富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件

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1、富宁达燕南路项目市场调研及物业定位世联地产2002-9富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件需要解决的问题户型定位设计方案户型修改建议物业定位客户定位富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件报告思路市场调研三种定位模式物业定位品牌经营计划物业发展建议营销总控表项目分析世联推荐方案总体市场区域及周边市场区域竞争对手富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件停滞高速发展大于8%稳定发展5-8%4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况宏观经济增长库兹涅茨各国的经济增长库兹涅茨各国的经济增长800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长世界发展银行世界发展银行深

2、圳深圳20012001年年 GDP1908 GDP1908亿亿 年增长率年增长率13.2% 13.2% 人均人均GDP5300GDP5300美圆美圆 住房消费仍是第一消费热点，消费需求弹性住房消费仍是第一消费热点，消费需求弹性广州 住房：1.72 旅游：1.32 通讯：1.11 服装 0.93 食品0.68深圳 住房：1.86 旅游：1.46 通讯：0.90 服装 0.83 食品0.62市场分析总体市场富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析市场发生了这样的变化市场销售量的增加幅度在逐渐放缓市场供应量的增加幅度在扩大 深圳市场正在经历一个大的转型期。当社会经济由GDP1000美元/人发展

3、到5000美元/人的时候，意味着市场将从快速变化的粗放型转变为稳定、精细的市场模式。这种转变的标志是： 社会分层与需求的差异化， 体现为市场细分， 再细分，客户的需求越来越不同。 开发过度，竞争激烈富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析市场现状 房地产投资额在2001年有了一个新的激增，增长率达到了30%，结合2002年目前高档住宅市场的集中性供给情况，可以预测今年的房地产投资额将继续保持高速增长。 空置面积减少，批准预售面积增加，得益于旧有空置楼盘的以低价策略进行消化达到了较理想的效果销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，标志着一种潜在的危机初露端倪，可能会导致市场

4、膨胀后的产品积压和萧条。 富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析市场走势 关内关外的开发比例一直变化稳定，关外大规模的土地供给量的不断增加以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化成为不争的事实（万科、中海、新亚洲、振业）； 同时，部分消费者对时间、生命成本的追求使得配套极为成熟的项目稀缺性加强。1、新都市主义与住宅郊区化 2、大盘时代 推售面积在4万平方米以上的项目占全市的70.1。其中在7万以上的项目共有21个，占全市的41.25。推售面积在47万的项目共36个，总推售面积为185.19万平方米，占29.47。大盘的规模也在不断的放大，十万平方米规模的盘在原来已经是大盘，随后万

5、科四季花城等30-50万平方米的楼盘为大盘，但2001年出现了象波托菲诺、桃源居等一百万平方米以上的大盘，大盘时代已经来临。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件3、房地产开发结构性失衡 追逐高利润导致开发结构倾向于白领住宅、金领住宅、豪宅，而且有逐渐走高的趋势，红树林、深圳湾、香密湖、华侨城、科技园、中心区，数个10万平方米以上的豪宅同时面市，必然会造成供给过剩的现象，这种开发量在2002-2004年将达到一种顶峰。而同时，需求更大的深圳蓝领住宅供给量。4、市场竞争加剧 房地产开发白热化，政府宏观调控，房地产企业大洗牌5、营销大战 报纸广告大战，户外广告、灯箱片的全面渗透表象下面潜藏的是产品

6、同质化、营销成本增加，价格上涨，缺乏市场支撑，可能导致结果是积压及价格战。6、片区竞争加剧 市场竞争加剧、媒体推波助澜，出现了香密湖全景观、红树林海岸线、华侨城大社区等片区的概念，树起片区项目联合推广的旗帜。市场分析市场走势富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析消费者需求调查（见附件：住宅消费市场调查）资料来源：世联地产2002秋交会住宅消费市场调查样本数量：500自定义放映1富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析1 1、供应量急剧增加：同比增长、供应量急剧增加：同比增长50%50%；2 2、南山成为热点：、南山成为热点：38% 38% 前后海、华侨城、红树湾等区域的主力大盘数

7、量呈放大趋势。前后海、华侨城、红树湾等区域的主力大盘数量呈放大趋势。行政区行政区楼盘个数楼盘个数推售面积推售面积总套数总套数户均面积户均面积( () )均价均价( (元元/ / ) )罗湖罗湖6 6179,017179,0172,5702,57069.769.76,5176,517福田福田2222868,001868,0018,2928,292140.7140.77,7367,736南山南山22221,237,8301,237,83011,11011,110111.4111.46,0036,003盐田盐田2 253,76553,76554254299.299.25,5525,552龙岗龙岗7

