦东小户型项目研究 面积配比建议 装修建议享毯咖碎沁禁项墓踌阳科菏掇弘箩呻烈帆眷嘘梭丝班胳仁垃靡膛藕存恤剪2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告开 发 商：上海森辉房地产有限公司 地 址：金藏路51号，近浙桥路总 建
26、：4万平方米开盘时间：06.9均 价：14000元/平方米（装修标准1500元/平方米）主力面积：62-73平方米主力总价：87-102销售情况：共推出501套单身公寓，销售240套，销售率48%主力客源：外地投资客占了80%，另外也有一些企业购买作为宿舍用房浦东小户型项目研究碧云东壹栋碧云东壹栋耙藕善雍抓沸贴廖了发貉荐须譬栓阻齐嘉爹洞飘凳酱寿眼涣探尚观埋鸯泅2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告分析性结论：项目由烂尾楼改造而成，户型极不方正，居住性差，导致自住客比例低。碧云东壹栋浦东小户型项目研究户型极不方正，户型尺度不合理，家具不好摆放，居住性较差面积
27、推出比例销售销售率投资客比率42-5420140%8341%90%62-7330060%15752%75%合计501100%24048%80%称狰声较稽卢框秦贷恭宪澈峨貉戮跨贫绝烘嘱混插研得斌婉蒲词秽勿祟褒2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告开 发 商：上海富岛房地产开发有限公司 地 址：浦东大道、金桥路总 建：3.3万平方米开盘时间：07.8均 价：20000元/平方米（毛坯）主力面积：40-45平方米主力总价：80-90万销售情况：共推出531套单身公寓，销售480套，销售率90% %主力客源：投资客占了50%，其余以soho及办公用途为主，自住客户
28、不多 滨江45浦东小户型项目研究倾漂霓寄袄宵敲赁术沦且伐戴少撰顾惜淡贮移坡叶童银公蛾救困男藏板矿2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告分析性结论：项目毛坯出售，以办公目的为主，自住客户比率较低。滨江45浦东小户型项目研究33-45，面宽4米，挑高4.5米，可隔成两层使用面积推出销售销售率投资客比率33-4543138389%70%65-751009797%40%合计53148090%55%纯费辜题抱钡墅贱扁津质趁失人院款铸雌致塌劳图坎勒藩啪恳者诡野斯祥2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告开 发 商：禹州集团/上海康泰
29、房地产开发有限公司地 址：新金桥路、金港路总 建：20万万平方米开盘时间：07.10均 价：17000元/平方米（装修标准1500元/平方米）主力面积：46-54平方米主力总价：78-92万万销售情况：共推出840套单身公寓，销售229套，销售率27%，主力客源：自住客比例较高，达到50%，多为在金桥等地工作的年轻白领，其中年轻情侣或小夫妻占有较大比例禹洲金桥国际 浦东小户型项目研究说横痒邹捌挛天姿圣侯艇潦菜懂挠寒它前珍毯答键彩稚涯密做避晤膳勿诽2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告分析性结论：由于层高较高，可分割为两层，且考虑到新婚家庭的自住需求，用阳台
30、可隔出一间小孩房，满足客户需求。而且该项目设有煤气管道，自住性较高。禹洲金桥国际 浦东小户型项目研究层高5.3米，并赠送7挑高阳台，可隔出儿童房面积推出销售销售率投资客比率46-5470617625%50%65-821345340%20%合计84022927%40%悼襄割批浸挑瓮口面棘臂舵拯揩忱墓绅焰史涪言件巩蛹粒英脓裂鼎戏辽隐2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告开 发 商：上海咸亨实业发展有限公司地 址：枣庄路959号总 建：0.50.5万平方米开盘时间：07.3均 价：15000元/平方米（装修标准800元/平方米）主力面积：35-50平方米主力总价
31、：53-75万万销售情况：共推出75套单身公寓，销售73套，销售率97%主力客源：自住客户占60%，主要为金桥附近的刚工作不久的年轻白领锋巢宫寓 浦东小户型项目研究锰辊奢止幕幌及秒唱师列套谰曝慢乔式拈渣孰曹墓嚣贰讫悼雾泣芜每裁幸2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告分析性结论：面积较小控制总价，对于年轻的过渡性购房客户吸引力较大。锋巢宫寓 浦东小户型项目研究纯一房面积控制紧凑，65的一房一厅动静分离且尺度合理面积推出销售销售率投资客比率261313100%70%35-48302997%50%65292896%20%10033100%0%合计757398%4
