《江西远宏地产龙南项目市场调研客户研究定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江西远宏地产龙南项目市场调研客户研究定位报告（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、江西远宏地产龙南项目市场调研江西远宏地产龙南项目市场调研客户研究定位报告客户研究定位报告本报告仅供我司服务的客户内部使用，版权归深圳本报告仅供我司服务的客户内部使用，版权归深圳天房地产所有，未经本公司书面许可，不得擅自向天房地产所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中的部分或全部内容。版权声明版权声明第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析第二部分第二部分 中观市场分析中观市场分析第三部分第三部分 龙南县房地产市场调研龙南县房地产市场调研第四部分第四部分 龙南县消费者市场调研龙南县消费者
2、市场调研第五部分第五部分 商家调研商家调研第七部分第七部分 市场调研总结市场调研总结目目 录录 工作人员：工作人员：工作人员：工作人员：项目前期策划团队项目前期策划团队9 9 9 9人。人。 工作时间：工作时间：工作时间：工作时间：驻场工作驻场工作20082008年年6 6月月1 1日日-6-6月月3 3日；日；6 6月月1515日日-17-17日进行统计分析和讨论整理；同时其他日进行统计分析和讨论整理；同时其他4 4名策划、招商人员名策划、招商人员外出进行商家访谈；十五天时间报告撰写、讨论，经公司外出进行商家访谈；十五天时间报告撰写、讨论，经公司评审委员会评审后，提交本报告。评审委员会评审后
3、，提交本报告。 工作方式：工作方式：工作方式：工作方式：项目所在城市考察及楼盘调查、统计局等相关项目所在城市考察及楼盘调查、统计局等相关政府机构查询、客户访谈、重点商家访谈、针对性的深圳政府机构查询、客户访谈、重点商家访谈、针对性的深圳相关楼盘调查。相关楼盘调查。统计资料整理统计资料整理街区走访街区走访实地考察实地考察拦截客户访谈拦截客户访谈第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析宏宏观市市场龙南县消费指数分析龙南县消费指数分析龙南县消费指数分析龙南县消费指数分析国家房地产宏观政策国家房地产宏观政策国家房地产宏观政策国家房地产宏观政策龙南县经济指标分析龙南县经济指标分析龙南县经济指标分析龙南
4、县经济指标分析龙南县固定资产投资分析龙南县固定资产投资分析龙南县固定资产投资分析龙南县固定资产投资分析2007200720072007年出台系列政策表年出台系列政策表年出台系列政策表年出台系列政策表日日 期期政策名称政策名称主要内容主要内容20072007年年1212月月2525日日存款储备金率今存款储备金率今年第年第1010次上调次上调为贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，为贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从中国人民银行决定从20072007年年1212月月2525
5、日起，上调存日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率款类金融机构人民币存款准备金率1 1个百分点。个百分点。20072007年年1212月月2121日日第六次加息第六次加息从从20072007年年1212月月2121日起调整金融机构人民币存贷款日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%3.87%提提高到高到4.14%4.14%，上调，上调0.270.27个百分点；一年期贷款基个百分点；一年期贷款基准利率由现行的准利率由现行的7.29%7.29%提高到提高到7.47%7.47%，上调，上调0.180.18个百分点；个百分点；2
6、0072007年年1212月月1111日日第二套房贷款以第二套房贷款以家庭为单位家庭为单位关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知( (银发银发20073592007359号，明确规定第二套住房以家庭为单位。号，明确规定第二套住房以家庭为单位。 国家房地产宏观政策国家房地产宏观政策20072007年年1111月月8 8日日限制外资涉足限制外资涉足房地产房地产外商投资产业指导目录外商投资产业指导目录(2007(2007年修订年修订) )，自，自20072007年年1212月月1 1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入为
7、全部列入“限制限制”行列，同时对外资涉足房地产行列，同时对外资涉足房地产业、资源金属业进行大幅度限制，为了防止外资直业、资源金属业进行大幅度限制，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。20072007年年1010月月1818日日物业税物业税国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由
8、之前的同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4 4个将个将扩大到扩大到1010个。个。20072007年年1010月月8 8日日城市低收入家城市低收入家庭住房用地庭住房用地国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的宅供应总量的70%70%。20072007年年1010月月1 1日日物权法物权法物权法物权法正式实施正式实施20072007年年9 9月月272
9、7日日关于加强商业性关于加强商业性房地产信贷管理房地产信贷管理的通知的通知中国人民银行、中国银监会联合下发中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强关于加强商业性房地产信贷管理的通知商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套款购买住房、又申请购买第二套( (含含) )以上住房以上住房的，贷款首付款比例不得低于的，贷款首付款比例不得低于40%40%，贷款利，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的准利率的1.11.1倍。倍。20072007年年9 9月月央行年内第五次加央行年内第五次加息息20072007年年