8、7285,000285,0003,0643,06493.293.23,7493,749宝安宝安1212645,624645,6245,9775,9771071073,7763,776全市全市71713,269,7373,269,73731,55531,555103.6103.65,8475,84720022002年上半年市场扫描年上半年市场扫描竞争市场调查与分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析笋岗路荔荔枝枝公公园园上海上海宾馆宾馆80年代中期：国贸、雅园宾馆、碧波（怡景）构成了罗湖的框架，以东门为区域汇集点形成了老宝安、第一代移民和潮汕生意人群体；80年代末90年代初：宝安路以西

9、，第二代移民，包括南下干部、金融证券从业人员、后来的电子行业、商业经营者，形成了罗湖的衍生群体；雅园雅园宾馆宾馆碧波碧波花园花园国贸国贸传统核心区域界定传统核心区域界定皇岗路以东、文锦路以西、笋岗路以南、滨河路以北皇岗路以东、文锦路以西、笋岗路以南、滨河路以北宝安路富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件区域间竞争区域间竞争市场分析广泛讲，本项目竞争对手广泛，但与外区域楼盘的竞争首先是区域间竞争区域间竞争高档住宅区内项目泛华侨城、香蜜湖、红树林.价格、品质接近的项目景田、环CBD地段竞争项目上海宾馆、罗湖CBD及周边环香蜜湖片区中心区泛华侨城片区深圳湾区罗湖CBD、环CBD前后海蓝色盐田富宁达燕

10、南路项目市场调研及物业定位课件竞争区域相关住宅项目统计项目名称项目规模（住宅）销售情况发展商水榭花都29.4万M2新天国际名苑10.3万M2国际房地产安柏丽晶12.3万M2天鸿集团波托菲诺二期9万M24.20内部认购华侨城中海深圳湾畔17.5万M2即将发售中海地产世纪村二期10万M250%华源实业美庐锦园6.6万M260%天蔚实业阳光带海滨城27.13万M22002年下半年招商地产碧海云天30万M2内部认购，五一前开盘京基地产红树西岸25万M22003年初百仕达地产金域蓝湾一期11.56万M22002.7万科地产泰华地块25万M2未推出泰华地产金地翠堤湾22.14万M22001.12.29金地

11、地产雍景台9万M22002.6信德丰豪园居14.65万M250%赛益房地产金众经典家园7万M2金众集团嘉宝田花园33万M2中信星光名庭10万M2近期发售中信地产城市绿洲二期9万M270%汉国置业蔚蓝海岸三期26万M2卓越招商海月二期22万M2招商鼎太风华社区42万M2未开盘中海阳光棕榈园38万M2中海星海名城二期七八组团21万M2振业市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件竞争区域项目质素比较表市场分析楼盘会所会所配套设备配套设备城市绿洲游泳池(室内恒温)/水力按摩池/儿童嬉水池/健身房/桑拿/儿童乐园/乒乓球/阅览室/多功能集体活动室线路2条、有线电视、市电/自备供电系统、有管道煤气、

12、防火/防煤气泄露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表新天国际名苑游泳池(室外)/ 健身房/老人活动中心/儿童乐园/台球/棋牌/咖啡厅/酒吧有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控制系统世纪村游泳池(室内、室外)桑拿/中餐厅/西餐厅/书吧/咖啡厅/美发屋/美容厅/乒乓球/桌球/壁球/棋牌/多功能影视厅/生命保养中心/客房线路2条、有线电视、自来水（变频）、市电、管道煤气、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/IC卡巡更系统/求救报警系统、光纤到户、三表户外人

13、工抄表、翠堤湾游泳池 /美容厅/乒乓球/保龄球/健身房/图书室/儿童温书室/攀岩/儿童乐园/电话线、有线电视、自来水、市电、管道煤气、防煤气泄露系统、闭路监控/可视对讲机/门锁、IC卡锁/紧急按钮、小区网络抄表、缴费天鹅堡游泳池（室内/室外）/西餐厅健身房/室外网球/校内棒球场/酒吧、超市 线路2条、有线电视、自来水/直饮水、市电/自备供电系统、有管道煤气、防火/防煤气泄露系统、可视对讲机/IC卡门禁/火灾及煤气泄露自动报警系统/闭路监控、智能家居布线箱 、自动抄表蔚蓝海岸游泳池(室内；面积200；恒温)/沐浴房/桑拿/中餐厅/西餐厅/美容厅/乒乓球/台球/室外网球/健身房/商务中心/儿童乐园

14、/老人活动中有线电视、自来水、市电、管道煤气、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/红外线监控/可视对讲机/紧急按钮、室内综合布线、小区网络抄表招商海月游泳池(恒温)/篮球场/羽毛球场/乒乓球/游戏室/健身房/阅览室/老人活动室有线电视、自来水、市电/自备供电系统、管道煤气、防火/防煤气泄露系统闭路电视监控/可视对讲机/紧急按钮中海阳光棕榈园游泳池(室外)/篮球场/乒乓球/儿童乐园/老人活动中心有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、三表IC卡缴费、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭/紧争联动系统、光纤到小区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL

