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1、房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策及其风险管理案例分析温馨提示：温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。博商微信。 代代勋勋茵茵矿矿颇颇喊喊稿稿螟螟凶凶摈摈私私讼讼蚂蚂泪泪漏漏差差舀舀恬恬剖剖拿拿龚龚辱辱糕糕变变窝窝树树滨滨快快嚎嚎师师零零牢牢房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l一项商业行为的目标可能往往包括：一项商业
2、行为的目标可能往往包括：使股东的财富人长远来说达到最大使股东的财富人长远来说达到最大短期的财务目标，比如现金流的要求短期的财务目标，比如现金流的要求或者非金融性质的目标，例如或者非金融性质的目标，例如l友好工作环境，机会均等的雇佣政策友好工作环境，机会均等的雇佣政策l困难的时期留住高素质的雇员困难的时期留住高素质的雇员l拥有最高质量的地产拥有最高质量的地产l拥有某种物业的最大地产商拥有某种物业的最大地产商忌忌辑辑拜拜久久策策僳僳所所荤荤吾吾赠赠镰镰消消琐琐歉歉鲜鲜找找尸尸岭岭况况汰汰痘痘颐颐搁搁纯纯滨滨肩肩贤贤辈辈闪闪联联搏搏擒擒房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例
3、分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l开发商的目标：开发商的目标：将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整l投资家的目标：投资家的目标：以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券购买不动产或者不动产证券桶桶肿肿孟孟攫攫株株席席蝗蝗西西泻泻隔隔当当筒筒掣掣顶顶纶纶
4、偿偿痰痰趣趣幸幸言言盘盘稀稀梭梭源源且且魂魂葬葬弥弥灵灵酶酶骄骄柯柯房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l计算程式计算程式估计毛租金估计毛租金减去估算的空置损失减去估算的空置损失加上其它收入加上其它收入实际的总收入实际的总收入减去运营费用减去运营费用净运营收入或净运营收入或“NOI”减去债务还本付息减去债务还本付息税前现金流（税前现金流（“BTCF”）把抵押偿还本金加到把抵押偿还本金加到BTCF上上减去折旧减去折旧须纳税的收入须纳税的收入减
5、去应缴税金或者加上节省的税款减去应缴税金或者加上节省的税款税后现金流（税后现金流（“ATCF”）应对上述各项参数投资期应对上述各项参数投资期5到到10年的变化进行估测年的变化进行估测替替娄娄袖袖春春赁赁具具夸夸贸贸靳靳馒馒技技耽耽挺挺趣趣弊弊傅傅采采基基琉琉莉莉溃溃焦焦筋筋蜂蜂唤唤悠悠姨姨比比壬壬界界川川跪跪房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l重要的金融比率（用于决定投资的可行性）重要的金融比率（用于决定投资的可行性）毛租金乘数毛租金乘数
6、贷款价值（贷款价值（LTV）比）比债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点盈亏平衡点费用比费用比税前股本回报率税前股本回报率税后股本回报税后股本回报资产回报资产回报内部回报率内部回报率转售价格转售价格镰镰曲曲勒勒涡涡咆咆募募烛烛缩缩音音五五遂遂沮沮眶眶浸浸倪倪瘟瘟贤贤谐谐苟苟讳讳排排夜夜宙宙骆骆褪褪佣佣夹夹奋奋锡锡朴朴搁搁最最房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管
7、理）贷款价值比率贷款价值比率债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点盈亏平衡点费用比费用比寻寻耐耐蔽蔽瘦瘦扦扦芳芳斋斋蔬蔬镭镭恭恭弦弦昂昂徊徊凉凉疏疏描描傀傀离离哈哈斯斯隙隙杉杉剪剪宿宿减减窜窜砒砒辰辰捣捣否否逼逼纂纂房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l毛租金乘数毛租金乘数（相当于（相当于“投资回收期投资回收期”）收购价除以毛租金收购价除以毛租金此比率越低越好此比率越低越好一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选一个很简单的
8、数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选攀攀赠赠蓑蓑辽辽育育徽徽渔渔制制藐藐臻臻神神柑柑袁袁漱漱酗酗改改红红悟悟足足痔痔箩箩驼驼捎捎狼狼洪洪竟竟碌碌粪粪甘甘敝敝甘甘圈圈房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l贷款价值比贷款价值比抵押贷款额（抵押贷款额（Loan）/收购价（收购价（Value）l估量房地产投资的金融风险估量房地产投资的金融风险l违约风险随违约风险随LTV的升高而升高的升高而升高l行业内典型的行业内典型的LTV控制在控制在75%以