10、9 9月月1515日起，金融机构一年期存款基准利日起，金融机构一年期存款基准利率上调率上调0.270.27个百分点，一年期贷款基准利率个百分点，一年期贷款基准利率上调上调0.270.27个百分点个百分点20072007年年8 8月月央行上调金融机构央行上调金融机构存贷款基准利率存贷款基准利率（第四次加息）（第四次加息）20072007年年8 8月月2222日起上调金融机构人民币存贷款基日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.270.27个百分点，一年期贷款基准利率上调个百分点，一年期贷款基准利率上调0.180.18个百分点个
11、百分点20072007年年8 8月月国发国发200720072424号号 住房回归保障住房回归保障国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。20072007年年7 7月月2020日日央行第三次加息央行第三次加息个人住房公积金贷款利率相应上调个人住房公积金贷款利率相应上调0.090.09个百分个百分点。同时，上调活期存款利率点。同时，上调活期存款利率9 9个基点个基点, ,由由0.72%0.72%上升至上升至0.81%0.81%。这是。这是20022002年年2 2月以来月以来首次上调活期存款利率。首次上调活期存款利率。20072007年年3 3月月央行央行
12、20072007年首度次加年首度次加息息中国人民银行最新公布的消息，中国人民银行最新公布的消息，1919日起，上调日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调款基准利率上调0.270.27个百分点，一年期贷款个百分点，一年期贷款基准利率上调基准利率上调0.180.18个百分点，其他各档次存个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调贷款利率上调0.090.09个百分点。从个百分点。从20072007年年6 6月月5 5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备日起，上调存款类金
13、融机构人民币存款准备金率金率0.50.5个百分点个百分点20072007年年3 3月月八部委整治房地产市八部委整治房地产市场秩序场秩序 严厉打击违严厉打击违法违规行为法违规行为八部委整治房地产市场秩序八部委整治房地产市场秩序 严厉打击违法违规严厉打击违法违规行为行为20072007年年3 3月月1616日日物权法物权法通过通过 全国人民代表大会第五次会议表决通过了全国人民代表大会第五次会议表决通过了中中华人民共和国物权法华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意
14、义；例系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期满的，自动续期”，这一条打消了民众对，这一条打消了民众对7070年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了具有深远的影响；除了7070后自动续期外，还后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，奠定了基础，物业税所带来的持有成本的
15、增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。大。20072007年年1 1月月建设部规范经纪建设部规范经纪行业行业 1 1月月2323日，建设部、央行联合发布了日，建设部、央行联合发布了关于加关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知有关问题的通知。综合分析2007年宏观调控政策，以下几条值得关注：一、自国六条至国十五条，再到165号文，2007年对“70/90”政策进行检查。调控的重点在调整住宅供应结构，满
16、足中低收入人群的住房需求，这与2007年的经济适用房和廉租房政策也是一脉相承的，这条主线执行力较大，在一、二线城市贯彻的比较彻底；政府政策环境研究结论政府政策环境研究结论二、2006年至今6次加息，并于11月10日在13%的历史高位上，再次提高存款准备金率。这说明了国内流动性过剩和投资过热的经济形势一直延续，中央调控信心坚定，后市利率可能继续上调；三、区别性增加首付款比例，二次购房首付款比例达到40%，抑制投资性需求；四、土地增值税的清算； 五、抑制外商投资房地产；六、抑制投机，增加二手房交易成本。 以上几条脉络组合出现，其主要目的是以上几条脉络组合出现，其主要目的是以上几条脉络组合出现，其主
17、要目的是以上几条脉络组合出现，其主要目的是调整商品房供应结构调整商品房供应结构调整商品房供应结构调整商品房供应结构，降低房地产投资热度，降低房地产投资热度，降低房地产投资热度，降低房地产投资热度，抑制投机抑制投机抑制投机抑制投机，抑制房价过快增长。，抑制房价过快增长。，抑制房价过快增长。，抑制房价过快增长。 就近期房地产发展就近期房地产发展就近期房地产发展就近期房地产发展- - - -态势来看，房地产投资得到了一定抑制，态势来看，房地产投资得到了一定抑制，态势来看，房地产投资得到了一定抑制，态势来看，房地产投资得到了一定抑制，开发量增长速度减缓。开发量增长速度减缓。开发量增长速度减缓。开发量增
18、长速度减缓。 龙南县五年来GDP指标龙南县经济指标统计分析龙南县经济指标统计分析 龙南县五年来人均龙南县五年来人均龙南县五年来人均龙南县五年来人均GDPGDPGDPGDP指标指标指标指标 龙南县五年来产业结构发展 龙南县五年来产业结构发展小结小结: :龙南县宏观经济对房地产市场的带动龙南县宏观经济对房地产市场的带动宏观经济增宏观经济增长长房地产业发展状房地产业发展状况况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800800250025002500250040004000400040008000800080008
19、000以上以上需求特征生存需求生存需求生存、改善需求生存、改善需求兼有兼有改善需求为改善需求为主主改善需求为改善需求为主主发展特征超速发展超速发展单纯数量单纯数量型型快速发展快速发展以数量为主，数以数量为主，数量与质量并重量与质量并重平稳发展，平稳发展，以质量为主，以质量为主，数量与质量数量与质量并重并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型按照一般规律，龙南县房地产目前应高速发展，按照一般规律，龙南县房地产目前应高速发展，按照一般规律，龙南县房地产目前应高速发展，按照一般规律，龙南县房地产目前应高速发展，但目前的房地产市场更接近于启动阶段，市场但目前的房地产市场更接近于启动阶段，市场但目前的房