15、/室内综合布线/小区综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统黄埔雅苑二期游泳池(室外) /美容厅/乒乓球/保龄球/室外网球/健身房/图书室/儿童温书室/攀岩/儿童乐园/按摩室电话线2条、有线电视、自来水、市电、管道煤气、防煤气泄露系统、闭路监控/可视对讲机/门锁：IC卡锁/紧急按钮、铺设CAT.5宽频线、小区网络抄表、缴费中高档产品基本质素趋同，差异集中体现在对地段、中高档产品基本质素趋同，差异集中体现在对地段、环境、景观等资源的占有。环境、景观等资源的占有。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析相关区域的主要楼盘分布玮鹏花园航天立业华庭富怡雅居城市绿洲都会100阁林网苑现代

16、之窗群星广场圆龙园百花园美荔园富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件区域内主要楼盘户型分布一览楼盘主力户型及面积（M2）成交均价1*12*23*34*45以上航天立业华庭4551851077500阁林网苑3466827800群星广场425663881031071672047800都会100385661841171708000美荔园811131251271682893158000长怡花园991461737900富怡雅居1171281461611613318400圆龙园1281461518000百花园二期921311562008100玮鹏花园三期457781981041581628500市场分析富

17、宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件区域供应产品统计统计近期相关区域内推出的项目，总量近50万平方米，总计5348套。市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件60%项目相关区域的户型构成，显现明显的成熟区域的产品特征市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件供应产品分析项目所处片区的户均面积为87平方米，低于全市水平。市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件区域内待开发楼盘预测玮鹏三期荔香坊7万华丽用地百丽用地2.8万家乐花园10万泽鹏项目1.8万富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域待开发楼盘一览项目名称位置规模主力户型预计推出时间荔香坊同心路与红岭路间，新闻大厦

18、北；7万三、四房105-150平方米2003年9月家乐花园燕南路与振中路交汇西10万小户型2003年底燕南路泽鹏项目燕南路与振中路交汇西南1.8万商务公寓，少量1、2房2003年8月玮鹏花园三期燕南路与深南路交汇处西北2.2万一房46M2，二房80 M2，三房101 M2，处于销售中期百丽项目振中路与中航路交汇西北2.8万华丽项目振中路与中航路交汇东南待开发项目总建筑面积约20万，大都于明年推出市场，将引发市场对区域的重新关注。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件区域内主要置业客户综述（1）客户分类客户分类客户细分客户细分主要置业目的主要置业目的特征描述特征描述户型要求户型要求比例比例本地人

19、原住民自用、投资积累多，钟情原区域改善生活自用：三房以上投资：二房以下、低楼层单位两口之家自用年轻，价格敏感精巧使用，二房，三房私营业主自用经济实力强，需要居住在商铺附近二房、三房 投资认同本区域价值，获取收益一房，两房 公务员自用对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感三房以上市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件客户分类客户分类客户细分客户细分置业目的置业目的特征描述特征描述户型要求户型要求比例比例职业经理人自用经济实力较强，家庭人口多，对品质要求高3房以上白领阶层自用/过渡年轻，改善生活质量一房，二房自由职业者自用，办公刚开始创业，强调位置，便于办公布置二房及

20、公寓工薪阶层自用有一定积蓄，月供能力较差二房以下港人三缘关系二房以下区域内主要置业客户综述（2）市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种开发模式比较（1）一、小户型位置位置规模规模价值价值实现实现销售速度销售速度配套设施配套设施车位车位数数都会都会100中航路77296平方米，826套8000经过客户积累期，2001.8-2002.4销售100%有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统保保安安：闭路电视监控/可视对讲机/紧急按钮，宽带网，：三表自动抄表；会会所所面面积积3200平方米：网吧/视听室/阅览室/洗衣房/台球棋牌；商场面面积积12000平方米。 316阁林阁林网

21、苑网苑振兴路与燕南路交汇22675平方米，416套78002001年4月至今约90%有线电视，自来水，无管道煤气，防火/防煤气泄露系统，闭路电视监控，光纤到户/ADSL，70年免费宽频，小区网络抄表；商务中心/洗衣房/；中餐厅250群星群星广场广场华强北路与红荔路交汇1450000平方米 1562套78001年70%电脑数据端口配电话语音插孔，卫星、有线电视，自来水/直饮水/（酒店式公寓）分户24小时热水，市电/自备供电系统，管道煤气，防火/防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机/IC卡门锁，光纤/室内综合布线，分户中央空调，小区网络抄表、缴费；会所：会所：室内露天游泳池/阅览室/桌球/乒乓