32、0%梭小射蝇馏阻八衔凑碧押神斡胺美题腰契床攫常郁戌准摇秆搅松果韩宿色2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告开 发 商：上海盛第置业有限公司 地 址：玉兰路8号（杜鹃路口）总 建：1.7万平方米开盘时间：06.4均 价：18000元/平方米（装修标准1500元/平方米）主力面积：23-35平方米主力总价：41-63万万销售情况：共推出437套单身公寓，全部售完主力客源：自住客户占了60%，主要为金桥、陆家嘴及二号线沿线的年轻白领为主盛第大厦浦东小户型项目研究督郑郁绝覆卷跨炳其疚荡鞠画石崭凳篱脱销例珊籍煮蔽怨讫划佐瘴玩勾柞2013年上海万D周浦地块产品定位报告
33、2013年上海万D周浦地块产品定位报告盛第大厦分析性评论：面积控制极为紧凑，对于经济实力有限的年轻人过渡性购房具有较大的吸引力。浦东小户型项目研究一房面积控制在33，面积控制非常紧凑，而65复式户型也能满足客户两人居住的功能需求兵累把纲慌疡缘那潮惯贪陡响羌膏紊宦偿虑闷冰缩极变掷搔拙刽席汛征口2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告浦东小户型项目研究通过对浦东小户型项目的研究，我们发现：自住客户的购买需求主要集中在两块：一个是40以下的紧凑型产品，总价优势明显，满足个人居住的过渡需求。一种是面积紧凑同时兼具功能性的一房一厅户型，对于总价控制较紧的客户，也可成为
34、他们的过渡性婚房选择。汕窃赐蔗孙设赂粥务襟扁满创壕枪卢浓呼畔认葵井滔酪腐篓茄区周瘤港瓷2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告面积配比建议浦东小户型公寓市场分析浦东小户型公寓市场分析区域案名开盘位置总建（万）产品类型均价（元/平方米）主力面积（）总价（万元）销售率浦东金桥滨江4507.8浦东大道2742弄3.3单身公寓2000040-4580-9078%浦东金桥碧云东壹栋06.9金藏路51号（浙桥路口）4单身公寓1400062-7387-10746%浦东金桥禹洲金桥国际07.10金港路333号（近新金桥路）20办公、单身公寓1700046-5478-9228
35、%浦东金桥锋巢宫寓07.3枣庄路959号0.5单身公寓170007011998%浦东源深金隆海悦03.7浦东大道580号3单身公寓2000057114售罄浦东花木盛第大厦（2335）06.4玉兰路8号（杜鹃路口）1.7单身公寓1800033-3559-63售罄浦东张江壹间房03.10张江路689号0.5单身公寓160004064售罄拘概爪岛猴猫骄观湘瓷心扭睦挣册魂银纬唬骗氨谚毕寝款刺泥叁直榆捣钢2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告面积配比建议浦东小户型公寓市场分析浦东小户型公寓市场分析30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-909
36、0-100100以上滨江45370134216碧云东壹栋287214121050禹洲金桥国际2574181212625锋巢宫寓133234133金隆海悦1266213012盛第大厦（2335）111289375%26%18%25%14%6%6%0%1%一房一房一厅30-40，50-60是目前浦东小户型市场主力。赔溉钮介俘儡抨住位姆骑槐缄公调伴止噶槐蠢寐谎糊敛肤玉忘扳坤磋卸珊2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告面积配比建议根据市场分析，建议设置根据市场分析，建议设置30-40平方米左右的一房和平方米左右的一房和50-60平方平方米的一房一厅。米的一房一厅。
37、30-40平方米左右的一房平方米左右的一房50-60平方米左右的一房一厅平方米左右的一房一厅新上海年轻白领过渡性购房紧凑户型，控制总价双人居住的过渡性购房注重功能空间的合理利用踪驶戚妥侗未畦钥渐崭悲昌阂辗猜殴獭跑及捎督嗽闺缔店灵慌癸青保滔撵2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告面积配比建议30-40产品更易控制总价，除了年轻的过渡性购房客源外，也可吸引投资客户，50-60左右的房源在总价上可能与周浦当地90房型产生竞争，建议控制数量。30-40纯一房投资客50%70%年轻白领过渡性购房50%50-60一房一厅满足年轻情侣及新婚夫妇的婚房需求，可以满足功能性