20、地产市场更接近于启动阶段，市场但目前的房地产市场更接近于启动阶段，市场以单纯数量型为主。以单纯数量型为主。以单纯数量型为主。以单纯数量型为主。原因分析：人均原因分析：人均原因分析：人均原因分析：人均GDPGDPGDPGDP过低，产业发展不平衡。过低，产业发展不平衡。过低，产业发展不平衡。过低，产业发展不平衡。2007200720072007年龙南宏观经济增长速度年龙南宏观经济增长速度年龙南宏观经济增长速度年龙南宏观经济增长速度10.610.610.610.6人均人均人均人均GDP1606GDP1606GDP1606GDP1606美元美元美元美元 龙南县五年来社会销售总额龙南县五年来社会销售总额
21、龙南县五年来社会销售总额龙南县五年来社会销售总额资料来源：统计局资料来源：统计局* *为预测数据为预测数据本地消费指数统计分析本地消费指数统计分析 龙南县五年来人均消费指标龙南县五年来人均消费指标龙南县五年来人均消费指标龙南县五年来人均消费指标资料来源：统计局资料来源：统计局* *为预测数据为预测数据 小结1 1、五年来，龙南县本地社会零售总额稳步增长，预计、五年来，龙南县本地社会零售总额稳步增长，预计0707年达年达3 3亿亿8 8千万元，且零售额高于批发额。千万元，且零售额高于批发额。2 2、人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。保持、人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。保持较高的增
22、长辐度，龙南县经济及人民生活处于积极向较高的增长辐度，龙南县经济及人民生活处于积极向好的态势中。好的态势中。3 3、从消费与可支配收入的比较可以看出，龙南人的健、从消费与可支配收入的比较可以看出，龙南人的健康消费观及对社会的满意度正在上升。康消费观及对社会的满意度正在上升。4 4、社会收支平衡，生活稳步上升，本地人的生活安定、社会收支平衡，生活稳步上升，本地人的生活安定且对未来满怀希望，消费心理更加轻松。且对未来满怀希望，消费心理更加轻松。龙南县社会投资统计分析 龙南县社会固定资产总投资龙南县社会固定资产总投资 龙南县房地产投资龙南县房地产投资 小结1 1、自、自20062006年以来，龙南县
23、经济持续稳定增长，固定年以来，龙南县经济持续稳定增长，固定资产投资快速增长，整体经济活跃。资产投资快速增长，整体经济活跃。2 2、近两年来房地产投资占固定资产投资，均为、近两年来房地产投资占固定资产投资，均为7%7%左左右，房地产发展处于良性比例，房地产处于健康环右，房地产发展处于良性比例，房地产处于健康环境中。境中。 说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例为为10%10%以下时，处于良性的经济环境，比例超过以下时，处于良性的经济环境，比例超过10%10%时，有泡沫，比例超过时，有泡沫，比例超过15%15%时，泡沫严重。时，泡沫严重。中观市场分
24、析中观市场分析中中观市市场区域价值分析区域价值分析区域价值分析区域价值分析项目区域界定项目区域界定项目区域界定项目区域界定龙南县规划分析龙南县规划分析龙南县规划分析龙南县规划分析 项目区域界定项目区域界定项目位于龙翔路与项目位于龙翔路与105105国道交汇处，介于县新国道交汇处，介于县新 CBDCBD中心区新中心区新开发区之间，位于县城中心商圈的延伸线，属于新城区的中枢开发区之间，位于县城中心商圈的延伸线，属于新城区的中枢地带。地带。项目规模极大，辐射力之大，因此项目的辐射区域不紧仅限于项目规模极大，辐射力之大，因此项目的辐射区域不紧仅限于龙南县城城区还辐射赣州以及珠三角龙南县城城区还辐射赣州
25、以及珠三角 长三角地区。长三角地区。项目处于新开发区中心，用地集约，发展为龙南及赣州地区标项目处于新开发区中心，用地集约，发展为龙南及赣州地区标志性形象工程，因此，商业部分面对全城，但主要经营竞争则志性形象工程，因此，商业部分面对全城，但主要经营竞争则来自老城区商圈。来自老城区商圈。 龙南县规划分析龙南县规划分析 用地规划龙南县用地规划中，沿老城区主干道展龙南县用地规划中，沿老城区主干道展开，以河流，山峦作为支点；开，以河流，山峦作为支点； 公共服务设施 从远期用地规划可见龙南城区的发展思路：以老城区带动新开发中心区，沿河拓展城区范围，形成以功能服务外移带动城区扩大的态势。但新城区内核CBD中
26、心的形成及工业区,物流基地的发力发展，反因人口的聚集带来更多人流量和商业机会。 居住用地规划1 1、居住用地可拓展区域较广，未来、居住用地可拓展区域较广，未来可供应土地量大。可供应土地量大。2 2、城区土地供应沿城区主干道及河、城区土地供应沿城区主干道及河流展开。流展开。3 3、新一轮的规划和开发，将供应大、新一轮的规划和开发，将供应大量优质的居住用地。量优质的居住用地。 人口密度规划1 1、未来的城中区，将形成、未来的城中区，将形成6 6万人居住圈；万人居住圈；2 2、未来全县四大区域将有、未来全县四大区域将有1010几万人居住；几万人居住；3 3、结合城区与周边乡镇的消费，新城区中心、结合
27、城区与周边乡镇的消费，新城区中心区将形成辐射力极强的商业圈。区将形成辐射力极强的商业圈。 交通规划1、从城区的交通路网可看城区未来四大版块之间的交通关系；2、城区与城区外的交通关系，确保了新城区中心的交通；3、目前的中心城区未来依然是旧中心商业城区，重心迁移的即将偏向新城区。 景观轴线规划1 1、从景观轴线的规划、从景观轴线的规划可以看出，龙南景可以看出，龙南景观资源丰富，因此观资源丰富，因此景观的价值会因随景观的价值会因随处可见而减少；处可见而减少；2 2、项目的价值点除了、项目的价值点除了景观之外需要有更景观之外需要有更多的点缀来突破。多的点缀来突破。 小结1 1、龙南县城土地供应条件较好
28、，未来可供应优质住宅用地较多。、龙南县城土地供应条件较好，未来可供应优质住宅用地较多。2 2、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔。、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔。3 3、居住用地沿城市干道及河流展开，工业及辐助用地布置在新城区。、居住用地沿城市干道及河流展开，工业及辐助用地布置在新城区。4 4、未来城区人口有一半将集中在新城中区，成为人口密度最大为新城、未来城区人口有一半将集中在新城中区，成为人口密度最大为新城城中区域。城中区域。5 5、交通规划四通八达，为城中心与其它区乃至郊区都有很好的导向作、交通规划四通八达，为城中心与其它区乃至郊区都有很好的导向作用。用。6 6、城