22、球/期牌/健身/商务中心/儿童乐园/老人活动中心/高尔夫果岭练习场/种植园/洗衣店/网吧 /直升机停机坪；小区配套（拟设）小区配套（拟设）标准幼儿园，书刊厅、邮电所，净菜市场；环境环境/ /景观：景观：5000平方米空中绿化广场； 600航天立航天立业华庭业华庭上步中与振华路交汇处西南 33000平方米，266个单位75002001.4至今约8590%有线电视、管道煤气、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控、可视对讲机、小区网络抄表；会所：健身房/桌球/商务中心/咖啡厅160客户涵盖了周边生意人（临时办公或休息）和投资客，使客户涵盖了周边生意人（临时办公或休息）和投资客，使用上包括了办公和居住两

23、方面。本区域小户型项目具有一用上包括了办公和居住两方面。本区域小户型项目具有一定的市场需求空间和承接力。定的市场需求空间和承接力。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件代表楼盘：都会100户型户型面积范围面积范围可售面积可售面积总套数总套数套数比套数比面积比面积比1房1厅1阳台38.16-38.168700.4822827.6%16.6%1房2厅1卫1阳台56.16-56.1616061.7628634.6%30.7%2房1厅1卫1阳台61.97-61.974585.78748.96%8.78%2房1厅1卫1阳台84.64-84.6416071.6019023%30.7%3房2厅2卫1阳台11

24、7.95-17.953066.70263.15%5.87%5房2厅2卫1阳台170.54-70.543751.88222.66%7.18%用地面积用地面积: 3513建筑面积建筑面积: : 77296 容积率容积率: : 8.22商场商场: : 1-4层平台花园平台花园: : 第5层区域三种开发模式比较（1）市场分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种住宅开发模式比较（1）都会100客户分析：客户籍贯客户职业认知渠道置业次数置业用途主要年龄段在2635岁，有一定物质基础，事业发展前景较好，社会经验丰富，对物业要求较高，行业以周边电子信息行业生意人为主，并涵盖了公务员、一般白领

25、阶层等各种行业共同特征是对本区域高度认同和依赖，有合适的住宅就会在本区域置业。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种住宅开发模式比较（1）本项目定位为小户型与都会100B栋的比较项目楼盘户型园林自身设施周边配套销售速度都会都会100B100B栋栋空间组合灵活、主卧设专用衣橱第5层整层有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统；闭路电视监控/可视对讲机/紧急按钮，宽带网；三表自动抄表；会所面积3200平方米：网吧/视听室/阅览室/洗衣房/台球棋牌；商场面积12000平方米。紧邻华强北最繁华的商业、电子、娱乐、金融中心销售筹备7个月100%本项目本项目按照目前户型设计整改后仍然缺乏亮

26、点裙楼顶为整层露天花园雨季：有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统；闭路电视监控/可视对讲机；三表自动抄表；家乐福进驻。居住氛围较浓，周边配套距离较远预期9个月；对比对比本项目户型没有优势；本项目园林面积大，具有优势；需要针对小户型可户需求丰富会所的功能和设置上；都会100周边配套更加齐备；本项目较慢；如本项目定位为小户型，需要在会所功能设置、园林设计方面精心考虑，制造营如本项目定位为小户型，需要在会所功能设置、园林设计方面精心考虑，制造营销亮点，并充分利用家乐福进驻的良机，整体看来小户型市场风险低；销亮点，并充分利用家乐福进驻的良机，整体看来小户型市场风险低；富宁达燕南路项目市场调研及物业

27、定位课件市场分析区域三种开发模式比较（2）二、中户型位置位置规模规模价值价值实现实现销售速度销售速度配套设施配套设施车位车位数数美荔园美荔园罗湖区红岭中路1018号荔枝公园正对面68784平方米，317个单位80002000.11至今约70%有线电视，市电/自备供电系统， 管道煤气，防火/防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机，三表IC卡缴费，游泳池/酒吧/健身房/250个左右玮鹏花玮鹏花园三期园三期深南中路与上步中路交汇处西北 22,450.06 平方米，290套85002002.8.18至今售10%（产权）有线电视，管道煤气，三表IC卡缴费，防火/防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机

28、/出入报警系统/紧急按扭/红外监控，宽频网络 地下两层中等户形项目存在最大的市场需求空间，但中等户形项目存在最大的市场需求空间，但较难进行良好的品牌经营和实现利润最大化。较难进行良好的品牌经营和实现利润最大化。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种开发模式比较（2）代表楼盘：玮鹏花园三期户型户型面积范围（平面积范围（平方米）方米）总套总套数数( (套套) )套数比套数比可售面积可售面积( (平方米平方米) )面积比面积比1房2厅1卫2阳台46.87-46.875820.00%2,718.4612.11%2房2厅1卫1阳台77.80-77.805820.00%4,512.4020