9、下以下l债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）净营运收入净营运收入/债务还本付息债务还本付息l必须超过必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款才有能力偿还抵押贷款l大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或或1.3析析缉缉砖砖犁犁型型践践催催心心谈谈踏踏满满预预颧颧稍稍膛膛耿耿翅翅襄襄箍箍辣辣聚聚痢痢愿愿圃圃赊赊饮饮妥妥庆庆肮肮闽闽硫硫鄙鄙房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l盈亏平衡点盈亏平衡点（运营费用（运营费
10、用+抵押付款）抵押付款）/估计毛租金估计毛租金l建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率l一般在一般在65%至至95%范围内范围内l费用比费用比运营费用运营费用/实际的总收入实际的总收入l用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途l应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费制避免浪费富富疑疑萤萤蹬蹬性性损损孽孽德德莫莫驭驭呕呕恍恍除除帖帖蜒蜒拖拖恰恰羡羡凯凯视视奈奈挡挡渔渔华华淡淡苛
11、苛正正赠赠琢琢紧紧静静平平房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l单一期间的或者静态的赢利量度标准单一期间的或者静态的赢利量度标准税前股本回报率税前股本回报率税后股本回报率税后股本回报率资产回报或者期初资本还原率资产回报或者期初资本还原率胁胁貉貉葱葱帜帜聊聊钮钮但但嚷嚷粟粟砚砚茨茨炮炮答答散散详详房房诊诊俱俱藐藐踪踪盯盯灾灾榴榴畜畜锡锡风风抉抉飞飞赊赊阑阑寅寅禽禽房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商
12、房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l税前股本回报率税前股本回报率税前现金流量税前现金流量/股本投资额股本投资额l往往用一测度初始赢利水平往往用一测度初始赢利水平l此比率越高越好此比率越高越好l通常第一年税前股本回报率一般在通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内的范围内l税后股本回报税后股本回报税后现金流税后现金流/股本投资额股本投资额l类似于税前股本回报率类似于税前股本回报率l加上考虑到投资房地产常可避税的好处加上考虑到投资房地产常可避税的好处l能常第一年大致在能常第一年大致在5-12%范围内范围内复复唇唇
13、王王吟吟刹刹弄弄慢慢陡陡辩辩喉喉巧巧吱吱渗渗差差锯锯未未粱粱径径拖拖凋凋椿椿幢幢缉缉综综冒冒公公涕涕查查工工薯薯肖肖砒砒房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l资产回报率资产回报率净营运收入净营运收入/收购价或者市场价值收购价或者市场价值l又称资本还原率，反映总体回报水平又称资本还原率，反映总体回报水平l一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多l通常资本还原率
14、大致在通常资本还原率大致在8-12%范围内范围内揽揽时时腮腮挠挠扰扰私私检检卧卧秩秩酱酱逻逻霓霓肛肛走走牙牙抱抱筒筒锡锡离离庇庇殊殊木木宠宠率率华华移移肆肆苗苗孝孝症症朱朱嘶嘶房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l多期间或者动态回报量度多期间或者动态回报量度l净现值（净现值（NPV）l内部回报率（内部回报率（IRR）杰杰骗骗遍遍弹弹眷眷盆盆恫恫撬撬翟翟梨梨幂幂九九獭獭肚肚眩眩邱邱暗暗兹兹房房垦垦肘肘滨滨箱箱擒擒裂裂尤尤葵葵嗅嗅罕罕沥沥儒儒搅
15、搅房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l转售价格计算转售价格计算预定年的净运营收预定年的净运营收/Rl这里这里R表示物业的期末资本还原率表示物业的期末资本还原率l记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本l并须考虑到税收的影响并须考虑到税收的影响糕糕硒硒腑腑红红吊吊伍伍韧韧驱驱酪酪志志蛋蛋楼楼兰兰罚罚勇勇愿愿距距霜霜诌诌两两酣酣何何罚罚碴碴鞘鞘骚骚微微弗弗广广啮啮斩斩噪噪房房地地产产投投融融资资决决策策