29、市景观资源丰富，规划中可利用的景观资源较多，因此，城市的、城市景观资源丰富，规划中可利用的景观资源较多，因此，城市的价值较景观资源更能成就项目的价值点。价值较景观资源更能成就项目的价值点。 项目区域价值分析 新城区车流、人流分析 通过两个时段的统计，避开上下班人流量高峰，初测项目所在地城区人流量、车流量。 结合荔浦的城市情况，人们普遍在早上7点到19点之间出行， 则每天到达项目的有效人流有效人流有效人流有效人流：81*6+161*6=1452人， 有效车流有效车流有效车流有效车流：185*6+193*6=2263辆通过两个时段的统计，可看出项目路段的商业价值：通过两个时段的统计，可看出项目路段
30、的商业价值：日均人流量日均人流量：154*6+155*6=1854154*6+155*6=1854人人车流量车流量：191*6+212*6=2418191*6+212*6=2418辆辆 小结1 1、项目所在区域为县城新城区核心价值区域，每日人流量达、项目所在区域为县城新城区核心价值区域，每日人流量达15001500人，人，约约25002500辆车，区域商业价值显著辆车，区域商业价值显著 。2 2、目前新城区街区的分布以自然形成为主，龙翔大道与荔柳人民路为、目前新城区街区的分布以自然形成为主，龙翔大道与荔柳人民路为县城主要的通往商业街主干道，然而目前真正的商业中心只有红旗县城主要的通往商业街主干
31、道，然而目前真正的商业中心只有红旗大道旁边的商业街，龙翔路具备成为主要商业区的人流和车流条件，大道旁边的商业街，龙翔路具备成为主要商业区的人流和车流条件，但没有提升整体商业价值的商业形态出现。但没有提升整体商业价值的商业形态出现。3 3、龙翔路与金水大道作为城区中心的主要交通路线，结合其与未来的、龙翔路与金水大道作为城区中心的主要交通路线，结合其与未来的地王地王百汇商圈，新城区整体百汇商圈，新城区整体CBDCBD商业升级因素，项目所在区域的商业升级因素，项目所在区域的价值将成为城市发展的见证。价值将成为城市发展的见证。龙南县房地产市场调研龙南县房地产市场调研住宅住宅市市场住宅市场小结住宅市场小
32、结住宅市场小结住宅市场小结住宅市场概况住宅市场概况住宅市场概况住宅市场概况典型楼盘分析点评典型楼盘分析点评典型楼盘分析点评典型楼盘分析点评龙南房地产概况年度商品住房政策性住房合计高档商品住房普通商品住房经济适用住房公共租赁住房200631.2593.75/125200734.489.35103.75137.5200837.597.35114.15150200940.6105.25124.65162.5201043.7511313.255175合计合计187.5187.5498.7498.746.2546.2517.5517.55750750龙南县龙南县“十一五十一五”期间住房建设年度计划表期间
33、住房建设年度计划表（单位：万平方米）年度商品住房政策性住房合计高档商品住房普通商品住房经济适用住房公共租赁住房2006515/2020075.5014.301.600.6222008615.581.760.662420096.5016.841.940.72262010718.082.120.8028合计合计3079.807.422.78120龙南县龙南县“十一五十一五”期间住宅用地年度实施计划期间住宅用地年度实施计划（单位：亩）龙南县房地产市场概况年份房产开发投资额（万元）竣工房屋面积（万）竣工住宅面积（万）20040.9030.5012.9620051.0137.9915.7920061.2
34、297.7156.7320072.2244.1224.31龙南县房地产板块划分情况经济技术开发区 龙南县目前开发的房产项目分布主要在老城区、新城区和经济开发区。龙南县房地产项目分布情况未售未售桃源丽景桃源丽景龙景尊府龙景尊府1800起价起价龙泽居龙泽居龙城亲水湾龙城亲水湾1600奥园帝景城奥园帝景城2600水岸新城水岸新城凯悦豪庭凯悦豪庭汇景新城汇景新城锦龙苑锦龙苑本案本案渥江明珠渥江明珠售完售完在售在售l龙南的楼盘分布主要分布在渥江两岸，尤其以靠近新城区行政服务中心与老城区交汇一带比较集中。龙南在售楼盘对比楼盘名称开发商占地面积（）总建筑面积（）总套数（户）均价（元/）产品类型开盘时间奥园奥
35、园 帝景城帝景城龙南县金城房龙南县金城房产产1665015798.9615798.96712600联联排排别别墅墅2007年年10月月龙龙景尊府景尊府龙南龙景房产龙南龙景房产330023870100多多2190均价均价1800起价起价高高层层/多多层层2007年年龙泽龙泽居二期居二期龙南县斯迈尔龙南县斯迈尔置业置业1000001700001300未定未定多多层层/高高层层预计预计2008年年5月，目月，目前在登记前在登记龙城龙城 亲水湾亲水湾龙南县龙丰房龙南县龙丰房产产320001016307141600多多层层三期三期2008年年1月月桃源丽景桃源丽景赣州弘康实业赣州弘康实业46620144
36、522一期一期300未定未定多层多层/小高小高层层预计预计2008年年6月，目月，目前在登记前在登记赣粤物流赣粤物流龙南县金城房龙南县金城房产产总总199800;一期一期46620一期一期86801 内铺内铺1500商铺商铺2007年年开发商赣州弘康实业赣州弘康实业地址滨江大道解放桥旁滨江大道解放桥旁占地(亩)7070总建(平米)144522物业类型多层多层 小高层小高层公布均价未定未定主力户型二室二厅二室二厅(110(110平米左右平米左右););三室二厅三室二厅(133-136(133-136平米平米) )开盘时间预计预计20082008年年6 6月月销售情况未售，一期推出九栋多层，约未售
37、，一期推出九栋多层，约300300户户宣传点原生态江畔雅居原生态江畔雅居开发商龙南县斯迈尔置业龙南县斯迈尔置业地址广场东路广场东路占地(亩)150150总建(平米)170000170000物业类型多层多层/ /高层高层公布均价二期未定二期未定主力户型三室二厅三室二厅(115-128(115-128平米平米););四室二厅四室二厅(140(140平米左右平米左右) )开盘时间预计预计20082008年年5 5月月销售情况二期未售，一批推出二期未售，一批推出7 7栋栋宣传点首席高尚生活圈首席高尚生活圈开发商龙南县新丰房产龙南县新丰房产地址广场南路东段广场南路东段占地(亩)4848总建(平米)101