29、.10%2房2厅1卫1阳台80.00-80.005820.00%4,640.0020.67%2房2厅1卫1阳台81.00-81.005820.00%4,698.0020.93%3房2厅2卫1阳台101.40-101.405820.00%5,881.2026.20%用地面积用地面积: 3170建筑面积建筑面积: : 22450.06 容积率容积率: : 7.08会所：会所： 1-2层 客户客户 华强北的私营业主、金融证券从业人员及政府公务员为主。华强北的私营业主、金融证券从业人员及政府公务员为主。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种住宅开发模式比较（2）本项目定位为中户型与玮鹏

30、花园三期的比较项目楼盘户型园林自身配套周边配套销售速度玮鹏花园玮鹏花园户型设计均好，客厅通透，采光好区内绿化带和架空层园林达到一万平方米；玮鹏小学；豪华会所设施：COFFEE SHOP/桑拿健身室/桌球室/棋牌室/网吧/乒乓球室/老人小孩休息室/居住氛围较浓，周边配套距离较远两个月10%（受一期产权等问题影响）；本项目本项目按照目前户型设计整改后仍然缺乏亮点裙楼顶为整层露天花园雨季：有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统；闭路电视监控/可视对讲机；三表自动抄表；家乐福进驻/居住氛围较浓，周边配套距离较远预期10个月；对比对比本项目户型没有优势；相当相当相当本项目快本项目如定位为中户型，规划设

31、计、园林景观、自身配套需细致齐备；本项目如定位为中户型，规划设计、园林景观、自身配套需细致齐备；富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种开发模式比较（3）三、大户型位置位置规模规模价值价值实现实现销售速度销售速度配套设施配套设施车位车位数数富怡富怡雅居雅居福田区上步中路与振华路交汇西南 51700平方米 ，320个单位840099.1101.5共86%有线电视，自来水/二十四小时热水，管道煤气，防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机/IC卡锁，小区网络抄表、缴费；会会所所：游泳池（室外) /露天咖啡厅，室内/健身房/儿童温书室/保健中心/美式清吧/网吧 205圆龙园圆龙园上步中

32、路与园岭四街交汇处东北 可售面积16,610.10 平方米 ，总套数为： 120 套 8000春交会后2001.6开盘一个月近100%会所：乒乓球/棋牌/麻将/健身房/儿童温书室/茶艺室；环境/景观：小品/喷水池/绿植110百花园百花园二期二期上步中路与百花一路交汇处东北 76428.17平 方 米 ，526套81002001.7至今约95%会会所所：乒乓球/壁球/台球/保龄球/室内网球/室外网球/棋牌/麻将/健身房/视听室/阅览室/图书室/儿童温书室/琴房/攀岩/卡拉OK/商务中心/游戏机室/客房/洗衣房/超市/儿童乐园/老人活动中心/医务室/网吧/幼儿园/高尔夫果岭练习场/地下两层长怡花长

33、怡花园园福田区华强北路与百花四路交汇处东南 70773.1平方米，486个单位 790099.122001.4售磬有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机，小区网络抄表、缴费；126大户型项目在建立差异化优势，树立高端产品形象，实现高利润，进行品牌经营方面具有得天独厚的优势。瓶颈在于产品品质保证、品牌形成、展示和营销等。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种开发模式比较（3）代表楼盘：富怡雅居户型户型面积面积套数套数比例比例(%)(%)三房二厅二卫三房二厅二卫1174415.645.4126-1288429.8四房二厅二卫四房二厅二卫146-14848

34、17.030.51613813.5五房二厅二卫五房二厅二卫（三卫）（三卫）161227.821.31943813.5六房二厅三卫六房二厅三卫227-33182.82.8合计合计282100用地面积用地面积: 10770.6平方米建筑面积建筑面积: : 51700 平方米容积率容积率: : 4.8商场商场: : 两层平台花园平台花园: : 7700平方米实用率实用率: :小高层90、高层85成功借鉴：1梯23户，户户朝南，通风采光良好；板墙结构,自由间隔；厅房全玻璃立面设计；3米层高；5.7-14平方米观景阳台，3-4平方米工作阳台；冷热水管寿命80年；空调位及管道设计隐蔽；集中排烟管道；内嵌式

35、阳台进深2.6m。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析客户年龄客户来源客户职业客户家庭结构客户籍贯客户付款方式他们一般30-45岁，大多经过特区早期开发和建设，经济能力强，多次置业；具有相当水准的审美观和品位，买房的心态成熟而理性，投资理财观念强对本区域高度认同和依赖，有合适的住宅就会在本区域置业。富怡雅居的客户区域三种开发模式比较（3）富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域三种住宅开发模式比较（3）本项目定位为大户型与富怡雅居的比较项目楼盘户型园林自身配套周边配套销售速度富怡雅居富怡雅居1梯23户，户户朝南，通风采光良好；板墙结构,自由间隔；屋顶花园有线电视，自来水/二