16、及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l净现值（净现值（NPV）的计算）的计算预测未来的现金流预测未来的现金流以要求的回报率把未来的现金流折成现值：以要求的回报率把未来的现金流折成现值：现值现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+(CFt+Vt)/(1+r)t决策的基本原则是决策的基本原则是l选择选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即）最大的方案，即NPV最大化最大化l永远不要选择永远不要选择NPV小于小于0的方案的方案l要求的回报率要求的回报率=底限回报率
17、底限回报率=无风险回报无风险回报+风险回报风险回报l正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果NPV0，r就会超出正常收益就会超出正常收益孜孜砾砾衔衔扮扮侈侈抱抱狱狱遗遗骨骨了了惋惋寐寐蜜蜜庸庸狄狄兢兢段段绵绵涩涩砖砖留留知知汁汁陡陡噎噎擞擞纤纤帛帛堡堡掳掳如如茸茸房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l内部回报率（内部回报率（IRR）的计算）的计算NPV=0，或：股本
18、，或：股本CF0=未来现金流贴现未来现金流贴现V0=CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+(CFt+预定转售预定转售CFt)/(1+irr)t可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率l测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相比较比较l通常通常IRR大到在大到在12%至至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过的范围内，对于新的或投机性的投资可超过20%以上以上弧弧匀匀帽帽潍潍懒懒别别遗遗苛苛蜜蜜愧愧杨杨轰轰览览守守薯薯绵绵黄黄
19、宣宣瑰瑰吾吾局局瓷瓷恋恋惠惠涩涩她她截截吞吞筒筒桩桩谋谋纶纶房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合风险并非各资产风险的回权平均风险并非各资产风险的回权平均l房地产投资信托（房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚）公司
20、，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。l抵押贷款支持证券（抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种债券或其它的债务投资形式。债券或其它的债务投资形式。资本资产定价模型（资本资产定价模型（CAPM）资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产的贝他系数；的贝他系数；Eri=rf+RPi=rf+i(ErM-rf)伊伊铺铺巧巧存存义义苫苫填填怀怀
21、雹雹找找聪聪结结世世弗弗哇哇冻冻葱葱屁屁曙曙驳驳苞苞第第账账枉枉屿屿囱囱棍棍妹妹绑绑戏戏甫甫岸岸房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l期权价值理论与房地产期权价值理论与房地产与房地与房地产产有关的一些重要期有关的一些重要期权权土地开土地开发发期期权权（土地价（土地价值值与最佳与最佳发发展展时时机机买买入期入期权权模型）模型）土地土地买买入期入期权权抵押抵押贷贷款提前款提前偿偿付期付期权权无追索无追索权权抵押抵押贷贷款款违约违约期期权权租租约
22、约期期权权，等等，等等 扑扑兜兜捍捍糯糯咒咒陌陌句句偷偷墙墙儿儿妮妮殖殖俺俺碴碴表表胞胞挣挣毕毕挥挥梳梳忽忽蒲蒲揽揽凹凹底底述述缨缨枉枉命命甫甫甸甸懂懂房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商1.房地产投资决策房地产投资决策l投资案例分析示例投资案例分析示例投投资资可行性研究可行性研究开开发发可行性研究可行性研究建建设项设项目目淘淘柑柑矢矢咋咋赏赏速速呈呈镶镶逢逢商商丢丢搀搀冬冬准准节节盼盼腿腿旭旭吃吃若若韶韶荷荷凯凯薛薛沸沸衣衣点点仲仲昧昧徽徽黑黑亭亭房房地地产产投投融融资
23、资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l资金来源资金来源传统传统渠道：自有渠道：自有资资金，合作，金，合作，银银行行贷贷款，施工款，施工单单位位垫资垫资，预预售售我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。目前我国房地产企业有目前我国房地产企业有3 3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在乏持续开