38、630物业类型多层多层公布均价16001600左右左右主力户型二室二厅二室二厅(92-106(92-106平米平米) )三室二厅三室二厅(106-133(106-133平米平米););四室二厅四室二厅(159(159平米平米左右左右) )开盘时间三期开盘时间三期开盘时间20082008年年1 1月月销售情况三期目前推出三期目前推出2 2栋，销售栋，销售70%70%左右左右宣传点滨水，主题公园，休闲府邸滨水，主题公园，休闲府邸首创龙南超大主题中心园林休闲社首创龙南超大主题中心园林休闲社区区开发商龙南县金城房产龙南县金城房产地址马牯塘马牯塘,105,105国道旁国道旁占地(亩)2525总建(平米)
39、1579915799物业类型联排别墅联排别墅公布均价2600左右左右主力户型160-210160-210平米平米开盘时间20072007年年1111月月销售情况目前销售目前销售33%33%左右左右宣传点半山别墅、纯意式、全城惟一半山别墅、纯意式、全城惟一领秀山林，领御龙南领秀山林，领御龙南开发商龙南县金城房产龙南县金城房产地址马牯塘马牯塘,105,105国道旁国道旁占地(亩)总总300,300,一期一期7070总建(平米)一期一期86801物业类型联排别墅联排别墅公布均价沿街沿街4500,4500,内铺内铺15001500元元主力户型115-233115-233平米平米开盘时间20062006
40、年年销售情况一期沿街商铺已售完，余部分内铺未一期沿街商铺已售完，余部分内铺未售售宣传点龙南首个综合物流交易中心龙南首个综合物流交易中心 整体市场：整体市场：整体市场：整体市场：龙南县房地产市场整体发展起步时间较短，但市场接受度、追捧度已逐渐上升，整体发展趋势良好。 楼盘概况：楼盘概况：楼盘概况：楼盘概况：各楼盘基本分布于城区内或新开发区地带，规模不大，以中大户型为主流，大多吸引自住买家置业，价格和地段是决定销售状态的重要因素。 价格与品质：价格与品质：价格与品质：价格与品质：目前普通商品房的售价为1600-2500元/平方米，与目前楼盘品质相当，但随着客户对楼盘品质的进一步要求，创新的产品和商
41、业模式，必将带动价格的整体走势。 客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：本地客或其三缘客户，自住为主，非常实在，关注价格和性价比，对地段非常看重，期望改善居住条件和环境，能接受新事物，可引导性强。 发展趋势：发展趋势：发展趋势：发展趋势：整体市场上行、但开发无序化特征明显，对于好坏的标准尚未形成的今天，在持续发展中调整、升级有待发生。商商业市市场 商业市场小结商业市场小结商业市场小结商业市场小结商业市场概况商业市场概况商业市场概况商业市场概况典型商业项目点评典型商业项目点评典型商业项目点评典型商业项目点评商业市场小结商业市场小结 概述与趋势：龙南概述与趋势：龙南概述与趋势：龙南概述与趋势：龙
42、南县商业市场顺经济发展之势稳定发展，但未形成集中管理的中高档次市场范例，今后应有更高层次的提升空间，整体发展趋势良好。 项目概况：项目概况：项目概况：项目概况：目前各典型商业项目基本分布于城区主干道旁，为周边居民生活配套使用，规模小、目的性消费能力弱，商家自身经营为主，缺乏集中管理和整体商家资源整合，大多经营较好。 业态与档次：业态与档次：业态与档次：业态与档次：目前较为普遍的业态为超市、服装、电器、家私等，业态面较窄，中低档次为主，但基本能满足县城普通人群需求，但随着客户对品质生活的要求升级，新式、较高档次的商业模式，必将带动整体业态及档次的提升。 价格与租售情况：价格与租售情况：价格与租售
43、情况：价格与租售情况：目前的典型商业街及项目基本为租赁状态，除在售楼盘的商业部分外，基本无可销售的商业。租赁热度决定于地段旺度，好商家对地段的带旺度非常高，市场可引导性强。龙南县消费者市场调研龙南县消费者市场调研客户访谈实录客户访谈实录重点针对中等及以上收入人群进行住宅方面的市场数据调查 本次城市置业客户访谈是为了贴近客户，了解客户的背景资料及需求特征、置业心态，为我们对本项目的产品设计及营销突破口、营销安排提供依据。 为达到以上目的，我们在研究过程中采取为达到以上目的，我们在研究过程中采取为达到以上目的，我们在研究过程中采取为达到以上目的，我们在研究过程中采取了定量分析与定性分析相结合的分析
44、方法，在了定量分析与定性分析相结合的分析方法，在了定量分析与定性分析相结合的分析方法，在了定量分析与定性分析相结合的分析方法，在问卷分析的基础上，针对部分重要客户作了更问卷分析的基础上，针对部分重要客户作了更问卷分析的基础上，针对部分重要客户作了更问卷分析的基础上，针对部分重要客户作了更为深度的访谈。为深度的访谈。为深度的访谈。为深度的访谈。客户访谈说明客户访谈说明针对此次调查，我们专门对本地中等以上置业水平的客户群体进行了问卷设置，问题为四大类，具体包括7个方面。客户背景资料客户背景资料客户背景资料客户背景资料客户社会见识度客户社会见识度客户社会见识度客户社会见识度对本地现有楼盘的看法对本地
45、现有楼盘的看法对本地现有楼盘的看法对本地现有楼盘的看法置业心态置业心态置业心态置业心态置业行为习惯置业行为习惯置业行为习惯置业行为习惯购买及需求特征购买及需求特征购买及需求特征购买及需求特征价格接受程度价格接受程度价格接受程度价格接受程度问卷设置问卷设置 此次调查，我们主要针对城市中等以上收入人士进行访谈；通此次调查，我们主要针对城市中等以上收入人士进行访谈；通此次调查，我们主要针对城市中等以上收入人士进行访谈；通此次调查，我们主要针对城市中等以上收入人士进行访谈；通过过过过企业人士访谈企业人士访谈企业人士访谈企业人士访谈、国家行政机关部门访谈国家行政机关部门访谈国家行政机关部门访谈国家行政机
46、关部门访谈以及在以及在以及在以及在学校门口学校门口学校门口学校门口、部分楼部分楼部分楼部分楼盘销售现场盘销售现场盘销售现场盘销售现场附近拦截访谈；同时在沿街街区附近拦截访谈；同时在沿街街区附近拦截访谈；同时在沿街街区附近拦截访谈；同时在沿街街区随机访谈随机访谈随机访谈随机访谈、购买场所、购买场所、购买场所、购买场所停停停停车场车场车场车场拦截访谈。共收回访谈问卷拦截访谈。共收回访谈问卷拦截访谈。共收回访谈问卷拦截访谈。共收回访谈问卷1000100010001000份，甄别筛选有效问卷份，甄别筛选有效问卷份，甄别筛选有效问卷份，甄别筛选有效问卷800800800800份。份。份。份。 由于调研方