36、十四小时热水，管道煤气，防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机/IC卡锁，小区网络抄表、缴费；会所：游泳池（室外) /露天咖啡厅，室内/健身房/儿童温书室/保健中心/美式清吧/网吧 99.1101.5共86%本项目本项目按照目前户型设计整改后仍然缺乏亮点；裙楼顶为整层露天花园预计：有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统；闭路电视监控/可视对讲机；三表自动抄表；家乐福进驻/居住氛围较浓，周边配套距离较远预期12个月；对比对比本项目户型没有优势；本项目略占优势；需要针对小户型可户需求丰富会所的功能和设置上；相当本项目快本项目如定位为大户型，规划设计需要具备突出的亮点，会所及配套设施上必须本项目

37、如定位为大户型，规划设计需要具备突出的亮点，会所及配套设施上必须彰显档次和尊贵感。彰显档次和尊贵感。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件市场分析区域内三种开发模式优劣势对照分项模式地块价值实现品牌销售速度总体市场风险竞争辐射区域小户型小户型价格不易提升难以依靠一个项目树立高端产品形象及进行品牌经营。单位多，销售期相对长。低竞争覆盖区域大中户型中户型价值较高较容易被大多数客户认识和接受，树立产品形象和品牌知名度。需要一定时间进行客户积累。较低竞争辐射主要为周边区域大户型大户型价格最高有利于建立差异化优势和高端产品形象，品牌效应好。相对销售期略长，前期客户积累非常关键。较低竞争辐射区域最大中偏大

38、的开发模式是三者最佳契合点实现高利润开发商、项目品牌的实现风险控制针对本地块而言：针对本地块而言：富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件项目分析用地面积：用地面积：9529.19529.1平方米平方米建筑面积：建筑面积：5527055270平方米平方米住宅面积：住宅面积：4200042000平方米平方米商业面积：商业面积：1300013000平方米平方米容积率：容积率：5.85.8车位：车位：275275个个层数：层数：2020层层还迁：还迁：5000-60005000-6000平方米平方米用地现状富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件四至、配套与交通四至、配套与交通项目分析富宁达燕南路项目市

39、场调研及物业定位课件项目分析华强北特殊的地段能满足多元化的安居、商务、投资需求四至、配套、景观与交通四至、配套、景观与交通富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件 地块地块SWOTSWOT分析分析优势（优势（S）：）：地段成熟，交通便利地段成熟，交通便利配套完善优质配套完善优质四面临街、昭示性好四面临街、昭示性好客户认同度高客户认同度高东向有一定景观东向有一定景观地块方正，利于规划地块方正，利于规划劣势（劣势（W）：）：规模较小、小区绿化和环境设计规模较小、小区绿化和环境设计营造受限制营造受限制临燕南路部分有一定的噪音影响临燕南路部分有一定的噪音影响周围建筑密度较高周围建筑密度较高周围厂房与旧建

40、筑混杂周围厂房与旧建筑混杂威胁（威胁（T）：）：深圳整体巨量推出对市场造成的深圳整体巨量推出对市场造成的压力压力区域在售和将售的住宅项目，分区域在售和将售的住宅项目，分流客户流客户机会（机会（O）：）：华强北商圈改造，上步区旧改华强北商圈改造，上步区旧改区域推出量较小区域推出量较小区域竞争楼盘品质一般区域竞争楼盘品质一般家乐福入驻本项目家乐福入驻本项目项目分析富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件分户型定位之SWOT分析项目分析大户型定位中户型定位小户型定位地段成熟，交通便利地段成熟，交通便利有利最有利最有利配套完善优质配套完善优质最有利有利有利四面临街、昭示性好四面临街、昭示性好有利有利最有

41、利客户认同度高客户认同度高最有利 最有利有利东向有一定景观东向有一定景观最有利有利有利地块方正，利于规划地块方正，利于规划最有利最有利有利优势（优势（S）：）：中大户型定位更有利于发挥地块的优势中大户型定位更有利于发挥地块的优势富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件分户型定位之SWOT分析项目分析劣势（劣势（W）：）：大户型定位中户型定位小户型定位规模有限、小区绿化和环境设计营造受限制；受影响大受影响一般受影响弱临路部分有一定的噪音影响；受影响大受影响一般受影响弱周围建筑密度较高受影响大受影响一般受影响弱周围厂房与旧建筑混杂受影响大受影响一般受影响弱中小户型定位更能规避地块劣势中小户型定位更能

42、规避地块劣势富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件分户型定位之SWOT分析项目分析机会（机会（O）：）：大户型定位中户型定位小户型定位华强北商圈改造，上步区旧改最有利最有利有利区域推出量较小最有利有利有利区域竞争楼盘品质一般最有利最有利有利家乐福入驻本项目有利有利最有利中大户型定位更有利于抓住市场机会；中大户型定位更有利于抓住市场机会；富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件项目分析 项目住宅定位探讨处于华强北繁华商业圈的边缘地带，闹中取静；北面临大型住宅区家乐花园，富怡雅居、航天立业华庭，及玮鹏花园在该区域形成一定规模，居住氛围正在形成；规模适中，具备营造小区居住环境及配套的条件，是对周边的现