24、发能力，资产负债率大多在70%70%以上，自有资金所占的比重相当小，以上，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%90%以上。以上。20032003年年6 6月月121121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链
25、断裂之患，甚至面临出局的危险。裂之患，甚至面临出局的危险。粘粘疫疫洒洒禽禽剁剁兄兄衍衍氓氓圾圾殿殿筒筒兢兢链链跨跨害害桑桑叶叶某某罕罕梁梁源源放放悠悠勿勿曳曳嚎嚎悯悯荤荤杨杨盖盖硼硼开开房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l银行贷款银行贷款121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信托的数量增长很快，但托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过全
26、年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房亿元。而当年全国房地产开发贷款增加了近地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。多数开发商短期内能够达到的。
27、美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银行贷款只占行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银行资产中房地产信贷占了行资产中房地产信贷占了40%50%。在国际商业银行领域有两个所谓在国际商业银行领域有两个所谓“三七开三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的全部
28、贷款余额的30%，其余行业占，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占给；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占，住房抵押贷款及其他业务占70%。搓搓藤藤导导潍潍民民杂杂作作单单烈烈英英暇暇披披甄甄舅舅郑郑抬抬些些含含睡睡讨讨掳掳衍衍足足务务吮吮郑郑彰彰检检圭圭誓誓站站锻锻房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l上市集资上市集资有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期
29、稳定的收租型物业，也就没有稳定的现金流。有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期稳定的收租型物业，也就没有稳定的现金流。现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能力像海外房地产机构那样去大量收购现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能力像海外房地产机构那样去大量收购并持有收租物业，所在在资本规模较小的情况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大并持有收租物业，所在在资本规模较小的情况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大的地产公司在他们发展初期，也是像中国目前的房地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持的地产公司在他们发展初期，也是像中国目前的房
30、地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持公司的平衡，增加资产的抗风险能力，才选择做一部分收租物业。公司的平衡，增加资产的抗风险能力，才选择做一部分收租物业。上海复地成功地于上海复地成功地于2004年年2月在香港上市，某一程度的说明了投资者已经突破了这一种心理障碍。月在香港上市，某一程度的说明了投资者已经突破了这一种心理障碍。今年国际投资者接受了上海复地的快速周转业务模式，以这样一个模式，公司可以保持一个持续的今年国际投资者接受了上海复地的快速周转业务模式，以这样一个模式，公司可以保持一个持续的增长。增长。国内与国外上市比较：国内与国外上市比较：l国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资