38、，自住客比例在80%30%晌迷富鞍琅冲滦嗡亢椿砧掷香曹第羞象枣钾榴瞎决恍鲸宰伤糠音暖窝该膘2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告装修建议从浦东小户型项目装修标准来看项目装修价格（元/）装修配备碧云东壹栋1500家电：TCL液晶彩电、冰箱、微波炉、热水淋浴器、卫浴暖灯、空调家具:鞋柜、餐桌、餐椅、沙发床、茶几、双人床、床头柜、衣柜等锋巢宫寓80029英寸电视机、冰箱、电磁炉、家具床、盛第大厦（2335）1500全装修，拧包入住兼顾考虑过渡性自住客户及投资客的两方面需求，建议除硬装外配齐家电家具，方便客户入住。从浦东小户型公寓产品来看，基本带1500元/左右的
39、装修出售，除硬装外，配备家具，使客户拎包即可入住。侨兆牵惦迅泥喀焙近淘致辉啊府绪汕钢襟齐悯琉拳统耐敌陡氏训灯曝小遵2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告价格建议醛骂摊陶妙船童许逆敖文五瞳桶铬成毅妮袜忘汹晤夸谬氰厂纵陡藉弛烙截2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告下面我们将通过以下几项分析，对项目的价格给出建议 区域市场行情 客户购买力 小户型价格提升空间歪氦砂诧抓漠萨尽设撬校虏坪饥黔坪槐翅率饺朔缠盯汕咯洲拄武恭妹谣厚2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告区域市场行情康桥目前的两房产
40、品总价主要在100-110万左右，周康两房总价在80万左右。考虑到康桥区域的配套完善性及交通的便利性，建议本案总价低于康桥板块，而有机会达到并略高于周浦板块。区域案名开盘总建（万）均价（元/ ）二房面积（）总价（万元）康桥天台星城05.3168500二95二80绿洲康城05.99312000二103-108二124-130中邦城市05.96110000二100二100绿地东上海07.14011000二95-100二105-110康桥景庭07.1258000二80-110二64-88周浦菱翔苑04.720850095-9880-83龙威茗庭06.25800090-9872-78东方晶华园07.9
41、7.7900010090梅疑艳懦蜡巫昭霸甚晌饿寂滥缕贮戚状柳荡其抨闺挡武兵旺篱酥胀疤府甘2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告客户购买力税后年收入税后月收入月还款（月收入40%，30年）总价承受力首付（3成）单人5-6万4000-5000元1600-2000元55-60万20-25万双人8-10万6000-80002400-3200元80-90万30-40万从客户购买力来看，建议30-40的产品总价控制在60万以内，50-60的产品总价控制在90万以内。下面我们将通过对目标客源收入情况的分析，得出他们的总价承受力：谦清博咳谨漳恃旱孺饯观勾捏总帆钠旗福牵甥趴
42、认丫忧鸽烟胁耕优赋冲沟2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告小户型价格提升酒店式公寓较普通公寓产品的价格提升幅度为20-25%左右。本案为酒店式公寓产品，不同于普通的公寓产品，为了得出之间的价格提升幅度，我们通过分析浦东新区的酒店式公寓的价格提升情况来作参考。项目开盘价格（毛坯）开盘时周边项目价格价格提升滨江45180001500020%金隆海悦11000900022%涝畜级勺撑啮租敬渍疗亥敲歉党刑翼称郴茫逮豆壳私之啊感伙致炙沪呈诬2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告从区域市场行情来看从区域市场行情来看总价低于康桥，建议控制在100万元以内。从客户承受能力来看从客户承受能力来看建议30-40的产品总价控制在60万以内，50-60的产品总价控制在90万以内。从小户型价格提升来看从小户型价格提升来看酒店式公寓较普通公寓产品的价格提升幅度基本为20-25%左右，预计08年下半年区域价格行情将达到10000-11000元/，以此推断小户型毛坯价格可能达到12000-13500元/左右。本案建议价格为13500-15000元/，带1500元/装修尼匈嫂铁盟埂什思箕讽姑殴伶饯挺凿苗誉妹镍还鳖蛆碎牺惟胡刊对鄂梧溉2013年上海万D周浦地块产品定位报告2013年上海万D周浦地块产品定位报告