47、式灵活，动静结合，重点突出，各个采样地点涉及的区域、行业较为广泛。实际调研的问卷数量分布与拟定的问卷分布基本吻合。各类分布较为平均，跟本地特征与购房者情况基本吻合，具备较强的代表性。问卷数量问卷数量龙南县医院龙南县医院龙南县医院龙南县医院政府机构政府机构政府机构政府机构金融系统金融系统金融系统金融系统广电中心广电中心广电中心广电中心统计局统计局统计局统计局地产公司地产公司地产公司地产公司学校教师学校教师学校教师学校教师个体户个体户个体户个体户建设局建设局建设局建设局我们所访谈的客户的工作单位或地点宏昌购物广场宏昌购物广场宏昌购物广场宏昌购物广场公安局公安局公安局公安局农业银行农业银行农业银行农
48、业银行企业管理人士企业管理人士企业管理人士企业管理人士政府部门政府部门政府部门政府部门工商局工商局工商局工商局医院医院医院医院金水大道金水大道金水大道金水大道, ,商业街个体商业街个体商业街个体商业街个体经营者经营者经营者经营者对龙南县现有商品房与本片区的看法对龙南县现有商品房与本片区的看法购买特征分析购买特征分析基本背景资料基本背景资料调查关键点总结调查关键点总结问卷四大类统计分析问卷四大类统计分析好房子好房子龙翔路翔路对龙翔大道新区域印象对龙翔大道新区域印象对龙翔大道新区域印象对龙翔大道新区域印象好房子需具备条件好房子需具备条件好房子需具备条件好房子需具备条件对本地商品房印象对本地商品房印
49、象对本地商品房印象对本地商品房印象根据调查结果显示，有79%79%的置业者认为本地缺乏好房子，其中68%的要求更高的客户认为本地没有好的商品房（豪宅别墅除外）。他们很需要一批能与城市经济相匹配的豪宅。对龙南县现有商品房印象对龙南县现有商品房印象提及率高的理由（按排名先后顺序）：户型方正、好用、格局好户型方正、好用、格局好/ /价格合适、价格合适、能承受能承受/ /地段是新区地段是新区/ /有绿化有绿化/ /楼间距达到国家标准楼间距达到国家标准/工程质量好工程质量好/规划与物业规划与物业管理好管理好/品牌响品牌响/环境优雅环境优雅/配套齐全配套齐全/交通方便。交通方便。亲水湾亲水湾亲水湾亲水湾水
50、岸新城水岸新城水岸新城水岸新城龙鑫花园龙鑫花园龙鑫花园龙鑫花园等等等等对现有商品房提及率前对现有商品房提及率前5 5名的是名的是大多数被访客户认为理想的商品房最好能在城中心，可以享受完善的配套，上班访友购物较为便利；较多受访者希望楼宇有自身的配套，一些客户希望其有山或水资源，若没有也需在内环境中营造这样的氛围；对规模则有81%的客户认为适中就好。对位置的要求 对资源的要求 对规模的要求 好房子需具备的条件好房子需具备的条件超过八成受访者对小区的规划设计与周边环境设计表示关注，其中园林的关注度为第一位；对小区大门是否豪华、立面是否高档也有相当的要求；对是否是名师设计，并非首选因素。 对规划的要求
51、 绝大多数受访者对理想户型的要求较高，大观景阳台、书房、入户花园均提出了要求。部分客户已开始关注动静分区。理想的户型设计在使用功能方面要尽量完善。 动静分区对户型设计的要求 大多数受访者对本项目所属区域未来与现在均充满信心，在表示是否会购买此区域物业时均表示出不同程度的兴趣、要视本项目具体设计情况再考虑。对新城区域的印象对新城区域的印象购买特征特征价格承受能力价格承受能力价格承受能力价格承受能力面积面积面积面积/ /户型需求户型需求户型需求户型需求计划购买时间计划购买时间计划购买时间计划购买时间希望的交楼标准希望的交楼标准希望的交楼标准希望的交楼标准购买新住宅目的购买新住宅目的购买新住宅目的购
52、买新住宅目的接受的物管费标准接受的物管费标准接受的物管费标准接受的物管费标准购房第一关注因素购房第一关注因素购房第一关注因素购房第一关注因素近7成的受访者欲购新商品房的时间为三个月到一年内，这与朋友、同事圈层内的跟风有关，目前本地房地产市场正处于上升势头，有一定的置业需求，但客户“等等看”的心理依然存在，高性价比的精品必获取追捧。计划购买时间分析计划购买时间分析90%的受访者均表示很实在，购买是为了真实的需求，投资的比重也值得关注，这跟本地房地产市场发展趋势有关，市场需求值得引导。计划购买动机分析计划购买动机分析被访客户的户型需求集中在95-150平方米之间，这与本地目前的销售主力户型是吻合的
53、。但根据经验，实际购买时客户选择的户型会比理想面积有缩减或进行类型调整。计划购买户型及面积分析计划购买户型及面积分析调查发现，有20%的受访者能承受2000元/平方米以上的房价，而绝大多数受访者仅能承受1500-2000元/平方米的中低档房价，市场需更多的产品增值和销售引导。客户单价承受能力分析客户单价承受能力分析调查发现，有52%的受访者能承受30万/套以上的房价，而48%受访者仅能承受25万/套以下的中档房价，需更多的产品引导和销售引导。65%的客户愿意为更好的设计买单，能承受较高的价位。客户总价承受能力分析客户总价承受能力分析调查显示7成的置业者喜欢购买全毛坯房；而喜欢套餐式装修房的也占
54、15%，要求精装和普装的较少。 客户希望的交楼标准分析客户希望的交楼标准分析85%置业者认为物管费应在0.8元以下；13%的客户可接受1元左右的物管费，关键问题是本地客户对物业管理尚无概念，需重点考虑如何处理好高标准物业服务与低收费之矛盾。客户能接受的物管费用标准分析客户能接受的物管费用标准分析价格依然是购房第一考虑要素，但很多客户对品质和性能也同时提及，做好项目综合素质将可弱化价格的因素；产品好、工程展示到位、园林设计将可提升价值。购房重要关注因素分析购房重要关注因素分析基本基本特征特征年龄受年龄受年龄受年龄受教育情况教育情况教育情况教育情况浏览房产信息途径浏览房产信息途径浏览房产信息途径浏
55、览房产信息途径家庭居住家庭居住家庭居住家庭居住情况情况情况情况工作与收入情况工作与收入情况工作与收入情况工作与收入情况排在前四位的是朋友介绍、楼盘活动、户外广告牌条幅、短信；辅助媒体的作用有限。但可根据项目定位人群的特殊性，适当投放其他媒体。了解楼盘的主要渠道了解楼盘的主要渠道75%的客户住在自有住房中，购买新住房相当多是不着急的，主要会考虑挑选合适的产品；家庭结构在四人以下的占3/4以上，本地人民思想较时尚，小型人口数量的家庭渐成主流。居住情况及家庭结构居住情况及家庭结构87%的实力客户的年龄在30-50岁；文化程度则以中专及本专占主导，文化素质较中。年龄与受教育情况年龄与受教育情况受访者工
56、作岗位以政府干部、个体经营者、教师医生及政府或企业部门的职员占主流，有着较稳定的经济收入。职业与职位情况职业与职位情况66%受访者的家庭月收入在5000元以下，34%的受访者的家庭月收入在5000元以上；访谈中，了解到不少的客户低报收入显内敛。家庭月收入情况家庭月收入情况调查结论产品细节要求产品细节要求产品细节要求产品细节要求客户购买心理客户购买心理客户购买心理客户购买心理市民收入情况市民收入情况市民收入情况市民收入情况项目开发风险项目开发风险项目开发风险项目开发风险价格承受情况价格承受情况价格承受情况价格承受情况开发关键控制开发关键控制开发关键控制开发关键控制收收入入家庭年收入呈抛物线分布，