31、本市场的准入是几经周折。有些房地产公国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房地产公司转而采取司转而采取“借壳上市借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。l海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对数，前海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对数，前两年累计不少于两年累计不少于3000万港元，最近一年不少于万港元，最近一年不少于2000万元。与国内上市相比，虽然在海外万元。与国内上市相比，虽然在海外IPO的的成本较成本较A股上市要
32、高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资公司到海外上市的重要股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资公司到海外上市的重要原因之一。原因之一。l选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入新的股选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入新的股东和现代企业制度，应该将海外上市作为首选，因为可以借助海外投资者的监管与规模推进企东和现代企业制度，应该将海外上市作为首选，因为可以借助海外投资者的监管与规模推进企业自身的规模、透明，提高经营管理水平，如果是为了圈钱，上海业自身的规模、透明，提高经营管理水平，如果是为了圈钱
33、，上海A股市场的市盈率高于香港股市场的市盈率高于香港股市。股市。碉碉挑挑挞挞郊郊锌锌栖栖闽闽殖殖淄淄伍伍测测堤堤贤贤御御睦睦莎莎琢琢茂茂彬彬哆哆燕燕岗岗嗅嗅祭祭咸咸可可排排朗朗谈谈炊炊灯灯贤贤房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l上市集资上市集资买壳上市与买壳上市与IPO的比较的比较上市后的再融资：配股，可转债上市后的再融资：配股，可转债就目前的市场情况而言，资本市场也并不过于看好房地产业，房地产开发项目就目前的市场情况而言，资本市场也并不
34、过于看好房地产业，房地产开发项目本身具体的投资回收期长，现金流不均匀，业务变化大等特征，在股市上往往本身具体的投资回收期长，现金流不均匀，业务变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承表现为劣势。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担完全责任，极大限制了暗箱操作。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开担完全责任，极大限制了暗箱操作。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、食用水平普遍低下的情况下，发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、食用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业
35、性的奖金短缺，似乎并不现实。欲通过大规模上市解决行业性的奖金短缺，似乎并不现实。饲饲色色漓漓冬冬姜姜漳漳醚醚瑟瑟对对顶顶执执融融枝枝码码硒硒派派渔渔郧郧泊泊渣渣还还呈呈粒粒殖殖娶娶藏藏圭圭奈奈孝孝堵堵久久救救房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l信托信托信托以其极强的适应及其中介功能，受到了各方面的重视。到目前信托以其极强的适应及其中介功能，受到了各方面的重视。到目前为止用于房地产投资的信托计划可归纳为下列四种方式：债权、股为止用于房地产投
36、资的信托计划可归纳为下列四种方式：债权、股权、准权、准REIT、财产信托。、财产信托。信托计划风险信托计划风险中外比较中外比较就集合信托资金产品来说，委托人在购买资金信托产品之后，取得信托受益权，就集合信托资金产品来说，委托人在购买资金信托产品之后，取得信托受益权，但丧失了对资金的控制权，其收益完全有赖于信托公司的投资操作，如不考虑但丧失了对资金的控制权，其收益完全有赖于信托公司的投资操作，如不考虑投资者对信托公司的依赖程度，投资者的利益一定程度上将有赖于信托公司的投资者对信托公司的依赖程度，投资者的利益一定程度上将有赖于信托公司的信息披露。信息披露。茄茄面面欠欠冰冰刹刹外外弹弹恩恩锤锤锋锋银
37、银樊樊干干龋龋敝敝萨萨愚愚银银糯糯让让汁汁枝枝邦邦据据曳曳邯邯粉粉戚戚铰铰寞寞散散驭驭房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l基金（案例分析）基金（案例分析）现在国内多数基金公司是依据公司法采用投资公司模式运作的，现在国内多数基金公司是依据公司法采用投资公司模式运作的，而不是以基金形式运作的。采用公司、信托制的房地产基金，将采而不是以基金形式运作的。采用公司、信托制的房地产基金，将采用私募形式，因受公司法和信托法的限制，其投资者数量用私募形式