43、有环境和配套的有利补充；小户型住宅定位不能小户型住宅定位不能最大挖掘地块价值，最大挖掘地块价值，与地块气质不吻合。与地块气质不吻合。中大户型定位与地块的气质契合中大户型定位与地块的气质契合富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件本项目地理位置优越，所处区域购买潜力大，面临的市场竞争尚不激烈，通过产品创新，树立产品的竞争优势，配合积极有效的营销推广模式，将是项目成功销售和发展商品牌树立的关键。项目综合评价及发展策略项目发展策略发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁1、发挥优势：针对区域客户定向营销，定位具有倾向性；2、规避劣势：通过产品创新和内环境的营造，全方位增进客户对项目品质感的认同；3、抓住

44、机会：立足于华强北大环境，与华强北的发展和规划、家乐福的进驻产生紧密关联，树立华强北高档社区的形象；4、避免威胁：结合品牌经营计划，提升项目的市场号召力，同时在入市时预留升值空间，产生“高附加值”的影响力。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件物业定位市场定位建议华强北生活领地、城市精英集聚地、中高档生活自用型住宅地处华强北商圈，地段优越，对本项目的价值实现最为关键，必须充分发挥优势；区域内生意、商务人士等城市精英分子置业具有明显的地域性，珍惜时间和生命价值，购买力强大，充分挖掘其置业能力可基本解决本项目销售。根据其现代、时尚的审美观和品位，定位向其倾斜，为其度身定造；自住型物业充分考虑整体市

45、场供需状况和地块条件；定位诠释富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件客户定位物业定位 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群 外区域客户、外销客户附近工作的高级白领阶层公务员、附近原住民华强北商务、商业圈的生意、商务人士 主要工作在华强北及周边区域，多为依托华强北商圈的生意人、部分公务员、本主要工作在华强北及周边区域，多为依托华强北商圈的生意人、部分公务员、本地原住民及企业高级商务人士地原住民及企业高级商务人士 ，他们置业具有一定的地域性特征，对本项目浓厚的商业，他们置业具有一定的地域性特征，对本项目浓厚的商业和生活氛围高度认同，同时被子女能享受到的的良好教育氛围吸引，高素质，高品位，追和

46、生活氛围高度认同，同时被子女能享受到的的良好教育氛围吸引，高素质，高品位，追求高品质生活，现代时尚又充满都市情节。求高品质生活，现代时尚又充满都市情节。他们他们富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件编编号号客户客户分类分类置业置业目的目的特征特征需求心理需求心理主力需主力需求户型求户型重要性程度重要性程度A A私营业主自用生意在附近，经济实力强；尊贵、舒适、认同感；要方便的照顾到生意，降低时间成本；大3房、4房投资认同本区域价值价格、户型、租金回报2房、小3房B B职业经理人自用家庭人口多，由不错的经济实力环境好、尊贵、舒适、认同感，要求生活品质高和低生命成本；2房、3房、4房 C C本地原居

47、民自用经济实力强、积累多、钟情原有区域群居、舒适，要求改善生活大3房、4房投资价格、户型、租金回报、要求闲置资金投资回报2房、小3房D D政府公务员自用有补贴、收入较高，对价格不太敏感。上班近、环境好、尊贵、舒适、与地位相符2房、3房、4房E E企业高级白领自用积蓄有限，月供能力较强，价格、交通、环境、舒适、要求生活质量。2房、小3房F F区域外客户及外销自用工作、生活、三缘关系安全、方便、舒适、环境、交通2房 客户需求细分物业定位富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件目标客户具象描述物业定位业主描述一业主：黄定邦性别：男经历：1983年来深圳创业，原住园岭新村，后在金地翠园购房职业：电子业私

48、营老板年龄：42爱好：喝茶、打麻将最喜欢的读物：特报、都市报、电子报喜欢的房子：还是喜欢住在最初创业的区域，特习惯。在别的地方住，但还是回原来的区域娱乐，消费。关于房子的一句话：关于房子的一句话：就想在原来的区域买套好房子，但太难。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件目标客户具象描述物业定位业主描述二业主：谭跃进性别：男经历：1988年来深圳，在一国有企业供职，后因工作出色调到科技局，工作至今，现任科长学历：大学本科职业：公务员年龄：39爱好：研究行业趋势及政策走向最喜欢的读物：特报、人民日报、财经关于房子的一句话：关于房子的一句话：我认为，好房子要具备地段+环境+邻居富宁达燕南路项目市场调