57、家庭年收入呈抛物线分布，1010万元以下的人群规模万元以下的人群规模最大，占最大，占57%57%；年收入；年收入10102020万的中高等收入人群万的中高等收入人群是中大户型物业的主要目标市场；是中大户型物业的主要目标市场；这一群体收入稳定，这一群体收入稳定，较为实在、又有改善现有居住条件或闲钱投资的意向，较为实在、又有改善现有居住条件或闲钱投资的意向，关注产品和设计，对品质有一定要求，并愿意为此多关注产品和设计，对品质有一定要求，并愿意为此多花钱。花钱。在龙南县房地产发展势头迅猛的今天，他们是在龙南县房地产发展势头迅猛的今天，他们是各大中户型物业争夺的目标客户群。各大中户型物业争夺的目标客户
58、群。 家家庭庭龙南县的家庭人口结构具有典型的三口之家的核心家龙南县的家庭人口结构具有典型的三口之家的核心家庭特征以及部分四口之家，占庭特征以及部分四口之家，占80%80%以上；以上；这也从一定程度上证实了经济较稳定和逐步发达区域这也从一定程度上证实了经济较稳定和逐步发达区域的大家庭在第二代成家之后，大多呈现独立居住的两的大家庭在第二代成家之后，大多呈现独立居住的两代分居的特征。代分居的特征。价价格格购房者对价格承受能力适中，多种客户同在。购房者对价格承受能力适中，多种客户同在。仅仅35%35%的人可承受的人可承受25002500元元/ /平方米以上的房价，其中平方米以上的房价，其中2%2%可承
59、受可承受30003000元元/ /平方米以上的房价，绝大多数受平方米以上的房价，绝大多数受访者仅能承受访者仅能承受25002500元元/ /平方米以下的中低档房价。这平方米以下的中低档房价。这是跟目前本地房地产发展的现状相联系的，导致购房是跟目前本地房地产发展的现状相联系的，导致购房者下意识形成了一个狭窄的价格区间。但一般客户填者下意识形成了一个狭窄的价格区间。但一般客户填报的价格会有一定空间，对产品和品质的追求也会令报的价格会有一定空间，对产品和品质的追求也会令其心理价位上升。其心理价位上升。居居住住前期自有物业中，自建房与单位房的比重明显高于商前期自有物业中，自建房与单位房的比重明显高于商
60、品住宅，这样的结果也符合龙南县前五年房地产市场品住宅，这样的结果也符合龙南县前五年房地产市场实际状况。实际状况。近年来各房企开发商品房增多，真实需求与跟风等因近年来各房企开发商品房增多，真实需求与跟风等因素刺激现有的稳定收入居民购买商品房，房地产开发素刺激现有的稳定收入居民购买商品房，房地产开发走势不错；且已出现了对于品质物业的追求趋势，居走势不错；且已出现了对于品质物业的追求趋势，居住新时代正在到来。住新时代正在到来。购买短期急促购房意向不显著，普遍会根据物业状况决定短期急促购房意向不显著，普遍会根据物业状况决定是否购买。是否购买。在本次调查的样本总件中，大多数已有物业的客户依在本次调查的样
61、本总件中，大多数已有物业的客户依然打算购买，甚至一部分是已购商品房的，说明商品然打算购买，甚至一部分是已购商品房的，说明商品房的消费习惯正在养成，他们为了住得更好形成了市房的消费习惯正在养成，他们为了住得更好形成了市场需求。但大部分置业者会慎重考虑，项目要想取得场需求。但大部分置业者会慎重考虑，项目要想取得成功需将产品综合品质充分展示，引导购买。成功需将产品综合品质充分展示，引导购买。面面积居住面积一方面反映出客户的生活需要，也是对当地居住面积一方面反映出客户的生活需要，也是对当地目前商品房面积的集中总结，目前商品房面积的集中总结，95-15095-150平方米成为客平方米成为客户心中理想的主
62、流产品，但根据经验，实际购买时客户心中理想的主流产品，但根据经验，实际购买时客户选择的户型，因有总价的制约，往往会比理想面积户选择的户型，因有总价的制约，往往会比理想面积有缩减或进行类型调整。有缩减或进行类型调整。空空间因为是为了住得更好，加上很多客户对本地其他楼盘因为是为了住得更好，加上很多客户对本地其他楼盘有过比较，对国内发达城市有了解，较多先进的居住有过比较，对国内发达城市有了解，较多先进的居住理念被提出。理念被提出。空间上对大观景阳台、书房、入户花园提出要求，更空间上对大观景阳台、书房、入户花园提出要求，更有部分客户提出动静分区的设计要求，户型的使用功有部分客户提出动静分区的设计要求，
63、户型的使用功能要尽可能完善、并增加更多附加空间和附加值。能要尽可能完善、并增加更多附加空间和附加值。 机机会会有有79%79%的置业者认为本地缺乏好房子，其中的置业者认为本地缺乏好房子，其中68%68%的的要求更高的客户认为本地没有好的商品房（豪宅别墅要求更高的客户认为本地没有好的商品房（豪宅别墅除外）。他们很需要一批能与城市经济相匹配的豪宅。除外）。他们很需要一批能与城市经济相匹配的豪宅。城市发展机会、客户需求机会、本项目本身条件、开城市发展机会、客户需求机会、本项目本身条件、开发商品牌提升需要机会，项目有望在规划创新、园林发商品牌提升需要机会，项目有望在规划创新、园林创新、户型创新、公共设
64、施创新、管理创新及营销创创新、户型创新、公共设施创新、管理创新及营销创新上做足功夫。成为城市标志性精品典范。新上做足功夫。成为城市标志性精品典范。信信心心大多数受访者对本项目所属区域未来与现在均充满信大多数受访者对本项目所属区域未来与现在均充满信心，在表示是否会购买此区域物业时均表示出不同程心，在表示是否会购买此区域物业时均表示出不同程度的兴趣、要视本项目具体设计情况再考虑。度的兴趣、要视本项目具体设计情况再考虑。调查发现整个县城虽有多个楼盘已开发销售，但楼盘调查发现整个县城虽有多个楼盘已开发销售，但楼盘粗放化经营开发占主导，未能精耕细作，创造精品。粗放化经营开发占主导，未能精耕细作，创造精品
65、。本项目倚优势地段和旺盛人气，且开发商有远见高度，本项目倚优势地段和旺盛人气，且开发商有远见高度，具备开发精品型物业的内在及外在条件。具备开发精品型物业的内在及外在条件。市场调研总结市场调研总结1 1、总体形势：总体形势：龙南县经济趋于活跃，房地产发展外环境良好，房地龙南县经济趋于活跃，房地产发展外环境良好，房地产起步时间短，正处于初级发展阶段，市场接受程度逐渐上升，产起步时间短，正处于初级发展阶段，市场接受程度逐渐上升，整体市场竞争尚未形成特点和规律，市场发展有待引导和升级。整体市场竞争尚未形成特点和规律，市场发展有待引导和升级。2 2、发展趋势：发展趋势：城市由城中向北向东向南发展，廉江开