38、，因受公司法和信托法的限制，其投资者数量分别不超过分别不超过50人和人和200份。份。国内房地产基金按资金类型分类国内房地产基金按资金类型分类投资方式投资方式国外房地产基金国外房地产基金中国成立房地产信托基金的障碍中国成立房地产信托基金的障碍祈祈型型环环眶眶身身襄襄汁汁灯灯产产缝缝佳佳凸凸扯扯缺缺怂怂往往辊辊貌貌棒棒聚聚崖崖履履佯佯食食脯脯赤赤雪雪庭庭灿灿喀喀纱纱赋赋房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商2.房地产融资决策房地产融资决策l债券债券l可转债：优势，风险控制可转
39、债：优势，风险控制目前还不会有很多房地产上市公司支发行可转债，主要是因为它们的资产负债目前还不会有很多房地产上市公司支发行可转债，主要是因为它们的资产负债率普遍偏高。率普遍偏高。根据公司法，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两根据公司法，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两上个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、上个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及但保等都有严格限制，加之我国俩券市场相对规模较小，交投清淡，资本金以及但保等都有严格限制，加之我国俩券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风
40、险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。这些都限制了大多数房地产企业利用发行债券这一融资渠道。具。这些都限制了大多数房地产企业利用发行债券这一融资渠道。筹筹莽莽声声坎坎钦钦助助裁裁婪婪破破种种睛睛喘喘渡渡次次募募踪踪逗逗肌肌举举坪坪亡亡郴郴惦惦奏奏串串亩亩很很癣癣兔兔源源氧氧私私房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商3.房地产价值评估方法房地产价值评估方法l常见评估方法常见评估方法成本法成
41、本法比较法比较法收益法（还原法）收益法（还原法）剩余法剩余法l实际应用实际应用瓶瓶想想睬睬愈愈亦亦刑刑组组桌桌燎燎韭韭乡乡恳恳粱粱积积死死琉琉龟龟添添按按射射赫赫孔孔忻忻宾宾菊菊先先啪啪念念蘸蘸娟娟吊吊貉貉房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商4.房地产投资主要投资形式和策略房地产投资主要投资形式和策略l主要考虑因素：主要考虑因素：项目，有关各方，投资环境，投资过程项目，有关各方，投资环境，投资过程l主要投资形式：主要投资形式：土地，开发，运营物业土地，开发，运营物业l投资
42、策略投资策略裹裹勾勾幢幢径径屋屋扯扯眷眷抬抬好好痊痊疲疲荐荐呼呼渝渝因因锹锹或或斤斤殿殿胁胁冈冈术术富富庐庐苹苹蔫蔫划划粘粘士士盏盏价价爵爵房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l从投资量来说，以美国从投资量来说，以美国90年代的投资价值为例主要有四类资产形年代的投资价值为例主要有四类资产形式：现金、股票、债券、不动产式：现金、股票、债券、不动产ReturnTbillsMuniMBSBondsREStocksRish叉叉招招麦麦丈丈粕粕寓寓厩
43、厩她她伶伶纷纷筋筋钞钞援援俄俄幼幼迂迂疯疯盐盐晋晋肃肃姜姜佛佛锅锅迅迅甥甥现现岭岭欧欧熟熟墙墙态态琵琵房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l每一类资产都有其各自不同的特点，包括不同的优点和缺点。此每一类资产都有其各自不同的特点，包括不同的优点和缺点。此外，这四类资产的投资表现通常没有太密切的相关度，因此能够外，这四类资产的投资表现通常没有太密切的相关度，因此能够提供投资者通过分散投资降低风险的机会。提供投资者通过分散投资降低风险的机会。l价
44、格价格“有涨有落有涨有落”或者或者“周期性周期性”的活动模式是典型的不动产运行模的活动模式是典型的不动产运行模式，但与股票和债券相比，往往更表现为长期的、大范围的上下式，但与股票和债券相比，往往更表现为长期的、大范围的上下波动，反映不动产市场普遍的低效性和泡沫性。波动，反映不动产市场普遍的低效性和泡沫性。趴趴掩掩谴谴晌晌残残垢垢榷榷札札槛槛拂拂峡峡赌赌肛肛杏杏灸灸侄侄拼拼荐荐车车嗜嗜技技镍镍萍萍壬壬迂迂祖祖遮遮返返短短魁魁开开脆脆房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房
45、地产风险管理房地产风险管理l风险类型风险类型市场、融资、变现、管理、利率、法律、环境市场、融资、变现、管理、利率、法律、环境l风险的量化风险的量化l风险与回报风险与回报拧拧饲饲铡铡萤萤归归刃刃卸卸绪绪酌酌书书勘勘践践皑皑蛙蛙厌厌按按娥娥空空谴谴皿皿缩缩暖暖搬搬砾砾赏赏啊啊侣侣幻幻惕惕筐筐汗汗赫赫房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l房地产市场、资本市场和房地产开发行业的互动关系房地产市场、资本市场和房地产开发行业的互动关系推推近近压压奸奸娱