49、研及物业定位课件目标客户具象描述物业定位业主描述三业主：高歌，CRESS性别：男，女职业：IT工程师，证券经纪人年龄：32，30爱好：看影碟、上网最喜欢的读物：计算机世界、财经等喜欢的房子：不要太多复杂的装饰，要实用，有个性，材料档次可以高一些，在花销上不会太注意小节。自己的房子一定是能让自己放松的地方，每天面对大量的数字已经够郁闷的了。关于房子的一句话：关于房子的一句话：好房子能让我的生命增值。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件户型定位物业定位 根据目标客户需求，结合市场销售状况，考虑通过有效定位,充分争取区域内置业者, 有效降低专业风险有效降低专业风险, ,节省推广费用节省推广费用:

50、: 本项目户型定位为:户型面积区间（M2）套数比二房二厅二卫70-9010%三房二厅二卫95-11035%三房二厅二卫115-13025%四房二厅二卫135-15030%户型定位诠释： 户型面积及价格能为市场接受； 偏大的三房、四房为主的户型考虑了目标客户的购买能力和一次置业的要求； 设置接近全市平均面积的两房，目的在于丰富产品类型，降低风险； 临近外国语学校的特殊资源优势考虑在户型定位之中 兼顾拆迁改造的诸多限制性条件；富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件富宁达品牌经营计划对品牌的重新认识80年代90年代21世纪品牌内涵有包装、有命名和知名度利益点描述、一种承诺对产品和承诺有感受并重复购买

51、及反馈行为品牌主导因素媒体宣传承诺产品本身特性上升为“体验”，消费者成为主导品牌是企业发展的催化剂：为企业带来更高的消费者忠诚度；减弱价格竞争及新产品冲击，带来更高的利润；支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件项目品牌与发展商品牌形成关系富宁达品牌经营计划项目品牌发展商品牌社区规划环境景观物业管理售前（售后）服务文化品味企业形象产品和服务等单一功能层面结合消费者心理发展趋势、集中利益点、逐渐形成发展商品牌促进项目品牌的建立策略连贯、识别系统完善，形象定位清晰，项目与开发商品牌联系紧密，消费者体验富

52、宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件富宁达品牌经营计划项目规划，建筑品质.与国际知名公司合作（园林规划设计）与外国语学校合作设立富宁达奖学金（助学基金）新闻发布会、媒体宣传营销宣传活动、与消费者直面沟通富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月 1212月月1 1月月2 2月月3 3月月7 7月月工工程程线线/ / 结结点点销销售售组组织织验验收收8 8月月新新闻闻发发布布会会、选选房房、开开盘盘推推出出南南区区秋秋交交会会、样样板板房房开开放放日日南南区区塔塔楼楼封封顶顶南南区区开开工工宣宣传传攻攻势势临临时时售售楼楼处处、样样板板房房开开工

53、工入入伙伙前前全全情情展展示示6 6月月全全面面开开始始北北区区封封顶顶连续事件连续事件春春交交会会销售、工程线5 5月月围围墙墙、品品牌牌经经营营计计划划启启动动围围墙墙、部部分分广广告告牌牌先先行行到到位位物物料料、媒、媒、体体、包包装装1212月月1111月月北北区区设设计计方方案案确确定定专专业业公公司司确确定定北北区区开开工工20022002年年20032003年年20042004年年营销总控表临临时时售售楼楼处处、样样板板房房完完工工南南区区售售楼楼处处开开工工南南区区样样板板房房开开工工南南区区售售楼楼处处、样样板板房房完完工工塔塔楼楼脱脱外外装装完完毕毕富宁达燕南路项目市场调研

54、及物业定位课件销销售售组组织织网络广告网络广告户外广告牌户外广告牌报纸广告报纸广告条幅条幅地盘包装地盘包装电视广告电视广告品牌经营品牌经营媒媒体体昭示墙昭示墙20022002年年20032003年年20042004年年7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月 1212月月1 1月月2 2月月3 3月月7 7月月8 8月月6 6月月5 5月月1212月月1111月月新新闻闻发发布布会会、选选房房、开开盘盘推推出出南南区区秋秋交交会会、样样板板房房开开放放日日宣宣传传攻攻势势入入伙伙前前全全情情展展示示全全面面开开始始连续事件连续事件春春交交会会围围墙墙、品品牌牌经经营营计计划划启启

55、动动物物料料、媒、媒、体体、包包装装专专业业公公司司确确定定销销售售媒媒体体线线富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件强势出击水到渠成展开销售顺势而为收官选房内部认购开盘开盘秋交会11月1月5月7月积累积累50-55%50-55%95-100%95-100%80-85% 80-85% 25-35%25-35%客户积累春交会销售分期品牌经营8月20032003年年20042004年年富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件THANK！富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件片区分析地块地块商商业业办办公公核核心心区区域域（ 5分分钟钟生生意意圈圈）行政、生活居住核心区域（）餐饮、服装、超市街区功能划分短短短短500米、米、10分钟，街区功能已经发生明显的质变分钟，街区功能已经发生明显的质变商商业业 居居住住富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件片区分析地地块块交通改善富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件