66、发区是市场较城市由城中向北向东向南发展，廉江开发区是市场较为认可的新区域，但未来主城区、未来的主干道区域承袭繁华，为认可的新区域，但未来主城区、未来的主干道区域承袭繁华，是较多置业者向往的地段。是较多置业者向往的地段。总体形势及发展形势总结总体形势及发展形势总结住宅市场特征总结住宅市场特征总结1、楼盘概况：楼盘概况：楼盘概况：楼盘概况：各楼盘基本分布于城区内或新开发区地带，规模不大，以中大户型为主流，大多吸引自住买家置业，价格和地段是决定销售状态的重要因素。2、价格与品质：价格与品质：价格与品质：价格与品质：目前普通商品房的售价为1600-2500元/平方米，与目前楼盘品质相当，但随着客户对楼
67、盘品质的进一步要求，创新的产品和商业模式，必将带动价格的整体走势。3、 客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：本地客或其三缘客户，自住为主，非常实在，关注价格和性价比，对地段非常看重，期望改善居住条件和环境，能接受新事物，可引导性强。4、发展趋势：发展趋势：发展趋势：发展趋势：整体市场上行、但开发无序化特征明显，对于好坏的标准尚未形成的今天，在持续发展中调整、升级有待发生。商业市场特征总结商业市场特征总结1、概述与趋势：概述与趋势：概述与趋势：概述与趋势：龙南县商业市场顺经济发展之势稳定发展，但未形成集中管理的中高档次市场范例，今后应有更高层次的提升空间，整体发展趋势良好。2、项目概况：项目
68、概况：项目概况：项目概况：目前各典型商业项目基本分布于城区主干道旁，为周边居民生活配套使用，规模小、目的性消费能力弱，商家自身经营为主，缺乏集中管理和整体商家资源整合，大多经营较好。3、业态与档次：业态与档次：业态与档次：业态与档次：目前较为普遍的业态为超市、服装、电器、家私等，业态面较窄，中低档次为主，但基本能满足县城普通人群需求，但随着客户对品质生活的要求升级，新式、较高档次的商业模式，必将带动整体业态及档次的提升。4、价格与租售情况：价格与租售情况：价格与租售情况：价格与租售情况：目前的典型商业街及项目基本为租赁状态，除在售楼盘的商业部分外，基本无可销售的商业。租赁热度决定于地段旺度，好
69、商家对地段的带旺程度非常高，市场可引导性强。1 1、年龄构成年龄构成: :实力购房者年龄在实力购房者年龄在30305050岁之间，有一定文化素质和社会阅历。岁之间，有一定文化素质和社会阅历。2 2、职业构成职业构成: :公务员、政府干部、私营老板、金融、企业管理人士、个体经商者。公务员、政府干部、私营老板、金融、企业管理人士、个体经商者。3 3、生活状态：生活状态：收入稳定，有一笔可供长期自由支配的钱，希望为自己和家人改善生活品质。收入稳定，有一笔可供长期自由支配的钱，希望为自己和家人改善生活品质。4 4、现居住区域：现居住区域：多在县城中心片区、滨江新区、临近县城的乡镇，追求便利地段。多在县
70、城中心片区、滨江新区、临近县城的乡镇，追求便利地段。5 5、家庭结构：家庭结构：小家庭居多，多为小家庭居多，多为3 3人结构，夫妻加人结构，夫妻加1 1个小孩，部分三代同堂。个小孩，部分三代同堂。 6 6、置业情况：置业情况：自有自建房或单位分房，部分在本地有商品房房产。自有自建房或单位分房，部分在本地有商品房房产。 7 7、置业动机：置业动机：购买需求非常实在，自住居多、投资显现，与本地房地产市场发展状态有关。购买需求非常实在，自住居多、投资显现，与本地房地产市场发展状态有关。8 8、产品需求：产品需求：户型设计要求户型得房率高，方正合理、面积区间集中在户型设计要求户型得房率高，方正合理、面
71、积区间集中在95-15095-150平方米之平方米之间，对户型创新有需求，愿意为户型的特色之处买单。间，对户型创新有需求，愿意为户型的特色之处买单。9 9、社区环境需求：社区环境需求：希望有园林等内部环境的营造。希望有园林等内部环境的营造。1010、物业管理需求：物业管理需求：需求处于初级阶段，概念不太明确，但对物业管理内容有一定渴求，需求处于初级阶段，概念不太明确，但对物业管理内容有一定渴求，需协调内容丰富但收费水平偏低的矛盾。需协调内容丰富但收费水平偏低的矛盾。消费者市场特征总结消费者市场特征总结商家需求特征总结商家需求特征总结1 1、业态意向：业态意向：根据目前项目的基本情况，项目适合的
72、发展方向初步预根据目前项目的基本情况，项目适合的发展方向初步预定为物流信息服务基地。定为物流信息服务基地。2 2、模式意向：模式意向：建议引进经营管理公司，其经营管理的系统性往往带来建议引进经营管理公司，其经营管理的系统性往往带来更高的商业价值。更高的商业价值。市场可比总结市场可比总结1、经济指标：经济指标：经济指标：经济指标：选取的楼盘容积率普遍较高，与本项目初步预测的开发方向相似，是本项目今后发展的可能性方向。2、建筑布局：建筑布局：建筑布局：建筑布局：均为商业裙楼上盖高层物业，商业裙楼与塔楼功能互动，功能之间的过渡多以架空层花园、会所的形式进行转换。3、外立面：外立面：外立面：外立面：品
73、质彰显，均着力打造商业裙楼外立面，形成区域的形象地标，为本项目的形象、品牌打造方向提供借鉴。4、商业部分：商业部分：商业部分：商业部分：均采用先招商后设计（或后销售）的方法，使进驻的商家成功辐射周边区域，形成区域性商业中心，对商业价值的提升推动较大，值得本项目借鉴。1 1、竞争状况：竞争状况：土地市场放量无序，各开发商推售节奏不明朗，未土地市场放量无序，各开发商推售节奏不明朗，未来市场必调整以待升级，楼盘间的竞争体现在综合质素与性价来市场必调整以待升级，楼盘间的竞争体现在综合质素与性价比之争、营销之争。比之争、营销之争。2 2、销售状况：销售状况：各楼盘的住宅销售速度较商业快，价格和地段环境各
74、楼盘的住宅销售速度较商业快，价格和地段环境是决定销售状况的重要因素，今后可望注入客户对产品的创新是决定销售状况的重要因素，今后可望注入客户对产品的创新需求，发生部分变化。需求，发生部分变化。3 3、客户状况：客户状况：本地有一定购买力，客户购买重于自住与跟风，圈本地有一定购买力，客户购买重于自住与跟风，圈层效应显著，今后投资市场会有一定发展，可引导性强。层效应显著，今后投资市场会有一定发展，可引导性强。4 4、营销推广：营销推广：楼盘普遍缺乏整合营销推广，手法大多较粗糙，突楼盘普遍缺乏整合营销推广，手法大多较粗糙，突破机会大。破机会大。5 5、销售渠道：销售渠道：客户口碑营销效果明显，圈层营销显著，有多元化客户口碑营销效果明显，圈层营销显著，有多元化发展趋势。发展趋势。6 6、销售现场：销售现场：大多不重视现场包装和整饬，现场陈旧档次低，有大多不重视现场包装和整饬，现场陈旧档次低，有待突破。待突破。7 7、营销手段：营销手段：户外、短信、条幅等是主要营销手段，活动营销少户外、短信、条幅等是主要营销手段，活动营销少但宣传效果好，先进的策划思路和营销思想，能最大化发挥营但宣传效果好，先进的策划思路和营销思想，能最大化发挥营销手段的完全效能。销手段的完全效能。市场研究及总体预测市场研究及总体预测预祝项目取得圆满成功