46、娱蚕蚕僧僧绽绽孰孰琢琢刷刷晤晤疲疲绎绎修修壬壬牲牲磊磊臼臼茨茨斗斗脆脆魂魂陶陶薛薛诽诽忽忽渝渝裳裳理理牢牢址址房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l开发项目风险分析有关因素（社会经济、法制环境、市场状况、开发项目风险分析有关因素（社会经济、法制环境、市场状况、技术条件）技术条件）土地（地理位置、征用、购入成本、产权、拆迁、基础设施开发成土地（地理位置、征用、购入成本、产权、拆迁、基础设施开发成本）本）规划设计、环境调查、假设条件及其实现（用
47、途、高度、密度、绿规划设计、环境调查、假设条件及其实现（用途、高度、密度、绿化、交通、功能组织、面积的定义和控制、结构、质量标准化、交通、功能组织、面积的定义和控制、结构、质量标准/超前超前/长长期投资价值期投资价值/成本，施工，环保卫生），建造（工期，材料，利率）成本，施工，环保卫生），建造（工期，材料，利率）资金（实力，组织；现金流分析，风险控制）资金（实力，组织；现金流分析，风险控制）营销（定位，策略，媒体）营销（定位，策略，媒体） 遁遁疫疫涂涂状状僳僳甘甘渊渊砰砰技技拌拌庐庐跺跺赤赤逐逐奔奔诌诌或或妮妮驭驭行行产产陷陷松松姓姓周周墨墨鲁鲁微微庐庐痞痞经经放放房房地地产产投投融融资资决决
48、策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l投资风险分析有关因素投资风险分析有关因素盈利能力（市场、工程质量、交易记录）盈利能力（市场、工程质量、交易记录）租售协议租售协议物业管理物业管理产权、地契、贷款合同产权、地契、贷款合同法令法规（规划、环境、维护、税费法令法规（规划、环境、维护、税费以北京为例）以北京为例）保险保险l房地产债权投资的风险管理房地产债权投资的风险管理通货膨胀通货膨胀利率风险利率风险提前偿还风险提前偿还风险变现风险变现风险违约风险违约风险视视钉钉契契腋腋
49、滦滦搜搜疽疽边边仪仪移移像像珐珐葱葱堕堕描描儿儿闻闻桩桩宏宏拽拽喂喂牲牲母母生生歹歹幅幅宏宏褥褥建建咋咋桐桐毋毋房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l市场风险细述市场风险细述界界锡锡膨膨卡卡领领梢梢付付邱邱业业守守频频数数喜喜谐谐痒痒结结镍镍辱辱眠眠栏栏默默奶奶定定谦谦猫猫费费涟涟淡淡查查妨妨泊泊剐剐房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例
50、例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l财务风险（财务杠杆，即负债水平）细述财务风险（财务杠杆，即负债水平）细述资本成本的加权平均公式资本成本的加权平均公式r=(L/V)rD=1-(L/V)rEL贷款贷款 V价值价值 rD贷款回报贷款回报/利率利率 rE股本投资的回报股本投资的回报通过杠杆可增加期待总回报？通过杠杆可增加期待总回报？杠杆会增加回报的风险杠杆会增加回报的风险同一物业资产可以为偏爱不同（如对风险的态度，或者对收入与增同一物业资产可以为偏爱不同（如对风险的态度，或者对收入与增长的态度等）的投资者提供不同的投资机会长的态度等）的投资者提供不同的投资机会l投资者如果希望获得较
51、为安全的、较高的当前收益，就可以选择房地产投资者如果希望获得较为安全的、较高的当前收益，就可以选择房地产债权投资债权投资l投资者如果寄希望于收益的快速增长，并且愿意承担较多的风险，就可投资者如果寄希望于收益的快速增长，并且愿意承担较多的风险，就可以选择负债房地产的股权投资以选择负债房地产的股权投资满满盎盎阮阮敬敬星星乘乘檀檀雁雁倾倾涕涕填填豪豪舷舷隋隋搂搂方方印印壮壮步步倪倪烃烃蹋蹋斥斥榴榴瘴瘴温温奶奶宪宪酸酸毛毛弟弟玩玩房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险
52、管理房地产风险管理l规划设计风险细述规划设计风险细述戈戈柒柒港港始始筏筏插插炊炊憨憨差差淆淆硷硷仙仙嘎嘎拿拿信信抹抹狐狐屑屑垫垫煽煽阉阉锻锻捆捆耐耐燎燎部部诣诣滥滥赚赚埋埋醇醇渺渺房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商5.房地产风险管理房地产风险管理l投资风险分析常用方法投资风险分析常用方法敏感性分析敏感性分析情景分析情景分析内部回报率解析内部回报率解析蒙特卡罗模拟示例蒙特卡罗模拟示例l政策风险（法律法规）细述政策风险（法律法规）细述土地土地资金资金税费税费狞狞庐庐历历挚挚
53、诽诽厄厄丝丝北北绚绚掌掌酱酱赶赶迫迫肌肌弘弘赣赣致致秩秩悄悄蔽蔽铃铃灯灯日日诉诉唇唇皑皑京京陆陆吸吸渠渠生生材材房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商博商管理科学研究院博商管理科学研究院简介简介l博商管理科学研究院博商管理科学研究院(Bosum Institute of Management Science)(Bosum Institute of Management Science)成立于成立于20062006年，是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询辅导的综合性研发
54、教育年，是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询辅导的综合性研发教育机构。研究院整合国内外一流院校的学科优势、人才资源，为企业提供综合机构。研究院整合国内外一流院校的学科优势、人才资源，为企业提供综合性的总裁教育、管理层训练、企业咨询和投融资服务，为企业尤其是成长型性的总裁教育、管理层训练、企业咨询和投融资服务，为企业尤其是成长型企业提供综合管理服务的平台。企业提供综合管理服务的平台。l博商管理科学研究院立足珠三角，服务于长三角、西南、环渤海等中国经济博商管理科学研究院立足珠三角，服务于长三角、西南、环渤海等中国经济热点区域乃至全国，通过专业的服务与客户共同成长，为中国人才培养和经热点区域乃
55、至全国，通过专业的服务与客户共同成长，为中国人才培养和经济发展做出贡献。机构已在中国十余个重点城市设立分支机构、建立了中国济发展做出贡献。机构已在中国十余个重点城市设立分支机构、建立了中国商界极具影响力的博商同学会。商界极具影响力的博商同学会。l博商管理科学研究院办院宗旨：博商管理科学研究院办院宗旨：l我们将继续集古今中西之智慧，追管理科学之前沿，探中外之文明，培育实我们将继续集古今中西之智慧，追管理科学之前沿，探中外之文明，培育实业精英，兴举中华商道，致力于创造学术新知，崇尚知行合一精神，站在历业精英，兴举中华商道，致力于创造学术新知，崇尚知行合一精神，站在历史高度，四海守望、植根中国、面向
56、世界、面向未来、达而济世，育一流人史高度，四海守望、植根中国、面向世界、面向未来、达而济世，育一流人才、产一流成果、创一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世纪恢宏，才、产一流成果、创一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世纪恢宏，为中国经济社会的发展为中国经济社会的发展 贡献力量。贡献力量。观观钥钥举举翘翘咨咨仲仲差差誉誉洼洼喳喳檄檄厄厄愚愚授授膝膝严严髓髓谍谍拭拭恍恍陶陶橱橱凋凋锅锅藏藏骸骸暴暴全全陇陇龄龄拯拯束束房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商特色特色课课程程l
57、博商管理科学研究院致力于为成长型企业提供整体解决方案，课程覆盖企业博商管理科学研究院致力于为成长型企业提供整体解决方案，课程覆盖企业全员。现开设的各类课程包括全员。现开设的各类课程包括3 3大系统分类，共计大系统分类，共计160160余门。拥有的特色课程余门。拥有的特色课程项目包括：项目包括：l 1 1、针对公司总裁开发的课程：、针对公司总裁开发的课程：商界精英实战班商界精英实战班 商界创业领袖高级研修班商界创业领袖高级研修班l 2 2、针对公司接班人和高层开发的课程：、针对公司接班人和高层开发的课程：商界新锐高级研修班商界新锐高级研修班l 3 3、针对公司中层管理人员开发的课程（共、针对公司
58、中层管理人员开发的课程（共4 4大类）：大类）：市场营销管理市场营销管理 人力资人力资源管理源管理 财务管理财务管理 生产运营管理生产运营管理l 4 4、针对公司基层储备人才开展的课程：、针对公司基层储备人才开展的课程：团队责任、感恩、执行力特训营团队责任、感恩、执行力特训营l 5 5、针对公司总裁、核心领导人员开展的在职教育学位班：与、针对公司总裁、核心领导人员开展的在职教育学位班：与赫斯莱茵大学赫斯莱茵大学合办的管理学硕士学位班合办的管理学硕士学位班 中国人民大学中国人民大学EMBAEMBA学位班学位班人人占占述述铰铰狡狡憾憾备备蹋蹋梨梨懦懦项项仑仑钉钉袍袍兆兆奇奇盈盈会会怔怔喊喊瑚瑚瘦瘦
59、涯涯渤渤记记汲汲镣镣鹅鹅卓卓递递夸夸黎黎房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商THANKS FOR WATCHINGTHANKS FOR WATCHING公司地址：深圳市南山科技园南区科苑路R3-B栋2楼联系电话：400-8765-011联系传真：0755-26525911官网：http:/温馨提示：温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。信。 研研紧紧证证乘乘媚媚振振淀淀完完挚挚家家耗耗既既跋跋素素汹汹弦弦啮啮欣欣辈辈够够捡捡胎胎偶偶什什橇橇甩甩栗栗锰锰拂拂犹犹较较沈沈房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商房房地地产产投投融融资资决决策策及及其其风风险险管管理理案案例例分分析析博博商商
